杭州出手，政府收房！錢從哪裡來？

5月14日，杭州市臨安區住房和城鄉建設局發佈公告，經臨安區人民政府研究決定，在臨安區範圍內收購一批商品住房用作公共租賃住房。

房源基本條件如下：①房源以整幢作為基本收購單位，同時單套建築面積不超過70㎡；②收購房源需搭配一定比例的車位，房源待售車位數量滿足配比條件，即60㎡（含）以下的每套按0.6個車位比例組態，60㎡以上的每套按1.0個車位比例組態。以不超過周邊房源、車位的評估價作為本次收購的最高限價，最終按經區政府審議通過的《關於收購商品住房用作公共租賃住房的具體實施方案》執行。

據券商中國15日報導，早盤，市場流傳的消息稱，相關部門正在考慮一項計畫：即讓各地的地方政府購買尚未售出的住房。其實，自從4月30日高層會議提出“統籌研究消化存量房產”以後，市場對通過“政府收儲存量房產以緩解市場壓力”賦予期待。

5月15日，A股房地產開發板塊漲幅居前。截至收盤，光大嘉寶、天地源漲停，信達地產漲7%。

1杭州臨安收購商品房用作公租房

據每經網，5月14日，杭州市臨安區住房和城鄉建設局的一則徵集公告透露了即將在區內收購一批商品住房用作公共租賃住房的消息。

事實上，這是一則為收購商品住房工作徵集供應商的公告，但公告詳細透露了商品房門檻：要求房源位於杭州市臨安區範圍內，整幢樓作為基本收購單位，且單套建築面積不超過70平方米，同時房源需搭配一定比例的車位，房源待售車位數量滿足配比條件，即60平方米（含）以下的每套按0.6個車位比例組態，60平方米以上的每套按1.0個車位比例組態。

此次公告還對開發商參與細則進行了特別說明：本次收購房源面積原則不超過10000平方米，現房或一年內具備交付條件的期房，最終收購面積按經區政府審議通過的《關於收購商品住房用作公共租賃住房的具體實施方案》執行；報名後供應商不得對提供的房源再進行銷售；報名後採購人對報名項目委託第三方開展盡職調查、風險評估及價格評估，費用由採購人承擔。

《每日經濟新聞》記者向相關部門求證具體資訊，工作人員告訴記者：“供應商必須保證整棟樓出售，這是最基本的要求。目前正在建設中的項目，能夠保證在一年內完工的，才可以報名，同時（我們）也會派會計師事務所、律師事務所對一年內能否交付進行調查。”

不過，每經記者向杭州當地房企瞭解情況時發現，“整棟樓單套面積均不大超過70平方米”這一條件非常苛刻，目前在售項目達到收購門檻有一定難度。房天下平台顯示，目前臨安在售商品房17個，其中僅有榮上青雲府、天目觀山月、柏源晶舍、桃語春福裡、佳源錦盛裡5個項目推出低於70平方米的戶型。

其中一家房企工作人員表示，印象中整個杭州都很少有這樣的項目，新開工的項目90平方米戶型都推得少了，即使有70平方米以下的房源，也是中間套和邊套大戶型組合，很少會有整幢70平方米的設計。

2“國家隊”收房正在路上

據長江日報13日消息，2023年底，武漢市開發企業、經紀機構、購房者三方聯合，發起“以舊換新”的倡議。2024年2月，礄口區在全市率先探索“以舊換新”新模式，並在此倡議的基礎上再做升級，提出了“以房換房”，試行礄口住房“以房換房”。

居民王偉（化名）是礄口區的老居民，原本住在常碼頭片區一個建成20多年的老舊小區裡。近日，他在瞭解到礄口區“以房換房”（在“以舊換新”倡議基礎上進行升級）活動後，他看中了古田片區的一個在建商品房小區，就想把自己原來105平方米的老房子，換成新小區128平方米左右的在建商品房。經過第三方評估，王先生的舊房子評估價為90多萬元，而他看中的新小區這套房的總房價約為210多萬元，最終他認可了評估價，並補齊了120多萬元的差價款，換得新房。

礄口區住房“以房換房”項目組負責人介紹，礄口區在全市率先探索“以房換房”收儲模式，並成功試行，即區國有平台企業先用真金白銀將居民房屋收過來作為區裡的保障性住房項目，讓居民的利益有保障，該方式得到了居民的認可和肯定。目前，全區已成交10多戶，其中一戶已成功辦完手續。

中指研究院華東大區常務副總高院生告訴《每日經濟新聞》記者：“過去一段時間，鄭州、長沙、南京等多個核心城市都出台了相關政策支援住房‘以舊換新’來消化存量房產。此次杭州市臨安區推行的內容一方面是對盤活存量、去化庫存的有益嘗試，另一方面也是對政府公共租賃住房的供應支援。不過本次杭州臨安收購房源規模較小，總套數預計在200套以內，對於當前臨安積壓的大量庫存不能形成有效緩解，但為臨安區之後或將出台‘以舊換新’等存量資產盤活政策打下了基礎。”

“國資或地方政府收購庫存類的住宅房源，來充當其他住房用途，本身各地都有創新，也有各種試點。但此次臨安收購房源用於公租房具有特殊性：一方面，過去收購房源大多用於保障性租賃住房，而公租房基本上是政府自己建設或房企配建的，今後類似配建的要求會減少；另一方面，從分類來說，保障性租賃住房更偏‘租賃住房’的角色，而公租房則是‘保障房’的角色。”易居研究院研究總監嚴躍進告訴記者。

3可行性究竟有多高呢？錢從哪裡來？

券商中國消息，據第七次人口普查資料，2020年末我國存量住房面積約為295億平方米。再加上2021、2022年分別有8.6億平方米、10.0億平方米的商品住宅竣工面積，截至2022年末，我國存量住房面積約為313億平方米。同時，據住建部此前資料，我國住房空置率約為15%。

據天風證券估計，2022年底空置二手房面積約有47億平方米，考慮到近年來新增需求也在消化空置的存量住房，估計2024年3月空置二手房面積約有44億平方米。即使不考慮房企待開發土地面積，只考慮新房廣義庫存（房企已開工未銷售的住宅）和能成為有效供給的空置二手房，目前廣義住房庫存也有26.3億平方米。其中，新房廣義庫存約為15.3億平方米（假設可售比為98%）；有效的空置二手房面積約為11億平方米（假設空置二手房僅有25%能成為供給）。

天風證券認為，政府收購存量住房理論上可以降低庫存水平，緩解房地產市場的下行壓力，並通過更改用途為保障性住房來實現三大工程的部分目標。但要起到托市作用，則需將住宅去化週期壓降至18個月以內。而要把住房去化週期壓降到18個月以內，需要去掉約7.4個月的庫存，這對應了7.7億平方米銷售，約佔廣義住房庫存的29%。

據證券時報，“但其實存量和增量之間也是相互聯絡的，總體來說，目前中央調控思路就是要刺激需求，減少庫存，最佳化整個市場的營運環境。”中國社科院房地產金融研究中心主任尹中立說。對於接下來的政策建議，尹中立認為，為解決房地產市場問題，建議政府掏錢去解救開發商的流動性困境，現在“以舊換新”的做法實際上就是這種思路。

在中指研究院指數研究部總經理曹晶晶看來，在這一輪消化存量房產的過程中，保障性住房是重要的政策支點，將存量房產轉為保障性住房，需要配套政策繼續完善和落實。二手房“收舊換新”“以舊換新”的城市有望進一步擴圍，而這種模式的推行也需要國家更多資金支援。

對於資金問題，國盛證券房地產行業分析師金晶也認為，“消化存量”後續可能落地的方向是成立統一平台收儲。無論是中央成立統一平台，或者中央推動地方政府成立平台去收儲存量，大部分資金依然需要由中央層面解決，單純依靠地方財政很難推進。 (財經國家週刊)