＃羅姐談好房＃ 預售屋工地走起來

秋高氣爽的秋日週末，早上出門在附近走走．啊！羅姐你是走老街溪？新街溪？書法公園還是青塘園？答案都不是，是把附近的工地拍了個遍．

已經寫過多次的興建中的預售屋工地，大多已經是結構體，也賣得差不多了．這篇來談青埔的一個「可能還沒有被注意」的房地產現象：

好多現在火熱的預售屋物件，工地還是一片空地．但是還有好多已經動工，卻還沒開賣的物件正在興建．

嗄？這是什麼意思？
這個狀況衍生下去，會有兩種截然不同的發展發向出現．先說第一種．一直賣一直賣，但是工地還沒動，或是動得很慢．

這樣的狀況會怎樣呢？如果建商是一個新手，或是單一建案的做法，在後市不清楚的狀況下，他可能一邊惜售，一邊估算到底成本是否可以賺夠，因為工料雙漲的情況誰也無法掌握．對於購屋者的保障有可能比較欠缺，不管是不是有所謂履約保證專款專用之類，那是另外的主題．而是他就有「且戰且走」的心態．

不要先講什麼建商會倒，資金鏈斷之類的大事，但是一個對外說要蓋五年的建案，不是只用付款輕鬆，適合投資，就可以講得過去．五年連台北101這種超級高難度的工程應該都可以完工了．也真的太長的施工期吧？這種變數，消費者要承擔嗎？

另外一種狀況是，先不賣，甚至連廣告也不做，案名也沒有．就一步一腳印地按照施工計畫進行了．有團友問我，好想知道他的格局喔！我說：那還沒公開呀！但是，我知道這個格局圖已經都定案了，基本都規劃完畢了．否則很難開始營造作業．比起來大張旗鼓開賣，其實格局還在修正的案子．做法真的不一樣．

後者這樣做的原因呢？為何不趁青埔地區看起來市況不錯，也賣一波呢？

答案是：不！我們不知道後面成本的變化，不想也不願在這時候開賣，因為開賣就要開價．就有風險．開高變成炒作，開低有後續營建成本管控壓力．所以先蓋再說．

這個先蓋在說，跟以前也有一些案子做先建後售，有一點不一樣．以前的先建後售是一種銷售策略，現在的這個做法，是另外一種「且戰且走」．

以往建商的做法．大部分用同一模式．例如，先有土地，在附近搭個接待中心，開始賣一段時間，有部分資金到手，就開工．然後繼續賣，到結構體時鎖住銷售．快完工開始賣餘屋．但是現在的狀況，已經不再是都用同樣步調在進行．而是各有打算了．

所以並不是說哪個好哪個不好，畢竟每一個案子都是很大的資金．對於單一購屋消費者，同樣也是很大的資金．所以要多掌握跟了解整個業界不同的做法，才能找到合適自己的物件．

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