中國富人買上海豪宅抵禦房產危機

近日，在上海，一套1.08億的頂層住宅在上市幾小時後就被搶購一空，超過200套起價近3600萬元的住宅在不到一天的時間內就被搶購一空。價值2736萬元的住宅超額認購了五倍。

目前全國範圍內，房產可能就一線大城市的豪宅更保值一點，其他各地的普通住宅和小城市的別墅排屋行情都非常不好，商舖行情更差，比如上海偏一點的嘉定區寶龍附近的在租的店舖只有一萬一左右了。比如上海仍然是吸引人們投資的超級城市，而其他資產類別已經被放棄。

這一舉措是由中國的土豪推動的——他們中的許多人居住在上海所在的長江三角洲地區——他們只將資金投資於確定無疑的投資項目。最近的買家仍然認為豪華住宅是最佳選擇，鑑於上海的金融中心地位、此類住宅的供應稀缺以及新項目相比現有項目的折扣。

這一趨勢凸顯了在一個財富差距巨大的國家中房地產前景的分化。在上海之外，大多一線城市——包括首都北京——即使在推出迄今為止最強有力的刺激措施後，仍在努力恢復交易和價格。

“不確定的經濟前景驅使富人將資金投資於保守的地方，”房地產中介機構透視房地產諮詢公司的研究總監宋洪偉說。“當他們缺乏更好的資產組態管道時，上海核心地區的房地產成為了他們目前現在認知範圍內最好的選擇。”

在2024年的前五個月，上海市場上售價3000萬元（約合400萬美元）或以上的新住宅銷量已經超過了過去七年中每年的銷售單位，上圖透視資料顯示。

這些豪宅的平均價格比去年上漲了18%。這使得整個上海新房市場的年增長率達到了0.6%，已經是國家統計局追蹤的70個主要城市中表現最好的。開發商股票指數今天上午最多上漲了2.2%。

這些豪宅的 大多數買家是上海本地人和外地人的混合，許多人來自鄰近的浙江和江蘇省，根據賣家和開發商顧問的說法，上海允許非本地購房者買房，還有個前提是他們已經繳納了三年社保。

最近的房價政策放寬，在上海，首套房的首付門檻已降至20%，第二套房低至30%。如果一個家庭有至少兩個孩子，且其中一個孩子未滿18歲，那麼他們可以購買第三套房。

 上海還放寬了新房價格的上限，這是在房價飆升時用來抑制房地產泡沫的策略。根據知情人士的說法，包括坐落在著名外灘水岸的上海拱廊在內的一些豪華項目以每平方米約17萬元的價格出售，比之前的限價高出13%。

由香港新鴻基地產有限公司開發的上海拱廊最近見證了這種狂熱。它的212套高檔公寓吸引了1000多名潛在買家，並在開盤當天售罄。它價值1500萬美元的頂層公寓在幾小時內就被購買。

還有新加坡凱德集團有限公司全部75個單元在45分鐘內線上售出。它們的售價比Landz（麗茲行，是一家專注於高端不動產服務的品牌經紀公司）房地產中介公司在該街區推銷的兩個類似範圍的二手單元低約20%。

“那些有能力負擔這樣的頂級項目的人已經等待了兩年多，”在上海從事豪宅銷售超過二十年的業務員說。“一些新項目的定價低於他們在市場高峰期間看過的項目，他們認為這是一個便宜貨。”

融創中國控股有限公司的204套公寓吸引了4000名潛在買家，儘管最便宜的單元接近3600萬元，是今年上海的記錄。

同時，由香港置地控股有限公司支援的項目以平均2736萬元的價格出售，超額認購了五倍。

有錢人的需求如此強烈，以至於人們甚至願意購買尚未建成的豪華住宅。在中國，越來越多的買家對開發商無法交付預售公寓感到警惕。

這與包括北京在內的其他城市形成了鮮明對比，在那裡豪華項目未能吸引買家。上海更富裕和更具企業家精神的人口結構有助於市場反彈，而首都有更多為國有企業和體制內工作的人，這意味著他們已經可以獲得政府補貼的住房。

儘管如此，據中原地產集團分析師盧文希稱，預計這一趨勢將在下半年冷卻，屆時積壓的需求將得到釋放。

只有核心地段的項目才有望保持吸引力。與現有項目相比，豪華地產的差距正在縮小，所以富裕買家變得更加理性。如果新房如果需要搖號，那就上。二手房就隨緣了。記住，沒有人能買在最低點。長期上海房產還是看漲的（地鐵站1.5公里之內）。一旦進入上漲行情，很多新樓盤你的分都夠不到了。

上海房地產價格高昂的主要原因是外商和外資在上海所帶動的銷售，租賃，和指引性消費，企業培育出大量中產階級的消費，如果離開了這個因素上海房地產是不會有神話的，比如90年代，上海房產價格還不如廣州和深圳。因此開放的經濟決定區域的資產價格。

上海豪宅市場近期火爆，多個高端樓盤開盤即售罄，價格在1000萬到6000萬之間。儘管一手豪宅熱銷，但二手豪宅市場冷清，形成“一二手房冰火兩重天”的現象。價格倒掛和高端住宅集中供應是主要原因。老洋房市場也表現突出，創下成交記錄。

到底是誰在買豪宅？

一邊是郊區盤去化難，一邊是市區豪宅頻頻日光。關於都是誰在買3000萬豪宅，包括中海順昌玖里、融創濱江壹號院、濱江凱旋門。除了這些萬眾矚目的豪宅之外今年上海誕生3個“千人搖”紅盤，除陸家嘴濱江凱旋門，還有浦東唐鎮安高申宸院和普陀長風宸嘉100·嘉佰道。豪宅盤個人買家往往不需貸款，直接全款拿下。

6月25日，匯豐集團對外發佈一項面向全球富裕群體的調查報告顯示，相較於一年前，中國大陸受訪者的投資意願正在上升，其中全球化組態意願增強。超過52%中國大陸受訪者準備增加對海外市場的投資，其中香港是最受關注市場之一。中國大陸也正受到海外投資者尤其是亞洲投資者的更多關注，香港和新加坡不少受訪者均表示內地是他們優先考慮增加投資的市場之一。本次調查發現，隨著經濟持續回升向好，中國大陸投資者減持現金增加投資的意願正逐步增強，超過三成受訪者計畫未來一年內將六成現金轉換為投資。 (發比利斯)