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超市巨頭Costco竟然開始賣房子了！網友：無腦買！
上個月，Costco宣布要在南洛杉磯開設新的門市。
開新店不新奇，但是，這家新店跟所有其他的Costco長得非常不一樣。
因為幾乎所有其他的Costco長成這樣
入口處，外觀簡潔，logo顯眼
簡單的方形或長方形建築，
位置相對孤立，四周都是充足的停車位，
主打一個以功能性為主，快速高效↑
但這個新店絕對是個新物種，
它長得非常不一樣，很CITY
具體來說，這是一個佔地5英畝(30畝)的超級多元綜合體，裡邊有：
1，商業：新開的Costco佔地185000 平方英尺(1.7萬方)，設有多層樓、地下車庫、藥局、眼鏡店、送貨服務等。
2，住宅： 800個單元的公寓大樓項目，其中184個單元將作為經濟適用房
3，大眾運輸：綜合大樓旁邊就是公車站點，方便居民與顧客購物通勤。
4，健身設施：項目包括一個屋頂游泳池、完整的籃球場、攀岩設施、室內/室外健身區等(老美真的很喜歡健身，最近很多歪果仁吐槽自己在中國吃胖了但是住的地方沒有健身設施)。
5，社區空間：五個庭院和一條景觀步道、社區電影之夜的戶外區域、社區花園，居民可以種植自己的食物。
6，教育和社交場所：社區聚會、輔導和指導的教室空間，為居民提供豐富的教育和社交機會。
美國網友紛紛點贊，Costco什麼都做得很好！
它出黃金，我買黃金；它出公寓，咱買公寓！
反正它賣什麼，我買什麼，無腦買！
或許有些朋友還不是特別熟悉Costco，咱們簡單介紹一下。
Costco是一家總部在西雅圖的大型連鎖會員制倉儲店，在全球有約860家門市，擁有1.24億會員，聚焦3800個Costco嚴選SKU，也就是每個產品類別都只有一兩個品牌，而且每個品牌也只賣一兩個商品。
正是因為商品量大價低，Costco獲取了更高的銷售量和更高的周轉效率，而高銷量和高週轉又反過來推動銷售成本和運營費用的降低，形成正向循環；在會員經營端，會員費為主要利潤來源，提高了客戶忠誠度，並推進公司業績實現持續高品質的成長。
可以說，Costco是全世界最賺錢的超市——如果我們把平效作為判斷指標來看，Costco 每平方英尺店鋪空間的營收接近1900 美元，而沃爾瑪則低得多，僅為600 美元左右。
投資大師查理·芒格曾說，我一生中很少有「知道自己是對的，且會確定做的事情會奏效」的時刻，投資Costco是這些為數不多的時刻之一。
問題來了，
這樣一個做得好好的超市，
為什麼要進軍房產開發，做這樣一個「新物種」？
這裡面有三層故事，我們一層一層來說。
第一層故事，是一個充滿情懷與企業社會責任的故事。
南洛杉磯一直以來都是“食物沙漠”，不是說這個社區沒有美食，而是居民很少去吃健康新鮮的食物(這是一個系統問題，也是窮人反而胖的原因之一)。所以當Costco決定在這裡開店的時候，《洛杉磯時報》第一時間點了贊，說Costco將以「最先進的商店為特色，為居民提供新鮮農產品和健康食品選擇」。
美國成人肥胖率已經超過40%，主要原因之一是速食和加工食品
而且，Costco要開店，就要合作僱用和培訓當地居民，預計又會創造400個工作機會。
更被大家所稱道的是在這個綜合體裡，有公寓，特別是有可負擔性住房！
經過疫情大放水，美國各地的房價飆升，一般人覺得隨時都會被掃地出門，而住房負擔能力也越來越成美國的社會問題。而這時候，Costco說，“我們公司致力於解決洛杉磯嚴重的住房負擔能力危機”，傳遞出來的就是一個超級英雄的形象。
綜合體裡有衣食住行，功能多元混合，非常City，不僅提升了社區的整體生活質量，也促進了區域的經濟發展，
各方都很Happy！
這是第一層故事。
不過，大公司做事情不能只是為了情懷，肯定有利益的精確考量，這就要說到第二層故事。
第二層故事，是一個「利用政策彎道超車」的故事。
簡單來說，就是Costco蓋公寓，
是為了避免洛杉磯昂貴且冗長的審查程序。
其實，在加州做地產計畫是個吃力不討好的事兒：
你想建造任何東西，首先要提出一個符合所有現有規則的項目，然後經過規劃委員會、市議會多年的審查流程，其中要開各種公眾聽證會，確保合規；但即使這樣在建好後可能還有防不住的訴訟威脅。
好消息是，最近加州法律(AB 2011) 出了新規定，如果你的項目是符合某些標準的混合用途住房項目，將自動免於自由裁量審查，也就是說，如果項目中有至少三分之二是住宅，就可以直接開建，不需要進一步討論。
快速建造、快速開新店對Costco來說相當重要，一方面它能盡快在新區域建立顧客基礎，另外一方面能有效控製成本，加速投資回報週期，此外，快速推進建設也能夠減少因政策變化帶來的不確定性和風險。
在具體建設方式上，Costco採取的是模組化建設——目前的模組化建築發展地比較成熟了，Costco可以在工廠製造好預製模組單元，然後到現場拼裝，不需要太多的勞動力成本，便宜且高效。
這樣一看，雖然要花額外的費用蓋4萬方的住宅，但算下來也比走傳統流程更划算。
精明的Costco自然知道怎麼選。
所以這是一個經濟賬，是第二層故事。
不過行文到這裡，咱就要問了——
如果在這個地方新開一個Costco這麼麻煩，還要擔心各種風險，要不咱們就別做了？專注於自己的方盒子零售，不挺好的嗎？
這就要說到第三層故事了。
第三層故事，是公司策略發展的故事。
與許多零售商和電商企業追求快速擴張不同，
Costco選擇的是「慢成長」的策略—
很多人不知道，Costco對年度成長有嚴格的限制，即年度成長不能超過10%。因為擴張需要大量的人力資源，包括物流倉儲、人員培訓和服務等，如果擴張過快，服務品質和產品無法得到保障，反而會損害品牌聲譽。
但更重要的是，擴張太難了！
有一個數據：過去十年，Costco將80% 的淨利潤返還給股東，而不是將其再投資，關鍵原因是錢花不出去，擴張真的太難了。
Costco的生意要成功，最重要的莫過於選址。
Costco“只專注於富人居住的好地方(芒格語)”，其商業模式和定位是面向相對相對富裕的階層，服務相對富裕的社區。
有人戲稱，如果你想了解美國先進產業的具體分佈，只要看看Costco的分佈圖，因為Costco所在的地區週邊通常都有先進產業群聚。
然而，富人社區的擴張總有盡頭，
因此Costco也需要嘗試進入較不富裕的社區。
南洛杉磯的這個“新物種”，顯然是對當地社區需求的深刻理解和響應能力，更可以看作是Costco對其未來戰略方向的一次探索。
正如CoStar所說，Costco可能會先在加州測試這個概念，如果做得好，再在加州和全美開發其他混合用途的開發項目，真的有可能就解鎖了一片新的藍海…
其實，任何一個聰明公司的動作，
不都包含有這「三層故事」嗎？(TOP創新區研究院)