全國20餘城市買房送戶口，零門檻落戶還需要多久？

目前西安、鄭州、南京、濟南、合肥、瀋陽、青島、長沙、蘇州等超過500萬常住人口的城市，陸續出台買房即落戶政策，常住人口在300萬人以下的城市已基本實現落戶“零門檻”。此外，青島、瀋陽等城市更直接提出租房即可落戶

近期，各城市陸續放開落戶條件。《財經》統計發現：在全國常住人口超過1000萬人的超大城市中，除北上廣深四大核心一線城市和天津市，重慶、成都、東莞、武漢和杭州均已出台購房即可申請落戶的政策。超過500萬的特大城市（西安、鄭州、南京、濟南、合肥、瀋陽、青島、長沙、蘇州）也陸續出台買房即落戶政策，常住人口在300萬人以下的城市已基本實現落戶“零門檻”。此外，青島、瀋陽等省會城市更直接提出租房即可落戶。

買房落戶政策並非首次出現。早在2006年、2008年和2015年，如杭州等熱門落戶城市曾三次放寬限定區域的購房落戶政策要求。然而，在2016年前後，為響應國務院辦公廳出台的《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》提出的“大中城市不得採取購買房屋、投資納稅等方式設定落戶限制”，如成都等城市開始用條件入戶與積分入戶雙軌平行的戶籍遷移政策體系取代原有的購房入戶政策。

接受《財經》採訪的多位專家表示，此次買房落戶對穩定樓市有一定的積極效果，或將有更多城市跟進。盤古智庫老齡社會研究院副院長李佳告訴《財經》，落戶政策頻出，與部分城市的房價低迷有關。在房價不景氣的情況下，一些城市想通過購房落戶政策吸引流動人口，特別是來自農村和小城鎮的流動人口，將購房的剛性需求從結婚生子擴大到教育、醫療等方面，推動房價回升。

一些居民告訴《財經》，由於房產與落戶、子女入學、社會服務等功能捆綁，購房落戶者往往期望能從當地未來發展中獲益。

上海交通大學安泰經濟與管理學院教授陸銘告訴《財經》，各大城市陸續推出買房送戶口，有望促進人口流動到經濟增長快、就業機會多的地方。該政策不僅有利於增加個人的就業機會和收入，還能在宏觀層面改善人力資源組態效率，降低人口數量減少的負面效應，推動城市可持續發展。

01 新一線城市購房落戶力度加大，核心城市仍觀望

多方寄希望於購房落戶拉動房地產市場，但效果不及預期。

以“房價四小龍”廈門、南京、蘇州、合肥為例，這些城市全面取消住房限購已超過半年，近期，合肥、南京、蘇州三城再度陸續推出購房落戶新政策，尋求樓市進一步復甦。

2023年9月，合肥市房地產市場調控工作聯席會議辦公室發佈《關於進一步最佳化房地產調控政策的通知》，宣佈將全面取消限購限售。在調整限購政策方面稱，在本市市區購買住房（含二手住房）的普通購房人，不再稽核購房資格。

不過，新政策頒布後，合肥主城區商品住宅回暖預期仍不及預期。據安徽本地第一房研究院資料統計，2023年前10個月合肥市區商品房成交金額836.34億元，同比下跌1.09%，成交面積376.21萬平方米，同比下跌8.67%，成交套數29650套，同步下跌12.8%，而前11個月成交金額、成交面積和成交套數分別同比下跌達5.1%、12.6%和17.0%，呈現加速下降趨勢。今年一季度，這三項資料進一步達到環比下跌50.3%、50.7%、49.7%，同比下跌均超過60%。

5月16日，合肥再發新政，宣佈以合法方式取得本地商品住宅性質房屋所有權的，本人及其配偶、子女、父母可以向房屋所在地公安機關申請辦理戶口遷移。此前，落戶合肥仍然有一定限制條件，即“所購房屋面積在60平方米以下時，購房者只能遷入本人、配偶和一名未成年子女的戶口，父母和其他子女不能落戶。”

南京市、蘇州市作為長三角地區熱點城市，在2024年上半年經歷了樓市熱度先升後降。對此，中指研究院市場研究總監陳文靜分析表示，由於二季度前期積壓的購房需求基本釋放完畢，市場出現降溫趨勢，4月該地區重點城市商品住宅成交面積環比下降27.9%，5月-6月市場延續回落態勢。以南京市為例，該城市3月成交量達到上半年峰值99.15萬平方米，自3月中下旬開始市場逐漸回落，此後5月，南京市再次針對主城區和江北新區部分街道出台樓市調控政策。

5月11日，南京發佈《關於合法穩定住所落戶有關事項的通知》，方便有合法住房的居民辦理戶口遷入。按照規定，在南京市城鎮地區有合法房產的人員，可以申請將自己的戶口遷入，同時配偶、未婚子女和退休的父母也可以同遷。此前，南京曾於2017年2月1日正式執行積分落戶方案，並將過渡期保留至2018年8月1日，正式廢止買房即落戶政策。直到去年10月，南京針對持有南京六區居住證、社保6個月（含）以上人員、繳納社保的35周歲（含）以下大專學歷畢業生以及長三角三省一市（江蘇、安徽、浙江、上海）社保繳納認可者放寬落戶條件，並在今年3月，加大積分落戶指標中的居住和社保加分比重。

6月2日，江蘇省蘇州市房地產長效機制試點工作領導小組出台《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展若干政策措施的通知》16條措施提出，在本市購買或擁有合法產權住房且實際居住的非蘇州戶籍人員，可以申請辦理落戶。據瞭解，該市當月新房市場、二手市場都呈現出回暖的態勢，但以二手房成交表現來看，儘管6月蘇州二手房成交量達5122套，環比5月4962套實現3.22%小幅增長態勢，但今年上半年，蘇州二手房共成交29263套，相較於2023年的37406套，同比下滑仍高達21.77%。

不過，《財經》梳理髮現，在城市普遍放寬購房落戶政策的情況下，核心一線城市仍處於觀望狀態。超一線城市中，僅有廣州和上海推進放鬆購房的戶籍限制。相較其他買房即可落戶的城市，北京、上海等城市尚未完全放開落戶限制。中原地產首席分析師張大偉表示，截至目前，全國還剩下四個一線城市、天津以及海南等地尚未完全落地買房送戶口的政策。

“超一線城市具備放開落戶的條件，但意願不強。北上等核心城市更傾向於向外擴張，例如推進京津冀、長三角都市圈的發展。”李佳說。

李佳告訴《財經》，零門檻落戶在技術條件上已經成熟。但戶口上被繫結了太多其他因素，例如購房、就業、教育等，涉及方方面面，牽一髮而動全身。同時，各地社保、醫保存在差異，進一步加劇了落戶的複雜性。

5月28日，廣州市人民政府辦公廳印發了《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，其中提出，在越秀、海珠、荔灣、天河、白雲（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮）、南沙等區購買住房的，非本市戶籍居民家庭能提供購房之日起前六個月在本市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的，享受戶籍居民家庭購房待遇。此前則需要繳滿兩年。

在上海，非上海戶籍的單身人士只需繳納三年社保或個稅即可購房，但仍不可購買外環內新房，居民家庭可在繳納滿三年後在全市範圍內購買新房和二手房。此外，多子女家庭無論是否本地戶籍，均可在現有限購政策基礎上再購買一套住房，並最佳化了個人住房貸款中首套住房認定標準。

陸銘告訴《財經》，政策的主要利多對象：一是無本地戶籍的外來人口。二是青年人，他們的購房貸款和首付門檻有所降低。三是有置換需求的人，例如改善型住房的購房者。現在對普通住房的定義有所放寬，對購買二套房的要求降低了。政策將釋放更多購房需求，啟動房地產市場的活力。

02 落戶是否應該與購房掛鉤？

長期以來，中國不少城市將購房與落戶繫結。從過往經驗來看，購房落戶為當地帶來一定新增購房需求。

陳文靜認為，允許購房落戶、支援人才購房將住房政策與人口、人才政策相結合，有利於促進人口、人才流入，在一定程度上對購房需求釋放也會起到促進作用。從短期來看，各地對落戶限制進行放鬆或已成為重要趨勢；從中長期來看，人口、人才持續匯入，將為樓市提供更多住房需求，同樣利多樓市發展。

但陸銘表示，落戶應該基於實際就業和社會保障條件，不應該與購房掛鉤。只要實際就業和社會保障達標，就應該允許落戶。如果將購房與落戶掛鉤，而落戶又與公共服務掛鉤，這實際上是將公共服務的偏向給予有購房能力的高收入群體，反而會加劇公共服務的不均等。因此，落戶政策應該以實際就業和社會保障為依據，避免將購房與落戶捆綁，以促進更公平的公共服務分配。

“對於中國的潛在流動人口來說，購房能力才是決定是否留在某個城市的重要因素。”陸銘說，特別是面臨結婚生子問題的年輕人，更希望能夠在一個城市買房。例如，如果一線城市限制購房，他們可能會選擇到二線城市落戶、購房和生育。未來准一線、二線城市將與一線城市共同迎來人口的持續增長。

值得關注的是，落戶政策放寬對吸引人口有一定作用。作為浙江省首個試行居住證轉戶籍制度城市，寧波自2018年以來五次放寬落戶條件，帶來了顯著的人口增長，2023年更率先試行連續居住並登記滿三年持有《浙江省居住證》可將戶口遷入寧波，進一步降低了戶口准入門檻。據第七次人口普查資料，寧波的省外流入人口數量佔全部常住人口的33.4%。

“購房與落戶關係並不平衡。”李佳告訴《財經》，通過購房獲取落戶資格，落戶是被動與購房繫結在一起。但購房與落戶又很難脫鉤，因為現有落戶政策不僅涉及戶籍，還捆綁了其他相關政策，需要引入新機制來替代現有模式。

03 落戶政策對拉動地產與人才引進作用有限

儘管落戶政策密集出台背後，有救房市的考量，但接受《財經》採訪的多位專家認為，靠落戶政策拉動房地產市場作用有限。

李佳告訴《財經》，依靠購房落戶拉動人口與地產，只能在短期內見效，房地產良性發展還需要長遠規劃，提前應對人口老齡化等挑戰，避免過度依賴土地財政。

陸銘告訴《財經》，政府在吸引人口流入方面通常會採取三件套，即戶籍制度、公租房以及子女教育支援，這些措施在經濟發展水平較低時可能有效，尤其對新畢業的大學生有一定吸引力。隨著經濟發展水平的提高，各城市在當前的人才競爭中，希望吸引受教育水平高、創新能力強的人才，這些人群越來越看重的是城市的綜合生活品質。高生活品質的城市能夠吸引人才在此安居樂業，特別是服務質量和多樣性較好的大城市，在先進製造業或生產性服務業領域存在比較優勢，通常能夠提供更多適合就業的機會。

“中國的住房問題須首先嚴格區分人口流入和人口流出的城市。”陸銘表示，對於能夠保持人口正增長的城市，放鬆購房政策能釋放人口流動帶來的住房需求。但對於人口負增長的地區，該政策對房地產市場的影響不大，甚至可能導致人口進一步流出，使當地房地產市場消化庫存更加困難。

在一些人口負增長明顯、住房庫存較多的城市，不僅住房，還有工業園和基礎設施都面臨閒置問題。陸銘建議，應進行減量建設和調整，否則經過20年的高速城市化發展後，一些基礎設施和樓宇可能會因老化需要維護。若維護成本過高且沒有持續需求，不如現在進行必要的拆除和減量建設，以避免未來投入大量資金卻沒有實際需求的情況。

例如，一些地方建設了八車道公路，但車流量很少，與其全部維護八車道，不如改為四車道，以滿足需求並減少後期維護投入。短期內減少道路投資可能帶來長期財政節省，否則維護資金不足，質量下降，可能會產生巨大隱患。

而對於一些人口持續增長潛力較大的城市，他同樣認為，如今最主要的配套措施是規劃住房和居住小區周圍的公共設施，特別是學校和交通基礎設施，如軌道交通的持續建設和地下管線的適應性改造，以齊全的服務配套設施形成相對獨立的生活圈，滿足基本公共服務和商業服務需求，推動城市的全面發展。 (財經ThinkTank)