2026年1月8日晚，伊朗全國的網際網路突然“啞火”了——手機刷不出任何消息，電腦連不上境外網站，整個國家彷彿被按下了隔離鍵。官方給出的理由很直白：平息騷亂。此時的德黑蘭街頭，已經亂成了一鍋粥。大批示威民眾湧上街頭，縱火焚燒警察局、掀翻警車，衝突已經造成至少3人死亡、13人受傷。這種混亂場景，像極了當年利比亞卡扎菲政權倒台前的預兆，也讓中東這片本就不太平的土地，再次站在了風暴眼上。很多人看不懂：伊朗不是中東老牌強國嗎？曾經靠著“抵抗之弧”硬剛美國和以色列，怎麼突然就內部崩了？這背後的爛攤子，到底是怎麼攢出來的？更關鍵的是，伊朗駐華大使已經急急忙忙跑到北京訴苦，求中國“拉一把”，咱們到底該幫還是不幫？要搞懂這盤亂棋，得從最根本的問題說起——老百姓活不下去了。一、50%通膨下的生存危機：錢變成紙，肚子填不飽對普通人來說，衡量一個國家好不好，不用看GDP，不用看外交辭令，就看手裡的錢能不能買到東西。而現在的伊朗，錢已經快成了廢紙。官方資料顯示，2025年底伊朗的通貨膨脹率已經衝到了52%，這個數字有多恐怖？咱們先搞個基礎認知：正常國家的通膨率超過3%，老百姓就能明顯感覺到物價漲了；超過5%就算嚴重通膨。而伊朗的52%，意味著什麼？給大家算筆帳就懂了。假設你是伊朗的一個中產，夫妻倆辛辛苦苦攢了100萬里亞爾（伊朗貨幣），想給孩子攢個教育基金。結果一年後，這100萬就只值48萬了；再過一年，剩下不到23萬；三年下來，100萬就縮水到11萬，直接蒸發了九成。中產尚且如此，底層老百姓更是活在地獄裡。他們本來就沒什麼存款，每天累死累活幹活，就為了混口飽飯。但現在，伊朗的食品價格同比漲了70%——麵粉、面包、大米價格翻倍，雞肉、牛羊肉貴了一倍還多，就連水電燃氣這些剛需開支，都漲了20%-30%。有伊朗網友在社交平台（斷網前）吐槽：“去年月薪還能買30斤牛肉，今年只能買10斤，再這樣下去，只能喝西北風了。”更要命的是藥品，進口藥、慢性病用藥價格漲了80%-150%，很多病人有錢也買不到藥，只能硬扛。錢不值錢，物價飛上天，這還不是最慘的。伊朗本幣里亞爾對美元的匯率，已經崩到了離譜的地步。2024年初，黑市上1美元還能換50-60萬里亞爾，到2025下半年，直接跌到了140萬里亞爾換1美元。同樣的工資，去年能買個智慧型手機，今年只能買個手機殼。這種情況下，伊朗人的心態徹底變了。以前大家還願意把錢存銀行，現在誰都知道，錢放一天就少一天，不管是企業還是個人，拿到錢第一反應就是趕緊花掉，或者換成美元、黃金這些硬通貨。當所有人都在拋售本幣、搶購外匯的時候，里亞爾的匯率只能加速崩盤，通膨也跟著惡性循環。有人會問，伊朗央行為什麼不出來穩匯率？答案很簡單：手裡沒糧，心裡發慌。央行穩匯率靠的是外匯儲備，可伊朗的外匯儲備，早就被制裁卡得死死的，大部分都凍在海外，看得見摸不著，根本沒法拿出來用。而這一切的根源，都繞不開美國和歐盟的制裁大棒。二、制裁絞殺：石油出口腰斬，經濟命脈被掐斷伊朗是個資源型國家，經濟命脈全靠石油出口——賣石油換美元，再用美元進口民生用品、支撐財政開支。可美國就是掐准了這個命門，一出手就是致命打擊。2025年2月4日，川普簽署行政命令，全面恢復並強化對伊朗的經濟制裁，目標很明確：“把伊朗石油出口降至零”。緊接著，歐盟也跟著美國站隊，在當年9月重啟制裁，凍結伊朗央行資產、禁止伊朗貨運航班進入歐盟機場、限制石油和石化產品貿易，一套組合拳下來，直接把伊朗的對外經濟通道堵死了。可能有人記得，2020年拜登上台後，對伊朗制裁沒那麼緊，伊朗還能靠“影子船隊”（規避制裁的油輪）偷偷賣石油，石油出口量從最低的日均40萬桶，硬生生漲到了150萬桶，經濟稍微緩了口氣。但川普再次上台後，直接盯上了“影子船隊”，凍結相關資產、禁止關聯企業交易，把伊朗最後的石油出口通道也給封死了。恆力期貨2025年12月31日發佈的報告顯示，伊朗石油出口遭遇斷崖式下跌：2025年12月日均出口量只有101.1萬桶，比11月的183.5萬桶驟降82.4萬桶，環比降幅接近45%。要知道，2019年伊朗石油出口還能達到日均250萬桶，現在已經跌到了歷史低位。石油賣不出去，就換不來美元；沒有美元，就沒法進口糧食、藥品、工業原料。這就形成了一個死循環：外匯短缺→本幣貶值→通膨飆升→民生困難→社會動盪。美國這招“極限施壓”，就是要通過經濟絞殺，逼伊朗內部崩潰。更陰的是，美國和以色列還在背後搞小動作。他們給伊朗的反政府勢力提供資金和武器，讓這些人混在示威人群裡，煽動暴力、破壞公共設施，把和平抗議變成騷亂。伊朗國家安全委員會1月9日發表聲明，直接點破：“這次動盪是美國和以色列策劃的。”哈米尼也在講話中怒斥：“反對分子破壞公共財物，就是為了取悅另一個國家的總統。”外部制裁絞殺，內部民生崩潰，再加上外部勢力煽風點火，伊朗的亂局看似是偶然，其實是必然。但這還只是表層原因，更深層的問題，出在伊朗自己的政治體制上。三、體制困境：神權與世俗的撕裂，擴張夢碎後的信任崩塌伊朗的政治體制很特殊，是“民選總統治國，宗教監國”的模式。簡單說，就是總統管日常行政，但真正的權力掌握在精神領袖哈米尼手裡，相當於“光緒當皇帝，慈禧掌實權”。這套體制當初設計的時候，其實是貼合伊朗國情的。一方面，伊朗大部分老百姓信仰伊斯蘭教，神權不能丟，否則就會失去民心，當年巴列維王朝就是因為過於世俗化，被霍梅尼領導的革命推翻的；另一方面，伊朗城市裡還有大量世俗化群體，不信神，需要民主權利。所以“宗教監國+民選治國”的模式，本來是想平衡這兩撥人的利益。除此之外，伊朗還有個野心：當中東霸主。為了實現這個目標，他們建立了一支超越國界的軍隊——伊斯蘭革命衛隊。這支軍隊不僅要保衛伊朗本土，還要支援中東其他國家的什葉派武裝，比如葉門胡塞武裝、黎巴嫩真主黨、伊拉克什葉派民兵，形成所謂的“抵抗之弧”，對抗美國和以色列。要養這支軍隊，要支援海外的小弟，就得花大錢。於是宗教領袖搞了一套“自給自足”的搞錢體系：讓革命衛隊控制全國最賺錢的行業。比如，掌控南帕爾斯天然氣田的開發，壟斷52%的進口貿易和30%的出口份額；100%控股伊朗最大的電信公司，承接德黑蘭等大城市的基建項目；旗下還有“克爾曼集團”“聖城重建基金會”等實體，控制著超過800家公司，涉及金融、貿易等多個領域，還享有優先獲取外匯配額的特權。前些年，這套模式確實管用。美國推翻薩達姆後，伊拉克什葉派掌權；敘利亞戰爭中，伊朗支援巴沙爾穩住政權；真主黨控制黎巴嫩，胡塞武裝硬剛沙烏地阿拉伯，哈馬斯也成了伊朗的小弟。那時候的伊朗，勢力範圍不斷擴大，伊朗人也覺得揚眉吐氣，就算日子苦點，也願意支援革命衛隊和精神領袖——畢竟，上一次伊朗有這麼輝煌的成就，還是公元前的波斯帝國。可現在不一樣了。敘利亞丟了，哈馬斯垮了，真主黨元氣大傷，只剩下胡塞武裝還能撐場面。革命衛隊花了那麼多錢，搞了那麼多年擴張，最後“地盤”越丟越多，老百姓的日子卻越來越難。以前的“輝煌成就”變成了現在的“巨大失敗”，伊朗人的心態也崩了：你佔著那麼多資源，花了那麼多錢，結果把國家搞成這副樣子，我們憑什麼還支援你？更重要的是，隨著通訊技術的發展，伊朗老百姓的思想也在變化，宗教的影響力越來越弱。最明顯的就是總統選舉——伊朗人不斷選出世俗派總統，這本身就是對神權的無聲抗議。當初設計的體制，是為了平衡神權與世俗、支撐擴張野心，可現在這兩個基礎都塌了。神權影響力下降，世俗派訴求上升，體制平衡被打破；擴張夢碎，革命衛隊的合法性受到質疑，整個國家的凝聚力徹底渙散。這才是伊朗亂局的核心癥結。內憂外患之下，伊朗想到了向中國求救。四、中伊博弈：伊朗的“求助”與中國的“底線”2026年1月7日，伊朗駐華大使法茲裡在北京召開會議，一上來就訴苦：伊朗現在有多難，感謝中國當年的支援，希望中國再拉一把。聽起來挺可憐，但他提出的“求助”條件，卻讓人匪夷所思：不是要中國投資，不是要擴大石油合作，也不是要買中國武器，而是希望中國直接直面美國，或者採取戰略行動牽制美國。這話翻譯過來就是：我打不過美國，你幫我去打。這種邏輯，簡直是異想天開。稍微懂點國際政治的都知道，大國之間的博弈，從來沒有“替小國衝鋒陷陣”的道理。美國會為了烏克蘭打俄羅斯嗎？不會。巴基斯坦會要求中國對付印度嗎？也不會。正常的邏輯是：小國在前線承受壓力，大國在背後提供戰略支援、協調外交、輸出資源。伊朗倒好，直接把邏輯搞反了，難怪連自己的小弟都護不住。更關鍵的是，中國對伊朗已經仁至義盡了。在伊朗最困難的時候，是中國頂著美國的壓力，堅持進口伊朗石油；是中國和伊朗簽署《中伊25年全面合作協議》，涵蓋交通、能源、科技、農業等幾十個領域，給伊朗送來了實打實的合作機會；是中國促成伊朗和沙烏地阿拉伯恢復外交關係，幫伊朗在中東多了個朋友，少了個敵人；還是中國把伊朗拉進上合組織和金磚國家，給伊朗打開了多邊外交的窗口。可伊朗是怎麼回報中國的？一邊簽著合作協議，一邊又怕中國影響力太大，處處設防，很多合作項目推進緩慢，半途而廢。最讓人看不懂的是，伊朗把恰巴哈爾港的營運權續約給了印度，還追加了3.7億美元投資。這個恰巴哈爾港可不是普通港口，它是伊朗唯一通往印度洋的深水港，距離中國援建的巴基斯坦瓜達爾港不到200公里，正好卡在中巴經濟走廊的必經之路上。印度之所以要搶這個港口，就是為了繞開巴基斯坦，制衡中國的瓜達爾港。伊朗明知道這一點，還把港口交給印度，相當於親手關上了和中國合作的“黃金通道”。伊朗的心思很明顯：想搞“多邊平衡”，不想把雞蛋放在中國一個籃子裡。可現實是，印度根本沒能力幫伊朗緩解制裁，也沒帶來多少實質投資，反而讓中國對伊朗的信任大打折扣。中國的對外合作，向來講究“互利共贏”，不是“單向援助”。我們願意在朋友困難的時候伸把手，但前提是對方要有誠意。如果伊朗一邊求中國幫忙，一邊又在關鍵領域給中國設障礙、引競爭對手，那合作的基礎就不存在了。就像2025年中國主導的中哈烏土伊土六國鐵路合作機制，本來能讓伊朗成為“中歐—中亞—地中海”通道的中間節點，帶動跨境貨運和經濟發展。可伊朗自己的鐵路現代化滯後、港口效率低、海關通關慢，導致中歐班列都繞開伊朗，改道亞塞拜然和土耳其。2024年伊朗鐵路跨境貨運量下降超過20%，這能怪別人嗎？五、生死局：伊朗的出路在自己手裡，中國幫不了也不能幫現在的伊朗，已經走到了生死存亡的十字路口。川普已經放話，只要伊朗騷亂中再出現參與者死亡，就對伊朗實施強力打擊。美國的算盤很清楚，就是想借騷亂之機，要麼復刻“抓捕馬杜洛”的模式，要麼對伊朗高層實施斬首，徹底推翻伊朗現政權。對中國來說，伊朗的局勢確實關乎我們的戰略安全。如果伊朗倒台，出現親美政權，美國就會徹底控制中東這個能源樞紐，中國的“海上絲綢之路”會被截斷，東南西三個戰略方向都會被美國包圍，能源安全和發展空間都會受到嚴重壓制。從這個角度看，我們確實不希望伊朗倒下。但不希望不代表要親自下場。能拯救伊朗的，從來不是中國，而是伊朗自己。伊朗現在面臨的三大問題，都得靠自己解決：第一，要徹底放棄“委屈求全”的幻想。小國在大國博弈中，越是退讓，越是被欺負。俄羅斯硬剛整個西方，不也活得好好的？伊朗如果真有魄力，就應該團結國內力量，堅決對抗外部干涉，而不是一味妥協。第二，要深化與中國的合作，而不是三心二意。既然已經加入上合和金磚，就應該把中伊25年合作協議的項目落到實處，利用中國的市場和資源，打破制裁封鎖，而不是在關鍵領域給中國設絆子。第三，要肅清內部的親美勢力。伊朗高層多次被暗殺、總統墜機，說明美國已經把伊朗滲透成了篩子。如果不及時清理內鬼，就算外部壓力緩解，內部也遲早會出問題。有人說，中國能失去委內瑞拉，卻承受不起失去伊朗的代價。這話有道理，但我們更要明白，幫人也要看對象。如果伊朗自己都不想支棱起來，一味地想靠別人“兜底”，就算中國花再多精力，也扶不起這個阿斗。中國已經給過伊朗機會，給過平台，也給過資源。接下來，就看伊朗自己怎麼選了。是放下幻想，拿出誠意和魄力，和中國深化合作，聯合阿拉伯國家對抗強權；還是繼續搞“左右逢源”的小算盤，在錯誤的道路上越走越遠。2026年，對伊朗來說，是生死存亡的一年；對中國來說，是戰略考驗的一年。但無論如何，中國都不會輕易下場，我們的戰略底線很明確：可以提供支援，但不能替人衝鋒；可以互利共贏，但不能被人利用。伊朗的命運，最終掌握在伊朗人自己手裡。如果他們最終選擇沉淪，我們或許只能一聲嘆息；如果他們選擇奮起抗爭，中國或許會成為他們最可靠的夥伴。但前提是，他們得先看清自己的問題，拿出該有的誠意和勇氣。畢竟，國際社會從來不同情弱者，只尊重強者。伊朗要想活下去，只能靠自己支棱起來。 (曾楊清評論)

今天我們來聊一個讓美國的房東引發恐慌的話題：美國正在發生一場系統性的租金暴跌，全美有12個城市已經提前進入“地產冰河期”。你可能以為這是局部現象，但我要告訴你：這個趨勢會慢慢蔓延到美國更多城市。如果你在美國持有投資房、做多戶公寓、做基金投資、甚至自己租房——這都是一個值得關注的周期訊號。為什麼？因為這波下跌，不是小幅的的震動。這是由 過量供應 + 高息打擊 + 人口回流 + 再融資危機 四種現象疊加的結果。今天，我將借用大量資料、實戰邏輯案例，帶你走一遍這 12 個城市到底發生了什麼，這輪危機真正的底層邏輯是什麼？本文分成5部分：第1：這些降租是偶發現象還是共性？第2：這12 個暴跌城市的真實情況第3：租金崩盤的7個核心原因第4：2026–2028 投資策略第5：老郭給投資人的提醒？一、 這些降租是偶發現象還是共性？先給大家三個數字，看看目前問題有多嚴重：①　有城市租金一年暴跌 48%②　有城市空置率飆到 10%③　甚至有房東把整棟房子850美元一個月甩租，只求不被法拍說到空置率，你可能沒有感覺，我說個數字：2008 金融危機前部分市場空置率剛突破 9–10% ，然後就是房價的暴跌，這個數值被認為是房租市場即將進入完全失控的區間了。這不是個別區域的隨機事件, 而是對200多萬套出租房的資料做了系統分析，總結出來的“必然發生”的市場周期。全美租金暴跌的這12 個城市，並不都是由同一種原因導致的崩盤。每一個市場都對應著房地產基本面裡一種完全不同的“失敗模型”。而理解這些失敗模式之間的差別，決定你是被市場收割，還是賺到下一波周期的財富。我會逐個帶大家走一遍這 12 個城市，並用這些“失敗模型”幫你理解每個市場的崩盤方式。二、12 個暴跌城市的真實情況1. 第一名：薩拉索塔 —— 供應崩盤 + 保險災難薩拉索塔現在是全美最慘的租賃市場，沒有之一。租金一年暴跌 48%，從3,290 美元下降到 1,868 美元，空置率衝到12–16%，租賃市場完全失控。而形成這一切的主要理由，2022 年，當地市議會搞了一場所謂的“住房建設閃電戰”：推行混合用途分區政策（mixed-use zoning）給高密度社區獎勵（density bonuses）還拿出4,000 萬美元補貼經濟適用房結果，這些政策直接引發了一場瘋狂的建設潮。一個一年只能消化 1200 套 的市場，硬是被塞進 3800 套新公寓房。還有一個再次催化房價崩盤的事件，就是海倫（Helene）和米爾頓（Milton）兩場颶風的破壞，大量人口流出，不僅減少了需求，保險費還暴漲 40–60%，15%的出租房還在掛牌出售，為了搶客戶，很多房東甚至提出3 個月免租、免押金。看似是在出租，但更像在止贖前做最後掙扎。2. 第二名：奧斯汀  —— 科技泡沫破裂奧斯汀作為全美前列的科技城市，是疫情時代“投機過度”的典型代表,這次房租崩塌也驗證了科技市場過渡投機的危險！空置率衝到 10.01%租金下跌 17.44%房產估值跌了 22.6%2021–2023 年間，奧斯汀每 1,000 名新增居民就批准新建造 546 套公寓。正常健康市場只能承受每千人150–200 套，奧斯汀實際【新增房產對比新增人口的比率】 在15-20%。正常市場，比率在15%左右比較合理，但奧斯汀又批准了近 50,000 套新的租賃公寓。而同一時期只增加了 100,000名居民。【新增房產對比新增人口的比率】直接飆升到50%。這是正常市場去化能力的 3–5 倍。結果是：2021–2022 年那波高價融資的房產，如今面臨再融資困境：• 租金比高峰下跌17.44%• 空置率飆到10年來最高• 債務服務覆蓋率（DSCR）跌破 1，意思是連還利息都不夠這也導致技術性違約（technical defaults）。為了逃避債務，大量業主被迫“割肉”賣房，虧 30–40% 都算正常。更可怕的是：納什維爾、夏洛特、鳳凰城，目前正顯示出完全類似的訊號3. 第三名：拉斯維加斯 —— 需求破壞型崩盤拉斯維加斯的崩盤，不是因為建太多——是因為需求沒了。由於旅遊業衰退，全城的經濟基本面出現重大問題。租金掉 4.6%，空置率一路往上衝。一個月內，獨棟住宅出租掛牌量飆升 15%，庫存量從2125套暴增到2450套。這肯定不是正常的市場波動。這明顯是市場的恐慌情緒。與此同時，多戶公寓的供應和恐慌性拋售也在增加，更關鍵的是：4年前，疫情期間搬來的那撥加州人——根本不是長期租戶，是“短期虛假需求”。現在遠端辦公收緊，他們不是回沿海城市，就是搬去更便宜的二級城市4. 第四名：亞特蘭大 —— 增長神話破滅亞特蘭大本應該是“最穩的大城市之一”：經濟多元、人口增長快、企業湧入……理論上怎麼都不應該出問題。結果現在租金一年跌 9%，租金從歷史高點算起跌了 13.6%。原因很直接：亞特蘭大也犯了“建設速度過快”的錯誤——但更致命的是需求端出了問題。原本的核心租客：千禧一代（Millennials）與 Z 世代租戶（Gen Z）隨著生活成本的攀升，為了不減少生活質量，要麼和家人合住，或者直接離開這個大都市圈，大量住房需求正在瓦解。現在全城40%的高層出租項目在無底線讓利，已經提供超過90天的免租優惠期。高端A級公寓瘋狂讓利，那讓B/C 等級公寓更是活不下去。這不是短期供應過剩，而是市場需求的底盤不在存在了5. 第五名：丹佛 ——供應海嘯丹佛的崩盤，是教科書式的“供應超過極限”。空置率：7%（創15年來最高）租金下降：3.7%（伴隨讓利連鎖反應）光2024年一年，就交付了 18,000多 套新公寓，2025 年第一季度再交付 6,000 套。15 個月裡合計 24,000 套。而丹佛正常一年只吸收 8,000–10,000 套。供應硬是被做到了正常值的兩倍以上，房租自然會崩。截至2024 年底，入住率跌至 94%。這一低入住率直接觸發一場：房東讓利競賽，而且目前還在持續升級。即便在通膨時代，平均租金還是跌到2022年以來的最低水平。丹佛市中心空置率已經7.7%：情況如果再惡化一點點，就是系統性風險——大量房東會還不上貸款。6. 第六名：邁阿密 —— 高端市場的崩裂即便邁阿密擁有“全球財富磁石”的地位，但高端市場還是撐不住了，租金開始下跌。平均下降：6.7%。這說明：即便是有錢的租戶，他們也有價格的極限。目前邁阿密市中心平均租金是：3,634 美元/月；空置率達到 7.8%。戴德縣出現空前的“外遷潮”，尤其是疫情後湧入的年輕專業人士，現在也在往外跑。主要還是因為：邁阿密保險成本飆升監管不確定生活成本太高7. 第七名：鳳凰城 —— 吸收幻象破滅鳳凰城的問題不在需求不夠——需求看起來還不錯，每年可以去化17,000 套，是歷史均值的兩倍。但問題是：同一時期，市場交付有 23,000–24,000 套。也就是說：每吸收1套，就有 1.4 套供應入市。當供應超過吸收能力35%–40%時：空置率必然上升，這與需求強度無關。這也證明了一個關鍵事實：只要供應遠超過去化能力，需求再強也沒用。儘管鳳凰城是美國增長速度最快的大都市區之一，但空置率目前已經到8.5%了，逼近10年新高。8.第8-12名：佛羅里達 的I-4 走廊城市比如奧蘭多、坦帕、邁爾斯堡、科勒爾角等——主要是因為連鎖調整危機（Florida correction cascade）這些城市都在經歷同一種危機的不同階段。怎麼理解？這其實不是某一個城市單獨出事，而是整個佛羅里達州的租賃市場一起“連鎖跳水”。因為佛州正被“四連擊”同時打到：供應暴漲保險費飆升自然災害頻發需求跟不上節奏當這四個因素疊在一起，就是“多米諾式”調整——一個倒了，後面一排跟著倒。原本 2024 年應該交付的一堆新房，被颶風 Milton 一下子全部拖延。結果就是——所有推遲的庫存，在 2025 年一口氣集中入市。這一“遲到的供應潮”：將 I-4 走廊（奧蘭多—坦帕一帶）的空置率推到 20 年來的最高點。像邁爾斯堡（Fort Myers）與科勒爾角（Cape Coral）這兩個城市，是所有 12 城市中最極端的。空置率從 10% 一路衝到 16%（位居全國第二高），出租房直接變成“甩賣房”，整棟房屋每月850–900美元掛牌出租。這個價位已經不是“競爭”，而是：而是標準的困境定價（distressed pricing）， 這就是市場完全投降（capitulation）的典型場景。。這 12 城市的崩盤，並不是“租金下跌”那麼簡單。三、租金崩盤的7個核心原因12個城市租金崩盤，總結起來是由7個核心原因驅動：原因1：原來的建設演算法崩潰每一個成功的房地產市場，都依賴一個簡單演算法：“新增供應量 ≈ 去化量 + 3–5% 的健康空置緩衝”。而疫情，完全打破了這個演算法。比如奧斯汀，正常市場每 1,000 人只需要 150–200 套新房。奧斯汀直接批了 546 套/每千人——足足超標 2–3 倍。供應早就註定崩潰原因 2：遷移逆轉這是所有人都沒預料到的。疫情時期，遠端辦公和高房價需求製造了人為的需求激增，開發商誤以為這是新常態，於是瘋狂建設。但事實是：“疫情遷移是一次性事件，而非長期趨勢。”遠端辦公政策推動了超過30萬加州居民遷往德州、佛州和亞利桑那。資料顯示：目前有“40% 的疫情移民正在離開當地的市場。”原因 3：租戶投降這是需求端正在崩潰的關鍵因素。租客已經撐不住了。疫情後，美國年輕人的壓力一下子疊滿：1. 學生貸款還款恢復很多年輕人每月要還 $400–600。預算被直接掏空。2. 通膨削弱15–20%的購買力工資漲 3–4%，結果房租漲 25–40%。生活的體面性完全沒法維護。3. 年輕租戶只能“投降式調整”要麼合租，要麼逃離大城市。需求端被掏空，租金當然撐不住。原因4：保險費暴漲自然災害和監管變化，對原本就脆弱的市場再補一刀。保險費每年上漲 40–60%，把原本水深火熱的房東逼得法拍出售。尤其在沿海市場，簡直是災難級衝擊。Factor 5：再融資海嘯這是最驚悚的部分之一。2021–2022年買的房：原本利率 3–4% → 現在變成 6–8%資產估值下降 20–30%租金收入下降 15–40%債務覆蓋率掉到1以下導致：業主貸款還不上銀行要增資不補錢就違約大量業主的資產可能被迫拋售這種再融資危機將在2025年第四季度達到頂峰。原因 6：讓利螺旋（Concession Spiral）當房東開始降價競爭 ，市場就回不去了。3 個月免租 聽起來不多，但其實等於把有效租金直接砍掉 25%。高端帶頭讓利，中端、低端只能被迫下調價格，最後就是整個市場的租金體系全線塌掉。原因7：機構倉位切換有意思的是：當散戶房東在“扛著”“撐著”“等等看”時，機構投資人已經悄悄整裝待發了。過去幾年，他們瘋狂開發；現在，他們在幹嘛？✔ 開始募集“困境資產基金（Distressed Debt Funds）”✔ 準備用40–60 美分/美元的價格收購過度槓桿房產。✔ 從“開發賺錢”切換到“抄底賺錢”如果你現在正在持有美國出租房，或打算入場，下面一部分是最重要的。四、2026–2028 投資策略1.如果你是買家：①  供應周期，就是指未來一段時間的交付量。前瞻供應 < 6 個月，代表有機會，恢復較快比如拉斯維加斯部分區域（Vegas），這些市場供應壓力相對有限，有望在 2026 年初穩定。前瞻供應 > 12 個月 ，代表趕緊遠離，恢復較晚比如薩拉索塔（Sarasota）、奧斯汀（Austin），這些市場供應量遠超可持續吸收能力，要到 2027 年才可能恢復。② 盯準困境資產多談判：現在是典型的買方市場，談判空間大③ 只做現金流為王的項目：不要賭未來、不要賭漲租金，現在是現金流時代。2.如果你是房東：根據現金流分三類：① 過度槓桿的房東：考慮“戰略放棄”收入撐不住貸款的，評估下你還能扛多久？所在市場低谷期有多久？② 現金流穩定的房東：此類房東，反而是下一輪抄底的主力，請捏好你的錢！③ 勉強收支平衡的房東：做好撐 18–24 個月的準備！3.那個城市最先恢復？① 2026–2027年恢復：比如奧斯汀、夏洛特、丹佛。這些城市主要是因為供應錯配，基本面還是很強的② 2027–2028年恢復：比如佛羅里達 I-4城市。這些城市是結構性傷害，不是短期失調五、老郭給投資人的提醒今天恐慌的房東，正是三年前堅信 “房地產永遠漲” 的那群人。未來三年，美國投資人分成兩類：能看懂周期的人，會在低谷佈局；看不懂周期的人，會在高點接盤。市場不會獎勵僥倖，永遠獎勵認知。 (老郭聊地產)

據美國哥倫比亞廣播公司(CBS)報導，當地時間12月17日，美國總統川普發表全國講話，講話持續約20分鐘，重點闡述其過去11個月取得的成就，以及未來三年的計畫。資料圖：美國總統川普。圖 /視覺中國據報導，川普在講話中指出，他將很快提名一位新的聯準會主席，並承諾其將是一位主張大幅降低利率的人士。美國有線電視新聞網(CNN)指出，川普在講話中，對其政府的施政成果大加讚賞，並宣揚其在遏制非法移民潮方面所做的努力。CNN稱，儘管許多美國人對經濟負擔能力表示擔憂，川普仍持續為其經濟成功辯護，並錯誤聲稱他已經“結束了八場戰爭”。 (中國新聞網)