目前，據報導，全球已開發的經濟體的租屋市場正經著歷劇烈變化。眾所周知， COVID-19 大流行期間，市場出現租金下降的現象，許多房東甚至降價求租。隨著情勢 的轉變，全球租金年增長率已達 5%，創下數十年來最快的增速，對於依賴租屋的家庭 來說，這是一場沉重的財務衝擊。

想當然得，不同國家的租屋市場都受到不同程度的影響。例如，法國的年租金增幅為 2.5%，遠高於疫情前的 0.3%。澳洲的租金成長速度則比 2010 年代末期快了 8 倍，而 葡萄牙的租金年增幅已達 7%。即便在房價下跌的國家，租金仍持續上升，例如新西蘭 的房價自高點以來下跌 15%，但租金卻比疫情前上漲 14%。這顯示，租金市場已與房 價市場脫鉤，成為獨立於房地產趨勢之外的壓力來源。

租金的上漲潮對各國央行的通膨管控也帶來挑戰。租金占發達國家消費者物價指數 (CPI)的比重約為 6%，而在租屋族占比較高的國家如瑞士，這一比例甚至高達 20%。 由於租約通常為長期合約，租金變動滯後於其他經濟指標，即便其他商品和服務的價 格回穩，租金仍持續上升，使得央行的通膨調控更為困難。

租金的上升意味著更高的生活成本。根據美聯儲(Fed)2023 年的一份報告，美國租 客的月租中位數已上漲 10%，導致租金支付困難的案例增加。這也可能解釋為何美國 與加拿大的無家可歸者人數自 2018 年以來分別增加了 40% 和 20%。不僅如此，租屋 族的消費能力也受到壓縮。根據美國數據顯示，2021 年至 2023 年間，屋主在娛樂和餐 飲上的支出成長了 25%，而租客的支出僅增加 16%。

央行的升息政策也間接助長了租金上漲。美聯儲將 30 年期房貸利率從 2020 年的 2.7% 提升至 7%，導致許多潛在購屋者無法負擔房貸，只能繼續租房。加州大學柏克萊分校 的研究指出，每當利率上升 1 個百分點，租金就可能上漲 5.5%。

人口流動也推升了租金需求，特別是在大城市。新移民通常沒有足夠的資金或信用紀 錄來購屋，因此不得不依賴租屋市場。例如，英國數據顯示，過去五年內抵達英國的 移民中，75% 為私人租屋族群，而英國本地居民的租屋比率僅為 16%。此外，由於新 移民大多聚集在都市地區，使得這些地區的租屋需求遠超供應，進一步推升租金。高 盛(Goldman Sachs)估計，澳洲目前每年 50 萬人的淨移入，使該國租金上漲約 5%。

除了需求面影響，供給面的限制也是導致租金上漲的關鍵因素。疫情期間，建商更傾 向於建造郊區的獨棟住宅，而非都市內的公寓，導致租屋市場的供應減少。例如， 2020 年舊金山的多戶住宅建案核准量僅為疫情前高峰期的一半，即便疫情過後，許多 未完工的豪華公寓仍未投入市場，未能有效補足租屋供應缺口。

在這種情況下，租屋族的財務壓力將持續，並可能影響政治與經濟政策。例如，各國 政府可能開始推動更多租金管制政策，或加強房市供給計畫。然而，這些措施是否能 真正解決問題，仍有待觀察。可以確定的是，未來幾年，租屋市場仍將持續成為經濟 與政策決策的重要戰場。

9叔聊交易的最新長文及歷史文章，讓您掌握相關股市行情消息，協助您做投資決策。