中國房地產泡沫最大的城市，可能非廈門莫屬

2024/07/30

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中國樓市泡沫最大的城市，可能很多人會說，第一是深圳，第二是杭州。因為這倆城市，曾經都是當過民間炒房第一城，深圳房價曾經被爆炒到全國第一，力壓北京和上海。杭州也不曾多讓，號稱人人搖號，全民炒房。

但其實還有一座城市往往被忽視，它就是很多人心目中的白月光之城——廈門。2018年的時候，廈門全市的房屋均價，就已經達到4.7萬一平米，超過一線城市的廣州，和准一線城市的杭州，直逼北京上海深圳，排名全國第四。

深圳房價貴背後至少還有故事可講，畢竟深圳的經濟強，年輕人多，城市有活力，經濟規模也是全國第三。但是廈門，何德何能？房價居然都超過廣州了。

論人口，廈門只有500多萬人，不到廣州1800萬人口的1/3。論經濟實力，廈門GDP只有8000多億，依然不到廣州的1/3。所以，從人口和經濟這兩個最重要的因素看，廈門在廣州面前，都可以說完全不在一個等級上，差了至少兩個檔次。

但事實上，廈門的房價卻碾壓了廣州。那麼是什麼原因導致廈門房價高企呢？顯然不是強勁的人口需求，也不是居民強大的購買力。

明眼人都知道，廈門的高房價，是靠各路資金瘋狂炒作起來的，通俗點說就是民間炒房。因此廈門房價存在巨大的泡沫，這是毫無疑問的。論經濟實力，廈門只是廣州的小弟，但是論炒房風氣，廣州見了廈門，都得乖乖叫一聲你才是爺啊。

現在深圳的房價，已經從高峰時期的八九萬，跌到現在的五六萬了，跌幅超過了35%。而沒有強大經濟支撐的廈門，炒作更凶，跌幅同樣非常猛烈。

5月統計局公佈的資料顯示，廈門房價同比去年跌了11.9%，是國內所有一二線城市中跌幅最大的。在廈門的人可能都知道，廈門很多樓盤的價格，相較於巔峰時期的2017-2018年，其實都已經接近腰斬，或已經腰斬了。一些高槓桿的炒房客早就爆倉，血本無歸了。

我來給大家看幾個例子，集美區的渝州大學城樓盤，2017年市場最瘋狂的時候最高賣到2.67萬/平米，現在跌到1.46萬，跌幅45%接近腰斬。

翔安區的世茂御海墅，2020年市場最瘋狂的時候四居室最高賣到3.3萬/平米，現在跌到1.8萬，跌幅45%，接近腰斬。

海滄區的融橋官邸樓盤，2021年最高賣到3萬/平米，如今掛牌價都已經跌到1.7萬/平米了。如果要買，真實成交價砍到1.5萬不成問題，跌幅50%,妥妥的腰斬了。

還有翔安區的領翔上郡樓盤，2017年開盤時，小戶型最高賣到2.9萬/平米，現在二手房已經跌到了1.57萬/平米，跌幅47%。算上資金成本價格也已經腰斬了。

可以說，廈門很多人直接把首付都跌沒了。那麼廈門這一波房價下跌，為什麼會跌的這麼狠呢？其實啊，最根本的原因還是在於2017年那一波，廈門房價漲得太猛，已經脫離了經濟基本面。

2018年樓市最瘋狂的時候，整體均價甚至高達4.7萬，直逼深圳的5萬。泡沫也已經衝到了頂峰。可能我這樣說，大家還是不大明白，廈門的房價泡沫究竟有多高？我可以用一個國際通用指標，房價收入比來告訴你廈門樓市的泡沫有多嚴重？廈門的居民購房壓力有多大？

首先我解釋一下什麼叫房價收入比，就是指一個人的收入，多少年可以買得起一套房。房價收入比越高，說明人們的購房壓力就越大。2018年廈門樓市最瘋狂的時候，廈門的房價和居民收入比達到了驚人的1:53。也就是說，一個中位數工資收入的廈門人，不吃不喝需要53年，才能買得起一套廈門100平米的房子。

而此時一線城市的北上廣深，房價收入比同樣也非常高了，但依然沒有廈門高。深圳是48年，北京是46年，上海是44年，廣州是30年。廈門不僅碾壓了北京、上海、深圳，幾乎是廣州的兩倍。

我們假設一個人22歲大學畢業，在不貸款的情況下，他需要不吃不喝53年，直到75歲才能買得起房子。我們先不說，一個人53年不吃不喝行不行，我想問有多少人能活到75歲呢？可以說很多人一輩子都買不起廈門的一套房子。

我們在放眼全球，看看廈門53年的房價收入比是個什麼水平？

有機構之前統計過，世界超一線城市紐約的房價收入比是12年，倫敦是15年，東京最低是11年。那怕考慮進去房產稅等持有成本，紐約、倫敦、東京的房價收入比也不會超過20年，而廈門作為國內的一個二線城市，它的房價收入比竟然是紐約、倫敦、東京這些世界超一線城市的兩三倍。

從以上資料來看，2018年的廈門，可能是中國甚至是全世界房價泡沫最大的城市，沒有之一。所以普通人想要在廈門買房，就必須掏空六個錢包才行，但是六個錢包只能掏一次，下一次六個錢包在有錢可掏的時候，至少得等60年了。

很顯然只要是個腦子正常的人，用屁股想一想就知道，廈門這種貴的離譜、貴到變態的高房價，嚴重透支了未來，是不可長久持續的，是註定要破滅的。

因此我想說，如果你是超級有錢人，手裡的錢很多，無所謂。那麼廈門的房子你可以隨便買。但如果你是掙錢不容易的普通人，那麼我奉勸你，短期內遠離目前高房價的廈門，不要去當高位接盤俠，當炮灰。等到價格合適的時候再買也不遲。

在我看來，目前廈門的房價，依然還在處於擠泡沫的階段，價格還沒有跌到位。如果你現在衝進去，大機率會炒到半山腰上。你依然是給前期的炒房客接盤。

所以我的看法是，如果你是剛需自住的朋友，可以參考同樓盤2015年初的成交價格，也就是回到廈門房價暴漲之前。如果跌到2015年初，那基本上算是泡沫擠得差不多了，可以出手買了。否則，如果高於2015年價格的20%，那麼就極有可能是高位接盤。(朱全紅)