香港房地產低迷，富人虧本出售房產償還債務

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香港，今年初“抄底”買房的，目前已虧了25%左右，而且會繼續跌下去的。短暫反彈後，香港樓價連跌兩個月，而且跌穿撤辣前創下的多年低位，租金則連升4個月。香港差飽物業估價署7月29日的資料：6月私人住宅售價指數跌至301.8，創近8年新低，按月跌1.2%，跌幅較5月略為縮小0.1個百分點；按年跌13.1%；上半年累計下跌約3.1%。

因為甚至香港的富人家族都開始虧本出售房產了。

Ho Shung-pun（胡氏家族）是香港一家成立已有69年的房地產投資公司——九龍投資有限公司的董事。由於香港房產估值下跌和高利率，業主開始面臨財務壓力。他和他的家族被提及是因為他們在香港房地產市場低迷的情況下，出售了多處豪宅以償還貸款。他們通過抵押至少12處物業來獲得貸款，總金額約為3.5億美元。

一些香港富裕家庭在香港城市房地產低迷中遭遇損失，不得不以虧損價格出售豪宅和其他物業來償還貸款。僅在過去一個月內，一個負債纍纍的家庭就在著名的山頂區出售了七處房產，金額達2.5億美元，其中一些以大幅折扣出售。今年4月，一個家族企業以2000萬美元的損失出售了AIA中環大廈的股份。另一個從零售業起家的家族以60%的虧損出售了一處店面，並被接管人查封了其他物業。

根據CBRE集團的資料，僅在住宅領域，今年上半年價值超過1000萬美元的高端物業交易中，約有75%涉及財務壓力的賣家。這些銷售對香港房地產市場造成了更大的壓力。近年來，這個金融中心的房地產市場逐漸失去光彩。儘管業主通常不會透露出售的原因，但隨著經濟放緩、利率保持高位和物業價值下降，一些業主開始面臨財務壓力。

CBRE香港資本市場負責人Reeves Yan表示：“過去15年，香港的家族企業的業主很少考慮出售房產。”他指出，以前只有開發商在進行交易時會出售豪宅。“但現在有很多中小型家族業主在出售，因為他們面臨了巨大的財務壓力。”

最引人注目的是胡家。由69年的房地產投資公司九龍投資有限公司董事領導的這個低調家族，根據彭博社通過公開檔案的計算，至少抵押了12處物業來獲取約3.5億美元的貸款。據知情人士透露，胡氏家族去年從Gaw Capital借入2.05億美元，該貸款由七處豪華住宅作擔保。7月份，其中四處位於種植道46號的物業以11億港元（1.41億美元）現金交易出售。根據Savills Plc，這些物業以市場高峰價的一半出售。

位於山頂道的剩餘三座豪宅後以1.1億美元出售，據當地媒體報導。Gaw Capital拒絕置評。

此外，胡氏及其侄子從貸款機構X8 Finance以29%的利率借款8500萬港元用於初始分期付款，其餘貸款的利率約為18%，根據公開檔案。該家族還利用位於跑馬地的一處住宅向新加坡聯合海外銀行有限公司關聯的UOB Kay Hian Credit Pte.借入2億港元。銀行未回應置評請求。

Jones Lang LaSalle Inc.香港資本市場執行董事Raymond Ho表示：“幾年前利率較低時，一些物業業主受到銀行鼓勵在已經抵押的物業上獲得額外的貸款。但這些物業業主現在面臨物業價格修正和高利率的雙重影響。”

九龍投資未回覆電子郵件請求置評。當記者訪問位於中環的註冊地址時，公司代表拒絕置評。她表示，胡老先生不在辦公室，也沒有聯絡他的方式。

富人富人家族被迫賣房還債

1，已故零售巨頭鄧成波家族

其他陷入困境的富裕家族包括已故零售巨頭鄧成波的家族，自2020年以來一直試圖出售價值數十億美元的房地產。今年，接管人查封了鄧家至少八處物業，包括一個購物中心和一家酒店，並在5月以60%的虧損出售了一處店面，據當地媒體報導。

根據法庭檔案，鄧成波之子鄧耀昇及其他人被一位債權人在7月起訴，要求償還超過110萬港元的未付貸款。

2，已故零售巨頭鄧成波家族

已故工業巨頭林百欣家族經營的麗新發展有限公司正在出售從住宅到零售和商業的物業。今年4月，該集團以約1.546億港元的虧損出售了AIA中環辦公室的10%股份。淨收益用於償還銀行貸款和提供營運資金。

3，前香港電視廣播有限公司主席陳國強

與此同時，由前香港電視廣播有限公司主席陳國強創立的開發商德祥地產集團有限公司，在4月以400萬港元的虧損出售了美國銀行大廈的第30層，以償還貸款。

德祥地產的代表拒絕置評。麗新未回覆電子郵件請求置評。由鄧家年輕一代領導的Stan Group代表未回覆置評請求。

對於豪宅的銷售，買家通常是尋找深度折扣的高淨值人士，包括一些今年在香港領導了頂級交易的內地人士。

CBRE的Yan表示，隨著美國聯邦儲備委員會不急於降息，今年可能會有更多家庭出售物業。這意味著房主可能面臨超過5%的借貸利率，高於香港通常的3%租金收益率。由於本地貨幣與美元掛鉤，香港的利率跟隨美國。

可以想像，如果這種情況持續更久，越來越多的業主將面臨困難，其中一些可能會拖欠利息，面臨現金流問題，被迫出售的房產會越來越多。 (發比利斯)