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購房送戶口！廈門房價，回到7年前了
01 廈門，購房送戶口
8月19日，頭頂計畫單列市、副省級城市、經濟特區的廈門，發佈了《關於調整房產落戶政策的通知》，提出：
一、在本市行政區域內擁有合法房產，且滿足下列條件的人員，可以申請將戶口遷入房產所在地址：（一）已取得不動產權屬證書且房產用途登記為住宅；（二）申請人及其配偶、未成年子女的房產所有權份額合計超過50%（不含）。
二、申請人及其配偶、未成年子女可以申請將戶口一併遷入房產所在地址。
三、本通知自2024年10月1日起實施，有效期5年。此前涉及本市房產落戶相關檔案與本通知不一致的，以本通知為準。
三條措施用一句話總結就是：
過去買了和未來要買住宅或產權比例超過50%的共有產權住房的人，可以獲得廈門戶口，而且一人買房，配偶和未成年子女可以一起獲得戶口。
戶口差不多是高等級城市最後的體面了，然而在市場行情進入深度調整的當下，這最後的體面，也被越來越多的高等級城市拋棄了。
公開資料顯示，今年以來已經有超過20個城市開啟買房落戶操作，包括南京、杭州、瀋陽這些副省級省會城市。
此外，一線城市廣州，其下轄的花都區也開啟了買房送“准戶口”，也即買房送藍色戶口本，藍色戶口本並非真正的戶籍，但可以享受和戶籍一樣的待遇。
真會玩。
廈門跟進買房送戶口措施，意圖很明顯，既要又要，一石二鳥。既要借助這個措施推動商品房成交，又要實現搶人戰略。
02 廈門新房與二手房跌幅位居前列
先說樓市情況。
廈門樓市，成功詮釋了什麼叫“出來混遲早要還”。
這座小而美的城市，曾經憑藉著優美的海境線、宜居的環境以及開放的環抱，吸引了全國乃至全球的資金進入。
福建的有錢人想買房，不是去省會福州，而是去廈門。海外富裕的閩南人，也喜歡在廈門買房。
各種資本堆砌，成就了廈門“三線收入、二線城市、一線房價”的瘋狂。
在上一輪樓市瘋狂炒作的年代中，廈門與蘇州、南京、合肥的瘋狂暴漲，被坊間並稱為“樓市四小龍”。
2016年至2022年，廈門的均價直追京滬深，位居內地城市第四位，比廣州還高。
如今，廈門的房價絕對量依舊很高，但在持續下跌之下，已經退居到了全國第五，被廣州超越。
廈門樓市的成交量從2021年開啟下行，之後一路在低位徘徊。
房價方面，有兩個口徑。
一個是國家統計局的口徑。
國家統計局披露的最新資料顯示，廈門新房價格已經16連跌，7月份廈門新房環比1.3%，同比下跌10.1%。同比跌幅位居70個大中城市第一位。
7月份廈門二手房環比1.8%，同比下跌13.2%。同比跌幅位居第二，僅次於武漢。
有人按照統計局的歷史資料，做了一個梳理，發現廈門的二手房價格指數回到了8年前。
另一個口徑是民間機構，來自克而瑞。
克而瑞披露，去年廈門的新房價格比較堅挺，2023年廈門新房均價4.29萬元，環比還上漲了4.3%。
但進入2024年，在全國樓市進入深度調整周期下，廈門的新房價格也頂不住了。
7月份，廈門新房成交價格32521元/平方米，較去年年末的49174元/平方米下跌了33.9%。
克而瑞報告中的表述是，“月度均價回落至32521元/㎡，環比下跌6.0%，創近7年來新低。”
這是廈門完全放開限購的成果，可見，放鬆限購，根本振作不了樓市，就像當初開啟限購一樣壓不住了樓市上漲的氣勢一樣。
廈門房價調整的根本邏輯，還是我之前強調的，“德不配位”。
說白了，就是房價太高，嚴重超越了當地人的購買力。
廈門雖然頭頂副省級城市、計畫單列市頭銜，但論經濟實力、財政實力和人口規模，都非常普通。
在產業上與蘇州、南京、合肥等城市根本沒法比，尤其是與蘇州相比，產業與經濟實力相差幾個量級。
而房價鼎盛時期的廈門，房價收入比接近40。也即當初一個拿著廈門平均收入的人，想要在廈門買一套平均面積的房子，需要不吃不喝四十年才能夠。
之前寫深圳樓市的文章，我詳細介紹了深圳樓市因何而漲，因何而跌。
簡單歸納，上一輪牛市中深圳房價率先啟動，並從2015年年初的3萬多成交價漲到了2021年年初的8萬多成交價，掛牌價甚至衝破了9萬，背後是兩股勢力推動。
一個不斷湧入的人口帶來的硬性需求，另一個是經濟、產業、金融、科創等綜合實力不斷提升之下引起全國熱錢加注深圳，也即炒作。
廈門的房價上一輪上漲也是這兩個因素，但側重點不同。深圳的房價上漲，剛需與炒作四六分成，廈門則是二八分成，也即炒作是其房價的絕對支撐力量。
而相比於深圳，廈門的產業根本撐不起如此高的房價。
如今深圳的房價，已經從8字頭跌入6字頭，7月份均價跌破了6萬，回到了5字打頭。
廈門還有什麼支撐力量？
03 廈門人口，處在負增長邊緣
買房落戶的另一個目的，就是提升人口競爭力。
過去多年，廈門一直是福建人口吸引力最強的城市。
以七普資料來看，2010年至2020年十年間，廈門常住人口增加了87萬人，增量位居福建省第一位。
從廈門歷年的人口增量來看，2010年與2011年，廈門人口在低基數的背景下，增量超過了25萬，可以說相當強悍。
之後有所下降，但就廈門的經濟規模、面積和人口基數來說，也是很可觀。
轉向就發生在最近四年。
2020年廈門常住人口一下從兩位數掉至個位數，2021年略有回升，增加了10萬。2022年則跟隨全國人口大勢迅速轉向。
2022年全國人口首次負增長，廈門人口增量只有2.8萬人。
2023年全國人口加速下降，廈門常住人口增量只有1.9萬人。
這種趨勢，全國皆如此。
在當下的全國人口趨勢下，廈門今年的常住人口增量，很有可能是負數。
所以，今年上半年，廈門就出大招開始搶人。
4月18日，廈門市住房和建設局與市人社局、市財政局聯合印發通知，出台《關於為來廈求職和見習實習大學生提供免費住宿保障實施方案》，提出：
符合條件的大學生可享受長達12個月的免費住宿。
按照方案，畢業3年內來廈門求職、見習，且個人在廈門無住房的非本市戶籍全日制大專（含）以上畢業生（本地大學生集體戶視同非本市戶籍）；來廈門實習的非本市生源全日制大專（含）以上在校大學生，符合條件者均可全程線上申請享受該政策。按照每人“一張床”的住宿標準保障，原則上兩人一間，每間最多不超過3人。
廈門人口始終不強的根本原因，是產業不強。所以，廈門想要在全國人口減少的背景下，依舊守住增量，需要在產業上發力，才是正途。
廈門的工業現狀如何？廈門沒有公佈工業增加值，只在其統計年鑑中查到了工業總產值。
2022年，廈門市規模以上工業總產值8313億元。
可供對比的是，工業第一城深圳，2023年規上工業總產值4.85兆元，蘇州4.43兆元。上海去年跌破了4兆，為3.94兆元。
2022年廣州全部工業總產值25574.41億元，規模以上工業總產值23928.58億元。
從工信部劃分的41個工業大類角度看，廈門市規模以上工業產業類別中，只有9大類。千億產業只有1個，電腦、通訊和其他電子裝置製造業，2021年總產值為3042.73億元。
2023年，廈門的電腦、通訊與其他電子裝置製造業總產值降至2936.14億元。
第一，作為廈門最強的產業，與頭部強城相比，不值一提。
在這一產業上的霸主，是深圳。2022年深圳的電腦、通訊和其他電子裝置製造業產值25575.79億元，位居全國第一。其次是蘇州，2022年為12727.6億元。第三是東莞，也在兆之上。這也是全國僅有的三個擁有兆產業的城市。
第二，作為副省級城市兼計畫單列市的廈門，千億產業只有1個。
看看其他城市，最牛地級市蘇州擁有11個，11個千億產業產值合計34547億元。深圳7個，上海12個，東莞7個，重慶、佛山、無錫9個，寧波、天津8個，廣州6個，武漢、南京、泉州5個。
廈門工業本就不強，如今本就不強的工業又陷入了困局。
在中美博弈之下，在外部不確定性影響出口之下，疊加廈門脫實向虛過快，疊加廈門房價高企之下，廈門諸多工業產品都遭受了影響。
比如液晶螢幕產量，已經從高峰時期的年產1.46億片下降至去年的4460萬片，膝蓋斬了。
手機產量和數位相機產量，更是腳踝斬。
手機產量方面，高點時期的廈門一年手機產量3592.45萬台，這一規模與東莞、重慶這些生產大戶自然不能比。但就這一規模也沒能守住，去年的手機產量只有165.94萬台，跌至高點時期的零頭。
數位相機方面，巔峰時期年產量533.07萬台，去年只有69.16萬台。
廈門靠什麼來支撐？
靠房地產嗎，如今的房地產不僅支撐不了廈門的經濟，反而成了負累。
靠旅遊產業嗎？
疫情之前鼎盛時期的廈門旅遊產業，都沒能排進前20，當年只位居全國第27位。
這種背景下，廈門急需重振產業來提振經濟。
產業興盛，才能提供更多高薪崗位，才能吸引人口，才能提升收入，才能支撐樓市。
所以，本號在分析城市的時候，一再強調，城市的終極競爭，是產業競爭。 (城市財經)