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房價降太狠，被喊停了！限跌令，又開始了
01 降價太狠，深圳一樓盤被喊停
一周前，我寫過一篇《漲跌隨意！武漢樓市，妥協了！》，介紹了最近鄭州、武漢已經取消了限價措施，打開了跌停板。
此外，瀋陽、蘭州、寧德等城市也不再進行限價。
正當大家以為這種現象會普及到所有城市時，深圳最近一樓盤因為降價太狠被喊停，將大家拉入了現實。
該樓盤就是停工一年多，近期才恢復銷售的位於龍崗區龍崗街道五聯片區的勤誠達譽府項目。
然而，銷售一恢復惹來了聲討。
據財聯社爆料，該樓盤此次推出的房源，小戶型銷售單價2.1萬元/平方米起，總價180萬元起，大戶型銷售單價在2.6萬元-2.7萬元/平方米左右，在此基礎上如果參加團購優惠，價格會更低一些。
而2022年該樓盤的備案價是4.2萬元/平方米，相當於最多降價50%出售。
這惹來了老業主們的不滿和聲討。
“400多名鄰居一夜回到解放前，之前買的首付都虧沒了，還要背負一大筆貸款”
“中介於各大平台鋪天蓋地的推項目低價消息，真的是狠狠戳我們的心”
“還有說我們炒房活該的，如果是為了炒，誰會買那裡，都是普通剛需”
前期業主要求該項目自8月17日起停止銷售，同時業主主張該項目應將違規銷售所得補差價給業主，部分業主還提出，開發商應明確退房退款的解決方案等。
迫於老業主們的維權壓力，據“中國房地產報大灣區”爆料：
8月17日，由龍崗區住建局、龍崗街道、安城投、勤誠達以及業主代表等多方人員參與的溝通會在項目會議室召開，根據業主提供的會議紀要，初步溝通結果為停止銷售，並就業主訴求在約定時間內給到明確答覆。
這樣的事情，在深圳不止一次發生。今年年初，深圳坪山璽悅台備案價4萬/平方米，折後價2.38萬元/平方米，也遭遇了老業主們的聯合抵制，並給銀保監會深圳監督局寫了一封投訴信
最後樓盤開發商以刷鍋中介的方式，結束了喧囂。
02 人性本私
業主們的心理，是可以理解的。但從道理上講，沒有任何道理可講。
從心理上來說：
儒家說人性本善，法家說人性本惡。我更接受第三種觀點，人性本私。
很多時候，大多數人反感一件事情，或者因為某件事情義憤填膺的時候，不是因為真的反對，而是因為自己不是受益的一方。
以買房來說。已經上車的業主，很多人恨不得價格一天一漲，讓自己的資產水漲船高。而沒買房的業主，則期盼著房價攔腰斬斷，最好是能降到自己輕鬆上車才好。
這些想法都無可厚非，畢竟人性本私。
從道理上來說：
你買貴了，就不允許別人買便宜？要是當初買的房現在漲價了，是不是要把差價補上呢？
無論是業主還是監管機構，無論心裡頭有多不願意，都應該尊重市場，尊重市場合法合規的正常自行漲跌。
更何況是深圳，這個中國市場化最徹底的城市。
而且，本號多次強調過，對於開發商而言，一旦大幅降價出售，肯定是已經到了山窮水盡。
房企從來都是能賺你1萬就絕不賺你九千九，能讓他們讓利，只有一個原因，現金流出現了問題，需要快速回款。
以深圳該項目來說，深圳勤誠達譽府項目，2022年開盤，但由於開發商出現資金問題，項目在2023年被曝停工。
8月12日，該項目官方發佈消息，勤誠達譽府項目引入國企——深圳市龍崗安城投資營運有限責任公司進行合作，助力項目營運交付。該項目由此恢復銷售。
可見，該項目已經進入了資金，可能不會爛尾了。
但降價50%的結果，讓老業主們無法接受，導致項目被迫暫停。
這樣下去，可能帶來的最壞的結果是，好不容易邀請來的“白衣騎士”國企深圳龍崗安城投會不會撤資？
到時候老業主們也拿不到房了。這真是，寧可我虧，也不能讓你撈到好處的心理。
果然，人性本私。
但這根本抵擋不住大勢。
鄭州、武漢為何不再對新房限價，是因為他們已經明白，大勢阻擋不了，只能對現實妥協。
2021年以來，近百個城市出台了限跌令，根本沒有任何用處。沒有擋住房價下跌，沒有擋住銷量下跌，沒有擋住賣地收入下跌。
第一，全國房價普跌，且進入到了深度調整周期當中。
第二，商品房銷量連續兩年下挫的情況下，今年跌幅更大。
國家統計局披露：
1-7月份，新建商品房銷售面積54149萬平方米，同比下降18.6%，其中住宅銷售面積下降21.1%。新建商品房銷售額53330億元，下降24.3%，其中住宅銷售額下降25.9%。
第三，賣地收入繼續跳水。
全國賣地收入，自2021年見頂之後，已經兩連跌，2023年只有57996億元，相較於高點時期，下跌了33.38%。
2024上半年，才賣了15263億元，同比下降了18.3%。
鄭州、武漢選擇妥協，也是基於這樣的邏輯。
看看鄭州、武漢目前的樓市基本面。
鄭州方面，商品房銷量自2018年以來，一年不如一年，而庫存量則與日俱增。
2023年鄭州房屋銷售總面積2028.6萬平方米，相較於2018年的高點，下跌了45.4%。銷售額1748.4億元，相較於2019年的高點下跌了48.6%。
房屋庫存則突破了1100萬平方米。
此外，鄭州的賣地收入，早就腳踝斬了。根據鄭州市財政局披露的資料顯示，2023年鄭州市政府性基金預算收入（主要是賣地收入）387.9億元，相較於高點時期下降了73%。
進入2024年，這一資料出現了斷崖式情況。
據360房產網資料顯示，上半年鄭州全市新建商品房共計成交套49766套，成交面積531.54萬㎡。與2023年上半年的96045套相比，同比下跌48.2%。
中指研究院披露，上半年鄭州賣地收入只有88億元。
這種形勢，是鄭州最終決定取消限跌令背後的主要原因。
武漢方面，最高峰時期的2016年，武漢一年賣出了34.26萬套商品房，平均每個月約2.9萬套。
2022去年武漢商品房成交量跌至11.63萬套，平均每月9692套。
2023年平均每月成交跌至9156套。
今年上半年，武漢新房合計成交了33226套，每月平均成交僅為5538套。
至於房價，武漢二手房同比領跌全國。
相比於鄭州、武漢，深圳的基本面，並沒有好到那兒去。
03 深圳二手房價格已經破“6”
2009年深圳的二手房過戶量歷史最高，有15.5萬套，平均每個月1.29萬套。
2015年過戶量歷史第二高，12.7萬套，平均每個月1.06萬套。
2017年是深圳樓市調整之前二手房過戶量最低的年份，6.4萬套，平均每個月5333套。
進入調整周期後，2021年的過戶量相比於2020年直接跳水。2022年的過戶量創二十年來新低，只有2.2萬套，平均每個月只有1833套。
去年有所恢復，但也是近二十年第二低，3.3萬套過戶量，平均每個月2750套。
新房，去年的成交量創近年來新低。
房價方面，深圳的二手房均價過去三年從最高時期8萬多一路下跌，跌破8萬，跌破7萬，今年7月份已經跌破6萬，回到了“5”字打頭時代。
樂有家資料顯示，7月份深圳二手房成交價格為5.9萬元/平方米。
限跌令，阻擋不住房價下降。
克而瑞最新調研的天津、武漢、北京、蘇州、上海的跌幅情況。
天津上半年成交的小區中，95%在降價，其中6%價格腰斬。武漢97%降價成交。北京83%降價成交，蘇州96%降價成交，上海86%降價成交。
不僅阻擋不了開發商明裡暗裡地降價，還會削弱當下的市場流動性。
沒有流動性，開發商回不了款，地方城市也會減少稅收收入。而且，為了絞盡腦汁阻擋房價下跌，會想盡辦法出台各種修修補補的工作，不但對市場干預太大，阻擋了市場的自主發展，削弱了市場的積極性，對於市政府本身的工作人員，也會疲於奔命。
接受現實，接受降價，儘管在冷卻的市場環境下，不一定能增加多少成交，但至少不會是互相僵持的僵局。
樓市最怕的就是陷入僵局。 (城市財經)