中國有4大一線城市，依次是北京、上海、廣州、深圳，統稱為北上廣深。北上廣深是中國房價最高的地方，有人說北上廣深的一套房至少要上千萬，這究竟是真是假？從常住人口數量上看，北上廣深都是接近2000萬或已經是2000多萬人口數量級的巨型都市。比如2024年底北京有2183萬人，上海有2480萬人，廣州有1897萬人，深圳有1798萬人，加起來北上廣深約有8300萬常住人口。但是常住人口不等於戶籍人口，常住人口有大量來租房打工的外地人。比如2323年末北京的戶籍人口只有1427萬人，上海只有1480萬人，廣州只有1060萬人，深圳更是只有550萬人。一線城市中戶籍人口遠少於常住人口，加上政府嚴控外地人入戶，造成結果是一線城市的房價相當高。另外一線城市的住房供應量相比較其人口規模不多。根據相關資料，北京的商品房大約有800萬套，上海大約有850萬套，廣州大約有500萬套，深圳最少，只有200萬套，加起來北上廣深只有2350萬套商品房。儘管一線城市僧多粥少，房價也確實很高，但仍然不至於說隨便一套房就價值千萬。到2023年，中國房地產總市值大約是400兆元，其中40%的房產集中在北上廣深。根據相關研究機構估算，2023年中國房市總值大約是400兆元，而北上廣深的房市價值總和大約是160兆元，佔全國房產總市值的40%。其中北京房市總值是48兆元，上海是60兆元，廣州是25兆元，深圳是30兆元。折算下來一線城市一套房平均價格是680萬元，北京是600萬元一套房，上海是705萬元一套房，廣州平均500萬元一套房，深圳最貴，平均1500萬元一套房。這樣來看，在一線城市買房是相當有實力的人才可以做到的。儘管如此，千萬豪宅在北上廣深中佔比仍然不高。有關估算是，北上廣深的豪宅總數大約是30~40萬套，僅佔總套數的1.27%~1.7%。其中北京的千萬豪宅有約10萬套，佔總套數的約1.25%。上海的千萬豪宅最多，有約20萬套，佔總套數的約2.35%。廣州的千萬豪宅最少，只有約3萬套，佔總套數的0.6%。然後是深圳，大約有5~8萬套豪宅，佔比大約是2.5%~4%，佔比最高。很明顯，雖然北上廣深房價很高，但價值千萬的房子仍然是鳳毛麟角的。如果從建成區面積上來看，北上廣深的發展空間非常大。北上廣深的建成區面積依次是2200平方公里、2600平方公里、1488平方公里、1060平方公里，但是四座城市的行政面積依次是1.64萬平方公里、6300平方公里、7400平方公里、2000平方公里。佔比依次是13.4%、41.2%、20.1%、53%。除深圳外，北京、上海、廣州尚有很大的開發空間，尤其是上海，目前常住人口已經有2500萬了，未來完全可以增長到5000萬人口級。以現有人口密度，去除山區面積，理論上北上廣深的人口承載極限分別是8000萬、5000萬、8000萬、2000萬人。實際上經濟規律驅使下四座城市的合理人口容量應該分別是：3000萬、5000萬、3500萬、2000萬人。怎麼看北上廣深也足夠塞下現有的常住人口。一直以來中國城市化發展有兩條相反的路線：一是人口和經濟儘可能向中心大城市集中，二是人口和經濟向內地攤開，不要集中在大城市。在實踐中兩種路線都在發揮著作用，一是經濟規律引導下北上廣深迅速成長為2000萬級的人口大都市，另一方面是大城市中竟然有一半的外地人，大批人買不起房在這座城市付出了青春和汗水後只能被迫離開。而諷刺的是各大城市中都保留著大片農田不開發。未來的中國究竟要走那種方向的城市化路線，這是值得確定的。 (未音g)

7月份各線城市商品住宅銷售價格環比下降同比降幅整體有所縮小——國家統計局城市司首席統計師王中華解讀2025年7月份商品住宅銷售價格變動情況統計資料2025年7月份，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比下降，同比降幅整體有所縮小。一、各線城市商品住宅銷售價格環比下降7月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月縮小0.1個百分點。其中，北京持平，上海上漲0.3%，廣州和深圳分別下降0.3%和0.6%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅擴大0.2個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅與上月相同。7月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降1.0%，降幅比上月擴大0.3個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降1.1%、0.9%、1.0%和0.9%。二、三線城市二手住宅銷售價格環比均下降0.5%，降幅均縮小0.1個百分點。二、各線城市商品住宅銷售價格同比降幅整體有所縮小7月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.1%，降幅比上月縮小0.3個百分點。其中，上海上漲6.1%，北京、廣州和深圳分別下降3.6%、4.6%和2.2%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降2.8%和4.2%，降幅分別縮小0.2個和0.4個百分點。70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格同比上漲城市有5個，比上月增加2個。7月份，一線城市二手住宅銷售價格同比下降3.4%，降幅比上月擴大0.4個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降2.9%、2.2%、6.0%和2.5%。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降5.6%和6.4%，降幅分別縮小0.2個和0.3個百分點。2025年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況註釋：70個大中城市房地產價格統計一二三線城市劃分：一線城市指北京、上海、廣州、深圳等4個城市；二線城市指天津、石家莊、太原、呼和浩特、瀋陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、南寧、海口、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊等31個城市；三線城市指唐山、秦皇島、包頭、丹東、錦州、吉林、牡丹江、無錫、徐州、揚州、溫州、金華、蚌埠、安慶、泉州、九江、贛州、煙台、濟寧、洛陽、平頂山、宜昌、襄陽、岳陽、常德、韶關、湛江、惠州、桂林、北海、三亞、瀘州、南充、遵義、大理等35個城市。附註：1.調查範圍：各城市的市轄區，不包括縣。2.調查方法：新建商品住宅銷售價格調查為全面調查，基礎資料採用當地房地產管理部門的網簽資料；二手住宅銷售價格調查為重點調查和典型調查相結合，基礎資料來源於房地產經紀機構或房屋居住服務平台等相關企業上報和調查員實地采價。3.價格指數的計算方法詳見《房地產價格統計報表制度》。4.如某城市當月無成交，則視為價格水平總體無變動。來源：統計局網站 (中國金融雜誌)

房子可以買了麼？特別是以上海為首的、很多專家推薦的、核心城市的房子！根據摩根士丹利AlphaWise團隊2025年7月的最新調查（覆蓋中國2060名1-4線城市居民），當前房地產市場情緒進一步低迷，房價預期分化加劇，尤其一線城市信心意外走弱。房價預期全面惡化 一線城市意外領跌根據調研報告的結果，整體看跌情緒加深，淨33%的潛在購房者（“極可能購房”群體）預計未來12個月房價下跌，較4月調查（淨36%）進一步惡化。其中，一線城市信心崩塌！一線城市看跌比例飆升至淨50%（即半數受訪者悲觀），遠超二線城市（4月二線淨看跌45%），打破傳統“一線抗跌”認知。分化動態加劇，根據歷史規律顯示，二線城市房價通常滯後一線半年至一年，一線走弱可能預示二線後續跟跌。業主“割肉”離場 但降價有底線虧損出貨意願激增：56%的潛在賣家願接受虧損售房（較4月的43%飆升13個百分點），其中：42%接受≤10%折價（4月僅26%）；12%接受10%-20%虧損（4月為14%）；2%“不計成本急售”。目前10%的折價已成為多數賣家“割肉”底線，若宏觀環境惡化，價格或進一步下探至20%虧損線。表：賣家定價策略變化（2025年4月 vs 7月）購房意願疲軟 需求結構生變目前觀望情緒佔主導，僅16%受訪者“極可能購房”（較4月微升1%），但僅3%計畫12個月內出手，35%潛在買家無明確時間表（“買漲不買跌”）。但改善需求崛起，在51%有購房意願的群體中，改善型需求（含投資）佔比約35%，遠超剛需（16%），預示未來市場由品質樓盤和核心資產主導。新房與二手房“冰火兩重天”一線新房局部回暖，核心區新房現復甦跡象（如上海徐匯新地王樓麵價達20萬/㎡），但二手房深陷低迷，掛牌量激增、看房量同比下降14%。低線城市持續承壓，三四線城市庫存高企、人口外流，政策刺激（如“以舊換新”）效果有限，難以走穩。所以從短期看，下行壓力將貫穿三季度！主要是供需矛盾在加劇，80%城市二手房掛牌量創歷史新高，但看房量環比降5%，形成“賣方扎堆、買方缺席”局面。而政策效力有限，當前稅費減免等政策未扭轉價格預期，若經濟增速放緩（尤其下半年收入承壓），負反饋循環（房價跌→觀望濃→需求弱）或延續。上海可以入手了麼？目前，上海還處於量價同步回落階段！成交量進一步萎縮，2025年7月二手房成交約19,337套，環比降7%，為3月以來首次跌破2萬套；新房成交3,321套，環比暴跌41.85%。二手房掛牌均價環比跌0.57%（連續5個月下跌），28%房東主動降價；新房均價環比跌2.81%。但結構分化明顯，核心區很抗跌！黃浦、徐匯等核心區新房因地段稀缺（如徐匯濱江樓麵價達20萬/㎡）仍受追捧，但遠郊（奉賢、金山）新房均價環比跌1.4%-7%，去化艱難。高端市場還在漲，1-7月上海商品住宅銷售額TOP10項目中，核心區豪宅（如上海壹號院均價18.3萬/㎡）貢獻主要成交，而300萬以下剛需房佔比攀升，改善型需求收縮。表：上海房價分化特徵（2025年7月）所以上海房價至今還未調整到位，但從空間的維度看，核心區接近底部，遠郊仍有下行空間！核心區因土地供應緊縮（2024年出讓面積↓50%）和高端需求穩固，價格接近築底；但遠郊庫存高企+產業薄弱，需配套落地（如軌交）才能止跌。一句話總結：“剛需撿漏看折價，改善等待核心盤，投資只盯黃金段，遠郊再便宜也不貪。”你接下來是計畫賣房還是買房呢？ (新零售賦能一銳藝社)

2025年6月份，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比下降，同比降幅整體繼續縮小。一、各線城市商品住宅銷售價格環比下降6月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點。其中，上海上漲0.4%，北京、廣州和深圳分別下降0.3%、0.5%和0.6%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別下降0.2%和0.3%，降幅均與上月相同。6月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.7%，降幅與上月相同。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降1.0%、0.7%、0.7%和0.5%。二、三線城市二手住宅銷售價格環比均下降0.6%，降幅均擴大0.1個百分點。二、各線城市商品住宅銷售價格同比降幅整體繼續縮小6月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.4%，降幅比上月縮小0.3個百分點。其中，上海上漲6.0%，北京、廣州和深圳分別下降4.1%、5.1%和2.5%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降3.0%和4.6%，降幅分別縮小0.5個和0.3個百分點。6月份，一線城市二手住宅銷售價格同比下降3.0%，降幅比上月擴大0.3個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降1.8%、1.3%、5.9%和2.8%。二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降5.8%和6.7%，降幅分別縮小0.3個和0.2個百分點。註釋：70個大中城市房地產價格統計一二三線城市劃分：一線城市指北京、上海、廣州、深圳等4個城市；二線城市指天津、石家莊、太原、呼和浩特、瀋陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、南寧、海口、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊等31個城市；三線城市指唐山、秦皇島、包頭、丹東、錦州、吉林、牡丹江、無錫、徐州、揚州、溫州、金華、蚌埠、安慶、泉州、九江、贛州、煙台、濟寧、洛陽、平頂山、宜昌、襄陽、岳陽、常德、韶關、湛江、惠州、桂林、北海、三亞、瀘州、南充、遵義、大理等35個城市。來源丨國家統計局 (信傳媒)

下一步房價的穩定期待增量政策盡快落地，推動存量盤活、去庫存、城中村改造等，能給交易帶來源頭活水，這是2025年房價止跌回穩的關鍵。 繼一線城市房價上漲後，二線城市房價也開始漲了。 2月19日，國家統計局發佈2025年1月房價資料。70個大中城市中，24個城市新房價格環比上漲，比去年12月增加1個。 一個更為積極的訊號是，一線城市新房價格已連續兩個月上漲，二線城市新房價格則由2024年12月份持平轉為環比上漲0.1%，為2023年6月以來首次上漲。這對於全國樓市走穩起到重要風向標作用。

24年11月的時候，高盛曾發佈了一份關於中國房地產市場的研報。 其中有幾點關鍵資訊，屬實是讓咱老百姓手心裡捏了一把汗。 其中有一條是如果中國現在為出售的房地產庫存全部建成，價值高達了93兆。 再說個資料，2023年中國的GDP是123兆，嚇人嗎？

作為中國GDP的重要組成部分，房地產行業的低迷已經導致多家大型開發商違約，並威脅到地方政府的財政穩定。地方政府對房地產行業的依賴在全球範圍內幾乎是獨一無二的。 根據高盛的研究資料，目前未售出的住房庫存已經超過了兩年的需求量。如果沒有強有力的政府干預，房價可能會再下跌20%-25%。這將使房價跌至峰值的一半左右。 雖然近期出台了一些刺激政策，但要真正穩定這個龐大的市場，可能需要投入數兆資金。如果房價繼續下滑，大量中國家庭的財富將受到重創，而這些財富大多與房地產掛鉤。這將進一步削弱消費信心和經濟增長動力。 華爾街日報的觀點是：中國房地產泡沫，已經導致18兆美元的財富損失，相當於每個家庭損失6萬美元，超過了2008年美國次貸危機的11兆美元。

近日，國際知名投行高盛，發佈了對中國房地產市場最新研判，老潘總結下來，核心結論有三點： 其一、中國新房房價將在2025年底走穩，2027年將略微增長2%；同時二手房房價將在2026 年逐步穩定； 其二、從現在到25年底，中國房價有可能再下跌20%到25%； 其三、 2025年至2027年新房市場銷售額將穩定在8兆水準。