2025年12月的房地產市場資料已經全部公佈，2026年1月的政策組合拳也已陸續落地，中國房地產市場的未來走向已然清晰。經歷四年多的深度調整後，在政策強力托底、市場自身出清與行業轉型的共同作用下，房地產正朝著規模更穩、結構更優、品質驅動的高品質發展階段邁進。國家統計局資料顯示，2025年12月，全國70個大中城市商品住宅銷售價格環比繼續下跌，但一線城市跌幅率先縮小，釋放出積極的走穩訊號。其中，一線城市新建商品住宅價格環比下降0.3%，降幅較上月縮小0.1個百分點；二手住宅價格環比下降0.9%，降幅縮小0.2個百分點。上海新房價格甚至環比上漲0.2%，成為一線城市中唯一實現環比上漲的城市。這些細微變化表明，作為全國樓市風向標的一線城市，其市場止跌回暖訊號正在增強。政策層面在2026年開年展現出前所未有的決心與力度。1月1日，《求是》雜誌發表特約評論員文章《改善和穩定房地產市場預期》，明確提出“政策要一次性給足，不能採取添油戰術”，為全年政策定下基調。文章強調要“儘可能縮短調整時間，熨平市場波動”，體現出高層穩定房地產市場的緊迫感與決心。緊隨其後，多項具體政策密集落地。2025年12月30日，個人銷售住房增值稅新政出台，將購買不足兩年住房的增值稅率由5%下調至3%。2026年1月1日起，存量住房公積金貸款利率自動下調0.25個百分點，首套房5年以上利率降至2.6%。1月中旬，三部門聯合公告，將換房退個稅政策延續至2027年底。這些政策組合拳一改以往“擠牙膏”式鬆綁模式，展現出全方位降低購房成本、啟動合理住房需求的明確導向。市場對政策轉向已有積極響應。2026年元旦假期，北京最佳化購房政策後，二手房市場熱度回升，部分房源帶看量顯著走高。深圳更是延續年末翹尾行情，元旦期間二手房簽約量同比大漲43%，看房量同比增長81%。上海二手房市場連續兩個月網簽量突破2.2萬套，顯示市場信心逐步修復。然而，市場的回暖並非普漲，而是呈現出明顯的“K型分化”。一線城市和核心二線城市的核心區域率先回暖，而多數普通二三線城市仍面臨調整壓力。2025年12月，二線城市新房價格環比下降0.4%，三線城市下降0.4%，跌幅均大於一線城市。這種分化也體現在產品類型上，改善型高品質項目表現強勁，而剛需產品和遠郊樓盤則相對平淡。房地產行業的發展邏輯正在發生根本性轉變。2025年，全國新建商品房銷售面積8.81億平方米，同比下降8.7%，總量已逐步接近“十五五”期間住房需求的合理中樞水平。隨著住房市場進入存量時代，二手房成交佔比不斷提升，在大中城市已達到65%左右。房企競爭從“規模競賽”轉向“品質競爭”，綠色建築、智慧社區成為新賣點，“好房子”建設成為行業新方向。展望2026年，房地產市場底部正在確認。專家預測，中性情形下，2026年全國新建商品房銷售面積同比降幅有望縮小至6.2%，市場將延續分化態勢。隨著政策持續發力、經濟基本面好轉與居民就業收入預期改善，購房需求將逐步修復。但整體而言，市場仍處於“去庫存”階段，供求關係修復仍需時間。房地產走向已沒有懸念：它正告別過去“高槓桿、高周轉”的粗放增長模式，轉向一條更具可持續性的高品質發展道路。這條路或許不會再現過去的暴漲奇蹟，但卻能更紮實地服務於人民的真實居住需求，更平穩地支撐國民經濟的健康發展。對於有真實需求的購房者而言，理性評估自身需求與承受能力，關注核心城市優質資產，讓房產回歸居住本質，將是應對新市場環境的明智選擇。 (樓市傑說)

2026年伊始，房地產市場已然悄然開啟了一場救市行動。與過往那種大張旗鼓、聲勢浩大的救市舉措不同，此次救市採取的是一種潛移默化、潤物無聲的方式，逐步放鬆了房地產領域的一系列限制性政策。自去年12月底起，針對房地產市場的相關政策便開始陸續出台。去年12月30日，個人住房增值稅政策迎來調整。具體而言，個人若將購買不滿2年的住房對外出售，需按照3%的徵收率全額繳納增值稅；而購買滿2年的住房對外出售，則可免徵增值稅。這一政策的調整，有效降低了房屋交易過程中的摩擦成本，尤其是針對兩年以內房產增值稅的降低，顯著提升了住房的市場流動性。1月14日，三部門聯合發佈公告，決定延續實施居民換購住房的有關個稅政策。即居民在一年之內賣出原有住房並重新購買住房的，對其出售原有住房時所繳納的個稅給予退稅優惠。僅隔一日，即1月15日，幾大部門共同舉行新聞發佈會，宣佈再次調整房地產相關政策。其中，商業用房的首付比例被下調至30%，旨在支援商辦市場去庫存，緩解市場壓力。而近期，市場上又流傳出一些關於公積金政策可能迎來重大改革的消息。早在一個多月前的中央經濟工作會議上，就已明確提出要深化公積金制度改革。1月8日，《人民日報》更是發表了一篇題為《中央“點名”住房公積金，釋放什麼訊號》的文章，進一步點明了公積金改革可能涉及的方向和動作。這些可能的改革方向包括：提升公積金貸款額度，以更好地滿足購房者的資金需求；擴寬公積金使用範圍，使其能夠覆蓋更多與住房相關的領域；將靈活就業群體納入公積金制度範圍內，擴大公積金制度的覆蓋面；以及健全異地協同機制，方便公積金的跨地區使用和管理等。此外，貨幣政策的調整也是2026年房地產市場值得關注的一大方面。目前，仍存在降准降息的空間。如果進一步降息，那麼將有不少城市的房貸利率進入“2”時代，這將為購房者帶來更為實惠的貸款成本。2026年剛剛開年，房地產市場便迎來了一系列利多政策。從這些已出台和即將出台的政策中不難看出，此次救市行動與以往任何一次都截然不同。它並非僅僅聚焦於“救市”二字，而是通過對房地產市場的鬆綁，進行更為深入、更為制度性的調整，以期推動房地產市場的健康、穩定發展。在新的房地產發展周期中，需建構框架性的政策鬆綁機制。從長遠視角出發，應致力於降低住房購置的首付比例，最佳化貸款利率結構，放寬購房資格稽核標準，並削減房屋交易過程中的各項摩擦成本。本輪房地產市場的救市策略，早在1月1日《求是》雜誌刊載的重磅文章中便已奠定基調。該文被業界視為2026年房地產市場調控政策轉向的風向標。從政策救市的維度審視，該文精準指出了2026年政策調控的關鍵著力點。其一，強調政策力度的持續性與充分性，主張一次性釋放所有可行政策，全面取消各類限制性措施。近期，相關政策已在逐步落地實施，預計至2026年，束縛房地產市場的政策枷鎖將進一步鬆綁。其二，聚焦於供給端的最佳化調整，提出控制新增供應、盤活存量資源，並鼓勵將存量商品房轉化為保障性住房等多元化用途。其三，強化資訊與輿論的正面引導，以穩定市場對房地產行業的預期。上述三點，共同構成了2026年房地產市場救市政策的核心框架。在全國住房城鄉建設工作會議上，權威人士所作的報告中，將2026年房地產工作的重點任務進行了明確排序。其中，城市更新專項計畫位列首位，而穩定房地產市場則緊隨其後。值得注意的是，在穩定市場部分，報告更側重於建構房地產新周期的長效機制，而非單純針對房價進行短期調控。這一政策導向的轉變，標誌著房地產市場調控思路的深刻變革。政策制定者不再侷限於房價這一單一指標，而是將房地產市場置於宏觀經濟的大棋盤中進行全域性、框架性和結構性的調整。儘管這種調整方式無法迅速實現房地產市場的止跌回穩，但它致力於從根本上解決房地產市場的深層次問題。正如治病需從病根入手，當房地產市場的內在炎症得到消除，其整體運行機制將逐漸恢復健康，房價波動等表面症狀也將隨之消散。根據國家統計局最新發佈的資料，12月份全國70個大中城市的二手房價仍呈現下行調整態勢。其中，北京、上海、深圳和廣州這四大一線城市亦未能倖免。根據最新統計資料顯示，北京12月份的房價環比指數為98.7，意味著相較於前一個月，房價下滑了1.3%。儘管上海、深圳、廣州等一線城市的房價跌幅均控制在1%以內，但市場並未顯現出價格走穩回升的積極跡象。作為房地產市場風向標的一線城市，其釋放出的市場訊號依然不容樂觀，整體市場氛圍偏於謹慎。進一步觀察資料，2025年全國房地產開發投資增速呈現負增長，具體數值為-17.2%，而2024年這一指標為-10.6%。這一對比清晰表明，2025年房地產市場的調整幅度與深度均不亞於2024年，市場仍處於深度調整期。聚焦新房市場，2025年新建商品房銷售面積達到88101萬平方米，同比下降8.7%；銷售額則為83937億元，降幅為12.6%。相比之下，2024年新建商品房銷售面積同比下降12.9%，銷售額同比下降17.1%。通過對比可見，儘管新房市場仍面臨壓力，但在銷售面積和銷售額方面，相較於2024年已呈現出一定的改善趨勢。這一現象背後，是否預示著新房市場正逐步接近拐點？這無疑是一個值得深入探討的問題。在當前低迷的房地產市場環境中，這一積極變化無疑如同一股清流，給人帶來意外之喜。新房市場的量價關係正逐漸逼近可能的轉折點，為市場帶來一絲希望。然而，需要明確的是，新房市場的這一積極訊號，並不等同於整個房地產行業已經迎來全面拐點。它更多地是市場調整過程中的一絲曙光，預示著未來可能的變化方向。值得注意的是，當前新房市場與二手房市場之間存在著明顯的差異。隨著新房市場產品的不斷升級與迭代，新房在產品力、居住體驗等方面相較於二手房展現出更大的優勢，從而吸引了部分原本計畫購買二手房的客戶轉向新房市場。因此，新房市場量價接近拐點的現象，並不能直接推斷二手房市場也即將迎來拐點。要精準判斷二手房市場的走勢，還需密切關注其傳遞出的市場訊號。進入1月份以來，二手房市場確實悄然發生了一些變化。根據冰山指數最新資料，截至1月18日，冰山100指數已連續三周跌幅縮小，顯示出市場調整速度有所放緩。在二手房市場一線，我也獲取了一些直觀感受。進入1月份後，不少賣房業主的心態發生了變化，他們不再急於降價出售，而是選擇觀望市場走勢。同時，我關注的二手房成交案例中，也不再像今年七八月份那樣，新成交房源的價格必然低於前一套。這些變化都表明，二手房市場正在經歷某種程度的調整與重塑。在當前二手房市場領域，部分降價幅度較為顯著的二手住宅小區，其房屋成交價格正逐步趨於穩定，並最終穩定在某一特定的價格區間範圍之內。此現像已然成為當下二手房市場所呈現出的全新態勢。倘若這種態勢持續蔓延擴散，眾多業主將不再願意輕易降低房屋售價，同時，那些因急於出售房屋而選擇降價的業主數量也會逐漸減少。如此一來，在二手房市場的供給層面，供需關係的天平便會悄然發生傾斜。隨著時間的推移，這種局部的穩定態勢會逐漸由個別小區擴展至整個區域，再由區域蔓延至更廣泛的範圍，進而實現二手房成交量和成交價格的全面穩定。依據趨勢動物所提供的資料顯示，目前全國範圍內房產的租金收益率已然達到2.1%。而在部分城市，例如烏魯木齊，其房產租金收益率更是高達3.6%。這一收益率水平已然超越了市面上絕大多數無風險理財產品所能提供的收益。這充分表明，即便僅僅從租售比這一關鍵指標來考量，全國二手房市場也正逐步接近發展過程中的重要拐點。當二手房市場價格下跌趨勢逐漸得到遏制，並最終抵達這一關鍵拐點之時，房地產市場便將真正實現觸底。綜合多方面因素分析，2026年極有可能成為見證房地產市場觸底這一重要歷史時刻的關鍵時間節點。 (房地產那些事兒)

中國財政部、稅務總局與住房城鄉建設部聯合頒布了《關於延續實施支援居民換購住房個人所得稅優惠政策的公告》。公告明確指出，自2024年1月1日起至2025年12月31日止，對於在此期間內出售自有住房，並在售出後一年內於市場上重新購置住房的納稅人，將對其出售現住房時已繳納的個人所得稅給予退稅優惠。具體而言，若新購住房的金額達到或超過現住房轉讓金額，則全額退還已繳納的個人所得稅；若新購住房金額低於現住房轉讓金額，則依據新購住房金額佔現住房轉讓金額的比例，退還相應部分已繳納的個人所得稅。公告進一步闡釋，現住房的轉讓金額，即指該房屋在市場上的實際成交價格。對於新購住房，若為新房，則購房金額以納稅人在住房城鄉建設部門進行網簽備案的購房合同中所註明的成交價格為準；若為二手房，則購房金額即為該房屋的實際成交價格。全文如下：一、自2026年1月1日至2027年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大於或等於現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小於現住房轉讓金額的，按新購住房金額佔現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。二、本公告所稱現住房轉讓金額為該房屋轉讓的市場成交價格。新購住房為新房的，購房金額為納稅人在住房城鄉建設部門網簽備案的購房合同中註明的成交價格；新購住房為二手房的，購房金額為房屋的成交價格。三、享受本公告規定優惠政策的納稅人須同時滿足以下條件：納稅人出售和重新購買的住房應在同一城市範圍內。同一城市範圍是指同一直轄市、副省級城市、地級市（地區、州、盟）所轄全部行政區劃範圍。出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關，應為新購住房產權人或產權人之一。四、符合退稅優惠政策條件的納稅人應向主管稅務機關提供合法、有效的售房、購房合同和主管稅務機關要求提供的其他有關材料，經主管稅務機關稽核後辦理退稅。五、各級住房城鄉建設部門應與稅務部門建立資訊共享機制，將本地區房屋交易合同網簽備案等資訊（含撤銷備案資訊）即時共享至當地稅務部門；暫未實現資訊即時共享的地區，要建立健全工作機制，確保稅務部門及時獲取稽核退稅所需的房屋交易合同備案資訊。 (房地產那些事兒)

導讀房地產是國民經濟第一大支柱行業，事關經濟增長、民生就業和金融風險，一定要軟著陸，避免硬著陸。當前中國房地產從大開發時代向存量時代轉型，20-50歲主力購房人群到達拐點，供求關係發生重大變化，未來形勢如何？後房地產時代，中國房地產未來有十大趨勢：1、房地產大開發時代落幕，進入存量房主導時代。“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”，當前20-50歲主力購房人群的人口長周期拐點已出現，城鎮化率達67%，套戶比超過1.1。2、人口進一步向都市圈城市群集聚，分化加大。東北、西北、低能級城市人口面臨持續流出壓力，未來僅有兩成城市人口持續流入，出現二八現象。3、建構房地產新模式。核心包括好房子建設，保障房、長租房，預售制改革，人地掛鉤，房地產稅，以實現供求平衡和長期平穩健康發展。4、未來住房市場的三大支撐：改善型需求、城市更新、保障房需求。未來的房地產市場將更側重於質量而非數量。5、城市更新將進入大力實施新階段。通過舊城改造、城中村改造等，提升城市面貌和居住品質。存量時代房屋老化問題凸顯，開展城市更新成為城市發展新動力，補安全短板、穩房屋價值。6、房價走勢分化將加劇，一線及強二線城市因人口流入、產業集聚，未來2-3年內將築底，更長遠看一線房價有望止跌回升。而大多數三四線城市，人口流出，有價無市、去化困難，未來可能陷入漫長的陰跌。7、房地產行業大洗牌，大部分房企將消失或被併購重組，優勝劣汰，這是所有行業發展到成熟階段必然要經歷的。8、土地供應策略“控量提質”，側重優質土地和好地段土地供應，並通過取消限價、減少配建等措施提升市場活力。核心城市的核心區域受到追捧，普通城市非核心地塊遇冷，分化格局將持續深化。9、土地財政模式面臨轉型，一二線城市土地財政轉型，其他城市土地財政退出歷史舞台。為應對地方財政缺口，預計推動消費稅和個人所得稅下放到地方，以增強地方自主財力，緩解土地財政退出帶來的衝擊。10、限制性政策退出，回歸市場化，預計未來一年內外環將全面開放，三年左右全域放開。完善促進消費制度機制勢在必行，清理住房消費的不合理限制性措施是大勢所趨。對於多孩家庭給予住房補貼優惠。目錄1 第一大趨勢：房地產大開發時代落幕，進入存量房主導時代2 第二大趨勢：人口向都市圈城市群集聚3 第三大趨勢：建構房地產新模式4 第四大趨勢：改善型需求、城市更新、保障房需求成主要支撐5 第五大趨勢：大力實施城市更新6 第六大趨勢：房價分化，核心城市未來2-3年內築底7 第七大趨勢：房企從“三高”模式邁向質量深耕8 第八大趨勢：土地供應“控量提質”，核心地塊成為“新寵”9 第九大趨勢：土地財政轉型，地方尋找新稅源10 第十大趨勢：限購全面放開，回歸市場化正文1 第一大趨勢：房地產大開發時代落幕，進入存量房主導時代房地產大開發時代落幕，進入存量房主導時代。20-50歲主力購房人群到達人口拐點，城鎮化率達67%，套戶比超過1.1。“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”。由於人口紅利、快速城鎮化、土地財政、寬鬆貨幣政策、金融槓桿擴張等,1998-2018年中國房地產迎來黃金20年。1998年，國務院發佈《關於進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》，正式終結福利分房制度，全面啟動住房市場化改革；2003年-2013年為房地產高速發展階段，2003年，房地產被正式定位為“支柱產業”，政策支援力度加大，人口紅利、城鎮化、土地財政三因素推動，地產銷售面積、銷售額、投資增速均保持兩位數增長，需求爆發、房價單邊上漲、高槓桿高周轉；2014年，全國商品房銷售面積首次出現負增長，庫存壓力上升，房價漲幅趨緩；2015–2017年，棚改貨幣化製造三四線“小陽春”。隨著老齡化、少子化到來，20-50歲主力購房人群的人口長周期拐點出現，存量住房套戶比近1.1和房地產新發展模式加快建構，標誌著房地產大開發時代落幕，存量房主導時代到來。從需求看，人口方面，中國20-50歲主力置業人群規模於2013年達峰值。2024年末常住人口城鎮化率達67%，城鎮常住人口比上年末增加1083萬人。國際經驗表明，城市化發展近似一條稍被拉平的“S型”曲線，中國目前處於快速發展期（30%-70%）的減速發展階段末期。根據我們預測，到2040年中國城鎮化率將達到約78.6%，對應城鎮人口10.5億人，比2020年增加約1.5億人。從供給看，目前中國住房整體已經達到靜態平衡，但區域供求差異仍較大，1978-2023年中國城鎮住房套數從約3100萬套增至3.7億套，套戶比從0.8增至1.07。2023年一線、二線、三四線城市的套戶比分別為1.01、1.09、1.12，一線城市住房供給階段性達到靜態平衡，但由於老舊房屋佔比偏高，住房供給存在結構失衡，供給仍然不足。相比美國、日本的1.17、1.16，德國、英國的1.03、1.02，國內住房從供給短缺到總體平衡。總體看，當前中國房地產市場進入調整周期，是行業長期依賴“高負債、高槓桿、高周轉”舊模式難以為繼，並與人口結構拐點、居民預期轉變等疊加的結果。與1998-2018年政策刺激往往催生上漲行情不同，本輪調控政策雖持續加碼（如大幅降低首付比例、利率並鬆綁限購），但其效果更多體現為“止跌回穩”的托底作用，難以扭轉房價陰跌、銷售疲軟的整體趨勢。其核心原因在於基本面已發生根本性轉變，如人口總量見頂削弱長期需求，居民部門槓桿率高企制約購買力，住房總體供需關係逆轉，導致“買漲不買跌”的心理預期佔據主導等。2 第二大趨勢：人口向都市圈城市群集聚人口往都市圈城市群遷移，東北、西北、低能級城市人口面臨持續流出壓力，未來二八開，美國、日本、韓國等在城市化後半段都出現了人口集聚的現象和規律。以人口遷移看，美國、日本、韓國等國家在城市化後半段都出現人口集聚的現象和規律，遷移一般分為兩個階段：從鄉村到城市遷移，到在城市化中後期明顯向都市圈城市群遷移。美國人口遷移呈現兩個特點：一是在地區層面，從向傳統工業主導的鐵鏽8州集聚，到向能源、現代製造和現代服務業主導的西海岸、南海岸集聚。二是在城鄉層面，人口在城市化中後期明顯向大都會區集聚。日本人口隨產業持續向大都市圈集聚，但在1973年左右從向東京圈、大阪圈、名古屋圈“三極”集聚轉為向東京圈“一極”集聚。（請參考《中國人口大遷移》）從中國看，人口進一步向都市圈城市群集聚，分化加大，一、二線人口持續流入但增速放緩，三、四線城市人口持續淨流出。分地區看，人口持續向南方、東部地區集聚，2021-2023年南方、北方年均常住人口增量分別為33.9萬、-179.7萬人，2023年東部、中部、西部、東北部人口占比分別為40.2%、25.8%、27.2%、6.8%。分省看，改革開放以來，中國的跨省人口遷移經歷了從“孔雀東南飛”到回流中西部，再到粵浙人口再集聚和回流黔川渝鄂，近年浙瓊粵蘇人口持續聚集。分都市圈看，2010-2020年深莞惠、上海、廣佛肇都市圈年均常住人口增量超80萬，2021-2023年杭州、上海、合肥都市圈年均常住人口增量超20萬，濟南、南昌、蘭州等都市圈核心城市人口流入，但都市圈整體流出。分城市群看，2010-2020年珠三角、長三角城市群年均常住人口增量超180萬人，但東北、西部等區域近年面臨產業結構單一，呈現人口流出趨勢，2021-2023年長三角人口進一步集聚，年均常住人口增量達80萬人，位居第一，高於第2至第7位的城市群年均常住人口增量之和。分線看，2021-2023年一、二、三、四線城市人口年均增速分別為0.1%、0.4%、-0.2%、-0.7%，一、二線城市人口增速繼續放緩，三四線城市人口持續流出。未來人口、產業、資本將進一步向核心城市集聚，東北、西北、低能級城市人口面臨持續流出壓力，出現二八現象。預計2040年中國城鎮化率將達78.6%，未來20年超八成新增城鎮人口分佈在都市圈內部，超九成位於城市群內部，其中近五成來自五大城市群（長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中游）。人口遷移對經濟社會影響重大。人口流入地區發展潛力更大，人口流出地區老齡化加重，經濟社會發展壓力明顯。人口向大都市圈大城市群集中，房地產市場將更加分化。3 第三大趨勢：建構房地產新模式房地產新模式，包括好房子建設，保障房、長租房，預售制改革，人地掛鉤，房地產稅，以實現供求平衡和長期平穩健康發展。我們在《中國住房存量報告》提到：經過多年發展，2023年中國城鎮人均住房建築面積約35.9平方米；城鎮住房套戶比為1.07，一線、二線、三四線城市的套戶比分別為1.01、1.09、1.12，一線城市住房供給階段性達到靜態平衡。近年，房地產發展新模式被反覆提及。2021年中央經濟工作會議提到：探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。2024年10月《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》提出：“加快建構房地產發展新模式。”2025年7月中央城市工作會議在北京舉行，會議提到：“堅持人口、產業、城鎮、交通一體規劃，最佳化城市空間結構；加快建構房地產發展新模式。”概括為四個方面：1）理念上，建設適應人民群眾新期待的好房子。中國的住房發展已經進入了新階段，從“有沒有”轉向“好不好”。著力建設綠色低碳的美麗城市、建設安全可靠的韌性城市。2025年3月，“好房子”首入政府工作報告，政府工作報告中提出：完善標準規範，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。2025年7月，住建部調研組赴廣東、浙江調研，再次強調：加快建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，推動房地產市場止跌回穩。通過“好房子”供給迭代，釋放改善型需求。當前，中國城鎮化率67%，加上改善型需求，房地產市場還有較大空間。在“好房子”加速推動發展背景下，中國近期各地核心區域、小面積或低容積率的高品質地塊集中出讓，高品質第四代住宅項目也持續去化熱銷。2025年10月，住房城鄉建設部提到，未來五項工作重點推動“好房子”建設，1）好的標準，《住宅項目規範》已正式實施，涉及層高、隔音等14項新的標準；2）好的設計，依照好標準，做出好設計；3）好的建材，提升綠色建材、智慧安防等在“好房子”中應用；4）好的建造；5）好的維運。2）體繫上，以政府為主滿足剛性住房需求，以市場為主滿足多樣化改善性住房需求。提高保障性住房佔住房總量的比例，提升保障性住房的質量品質及適配性，支援城鄉居民多樣化改善性住房需求，鼓勵房地產企業提高住房建設標準、加強智能科技應用、提升物業服務水平。3）制度上，改革完善房地產開發、交易和使用制度，為房地產轉型發展夯實制度基礎。改革房地產開發融資方式和商品房預售制度，有力有序推行商品房現房銷售，加強預售資金監管、嚴格預售門檻。引導房地產企業逐步形成適度槓桿比例、合理負債水平和正常周轉速度的發展機制。4）要素配置上，建立“人、房、地、錢”要素聯動新機制。加強住房與土地、金融資源聯動，根據住房需求科學安排土地供應、配置金融資源，實現以人定房、以房定地、以房定錢，保持市場供需平衡、結構合理，防止大起大落。完善房地產稅收制度。房地產稅替代土地財政是大勢所趨。當前土地財政拖累較大，地方財政吃緊，需要新稅源，如穩步推動房地產稅試點。預計未來更多新模式配套政策將進一步完善和落地。這是適應中國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，著眼於破解房地產發展難題和防範風險、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。4 第四大趨勢：改善型需求、城市更新、保障房需求將成主要支撐未來住房市場的主要支撐來自改善型需求、城市更新、保障房需求等。2025年7月，時隔十年中央城市工作會議定調“中國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期”、“高品質開展城市更新”、“穩步推進城中村和危舊房改造。”2024年3月，國常會定調“房地產產業鏈條長、涉及面廣，房地產事關人民群眾切身利益，事關經濟社會發展大局”。2025年，中央城市工作會議提到：“中國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展”，會議以“堅持穩中求進，因地制宜，推進城市更新，存量提質，加快建構房地產發展新模式”為主基調。考慮到城鎮化處理程序、住房改善性需求、城市更新等，未來中國房地產還有較大發展空間和潛力。據測算，2025-2030年，中國住房需求總量約55億平，年均新增住房需求約9.2億平/年，並不會大幅下跌至較低水平。預計到2030年，中國住房需求緩慢下降至8.9億平方米，其中，剛性需求2.5億平、改善性需求3.7億平、更新需求2.7億平。具體來看:從趨勢看，未來中國住房需求整體呈緩慢下降趨勢，其中，剛性需求呈下降趨勢，改善性需求保持平穩，更新需求保持小幅緩慢上升。從結構看，2025-2030年剛性需求、改善性需求、更新需求佔比分別為28.7%、41.7%、29.6%，改善性需求成為中國住房市場最大的需求支撐。消費者不再僅僅追求“有房住”，而是追求“住好房”，家庭規模小型化趨勢也將帶來更多住房需求，人均住房面積也將由此提升。從供給看，中國城鎮化進入穩定發展，城鎮化速度放緩，根據我們測算，2025-2030年中國新增城鎮常住人口約0.4億人，城鎮化率提升3.9個百分點，帶來住房需求17.0億平方米，年均2.8億/年。城市發展從大規模增量擴張轉向提質增效，城市更新成為新動能，“十四五”規劃提出，要完成約21.9萬個城鎮老舊小區改造任務，據測算，2025-2030年，中國城市更新帶來住房需求約16.1億平，年均約2.7億平/年。城中村改造、老舊小區更新、低效用地盤活將為住房供給提供新的空間，政策層面明確住房供給“嚴控增量、最佳化存量、提高品質”，減少土地供應，重點發展建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，使之與當前的實際需求匹配。總體看，未來的房地產市場將更側重於質量而非數量，從增量為主向增存並重階段轉換。未來中國住房需求整體呈緩慢下降趨勢，其中剛性需求呈下降趨勢，改善性需求保持平穩，更新需求保持小幅緩慢上升。房地產市場正向未來更可持續的穩定規模過渡。5 第五大趨勢：大力實施城市更新城市更新將進入"大力實施"新階段，通過舊城改造、城中村改造、產業升級等，提升城市面貌和居住品質。存量時代，老舊房屋或將存在牆體結構安全隱患、屋面滲漏、外牆脫落、設施裝置老化等問題。根據我們測算，一、二、三四線1999年以前建成房屋（房齡大於25年）佔比平均值分別為36.1%、24.4%、23.7%，到2040年，預計將有近80%的房屋成為“老小區”，或將存在牆體結構隱患、外牆脫落、設施裝置老化等問題，影響居民生活體驗。時隔十年的中央城市工作會議將城市更新寫入總體要求，定調從2015年“加快城鎮棚戶區和危房改造”轉變為“高品質開展城市更新”，側重“存量提質增效”、“不搞大拆大建”。2025年5月，國務院發佈《關於持續推進城市更新行動的意見》提到：到2030年，城市更新行動實施取得重要進展，表達為一項偏長期的工程。與2015年提出棚改三年，力爭到2020年基本完成現有城鎮棚戶區、城中村和危房改造有一定區別。2025年7月，中央城市工作會議提到：“以推進城市更新為重要抓手”、“穩步推進城中村和危舊房改造。”2024年住建部部長提到從中國城鎮300多億平方米存量住房需要更新改造，房地產還是有很大的潛力和空間的。從資金看，城市更新偏向中央財政，區別於棚改中的以貨幣化安置為抓手，同時在政府舉債、融資平台等多維度融資機制。城市更新中，房屋養老金也是重要一環。2024年8月，住建部表示，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，建構全生命周期房屋安全管理長效機制，上海等22個城市正在開展試點。當前房屋養老金主要是指用於房屋共用部位、共用設施裝置保修期滿後，房屋公共體檢、日常維修以外的大、中修，及更新改造的資金。房屋養老金制度未來或分為“公共帳戶”和“個人帳戶”，個人帳戶”由已經建立的“住宅專項維修基金”構成，主要由業主繳納。此次建設重點是養老金“公共帳戶”，款項或將主要來自於財政資金，由地方政府探索資金籌集管道。6 第六大趨勢：房價分化，核心城市未來2-3年內築底市場分化將加劇，一線及強二線城市因人口流入、產業集聚，未來2-3年內築底。大多數三四線城市，人口流出，有價無市、去化困難，未來可能陷入漫長的陰跌。後房地產時代，市場將從過去的“普漲時代”轉向“結構性分化”新格局。根據我們在《中國城市房地產保值率排名2025》的研究，以2017年房價峰值為基準，計算截至2025年8月的保值率（當前房價與歷史峰值之比），全國317個城市呈現出顯著梯度分化。保值率TOP10城市包括烏魯木齊、上海、北京、成都、杭州等，其房產保值率普遍維持在80%以上，而部分三四線城市如鶴崗、廊坊和溫州已跌破60%關口。這種分化不僅是市場情緒的折射，更是城市經濟韌性、人口吸附力與政策響應效率的綜合體現。目前全國房價從高點回落幅度不均，未來房價走勢將延續分化，核心城市憑藉產業集聚和人口流入展現出抗跌韌性，而廣大三四線城市則面臨漫長的價值重估。分地區看，東部沿海核心城市跌幅相對有限，而中西部和東北地區調整較深。未來房價的底部確認將是一個漸進過程，核心城市的核心區域已顯現走穩跡象，而廣大三四線城市的調整可能漫長而反覆。這種分化格局揭示出，中國房地產市場的黃金時代已落幕，未來價值重塑將更依賴於城市基本面的質量深耕，而非粗放式擴張。一線、強二線核心城市房價未來2-3年內築底。以北京、上海為例，其保值率均超過85%，核心資產展現出終極抗跌力。北京憑藉首都稟賦和總部效應，吸引高品質人口集聚，學區房和核心區豪宅在政策調控下仍保持高溢價；上海則依託全球資本聚集和宅地稀缺性，陸家嘴金融叢集催生高淨值需求，2024年總價3000萬以上新房成交激增300%。未來，隨著政策最佳化如限購放開（北京、上海已調整五環外、外環外限購）和降息減負，一二線市場有望逐步走穩。核心區域房價再跌20%以上的可能性極小，5%-10%的跌幅或是極限，甚至可能觸底回升。強二線城市方面，成都和杭州憑藉數字經濟和文化溢價，保值率超84%，顯示出回暖潛力。中長期看，中國住房需求結構轉向改善型主導，核心城市將受益於人口流入和產業升級，推動核心區域房價在磨底後溫和回升。弱二線、三四線城市的房價下跌遠未見底，未來可能陷入長達10-20年的陰跌周期，底部需要反覆確認和磨礪。其根本原因在於基本面支撐薄弱：人口持續流出、經濟結構單一、以及土地供應過剩。從人口看，這些城市普遍面臨人口淨流出，例如東北地區的哈爾濱、長春保值率僅74.7%，遠低於西部重點城市，由於青壯年勞動力向核心都市圈集聚，購房需求萎縮導致“有價無市”。土地供應方面，過去依賴擴張的模式造成庫存積壓，部分三四線城市商品住宅去化周期超過36個月，應暫停新增用地出讓，但歷史形成的過剩供給難以快速消化。經濟轉型挑戰加劇了買力不足，三四線城市產業多以傳統製造業為主，缺乏高收入崗位，居民購買力弱化，而賣壓卻因投資性房源集中釋放不斷積蓄。以鄭州為例，其房價峰值早於2019年出現，經歷超三年下行後保值率偏低，反映出調整深度。未來，這些城市將步入漫長的去庫存周期，房價底部不會一蹴而就，而是通過反覆試探和出清逐步形成，期間可能伴隨局部反彈但整體趨勢向下。7 第七大趨勢：房企從“三高”模式邁向質量深耕房企大洗牌，大部分房企將消失或被併購重組，優勝劣汰，眾多房企為求生存發展，向輕資產模式轉型。2024年3月，住建部表示“對嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，要按照法治化、市場化的原則，該破產的破產，該重組的重組。”根據中指院資料，2024年，TOP100房企銷售總額同比-30.6%，其中銷售總額超千億房企11家，較去年同期減少5家，百億房企86家，較去年同期減少30家。2025年1-9月，TOP100房企銷售總額同比-12.2%，其中1000億以上陣營6家，與去年同期持平，500-1000億較去年同期減少1家，300-500億較去年同期減少1家，100-300億企業較去年同期減少4家。中國房企將從“高負債、高槓桿、高周轉”舊模式向高品質經營發展轉型。這一轉變源於舊模式在市場需求結構變化和政策深度調控下暴露出的系統性風險，過度依賴房價上漲與寬鬆融資環境，導致在市場下行周期中資金鏈脆弱性凸顯。隨著“房住不炒”定位深化及消費者需求從“有沒有”轉向“好不好”，房企將圍繞財務穩健、產品創新與技術賦能重構發展邏輯，通過降低負債、提升營運效率及聚焦“好房子+好服務”實現可持續發展。尤其值得注意的是，行業資產負債表最佳化已出現積極跡象，百強企業通過經營性物業貸置換、REITs盤活資產、剝離非核心業務等方式降低有息負債規模，同時以數位化行銷與精準定價守護現金流生命線。而2025年政府工作報告將“好房子”建設納入國家戰略，進一步推動房企從開發銷售向持有營運轉變，以長租公寓、綠色建築等新賽道開闢增長空間。對於已陷入債務困境的房企，相當一部分面臨破產重組，需嚴格遵循“保交樓、化債務、穩民生”的遞進邏輯。其中“保交樓”是化解社會風險的前提，其完成情況直接關係購房者信心恢復與市場穩定。成功案例表明，依託“政府法院聯動”機制整合司法與行政資源是關鍵，例如安徽成城置業通過共益債引入續建資金，使爛尾十年項目重生，江西怡和源公司則通過分階段清償債務、調整容積率等舉措，在300多天內化解10億元債務危機並實現普通債權超過60%的清償率。債務重組需分類施策：對金融機構債權通過債轉股、資產證券化緩釋壓力；對購房者債權優先保障交付權益；對供應商債權鼓勵共益債參與。而碧桂園、萬科等大型房企因規模龐大、債務結構複雜，轉型更為艱難，或需同步推進“瘦身健體”與“業務重構”，通過出售非核心資產、聚焦代建與物業管理等輕資產賽道，從高槓桿驅動轉向現金流管理為核心的可持續模式。未來房企格局將呈現“央國走穩盤、龍頭民企突圍、混合所有制平衡”的分化特徵。央國企憑藉融資優勢與政策支援，主導保障房建設和城市更新，如華發股份探索“開發+營運”模式，越秀地產強化全生命周期資產服務能力，並利用REITs工具盤活存量資產。龍頭民營房企將從規模擴張轉向細分賽道深耕，例如，以代建業務應對城投拿地趨勢，或以商業營運與長租公寓實現雙輪驅動。混合所有制房企如聯發集團，在社會保障性與市場性間尋找平衡，通過聚焦青年安居等差異化需求實現社會效益與經濟效益雙贏。而區域型中小房企面臨嚴峻挑戰，或將通過被國資整合、聚焦老舊小區改造或應用AI等新興技術降本增效以求生存。總體而言，行業競爭正從規模轉向產品力、營運力與創新力的綜合比拚，唯有根植於民生需求與技術變革的房企才能在新周期中贏得機遇。8 第八大趨勢：土地供應“控量提質”，核心地塊成為“新寵”土地市場將邁入以穩定和存量為主導的新階段，“控量提質”為主要特點。隨著中國城鎮化處理程序從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展模式也由大規模增量建設進入存量提質增效階段。這一背景下，2025年中央經濟工作會議首次提出“合理控制新增房地產用地供應”，強調盤活存量用地和商辦用房，標誌著土地供應政策發生根本性轉變。2025年上半年，中國月均土地供應面積、金額僅為2024年月均水平的7成。但2025年土地出讓溢價率持續回溫，2025年6月百城土地平均溢價率達到了5.5%，其中二線城市平均溢價率達到7.2%。成都、武漢、天津等熱點城市推出優質地塊，均在6月上演激烈的土拍大戰。北京、上海等核心城市則在5月成交了多宗高溢價地塊，5月一線城市平均溢價率達到6.4%。這種“控量提質”的調控思路反映房地產市場供求關係的重大變化，在去庫存的大背景下，我們預計，未來新增土地供應將進一步向人口集聚、產業集聚的核心城市的核心區域傾斜，且土地出讓總量保持適度水平，其中配套完善、低容積率的核心區域優質地塊佔比將持續提升。從市場表現看，核心城市的核心區域受到追捧，普通城市非核心地塊遇冷，分化格局將持續深化。政策與市場雙輪驅動土地市場向“質升量減”方向發展。2025年上半年，上海、杭州、成都等核心城市土地市場熱度持續高漲，高溢價、“地王”項目頻出，區域地價屢創新高。以上海為例，上半年僅4宗地塊以底價成交，嘉定、松江、奉賢、金山等外環外區域地塊均出現溢價成交，能夠形成溢價的區域範圍明顯擴大。2025年6月浦東曹路地塊以41.7%的溢價率創下上海集中供地5年來新高，楊浦濱江地塊成交樓麵價9.55萬元/平米刷新區域紀錄。同樣，深圳龍華區地塊經過65輪競爭，以46.6%的溢價率成交，樓麵價達4.46萬元/平米。杭州更是表現搶眼，2025年上半年出讓68宗涉宅地塊，土地出讓總金額高達1160億元，幾乎與2024年全年持平，成功超越北上廣深登頂全國土地成交金額榜。這些現象充分證明，體量較小、區位核心、容積率較低的土地在出讓時更易形成高溢價，市場對優質地塊的爭奪日趨激烈。這種分化趨勢背後，是政府“控量提質”供地策略的持續實施，未來土地供應將更加注重與房企購地意向對接，側重優質土地和好地段土地供應，並通過取消限價、減少配建等措施提升市場活力。在城鎮化處理程序放緩、房地產市場需求結構變化的宏觀背景下，土地資源將更高效地向核心城市優質區域配置，推動房地產市場實現從“量”到“質”的深刻轉變。9 第九大趨勢：土地財政轉型，地方尋找新稅源一二線線城市土地財政轉型，其他城市土地財政退出歷史舞台。隨著人口結構變化和區域經濟分化，土地財政模式轉型僅限於人口流入城市，其他城市土地財政退出歷史舞台。土地財政作為中國城市發展的重要支柱，長期以來以土地出讓收入支撐地方財政和基礎設施建設。當前，土地收入仍是地方財政的核心構成，相關稅費也成為地方財政收入的重要部分，2022年土地出讓收入和房地產專項稅合計佔地方財政收入的26.0%，地價佔房價5成左右。近兩年受經濟下行周期影響，地方政府土地財政空間持續收縮，2023年的國有土地使用權出讓收入是5.8兆元，跌破6兆大關，同比-13.2%，相比2021年高點的8.7兆元少了2.9兆。從宏觀層面看，土地出讓金和相關稅收佔房價的6成。2012-2023年，土地出讓金佔商品房銷售額比重平均值43.7%，其中2015、2016年由於行業庫存壓力較大，土地市場低迷，土地出讓金佔比分別為35.3%、30.3%，為近十年最低，此後佔比呈上升趨勢，2023年土地出讓金佔比為49.7%。2023年，土地出讓金和5個特有稅種合計佔商品房銷售額比重為65.6%。從中觀城市看，一線和部分二線城市因持續的人口流入，土地財政仍具有一定活力。根據中指研究院資料，2025年上半年，一線城市宅地出讓金同比增長49.5%，二線城市同比增長43.5%,多數三四線城市及人口流出地區，土地財政已顯疲態，土地需求下降，房地產庫存高企，導致土地出讓收入大幅萎縮。未來，土地財政轉型將主要集中在人口持續流入的一二線城市，通過最佳化土地供應、發展租賃市場和產業用地改革，逐步實現土地財政的可持續化。人口流出城市將逐步改變土地財政模式，部分城市甚至完全退出依賴土地財政的舊模式，轉而尋求替代財源，隨著土地財政推出，這些城市將面臨基礎設施年久失修、工資水平停止、就業機會減少等問題，年輕人口外流加速，形成“中國鐵鏽州”，老齡化程度達到65%以上。為應對地方財政缺口，預計推動消費稅和個人所得稅下放到地方，以增強地方自主財力，緩解土地財政退出帶來的衝擊。一方面，促進土地財政轉型，加力發展新基建、新能源等產業建設，培育地方產業高地；另一方面，從土地財政轉型股權財政，當前已有部分地方政府的超前意識擺脫房地產的依賴，打造地方特色產業叢集。例如，安徽加速建設以資訊技術、新能源、新材料為代表的新興產業聚集地，常州大舉“新能源之都”建設，通過股權投資孵化企業並拓寬財政收入管道。10 第十大趨勢：限購全面放開，回歸市場化我們預計，一線城市限購等限制性政策，預計未來一年內外環將全面開放，三年左右全域放開。對於多孩家庭給予住房補貼優惠。2021年房地產市場正熱，政策直指市場亂象，出台住宅用地“兩集中”供應、升級限購等政策減輕土地市場過熱的壓力、規範房地產交易，防止房地產市場過熱。2022年開始，政策方向從之前的抑制過熱轉向防範風險和市場托底，近兩年，在中國房地產市場供求關係發生重大變化的大背景下，“止跌回穩”現已成為中央針對房地產市場政策的基本定調，放鬆限制性政策、啟動需求是大勢所趨。中指院資料顯示，2022年以來各地因城施策頻次總體呈下降趨勢，2025年以來城市調控政策主要涉及調整公積金、購房補貼與引才落戶，6月合計出台51次政策，其中調整公積金類型30例，購房補貼類型8例，引才及落戶類4例，8月9月，新增開放限購政策4例。限購方面，近幾年限購政策不斷調整，可以清晰地看到一條漸進式的開放路徑，2022年，三四線城市限購政策開放，一二線城市購房門檻逐步鬆動；2023年南京、合肥、武漢、瀋陽等核心二線城市全面取消限購政策，9月，廣州成為首個放鬆限購的一線城市，將非戶籍人口首套房購置納稅社保年限從5年收縮至2年；2024年，二十屆三中全會明確提出“充分賦予個城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策”；2025年，北京、上海進一步最佳化限購政策，北京允許符合條件的家庭在五環外不限套數購房，上海放開外環以外限購。2025年10月，十五五規劃建議中提到：“完善促進消費制度機制，清理汽車、住房等消費不合理限制性措施”，我們預計未來一年一線城市內外環限購將全面開放，三年左右全域放開。逐步降低購房准入門檻，限購鬆綁有利於房地產市場回穩，放開限購是大勢所趨，目前仍存在限購的核心區域為北京五環內，上海外環內，深圳南山區、福田區以及寶安區的新安街道。住房供給方面，城市更新定調從2015年“加快城鎮棚戶區和危房改造“轉變為2025年的“高品質開展城市更新”，本次側重“存量提質增效”、“不搞大拆大建”。2024年住建部部長提到從中國城鎮300多億平方米存量住房需要更新改造來看，房地產還是有很大的潛力和空間的。另外，今年以來中央持續推進“好房子”建設，各地因地制宜發佈關於提升住宅品質，建設“好房子”的政策，。預計未來，住房供給政策將堅持“存量提質增效”，繼續深入“好房子”建設，為居民提供更好的住房保障。金融信貸方面，22年以來，貸款利率持續下調，央行降低五年期以上LPR共8次，下調公積金貸款利率3次，進入25年，各地響應號召，調整公積金政策，從提高公積金貸款額度、支援提取公積金用於首付、最佳化比例等多個方面降低居民購房門檻，釋放剛性需求和改善性需求。上海甚至支援住房公積金“又提又貸”，允許提取公積金用於首付，且不影響公積金貸款額度計算。未來住房公積金政策將持續最佳化，擴大公積金使用範圍，覆蓋更廣的人群，進一步釋放租房需求。 (澤平宏觀展望)

截至2025年年末，中國房地產市場在歷經深度調整後，已呈現出一系列積極轉變的態勢。在銷售資料方面，今年1月至11月期間，中國新建商品房銷售額累計達到7.5兆元，基於當前銷售趨勢預估，全年銷售額有望維持在8兆元至9兆元這一區間。儘管與2024年9.7兆元的銷售規模相比，仍存在一定差距（同比下降17%），但銷售下降的幅度已顯著縮小，這一現像有力地表明市場底部正逐步得到夯實。土地市場方面率先釋放出回暖訊號。此前在土地市場較為沉寂的民營房企，如今紛紛重返競價現場，且將目光聚焦於一二線城市的核心地塊。例如，北京朝陽區松榆裡地塊在競拍過程中，歷經超百輪激烈競價，最終由懋源地產以50.24億元的價格成功競得；成都郫都區的一宗地塊同樣競爭激烈，經過35輪爭奪後，被金沙鷺島以3.37億元收入囊中，溢價率高達39.53%。這些土地交易動態充分反映出市場信心正在局部範圍內逐步復甦。在企業層面，也出現了至關重要的轉折。以融創、碧桂園等為代表的一批曾陷入困境的出險房企，通過艱難推進債務重組工作，正逐步走出經營困境的至暗時刻。這一現像在一定程度上顯示，房地產行業的債務違約高峰期已然過去。展望2026年，房地產政策的走向已清晰明確。近期召開的中央經濟工作會議將“著力穩定房地產市場”列為重要工作議題，並首次對“控增量、去庫存、優供給”進行協同部署安排。同時，會議還要求深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設，加快建構房地產發展新模式。剛剛結束的中國住房城鄉建設工作會議同樣強調“著力穩定房地產市場”，明確提出城市政府要充分運用房地產調控自主權，根據市場實際情況適時調整最佳化房地產政策，切實支援居民的剛性和改善性住房需求，推動房地產市場平穩有序運行。此外，會議還指出要加快建構房地產發展新模式，有序搭建基礎性制度體系。這一系列政策安排充分表明，房地產政策正從短期的托底扶持轉向中長期的制度建構，旨在推動房地產市場實現軟著陸以及發展模式的轉型。中國房地產行業正加速邁向以人為核心、供需精準匹配的高品質發展新周期。可以預見，在2026年，更為系統、精準的穩樓市政策“組合拳”值得各方期待。2025年：政策全面發力，“止跌回穩”成效初顯2025年，中國房地產市場呈現“強政策”與“弱市場”相互交織的複雜局面。政策層面展現出前所未有的連貫性與堅定決心，全力以赴推動市場走穩；而市場層面則因內生動力匱乏，在經歷短暫反彈後，再度步入尋求新平衡的調整階段。“切實穩住樓市股市，持續加大力度推動房地產市場止跌回穩。”這是2024年底中央經濟工作會議針對2025年房地產工作作出的總體戰略部署。這一部署的背後有著重要考量：自2024年第四季度起，重點城市的新房銷售量連續兩個季度呈現回升態勢，二手房成交量也實現顯著增長，房地產市場“止跌回穩”已初顯成效。2025年3月，中國兩會順利召開。政府工作報告首次將“穩住樓市”納入總體要求，並再度著重強調“持續用力推動房地產止跌回穩”，向市場清晰傳遞出中央穩定樓市的堅定決心。與此同時，“好房子”概念首次被寫入政府工作報告，其建設處理程序的加速將有力推動住宅產品的迭代升級，通過提供優質供給助力市場止跌回穩。在一系列密集政策的強力推動下，房地產市場在年初迎來一波回暖小熱潮，其中一線城市及部分核心二線城市的表現尤為亮眼。今年第一季度，深圳新建商品住宅網簽成交面積同比增長超過80%，上海、廣州、杭州、寧波、南京等城市的同比增幅均超過20%，這一資料一度讓市場看到“止跌回穩”的希望之光。然而，此輪迴暖的基礎並不穩固。隨著前期積壓需求的快速釋放，自4月起，市場動能明顯減弱。中國國家統計局發佈的資料顯示，1至4月份，新建商品房銷售額同比下降3.2%，降幅相較於第一季度擴大1.1個百分點；房地產開發投資額同比下降10.3%，降幅較第一季度擴大0.4個百分點，重新回到兩位數下跌區間。此外，房價上漲的城市數量也在持續減少。在70個大中城市中，新房價格環比上漲的城市有22個，較3月份減少2個；二手房價格環比上漲的城市有5個，較3月份減少5個。在4月、6月以及8月期間，中央政府於多場重要會議中屢次強調，需“鞏固經濟穩定態勢”並“實施更為有力的政策舉措”。與此同時，地方政府亦積極響應，陸續出台了一系列扶持政策，涵蓋一線城市限購政策的進一步放寬、貸款利率下限的取消、首付比例下調至15%、增強住房公積金政策扶持力度以及購房補貼的發放等。然而，這些政策措施的效果逐漸顯現出邊際遞減的態勢。除部分核心城市的中高端房地產市場展現出一定的抗跌能力外，中國範圍內的新開工面積、房地產開發投資等關鍵經濟指標的下降幅度持續擴大，房地產市場整體步入了“慣性下滑”的階段。儘管6月份部分房企為衝刺半年業績而加大了促銷力度，引發了短暫的市場“波動”，但這一勢頭並未能改變市場下滑的整體趨勢。市場所面臨的真正挑戰在於預期管理。當業界普遍寄望於傳統銷售旺季“金九銀十”期間能出台強有力的政策刺激時，今年9月底的政策窗口期卻顯得相對沉寂。預期的落空直接導致了“銀十”銷售旺季的黯淡收場，進一步削弱了市場信心。步入四季度，房地產市場面臨的下行壓力愈發顯著。據統計，1至11月份，中國房地產開發投資同比下降了15.9%，降幅較前10個月又擴大了1.2個百分點，對中國投資增長構成了進一步的拖累。在房價方面，同樣承受著不小的壓力。11月份，在中國70個重點監測城市中，僅有8個城市的新建商品住宅價格環比上漲，而二手住宅價格上漲的城市數量則為零。全年房地產市場的成交量與價格峰值均定格在3月，而四季度則成為了全年表現最為低迷的時期。縱觀全年房地產市場走勢，從3月的銷售高峰，到6月的短暫波動，再到四季度的觸底回落，一條完整的樓市“高開低走”軌跡清晰可見。這一年不僅見證了市場曲線的起伏變化，更標誌著房地產行業正告別舊有周期，向著“穩定預期、建設優質住宅”的新發展模式邁出艱難而關鍵的一步。2026年展望：聚焦樓市穩定，加速新模式建構面對百年未有之大變局，二十屆四中全會審議並通過了《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》，其中明確提出“要推動房地產行業實現高品質發展”，並著重強調“要清理並廢除住房消費領域的不合理限制性措施”。此項決策突破了房地產行業長期以來被視作單一經濟增長手段的傳統認知框架，它更預示著行業正經歷一場深刻的轉型——從追求規模擴張的粗放式發展，轉向注重質量提升的精細化發展；從作為短期經濟刺激工具的角色，轉變為維護民生穩定的重要基石。這一轉變不僅為房地產行業未來五年的發展路徑提供了明確指引，也預示著更長時期內行業發展的新方向。為實現房地產行業的高品質發展，首要任務在於穩定市場態勢，確保市場止跌並逐步回穩。特別是在即將到來的2026年，作為“十五五”規劃的起始之年，其重要性不言而喻。近期舉行的中央經濟工作會議上，針對房地產市場提出了具體部署：“需著力穩定市場，實施因城施策的策略，有效控制新增供應，積極消化現有庫存，最佳化住房供給結構，並鼓勵將存量商品房轉化為保障性住房。同時，深化住房公積金制度改革，有序推進高品質住房建設，加快建構房地產發展的新模式。”這一系列措施既簡潔又全面，涵蓋了從市場穩定到模式創新的全方位佈局。12月16日，新華社發佈了中央財辦對2025年中央經濟工作會議精神的深入解讀。中央財辦指出，當前房地產開發投資呈現下降趨勢，這是地方積極消化庫存、嚴格控制新增供應的結果，也是房地產企業基於市場形勢做出的理性調整。對此，應保持客觀分析，正確看待。同時，鑑於房地產行業的高度關聯性和廣泛影響，以及社會各界的廣泛關注，中央財辦強調，當前新房與二手房交易總量保持基本穩定，房價降幅持續縮小。這些表述不僅肯定了房地產在國民經濟中的重要地位，也有效回應了市場對於“行業衰退”的過度憂慮，傳遞出政府理性看待市場短期波動的政策導向。中央財辦進一步分析指出，2024年中國常住人口城鎮化率已達67%，但戶籍人口城鎮化率尚不足50%。這意味著，新落戶的農民工、新畢業的大學生等“新市民”群體，其剛性住房需求仍有待進一步釋放。針對需求端，中央財辦提出應採取更多精準措施，充分激發居民的剛性和改善性住房需求。未來，將通過深化住房公積金制度改革、落實住房信貸和稅收政策等舉措，有效降低購房成本，釋放居民“以舊換新”“以小換大”的住房升級需求。在庫存消化方面，中央正式明確，可運用地方政府債券作為支援手段，以盤活閒置的存量土地資源，並收購市場上現存的商品房。同時，賦予城市在確定收購主體、制定收購價格以及規劃收購后土地用途等方面更大的自主決策權。此舉旨在達成消化房地產庫存以及最佳化住房供給結構的雙重戰略目標。中央財經委員會辦公室進一步指出，需對房地產開發、融資以及銷售等基礎性制度進行改革與完善。在推進過程中，要合理把控各項基礎制度出台的時機，採取漸進式的方式，逐步建立新制度、破除舊有模式。此外，還著重強調，在城市更新領域，尤其是針對危舊房和城中村的改造工作，仍有大量任務亟待完成，這為房地產行業實現高品質發展規劃出了長遠的發展路徑。原國家房改課題組組長、中房集團前董事長孟曉蘇分析認為，當前房地產行業陷入低迷態勢，主要原因在於市場信心匱乏。事實上，中國人並非缺乏資金，而是更傾向於將資金存入銀行，而非用於購房。孟曉蘇預計，到2026年，中國房價將迎來至關重要的轉折點，市場有望止住下跌趨勢，實現走穩回升。多家專業研究機構同樣預測，2026年房地產市場整體將趨於穩定。在政策不斷最佳化以及市場需求的有力支撐下，核心城市的優質房地產資產有望率先實現走穩。然而，低能級城市仍將面臨較大的去庫存壓力。當前，房地產行業的發展邏輯正從注重“增量擴張”向側重“存量最佳化”轉變，保障性住房建設、城市更新項目以及“好房子”建設等領域，已成為行業未來重要的發展方向。隨著政策層面持續給予支援呵護，以及經濟基本面逐步得到修復，房地產市場有望實現軟著陸，並步入長效健康發展的軌道。過去五年，房地產行業的變革之路充滿挑戰，並非一帆風順。但政策的堅定決心與市場的強大韌性，正共同為行業發展構築新的起點。中國房地產行業已從過去的高速增長階段邁向提質換擋的新階段，發展理念也從“規模為王”轉變為“民生為錨”。當下，中國房地產行業正在一場悄無聲息卻意義深遠的轉型處理程序中，重新塑造自身的價值坐標體系。2026年，不僅是時間維度上的全新開端，更是房地產行業邏輯重構的關鍵節點。當短期市場波動逐漸平息，長期發展機制穩步建立，一個更加健康、可持續，且與人們居住幸福感緊密相連的住房時代，正緩緩拉開帷幕。 (房地產那些事兒)

12月10日至11日，中國中央經濟工作會議於北京盛大召開，會議聚焦2026年經濟工作規劃，清晰界定了八大核心重點任務。在眾多經濟領域中，房地產行業依舊是明年化解重點領域風險的關鍵所在。“十五五”規劃建議著重於民生保障領域對房地產工作進行規劃佈局，而此次中央經濟工作會議則將房地產工作部署，主要集中於“堅守底線，積極且穩妥地化解重點領域風險”這一重點任務範疇之內。會議明確指出，要全力穩定房地產市場，依據不同城市的實際情況，精準施策以控制增量、消化庫存、最佳化供給結構，同時鼓勵收購存量商品房，優先用於保障性住房建設等。此外，還需深化住房公積金制度改革，有序推進“好房子”建設，加速建構房地產發展全新模式。東方金誠首席宏觀分析師王青在接受採訪時表示，從宏觀層面審視，2026年房地產政策將圍繞兩大核心展開：一是持續推動房地產市場止跌回穩，二是加速建構房地產發展新模式，助力房地產行業實現高品質發展。在穩定市場方面，王青分析認為，明年政策將進一步從供需兩側協同發力。具體措施可能涵蓋引導商業銀行加大對房地產企業開發貸款的投放力度，持續放寬限購政策，加大收購商品房用作保障房的力度，通過居民房貸定向降息、財政補貼等手段增強居民購房支援力度，以及減免房地產交易稅費等多個維度。而在推動房地產高品質發展方面，王青指出，未來房地產行業需逐步形成以租售並舉、建設“好房子”、回歸房地產居住屬性為核心的新型發展模式。房地產工作防風險仍是重點今年以來，各地各部門積極響應，加快出台並實施一系列房地產支援性政策，旨在充分釋放剛性和改善性住房需求，推動房地產市場實現止跌回穩。目前，政策成效正逐步顯現，但房地產市場仍處於調整階段。據國家統計局資料，10月份，70個大中城市房價在止跌回穩方面仍面臨一定壓力。今年前十個月，房地產銷售呈現下降態勢，其不利局面仍有待採取有效措施加以扭轉。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受採訪時指出，前期在“保交樓、保交房”工作方面成效顯著，然而近期新房銷售速度有所減緩，對於“保交房”工作仍需保持高度警惕，不可掉以輕心。在企業層面，債務風險問題依舊不容忽視。李宇嘉表示，一方面，已出現風險的企業仍在持續進行風險處置工作；另一方面，近期部分行業龍頭企業新增的債務風險，也需及時採取有效措施予以應對。李宇嘉總結道，綜合來看，全面處置房地產行業風險、實現行業軟著陸的任務依然艱巨，仍需持續努力。在此背景下，中央經濟工作會議針對房地產行業作出的部署，主要聚焦於“堅持守牢底線，積極穩妥化解重點領域風險”這一重點任務。具體而言，“著力穩定房地產市場”被置於首要位置。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，這一舉措為明年房地產工作明確了重要方向。嚴躍進分析稱，會議著重強調穩定房地產市場，這與今年二季度以來市場出現的新情況緊密相關，即市場在交易量和價格方面均面臨較為明顯的下行壓力。因此，穩定房地產市場的關鍵在於提升銷售端的活躍度，而實現這一目標的關鍵在於挖掘更多潛在購房需求。根據會議部署，穩定房地產市場需因地制宜，採取控制增量、消化庫存、最佳化供給等措施，同時鼓勵收購存量商品房，並將其重點用於保障性住房建設等領域。從政策表述來看，受訪專家普遍認為，明年去庫存、盤活存量工作將在政策層面佔據更為重要的地位，去庫存工作的優先順序或將進一步提升。上海易居房地產研究院資料顯示，截至2025年11月，全國百城新建商品住宅去庫存周期（即存銷比）達到27.4個月，遠超合理區間，且去化速度較歷史較好水平已明顯放緩。李宇嘉認為，隨著去庫存工作重新成為政策重點，2026年還需進一步細化供給策略。在關於存量房收儲並轉化為保障房的相關規劃中，嚴躍進提出，這一舉措進一步確立了存量商品房收購與保障房建設相融合的路徑。未來，保障性住房的房源供給或將更多地依賴存量商品房，其來源範圍也可能從新房項目延伸至二手房市場。關於住房公積金制度改革的深化探討住房公積金作為減輕居民購房負擔的關鍵工具，其重要性不言而喻。據中指監測資料顯示，截至12月1日，2025年全國範圍內已有超過210個省市（縣）出台了約560條房地產支援政策，其中公積金相關政策佔據了相當比例。儘管近年來中央經濟工作會議鮮少專門針對公積金政策進行部署，但今年卻明確將“深化住房公積金制度改革”列為明年房地產工作的重點任務之一。事實上，各地在今年已開始積極探索公積金制度的改革路徑。例如，擴大公積金提取與使用的範圍，多地允許提取公積金支付購房首付，支援用於老舊小區及適老化改造，最佳化租房提取公積金政策，並允許提取公積金支付購房稅款及償還異地購房貸款本息等。嚴躍進指出，當前住房公積金制度仍存在較大的改革空間，其資金池狀況穩健，資金相對充裕。因此，應充分利用住房公積金政策，特別是探索如何將公積金政策與房地產市場去庫存工作有效結合。就具體改革方向而言，58安居客研究院院長張波向21世紀經濟報導記者透露，明年或將推進一系列創新措施，如最佳化公積金貸款額度、簡化異地辦理流程等，以進一步降低剛需購房群體的資金門檻，尤其惠及新市民和青年群體。同時，貸款額度的調整將採取因城施策的原則，根據不同城市的需求差異進行靈活調整。此外，公積金的使用範圍也將進一步拓展，以更好地發揮其社會效益。“好房子”作為今年房地產領域的熱門話題，也是各地提升居民居住品質的重點方向。今年5月，隨著“好房子”國家標準的正式落地實施，各地紛紛出台地方版“好房子”相關政策，眾多“好房子”項目也如雨後春筍般密集進入市場。住房和城鄉建設部明確指出，“好房子”建設範疇不僅涵蓋新建住宅，保障性住房同樣需達到“好房子”標準，老舊房屋的改造也應朝著“好房子”的方向推進。在此背景下，中央經濟工作會議提出“有序推動‘好房子’建設”，這一政策導向蘊含著極為豐富且深刻的內涵。行業專家李宇嘉分析指出，這一政策導向一方面是對過往“好房子”建設成果的肯定，另一方面也清晰地表明當前“好房子”建設在秩序方面仍有待進一步規範。具體而言，“好房子”的定義不能簡單地與“大房子”“貴房子”劃等號，不能單純以面積大小或價格高低來衡量；同時，“好房子”的建設也不能僅僅侷限於堆砌科技元素或使用高檔材料。此外，“好房子”的供應應避免同質化以及大規模批次生產，而需充分考慮不同人群的多樣化住房需求，實現差異化供應。不僅如此，無論是普通住房、保障性住房，還是舊改住房、租賃住房等各類住房形式，都應確立與之相適應的“好房子”建設標準。 (房地產那些事兒)

川普正瞄準美國住房市場：川普總統剛剛宣佈，他將禁止機構投資者購買獨棟住宅。短短幾分鐘內，黑石集團的股價今日蒸發了高達 170 億美元。接下來會發生什麼？讓我們來解釋一下。圖1 政策突襲引發市場恐慌如圖所示：川普宣佈禁止機構購房的消息一出，黑石集團（Blackstone）的股價在幾分鐘內直線下跌，單日市值蒸發約180億美元，反映了資本市場對該政策的劇烈反應。多年來，投資者一直在增加在美國購買獨棟住宅的數量。2020 年疫情初期，投資者發現購房交易約佔總交易量的 14%。如今，隨著市場對購房者而言越來越難以負擔，該比例已升至約 27%。圖2 投資者購房比例激增如圖所示：儘管大型機構佔比不高，但所有類型的投資者加在一起，在2025年佔據了全美房屋銷售量的約27%（紅線趨勢），這意味著近三成的房屋並未流向自住買家。因此，美國首次購房者的中位年齡已飆升至創紀錄的 40 歲。這一數字高於 2021 年的中位年齡 33 歲和 1981 年的 29 歲。但現在的問題變成了：這是大型機構資金買房的結果嗎？圖3 首次購房者老齡化如圖所示，由於高房價和高利率，美國首次購房者的中位年齡已飆升至創紀錄的近40歲（紅框所示），而在1981年這一數字僅為29歲，顯示了年輕一代購房夢的艱難。按投資者規模劃分的投資者購房情況：大型和巨額投資者目前約佔投資者購房總量的 20%。這意味著這些大型基金僅佔美國整體購房交易量的約 3%。儘管如此，這仍是一個相當可觀的數字。圖4 誰才是真正的“買房大戶”？如圖所示，資料顯示（紅框部分），大型機構投資者（Large investor）在購房市場中的佔比其實在下降，且絕對比例並不高。反而是小型投資者（Small investor，深綠色線）佔據了投資者購房的主導地位。下表彙總了這些資料。大型機構投資者目前佔獨棟住宅購買量的 2-3%，疫情期間，隨著利率下降，該比例曾高達 4.8%。但這些購買已完成，無法“撤銷”。圖5 機構購房熱潮其實早已退去如圖所示，柱狀圖顯示，持有1000套以上房產的大型機構（深藍色柱）在2021-2022年非常活躍，但在2023-2024年（紅框處），其市場份額已經大幅縮水至極低水平。我們認為，這將對房價產生的影響小於多數人的預期。若削減約 3%的需求，影響微乎其微，因為需求本身並非癥結所在。事實上，根據 Reventure 的資料，銷售需求已降至 40 年來的最低點，僅佔已入住房屋的 4.7%。需求下降 3%不會產生太大影響。圖6 購房需求跌至冰點如圖所示，抵押貸款購買申請指數（Purchase Mortgage Applications Index）暴跌至2024-2025年的低位，這證明在高利率環境下，市場的實際購房需求（Demand）其實非常疲軟。即使剔除所有投資者購買，個人投資者仍佔當前需求的 70%以上。我們目前正面臨著歷史上最低水平的需求。問題何在？供應量急劇下降，部分原因在於現有投資者的持股比例。這是利率的產物。圖7 現房庫存陷入歷史性枯竭。如圖所示，新房（深藍線）與現房（淺藍線）的庫存水平對比。紅框區域清晰顯示，美國現房待售庫存量處於歷史極低水位，正如圖中註釋“現房供應依然受限（Existing Home Supply Remains Constrained）”所示。這有力地證明了，導致房價居高不下的核心癥結在於二手房源的極度匱乏，而非單純的需求過熱。目前，現有房主的平均抵押貸款利率約為 4.2%，這比當前 30 年期固定抵押貸款利率（約 6.2%）低 200 個基點。差距從未如此之大，這使得出售房屋在經濟上變得毫無吸引力。既然要損失 3%的按揭貸款，何必賣掉房子？圖8 巨大的利率鴻溝阻礙供應如圖所示，該圖再次強調了當前30年期固定抵押貸款利率（淺藍線）與未償還抵押貸款有效利率（深藍線）之間的巨大差距（紅框所示），這是造成房源供應短缺的核心財務障礙。以下是更多證明供應是問題的證據：自 2005 年以來首次出現，現房售價已超過新房。也就是說：舊的比新的貴，因為沒人願意賣。許多美國家庭的真正資產已成為疫情時期 2.5%的抵押貸款利率。圖9 罕見的價格倒掛——舊房比新房貴如圖所示，現房價格與新房價格的比率出現異常，現房價格竟然超過了新房。這是自2005年以來的首次，反映了二手房市場極度缺乏供應，導致價格被非理性推高。目前，約 80%的借款人支付的利率低於 6%，約 73%的借款人利率低於 5%。這形成了出售的"財務阻礙"，必須消除該阻礙才能刺激更多供應。消除這種阻礙因素的解決方案？降低利率並增加供應量。圖10 利率“鎖定效應”的直觀展示如圖所示，紅線代表當前市場上的30年期房貸利率（約7.43%），而藍線代表美國現存房貸的有效利率（僅約3.8%）。兩者之間巨大的差距導致現有房主不願賣房，因為他們不願放棄手中的低利率貸款。展望未來，我們認為推動房價上漲的因素將引發宏觀經濟格局的重大轉變。這正在重新定義市場運作的方式。現實情況是，美國正面臨住房負擔能力危機。房價收入比近期突破 4.5 倍，創下自 1950 年代以來的最高水平。在美國，擁有住房已成為一種奢侈。圖11 住房負擔能力處於歷史最差水平如圖所示，美國的房價收入比（Home Value to Income Ratio）已經突破4.6倍，遠超歷史中位數（虛黃線）。這表明相對於收入而言，現在的房價是自1955年以來最昂貴的。最後，講講今天股票中反常的事：美國東部時間今日上午 9:30，當美國市場開盤時，黑石集團股票$BX 開始走低。就在標普 500 指數開盤創下歷史新高之際，這一情況出現了。截至美國東部時間上午 10:35，黑石集團股價下跌 4%，期間未出現重大消息。美國東部時間下午 12 點 45 分，川普總統宣佈禁止機構購買獨棟住宅。5 分鐘後，黑石集團股價下跌 9%，當日市值蒸發 170 億美元。截至美東時間下午 2:30，該股已從低點反彈 5%，因逢低買盤湧入。有人知道這事要發生嗎？圖12 黑石股價的“驚魂時刻”與V型反轉如圖所示：這張分鐘級走勢圖精準捕捉了資本市場對突發消息的消化過程：在川普宣佈禁令的瞬間（12:45 PM），黑石股價出現恐慌性拋售，一度暴跌9%。然而，市場隨後的反應耐人尋味——股價在下午2:30出現了5%的強勁反彈（Rebound）。這暗示市場在經歷了膝跳式的恐慌後，資金開始迅速重新評估政策的實際落地可能性與具體影響，情緒由恐慌轉為博弈。 (capitalwatch)

歲末年初，房地產利多政策接連出台。剛剛北京房產限購政策放寬，12月30日，財政部、稅務總局又發佈了《關於個人銷售住房增值稅政策的公告》。公告原文是：個人（不含個體工商戶中的一般納稅人）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。本公告自2026年1月1日起施行。之前，購買不足2年的住房對外銷售要交5%的稅，新政實施之後，只要交3%的稅，相當於直接打了個6折，省了40%的稅。至於“個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的”，目前已經免徵增值稅，未來繼續免徵。這是實打實的給大家省錢。比如一套房屋出售價格300萬元、持有未滿兩年計算，新政前需繳納的增值稅為15萬元，新政後只需繳納9萬元，節約6萬元的交易成本。更重要的，是提高二手房交易的流動性。對於任何行業來說，降稅都是利多，我們熟悉的是每次拯救A股，都要降低印花稅。這也是自2016年全面“營改增”以來，中國首次對個人銷售住房增值稅稅率進行調整。新政此時推出，與當前的房地產市場形勢有關。12月15日，國家統計局公佈了上個月房地產資料與70個大中城市房價變動情況，資料依舊比較差。1-11月份，新建商品房銷售額75130億元，下降11.1%；其中住宅銷售額下降11.2%。這是商品房銷售額年內首次兩位數下降。而11月份，70個大中城市中，二手房價格無論環比還是同比，繼續全線下降，其中揚州、北京領跌全國。但是，新政降低了賣房的稅費成本，會不會讓更多原本因為稅費高而猶豫的房東把房子掛出來，短期內可能導致掛牌房源增加，令價格進一步承壓呢？確實有這種可能。不過現實的情況是，二手房市場早已嚴重供過於求，即便再增加供給，也不會對房價造成多大衝擊。影響未來房價走勢的最大因素，還是來自於貨幣，包括降息、貼息、收儲這些政策。在前些天召開的中央經濟工作會議上對房地產的表述，沒有提“止跌”，可能暗含的意思是，經歷了2025年的大調整後，商品房銷量差不多要進入築底階段了。價格，並不是需要首要考慮的。當前房地產市場，剛需早已不是主流，置換需求——也就是人們會從小城市到大城市，把老破小換成好房子，這才是樓市的機會。很多人是想換新房子，但手頭的房子賣不出去，怎麼改善？房產增值稅新政，明顯能活躍二手房交易，可以更好地滿足改善性住房需求的釋放。隨著成本下降，房主更有能力和意願將舊房出售，進而換購新房。此政策可以疏通受阻的改善置換鏈條。而且，政策不能孤立看待。在同一天，國家發改委、財政部公佈了2026年的大規模裝置更新和消費品以舊換新政策。房產是中國家庭最主要的資產，資產如果不流動就沒有價值。通過減稅降費，讓資產流動起來、價值真正體現，再配合上促消費的政策大招，就能逐步走出緊縮螺旋。2026年，要打贏一場消費攻堅戰。讓二手房市場活躍起來，滿足家庭住房置換需求，將財富效應釋放出來，達到提振消費的目的，這至關重要。房產增值稅新政，打響了新年第一槍。 (馬江博說趨勢)