2月的樓市，像被按下了快進鍵。政策一個接一個往外蹦，節奏快得讓人喘不過氣。上海突然宣佈收購老破小當保障房，福建直接撒錢補貼買房人，天津把公積金貸款額度頂到144萬，北京土拍國企包場……這陣仗，明眼人都看出來了：國家隊這回是真下場了，救市行動不再藏著掖著，而是擺上檯面、真金白銀地干。最狠的一招來自上海。2月2日，浦東、靜安、徐匯三個核心區悄悄啟動了試點，由區公租房公司聯手建行，專收內環內2000年前建成、70平米以下、總價不超過400萬的老房子，轉身就變成保障性租賃住房。這可不是小打小鬧，而是官方首次大規模收購二手房。消息一出，市場立馬炸了鍋：政府都敢接盤了，是不是說明房價到底了？幾乎同一時間，福建甩出“十八條”新政，白紙黑字寫著：二孩家庭補5萬，三孩家庭補10萬，政策有效期就到今年6月底。廈門更絕，直接把限售令廢了，房子拿到證就能賣。天津也沒閒著，公積金貸款額度一提再提，多子女家庭買首套房最高能貸144萬，這數字放幾年前想都不敢想。政策火力全開，市場自然有了反應。傳統上2月是春節淡季，今年卻完全反著來。北京二手房網簽量連續三個月穩在1.4萬套以上，2月單月衝到近1.6萬套，同比漲了24%；上海更猛，2.3萬套的成交量創下近五年同期新高；深圳也不差，5242套的成交環比漲12.66%，同比暴漲69.32%。新房市場更是上演“冰火兩重天”：核心地段的好房子被搶瘋，北京長安華曦府66分鐘賣光249套，深圳深鐵睿著人才房申購比高達1:11；可遠郊和三四線的房子照樣無人問津，去化周期還是動不動就20個月以上。這種分化恰恰說明，現在的購房者精得很，他們只認“好房子”，爛房子白送都不要。為什麼政策突然這麼猛？答案就藏在各地兩會的報告裡。“著力穩定房地產市場”成了最高頻的詞，北京、廣東、遼寧、山東……幾乎每個省份都在喊。背後的邏輯很清晰：控增量、去庫存、優供給。說白了，就是別再拚命蓋新樓了，先把現有的庫存消化掉。怎麼消化？國家隊收購是最直接的辦法，既能把開發商手裡的存貨清掉，又能快速增加保障房供應，一舉兩得。而且現在租售比慢慢上來了，很多城市租金收益率超過2%，收購後靠租金也能覆蓋成本，這筆帳算得過來。但救市不等於刺激房價暴漲。高層這次的態度很明確：要的是“穩”，不是“漲”。所有政策都圍著“去庫存”打轉，而不是鼓勵大家加槓桿炒房。商業用房首付降到30%，主要是幫開發商解套；換房退稅延到2027年底，是想啟動置換鏈條；增值稅下調，則是為了降低交易成本。工具箱裡還有牌，比如一線城市限購進一步鬆綁、房貸利率貼息等等，但絕不會再搞“大水漫灌”。核心城市的好地段、好房子，可能慢慢走穩甚至微漲；但普通城市、遠郊樓盤，還得繼續擠泡沫。對普通人來說，眼下最重要的不是賭行情，而是看清自己的需求，如果是真剛需或改善，可以趁著利率低、選擇多，挑套品質過硬的房子。 (樓市傑說)

2月10日，中國人民銀行正式發佈了《2025年第四季度中國貨幣政策執行報告》。報告明確指出，將重點推動保障性住房再貸款等金融政策措施的有效實施與落地，值得注意的是，這是央行在季度貨幣政策報告中首次單獨提及並優先強調保障性住房再貸款政策。這一舉措預示著，2026年收購存量房以用作保障性住房的力度將顯著增強。目前，上海已率先開展相關工作，收購了部分核心區域的老舊住房，為全國其他地區樹立了典範。事實上，早在2024年5月，央行便已批覆了3000億元再貸款，專項用於支援收購存量房用作保障性住房。然而，由於收購成本高昂、租金回報率較低，導致項目盈利困難，因此，至今該筆再貸款仍未完全使用。多數城市僅象徵性地進行了少量收儲，年收儲量多在千余套左右，與當前動輒十幾萬套的二手房掛牌量相比，對市場的影響極為有限。儘管收購存量房面臨諸多樓市發展中的現實阻礙，但央行在貨幣政策報告中仍堅持推動這一政策，且在2025年年底的中央經濟工作會議上，也再次明確鼓勵收購存量商品房，重點用於保障性住房建設。這一決策背後的核心原因在於，本輪樓市調整進入2026年後，已顯現出部分積極訊號。關鍵資料表明，截至2025年底，全國50個重點城市的平均租金回報率已攀升至2.23%，甚至一線城市的部分房源租金回報率也已邁入“2時代”。租金回報率的提升，意味著房價下跌的速度已明顯快於租金下跌的速度，從而被動拉升了租金回報率。過去，收購一套房產的租金收入難以覆蓋貸款利息；而今，這一差距正在逐步縮小。此外，貨幣政策報告還明確表示，2026年將繼續實施適度寬鬆的貨幣政策，並靈活高效地運用降准、降息等工具。這預示著，2026年降息將成為大機率事件，5年期以上的貸款市場報價利率（LPR）很有可能降至“2字頭”水平。當前，房地產市場呈現出一種顯著的趨勢：租金回報率攀升至2.23%且持續上揚，而房貸利率則不斷下行。這一變化使得重點城市，尤其是部分老舊且破小房屋的租金回報率逐漸逼近其持有成本。在此背景下，收儲存量房這一行為，已從原先的“虧損經營”轉變為“微利可圖”，甚至成為一項具備長期可持續性的業務，從而極大地激發了地方政府參與其中的積極性。以財政實力雄厚的上海為例，其有能力收購那些租金回報率較高的老舊房屋，並通過房票監管機制，促使原業主在本區域內進行房產置換。這一路徑已具備可行性，與以往地方政府缺乏收購動力、積極性低下的狀況形成鮮明對比。央行對此有著深刻的洞察。在當前樓市需求疲軟、市場預期低迷、銷售量持續下滑的背景下，採取強刺激措施既不現實，也不符合“建構房地產發展新模式”的戰略導向。因此，調整供給端成為當前的主要策略。新房市場正致力於提升品質、縮減規模，並減少土地供應；二手房市場則積極推動存量房收購及閒置土地的盤活利用。央行報告中的另外兩句表述——“穩妥化解房地產風險，加大存量商品房、存量土地盤活力度”——也進一步印證了這一思路。綜上所述，央行此次的政策定調，揭示了2026年樓市最為清晰的邏輯脈絡：不再坐等需求自然復甦，而是主動出擊，通過收儲存量房、提供保障房再貸款等措施，為市場提供有力支撐。特別是當租金回報率與房貸利率日益接近時，收儲存量房這一舉措將真正從“口頭倡導”轉變為“實質落地”。然而，這並不意味著房價將迎來上漲。當前租金回報率的提升，並非源於居民收入的主動增長，而是由於房價過快下跌的被動拉動，甚至租金水平仍在下滑。因此，對於2026年的購房決策，仍需保持高度謹慎，審慎權衡利弊。 (房地產那些事兒)

近日，財聯社發佈了一則具有重大影響力的新聞報導：據多位來自不同房地產企業的相關知情人士透露，目前，他們各自所在的公司已不再被監管部門要求每月上報“三條紅線”相關指標資料。這一變動究竟傳遞出了何種訊號？這絕非僅僅是簡單的為房企“減輕負擔”，實則彰顯了政策層面的明確轉向。1. 房企如釋重負自2020年“三條紅線”政策出台以來，它便如同一條緊繃的鋼絲繩，時刻懸在所有房地產企業的腳下，令其如履薄冰。該政策明確規定，房企在剔除預收款後，其資產負債率不得超過70%、淨負債率不得高於100%、現金短債比則需維持在不低於1.0倍的水平。這三大核心指標的鎖定，直接對房企的融資管道構成了嚴格限制，無論是銀行貸款、信託融資，還是債券發行等融資方式，均受到了嚴密管控。據CRIC的權威統計資料顯示，2021年上半年，100家具有代表性的房地產企業的融資總額僅為6090億元，與上一年同期相比下降了34%，與上一季度相比則下降了29%。其中，中型房地產企業的融資規模下降尤為顯著，部分企業的融資規模甚至近乎腰斬。受此政策影響，自2020年第四季度起，房地產企業的發債規模與到期債券規模之間便呈現出了“剪刀差”的態勢，償債壓力持續處於高位，令房企倍感承壓。儘管近年來國家不斷出台各項利多政策，但效果卻相對有限。直至2025年1月至12月期間，克而瑞研究中心對65家具有代表性的房地產企業進行了持續監測，結果顯示這些企業的累計融資總量為4143.14億元，與上一年同期相比減少了14.1%，依然處於較低水平。而如今，這條最為核心的監管枷鎖一旦得到放鬆，對於房地產企業而言，無疑是一個巨大的利多消息，其意義甚至超越了降息等傳統調控手段。房企無需再每月緊盯著那幾個關鍵指標，這意味著它們在融資和經營方面將獲得更大的自由度和靈活性。從短期來看，這將直接緩解房地產行業普遍面臨的現金流緊張壓力，降低債務違約的風險；從長期來看，房企得以將精力從應對指標要求上轉移至實際經營上，有望從被動去槓桿的階段邁入主動最佳化負債結構的新階段。2. 監管思路實現重大轉變在過去五年的時間裡，所有房地產企業均需按月向監管部門匯報相關情況，生怕一不小心就踩了“紅線”。然而，如今監管部門的重點卻轉向了那些真正存在風險的、已經出險的房地產企業。政策導向從“全面高壓”轉變為“精準拆彈”，體現了監管部門在房地產行業監管上的更加精準和高效。當前，部分出現風險的房地產企業仍被要求定期向其總部所在城市的專項工作組匯報資產負債率等關鍵財務資料。這一舉措表明，監管機構已認定多數房地產企業的風險處於可控範圍，因此無需繼續實施全面且高強度的監管措施。這無疑是一個積極的訊號，彰顯了監管層對市場穩定恢復的信心。此次監管政策的適度放寬，進一步體現了國家正通過實際行動為房地產市場提供堅實支撐。受此利多消息提振，港股與A股市場中的房地產類股均顯著上揚，其中港股房地產類股一度攀升約2.2%。這是否預示著房地產市場即將迎來新一輪的繁榮？對此，我們仍需保持審慎態度。政策層面的支援更像是為市場鋪設了一張“安全網”，旨在保障市場穩健運行，而非推動市場過熱。國家此次放寬政策，並不意味著房地產市場將重返“高槓桿、高周轉”的傳統發展模式，更不預示著房價將開啟新一輪的普遍上漲。實際上，房地產行業的內在邏輯已發生根本性變革：其一，房地產行業的發展已從依賴金融槓桿的“資本遊戲”回歸到注重實體營運的“製造業邏輯”。過去那種依賴土地升值、高槓桿擴張的商業模式已難以為繼。未來，房地產企業必須像製造業企業一樣，從依賴金融槓桿轉向穩健經營，精細管理成本，專注提升產品品質，提高營運效率，依靠產品力和服務贏得合理利潤。其二，國家救市舉措的核心在於防範風險與保障民生。近年來，房地產行業經歷了泡沫的擠出過程，國家與個人均為此付出了巨大代價。如今，政策調整旨在確保行業平穩著陸，而非鼓勵其再次陷入無序擴張。政策的首要任務是確保項目交付、維護市場穩定、防範金融風險。任何寬鬆政策的出台，均以不引發新的金融風險為前提。其三，市場分化將成為未來房地產市場的主旋律。隨著“人口紅利”的消退和“住房總體短缺”問題的緩解，房地產市場將告別普遍上漲的時代，進入一個以存量競爭、價值分化為主導的新階段。未來，樓市分化趨勢將愈發顯著，核心城市與普通城市、優質地段與偏遠地段、品牌房企項目與一般項目之間的差距將進一步擴大。面對這一分化的市場格局，無論是企業還是個人，均需調整策略，以適應新的市場環境。對於開發商而言，必須從追求規模擴張轉向創造價值，產品開發需緊密貼合客戶真實需求。對於投資者而言，則必須摒棄房價普遍上漲的思維定式，以更加理性和審慎的態度面對市場變化。在資產配置的宏觀視野下，房產應被視作一個與股票、債券等傳統金融資產相類似的類別，其價值同樣會隨著市場環境的變化而起伏波動，因此需要投資者以審慎、專業的態度進行精挑細選。對於廣大普通購房者而言，摒棄單純追求“上車”的心態，轉而以更為理性、挑剔的眼光去選擇房產，顯得尤為重要。購房決策應基於長期自住需求、生活品質的提升以及家庭現金流的穩健性，而非僅僅寄望於短期內的房價上漲所帶來的投機收益。當前，人口向都市圈、城市群加速聚集的趨勢已不可逆轉，同時社會財富也在持續向高淨值群體集中。這兩大趨勢的疊加效應，使得優質房產成為市場中的稀缺資源，始終吸引著最強的購買力，而普通房產則因缺乏核心競爭力，逐漸失去了上漲的動力與空間。房地產領域的財富效應，已從昔日的“普惠式”增長，轉變為如今的“專享式”收益，這意味著持有錯誤房產資產的代價，將比以往任何時候都更為沉重。若購房者對此毫無認知，缺乏對市場動態、經濟趨勢以及國家戰略佈局的深入理解，那麼他們將難以在複雜多變的房地產市場中做出明智的決策。未來的世界，充滿了未知與變數，黑天鵝事件層出不窮，令人難以預料。然而，通過跟隨專業解讀與深入分析，購房者或許能夠拓寬視野，洞察先機，從而在房地產市場的波濤洶湧中，穩健前行。 (房地產那些事兒)

基於對市場動態的綜合分析，可以預見2026年將成為近四年來最具發展潛力的年份，其依據主要體現為：市場周期性調整已充分消化前期波動，系統性風險逐步釋放，房地產價格中樞已完成顯著回呼，當前市場已進入溫和下行通道。值得關注的是，多數城市雖呈現價格回呼態勢，但交易活躍度已呈現走穩特徵，這為市場信心修復奠定了重要基礎。對於2026年市場走勢，建議採取審慎樂觀的研判態度，同時需保持必要風險意識。具體表現為：上半年市場或延續調整態勢，下半年有望呈現結構性改善。在此判斷框架下，需重點關注五大核心特徵：其一，市場價格缺乏系統性上行動力；其二，市場底部形成將呈現長期磨合特徵；其三，政策調控將保持精準滴灌特徵；其四，救市措施將體現適度克制原則；其五，市場機制將發揮決定性作用，政策干預將保持審慎邊界。以上分析僅供參考，不構成決策依據。以北京購房案例為例，某會員於2025年12月擬購入140平方米住宅，該案例具有典型特徵：該戶型在北京市場屬於改善型範疇（當地120平方米即屬大戶型，相較深圳89平方米四房設計存在顯著差異），且目標物業位於奧森類股，雖具成熟社區優勢但缺乏產業支撐與優質學區配套。儘管當前單價已從峰值10萬元回呼至6.5萬元，但考慮到總價仍超千萬元量級，建議採取先租後購策略，持續觀察市場動態。天津房產處置案例則凸顯市場資訊不對稱問題。某會員成功以130萬元出售南開區學區房（屬區域次優資產），交易過程中呈現顯著價格博弈特徵：售前中介建議調降至120萬元以下，成交後卻聲稱市場價可達160-170萬元。這種價格評估的矛盾性，既反映中介機構的行銷策略，也折射出二手房市場的定價機制複雜性，進一步印證了市場定價主導原則的必要性。聽聞此中介的行徑，我不禁啞然失笑，其專業性與可靠性著實令人質疑。難以想像，有多少對市場知之甚少的賣家與買家，正因這類中介的不當操作而蒙受損失。然而，事已至此，能挽救一個便是一個吧。在與眾多粉絲交流的過程中，我發現他們普遍存在以下幾種疑問：其一，價格已觸底，是否可考慮入手？其二，價格雖已觸底，但此時出售恐有虧損，是否應持觀望態度，靜待價格上漲？其三，今年的市場走勢能否迎來轉機？其四，展望2024、2025年，至2026年是否會有重大政策出台？針對上述疑問，有以下幾點分析：首先，關於硬著陸與軟著陸的概念。硬著陸，即指資產價值在短時間內大幅下跌，如一年內從1000萬驟降至400萬；而軟著陸，則是在較長周期內（如3-5年），資產價值逐步下滑，例如A將價值1000萬的房產以800萬售予B，B再以600萬轉售給C，C最終以400萬賣給D。儘管最終價值均從1000萬降至400萬，但後者顯然更為平穩，前者是1人承擔600萬損失，後者是4人承擔600萬損失。其次，房地產行業作為曾經的蓄水池、稅收來源及金融支柱，其歷史使命已逐漸終結。當前正處於轉型過渡期，未來房地產將逐漸轉變為消費品，其金融屬性將逐步削弱，這是市場發展的必然趨勢。再者，樓市雖根基深厚，但一旦遭遇問題，仍需及時整治與調整。無論是作為金融蓄水池還是地產蓄水池，樓市的一舉一動均牽動著整體經濟的神經。儘管2025年已出台多項政策，但效果並不盡如人意：1. 北京作為一線城市的代表，已連續兩次放寬限購政策，分別在8月與12月實施。此舉無疑為市場釋放了積極訊號。2. 部分城市開始嘗試貼息政策，但力度有限，效果一般，如武漢。3. 減稅降息成為今年政策的主流趨勢。上海、重慶等地減免房產稅，眾多城市契稅減半，增值稅也有所減免，但整體效果有限，類似於發放消費券的刺激作用。4. 1月，再次實施降息及商業貸款首付比例下調等措施，但這些小規模刺激政策效果平平。遺憾的是，這些政策的效果並未達到預期，呈現出高開低走的態勢。針對此現象，有以下幾點解釋：1. 12月未出台重大政策，主要是在等待10月、11月政策的實施效果，同時12月也是各類重要會議的召開時期，政策基調需在此期間確定，因此不會急於出台新政。預計眾多政策將在今年年初陸續推出。2. 2026年作為“十五五”規劃的開局之年，其政策走向與市場佈局無疑將備受關注。若期望在業務開展初期即取得顯著成效，且考慮到三月作為傳統銷售旺季的特殊地位，儘管一月已推出一系列政策舉措，旨在調整市場預期，但其成效仍有待進一步觀察。接下來，我們深入探討《求是》雜誌近期發表的相關文章。在與友人的交流中，我注意到一種普遍觀點：即頂層設計的智慧、關鍵時刻的權威發聲以及市場實際效果的相互結合，展現出了強大的影響力，此次政策調整亦不例外。對此，我並不持異議，但認為不應過度誇大其作用。然而，對於文章中的某些觀點，我深表贊同。值得注意的是，此次文章首次公開反思了過往救市政策的實施方式，明確指出應採取“一次性給足”的策略，而非以往的“擠牙膏式”漸進調整，這一轉變值得肯定。同時，文章還首次強調了房地產應兼具居住與金融雙重屬性。此外，文章有力駁斥了房地產重要性下降的論調，重申了房地產作為國民經濟重要支柱產業的地位，並明確指出其是居民財富的重要來源。正如我在前文所述，市場的發展應交由市場自身來決定，不應過分依賴外部救市措施。當前，許多朋友將救市視為解決所有問題的關鍵，認為《求是》雜誌的頂層設計以及國家出台的利多政策，將直接決定今年市場的走向。然而，這種看法過於片面，實際上，大家可能放大了救市政策的作用。過度期待救市政策，可能會帶來希望越大失望越大的反效果。回顧歷史，2016年《求是》雜誌發表的《積極穩妥化解房地產庫存》一文，提出了去庫存、支援三四線城市棚改安置、鼓勵農民進城購房以及降低首付等核心觀點。這些政策在隨後的幾年中，確實推動了大規模的去庫存處理程序，碧桂園、恆大等房企也借此機會挺進三四線城市，房價隨之大幅上漲。然而，到了2021年，《求是》雜誌又發表了《堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位》一文，提出降槓桿、實施三道紅線、保障租賃以及降低負債等核心觀點。這些政策雖然有效降低了市場熱度，但也引發了爛尾樓問題、房企破產潮以及樓市的迅速下滑。這些政策本身並無對錯之分，但關鍵在於政策並不能完全左右市場。市場有其自身運行的經濟規律，政策只能在一定程度上進行引導和調節。因此，我們不能過分依賴政策來救市，真正能夠救市的，是廣大老百姓的購買力和消費信心。對於今年的市場形勢，我仍持謹慎樂觀態度。目前，二手房市場仍在下跌，僅有豪宅市場表現相對較好。同時，狹義庫存量仍高達7.5億平方米，預計到2025年，百城新房的去化周期將達到27.4個月，而三四線城市的去化周期更是超過40個月。這些資料表明，市場仍面臨較大的去庫存壓力和不確定性。萬科當前面臨發展困境，同時地方土地財政增長乏力等狀況並存。基於這樣的經濟形勢與市場態勢，綜合分析判斷，2026 年中國經濟仍將處於下行磨底階段。不過，即便處於這一階段，社會各界也無需過度憂慮。從市場規律與政策導向來看，市場以及市場參與者的預期有望在短期內得到一定程度的修復，政策層面更多的是起到托舉市場的作用，而非強力拉升市場行情。基於此，在 2026 年的實際操作策略上，與 2025 年的建議大致相近，具體如下：其一，資產配置方面應適時做出調整與置換。鑑於當前市場環境的變化，合理調整資產結構，將有助於降低風險、最佳化收益。其二，鑑於當前救市政策的力度相對較弱，且未來國家頂層設計聚焦於高品質發展，因此不宜對大規模政策刺激抱有過高期待。回顧過往，北京已放開限購政策，貸款利率處於歷史低位，減稅降費舉措持續推進，各類利多政策已基本應出盡出，後續難有超出預期的大規模政策出台。其三，經濟、就業以及居民收入狀況在短期內難以實現快速顯著改善。即便開局階段採取救市措施，市場也難以出現強勁反彈。這是因為經濟結構的調整與修復需要時間，就業市場的穩定與居民收入的提升並非一蹴而就。其四，中央政治局會議著重強調，要堅守“不發生系統性風險”的底線，全力防止經濟出現硬著陸。這一政策導向為市場穩定提供了重要保障，也為經濟平穩運行指明了方向。其五，在關注宏觀經濟形勢的同時，更應聚焦於自身所處領域的微觀市場變化。具體而言，要密切留意新房價格走勢以及二手房價格動態，這些微觀層面的價格變化才是與個人利益息息相關、最值得關注的關鍵因素。 (房地產那些事兒)

2026年1月的樓市，是在一場密集的政策春雨中揭開序幕的。各地政府的“紅包”紛至沓來：房貸利率探入歷史性的“2時代”，首付門檻大幅調低，購房補貼、“以舊換新”等舉措在多城落地。然而，市場卻給出了一個看似矛盾的回答：房價仍在下跌。全國百城二手住宅平均價格環比下跌0.85%，這已是連續第9個月的環比下行。政策暖意與市場寒意交織，勾勒出當前樓市最真實的複雜圖景。一個顯著的變化是，曾經被視為“壓艙石”的一線城市，此番卻站在了跌幅的前列。北京、上海等城市房價環比跌幅均超過1%，而部分二、三線城市的跌幅反而相對緩和。這打破了過往關於城市能級的簡單認知，表明此輪調整已深入肌理。市場的分化同樣清晰可見：核心地段的高品質住宅價格展現出韌性，而遠郊及品質一般的房源則承受著更大的拋售壓力。房地產全面普漲的時代確已終結，一個基於真實居住價值進行分化的新階段正在到來。與價格走勢形成微妙對比的是成交量的局部回暖。1月份，重點監測的十余個城市二手房成交面積出現環比與同比的雙增長，呈現出“量升價跌”的特徵。這背後，是買賣雙方心態的深刻轉換。賣方不再固守預期，更傾向於“以價換量”實現資產變現；買方則愈加理性，將價格置於決策的核心。市場的主動權，正悄然發生轉移。然而，緊隨其後的春節假期，如同一盆冷水，讓這絲暖意顯露出其脆弱性，多個城市在假期期間成交量驟降至個位數甚至零成交，直觀地映照出整體信心仍需時日修復。對於普通購房者而言，當下的市場感受是割裂的。社交媒體上，一邊是中介渲染的“回暖”與“緊迫感”，另一邊則是大量“成功砍價數十萬”的真實案例。剛需家庭迎來了難得的挑選空間和議價窗口，而前期的投資者則不得不直面資產縮水的現實。這種變化，本質上是一場市場角色的回歸：炒作的潮水逐漸退去，真實的居住需求開始掌握更多話語權。金融體系的態度亦成為觀察市場的重要維度。儘管政策層面鼓勵支援，但面對持續下行的抵押物估值和已處於歷史低位的淨息差，銀行的信貸投放顯得格外審慎。這種基於市場規律的風險管控，在客觀上也對房價構成了壓力。市場的調整，已然傳導至與之血脈相連的金融系統，形成一個相互影響的循環。展望前路，房價的尋底過程或許尚未結束。住房供需關係的根本性改變、城市化階段的人口結構變遷，決定了市場難以簡單回歸舊軌。行業分析普遍認為，未來房價將呈現“結構性下行”態勢，真正具備稀缺性的優質資產方能穿越周期。短期來看，春節後的傳統“小陽春”仍可期待，但即便出現，也更可能僅是局部和結構性的回暖，難以重現往日盛況。這場深度調整，與其說是一次冰冷的下跌，不如視為一場必要的價值回歸。它擠出了過去的泡沫與浮躁，迫使市場重新錨定居住的本質。對於社會而言，一個逐步告別暴漲暴跌、更加穩定健康的住房市場，其長遠意義遠勝於短期的價格漲跌。寒意終會過去，而歷經周期洗禮後，留下的應是一個更可持續、更能承載尋常百姓安居夢想的家的圖景。 (樓市傑說)

上海市財政局等三部門宣佈：《關於本市開展對部分個人住房徵收房產稅試點若干問題的通知》（滬財發〔2020〕18號）需繼續實施，有效期延長至2031年1月27日。這意味著上海房產稅的試點繼續進行，徵收方式跟之前沒有變化，有效期延長5年。上海的徵收方式是：上海戶口家庭：首套住房無論面積大小，暫免徵收。二套及以上住房：合併計算家庭全部住房面積，人均≤60平方米的，新購住房暫免；人均＞60平方米的，僅對新購住房中超出部分面積徵稅。非上海戶籍家庭分為三種情況：1、符合條件人才/居住證滿3年的，新購首套暫免；二套及以上按 “人均60㎡” 規則減免，與滬籍家庭一致。2、居住證未滿3年，新購住房先全額計稅，滿3年後按規則退還多繳稅款。3、無居住證/不符合優惠條件，新購住房無面積減免，按全額應稅面積計稅。2025年新購房單價≤94446元/㎡，稅率0.4%；＞94446元 /㎡，稅率0.6%。此次上海把房產稅試點延長了5年，意味著什麼？第一，房產稅試點繼續進行、沒有取消，說明國家將來還是要開徵“房地產稅”的，“房地產稅”早晚會來。不過鑑於目前市場狀況，5年內在全國開徵房地產稅可能性不大，立法工作還有較長的路要走。第二，房產稅和未來的房地產稅只有一字之差，但實質差距很大。尤其是稅率，可能有天壤之別。上海試點房產稅的稅率為0.4%和0.6%兩種，是按照房屋購買價的7折來計算。未來的房地產稅大機率是普遍徵收，要考慮老百姓的承受能力。所以未來稅率大機率在0.1%的量級，很難超過0.2%。可能是累進制稅率，首套房或人均60平方米以下是一個稅率，超過部分是一個稅率。第三，開徵房地產稅短期是利空，但中長期是利多。讓地方政府能從存量房獲得穩定的稅收，可以降低賣地衝動，有利於房屋的“計畫生育”。沒有房地產稅，土地供應量很難真正控制住，反而不利於房價穩定。開徵房地產稅，對那些很難出租、不好自用的房子，比如郊區、新區、荒野裡的房子，將是實質性利空。 (上海樓市情報)

2026年開年，中央級刊物《求是》雜誌發表特約評論員文章，以“取消相關限制性措施”、“政策要一次性給足”等表述，為全年樓市政策定下基調。這一訊號被市場解讀為政策轉向的重要風向標。北京已於2025年12月率先對限購政策進行實質性鬆動。對上海而言，問題已不是“是否鬆綁”，而是“放開多少、放開多快”。個人覺得，接下來上海樓市進一步鬆綁，可能會涉及以下三個方面。1、限購鬆綁：外環外或成主戰場在上海樓市政策可能採取的鬆綁措施中，外環外限購放開成為機率最高的選項。外環外是上海土地和新房供應的主力區域，也是“五大新城”戰略的核心區域，徹底取消限購能最直接釋放本地改善與外來安居需求。近期資料顯示，上海樓市已顯現分化態勢。2025年，上海新房套均面積達到124.54平方米，比2024年增加2.64平方米；千萬級新房銷量同比增長22%。 這顯示改善型需求正成為市場主力。2、金融支援：降負成為重中之重除了限購鬆綁，金融支援政策也可能同步推出。近期多方資訊顯示，國家層面可能推出個人住房貸款利息補貼，並同步提升房貸個稅抵扣額度、降低交易契稅，形成從“貸款-持有-交易”的全鏈條減負組合拳。貼息政策能直接緩解購房者最敏感的月供壓力。以貸款200萬元、利率3.1%為例，若享受1%貼息，每月可少還1000多元，一年節省超1.2萬元。當前上海房貸利率已處於歷史低點：商貸低至3.05%，公積金2.6%。 未來還有進一步下調空間，這對降低購房成本具有直接作用。3、精準施策：向多孩家庭和人才傾斜上海樓市政策鬆綁不會“一刀切”，而是更注重精準化和結構性最佳化。 針對多孩家庭和非滬籍人才的購房支援政策可能進一步加碼。目前，上海戶籍多子女家庭在外環外可購住房套數已有所放寬。未來可能進一步最佳化針對多孩家庭的公積金政策。對於非滬籍人才，社保繳納年限要求可能從當前的5年逐步放寬，外環外區域可能率先試行更寬鬆的准入條件。青浦區等郊區可能對社保未滿1年的高科技人才開放購房資格，支援落戶+購房一體化。 (上海樓市情報)

近期，中國國家統計局公佈2025年全國房地產市場相關資料。2025年，全國房地產開發投資82788億元，比上年下降17.2%；2025年12月，全國70個大中城市中，新房價格環比上漲的城市有6個，同比上漲的城市有5個。2026年會不會是房價止跌回暖的轉折點？如果市場真的慢慢回暖，普通人該怎麼辦？是該繼續觀望，還是可以看看機會？未來的房子還會是好的資產嗎？居住會有那些新變化？本文中，高和資本合夥人蘇鑫（中歐EMBA 2003）結合個人在行業中的經驗與洞察，探討2026年房地產的底部確認、面向2030年行業模式的重構，以及資本運作的未來趨勢。01. 破局：2026，房地產的L形底部與價值回歸2026年，房地產能觸底嗎？這是目前所有人心頭最大的懸念。要回答這個問題，我們不能僅憑直覺，而需關注幾個核心先行指標的客觀變化。當下的市場，正在經歷一場殘酷但必要的出清。首先看租金回報的變化。長期以來，住宅收益主要靠資本增值（房價上漲），而忽視出租收益。但資料正在發生質的變化：目前30個重點城市住宅租金回報率中位數已達2.06%，超過55%的小區回報率逾2%。當租金回報率開始高於銀行存款利率時，資產的金融屬性便發生了逆轉，這將吸引長期投資者回流二手房市場。其次看價格下跌幅度與新開工的跌幅。二手房價格較最高點已回撤約39%，這一調整深度已超過許多國家房地產危機的平均水平，泡沫已被大幅擠壓。更具決定性的是供給端的收縮，新開工面積較巔峰期下降了74%，回落至2004年的水平。這種供給端的極度“休克”，正強制推動供求關係回歸平衡。針對2026年的具體走勢，我梳理了市場上的兩派主流觀點。“樂觀派”以丁祖昱、連平及中金公司為代表。他們認為2026年將正式確認行業底部。隨著庫存去化的走穩和“好房子”政策創造的新需求，市場將告別大幅下行，轉入“L型”的築底磨底期。中金更是指出，房地產對經濟的拖累將逐步減輕。“謹慎派”則以摩根士丹利（又稱“大摩”）、瑞銀為代表。大摩預測2026年新房價格仍有2%~3%的慣性下跌，核心城市的全面復甦可能要等到2027年下半年。瑞銀則擔憂人口結構和高庫存的長期壓制，認為銷售和投資仍有5%~10%的跌幅，復甦之路漫長。我的判斷是：2026年大機率是“底部確認”的一年。所謂底部，並非指價格反彈的V形拐點，而是指成交量的走穩和價格跌幅的縮小。對於資管行業而言，一個可預測的底部，比一個虛幻的繁榮更為重要。因為那才是資產價格回歸理性，“價值發現”的起點。02. 重構：面向2030，房地產新模式的三個維度如果說2026年是周期的底部，那麼面向2030年，我們面臨的將是行業底層邏輯的徹底重構。這也是“十五五”規劃開局之年的核心命題。曾經“高負債、高槓桿、高周轉”的三高模式已徹底終結，取而代之的，是以品質和營運為核心的“發展新模式”。這一模式的內涵，我認為可以概括為三個維度的轉變。第一，行業邏輯從“有沒有”轉向“好不好”。未來的市場驅動力不再是剛需的爆發，而是改善的釋放。丁祖昱提出，“好房子”是未來十年最確定的產業方向。夏磊將其具象化為“安全、舒適、綠色、智慧”。這種高標準的新產品，將與舊有的存量房形成巨大的“產品代際差”。連平的資料進一步支撐了這一觀點：雖然總人口紅利消退，但35~64歲的改善性群體基數在“十五五”期間將增加約3000萬人。這部分人群，將支撐起年均6億~8億平方米的住宅成交量。但這不再是雨露均霑，而是高度集中在一線及核心二線城市——這意味低能級城市將面臨長期的縮量挑戰。第二，房企角色從“開發建設”轉向“資產營運”。這是行業成熟的標誌。到2030年，適齡購房人群將減少約2100萬，二手房交易量將達到新房的1.5~2倍。存量時代正式確立。此時，開發商若還只盯著“拿地-賣房”的短周期，風險巨大。未來的機會在於“城市更新”，預計每年可帶動5000億~10000億元投資。誰能營運好存量資產，誰就掌握了未來的現金流。第三，制度路徑的“三位一體”協同。新模式的落地，離不開政策、融資與銷售制度的配套。政策端：首次明確將“優供給”作為核心，通過質價比激發需求。融資端：“白名單”制度常態化，利用REITs將沉澱的資產證券化，解決流動性難題。銷售端：試點並推廣“現房銷售”，倒逼房企控制開發周期，消除交付風險。總結而言，面向2030年，是完全不同的另一場比賽。房企必須從單純的“築屋者”進化為“城市營運商”，在存量時代成為優勝者。如果說資本配置解決了“錢從那裡來、流向那裡去”的問題，那麼城市更新則解決了“資產變成什麼樣”的問題。在存量時代，高品質的片區更新，早已超越了修修補補的物理層面。我認為，這場變革可以歸納為三次關鍵的“進化”。第一次進化：理念進化——從“園區思維”到“生態思維”曾經，我們將“園區”視為產業的容器。但為什麼Google放棄了金絲雀碼頭的摩天大樓，選擇了國王十字區的煤氣廠？因為金絲雀碼頭是上一代的產物：冰冷的精英飛地，單一的金融效率，夜晚的“死城”。而國王十字區保留了20處歷史遺蹟，用40%的公共空間編織了高密度的活力網路。Google的選擇告訴我們：科技精英需要的不再是一棟孤立的樓，而是一種有創意的工作生活方式。這種“知識發酵場”，讓碼農與藝術家能在同一個咖啡館偶遇。這啟示我們：必須摒棄只建空間的“園區思維”，轉向培育社區的“生態思維”。由政府做底盤，市場做應用，在公私合營中平衡公共利益與商業回報。第二次進化：產品力進化——從“交付空間”到“營運情緒”如果“生態”是土壤，那麼其上的“產品”也面臨審美疲勞。當千篇一律的精緻讓人麻木，我們靠什麼喚醒消費者？答案是：從“交付空間”進化為“營運情緒”。看看曼谷的伽利略綠洲，它刻意保留老牆與苔蘚，用極低的造價和慢營運，營造出強烈的鬆弛感。“不完美的真實感”戰勝了“精緻的虛假感”。再看曼谷EmSphere，它打破傳統商場定義，保留工業管線，引入夜間酒吧叢集，倒逼星巴克、宜家進行本土化改造。這兩個案例表明，未來的商業是“城市生活的放大器”。存量時代的精神核心，不是在大理石上拋光，而是在斑駁的牆面上，讓年輕人寫下自己的故事。03. 進化：存量時代的資本新玩法與生存法則前兩個問題主要涉及宏觀與住宅，作為資管從業者，我更多是學習與觀察。對涉及資本配置與資產管理的問題，我想重點分享“破局之道”。在“房住不炒”與“金融安全”的政策基調下，2026年後的不動產投資邏輯已發生根本性範式轉移：不動產的關鍵不再是“不動”，而在於“流動”。站在資本視角，未來的配置策略應遵循“底線思維”與“流速競爭”兩大原則。一 政策定調下的資本底線：以時間換空間《求是》刊文定調，化解房地產風險本質是維護金融安全。呼籲政策要一次性給足，不能採取添油戰術。這意味著，“十五五”期間的政策邏輯是“以時間換空間”。傳統的監管套利模式終結，資本必須轉向對“資產安全墊”與“經營現金流”的極致考量。只有在防範尾部風險的前提下，才能尋找結構性機會。二 資產配置的“啞鈴策略”：左手硬核，右手新基建在守住底線的基礎上，資本配置需採取更為精細的“啞鈴策略”：一頭抓傳統核心資產的抗跌性，一頭抓新賽道的成長性。防守側：錨定“硬核資產”在經濟下行及不定因素加劇的背景下，資產價格下行的風險加大，但分化會越來越明顯。國外市場研究已給出明確結論：“硬核資產”具有極強的抗跌性。何為硬核？以商業資產為例，就是一二線城市中片區市場的頭部，即片區內購物中心前兩名，和社區商業的第一名。這類資產只佔市場的10%~20%，是有穩定現金流的“核心資產”。對於公寓、寫字樓、物流等也可類比。抗跌預期：如果經濟下探幅度較大，即使核心資產的價格也會下跌，但我們相對樂觀地判斷，這類硬核資產的未來跌幅在5%~10%。這種韌性已在新冠疫情及經濟下行衝擊下得到初步檢驗，市場已經篩選出了那些真正具備穩定現金流表現的硬核資產。甄別標準：如何選擇？針對商業資產，我們關注“八大量化指標”（三個硬體指標+五個營運指標），旨在衡量租金的穩定性和增長性。其中，銷售坪效是核心中的核心，它是檢驗資產成色最真實的試金石。進攻側：佈局“科技+能源”錨定國家戰略，向具備高技術附加值與能源效率的資產轉移。AI算力驅動：資料中心（IDC）正在逐漸成為數字經濟時代的“核心資產”。能源變革驅動：在ESG框架下，綠色建築將獲得更低的融資成本與更高的退出估值。面向2030年，我們要果斷剝離對傳統平庸住宅的路徑依賴，將科技與綠色節本作為穿越周期的抓手。三 核心打法：打通“三大資產池”的融通之道這是大資管時代的核心競爭力。未來的贏家，必須具備將資產在以下三個池子中高效流轉的能力。源頭區（不良資產池）：沙裡淘金與風險定價這是未來5~10年最大的資產供給端。隨著債務化解深入，大量法律瑕疵但底子尚好的資產浮出水面。資本需扮演“清道伕”，通過司法拍賣、共益債等工具，以極低折扣獲取“礦藏”。這需要極強的法律重組與風險定價能力。中游區（增值及Pre-REITs資產池）：價值創造的孵化器這是連接非標與標準市場的關鍵。資本不僅提供資金，更需成為“資產醫生”。改空間：如將老廠房升級為AI中心；換內容：引入強營運提升租金坪效；調結構：通過Pre-REITs工具（如高和九州通案例），搭建合規架構。這裡不得不提一個行業痛點：估值邏輯的驚險一躍。源頭的不良資產往往背負著剛性債務成本（債權邏輯），而下游REITs市場只認租金回報率（股權邏輯）。這兩者之間往往存在巨大的“剪刀差”。資管人的核心價值，就是在中游通過極致的營運與資管，填平這個剪刀差。填不平，就是死局；填平了，就是超額收益。大海區（REITs資產池）：標準化的退出與循環**這是價值的最終兌現平台。只有產權清晰、現金流穩定的資產才能進入REITs市場，獲得流動性溢價。資本在此退出，回籠資金再次投入前端，形成“投資-管理-退出-再投資”的良性閉環。結論：誰能最快驅動資產在三個池子間流動，誰就能在面向2030年的行業變局中獲勝。第三次進化：資本論進化——從“持有資產”到“經營流動性”有了生態和內容，我們最終還要回到商業的本質。傳統的城市更新往往陷入“借錢買地、蓋樓收租”的靜態持有陷阱，一旦遭遇租金下行，便是一潭死水。這就呼應了我在第三部分提到的觀點：大資管的本質，是做河流的疏通者。城市更新的終局，要求我們必須具備跨市場的運作能力。我們不僅是空間的改造者，更是資產的證券化推手。從源頭的不良資產池淘金，在中游的增值池煉金，最終在下游的REITs池實現退出。只有打通了這個閉環，城市更新才能從“情懷的無底洞”變成“資本的蓄水池”。面向2030年，我們正在經歷中國房地產歷史上最深刻的一次蛻變。這次蛻變，不是簡單的周期輪迴，而是一次基因層面的進化：在宏觀上，我們從追求規模的狂飆突進，轉向追求品質的L形築底；在產品上，我們從“築屋”進化為“營城”，從交付物理空間進化為營運情緒價值；在資本上，我們從靜態的資產持有，進化為動態的流動性管理。我們既是這場變革的親歷者，也是推動者。願我們都能在存量時代的激流中，通過專業的資產管理能力，讓每一吋土地、每一棟建築，都能煥發出穿越周期的生命力。 (中歐國際工商學院)