壹 政策篇行新階段施策體系，建構高品質發展新模式2026年，全國兩會房地產政策延續“止跌回穩”核心邏輯，全面邁入“提質增效”的高品質發展新階段，圍繞市場穩定、民生保障等六大維度形成完整施策體系。地方層面，全國107個省市出台175次穩市場政策，以公積金最佳化、品質提升、稅費補貼、保障房擴容、存量盤活為重點，積極落實中央部署，多地新政帶動市場走穩回暖。展望2026年全年，預計中央政策將以“穩市場、防風險、建長效、促轉型”為主線，全面落地“控增量、去庫存、優供給”施政體系，統籌風險化解、制度改革與民生保障，加速建構房地產發展新模式。地方層面將對標中央部署，在產品品質提升、需求精準扶持、住房保障擴面、土地存量盤活四大維度持續發力，推動市場從修復轉向提質增效，促進供需長期平衡，助力行業平穩邁入高品質發展新周期。01. 系統性化解房地產風險，建構六方面完整施策體系2026年初，中央房地產相關部署延續了2025年“復甦導向、止跌回穩”的核心邏輯，同時在施策精度、系統協同、落地實操上實現全面升級。結合兩會發佈內容來看，相較於2025年以“基礎托底、框架搭建”為重點的政策取向，2026年圍繞市場穩定、民生保障、新型城鎮化等六大維度，形成了更加的完整施策體系，標誌著中國房地產行業正在從“止跌回穩”的修復階段，加快邁入“提質增效、長效建構”的高品質發展新階段。一、市場穩定與風險防控：從單點應急處置到跨領域系統化解2026年該維度的核心是供需雙向調控+全鏈條風險聯防，明確提出“因城施策控增量、去庫存、優供給”，將多管道盤活存量商品房作為市場穩定的核心抓手；同時把“保交房”白名單制度常態化，更首次提出統籌推進房地產與地方政府債務、地方中小金融機構的風險聯動化解，貨幣政策也專門為房地產合理融資營造專屬金融環境。二、民生保障：從普惠兜底補短板到精準賦能貼人口2026年民生保障的亮點是保障房建設與存量去化結合+家庭導向精準支援，一方面延續收購存量商品房用於保障性住房建設的思路，另一方面新增“加強初婚初育家庭住房保障、支援多子女家庭改善性住房需求”的舉措，將住房保障與人口政策深度繫結，實現民生保障的精準滴灌。三、新型城鎮化：從規模推進提速率到機制深化提質量2026年新型城鎮化與房地產的融合更具針對性和落地性，進一步完善“人地錢”掛鉤政策，讓農業轉移人口市民化與土地供給、財政支援形成更精準的匹配機制；城市更新強調“高品質推進”，同時將盤活存量土地、閒置房屋與縣域基礎設施佈局、公共資源配置結合，首次將縣域列為新型城鎮化與房地產發展的重要抓手。四、住房品質提升：從頂層概念提出到實操工程全面落地2026年是“好房子”建設從理念走向實操的關鍵一年，不僅有序推動安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設，更出台具體落地舉措——實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動，同時將住房品質提升延伸至城市空間，提出建設創新型產業社區、商務社區，推動住房品質與城市治理智慧化精細化結合。五、住房制度改革：從基礎框架搭建到具體制度深化2026年住房制度改革的核心是補短板、建配套，明確將“深化住房公積金制度改革”作為重要抓手，同時提出深入推進房地產發展新模式的基礎制度和配套政策建設，從2025年的“搭框架”轉向“填內容、織配套”，讓房地產發展新模式有了具體的制度支撐。六、財政金融配套支援：從泛化賦能到精準協同、機制兜底2026年財政與金融配套支援形成協同發力格局，既保持資金規模穩定，又強化精準性與機制保障。財政方面，地方政府專項債仍安排4.4兆元，與2025年持平，但資金投向進一步聚焦，明確重點支援“重大項目建設（含房地產相關民生工程）、置換隱性債務”，將房地產相關財政投入嚴格錨定“民生工程”，剔除泛化的投資建設方向，同時嚴格執行專項債投向負面清單，嚴禁將資金用於除保障性住房、土地儲備以外的房地產開發領域，進一步規範資金使用方向。金融方面，核心是暢通傳導+風險共擔，在延續降准降息等常規貨幣政策工具的基礎上，更強調“暢通貨幣政策傳導機制”，引導金融機構主動支援房地產合理需求，推動城市房地產融資協調機制常態化運行，同時最佳化創新結構性貨幣政策工具，首次提出“強化融資擔保、風險補償等支援措施”，為金融機構支援房地產消除後顧之憂，破解銀企資訊不對稱導致的“不敢貸、不願貸”問題。02. 嚴控新增建設用地用於房地產開發，推進城市存量空間盤活提質在供給側，中央部委進一步推進存量盤活，並限制無效新增庫存。1月20日，自然資源部發文支援城市更新，鼓勵利用存量土地、房產資源發展國家支援產業、行業，也將在客觀上促進存量住宅用地盤活進度的進一步推進。3月初，自然資源部發佈《關於進一步做好自然資源要素保障的通知》，涵蓋事項由上年的十五個縮減至十三個，政策聚焦度顯著提升。其中第十條“統籌存量和增量建設用地促進內涵式發展”提出的增量嚴控要求，更是迅速成為行業關注焦點，為住宅用地供給格局劃定了全新規則。檔案條款明確：年度新增城鄉建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積，且新增建設用地原則上不用於經營性房地產開發。需要說明的是，城鎮建設用地從指標新增到實際入市，一般要先審批為待開發的存量建設用地，再經歷較長的一級開發流程。各地實際供應的房地產用地，主要均來自於存量建設用地，因此此次調整併不會在中短期內對土地供應端造成實質性影響。再加上目前房地產市場仍處於供給側調整的大周期之中，限制新增房地產開發用地，也有利於穩定長期的供給側規模預期，有利於市場更快走向新的供求平衡點。對市場主體而言，房企參與保障性住房等民生項目將成為主流方向之一，經營性開發則全面轉向存量挖潛；對地方供地而言，新增供給的城鎮建設用地將主要依賴於待開發的存量建設用地，盤活存量住宅用地也將被放在更加重要的位置上。自然資源部檔案同時也明確閒置用地處置、省級指標統籌、零星用地支援等細則，進一步夯實了“存量優先”的制度基礎。在這一政策強約束下，存量住宅用地的實際動向，既是政策落地的前置基礎，也是判斷市場供給、銜接後續政策的關鍵依據。據各地方政府發佈資料統計，2025-2026年全國107城住宅存量用地規模持續收縮，存量盤活正在有效推進：樣本城市項目總數同比增長2%，存量住宅用地總面積由2025年初的6.23萬公頃降至2026年初的5.99萬公頃，同比下降4%；平均單項目面積下降6%，從4.5公頃降至4.2公頃，形成“總量收縮、優質項目補充”的良性態勢。當前，各地正在繼續嚴格落實頂層政策導向，一方面嚴控新增住宅用地供應，同步推進閒置土地處置新政，加大低效存量用地清理力度，推動一批閒置、低效項目退出市場；另一方面精準補充高品質住宅用地，持續提升用地效率。其中，各地積極利用專項債收儲閒置用地，據不完全統計，2025年全年全國已發行超3000億元專項債用於該用途，其中廣東省發行486億元，位居全國首位，為閒置用地盤活提供了有力資金支撐。03. 三條紅線監管最佳化調整，加速建構行業融資新機制2026年一季度，中央房地產金融政策緊扣行業提質增效、長效建構的核心導向，加快向適配房地產發展新模式的制度性轉型。一季度貨幣政策保持寬鬆導向，如人民銀行持續運用降准降息等工具維持流動性充裕，下調結構性貨幣政策工具利率，暢通政策傳導以壓低社會綜合融資成本，同時最佳化多項結構性工具，將商業用房購房貸款最低首付比例下調至30%，精準助力商辦地產去庫存，為房地產市場平穩運行營造了適宜的金融環境。房地產融資協調機制加速常態化運行，監管部門對“白名單”項目貸款展期政策大幅最佳化，符合條件的項目貸款可展期至5年，有效緩解房企項目端資金周轉壓力，疊加“保交房”白名單制度持續發力，行業流動性風險得到有序緩釋。本輪金融政策最具標誌性的調整，在於房企融資監管迎來重要轉變，自2020年實施的“三條紅線”月度上報要求逐步放開，多數房企不再被要求定期報送相關指標，監管重心轉向出險房企的差異化風險管控，這一調整既釋放了行業融資約束鬆綁的明確訊號，也為重構適配新模式的房地產融資制度掃清了機制障礙。結合金融資料來看，2026年2月M2同比增長9%，增速較2025年12月升了0.4個百分點；M1同比增長5.9%，增速較2025年12月增長了2.1個百分點。兩者剪刀差為3.0個百分點，較2025年12月減少了1.7個百分點，剪刀差再度迎來回落，顯示出實體經濟發展進一步加快，年初實現良好開局。整體來看，2026年一季度房地產金融政策不再侷限於短期風險處置，而是以制度建設為核心，通過監管規則最佳化、融資機制創新、財政金融協同，全方位適配房地產發展新模式的建構要求，既為市場止跌回穩提供持續金融支撐，也為行業長期邁向高品質發展、實現租購併舉與住有所居的目標築牢金融制度根基。04. 一季度107省市175次穩市場政策，上海新政後住宅成交如期迎來“小陽春”2026年一季度，地方房地產調控政策繼續最佳化，據CRIC統計，全國107個省市出台175次穩市場政策。一季度各地以最佳化公積金為主要抓手，兼顧補貼與稅費優惠、保障安居等新政，積極推動市場走穩。尤以上海“滬七條”政策為代表，得益於對外地戶籍限購的大幅放寬，以及公積金貸款額度大幅上調至最高324萬元，3月上旬新房成交實現同比增長，中旬二手房成交更是創下近5年的最高紀錄。05. 中央：邁入提質增效新階段，全面建構“控增量、去庫存、優供給”施政體系結合2026年一季度中央部委政策導向來看，新一年房地產政策已全面告別應急式托底，從止跌回穩的修復階段，加快轉向提質增效、長效建構的高品質發展新階段，以“控增量、去庫存、優供給”為核心，搭建全鏈條、跨領域、協同化的頂層施政體系，為行業轉型與長期穩定築牢制度根基。供給側調控將全面轉向存量優先、精準提質，“控增量、去庫存、優供給”從政策導向轉為剛性落地。中央將持續落實新增建設用地原則不用於經營性房地產開發的要求，進一步促進各地盤活存量土地與閒置房源，推動住宅用地供給從增量擴張轉向存量挖潛。多管道盤活存量商品房將成為市場穩定核心抓手，收購存量房源用於保障性住房、人才房、安置房的模式將常態化，實現去庫存與民生保障雙向賦能，推動市場更快邁向供需新平衡。風險防控將升級為跨領域系統化解，打破單一主體、單一風險的處置侷限。中央將統籌推進房地產與地方政府債務、地方中小金融機構風險聯動化解，“保交房”白名單制度全面常態化，有效防範房企債務風險蔓延。房地產融資協調機制將實現長效運行，貨幣政策持續保持適度寬鬆，通過降准降息、暢通傳導機制、強化融資擔保與風險補償，破解金融機構“不敢貸、不願貸”難題，為合理融資營造穩定金融環境。制度建設將聚焦新模式落地與配套完善，銜接“十五五”規劃頂層設計。還將進一步深化住房公積金制度改革，推進房地產發展新模式的基礎制度與配套政策建設，從“搭框架”轉向“填內容、織配套”。同時將住房保障與人口政策深度繫結，強化初婚初育、多子女家庭住房精準支援，推動住房回歸消費品屬性，啟動剛性與改善性需求。財政金融政策將保持精準協同、機制兜底，4.4兆元地方政府專項債投向持續聚焦民生工程與隱性債務置換，嚴禁資金流向商業化開發，確保財政資源精準賦能保障房、城市更新等民生領域。伴隨“三條紅線”監管最佳化，行業融資將加快適配新模式，形成財政引導、金融支援、風險共擔的長效支撐體系。整體來看，2026年中央房地產政策將以系統思維統籌穩增長、防風險、惠民生，推動行業從規模擴張轉向質量提升，為建構多主體供給、多管道保障、租購併舉的住房制度夯實基礎。展望未來五年，房地產行業將以“十五五”規劃為綱領，加速轉向“保障托底、市場調節、品質驅動”的新生態，房企聚焦產品力與服務力，住房租賃、城市更新、適老化改造成為新增長點。06. 地方：精準落實提質增效，多維度協同護航市場平穩轉型2026年地方房地產政策將持續深度對標中央頂層部署，告別碎片化鬆綁，轉向精準落地、系統協同、長效適配的施政模式，圍繞產品品質升級、需求側精準扶持、住房保障提質、土地存量盤活四大核心維度發力，短期穩市場、長期優結構：在產品品質提升上，地方將全面落地“好房子”建設實操標準，從頂層理念轉向細則落地。各地會持續完善安全、舒適、綠色、智慧的住宅建設規範，細化層高、智能安防、綠色建材等硬性要求，同步推進房屋品質與物業服務質量雙提升工程。同時將品質提升融入城市更新與社區建設，加碼創新型產業社區、商務社區打造，推動住房品質與城市精細化治理深度繫結，讓行業從“規模擴張”轉向“質量優先”。在需求側扶持上，公積金最佳化與稅費補貼將成為核心抓手，政策更趨精準化、人性化。公積金政策將持續降低購房門檻，二套房首付比例下調、貸款額度上浮、代際互助、直付房租等舉措全面推廣，多子女家庭、人才、綠色建築房源可享受疊加優惠。稅費補貼將定向發力剛需與改善型需求，人才購房、多孩家庭、以舊換新等定向補貼常態化，契稅優惠、個稅退稅、信貸貼息等政策因城施策落地，精準啟動剛性與改善性住房消費。在住房保障上，地方將兼顧民生兜底與投資確定性，建構穩民生、穩預期的雙重保障體系。收購存量商品房用於保障性租賃住房、人才房、安置房將成為主流模式，持續擴大保障房供給覆蓋面，聚焦新市民、青年人、初婚初育及多子女家庭精準兜底。同時依託專項債資金支援，健全保障房建設、營運、管理全流程機制，以穩定的民生項目投資與房源供給，為市場注入確定性，實現民生保障與市場穩盤雙向共贏。在土地供應和存量盤活上，地方將嚴格落實“存量優先”導向，進一步改善供求預期。嚴控住宅用地增量供給，加大閒置土地、低效用地清理處置力度，通過專項債收儲、土地性質變更、分期開發等方式盤活存量資源。供地結構將向保障房、高品質住宅、城市更新項目傾斜，以存量挖潛替代增量擴張，穩定長期供給預期，推動土地市場供需邁向新平衡。貳 土地篇規模延續縮量提質，供給側最佳化深入推進2026年一季度，全國土地市場緊扣“控增量、去庫存、優供給”核心導向，整體呈現規模持續縮量、發展質效提升、供給側穩步最佳化的運行格局。全國300城經營性土地成交建築面積、金額同比分別下降16%、35%，在按需供地、春節供地延後等因素影響下，市場整體保持縮量態勢，直至3月節後成交節奏有所恢復。市場結構持續最佳化，一二線城市更新、舊改地塊入市佔比提升，拉低樓麵價的同時推動供給向集約化轉型，廣州馬場一期、杭州城東新城等核心城市優質地塊熱度高漲，成為市場亮點。存量閒置土地回購盤活有序推進，收儲節奏更趨審慎，資金加速向核心城市集聚。房企投資整體謹慎，拿地規模同比回落，聚焦核心優質地塊佈局。一季度土地市場以縮量提質為核心主線，供給側改革落地見效，為全年市場平穩運行、理順行業供需關係奠定堅實基礎。01. 一季度土地成交延續縮量，廣州、杭州等地優質地塊如期高熱成交1）2026年地方土地供應節奏持續放緩，成交規模延續同比回落態勢，主要受三方面因素影響：一是年初各地堅持按需供地，土地供應與新房成交規模同步回落，推動廣義庫存規模逐步下降；二是2025年以來盤活存量用地、專項債加大對地方財政支援等政策效應持續顯現；三是2026年春節時間較晚，各地供地節奏相應延後，土地拍賣市場直至3月才全面啟動。截至3月25日，一季度全國300城經營性土地成交建築面積0.97億平方米，同比下降16%；成交金額2610億元，同比下降35%，金額降幅顯著大於面積降幅，主要因2025年同期一二線城市集中成交大量高總價、高單價優質地塊，形成較高基數。從月度成交建築面積走勢來看，1月、2月同比分別下降24%、19%，3月同比回升30%，春節後各地土地成交節奏明顯加快。從整體季度表現來看，一季度土地成交仍處於回落區間；在“控增量”的整體方針導向下，預計年內全國土地出讓規模將維持在略低於新房成交的合理水平。從城市能級劃分，一季度各能級城市成交規模同比均有所下調，其中二線城市成交建築面積降幅最大，達36%。一線城市成交建築面積同比下降19%，成交總額同比下降40%，但優質地塊成交仍不乏亮點，上海、廣州均有重磅地塊入市，尤以廣州馬場地塊備受市場關注。該地塊經243輪競價由越秀競得，成交總價236億元，為廣州土拍史上總價第二高地塊，僅次於2009年成交的255億元廣州亞運城地塊；地塊溢價率26.6%，名義樓麵價4.2萬元/平方米，按可售部分測算樓麵價已超6萬元/平方米。二線城市成交建築面積同比下降36%，成交總額同比下降56%。一季度二線城市成交建面TOP10城市中，僅石家莊、西安、寧波三地成交建築面積超100萬平方米；杭州成交建面82萬平方米、同比下降64%，但土拍熱度依舊亮眼，3月城東新城宅地由保利發展以32億元競得，溢價率高達51%。三四線城市成交建築面積同比下降11%，為各能級城市中降幅最低，主要得益於前期成交基數相對較低。2）因城市更新、舊城改造類地塊成交佔比提升，一二線城市平均樓板價同比明顯回落。3）一季度全國土地市場平均溢價率為4.7%，較2025年四季度提升2.1個百分點。02. 廣州高居金額榜首，TOP10中廣州、杭州平均溢價率均超20%2026年一季度全國土地成交金額TOP20城市呈現清晰的梯隊格局：一線城市佔據榜單前三席位，其中廣州以256億元成交金額高居榜首，上海、北京分別位列第二、三位，成交金額均突破100億元；二線城市共有10個城市入圍TOP20，瀋陽、哈爾濱兩座東北城市亦躋身其中；三四線城市有7城入榜，絕大多數來自江蘇省，南通表現尤為突出，以104億元成交金額超越杭州位列第四。從南通土地成交結構來看，市本級崇川區與通州區成交總價22.2億元，佔全市總量的21%，土地成交主力集中於縣市區域；南通如東縣依託小洋口旅遊度假區發展規劃，出讓多宗商辦地塊，一季度地塊出讓總價43.5億元，佔全市成交總額的42%。土地市場熱度呈現明顯分化特徵。一季度多數城市成交地塊以城市更新、舊城改造類為主，平均溢價率普遍低於5%，但廣州、杭州、哈爾濱三座城市市場熱度顯著偏高，平均溢價率分別達到24%、30%和29%。廣州高溢價主要由馬場地塊帶動，該地塊以236億元總價、26.7%溢價率成交，大幅拉高全市一季度平均溢價率，也實現了廣州規劃和自然資源局對其“策馬先行、贏在開局”的開局目標；杭州3宗住宅地塊均實現溢價成交，3月城東新城宅地更是拍出51%的高溢價率；哈爾濱則因出讓多宗城區優質改善型宅地，被本地深耕房企溢價競得，推高整體溢價水平。從整體成交特徵來看，城市更新、舊城改造類地塊仍以底價成交為主。福州管尾街2宗舊改地塊位於城市成熟片區，受城市更新周期及周邊在建項目較多等因素影響，最終分別以19.9億元、17.9億元底價成交；上海青浦鎮17.7億元江南城廂城更宅地、北京13.9億元首鋼舊改地塊、寧波鄞州29.2億元回遷宅地等核心城市優質城更、舊改地塊，亦均以底價成交。03. 拿地金額同比降五成，核心地塊仍是企業投資必爭之地2026年前兩月，受到地方政府供地尚未開啟及春節假期的影響，多數規模房企並未開啟投資鋪排，因此典型企業拿地貨值、金額、面積均出現同比下降。其中，新增土儲百強房企的新增貨值、總價和建面百強之和分別為2059億元、996億元和1906萬平方米，貨值、金額降幅近五成，面積較同期下降29%。值得注意的是，目前房企投資築底階段，但核心城市優質地塊仍是必爭之地。以廣州馬場地塊來看，共計8家房企參拍，其中包括越秀、保利、中海、華潤、招商等多家頭部央國企，競爭十分激烈，百輪競拍之後，仍有5家房企持續角逐。百強門檻值方面也較同期大幅下降，反映出企業拿地的謹慎。典型100家樣本企業新增土儲貨值門檻值為7.3億元，同比下降20%；新增總價百強門檻值為3.5億元，同比下降10%，新增建面百強門檻值為11.2萬平方米，同比降幅達到15%。另外，銷售金額前二十的企業僅6家企業有拿地，多為規模化的央國企和龍湖、濱江等近兩年仍活躍在土地市場的民企。其中越秀地產前兩月拿地金額262億，同比增長338%，其餘企業拿地金額均未超過25億元。04. 踐行“控增量”加速供求平衡，“優供給”迎更多發展確定性2026年一季度全國土地市場開局呈現總量縮量、局部高熱，土地成交規模延續同比回落態勢，嚴格落實中央“控增量”的調控導向，全國300城經營性土地成交建築面積、金額分別同比下降16%、35%，行業去庫存處理程序穩步推進。與此同時，廣州馬場地塊、杭州城東新城宅地等核心城市優質地塊迎來多輪激烈競拍，溢價成交表現亮眼，既凸顯了核心地段資產的稀缺價值，也充分印證了優質地塊供給與房企投資意願之間的良性互動，為土地市場注入了關鍵活力。結合一季度市場表現，預計2026年土地市場將呈現四大核心發展特徵，市場分化將進一步凸顯且逐步向縱深發展：其一，成交規模持續控量，全年土地出讓規模將維持略低於新房成交的合理水平，從供給端持續發力推動行業加速去庫存，逐步理順房地產市場供需關係，預計全年300城經營性土地成交規模同比仍將保持小幅回落態勢，重點城市將嚴格控制土地出讓節奏，避免市場供給過剩。其二，供給結構不斷最佳化，隨著存量閒置土地盤活、城市更新與舊城改造地塊持續入市，再加上自然資源部38號文強調加強存量盤活的指引，土地供給進一步向“重質量”轉型，核心城市將加大優質宅地供給，減少低效用地出讓，推動市場向健康化、集約化方向發展，同時保障性住房用地供給將持續保障，助力完善住房保障體系。其三，土拍熱度逐步傳導，一季度廣州、杭州已出現高熱地塊，後續上海、北京等一線城市將陸續推出核心地段優質宅地，市場熱度將從點狀熱點向更多核心城市、優質類股擴散，二線核心城市優質地塊熱度有望進一步提升，而普通二線及三四線城市熱度仍不會出現明顯變化。其四，房企整體投資謹慎格局不變，當前市場整體仍處於築底階段，土地市場難以出現全面回暖，熱度集中於核心區域的特徵將貫穿全年。從房企投資邏輯來看，一方面，市場底部徘徊持續制約拿地信心，當前房地產銷售復甦基礎尚不牢固，多數房企現金流壓力未得到根本緩解，資金安全與項目去化保障成為投資首要考量，拿地決策整體趨於保守；另一方面，市場熱度高度聚焦核心區域，“點狀火熱、面狀冷清”特徵愈發明顯，土拍熱點將集中於一線城市核心地段及強二線城市優質類股，三四線城市及遠郊區域持續低迷，投資分化態勢進一步加劇。市場主體格局上，央國企與城投平台仍將主導拿地市場。央企及優質地方國企憑藉融資成本優勢，持續深耕一二線核心城市；城投平台在三四線城市承擔托底職能，穩定地方土地市場秩序；少數財務穩健的優質民企雖會擇機補貨，但整體拿地能力與規模受限，市場主體結構保持穩定。對於房企而言，2026年投資需堅守安全優先、精準佈局的核心策略，聚焦核心城市核心類股，通過合作開發等模式降低投資風險；同時密切關注政策窗口期，在守住資金安全底線的前提下，精準把握結構性投資機遇。整體而言，2026年土地市場將在“控增量、去庫存、優供給”的主線下穩步運行，隨著存量盤活深化、優質供給釋放、政策效應持續顯現，市場將迎來更多發展確定性。土地市場的平穩有序運行，將持續助力房地產行業加快建構新發展模式，推動行業向高品質、可持續方向轉型。參 城市篇一季度延續弱復甦、強分化格局，二季度仍將是底部確認磨底階段2026年作為“十五五”開局之年，房地產政策定調從“推動止跌回穩”升級為“著力穩定房地產市場”，政策重心轉向常態化穩市場、去庫存、優供給，為市場上行築牢制度基礎。市場端量價走穩，結構性分化加劇，歷經近四年深度調整，2026年一季度全國房地產市場呈現“L型觸底、跌幅縮小”特徵，市場底部支撐逐步形成，但結構性分化態勢顯著，核心城市領跑，全國整體市場仍面臨壓力。01. 綜述：一季度整體延續L型觸底、跌幅縮小的弱復甦、強分化格局，三四線率先降幅縮小一季度，全國房地產市場在政策托舉與市場修復的雙重作用下，呈現出“弱復甦、強分化”的運行特徵，整體市場逐步走出深度調整期，但復甦動力仍顯不足。首先，新房市場與二手房分化。新房銷售與供應等核心指標仍處低位，同環比降幅較大，房價尚未止跌，庫存上升且消化周期拉長。二手房市場交易活躍度提升，價格走穩跡象顯現，部分一二線城市二手房成交量已實現同比正增長。其次，三四線“資料走穩”與一二線量價跌幅領先分化。上海、北京、杭州等個別核心一二線城市引領復甦，尤其是二手房交易量已超過2023年同期水平，但三四線城市交易規模基本觸底，新房市場和二手存量市場兩套邏輯體系下，新房成交規模相對穩定，表現為波動趨小甚至低基數效應下的量價上升。02. 新增供應：新房供應規模繼續降級，一二線環比降幅超五成制約成交表現2026年一季度，全國重點50城新建商品住宅新增供應面積總計1486.6萬平方米，環比、同比雙雙大幅下滑48%、42%，市場供應端收縮態勢顯著。一線城市合計供應面積210.2萬平方米，環比、同比分別下降57%、35%，整體處於深度調整階段。其中，深圳供應面積35.9萬平方米，環比、同比降幅分別達73%、39%，是一線城市中下滑幅度最大的城市，或與前期市場調整後開發商推盤節奏放緩有關；上海、廣州環比降幅也超過60%，僅北京環比降幅相對溫和，為14%，體現出一線城市內部的分化態勢。從單個城市來看，除北京外，上海、廣州、深圳的供應面積均較去年同期下降30%以上，市場供應端的收縮壓力較為明顯。二線城市多數城市供應下滑，個別城市逆勢增長。二線城市合計供應面積845.6萬平方米，環比、同比分別下降51%、48%，整體下滑幅度略高於一線城市。成都以127.8萬平方米的供應面積位居二線城市首位，但環比、同比分別下降50%、44%，仍處於調整通道；杭州、西安、武漢、天津等城市供應面積也均在50萬平方米以上，但環比、同比降幅普遍在30%-60%之間。三四線城市合計供應面積430.8萬平方米，環比、同比分別下降32%、31%，下滑幅度顯著小於一線城市和二線城市，供應端收縮壓力有所緩解。其中，汕頭供應面積31.1萬平方米，環比大幅增長79%，同比微增8%；肇慶供應面積27.3萬平方米，環比增長36%，同比大幅增長33%，鹽城供應面積10.9萬平方米，環比大幅增長154%，同比微降20%，成為三四線城市中的亮點。03. 新房成交：規模同環比雙降三成，一線城市降幅領先而三四線成交收縮壓力率先緩解2026年一季度市場成交端出現明顯回暖訊號。從2023年1月到2025年10月，重點50城新房成交面積在1000-1500萬平方米區間內波動，整體呈震盪下行趨勢，2026年1月成交面積降至階段低點約1000萬平方米，環比、同比均出現較大幅度下滑，3月成交面積持續攀升至1100萬平方米，環比大幅增長89%，同比降幅縮小至32%。2026年一季度，全國重點50城新建商品住宅成交面積總計2638.7萬平方米，環比、同比分別下降30%、30%，整體市場仍處於調整階段，但不同能級城市分化特徵顯著，部分城市已釋放出成交修復的積極訊號。一線城市合計成交面積345.4萬平方米，環比、同比分別下降34%、35%，整體成交端承壓明顯。其中，上海成交面積65.4萬平方米，環比、同比降幅分別達43%、53%，是一線城市中下滑幅度最大的城市；廣州環比降幅也超過30%，僅深圳環比降幅相對溫和，為23%，體現出一線城市內部的分化態勢。從單個城市來看，除廣州外，北京、上海、深圳的成交面積均較去年同期下降30%以上，市場成交端的收縮壓力較為明顯。二線城市多數城市成交下滑，個別城市逆勢增長。二線城市合計成交面積1496.9萬平方米，環比、同比分別下降33%、36%，整體下滑幅度略高於一線城市。成都以175.6萬平方米的成交面積位居二線城市首位，但環比、同比分別下降24%、51%，仍處於調整通道；杭州、西安、武漢等城市成交面積也均在50萬平方米以上，但環比、同比降幅普遍在20%-50%之間。僅南寧同比增長11%。三四線城市成交端收縮壓力緩解，部分城市表現亮眼。三四線城市合計成交面積796.4萬平方米，環比、同比分別下降22%、14%，下滑幅度顯著小於一線城市和二線城市，成交端收縮壓力有所緩解。其中，淮南成交面積44.8萬平方米，環比大幅增長257%，同比大幅增長47%；南通成交面積28.1萬平方米，環比增長33%，同比增長67%，鹽城成交面積18.9萬平方米，同比增長12%，成為三四線城市中的亮點；此外，還有部分城市成交面積環比、同比均出現不同程度的增長，如紹興環比下降12%，同比持平；東營環比微降3%，同比增長8%，顯示出三四線城市市場分化特徵同樣顯著。04. 新房房價：指數下降趨勢放緩，環比止跌城市數量創新高2026年2月份，總體看70個大中城市商品住宅銷售價格環比降幅繼續縮小、同比下降。新房價格環比止跌城市數量增至17個，創2025年下半年以來新高。2月份，70個大中城市房價環比下降0.3%。一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.3%轉為持平。其中，北京和上海均上漲0.2%，廣州持平，深圳下降0.3%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別下降0.2%和0.3%，降幅均縮小0.1個百分點。70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比上漲城市有10個，持平城市有7個，合計比上月增加9個。其中北京、上海、南京、杭州等均環比增長不低於0.2%。以2021年1月為基點來看70城新建商品住宅價格指數，新房價格較2021年初下降10.7%，二手房價格較2021年初下降22.14%。統計局發佈資料顯示，同比來看，一手房價同比指數下降3.5%。其中一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。其中，上海上漲4.2%，北京、廣州和深圳分別下降2.3%、5.1%和5.5%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降3.1%和4.0%，降幅分別擴大0.2個和0.1個百分點。從2023年1月到2026年2月，全國百城新建商品住宅成交均價在19000-22000元/平方米區間內波動，整體走勢相對平緩，價格韌性凸顯。整體呈現“沖高回落-低位震盪-趨穩回升”的走勢。一線城市價格波動平緩，韌性較強。2023年上半年均價快速攀升至65000元/平方米的階段性高點，隨後受市場調整影響，2023年下半年至2024年上半年出現明顯回落，最低觸及50000元/平方米。2024年下半年以來，均價在55000-60000元/平方米區間內窄幅震盪，波動幅度顯著縮小，2026年2月均價約為54669元/平方米，較2023年高點回落約15%，顯示出市場經過前期調整後，價格體系逐漸趨於穩定。二線城市價格波動明顯，成交均價在17000-19000元/平方米左右波動，價格波動幅度明顯大於一線城市。但2025年下半年以來回落幅度有所縮小，整體回升勢頭明顯，2026年一季度均價較去年三季度上升7.4%三四線城市成交均價整體呈持續回落態勢，從14000元/平方米左右逐步回落至2026年2月的約12000元/平方米，累計降幅約19%。2026年一季度，從成交均價排名來看，上海以75908元/平方米位居榜首，但環比、同比分別下降6%、3%，價格出現小幅回呼；深圳成交均價68401元/平方米，環比持平、同比上漲14%，展現出較強的價格韌性；北京成交均價55223元/平方米，環比、同比分別微降5%、1%，價格走勢相對平穩。杭州、廈門、東莞等城市成交均價也均在30000元/平方米以上，其中廈門環比大幅上漲24%、同比上漲11%，更多是低總量規模下高端住宅成交佔比上升帶來的成交結構性均價上升，杭州同樣如此。從成交均價環比變化排名來看，大多數三四線和鄭州、長沙等深度調整二線城市房價修覆信號初現。從成交均價同比變化排名來看，二線如南京、成都、西安、南寧、瀋陽、大連等跌幅較大，和揚州、鹽城、煙台、麗水等三四線線城市房價持續承壓，同比降幅領先，市場調整壓力依然較大。05. 新房庫存和消化周期：一季度末取證未售存量規模下降，消化周期升至26個月從全國商品房待售面積來看，呈現出持續攀升的階段性特徵，2026年2月末達到79998萬平方米的階段性峰值，主要是“白名單”機制帶來期房竣工高峰導致現房供應增加，但市場需求端的熱度回升不及預期，推動待售面積進一步攀升，2026年待售面積可能維持在較高水平。但長期來看，隨著市場需求的進一步釋放，以及“保交付”高峰已過，房企竣工未售現房新增供應大幅放緩，待售面積會逐步得到消化，不會出現大幅增長的情況。從重點44個城市新建商品住宅取證未售建築面積來看，呈現出持續小幅下降特徵，2026年3月末降至2.77億平方米的階段性最低值，較去年四季度末環比下降2%，較去年一季度末同比減少3%，較2023年以來最高值下降16.9%。分能級來看，到一季度末，一線城市取證未售庫存合計4161.6萬平方米，環比微降2%而同比增長2%，較2023年以來最高值下降9.5%為各能級城市降幅最小。其中上海庫存760.5萬平方米，同比微增4%，深圳庫存793.4萬平方米，同比大增12%。二線城市庫存合計16189.8萬平方米，環比、同比分別微降2%和3%，較2023年以來最高值下降19.1%。其中成都庫存2635.9萬平方米，環比大增16%，重慶庫存637.2萬平方米，環比大降29%。三四線城市庫存合計7388.4萬平方米，環比、同比分別微降3%和6%，較2023年以來最高值下降21.6%，為各能級城市降幅最大，去庫存效果也最為突出。相對庫存下降，存量消化周期因為銷售流速大幅下降而持續上升。2023年1月至2026年3月，全國重點44城新建商品住宅取證未售庫存消化周期整體呈波動上升態勢，從2023年初的18個月左右攀升至2026年3月的26個月上下，這反映出當前房地產市場供需關係仍未實現根本性改善，庫存去化仍面臨較大挑戰。一線城市‌庫存消化周期始終處於相對低位，但去年四季度以來回升速度加快，2026年3月已達到25.8個月，相比去年四季度末拉長1.8個月，較去年一季度末拉長7.1個月，去庫存速度顯著放緩；二線城市‌庫存消化周期處於中等水平，與總量走勢基本同步，2026年3月達到24.5個月，相比去年四季度末拉長1.6個月，較去年一季度末拉長6.3個月；三四線城市‌庫存消化周期長期處於高位，2026年3月達到31個月，是去庫存壓力最大的層級。相比去年四季度末拉長0.4個月，較去年一季度末拉長3.9個月，為各能級城市增長最慢的。從城市維度看，一線城市合計庫存消化周期為25.8個月，環比上升1.8個月，同比大幅上升7.1個月。其中深圳周期最長，達25.8個月，環比大幅增長26個月，同比上升11.2個月，去庫存壓力顯著；廣州、上海周期分別為24.5個月、25.8個月，環比小幅波動，同比則分別上升3.3個月、11.2個月；北京周期為25.1個月，環比持平，同比微升7.7個月。二線城市合計庫存消化周期為24.5個月，環比上漲1.6個月，同比上升6.3個月。有部分城市壓力突出，如瀋陽周期高達65.5個月，環比大幅增長4.3個月，同比上升16.7個月；蘭州37.6個月，環比增長3.0個月，同比大幅上升17.5個月。同時，合肥、南昌等城市環比出現小幅下降，去庫存效果有所顯現，整體呈現“多數平穩、局部承壓”的態勢。三四線城市合計庫存消化周期為30.8個月，環比上漲0.4個月，同比上升3.9個月。多數城市周期超過20個月，其中崑山周期高達62.9個月，環比增長2.7個月，同比大幅上升24.1個月；汕頭45.0個月、珠海45.8個月，環比、同比均呈上升趨勢，去庫存難度極大，去庫存壓力普遍大於一二線城市，且城市間差異更為懸殊。06. 二季度仍將是底部確認磨底階段，“量在價先”的規律依然適用綜合來看，2026年第二季度將是中國房地產市場確認底部、結構分化的關鍵觀察期。市場整體處於從“止跌”向“回穩”過渡的磨底階段，“量在價先”的規律依然適用。政策層面，“因城施策”的精準調控將繼續發力，重點在於釋放合理住房需求、盤活存量資產、防範化解風險。對於市場參與者而言，需要深刻認識到“分化”已成為新常態。核心城市的優質資產價值將逐步夯實，為剛需和改善型購房者提供相對安全的窗口期；而低能級城市的房地產市場則仍需經歷漫長的價值重估和庫存出清過程。展望下半年，隨著經濟基本面的進一步修復和更大力度的政策協同，市場有望從“跌幅緩和”逐步邁向真正的“止跌回穩”，但全面回暖與價格大幅反彈恐難再現，高品質發展與結構性機會將是未來主旋律。預計2026年第二季度，新房供應面積將繼續呈現收縮態勢，整體趨勢延續“控增量、優存量”邏輯。自2025年以來，中央及地方政策導向明確為“控增量、去庫存、優供給”。在此背景下，房企普遍採取“以銷定投”的審慎策略，土地購置和新開工意願持續低迷。從資料看，2026年1-2月全國住宅新開工面積下降23.3%，這一趨勢在二季度預計將得以延續。供給端的主動縮量，是市場為加速出清歷史庫存、實現供求關係再平衡的必然過程。核心城市與低能級城市冰火兩重天。一線及強二線核心城市，由於市場需求相對堅挺，部分優質地塊仍能吸引開發商關注，新房供應有望保持一定規模，但整體仍處於歷史較低水平。特別是在城市更新、城中村改造推進較快的區域（如上海、北京、深圳的核心類股），會帶動一部分新增高品質住房入市。   相反，多數三四線城市及部分弱二線城市，由於庫存壓力巨大、去化緩慢，地方政府嚴控新增住宅用地供應，房企投資意願幾近冰點，二季度新房供應將極為有限，市場將以消化存量未售項目為主。這種“好城市有好供應，弱城市無新供應”的局面，將成為未來一段時間的常態。第二季度新房場成交，預計將在政策持續發力與市場信心緩慢修復的共同作用下，市場活躍度較2025年四季度和2026年一季度可能有所改善，呈現跌幅縮小、逐步築底的態勢。從成交結構看，二手房市場預計將繼續領先於新房市場回暖。核心城市的二手房市場在“以價換量”一段時間後，隨著掛牌量下降和看房量回升，交易活躍度有望率先走穩，傳導至新房購房需求尤其是改善性需求釋放將更為積極，成交量有望率先走穩甚至環比小幅增長。房價是市場信心的直接反映，房價的走穩將是一個緩慢的過程，需要成交量持續回暖的支撐。預計2026年二季度，全國房價整體將呈現“止跌趨穩、分化延續”的格局，環比跌幅縮小，同比仍處下行通道。庫存去化是當前房地產市場調整的核心任務。二季度，這一處理程序預計將艱難推進。待售庫存總量高位盤整，截至2026年2月末，全國商品房待售面積仍接近8億平方米，處於歷史高位。隨著二季度新增供應的大幅減少，以及“收購存量商品房用於保障房”等政策在部分城市的試點推進，全國層面的待售庫存總量有望結束攀升，進入高位橫盤甚至緩慢下降通道。但絕對規模依然龐大，徹底去化需要時間。庫存去化周期是衡量市場壓力的更關鍵指標。二季度，一線及強二線核心城市需求相對活躍，新增供應有限，去化周期可能會下降穩定至20個月左右，總體全國平均去化周期在二季度可能呈現小幅下降，但主要得益於核心城市邊際改善，並不能掩蓋大量低能級城市面臨的長期庫存壓力。肆 產品篇創新落地深化，產品力錨定客戶需求2026年一季度，在“好房子”建設全面落地的政策導向下，住宅市場供需兩端均呈現鮮明的升級特徵，成交結構向改善型大幅傾斜，產品設計創新落地持續深化。成交端，四房成交佔比穩步提升，大面積段產品成市場主流，110-140㎡成為三房、四房的核心適配面積段，各能級城市改善需求釋放呈現差異化特徵。產品端，抬板設計規模化落地並實現多模組創新，新規賦能小面積戶型實現全合規高贈送與功能升級，四代宅露台設計向實用化、人性化深度進階，前沿設計與產品打磨成為房企打造差異化的核心抓手。展望二季度，核心城市高端住宅將迎來標竿項目入市，引領產品創新；同時行業將緊抓市場窗口期，以客戶真實需求為核心，通過精細化打磨產品細節、打造功能適配的差異化設計，實現產品力與市場需求的精準匹配，持續推動住宅產品向更高品質、更貼合人居需求的方向進階。01. 產品成交結構1、房型：四房佔比持續增加，成為各能級城市的共同選擇2026年一季度，成交結構全國市場趨向更多室產品，四房、五房以上大戶型產品的市場成交佔比持續提升，與去年相比，兩者佔比分別增加2.0和0.5個百分點至34.0%和3.1%。同期三房產品佔比降至49.4%，較去年下降3.0個百分點。可以看出，改善型需求正逐步佔據新房市場的主導，購房者更加傾向於選擇能夠滿足全家長期居住需求的大戶型產品，特別是對於多孩家庭和三代同堂的家庭來說，他們對居住空間有著更為複雜和多元的要求。分城市能級看，改善型需求持續釋放的背景下，四房已成為新房成交結構中增長最為顯著的戶型。一線城市成交由三房向四房集中，三房佔比相比2025年下降2.8個百分點，同期四房成交佔比增加1.9個百分點至35.7%。二線城市中，四房、五房及以上戶型成交佔比相比去年分別增加1.8和0.5個百分點，相比去年，兩房和三房的市場份額分別下降0.1和2.0個百分點。三四線城市，三房佔比雖維持在五成以上，但相比去年下降3.4個百分點，四房成交佔比相比去年增加1.9個百分點至34.6%，五房及以上戶型成交佔比相比去年增加0.4個百分點至3.9%。2、面積段：大面積產品成交佔比延續上漲趨勢從成交面積結構維度分析，全國新房市場的成交結構正明顯向大面積產品偏移。以110㎡為界限，大於110㎡的面積段產品成交佔比相比去年均上升，小於110㎡的面積段產品佔比則均未達到去年水平。這一現象印證了，即便得房率政策放寬、戶內實際使用面積有所增加，改善型需求仍在持續升級，展現出向功能更完善、空間更豐富的“優居”形態發展的核心趨勢。分城市能級看，各能級城市均呈現出持續向大面積段遷移的特徵，僅結構性特徵存在差異。一線城市，主力面積段地位鞏固，90-110㎡產品成交居首，且市場份額相比去年下降1.6個百分點至32.6%，110-140㎡產品佔比相比去年也增加1.3個百分點至26.7%。二線城市主力面積段持續增加，110-140㎡產品成交佔比為38.9%，較去年增加1.6個百分點，同時110㎡以下面積段成交佔比下降1.6個百分點。三四線城市同樣表現出明顯的大面積化趨勢，180㎡以上產品佔比上升0.4個百分點，90-110㎡產品成交佔比較去年下降1.4個百分點。02. 產品特徵2026年一季度住宅產品設計創新落地持續深化，前沿設計手法實現規模化實踐，戶型最佳化與空間營造的創新突破頻現，各品類產品的核心模組迎來全方位升級迭代，這些趨勢成為房企提升產品力、打造差異化競爭優勢的核心抓手。1、新規賦能小面積戶型高贈送，戶型創新邁入全面突破的新階段各地建築新規的落地，為小面積戶型打開了全合規高贈送的設計空間，飄窗全贈送、陽台半贈送、裝置平台最佳化、管井位置調整等合規方式成為行業標配，大幅提升小面積戶型的得房率與空間利用率，推動戶型創新邁入全面突破的新階段。房企緊抓新規紅利，聚焦“小面積大功能、低總價高體驗”核心方向，在90-120㎡主流剛改面積段，實現戶型功能、空間尺度、居住舒適度的全方位升級。新規下的全合規高贈送，是小面積戶型創新的核心基礎，徹底打破了傳統小面積戶型“空間侷促、功能缺失”的痛點，得房率與實得面積實現跨越式提升，成為房企吸引剛需改善客群的核心亮點。廣州力迅・樾公館作為廣州新規標竿項目，98-156㎡戶型通過陽台半贈送、飄窗全贈送實現最高119%的使用率，98㎡戶型累計贈送約11-14㎡，實得面積約116㎡，以剛需面積打造3+1房格局，實現小面積承載四房功能的突破。杭州興耀沐芳洲作為杭州主城區首個近100%得房的高層住宅，通過全屋飄窗設計、裝置平台與管井位置最佳化大幅壓縮公攤，103㎡戶型得房率達100%，贈送面積超25.5㎡，實得空間比肩市面120㎡產品，成為區域剛需改善的標竿之作。以高贈送為基礎，小面積戶型的創新方向向功能精細化、空間靈活化、體驗品質化全方位延伸。一是功能佈局精細化，適配全齡居住需求，在小面積內實現動靜分區、乾濕分離的科學佈局，同時強化收納、家政等實用功能打造。上海招商・時代潮派|東嶼91㎡剛需戶型，廚房配備多功能抽屜與拉籃，玄關設定貼合日常使用的精細收納格，衛生間搭配雙鏡鏡櫃與美妝冰箱，通過全場景精細化收納讓空間利用率最大化。成都中建匠宸元啟135㎡戶型打造42㎡全屋收納體系，涵蓋入戶800庫、集中家政收納區、主臥雙獨立衣帽間，全方位滿足改善客群的多元儲物需求。2、緊抓客戶需求打造適配產品，以細節差異化把握市場窗口期二季度開始，市場或迎來窗口期。打造高顏值、好材質與豪華感等外在呈現固然重要，但更關鍵的是深入推敲客戶真實需求，聚焦產品細節研發。當前住宅的產品邏輯是圍繞客戶日常居住行為，對空間功能、動線邏輯、收納體系等細節進行精細化打磨。比如廚房旁預留的X靈動空間，可根據家庭需求改造為早餐廳，打造晨起簡餐的溫馨場景，也可同時佈置為輕休閒區，成為家人餐後小坐、親子互動的靈活場域，兼顧實用性與場景多樣性；收納系統則跳出單一櫃體設計，走向全場景體系化打造，入戶區設定專屬儲物空間放置大件行李、嬰兒車，廚房做分層抽屜與拉籃適配廚具收納，衛浴搭配鏡櫃與壁龕收納洗護用品，臥室打造分區衣帽間適配衣物、配飾分類擺放，讓不同場景的收納需求都能得到精準滿足。此外，諸如陽台的家政與休閒雙功能分區、次臥可靈活切換書房/兒童房/老人房的全周期設計、飄窗的儲物與觀景雙重利用等細節，皆是從客戶真實生活出發的差異化打造。唯有以客戶需求為核心，讓產品設計回歸居住本質，通過細節打磨實現功能與場景的精準適配，才能打造出真正契合市場的產品，牢牢把握當下的市場窗口期。 (中房網)

近日，多地發佈最佳化公積金使用政策的通知，4月起，部分地區擴大公積金提取範圍取消公積金提取次數限制一起瞭解↓廣東深圳：職工可自願提高個人繳存比例職工可自願提高個人繳存比例：2026年4月1日起，職工個人繳存住房公積金的繳存比例原則上與單位為其繳存的比例一致，自願提高繳存比例的，可以選定高於單位為其繳存的比例，但不得超過國家規定的上限。住房公積金自存入職工住房公積金帳戶之日起按照國家規定的住房公積金存款利率計息。浙江杭州：提高貸款最高額度提高貸款最高額度：2026年4月1日起，住房公積金貸款最高額度由130萬元提高到180萬元，職工個人可貸額度不超過90萬元；住房公積金職工個人可貸額度計算倍數由15倍調整為20倍。部分人群貸款額度上浮：新市民、青年人家庭貸款額度可按家庭申請貸款時計算的可貸額度合計數上浮20%確定；多子女家庭貸款額度可按家庭申請貸款時計算的可貸額度合計數上浮50%確定。最佳化公積金提取範圍：繳存職工購買本市行政區域內自住住房的，本人及配偶可一次性提取住房公積金帳戶餘額用於支付所購房屋契稅，合計提取金額不超過實際繳納的契稅總額；繳存職工及配偶可提取住房公積金用於支付本市行政區域內自住住房的物業費，每年可對家庭名下1套自住住房按實際物業費支出提取1次，家庭當年合計提取金額不超過10000元。甘肅蘭州：提取時限、頻率額度調整提取時限、頻率、額度調整：提取時限由“每年可提取1次”調整為“可以一次性提取，也可分次提取”，不再限制當年提取次數；提取額度由“每人每年最高提取額為10000元”提高為“每人每年最高提取額為20000元”；因“其他住房消費”提取住房公積金的，不受當年是否有提取記錄的限制，且提取後當年仍可以其他情形繼續提取住房公積金。需要注意的是，在本中心有尚未還清的住房公積金貸款的只能沖還本筆貸款，不能因“其他住房消費”提取。此次調整自2026年4月7日開始執行，有效期至2027年4月6日。四川成都：最佳化重大疾病提取公積金額度、頻次階段性取消貸款次數限制：自2026年3月25日起至2026年12月31日，階段性取消貸款次數限制。在政策有效期內，繳存人申請公積金貸款時，不再稽核歷史公積金貸款使用次數。只要名下無未結清公積金貸款，即可再次申請公積金貸款。最佳化重大疾病提取公積金額度、頻次：繳存人符合重大疾病提取條件的，可申請全額提取個人住房公積金帳戶可用餘額；繳存人可自支付醫療費用之日起一年內申請提取，不受提取頻次限制；繳存人本人或配偶、父母、子女患重大疾病的，均可申請全額提取個人住房公積金帳戶可用餘額。此通知自2026年3月25日起施行。江蘇徐州：最佳化提取政策最佳化提取政策：2026年4月1日起，支援提取住房公積金支付購房契稅；支援提取住房公積金支付住宅專項維修資金；放寬支付物業費、暖氣費提取。提取金額上限由8000元/年提高至1萬元/年，繳存人有未結清的公積金貸款也可辦理；提高租房提取額度。租房提取每人每年提取限額為1.8萬元，夫妻雙方每年最高可提取3.6萬元。 (大灣區之聲)

中央經濟工作會議於12月10日至11日在北京順利召開，會議聚焦2026年的經濟規劃，清晰勾勒出八大核心任務。房地產領域依舊是明年防範與化解重大風險的關鍵所在。在“十五五”規劃建議中，房地產工作主要被部署於民生保障範疇。而此次中央經濟工作會議對房地產工作的安排，則著重體現在“堅守安全底線，穩妥有序化解重點領域風險”這一核心任務之中。會議明確指出，要全力穩定房地產市場，依據不同城市的實際情況，精準調控新增供應、加速消化庫存、最佳化住房供給結構，同時鼓勵收購存量商品房，優先用於保障性住房建設。此外，還需深化住房公積金制度改革，有序推進高品質住宅建設，加快建構房地產發展的新模式。東方金誠的首席宏觀分析師王青在接受21世紀經濟報導記者採訪時表示，總體來看，2026年房地產政策將圍繞兩大核心展開：一是持續推動房地產市場走穩回升，二是加速建構房地產發展新模式，促進房地產行業高品質發展。在穩定市場方面，王青認為，明年政策將在供需兩端同時發力，可能涉及引導商業銀行加大對房企開發貸款的支援力度，進一步放寬限購政策，加大收購商品房作為保障房的力度，通過居民房貸定向降息、財政補貼等方式增強居民購房能力，以及減免房地產交易稅費等多項措施。在推動房地產高品質發展方面，王青指出，未來房地產行業應逐步形成以租售並舉、建設高品質住宅、回歸居住屬性為核心的新發展模式。房地產工作持續聚焦風險防控今年以來，各地各部門迅速出台並實施了一系列房地產支援政策，積極釋放剛性和改善性住房需求，推動房地產市場逐步走穩。政策效果正在逐步顯現，但房地產市場仍處於調整階段。國家統計局資料顯示，10月份70個大中城市房價走穩仍面臨一定挑戰，前10個月房地產銷售下滑的態勢尚未得到有效扭轉。廣東省住房政策研究中心的首席研究員李宇嘉在接受21世紀經濟報導記者採訪時表示：“前期保交樓、保交房工作成效顯著，但近期新房銷售放緩，對保交房工作仍不能掉以輕心。”企業層面的債務風險依然存在。李宇嘉指出，一方面，已出險企業的風險處置工作仍在持續；另一方面，對於近期新增的部分龍頭企業債務風險，也需及時有效應對。“總體而言，綜合處置行業風險，實現平穩著陸的任務依然艱巨。”李宇嘉強調。在此背景下，中央經濟工作會議對房地產的部署，依然集中在“堅守安全底線，穩妥有序化解重點領域風險”這一核心任務上。具體到實施方向，“著力穩定房地產市場”被置於首要位置。上海易居房地產研究院的副院長嚴躍進認為，這是對明年房地產工作的重要定位。嚴躍進在接受21世紀經濟報導記者採訪時表示，會議強調穩市場，與今年二季度以來市場出現的新情況緊密相關，即市場量價均面臨較大下行壓力。因此，穩定房地產市場的核心在於提升銷售端的活躍度，關鍵在於挖掘更多潛在購房需求。根據會議部署，穩定房地產市場需因城施策，精準調控新增供應、加速消化庫存、最佳化住房供給結構，同時鼓勵收購存量商品房，優先用於保障性住房建設。從政策表述來看，受訪專家認為，明年去庫存、盤活存量工作將被置於更加重要的位置，去庫存工作的優先順序或將進一步提升。上海易居房地產研究院的資料顯示，截至2025年11月，全國百城新建商品住宅的去庫存周期（即存銷比）為27.4個月，遠超合理區間，去化速度明顯放緩。李宇嘉認為，去庫存工作重新成為政策重點，2026年需進一步細化-供給策略，如探索根據行政區的去化周期來決定開工和供地等。在存量房收儲用於保障房建設方面，嚴躍進認為，這進一步明確了存量商品房收購與保障房建設的結合，未來保障性住房房源或將更多來源於存量商品房，並可能從新房項目擴展至二手房領域。深化住房公積金制度改革公積金是降低居民購房成本的重要手段。據中指監測，截至12月1日，2025年全國已有超過210個省市（縣）出台了約560條房地產支援政策，其中相當一部分與公積金相關。近年來，中央經濟工作會議較少專門部署公積金政策，但今年卻明確將“深化住房公積金制度改革”列為明年房地產工作的重點之一。實際上，今年各地已開始探索公積金制度改革，如拓展公積金提取使用範圍，多地支援提取公積金支付首付，允許提取公積金用於老舊小區改造、適老化改造，最佳化租房提取公積金政策，允許提取公積金支付購房稅款、償還異地購房貸款本息等。嚴躍進認為，當前住房公積金改革空間較大，資金池狀況良好，資金相對充裕。因此，應積極利用住房公積金政策。尤為關鍵的是，要探索如何將公積金政策與房地產市場去庫存工作相結合。具體到改革方向，58安居客研究院的院長張波在接受21世紀經濟報導記者採訪時表示，明年或將推進公積金貸款額度最佳化、異地辦理流程簡化等創新措施，進一步降低剛需群體的購房資金門檻，尤其惠及新市民、青年群體。同時，在貸款額度層面可以因城施策，根據城市需求差異進行調整。此外， 公積金的應用範疇可進一步拓寬，從而更充分地發揮其效能。今年，“優質住房”成為房地產行業的熱門話題，各地紛紛將提升居民居住品質作為重點工作。隨著5月份“優質住房”國家標準的落地實施，各地紛紛出台了地方版的“優質住房”新政策，眾多“優質住房”項目也如雨後春筍般湧現。住建部明確指出，不僅要將新建住房打造成“優質住房”，還要確保保障性住房同樣達到這一標準，同時推動老舊住房的改造升級，使之成為“優質住房”。在此背景下，中央經濟工作會議提出的“有序推進‘優質住房’建設”蘊含了豐富的政策意義。李宇嘉認為，這既是對過去“優質住房”建設成果的肯定，也指出了當前“優質住房”建設在秩序上仍需規範的問題。一方面，“優質住房”不應僅僅侷限於面積大、價格高；另一方面，它也不應僅僅是科技與材料的簡單堆砌。此外，“優質住房”應避免同質化、大規模的批次生產，而應滿足不同人群的住房需求，實現差異化供給。同時，無論是普通住房、保障性住房、舊改住房還是租賃住房，都應制定相應的“優質住房”標準。 (房地產那些事兒)

— 01—本月樓市政策聚焦中央金融賦能城更保障房 上海新“滬七條”引領寬鬆加碼2026年2月，中國房地產政策延續中央定調、地方落地的協同發力格局，整體保持寬鬆導向，核心圍繞財稅優惠延續、金融支援加碼、城市更新深化三大方向展開。中央層面，主要通過維持流動性寬鬆、明確宏觀政策積極取向、完善鄉村振興與城市更新金融支援機制等舉措，為房地產市場穩定奠定基礎，5年期以上LPR繼續保持3.5%的歷史低位。地方層面，緊扣“因城施策、精準發力”要求，累計出台37條調控政策，其中寬鬆性政策佔比超80%，重點從最佳化限購限貸、加碼購房補貼、深化公積金改革、推進“好房子”建設、啟動換房需求等維度啟動剛性和改善性住房需求，同時通過規範市場監管、完善住房保障體系守住行業底線。上海作為一線城市標竿，出台新“滬七條”，在限購放鬆、公積金提額、房產稅減免等方面推出突破性舉措，為全國各能級城市政策調整樹立典範；二、三線城市加大政策寬鬆力度，共同推動房地產市場預期穩步修復。本期報告主要對2月房地產行業政策進行梳理，並作解析。— 02—中央政策：貨幣寬鬆穩流動性，金融賦能城市更新和保障房建設1. 政策跟蹤2. 政策小結2月資金面維持寬鬆，央行通過多工具組合實現中期流動性淨投放9000億元，為實體經濟和房地產市場提供充足資金支援。公開市場操作方面，央行當月淨投放7795億元，其中7天逆回購淨回籠1205億元，MLF淨投放3000億元，3M和6M買斷式逆回購超額續作6000億元；資金利率方面，DR001均值1.33%，與上月基本持平，保持市場短期流動性充裕；DR007均值1.49%，較上月下行2bp，市場中期資金成本小幅降低，進一步緩解市場融資壓力。LPR方面，1年期、5年期以上LPR 繼續分別維持3%、3.5%，為2019 年LPR改革以來的歷史低位水平。在房地產方面，中央層面未出台專門性調控政策，但通過宏觀政策定調、金融資源傾斜、城市更新賦能等方式釋放積極訊號：一是政治局會議明確實施   “更加積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策”，為房地產市場穩定提供宏觀政策環境；二是多部門聯合發文將城市更新納入金融支援範圍，同時支援安置區保障性住房建設，推動房地產與新型城鎮化、鄉村振興協同發展；三是堅守農村土地利用底線，嚴禁集體經營性建設用地入市建設商品住房，築牢房地產市場發展的土地制度紅線。整體來看，中央政策延續“穩字當頭、精準施策”思路，為地方因城施策調整房地產政策留出充足空間，同時通過金融、財政工具引導市場資源向保障性住房、城市更新、新市民住房需求等領域傾斜，加快推動房地產發展模式轉型。— 03—地方政策：上海新政標竿引領，各能級城市差異化加碼1. 寬鬆性政策（1）行政干預政策（2）公積金政策（3）人口人才政策（4）城市更新類政策（5）其他政策2. 中性政策（1）住房保障政策3.緊縮性政策（1）公積金政策（2）市場監管政策4. 政策小結上海新“滬七條”立標引領，地方因城施策精準加碼中房研協研究中心監測統計，2026年2月，地方出台房地產調控政策37條。其中，寬鬆性政策30條，內容主要涉及最佳化住房限購、發放購房補貼、加大住房公積金支援力度、推進“好房子建設”等；中性政策4條，內容主要涉及公共租賃住房管理、多管道籌集保障房房源等；緊縮性政策3條，內容主要涉及二手房公積金貸款房產價格嚴格認定、房地產市場自媒體亂象整治等。總的來看，各地緊扣中央“穩市場、優供給、促租賃、推更新、防風險”主線，因城施策精準發力，需求端全面啟動、供給端最佳化升級、保障端持續完善、監管端守住底線，同時以公積金最佳化、城市更新、購房補貼為政策重點。其中，上海新“滬七條”在住房限購、公積金、房產稅等方面推出突破性舉措，成為一線城市政策放鬆的典範，為後續其他一線城市政策調整提供參考，也進一步強化了地方房地產政策寬鬆預期。行政干預核心舉措包括最佳化住房限購、發放購房補貼、下調商業用房最低首付比例等在行政干預方面，核心舉措主要包括最佳化住房限購、發放購房補貼、下調商業用房最低首付比例、最佳化土地和商品住房供應等等。典型代表如：上海縮短非滬籍外環內購房社保/個稅年限至1年，放開符合條件非滬籍外環內增購政策；福建按庫存去化周期動態調整商品住宅用地供應，推出普惠性、多孩家庭、人才等多類購房補貼；四川、天津、重慶等多地將商業用房購房貸款最低首付比例下調至不低於 30%；山西將居民換購住房個人所得稅退稅優惠延續至2027年底；遼寧組織春季房交會，線上線下聯動推出購房特惠與特色置業活動；淮安針對新市民、多孩家庭、新生兒家庭等不同群體推出差異化購房補貼，最高達購房總價6%等。公積金政策核心舉措主要包括上調最高貸款額度、放寬住房公積金提取限制等在住房公積金政策支援方面，核心舉措主要包括上調最高貸款額度、放寬住房公積金提取限制、最佳化貸款套數認定標準、擴大對多子女/人才/軍人等特定群體支援、實現代際互助與跨省通辦、取消各類辦理限制與材料要求等。典型代表如：上海將首套住房家庭公積金最高貸款額度提至240萬元，疊加政策後可達324萬元；蘭州將單身/已婚公積金最高貸款額度分別提至70萬元/ 90萬元，犧牲軍警遺屬額度可上浮100%；鹽城擴大家庭成員共濟範圍至雙方父母、子女及其配偶，多孩家庭貸款額度最高上浮60萬元；寧德、龍岩支援公積金提取用於裝修、購買車位，取消提取時間間隔限制，多孩家庭與賣舊換新購買二套房可享首套貸款利率；安康取消離婚半年內不得貸公積金的限制，償還商貸可按月提取，大幅精簡貸款辦理材料等。人口人才政策主要涉及加大購房補貼力度、發放人才租房補貼等人口人才政策主要涉及加大購房補貼力度、發放人才租房補貼等。典型代表如：濟南發佈人才政策“雙30條”（2026版）提出，在保持駐濟企業人才補貼標準博士最高15萬元、碩士最高10萬元的基礎上，對於“專精特新”民營企業引進的畢業5年內的人才，將補貼標準提高至博士最高25萬元、碩士15萬元，對於“專精特新”民營企業引進的畢業5-10年內的人才，給予博士最高10萬元、碩士最高7萬元的購房補貼；成都對經認定的成都市市級A、B、C、D、E類人才，在成都市行政區域範圍租住保障性租賃住房，分別按照規定面積租金總額的100%、100%、70%、50%、50%給予補貼，補貼面積上限為50平方米，補貼累計發放期限不超過36個月。城市更新類政策主要聚焦既有建築改造利用和老舊小區整治改造等城市更新類政策主要聚焦既有建築改造利用、老舊小區整治改造、完整社區建設、城鎮危舊住宅自主更新/原拆原建、城中村與城市危舊房改造、老舊電梯更新改造等。典型代表如：哈爾濱出台城鎮危舊住宅原拆原建指導意見，明確原址翻建/重建的用地、規劃、登記等細則，鼓勵連片集中改造；福建系統推進“好房子”建設，穩步推進城中村和危舊房改造，支援老舊住房自主更新；江西推進“好房子、好社區”建設，持續改造老舊小區/街區/廠區，“一村一策”推進城中村改造；廣東加大住宅老舊電梯更新改造補貼力度，探索集中帶量採購與規模化改造模式；合肥、安徽明確實施城中村和城市危舊房改造，支援老舊住房自主更新，提升物業服務與社區配套水平。住房保障政策主要涉及公共租賃住房管理、多管道籌集保障房房源等中性政策主要涉及公共租賃住房資格認定/申請條件/配租標準最佳化、多管道籌集保障房房源等。典型代表如：合肥出台公租房管理辦法，明確公租房籌集方式、戶型標準，實行實物配租與租賃補貼並舉，推行“租補分離”；濟南明確公租房實物配租保障範圍，區分城鎮戶籍住房困難家庭與穩定就業農業轉移人口申請條件，按“常態受理、定期分配”原則搖號選房，低保/特困家庭優先；鄭州最佳化市區公租房申請條件，縮短戶籍年限、降低社保繳納要求、擴大新就業大學生認定範圍，實行全域通辦與線上自主選房，明確軍人軍屬、多孩家庭等群體優先選房規則等。緊縮性調控主要涉及二手房公積金貸款房產價格嚴格認定、房地產市場自媒體亂象整治等緊縮性政策主要涉及二手房公積金貸款房產價格嚴格認定、房地產市場自媒體亂象整治等。典型代表如：海南調整二手房公積金貸款房產價格認定標準，按合同價與評估價的比例分檔認定，超過評估價1.5倍且借款人不接受認定的，直接駁回貸款申請；長沙發佈房地產自媒體負面行為清單，嚴禁編造不實資訊、違規行銷引流、惡意炒作抹黑、違規資訊披露等行為；廣州六部門聯合整治房地產自媒體亂象，組建聯合工作組、發揮行業自律、開展執業培訓、暢通監督管道，約談違規平台、企業與個人帳號等。— 04—2025年至今中央層面重要房地產政策梳理— 05—2月重要事項復盤— 06—房地產政策展望1. 中央層面中央政策將以“細化細則、強化協同、聚焦落地”為核心，在現有框架下最佳化工具組合，推動政策從“出台”向“見效”轉化。貨幣金融方面，二季度大機率維持流動性合理充裕，央行或通過MLF超額續作、逆回購靈活操作等方式填補流動性缺口，保持DR007等資金利率平穩運行；5年期以上LPR仍存在下行空間，後續有望進一步下調引導首套房貸利率向2.9%以下區間靠攏，二套房貸利率同步下調，降低居民購房融資成本。同時，房企融資“白名單”將適度擴容，重點納入優質民營房企和優質項目，貸款展期政策進一步明確操作流程，緩解房企短期資金壓力，保障項目正常施工交付。制度完善方面，將加快出台現房銷售試點配套細則，明確試點範圍、准入標準和監管要求，同步最佳化預售資金監管規則，合理調整重點監管資金比例，在保障資金安全的前提下提升房企資金使用效率。城市更新領域後續或將補充短期操作指引等細則內容，明確財政補貼比例、金融支援工具和項目申報流程，重點支援城中村改造、危舊住宅改造的前期規劃和資金落地。進一步完善住房公積金全國統籌制度，推動公積金跨省通辦、代際互助、專款專用等政策在全國範圍內推廣，提升公積金政策的普惠性和效能等。風險防範化解方面，持續發揮“保交房”白名單制度作用，加大對房企項目交付的資金支援和監管力度，壓實房企主體責任；加強房企債務風險監測和化解，支援優質房企通過併購重組、債務展期、股權融資等方式化解債務風險，防範個別房企風險向行業和金融市場傳導等。2. 地方層面地方政策將延續“因城施策”導向，針對1-2月市場成交低迷的現狀，結合本地房地產市場庫存水平、成交情況、人口結構等實際因素，進一步加大因城施策力度，推出更具針對性的舉措，重點聚焦需求啟動、存量盤活和預期穩控。其中：對於一線城市，政策將以“穩預期、促改善”為核心，重點最佳化限購、限貸等需求端限制政策，如進一步放寬非戶籍購房社保年限、最佳化住房套數認定標準、提高公積金貸款額度等，精準啟動高端改善和人才住房需求；同時加快推進城市更新和“好房子”建設，最佳化土地供應結構，增加高品質商品住房和保障性住房供給，通過供需兩端發力維護市場平穩運行，發揮一線城市對全國市場的標竿引領作用。對於二線城市，將聚焦“存量盤活、需求釋放”雙重目標，一方面疊加購房補貼、稅費減免、房票安置等政策，重點支援居民“賣舊換新”“以小換大”，釋放剛性和改善性住房需求，同時加大對人才購房的政策傾斜，推動人才政策與住房政策協同發力；另一方面最佳化土地供應節奏，對庫存較高區域適度縮減商品住宅用地供應，加快收購存量商品房用作保障房、人才房，同時強化預售資金監管和項目交付監管，保障市場良性循環。對於三、四線城市，政策核心將聚焦“全力去庫存、防市場下行風險”，針對本地庫存高企、返鄉置業佔比高、人口外流高等特點，推出普惠性購房補貼、返鄉置業專項優惠等政策，同時放寬公積金提取和貸款限制，鼓勵房企開展讓利促銷、團購優惠等活動；進一步推進“以購代建”模式，擴大存量商品房收購範圍，轉化為保障性住房和安置房；結合縣域城鎮化建設，完善住房配套設施，提升住房產品吸引力，緩解庫存壓力等。此外，加強房地產市場風險監測，防範房企資金鏈斷裂、項目爛尾等風險，保障購房人合法權益，守住民生居住底線。 (中房網)

兩會釋放樓市重大訊號：定調從25年的“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，調整為26年的“著力穩定房地產市場”，意味著行業風險逐步釋放，市場進入鞏固成果、推動高品質發展的新階段。定調有6大變化：1、著力穩定房地產市場。樓市重在穩，而不是刺激價格再度大漲，過去幾年樓市調整雖有陣痛，但製造業和實體經濟競爭力明顯提升。經濟增長引擎向新質生產力升級，大國強國，強在科技，強在製造。未來樓市二八分化。2、報告明確“因城施策控增量、去庫存、優供給”。強調“鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房等”。3、建設“好房子”。報告提出“有序推動安全舒適綠色智慧的好房子建設”。今年的重點是推動標準落地執行，實施房屋品質提升和物業服務質量提升行動。4、“深化住房公積金制度改革”，意味著公積金將從單一購房支援向全周期民生保障轉型，將在支援提取支付首付款、異地貸款等方面細化。5、住房政策與人口戰略深度結合。首提“加強初婚初育家庭住房保障，支援多子女家庭改善性住房需求”。6、房地產新模式進入“深入推進”階段。相比25年“有序搭建”的表述，26年“深入推進”意味著政策將更加細化落地。26年房子能買嗎？根據我提出的“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”分析框架，判斷未來樓市有兩大關鍵：人口是根本需求。2020年以來，中國面臨老齡化、少子化，人口總量減少，城鎮化率近70%。房地產大開發時代落幕，進入後房地產時代，其核心特徵是房價不再普漲，未來市場將呈二八分化。20%人口持續流入的核心城市核心區域，未來房價將逐步築底；而人口流出的低能級城市，將面臨漫長的去庫存。政策是頂層導向。當前經濟增長引擎向新質生產力升級，樓市重在穩。結論：過去買房是普通人財富增值的主要手段，如今邏輯有變。樓市定調著力穩定，市場二八分化。新周期，新機遇，我在2024年提出“信心牛”，2025年提出“大宗元年”、“AI不是風口，是海嘯”。9日晚，我將跟大家聊聊新趨勢。 (澤平宏觀)

3月1日，深圳住建局、規自局印發了《關於進一步規範城市更新項目管理有關事項的通知》。其中多項政策，對城市更新、對樓市都構成了利多。比如：第一，土地移交率 “鬆綁”，開發商成本顯著下降。通知說，符合條件的城市更新項目，可調整城市更新單元計畫和法定圖則要求，合理核定土地移交率，具體在城市更新單元規劃中研究確定，不再履行計畫調整程序。城市更新單元實際土地移交用地面積應不小於基準土地移交用地面積。這意味著開發商可將更多土地用於可售物業開發，可售建築面積增加，增厚利潤。調整土地移交率無需單獨走計畫調整程序，直接納入單元規劃審批，審批周期縮短。新政出台後，部分因土地移交率過高、算不過帳而停滯的舊改項目（尤其寶安、龍崗、龍華等區域），現在具備重新啟動的可行性。第二，城市更新可以不配建保障房。通知說：未完成規劃審批的城市更新項目，取消保障性住房獎勵容積，原則上可不配建保障性住房。市相關主管部門、各區政府、前海管理局應通過新增建設、存量房屋盤活、多元收購等各種管道統籌落實保障性住房建設籌集要求。可以不配建保障房，意味著同一個項目開發商可以對外發售的商品房增加了，可以救活一些因為房價下跌“算不過帳”的項目。同時，因為不配建保障房所以不再享有容積率獎勵，意味著整體供應量有所減少。少建的保障房，通過其他管道來補充，包括了存量房屋盤活、多元收購等，有利於商品房去庫存。這一輪房地產大調整以來，各地房價顯著下跌，很多舊改項目因為“算不過帳”（虧損）停滯，形成了另一種爛尾。盤活這些項目，對於房地產健康發展，經濟良性循環意義重大。今年2月6日，深圳召開規格高、規模大的城市更新現場推進會，帶有誓師大會的性質。會議要求“用好市領導掛點服務機制”，“拿出過硬作風、採取有力舉措，加強資源要素保障，及時破解項目推進中的堵點卡點問題”。最新發佈的利多，就是落實這次會議的要求。此前我們曾統計過，過去5年深圳人均土地出讓產生的可售住宅面積，加起來只有1.8平方米，而北上廣都超過人均5平方米。深圳未來會非常缺房子。盤活舊改，可以適當增加一些供應量。由於容積率控制越來越嚴，深圳在一線城市裡仍將是新建住宅供應量最少的。接下來，深圳會跟隨北京和上海進一步鬆綁限購嗎？不妨拭目以待。 (劉曉博說樓市)

一頭連著經濟增長，一頭事關民生保障，中國房地產市場的發展走向備受社會關注，料成今年全國兩會的熱點話題，即將在全國兩會上提交審議的「十五五」規劃綱要草案中涉及房地產市場的舉措亦備受矚目。業界及經濟學家在全國兩會召開前夕接受香港文匯報採訪時指出，在經歷長期高速增長後步入調整階段，當前中國房地產正站在新舊模式轉換的關鍵節點，預計未來五年房地產行業將以城市更新為主要抓手，進一步從制度完善、要素聯動、房屋品質等方面發力，加快建構房地產發展新模式，從而實現行業從「規模擴張」向「質量提升」的轉型、民眾住房需求從「有房住」到「住好房」的升級，並為保障國民經濟平穩發展注入可持續動力。專家認為，「十五五」內地房地產發展方向將更加注重民生保障和質量提升。圖為雲南昆明滇池樓盤。資料圖片中共二十屆四中全會審議通過的「十五五」規劃建議，房地產相關表述置於「加大保障和改善民生力度，紮實推進全體人民共同富裕」部分，明確提出要「推動房地產高品質發展」。由「規模擴張」向「質量提升」轉型「把房地產納入『保障和改善民生』框架，將其作為推進全體人民共同富裕的重要抓手，標誌著行業發展邏輯的根本性轉變。」易居房地產研究院副院長嚴躍進對香港文匯報指出，「十四五」時期，特別是2021年下半年以來，內地房地產市場經歷了一場罕見的深度調整，傳統的高槓桿、高周轉、高負債發展模式已難以為繼，更無法回應民眾對宜居生活的核心訴求。「十五五」時期，房地產作為關聯產業眾多的行業，其在擴大內需戰略中依然佔據重要地位，但將不再僅僅是拉動經濟增長的工具，其發展方向將更加注重民生保障和質量提升，政策導向也轉向著力於「模式重構」和「高品質發展」的系統性建設。住房城鄉建設部部長倪虹早前在解讀「十五五」規劃建議時表示，房地產高品質發展的關鍵，是加快轉型升級，並提出推動房地產高品質發展的六大重點任務：最佳化保障性住房供給，完善以公租房、保障性租賃住房和配售型保障性住房為主的多層次體系；促進房地產市場持續健康發展，建立「人、房、地、錢」要素聯動機制，根據人口變化科學安排土地供應，因城施策最佳化調控政策；改革完善房地產開發、融資、銷售制度，推進商品房現房銷售制，規範預售資金監管，防範交付風險；實施房屋品質提升工程，建設安全舒適綠色智慧的「好房子」；實施物業服務質量提升行動；建立房屋全生命周期安全管理制度。專家普遍認為，「十五五」時期推動房地產高品質發展的導向是建立一套能夠支撐長期發展的制度框架，推動行業由「規模擴張」向「質量提升」轉型，由依賴「土地紅利」轉向依靠「科技創新」，從「增量拉動」為主轉向「存量營運」價值創造為主，走內涵式發展之路。住房民生屬性將獲充分彰顯廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對香港文匯報指出，未來五年，民生導向將貫穿房地產發展全過程，進一步聚焦民眾「住有宜居」的核心訴求，將「好房子」建設作為房地產高品質發展的關鍵方向，同時保障房供給體系的完善、城市更新的深入推進以及「人、房、地、錢」聯動機制的建立，切實回應不同群體民眾對居住品質的多元需求，讓住房的民生屬性得到充分彰顯。他認為，城市更新是推動房地產高品質發展、建構房地產發展新模式的重要抓手，既銜接新型城鎮化需求側的人口集聚，又通過存量用地盤活、設施升級最佳化供給，直接帶動投資與消費。同時，要素市場化流動的進一步放開，有助於低效用地向需求旺盛區域流動，增加了住房供給，促進存量資源的盤活利用，將為行業發展注入新的內生動力。根據中指研究院測算，「十五五」期間，內地新建商品住宅年均銷售面積預計將保持在7億至8億平米左右，隨著市場庫存逐步回落，配合社會預期修復，「十五五」中後期房地產有望逐步走出調整階段。「三道紅線」淡出 房企邁向穩健發展今年年初，多家媒體報導，房地產企業已不再被監管部門要求每月上報「三道紅線」相關指標，僅部分出險房企需向總部所在城市的風險處置專班組定期匯報核心財務資料。消息受到多方關注，並引發了地產股應聲上漲。這個自2020年8月啟動的監管政策，歷經五年多執行後悄然淡出，體現了政府對於房地產市場監管的調整和最佳化，也標誌著房企開始實現從高槓桿狂飆到穩健經營、從規模擴張到質量提升的健康轉型，邁入高品質發展的新階段。專家料北上深仍然在核心區域保留限購。圖為深圳前海城區。 資料圖片「三條紅線」政策自2020年8月試點，2021年全面推行。當時，內地房地產行業正處於高槓桿、高周轉的規模擴張高峰期，部分房企過度依賴債務融資，盲目拿地擴張，行業金融化風險持續累積。監管部門為控制房企有息債務規模，要求房企每月上報指標，並根據觸線情況（紅/橙/黃/綠四檔）限制有息負債增速。具體而言，「三條紅線」包括剔除預收款後的資產負債率不得超過70%、淨負債率不得超過100%、現金短債比不得小於1倍。內地房地產行業將進入「低負債、高品質、穩增長」的新階段。圖為廣州南沙自貿區。資料圖片行業風險正加速出清政策實施四年間，行業經歷了深刻的去槓桿調整，房企經營思路發生根本性轉變。據中指研究院資料，截至2025年12月，已有21家出險房企完成或獲批債務重組、重整，累計化解債務規模達1.2兆元（人民幣，下同），涉及總負債超2兆元，行業風險正加速出清。易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，2024年以來，監管層逐步放寬部分房企的融資限制，最佳化「三道紅線」考核指標，為政策退出鋪墊基礎；隨著房企化債進入尾聲，監管層同步推出房地產融資「白名單」制度、主辦銀行制等配套政策，銜接融資端支援，避免行業出現融資斷層，確保行業平穩過渡。住建部資料顯示，「十四五」期間，城市房地產融資協調機制推動「白名單」項目貸款規模突破7兆元，支援近2,000萬套住房交付，有力保障廣大購房人的合法權益。嚴躍進指，去年底召開的全國住房城鄉建設工作會議強調，要「進一步發揮房地產項目『白名單』制度作用」，預計今年作為「十五五」開局之年，將繼續通過專項債擴容與「白名單」機制精準輸血。在一系列政策引導下，未來五年，房企有望加快回歸正常經營軌道，不再追求盲目擴張，而是聚焦產品力提升、服務最佳化、多元化佈局；房地產行業也告別「高槓桿、高周轉、高風險」的舊發展模式，進入「低負債、高品質、穩增長」的新階段，行業健康生態將逐步形成。政策轉向推動市場「止跌回穩」中指研究院最新發佈的《「十五五」中國房地產市場趨勢展望》指出，內地房地產市場在「十四五」初期經歷新房銷售規模的歷史高峰後，自2021年下半年起進入持續調整階段。當前深度調整已超四年，雖然臨近「十四五」結束市場尚未止跌回穩，但政策導向從強調「房住不炒」逐步轉向推動市場「止跌回穩」，行業也步入結構性重塑階段，房地產市場開啟新階段。內地房地產市場在「十四五」時期經歷深度調整。圖為北京城市副中心新盤售樓處。香港文匯報記者王玨 攝報告指出，「十四五」時期，中國人口、城鎮化、經濟增長等核心引擎相較20年前均出現了根本性的變化，在中長期人口規模趨於回落的背景下，新房銷售總量隨之收縮。同時，2020-2021年行業監管政策與宏觀形勢發生顯著變化，共同導致房地產市場進入深度調整階段。「十四五」樓市深度調整從市場總量來看，「十四五」時期全國新建商品房銷售面積合計約為58億平米（年均11.6億平米），與「十二五」規模基本相當，但較「十三五」整體下降25%，「十四五」期間年均下降11%。同時受價格回落影響，商品房銷售額合計約59兆元（年均11.8兆元人民幣），其間年均下降12%，2025年降至9兆元人民幣以下。從市場運行情況來看，過去五年間，政策導向從強調「房住不炒」逐步轉向推動市場「止跌回穩」。2024年四季度市場出現明顯回升，但當年全國新建商品房銷售面積仍同比下降12.9%。整體來看，臨近「十四五」結束，全國商品房銷售面積仍在下降，2025年全國新建商品房銷售面積同比降幅較上年有所縮小，但房地產市場尚未止跌回穩。中指研究院認為，當前，中國城鎮化處理程序已進入穩定發展階段，房地產供求關係已發生根本性轉變。隨著存量時代到來，市場需求結構顯著改變，改善性住房需求已成為新房市場的重要支撐，同時全國二手房交易量佔整體比重超過40%，市場驅動因素正從「首次置業」為主轉向「置換改善」主導。同時，伴隨著市場的深度調整，「十四五」時期不少房地產企業出現債務違約風險，市場集中度階段性回落，房企投資行為更趨謹慎，普遍聚焦於高能級城市的確定性機會。【專家解讀】更多增量政策落地 推動行業軟著陸全國兩會前夕，上海發佈樓市新政，通過大幅縮短非滬籍購房社保年限、顯著提高公積金貸款額度、完善相關稅收政策，全面啟動剛需與改善需求。業內預計，更多增量政策將在「十五五」開局之年加速落地，政策力度也有望進一步加大，以提振市場預期，推動行業實現軟著陸和高品質發展。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，今年開年以來，一系列穩預期政策和訊號頻出：1月初《求是》雜誌發文強調「加強預期管理」，提出「政策要一次性給足」；1月14日三部門延長換房退個稅政策至2027年末；1月15日央行下調政策利率、商業用房首付降至30%；1月20日六部門發文支援城市更新……這為「十五五」開局之年的房地產市場注入暖流，市場築底走穩基礎夯實。李宇嘉料續降低購房成本中指研究院市場研究總監陳文靜認為，中央將擴大內需作為今年經濟工作的首要任務，房地產作為最大的內需之一，仍將在經濟穩增長方面發揮重要作用。短期政策將圍繞穩定預期、啟動需求和最佳化供給落實相關舉措。啟動需求方面，一是北上深仍然在核心區域保留限購，限制性政策具備進一步最佳化空間；二是預計繼續通過降低房貸利率、降低中介費用、加大房貸利息抵扣個稅力度等方式降低購房成本。最佳化供給方面，「十五五」規劃建議強調「投資於人」，預計未來有望通過加大住房租金或購房補貼等「補人頭」方式落實住房保障，加大存量商品房和存量閒置土地收儲力度，改善市場供求關係。陳文靜(香港文匯報)

在內地樓市領域，杭州、上海、深圳、成都、廣州等城市表現較為突出，堪稱樓市中的佼佼者。然而，就當前形勢而言，這些城市均未出台收緊樓市政策之舉。與之形成鮮明對比的是，香港卻採取了收緊政策，這背後的原因值得深入探究。2月底，香港出台了一項引人矚目的政策——提高印花稅稅點。這一舉措顯得頗為反常，在內地樓市普遍趨於放鬆的大環境下，香港卻反其道而行之，收緊政策。並且，此次政策調整併非全面收緊，而是僅針對豪宅市場。香港樓市向來有其獨特之處，此次加稅舉措旨在給過熱的市場降溫。令人意外且欣喜的是，香港成為近年來首個對樓市進行壓制的城市。香港樓市熱度頗高，這從多個事實中可見一斑。其一，自2004年前後起，歷經長達20年斷斷續續的復甦，呈現出螺旋式上升的態勢。其二，金融業的發展帶來了顯著的財富效應，對樓市產生了積極影響。其三，儘管人口數量有所下降，但人才持續引進，為樓市注入了新的活力。其四，聯準會對香港樓市持看好態度。其五，在2025年，香港成交了122宗總價1億港元以上的豪宅，這一資料創下歷史新高。那麼，此次印花稅究竟提高了多少呢？不妨通過一個具體例子來加以說明。此前，印花稅稅率為4.25%，調整後提高至6.5%，漲幅至少達到一半。以一套總價1.5億的豪宅為例，按照之前的政策，印花稅約為637萬；而依據最新政策，印花稅則上升至975萬，前後相差近340萬。運用稅費手段來抑制市場熱度，是政府常用的調控方式，但香港此次的操作十分精妙。其政策並未針對普通住宅，而是精準指向豪宅市場。這一舉措可謂精準拿捏，既贏得了普通民眾的拍手稱讚，對於有錢人而言，增加的稅費對其影響相對有限，同時香港政府還能借此機會增加財政收入，可謂一舉三得。與此同時，內地樓市也呈現出分化態勢。以上海為例，其樓市表現尚可，賣地收入僅出現微降，二手房成交量也較為可觀。上海在樓市調控方面採取了兩手策略，一方面繼續徵收房產稅，另一方面再次放鬆限購政策，同時政府還介入市場收購房產。那麼，上海的樓市政策究竟是收緊還是放鬆呢？實際上，兩種傾向兼而有之。這正是上海的聰明之處，但這種策略是基於其樓市相對良好的市場基礎。倘若其他城市盲目效仿，極有可能引發問題，甚至被市場所左右。上海的這種做法，正是因城施策的典型體現。許多人看到上海放開限購政策，便認為這是上海樓市難以支撐的表現。若認為一旦政策放寬，市場便會迎來所謂的“小陽春”，這種觀念實則有失偏頗。首先，這種看法過於片面，猶如盲人摸象，僅觸及了問題的一隅。將上海的政策調整單純視為樓市鬆綁，不過是觸及了整體局勢的局部，猶如僅摸到了大象的一條腿或一隻鼻子。試圖通過簡單地放開限購、降低首付比例及房貸利率等措施來啟動市場，無異於刻舟求劍，難以觸及問題的本質。其次，上海的政策導向實則更為深遠，其目光並未侷限於樓市本身，而是著眼於國際大都市的長遠發展。上海正積極吸引非滬籍人才，致力於建構更加開放、包容的人才生態，以支撐其作為國際大都市的宏偉藍圖。未來，類似上海這樣的城市將不斷湧現，這不僅是市場回暖的積極訊號，更預示著因城施策、靈活應對的智慧政策將日益增多。上海在政策調整上張弛有度，既放開了限購，又繼續執行房產稅，展現了其高超的治理藝術。以下是一些值得關注的資料動態：新增供應面積持續縮減。據克爾瑞統計，30個重點城市的新增供應面積均呈現下滑態勢，降幅至少達到五成。這一趨勢有助於緩解庫存壓力，促進市場健康發展。二手房掛牌量亦呈下降趨勢。儘管對於二手房資料的精準性存疑，考慮到下架及未上架房源未納入統計範圍，但整體而言，二手房掛牌量的減少仍是一個積極訊號。這有助於穩定二手房價，進而對新房價格形成倒逼效應，促進市場情緒的平穩，以及租售比的合理回歸。自2021年以來，儘管房價經歷了大幅下跌，但這一調整也帶來了租售比的提升。資料顯示，25個重點城市的平均租售比已從2.0%攀升至近2.4%，超越了經營貸利率，接近商貸利率水平，個別房源的租售比甚至超過了商貸利率。此外，廣州與深圳等城市也傳來了積極的市場訊號。廣州成功出讓了總價高達200多億、單價8.5萬的地王項目，同時保利玥璽灣、保利翡麗甲第等單價十幾萬的超級豪宅項目依然熱銷。深圳方面，華潤沄璽、中信信悅灣等高端住宅項目同樣備受追捧。這些現象共同表明，優質資產依然具有強大的市場吸引力。近期資料顯示，上海的豪宅成交量在全國範圍內佔據近半壁江山，表現極為突出。與此同時，北京諸如紫京宸園、中建運河灣等單價處於7 - 10萬區間的中高端樓盤，市場成交量同樣可觀。此外，成都與杭州這兩座城市，在房地產市場上的表現也持續向好。這一市場態勢無疑是積極的，有助於為市場築牢底部基礎，推動市場更快地復甦。然而，我們也應清醒地認識到，當前市場結構仍較為脆弱。目前，市場主要由頭部城市支撐，具體而言，是這些頭部城市中的特定片區、少數樓盤以及頭部房企在發揮作用，這樣的市場根基不夠穩固，缺乏紮實性。那麼，未來市場需要怎樣的助力呢？一方面，需要更多民營企業進入市場，如同鯰魚效應一般，激發市場活力；另一方面，腰部城市應發揮更大的作用，共同築牢市場底部。同時，民眾的購買力需進一步提升，企業收入與個人收入逐步趨於穩定，如此，市場才能更加堅實可靠。進一步而言，當內地某個城市開始出台政策抑制市場過熱，促使市場降溫時，才意味著市場真正觸底。就目前情況來看，尚未有城市出現此類現象，這表明市場底部尚未真正到來。此外，還有以下幾點值得關注：1. 中國香港與內地的樓市政策愈發趨同。中國香港針對樓市開始採取因地制宜的策略。自2019年相關事件後，我們開始從兩方面著手應對。政策層面屬於硬性手段，在實施過程中需精準把握分寸，且政策效果需要時間來消化；融合層面則屬於柔性手段，如今，港人北上趨勢明顯，有資料顯示，港人女性北上結婚的比例逐漸升高，尤其是在深圳、廣州等經濟實力強勁、身份認同感強的大灣區城市。2. 豪宅稅的徵收與否，對億萬富豪的影響微乎其微。與上海、深圳、廣州等城市的情況類似，豪宅市場與普通住宅市場存在明顯脫節。即便國家針對普通住宅出台了契稅、個稅、增值稅、房產稅等多方面的減稅政策，購買力仍未完全釋放。對於億萬富豪而言，他們屬於真正的剛性需求群體，資金充裕，不受此類政策影響。3. 對豪宅徵稅，本質上是一種“劫富濟貧”的手段。如前文所述，有錢人並不缺錢。正如《大明王朝1566》中所揭示的，歷史上依靠農民維持的政權眾多，而依賴商人支撐的政權則極為罕見。4. 不僅中國香港政府面臨財政壓力，內地政府同樣存在資金短缺的問題。相關資料顯示，2018年，中國香港的土地出讓收入為1648億 。至2025年，相關數值已縮減至136億元，此現象實屬市場規律作用下的正常表現。以鄭州市為例，在其土地交易市場的鼎盛時期，年度土地出讓收入曾突破千億元大關，然而，至前一年度，該數值已驟降至僅90億元，這一降幅遠超“腰斬”範疇，堪稱市場急劇收縮的典型例證。香港地區的房地產市場展現出較強的抗風險能力與穩定性。自2004年起，該市場歷經二十載平穩發展，即便期間偶有波動，整體仍呈現螺旋式上升態勢。作為全球資本尋求避險的優選之地，香港尤其受到高淨值人群的青睞。加上土地資源稀缺，供需關係緊張，進一步鞏固了其房地產市場的獨特地位。近期，市場上開始流傳關於“小陽春”的預測。事實上，回顧過往資料，2023年、2024年均出現過類似的市場回暖跡象，2025年也曾短暫顯現。然而，對於“小陽春”的持續性和強度，難以一概而論。樂觀來看，市場活力逐年增強；悲觀分析，則全年可能僅維持這一短暫回暖態勢。面對市場波動，建議投資者避免盲目預測與衝動決策。深入分析歷史資料，把握市場脈搏，方能做出更為理性與穩健的投資選擇。 (房地產那些事兒)