住房和城鄉建設部明確表態：本年度房地產市場價格下行趨勢必須得到有效遏制。針對此態勢，業內專家普遍分析認為，後續或將有一系列扶持政策加速落地實施。從各地政策動向觀察，房地產市場正經歷一場深層次的結構性調整——有市場觀察人士預測，至2025年，中國房地產市場或將迎來一輪深度整合，在此背景下，當前選擇高位拋售房產的業主，未來或將面臨資產價值重構的挑戰。三大核心扶持政策解析政策一：財政資金精準注入，超7兆資金保障項目交付國家層面正通過實質性資金投入穩定市場信心。截至目前，全國範圍內已累計完成750余萬套滯銷住宅的交付工作。同時，針對重點房地產項目的白名單貸款審批規模已突破7兆元，有效保障了商品房建設項目的資金鏈安全，切實維護了購房者權益，消除爛尾樓風險隱患。據權威機構監測，在獲得資金支援的項目中，超八成已恢復施工進度。值得關注的是，政策層面預計將持續加大資金支援力度，確保市場平穩運行。政策二：信貸政策結構性調整，購房門檻顯著降低中央層面已明確調整住房信貸政策框架。當前首套房貸款利率已降至3%區間，創歷史新低；首付比例同步下調至15%水平。以總價100萬元的房產為例，購房者僅需支付15萬元首付即可完成交易。此類政策調整已對市場交易產生積極拉動效應。政策三：品質導向政策轉型，行業進入優勝劣汰期政策導向正從規模擴張轉向品質提升。2025年後，行業發展重心將聚焦於建設四好住宅——即安全性更高、居住舒適度更優、環保標準更嚴、智能化水平更強的新型住宅。隨著品質標準的強制落地，房地產開發企業將面臨產品力競爭的嚴峻考驗。具備資金實力和品牌優勢的頭部企業有望鞏固市場地位，而高負債、高庫存的中小房企或將面臨被整合或淘汰的命運。市場回暖四大訊號顯現核心城市價格走穩回升監測資料顯示，一線城市房價已呈現止跌回穩態勢。以北京為例，部分區位優越、配套完善的成熟社區房價漲幅超過15%；上海閔行區多個品質社區項目同樣表現出較強的價格韌性。房地產市場的最新動態顯示，價格漲幅已逼近19%這一顯著水平。2. 核心城市住宅成交量顯著增長在政策環境持續最佳化調整的背景下，剛性與改善性住房需求正逐步得到釋放。據住房城鄉建設部最新統計資料揭示，本年度1至10月期間，全國二手房交易網簽面積實現了4.7%的同比增長，其在整體交易量中的佔比已攀升至45%。尤為值得注意的是，上海、深圳、重慶、南京、常州、東莞等十餘座重點城市的二手房交易網簽面積同比增長幅度均超過了10%。改善型住房需求持續旺盛伴隨新型城鎮化的穩步推進、居民收入水平的穩步提升以及多孩家庭數量的增多，購房者愈發傾向於選擇面積更大、品質更優的住宅。據58安居客研究院院長張波分析，從統計局公佈的資料來看，90至144平方米的新建商品住宅價格環比穩定性表現最佳。同時，結合58安居客研究院對線上找房資料的監測，90至120平方米戶型找房佔比達29%，120至140平方米戶型佔比則為21.1%，這充分表明改善型需求已成為推動成交的核心力量。熱門城市土地市場重現活躍景象商品房交易的止跌回穩態勢已積極傳導至前端的土地市場。在2025年的上半年，全國300個城市的住宅用地平均溢價率達到了10.2%，較去年同期提升了6個百分點。北京、杭州、成都等地的成交樓麵價更是創下了新高。重點城市優質地塊的土地競拍活動異常熱烈，這一方面反映出房企對這些城市新房市場銷售回穩的樂觀預期，以及強烈的補倉意願；另一方面也體現了各地政府在加大優質地塊供應力度方面所做出的努力，推出了諸多位於城市核心區、配套設施成熟的地塊。面對大變革，普通人應如何應對？儘管2025年的房地產市場已顯現出回暖的積極訊號，但分化趨勢依然顯著。一線及重點二線城市的恢復速度明顯快於三四線城市；即便在同一城市內部，也呈現出“核心區域強於外圍區域”的鮮明格局。簡而言之，核心城市的優質住宅未來將更具保值潛力；而那些庫存量大、品質欠佳的住宅，其未來需求或將進一步萎縮。因此，對於正在考慮購房或售房的個體而言，以下兩點建議值得參考：在房地產市場的抉擇中，對於超高層住宅，建議投資者與購房者秉持審慎態度。超高層住宅普遍呈現容積率較高、居住人口密度大的特徵，這不僅導致實際得房率相對較低，而且長遠來看，其後續的維護保養成本預計將顯著上升，同時，在面臨城市更新或拆遷時，其複雜性與難度亦不容忽視。鑑於此，若當前持有此類物業，考慮適時出手或為一個明智之選；而對於計畫購置房產的消費者而言，則建議儘量避免選擇超高層住宅。進一步而言，具備以下特質的房產往往更具市場價值與投資潛力：1. 低密度小洋房：總樓層數控制在11層及以下的住宅項目，以其低容積率、居住人口稀疏的特點，提供了更為舒適的居住環境，是追求高品質生活的優選。2.學區優勢的“老破小”：儘管這類房產可能在建築年代與外觀上略顯陳舊，面積也相對有限，但憑藉其緊鄰優質學區的獨特優勢，在市場上仍保持著強勁的需求與競爭力，未來轉手或出租均較為容易。3. 地鐵沿線的次新房：地鐵作為城市發展的動脈，其線路規劃往往與城市擴張方向緊密相連，沿線區域因此成為發展的熱點。位於這些區域的次新房，憑藉其便捷的交通條件與良好的居住品質，往往具備更高的增值空間與投資價值。綜上所述，在當前複雜多變的房地產市場環境下，無論是購房還是售房，均需保持理性判斷，充分調研市場資訊，多方諮詢專業意見，避免盲目跟風。明確個人真實需求與財務狀況，方能做出最為適宜的決策，以免日後追悔莫及。 (房地產那些事兒)

連平系廣開首席產業研究院院長兼首席經濟學家、中國首席經濟學家論壇理事長 “十四五”時期，中國房地產市場經歷了一場罕見的深度調整，這次調整既與人口周期變化、城鎮化、就業和收入等長期宏觀因素有關，也與行業相關的重要因素如居民住宅水平、庫存水平和居民部門槓桿水平變化等密切相關。“十五五”時期，與房地產有關的宏觀因素和行業因素將會發生那些重要變化及其影響，市場的供求關係將會怎樣演繹，市場結構將如何變化，政策怎樣進行應對，是本文將要討論的內容。一、宏觀因素對住房總需求和市場結構的影響展望“十五五”，全國住房總需求和總供給都可能進一步收縮。總需求主要受長周期人口下降、城鎮化建設放緩等因素影響而回落；而房企風險較高和投資能力有限，供給端收縮的程度很可能大於需求端。供求關係有望向著平衡的方向發展，總供給過剩的程度將得到緩和。區域差異化的結構性市場特徵將逐步顯現，城鎮化建設更加側重和聚焦於重點城市群都市圈的發展，高能級城市的住房市場相較之下更具競爭力，其住房銷售、土地和投資市場份額將進一步提升，與房地產相關的各項主要資源要素的分配將趨向合理。中國將進入第一個完整五年規劃期的人口減少周期。儘管國內在“十四五”時期後半段已經全面放開生育政策，人口下降過快的問題得到一定程度緩解，但無法根本解決人口迭代的趨勢性發展。根據聯合國發佈的《世界人口展望2024版》的預測，到2030年，中國總人口約14億人，較2025年總人口淨減少480萬人左右。經測算，適齡購房人群總量和佔比均有所下降，適齡購房人群總數可能減少2100萬人，佔總人口比重將從39.2%降到38%。房地產需求長期看人口，由於未來中國總人口規模將持續減少，而適齡購房人群減少的數量可能更多，下一個階段，全國住宅購置需求減少將是大機率事件。置業人口結構性變化將支援改善性需求穩定增長。根據國際經驗，一個國家改善性購房需求年齡大約是適齡購房人群年齡基礎上增加15歲。經測算，“十五五”時期，中國改善性購房群體（35~64歲）人口基數有所提高，平均每年改善性購房人口約6.6億人，較“十四五”時期平均每年6.3億人多增將近3000萬人；年均佔總人口比例從“十四五”時期的44.3%升至46.3%。2024年大城市紛紛調整了新建商品房的住宅標準，更多120平方米以上的改善性商品房將流入新房市場，以滿足日益增加的改善性購房需求。改善性需求在沿海大城市佔比更高。據最新市場調研來看，諸如北上深等一線城市，二手房市場交易通常為新房市場交易量的1.5~2倍之多。如果參考全球城市發展經驗來看，未來二手房市場交易的比例可能會更高。2025年美國成屋銷售與新屋銷售的比例接近6:1，未來中國改善性購房需求可能會進一步佔據市場更多的交易份額。未來城鎮化建設仍能催生一定規模的城鎮人口住房需求。儘管近年來城鎮化建設處理程序整體放緩，但並不等於增量需求的消失。理論上長周期住房需求=全國總人口*城鎮化率增量*人均住宅面積增量。根據聯合國預測，到2030年左右中國城鎮化率將達到70%左右，這意味著“十五五”時期，中國城鎮化率仍有大約2~2.5個百分點的增長空間。隨著改善性需求提升，未來中國人均住宅面積將進一步增大。歷史資料顯示，人均住宅面積增量與城鎮化率增量關聯度極高。將兩個變數做簡單線性回歸分析，資料選取1998年~2024年，發現其相關性超過97%，其他統計指標均表明兩者關係密切，方程斜率為0.63，即自1998年房改後所經歷的26年時間內，中國城鎮化率每增長1個百分點，新增人均住宅面積約0.63平方米。基於上述分析，預計到2030年，中國城鎮人口將達到9.83億人，城鎮人均住宅建築面積將升至44.6平方米，人均住房面積持續上升。區域分化特徵明顯，需求將集中於重點城市群。展望“十五五”，區域發展差異化的結構性特徵將進一步顯現，重點聚焦城市群和大城市都市圈建設。預計重點城市群銷售份額佔全國比例有望升至80%，較“十四五”時期上升5個百分點左右。參照世界銀行統計的城市集聚指數來看，與全球各大經濟體相比，中國城市集聚程度尚處於相對偏低水平，距離美國還有一倍的差距，日韓因國土面積狹小其集聚程度更高。目前，中國一線城市中人口密度普遍在每平方公里幾千人的水平。相較之下，歐日韓等發達經濟體大城市人口密度均在萬人以上。通常現代服務業為主的國家及其城市集聚程度很高，未來人口向大城市流入仍是主要發展趨勢，大城市人口集聚仍有不小的增長空間。“十五五”時期，伴隨著新質生產力的進一步發展，戰略性新興產業和高新技術產業的大規模崛起，必然帶來產業和人口在大城市的進一步聚焦。在戶籍、財稅等公共政策推動下，預計大城市落戶門檻將進一步降低，人口將進一步向經濟發達地區持續集中。總量上，沿海發達地區仍有望保持人口淨流入，而國內大部分低能級城市新增住房需求可能比“十四五”時期減少。二、房地產行業重要因素對供需的影響從全球來看，中國居民目前住宅水平已達中等偏高水平。2023年底，中國城鎮人均住房建築面積已超過40平方米。參考2021~2023年均值變化測算，預計到2025年底，中國城鎮人均住房建築面積可能達到41.4平方米（見圖1），較“十三五”時期累計增長約3.8平方米，表明中國城鎮人均住房建築面積將持續上升。城鎮戶均套戶數從2004年的0.84套，至2020年的1.02套，到2025年套戶數接近1.10套。目前美日約為1.15~1.20，英德為1.0~1.05水平。大城市改善性住房需求佔比上升。以深圳為例，到2024年底，商品房住宅成交佔比中，小戶型（90平方米以下）佔比為39.2%，佔比較2020年末下降3.4個百分點；中戶型（90~144平方米）佔比為56.1%，佔比較2020年末上升2個百分點；大戶型（144平方米以上）佔比為4.7%，佔比較2020年末上升1.4個百分點。2023年底，北上廣深一線城市全面調整普通住宅和非普通住宅標準，凡容積率在1.0（含）以上、單套建築面積在140平方米（含140平方米）以下的定性為普通住宅。普通住宅標準全面提升，大城市帶頭提升“好房子”的住宅供給能力以滿足當地居民改善性住宅需求。當前中國家庭住房面積水平處於全球主要經濟體平均水平，高於東歐、俄羅斯、英國等地區，與美國、北歐、西歐相比仍有一定差距，與日韓水平接近。結合人均GDP水平來看，中國居民的住宅水平相對偏高，未來的需求成長空間相對較為有限。當前中國住房庫存水平處於歷史高位。“十四五”時期，全國商品房年均待售面積為6.54億平方米，較“十三五”時期5.61億平方米多增16.5%；同期，全國商品房庫銷比均值水平位5.5，較“十三五”時期2.9的水平多增92%，商品房庫存積壓程度為歷史之最。“十四五”尾部時期庫存水平則更高。截至2025年6月，全國商品房待售面積為7.6億平方米（見圖2），較2020年末淨增2.6億平方米，累計增加52%；商品房庫銷比為7.7（見圖3），較2020年末2.3的庫銷比水平淨增5.4，大約多增2.5倍。商品房庫銷比和存量待售面積兩項指標均處於歷史最高水平區間，表明全國範圍內，商品房供應過剩狀況較為嚴重，需要一個較長時期才能得到消化。居民部門槓桿率達峰值後逐步走低。由於住房需求釋放節奏進一步放緩，新增個人按揭貸款仍然可能負增長。假設未來一個時期，中國GDP增速保持在4.5%左右，住戶貸款增速保持在2%左右的增速，居民個人住房貸款增速按照（2022~2025年，剔除疫情影響）平均-0.6%的增速計算，預計到“十五五”末期，個人住房貸款佔居民貸款的比例將從“十四五”末期的45%降至40%，居民部門槓桿率將從61%左右的水平降至54%（見圖5）。居民部門槓桿率下降與全球發達經濟體房地產運行周期的規律相吻合。由於居民部門存量債務處於相對偏高的水平，居民部門為了減輕償債壓力，減少房產購置和進行存量債務提前償還是主要的選擇方式；而居民信貸增速低於GDP增速，居民部門槓桿率將自然回落。長期來看，居民部門槓桿率的回落將有助於提升居民部門潛在的購房能力。房企存量債務“尾部風險”壓力猶存。商業銀行未來持續增加對房企信貸支援依然存在難度。房地產銷售的持續下滑對房企營收仍有負面影響，進而可能導致部分開發商資信評價的調降。長期持續高負債率增加房企還本付息壓力。儘管住房金融政策對維持部分房企流動性給予了必要的支援，但當前主要的上市房企資產負債率仍然在75%~80%的高負債壓力水平之上（見圖6），每年仍將至少有15%~20%的資金用於還本付息，由此帶來的房企現金流壓力仍然偏緊。除非針對房企出台大規模債務出清的專項政策，否則在房地產中長期下行周期中，即便是經營比較穩健的公司也可能會因為暫時性的資金周轉問題而被迫出現債務違約或付息困難的情況。在“十四五”末期，上市房企投資回報率開始由正轉負，部分房企資產減值損失正以倍數的方式逐年遞增。這種情形可能在“十五五”時期進一步擴散蔓延，進而擴大商業銀行房企不良貸款規模和提升不良率，風險可能從房企逐漸影響至重要的銀行金融體系，而銀行系統這類風險的顯現往往是滯後的。在房價持續存在較大下行壓力之下，個人按揭貸款有較大範圍違約的潛在風險。參考全球主要房地產市場的歷史運行規律，個人住房貸款不良/拖欠率通常具有典型的尾部風險特徵。即隨著房價的持續下跌，個人存量住房貸款不良率將逐漸上升，尤其是在房價下跌的尾部階段，個人住房貸款的不良率可能以指數化方式陡然升高。以美國為例，在次貸危機時期，個人住房貸款拖欠率從2007年前2%左右的平均水平大幅攀升，2009~2012年拖欠率在10%以上（見圖7）；直到2022年6月，該指標才回到2%以內。香港在1998年爆發金融危機後，按揭貸款拖欠比率快速飆升至原有水平的十倍以上。類似的情況在上世紀九十年代日韓都發生過。尤其當存量房價距離歷史高點持續累計跌幅接近或者超過50%以上後，個人住房違約風險可能集中爆發。儘管中國購房首付比例較高，相對發達國家有較高的安全墊，如果未來一個階段中國商品房價格持續下跌30%甚至更高，居民部門住房貸款違約風險仍可能大幅上升。而居民部門住房貸款從爆發危機到回歸安全水平可能需要消耗10~15年的時間，對市場的健康運行帶來很大的負面壓力。鑑於中國居民住宅水平已達到中等偏高的水平，居民部門槓桿率才從峰值下降，未來住房需求增長會受到一定製約；而住房庫存處在很高水平、房企存量債務“尾部風險”壓力猶存等因素將導致市場供給大幅走弱，市場可能會較長時間在底部徘徊。三、政策引導市場供求趨向平衡並化解風險住房政策調整依然將是市場供求關係的重要影響因素。由於“十四五”時期房地產市場已轉為供大於求的狀態，因此在“十五五”時期，整體住房政策基調的將是以釋放需求為主線，引導市場向供求關係趨於平衡的方向發展，政策理念將基本延續“十四五”時期第二階段的引導思路。個人購房政策在很多方面將維持較為寬鬆的政策環境，儘管進一步大幅調整購房門檻的空間不大，但在房地產市場完成築底走穩之前，住房宏觀政策並不具備退坡或完全撤銷的條件，政策基調將延續以支援、呵護姿態為主。伴隨市場調整的不斷深入，監管部門將繼續重點關注房企流動性風險，有條件地滿足房企合理的融資需求。“十五五”時期，全國住房政策總體基調及其實施路徑可能主要聚焦以下三方面：第一，在供給側加快推進商品房去庫存。鑑於“十四五”末期全國商品房庫存高企且去庫處理程序不及預期，加速推進商品房去庫是推動房地產市場供需平衡的重要舉措。預計監管部門將視房地產市場去庫存實際情況，靈活動態安排專項收儲債券發行規模和發行節奏，逐年撥款支援商品房和閒置用地收儲工作，總計專項債投放規模大約在1兆~1.5兆元，拉動商品房去庫1億~1.5億平方米，約佔目前庫存總量的16%。在去庫存持續推進的同時，需要保持住房政策總體穩定，儘可能避免出現“大起大落”的狀況。考慮到“十五五”末期房地產市場將大機率處於供求基本平衡的態勢，其間大幅度震盪運行的可能性較小，整體政策基調將以穩為主，結合周期性特徵適度做些微調。土地拍賣政策將逐步回歸市場化運行方式，根據各地（主要是針對22個主要城市）不同的需求特點，靈活安排每年土拍次數，滿足房企基本的土地儲備購置需求。諸如房地產稅改革等可能不利於市場預期穩定的政策，快速推進的機率不大。第二，強化支援住房需求政策。為持續推動供求平衡，個人購房政策整體將保持寬鬆的政策環境，政策主旨繼續強調支援剛性和改善性住房需求。預計“十五五”時期，個人購房利率將適度下調，包括商業銀行住房抵押貸款利率和住房公積金貸款利率，總體上個人住房貸款利率將保持在低位運行。必要時北上深所在地商業銀行可能會適度降低購房首付比例，包括首套和二套房。“十五五”時期將加快城市更新計畫，支撐住房需求並促進投資。最近召開的城市工作會議明確要求，“著力建設舒適便利的宜居城市……加快建構房地產發展新模式，穩步推進城中村和危舊房改造”。這一政策表述與2024年10月住建部提出關於加力擴圍城中村改造計畫一致，參考上一輪棚改貨幣化（2014~2019年）的處理程序，預計“十五五”時期，相關住房保障財政支出資金規模約5000億元，帶動保障性住房貸款餘額淨增2兆~2.5兆元，每年實際進行城中村改造實施計畫的數量可能增至150萬套~200萬套，如果按照平均每套保障房為50平方米，總計拉動住房總需求3.75億~5億平方米，有助於在相當程度上消化住房庫存。第三，穩妥推進房企債務及風險化解工作。“十五五”時期，監管部門將延續房地產宏觀審慎的政策基調，央行可能再度延長住房“金融16條”支援政策的實施期限至2030年末。各地將推動並落實房地產融資協調機制，逐步落實房地產“白名單”項目貸款實際放款工作，加大民營企業債券融資支援工具的支援力度，滿足包括民營房企在內的合理融資需求。以化解存量債務和緩釋風險為主的策略，逐年逐級壓降存量債務風險，保持對央國企開發商必要的開發貸等增量資金支援，保障已開工項目樓宇交付工作。四、“十五五”時期房地產市場運行展望進入“十五五”時期，房地產政策將引導市場向著供需平衡的方向發展，將在需求和供給兩側總體保持支援狀態，從而推動房地產市場逐步進入平穩築底時期。參考全球房地產成熟市場的發展經驗，經過五年多的市場深度調整，“十五五”時期很可能成為房地產市場在新供求關係下的穩定期，相對於過去曾經出現過的暴漲和近五年來的持續下跌，房地產業活動將逐步趨於理性。“十五五”時期，房地產市場將在築底後步入中長期平穩執行階段期，具體可能會有以下七個表現。一是商品房銷售放緩。預計“十五五”時期，城鎮住宅建築面積總需求約30億平方米，平均每年新增住宅建築需求面積為6億平方米左右。與“十四五”末期年化住宅銷售面積8億平方米相比，大約減少四分之一，平均每年跌幅在5%左右，降幅較“十四五”時期後半段明顯趨緩。由於基本居民住房總需求減少，預計商品房銷售市場也將逐步回歸趨勢水平，實際商品房銷售總面積在32億~35億平方米，年均跌幅在5%以內；其中，現房銷售和東部沿海地區市場銷售份額將進一步提升。二是房價跌勢收斂。“十五五”時期，在銷售放緩的背景下，預計房價下行壓力依舊存在。但在住房支援政策的作用下，房價進一步下跌的幅度可能有所縮小。預計平均每年新房價格同比下跌1%，二手房價格同比下跌2%，跌幅較“十四五”時期分別縮小1.5和2.5個百分點。“十五五”前半段房價下行壓力可能相對大一些，折舊出售存量房產的壓力不小；後半段跌勢將有望趨緩甚至止跌，商品房去庫節奏改善，大城市住房價格可能走穩並回升。大城市房價下行壓力相對較小。預計到“十五五”中期，大城市新房價格可能止跌，二手房價格跌幅在1%以內。購房者需求被更好地滿足、可供出售現房庫存偏低以及土地價格上漲是支撐大城市新房價格的主要因素。三是庫存有望從歷史高位回落。參考“十四五”末期全國商品房去庫存能力，約合年均6000萬平方米待售庫存面積下降，疊加每年基礎性住房銷售面積，預計每年大概可以消化商品房庫存6.5億平方米左右。在供給方面，受房企資金收緊影響，預計平均每年商品房竣工面積佔存量工程比例將下降至8%左右，大約5.7億平方米，新增住房供給將有望小於需求面積，供需關係有望向著基本平衡的方向發展。預計到“十五五”末期，全國商品房待售面積約為4.5億平方米，較“十四五”末期累計減少四成左右。商品房庫銷比將逐步降至3.5左右水平，庫銷比水平與歷史均值接近，商品房庫存整體供求關係有望回歸至相對正常的水平。四是房企流動性狀況邊際改善。預計“十五五”時期，房企資金來源整體壓縮三成左右，房產銷售金額減少、償還存量債務、減少融資是主要因素。預計商品房年均銷售額將從“十四五”時期的12.4兆元降至7.7兆元左右。銷售下行將導致房企預收款及定金、個人按揭貸款等經營性收入下降；房價走低令銷售額跌幅高於銷售面積。由於定金及預收款、個人按揭與商品房銷售額直接的比例在過去較為穩定，兩者合計佔銷售金額的一半以上，經營性收入的減少將使房企融資能力和意願進一步降低，大部分房企仍將延續“降槓桿”的經營策略。在“白名單”機制支援下，商業銀行對房企信貸支援能力將不至於持續大幅減弱。預計到2030年末，開發貸餘額佔金融機構全部信貸餘額可能降至4.8%左右。房企非銀表外融資收縮程度趨於溫和。考慮到存量房產信託和離岸美元金融債餘額已在“十四五”末期大幅度壓降，而內地信用債存量餘額總體保持穩定，預計到“十五五”末期，非銀融資餘額累計減少接近兩成；房企狹義宏觀槓桿率可能降至12%左右，較“十四五”時期累計減少3個百分點左右，降幅相對趨緩；房企整體資金實力較“十四五”時期雖有好轉，但仍有一定的壓力。五是土地市場總體仍然較為疲軟。按照經濟高品質發展的要求，“十五五”時期中國土地市場將延續集約化道路，意味著可供拍賣的住宅用地規劃建設面積仍然可能會持續減少，尤其是低能級城市土地供給方面仍將價低量減。鑑於低能級城市庫存高、住房需求弱，其土地供求比在“十四五”末期已經大幅回落，從2020年末的1.27降至1.16，預計“十五五”時期低能級土地市場供求比可能降至1.10左右，土地成交金額累計下降約三成。而一線及部分高能級城市土地市場有望在“十五五”時期走穩復甦，因長期庫銷比（ 長期庫銷比=連續2年土地建築面積/連續6個月商品房銷售面積）處於供給不足的水平（見圖4）。截至2025年上半年，一線城市商品房長期庫存約11個月，遠低於18個月的均衡水平。預計到“十五五”末期，一線城市每年土地成交金額為450億元，較“十四五”末期增長2.8%，同期一線城市土地成交佔比也將從18.5%升至接近25%。綜合測算，“十五五”時期年均土地購置費約達3.2兆元，較“十四五”時期累計下降16.5%。六是房地產投資降速逐步收斂。除了資金來源和土地購置減少之外，工程建設的下滑仍將是影響房地產投資的最主要拖累因素。預計到“十五五”末期，住房建設工程（年化）能力大約降至65億平方米左右，較“十四五”末期下降兩成左右，跌勢較“十四五”時期有所縮小。住房金融支援政策的延續將有助於推動房企在施工和竣工部分跌幅可控，新屋開工規模可能降至1998年房改之前水平。政策主導的支援項目將發揮托底的作用。預計城市更新計畫和老舊小區改造可能每年將帶動5000億~10000億元資金，約合每年房地產投資10%左右。綜合測算，預計整個“十五五”時期，平均每年房地產開發投資完成額約8.3兆元，年均投資跌幅約4.5%，較“十四五”時期年均跌幅縮小3個百分點左右。投資區域分化可能加速，因房企住宅銷售、拿地、工程建設等投資更注重投資回報，預計重點城市群新增房地產開發投資佔全國比例有望升至82.8%，較“十四五”時期上升6個百分點。綜合評估，“十五五”時期，房地產市場總體處於去庫存階段。房價總體水平走低，投資性購置需求明顯減弱。新常態下，預計每年實際商品房銷售面積可能在6億~7億平方米。房產工程建設及竣工能力的收縮可能導致每年新增住房供給面積不足6億平方米，供應過剩的程度將有望得以減輕。城鎮戶均套戶數可能回到1.05套左右的水平，較“十四五”時期有所下降，住房市場供求趨於平衡。房企財務管理要求更為嚴格，拿地主要聚焦大城市優質地塊，土地成交總量將減少，房地產開發投資更為合理。房企經營重心從過往開發建設向存量資產營運管理轉變，這是房地產市場逐漸走向成熟的重要標誌之一。五、“十五五”時期房地產市場的結構性變化及其宏觀影響與對策“十五五”時期，中國房地產市場很可能仍將處於由深度調整走向平穩運行的時期。縱觀各大經濟體房地產市場發展歷史，這種特徵的房地產市場供求關係可能不會十分穩定，仍有可能會誘發潛在風險的釋放，需住房政策警惕防範。“十五五”時期房地產市場和政策可能會有以下總體性和結構性變化。房地產市場供需兩端將同向收縮，供應收縮的程度可能相對較大。“十五五”時期供求關係的特徵可能主要體現在以下三方面。一是房地產銷售及房價仍將處於由收縮走向平穩的狀態。在宏觀經濟和居民總收入增速放緩的同時，相對偏高比重的償債壓力導致未來實際銷售面積可能更趨近於基礎住宅需求。二是相較需求側，供給側面臨的收縮壓力更大。銷售放緩將持續影響房企經營性收入，資產負債率依舊處於高位的房企將不得不採取“降槓桿”的方式來進一步壓降存量債務，而高企的商品房庫存也將會抑制房企進一步擴張拿地。受此影響，房企很可能會將有限的資源投入到部分大城市的土拍和房產在建項目上，因為高能級地區銷售回款率和投資回報率相對較高。三是全國層面房地產市場供需關係將從供給顯著大於需求的狀態，逐步轉向供給略大於需求、並進一步趨向基本平衡的局面。房價水平是供求關係的直接反映。未來房價仍有一定下行壓力，但調整的幅度可能會明顯小於“十四五”時期。全國住房市場大機率將朝著緩跌走穩的方向前進。房地產市場差異化特徵將更為明顯。基於城鎮化發展的趨勢和全球房地產市場發展運行規律，在“潮水退去”後，房地產市場的各類資源通常會逐漸向大城市及其周邊城市集中。尤其是在新質生產力迅速發展的時代，財務資源和人力資源將以更大規模向大城市和城市群集中。而中西部中小城市則缺乏這種吸引力。土地開發作為整個房地產行業產業鏈的重要先行指標，大型房企逐鹿高能級城市的特點在“十四五”時期後半段已經有所體現，土地拍賣溢價率節節攀升，並且在“十五五”時期將進一步體現這種競爭性，凸顯大城市土地資源的重要性。由於一線和高能級城市是全國居民購買力和產業資源最集中的地區，地方財政實力相對較強，因此過往土地供給相較於低能級城市更為保守，長期存在供給小於需求的狀況。預計下一階段，有實力的房企將安排更多資源投向大城市的房地產市場，其房價止跌走穩甚至回升將早於全國平均水平。預計“十五五”時期全國房地產銷售、價格、土地出讓和工程等將呈現很大的差異性。住房政策調整將傾向於適度和微調的操作方式。經過約四年多的持續向松調整，個人住房政策進一步寬鬆的空間已經比較有限了。儘管從宏觀層面來看，央行可能在未來幾年時間裡仍會將降准降息作為主要的貨幣政策操作方式，但當前房貸利率已經跌至歷史最低水平。考慮到銀行息差收入的風險偏好要求，進一步大幅降低房貸利率的可能性不大。過往在大幅度降息過後帶來的局部地區的房價大漲通常是決策層所顧慮的因素之一，當然如今的局面已大可不必過於擔憂，限制性購房政策也已基本在全國範圍內退出，僅剩北上深市區內還有所保留。這也是基於一線城市本身現房供給存在缺口的緣由，即便未來放開，對全國整體房地產市場政策的影響也比較有限。住房金融政策大機率將延續“十四五”後半段的管控理念，在保持合理住房供給能力的同時，持續推進“三高”房企退出市場，部分緩釋房企風險。“十五五”時期，國內房地產市場總體仍將處於由築底走向平穩運行的階段，房地產市場本身運行趨穩並不等同於房企市場風險完全可控。“十五五”前半期，房地產市場下行仍然可能是拖累GDP增長的最主要因素。經測算，“十五五”時期，房地產投資平均每年跌幅為4.5%，假設GDP增速在4.5%左右，預計平均每年房地產投資對GDP的貢獻率下降約6個百分點，拖累GDP增速0.25個百分點左右（見圖8）。儘管拖累程度較“十四五”時期有所減輕，但長期對經濟造成的負面影響不可小覷。在中國居民消費支出結構中，直接與住房相關的支出佔比約四分之一，包括房產購置、日常租金、水電煤能源支出，另外還有與之相關的裝潢建材、家電、家具等，而房地產市場的下行意味著居民相關消費支出的減少，進而拖累整體消費增長。從居民收入端來看，由於存量商品房仍有下行壓力，房產作為普通居民最主要的非金融資產，長期的持續資產減值縮水將進一步影響居民日常的消費支出能力和消費偏好。預計“十五五”時期，房地產投資下行每年可能拖累固定資產投資約0.5個百分點，這對當下不到3%的固定資產投資增速而言，其拖累程度不言而喻。土地出讓收入的減少對地方財力形成制約，進而直接減少地方基建投資。基於對“十五五”房地產市場運行的展望，建議在以下六個方面出台有力度的針對性政策，促進房地產市場儘早觸底走穩，平穩運行。一是顯著降低居民購房成本。加大財稅優惠政策支援力度，在房產購置的交易環節加大財政補貼力度，對首套房購置的，下調交易環節各項主要稅率（包括契稅、印花稅）；針對二手房交易環節，降低增值稅和所得稅稅率，減少免徵年限。建立房地產交易稅收返還政策，對房產購置年限1年時間內，設立與家庭裝修、裝潢等耐用消費品購債稅收抵扣政策，以幫助住房需求釋放。二是針對大城市房地產市場實施區域性差異化住房政策。推動土地、金融等資源向需求強勁的市場傾斜，匹配市場供需變化新趨勢，有效增加大城市住房供給能力。三是防範住房金融風險。不僅要做好個人和房企流動性支援工作，例如適度調降存量貸款利率水平，也要增加儲備政策工具，增加商業銀行資本金，擴大住房抵押貸款資產證券化規模，做好銀行流動性管理。四是在“十五五”初期階段，加大力度推行“白名單”機制，切實提升開發貸在銀行業貸款餘額中的佔比。完成商業銀行對房企“白名單”專項貸款的全覆蓋；加快專項貸款資金落地，維持房企正常經營的流動性支援；必要時建議新成立專門負責房企存量貸款的金融機構，遏制房企風險在金融系統快速蔓延。五是由央行牽頭，各政策性銀行和大型商業銀行等其他金融機構參與的房地產穩定基金，以有效防控房企及市場風險，提振市場信心，有效改善預期。六是加大宏觀政策調控力度。穩住經濟大盤和股票市場對穩定房地產市場信心至關重要，宏觀經濟大起大落不利於居民總收入和房價保持相對穩定。 (首席經濟學家論壇)

昨天，剛出爐的十五五規劃建議稿，2萬字的篇幅，可翻遍全文找房地產的影子，只在角落裡覓得144個字的蹤跡。我們對比一下就知道份量差了多少——十三五規劃裡房地產佔了617字，十四五雖說縮了水還有514字，如今直接砍到四分之一都不到，活像個被老師冷落的旁聽生。更耐人尋味的是它的"座位"。以前談房地產，要麼在"經濟發展"章節裡當主角，要麼在"城鎮化"類股裡唱重頭戲，妥妥的C位待遇。十五五直接被"發配"到了"保障和改善民生"那一章，排在就業、收入分配、教育、社保這幫"民生大佬"後面，連個靠前的站位都沒撈著。更有意思的是風險防控名單的排序。"防範化解重點領域風險"一節裡，房地產居然排在地方政府債務、中小金融機構之前，緊跟著"嚴防系統性風險"的硬要求。這排序大有講究，就像古代官府通緝令，排在前面的必然是需要優先盯防的重點對象。高層的態度已經明明白白：房地產不再是拉動增長的"發動機"，而是必須穩住的"風險點"；不再是要猛踩的油門，而是得握緊的剎車。在中國的政策語境裡，檔案中的篇幅長短、章節位置，從來都是政策權重的直觀體現。就像古代的官印，印泥輕重、擺放位置都藏著等級規矩。房地產從經濟章節的"上賓"淪為民生類股的"配角"，從增長引擎到風險前置，這不是簡單的文字調整，而是國家發展邏輯的根本性轉向。為什麼曾經的"國民經濟支柱"突然被"降溫"？答案藏在規劃稿裡一句話的消失與替換中。熟悉政策檔案的人都知道，"和平與發展仍然是時代主題"這句話，幾乎陪伴了中國改革開放後半程的所有重大規劃。可這次十五五規劃裡，這句話不見了，取而代之的是"大國博弈更加複雜激烈"。就這麼一句話的變動，背後是天翻地覆的時代切換。如果說以前的國際環境是"鄰里和睦的居民區"，大家開門做生意、各自忙賺錢，那現在就變成了"幾家大戶爭地盤的大院"，表面客氣實則暗潮洶湧。這種變化不是憑空出現的，看看我們身邊的事就知道：晶片被卡脖子、新能源汽車遭關稅壁壘、5G技術遇圍堵，連太空探索都成了競爭賽場。全球各國都嗅到了變局的味道，紛紛拿出了應對招數——拚命放水"賭"明天。但這次的放水和2008年金融危機後的"大水漫灌"完全不是一回事。當年放水是為了"救急"，就像家裡漏水了趕緊找盆接；現在放水是為了"下注"，就像賭場裡押寶誰能先摸到同花順。賭什麼？賭的是新一輪科技革命的"入場券"。歷史上每次科技革命，都是全球格局的重新洗牌。第一次工業革命讓英國成為"日不落帝國"第二次讓美國坐穩世界霸主現在新一輪科技革命的腳步聲越來越近，誰能先突破，誰就能掌握未來幾十年的話語權。這就像古代的冷兵器時代突然出現了火藥，誰先造出火炮，誰就能在戰場上佔據絕對優勢。包括東大（美國）、西大（歐盟）在內的主要玩家，都已經把籌碼押在了科技賽道上。美國砸幾千億美元搞晶片法案、通膨削減法案，目標直指半導體、新能源；歐盟加碼綠色科技、數字經濟，生怕落後一步。大家都清楚，現在的錢不能再拿去蓋房子、炒資產，得砸進實驗室、生產線，砸向那些能決定未來的核心技術。中國自然也看清了這場"對賭"的本質。以前我們靠房地產拉動投資、靠土地財政搞城市建設，那是和平發展期的"權宜之計"，就像古代打仗前先囤糧築城。但現在到了科技突圍的關鍵節點，再把資源往房地產裡填，就像把軍費拿去蓋宮殿，看似風光實則致命。政智堂要說的是，十五五"期間，我們會迎來第二次產業大轉型。第一次轉型是從農業到工業，這次是從傳統產業到科技硬核。資源就像一碗水，倒給了房地產，科技領域就只能"渴著"。過去這些年，多少資金打著"實體經濟"的幌子鑽進樓市，多少企業賺了快錢就放棄了技術研發。有資料顯示，巔峰時期房地產相關貸款佔了銀行信貸的近三成，而製造業中長期貸款佔比不足五分之一。這種資源錯配，在和平發展期或許還能容忍，但在大國博弈的關鍵階段，絕對是致命的。所以不是房地產"失寵"了，而是時代"換考題"了。以前的考題是"如何快速做大GDP"，房地產是標準答案；現在的考題是"如何突破科技封鎖"，房地產就成了無關選項。這場決定未來的科技賭局，到底藏著那些勝算？答案是同時到來的五大顛覆性科技趨勢，它們就像五匹脫韁的野馬，正拉著世界往新方向狂奔。第一匹是AI（人工智慧），在智力上突破極限。現在的AI早已不是手機裡的語音助手那麼簡單。能寫程式碼、做設計、搞科研不說，甚至能預測蛋白質結構、輔助新藥研發。第二匹是機器人，在行為能力上突破極限。從工廠裡重複勞動的機械臂，到能做手術的精密機器人；從配送外賣的無人車，到能照顧老人的陪伴機器人，機器人正在突破物理世界的限制。以後的工廠可能見不到幾個工人，全是機器人流水線；家裡的保姆可能是機器人，醫院的護士也可能是機器人。機器人不是取代人，而是把人從重複勞動裡解放出來，去做更有創造力的事。第三匹是區塊鏈，讓資產流動像發微信一樣簡單。一提到區塊鏈，很多人第一反應是比特幣，這其實是把金條當成了廢銅。區塊鏈的核心是"可信帳本"，不用中間方背書就能實現價值傳遞。比如跨境匯款，以前要經過銀行、第三方支付等多個環節，幾天才能到帳，手續費還高；用區塊鏈技術，幾分鐘就能到帳，成本幾乎為零。以後買房子可能不用去房產局辦手續，區塊鏈上一確權就完事；做生意不用簽厚厚的合同，智能合約自動執行。資產流動的效率會被提升到前所未有的高度。第四匹是基因科技，讓活到120歲成為常態。以前"長生不老"是神話，現在基因科技正在把它變成現實。通過基因編輯能預防遺傳病，通過細胞治療能攻克癌症，通過端粒延長能延緩衰老。有科學家預測，2050年出生的人，平均壽命可能超過120歲。這可不是天方夜譚，2025年上半年，基因測序相關產業增速超過40%，越來越多的人開始做基因檢測，提前預防疾病。未來的醫院，可能不是等人生病了再治，而是通過基因技術讓人不生病、少生病、活得更久。第五匹是能源儲存，讓人類真正實現能源自由。以前人類靠燒煤、燒油獲取能源，不僅污染環境，還得看資源臉色。現在儲能技術的突破，正在改變這一切。鋰電池能量密度越來越高，成本越來越低；氫能儲存技術不斷突破，太陽能、風電的消納難題正在解決。2025年上半年，新能源汽車產量增長36.2%，儲能電池產量增長超過50%。等儲能技術完全成熟，人類就能徹底擺脫化石能源依賴，白天用太陽能，晚上用儲能電，開車不用加油，供暖不用燒煤。能源自由不是夢，而是正在到來的現實。這五大科技浪潮不是孤立存在的，而是相互疊加、相互賦能的。AI讓機器人更聰明機器人讓基因研究更高效區塊鏈讓能源交易更便捷儲能技術為AI和機器人提供動力它們加在一起，就像古代的"五行相生"，能催生爆發性的生產力。這就是為什麼各國都在拚命下注，因為誰能抓住這波浪潮，誰就能在未來的大國競爭中佔據主動。科技浪潮重塑的不僅是產業格局，更是資產價值的底層邏輯。以前大家閉著眼睛買房子就能賺錢，以後這種好事再也沒有了。各類資產會迎來"角色大換防"，就像舞台上的演員換了劇本，以前的主角可能變成配角，以前的龍套可能成新星。先看股市，未來會進入"跑步機模式"。什麼意思？就是不像以前那樣要麼瘋漲要麼暴跌，而是像跑步機一樣，速度由調控者掌控，快慢可調但不會驟停。為什麼會這樣？因為股市的使命變了，以前是"融資平台"，現在更要當"科技輸血通道"。高層會通過政策引導，讓資金精準流向關鍵技術領域。半導體、人工智慧、生物醫藥、新能源這些"卡脖子"的賽道，會得到持續的資金支援；而那些高污染、高能耗、低技術的傳統行業，會逐漸被資金冷落。就像醫院的輸液管，藥液會精準滴入需要治療的器官，而不是亂流到其他地方。2025年上半年的資料已經很說明問題：資訊服務業、航空製造業、電腦裝置投資同比分別增長37.4%、26.3%、21.5%，這些都是政策重點扶持的領域。這種"定向輸血"會讓股市呈現出明顯的"結構性行情"。不是所有股票都能漲，只有那些真正有硬核技術、符合國家戰略的公司才會被資金追捧；那些靠概念炒作、沒有實際業績的公司，只會慢慢被市場拋棄。再看債市和匯率，會進入"走廊模式"。簡單說就是上下有紅線，波動被框在固定區間內，不會出現大起大落。這很好理解，現在是大國博弈的關鍵期，金融穩定比什麼都重要。債市要是暴跌，企業融資成本會飆升；匯率要是大貶，資本會外流，這些都可能引發金融風險。就像家裡的空調，會設定一個舒適區間，溫度高了自動製冷，低了自動制熱。央行會通過貨幣政策工具，比如MLF、SLF，給債市利率劃定上下限；通過外匯儲備、跨境資本管理，給匯率設定波動區間。2022、2024年聯準會激進加息期間，人民幣僅貶值5%，在新興市場中表現堪稱穩定，這就是"走廊模式"的提前演練。對於普羅大眾來說，以後想靠炒匯率、炒國債發大財很難了，但好處是不用擔心自己的資產因為金融動盪而大幅縮水。最後看房地產，它的角色變化最徹底——從"資產明星"變成"民生保障"，逐步退出資本舞台。為什麼房地產註定要謝幕？因為它不直接參與科技突圍，不能幫我們突破晶片卡脖子，不能讓我們的新能源汽車更先進，不能推動AI技術升級。在資源必須向科技集中的大背景下，房地產就像個"吃資源不產技術"的食客，自然要被請出主桌。更關鍵的是，房地產本身的基本面已經變了。房地產已經經歷了"持續時間最長、程度最深、供求關係發生極其深刻變化的一次調整"。以前是供不應求，現在是供大於求；以前人口增長帶來大量剛需，現在人口總量開始下降；以前居民槓桿率低，能加槓桿買房，現在居民部門槓桿率超過60%，已經沒多少加槓桿的空間了。這些基本面的變化，就像人的年齡增長，再想回到年輕時候的狀態根本不可能。所以，大放水刺激樓市回暖的幻想可以徹底破滅了。以前放水可能流進樓市，現在放水會被精準引導到科技、製造等領域。房地產就像退休的老人，以前為家裡做過貢獻，但現在得安享晚年，不能再像年輕時那樣拚命幹活了。其實這種"舊動能退潮、新動能崛起"的故事，在歷史上反覆上演過。讀懂歷史，就不會對今天的變化感到意外。回顧明朝的"海禁與開海"。明朝初年，朝廷實行海禁政策，禁止民間海外貿易，經濟主要靠農業和傳統手工業支撐，就像以前我們靠房地產和傳統製造業拉動增長。但到了明朝中後期，隨著西方殖民者東來，海上貿易的重要性日益凸顯，朝廷逐漸開放海禁，福建、廣東的海商集團迅速崛起，絲綢、瓷器通過海運銷往全球，白銀大量流入中國。這時候就出現了一個現象：以前靠土地致富的地主階級，慢慢被靠海外貿易起家的商人群體超越。那些死守土地不放的人，錯過了海上貿易的紅利；而那些順應趨勢、投身海運的人，迅速積累了財富。這和現在的情況多像啊！以前靠買房致富的人，就像明朝的地主；現在靠科技、靠新興產業崛起的人，就像當時的海商。歷史告訴我們，順應產業趨勢的人才能抓住時代紅利，死守舊動能的人終將被淘汰。再說說晚清的"洋務運動"。當時清政府面臨"三千年未有之大變局"，西方列強用堅船利炮打開了中國的國門，傳統的農業文明遭遇工業文明的衝擊。曾國藩、李鴻章等人搞洋務運動，辦工廠、建鐵路、造軍艦，試圖通過發展近代工業實現自強。但當時很多人守著"天朝上國"的舊觀念，反對洋務運動，認為"機器會搶了人的飯碗"、"鐵路會破壞風水"。結果呢？那些拒絕變革的頑固派，眼睜睜看著西方國家越來越強，自己越來越落後；而那些投身洋務的企業和人才，雖然沒能挽救清朝的滅亡，卻為中國近代工業奠定了基礎。這就像現在有些人還在懷念房地產的黃金時代，拒絕接受科技轉型的趨勢，殊不知歷史的車輪從來不會因為誰的懷念而停下。國外的例子也一樣。第一次工業革命時期的英國，本來是個農業國，羊毛紡織業是支柱產業。但當蒸汽機發明後，那些及時將蒸汽機應用到紡織業的工廠主，迅速打敗了傳統的手工紡織作坊；那些投資煤礦、鋼鐵、鐵路的商人，成了新的富豪階層。而那些死守手工紡織的小作坊主，只能在時代浪潮中破產。第二次世界大戰後的美國，本來在鋼鐵、汽車等傳統製造業領域佔據優勢，但到了上世紀80年代，日本的汽車、家電對美國形成了衝擊。美國沒有沉迷於傳統產業的修復，而是大力發展資訊技術、生物醫藥等新興產業，最終在90年代迎來了網際網路革命，重新鞏固了世界霸主地位。而那些死守傳統製造業不放的美國鐵鏽地帶，則逐漸衰落。這些歷史案例都指向一個規律：每當重大技術革命和產業轉型到來時，必然伴隨著經濟結構的重構和資產價值的重估。舊的支柱產業會逐漸褪色，新的核心產業會崛起；舊的財富積累方式會失效，新的致富路徑會出現。今天中國房地產的退幕和科技產業的崛起，不過是這個歷史規律的又一次上演。既然房地產已經不是未來的主角，那未來十年樓市會是什麼樣子？不會像有些人擔心的那樣"崩盤暴跌"，也不會像有些人幻想的那樣"重回暴漲"，而是會進入一個全新的"民生時代"，呈現出幾個明顯的趨勢。第一個趨勢："總量平穩，結構分化"，核心城市與非核心城市差距拉大。就像同一個班裡的學生，有的成績越來越好，有的越來越差。一線城市和強二線城市，因為有產業支撐、人口流入、公共服務優質，房價會保持相對穩定，甚至核心地段還有小幅上漲的空間。但三四線城市，尤其是那些人口流出、產業空心化的城市，房價會慢慢回落，有些偏遠小區甚至會變成"鬼樓"。這不是憑空猜測，看看現在的市場就知道了。2025年的資料顯示，上海、北京、深圳的核心區房價依然堅挺，而有些三四線城市的房價已經跌回了十年前。為什麼會這樣？因為房子的價值本質上是城市資源的附屬品。核心城市有好工作、好學校、好醫院，就像熱門景區的商舖，永遠有人搶；非核心城市資源匱乏，就像偏僻街道的小店，自然沒人問津。第二個趨勢："從增量擴張到存量更新"，舊房改造比新房建設更熱鬧。國家發改委城市和小城鎮改革發展中心主任高國力提出的"兩個轉向"很有道理：城鎮化從"快速增長期"轉向"穩定發展期"，城市建設從"大規模增量擴張"轉向"存量提質增效"。簡單說就是，以前是到處蓋新房子，以後是把老房子改好、把老城區建好。十四五期間，全國已經開工改造了超過30萬個城鎮老舊小區，十五五期間這個規模只會更大。不僅是老舊小區改造，城市更新還包括舊廠區轉型、舊商業區升級等。比如北京的798藝術區，就是由舊工廠改造而來；上海的新天地，是石庫門老建築的活化利用。未來十年，房地產企業的主要業務可能不是拿地蓋樓，而是承接城市更新項目；購房者的需求也會從"有沒有"轉向"好不好"。第三個趨勢："居住屬性回歸，投資屬性淡化"，房子變回"用來住的"。以前買房子就像買股票，很多人根本不考慮住不住，只關心漲不漲。現在這種邏輯行不通了。一方面，房價上漲空間有限，靠買房暴富已經不現實；另一方面，政策也在引導居住屬性回歸，比如"房住不炒"的定位不會變，房產稅的腳步聲越來越近。將"房地產高品質發展"置於"保障和改善民生"框架下，進一步凸顯了房地產行業的居住屬性和民生定位。未來十年，人們買房會更看重戶型設計、物業服務、周邊配套這些"居住要素"，而不是地段溢價、未來漲幅這些"投資要素"。第四個趨勢："保障房發力，供應體系多元化"，低收入群體住房有兜底。十五五規劃明確提出"最佳化保障性住房供給"，這意味著未來會有更多保障性租賃住房、共有產權住房推向市場。保障房的發力，一方面能解決低收入群體的住房問題，體現民生溫度；另一方面也能分流商品房需求，進一步穩定房價。有些城市已經開始試點保障房新模式，比如北京的共有產權住房，個人和政府按比例持股，房價比商品房低不少，滿足條件的家庭還能慢慢回購政府持有的份額。這種模式既解決了住房問題，又避免了保障房變成"貧民窟"。未來十年，一個"商品房+保障房+租賃房"的多元化住房供應體系會逐步形成，不同收入群體都能找到適合自己的住房解決方案。對於有房族來說，現在不是"躺平"的時候，而是要給房產"體檢"的時候。首先要明確，自住房的漲跌其實都是"紙面財富"，只要不賣，它的居住價值就不會變。如果想換房，現在可能是個好時機。市場低潮期，雖然你的舊房子賣不上高價，但想買的改善型房子也在價格窪地，一進一出其實虧不了多少。換房要聚焦"核心價值"：地段優先，選靠近地鐵、學校、醫院的地方；品質為王，選物業好、戶型棒、綠化高的小區。這些要素是房子抗跌的"硬通貨"，不管市場怎麼變，核心資產都能保持相對穩定。對於多套房持有者，現在要做的是"減法"。把那些位置偏遠、品質一般、租金回報率低的房子賣掉，保留核心城市核心地段的房子。算清楚"持有成本"這筆帳，未來房產稅、物業費、維修費都是不小的開支，如果租金覆蓋不了這些成本，持有房子就是虧本買賣。對於無房的剛需族，現在不用再"恐慌性購房"了。以前買房得搶，現在有足夠的時間挑、慢慢選。但也別等著"抄底"，沒有人能精準預測房價的最低點。房地產被"踢出"決策核心，不是中國經濟的"衰退"，而是中國經濟的"升級"；不是時代的"結束"，而是時代的"新生"。就像蛇蛻皮、蟬脫殼，過程可能會痛，但蛻皮之後才能長大，脫殼之後才能飛翔。過去二十年，房地產為中國經濟的快速發展立下了汗馬功勞，它就像老黃牛，拉著中國經濟這輛大車走過了坎坷的道路。但現在，大車要上高速公路了，老黃牛跟不上了，得換發動機——科技和創新。這不是忘恩負義，而是發展的必然。十五五規劃就像一張新時代的"藏寶圖"，它告訴我們，未來的寶藏不在房地產的土壤裡，而在科技的實驗室裡、在產業的車間裡、在創新的頭腦裡。那些能看懂藏寶圖、找準方向的人，就能挖到屬於自己的寶藏；那些還抱著舊地圖不放的人，只會在原地打轉。對於國家來說，這場轉型是實現高品質發展的必由之路，是突破科技封鎖的關鍵一戰；對於企業來說，這是從"賺快錢"到"賺硬錢"的轉變，是從"規模擴張"到"質量提升"的升級；對於普通人來說，這是從"靠資產增值"到"靠能力致富"的回歸，是實現個人價值的新機遇。時代的巨輪滾滾向前，從來不會因為任何人的留戀而停下腳步。房地產時代的落幕，不是悲傷的離別，而是為了更好的相遇——與科技相遇，與創新相遇，與更有質量的生活相遇。願我們都能在這場時代變局中，放下焦慮、找準方向，要麼在科技浪潮中劈波斬浪，要麼在民生領域深耕細作，要麼在自我成長中積蓄力量。畢竟，最好的時代從來不是過去，而是正在到來的未來。2025年即將過去，2026年充滿了更多希望，關注我！盡全力幫助你找到有確定性的方向、趨勢、研判。 (亞非商務中心)

今天我們聊聊房地產市場↓最新發佈的黨的二十屆四中全會公報，明確提出要“推動房地產高品質發展”。中指研究院分析，以新需求引領新供給，以新供給創造新需求，未來房地產住房需求與供給之間的良性互動或進一步顯現。從市場層面看，近期，多家規模房企宣佈債務重組取得“關鍵突破”。據中指研究院監測，今年三季度以來，包括佳兆業、碧桂園、龍光集團、遠洋集團、金科股份等在內的房企境內外債務重組捷報頻傳，行業債務風險出清處理程序明顯提速。同時，房企搶拍城市核心優質地塊，土地市場熱度也在升溫。多家房企化債加速推進融創中國無疑是此輪債務重組推進較快的大型房企。早在2023年1月，融創中國就完成了160億元境內債的展期。同年11月，其又通過“債轉股+發新票”的方式，完成百億美元境外債務重組。此後，受債權人提出清盤呈請等因素影響，融創中國不得不尋求二次債務重組。其中，境內債的二次重組已於今年1月完成。今年3月，融創中國宣佈對境外債進行二次重組，“尋求更加全面的境外債務綜合解決方案。”根據10月14日融創中國最新公告，該境外債重組計畫獲得了1469名債權人投票贊成，贊成票人數佔比達98.5%，對應債務金額支援率為94.5%。至此，融創中國境外債重組方案已贏得所需大多數計畫債權人批准。融創中國方面表示，鑑於本次表決結果超過75%金額門檻，已滿足法院批准的核心要求，方案隨之將迎來法院批准流程。公告明確，香港高等法院將於11月5日舉行聆訊，對其重組方案作出最終裁決。這意味著，融創中國距離重組方案徹底通關僅“一步之遙”。繼融創中國之後，旭輝控股集團於10月16日也披露了其境外債務重組方案的具體細節。具體內容包括：通過發行強制性可轉換債券用於債務大幅削減；大股東前期對其超5億港元借款同步轉股；推出為期10年的團隊股權激勵計畫，用於在重組完成後的經營復甦期穩定、激勵團隊。上述計畫將在10月31日召開的特別股東大會上尋求批准。目前，旭輝控股境內重組已完成投票，此次召開特別股東大會審議各項事宜，意味著其境外債務重組主要前置工作已實質啟動。此外，碧桂園於10月13日發佈公告稱，公司將於2025年11月5日召開兩類計畫債權人的會議，以審議及批准其擬議的債務安排計畫。為統一處理債務，公司還將同步進行現有港元可轉換債券的同意徵求，旨在將其管轄法律變更為香港法律並納入上述整體重組計畫。據克而瑞統計，當前境內外整體債務實現重組或接近成功的房企共3家，分別為融創中國、旭輝控股以及龍光集團。世茂集團、佳兆業等8家企業境外債重組成功，整體共計11家房企實現境內或境外部分的債務重組。此外，新華聯於今年6月完成重整，金科股份、協信遠創的重整方案經法院批准後已進入執行階段。中指研究院企業研究總監劉水分析，今年以來，房企債務重組加速是多種因素疊加的結果。在當前的市場形勢下，債權人對於債權回收的預期有所調整，相較於破產清算和資產持續貶值，更傾向於接受重組方案，以提高債務清償率。△近期，多家規模房企宣佈債務重組取得“關鍵突破”。（資料圖，圖片由攝圖網提供）“最困難的時候已經過去”值得關注的是，在這一輪化債浪潮中，多數房企化債的核心變化從緩解流動性壓力走向實質性負債規模調整，通過債轉股、現金要約、資產抵債等方式實現削債目的。融創中國在其發佈的境外債務二次重組方案中，針對總規模約95.5億美元的境外債務重組採用“全額債權轉股權”模式，成為首家將所有美元債券轉換為公司股本的房企。若最終順利實施，融創中國將基本實現境外債務清零。佳兆業則同樣是通過債務展期、債轉股、資產處置等方式，對原有債務結構進行系統性最佳化。重組成功後，新票據的票面利率介於5%—6.25%，較歷史債務的利率有所下降。債務平均展期5年，公司在2027年年底前無剛性還本壓力。據中指研究院監測，截至2025年8月，全國共有77家房企發生債務違約，行業已經歷了債務展期、債務重組、逆向混改、破產重整等一系列探索。其中，20家房企的債務重組方案獲批，化債總規模突破1.2兆元。此外，在本輪債務重組中，多家房企大股東通過不同方式提供實質性資金支援。比如，旭輝控股大股東林氏家族將超5億港元的股東借款同步轉股，並將其持有的約400萬美元現有票據全部轉換為強制性可轉換債券，將自身利益與公司未來深度繫結。世茂集團大股東許榮茂則將原借給上市公司的合計約80億港元貸款進行拆分，其中6億美元轉為新長期票據，其餘全部轉為強制可轉換債券。“最困難的時候已經過去了。”融創中國創始人、董事局主席孫宏斌曾表示，“儘管在支援性政策持續出台的大環境下，核心城市、核心地段將逐步走穩，但房地產市場整體恢復可能還需要一個過程和較長時間。”國家發展改革委宏觀經濟研究院院長黃漢權認為，應該說房地產確實是國民經濟一個非常重要的產業，它關聯的行業非常多，影響也是方方面面的。房地產近幾年處於一個調整的時期，從2021年高點調整到現在也有幾年的時間了，但我覺得我們的房地產還是有發展空間的。一是城鎮化率提高，二是改善型需求仍在。此外，“買漲不買跌的情況下導致一部分本來是正常的需求後延了，或者是被抑制。怎麼能夠通過政策的出台，使得正常的需求能夠被釋放出來，使房地產的供求還是回歸到它常態運行的區間。”城市核心優質地塊成為焦點值得一提的是，10月以來，除了新房和二手房市場進一步呈現回暖勢頭外，土地市場的熱度也在回升，尤其是熱點城市核心區域的優質地塊，成為房企聚焦的重點。近日，合肥新一輪土地交易順利完成，推出四宗地塊全部成交。成都出讓兩宗涉及住宅的用地，總成交金額為3.16億元。而在杭州，主城區濱江區的一個地塊，成為第四季度的土地首拍，前後共經過22輪競價才最終成交。而這幾個地塊，都屬於核心區域的優質地塊。“我覺得這個跟當下杭州政府在整個推地的特徵上面也是比較吻合的，儘可能通過這種核心的小規模的地塊去吸引房企拿地的信心。”中指研究院華東大區常務副總經理高院生表示。中指研究院的資料顯示，今年前9個月，全國排名前100的房企拿地總額為7278億元，同比增長36.7%，增幅較1至8月擴大8.7個百分點。同時，住宅用地出讓金排名最高的20個城市中，均為核心一線二線城市，其中杭州、北京、上海前三季度涉宅用地出讓金均超千億元。而除了公開市場拍地外，部分房企還通過收購形式獲取大規模土地，北京、上海、廈門等核心城市高總價地塊交易頻繁。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，從最近的市場動向來講，整個土地市場表現是積極的，一些核心的區域受到企業認可，這也為後續尤其是明年的一些“好房子”住宅項目相應的供應提供了比較好的基礎。中指研究院認為，近幾年居民住房需求發生重大變化，改善性住房需求明顯釋放，居民對住房的功能結構、物業服務質量、居住環境等均提出新的要求。同時，“好房子”建設不斷增加，在引導需求方面也發揮著重要作用，未來房地產住房需求與供給之間的良性互動或進一步顯現，“好房子”在推動房地產高品質發展中的作用有望強化。盤前大事國務院新聞辦公室定於10月28日上午10時舉行新聞發佈會，請商務部副部長盛秋平，上海市委常委、市委秘書長華源介紹第八屆中國國際進口博覽會籌備情況，並答記者問。2025金融科技大會將於10月28日至30日舉行。2025中國海洋經濟博覽會定於10月28日至10月30日在廣東深圳舉辦，10月29日至11月2日舉辦2025深圳國際海洋周。2025海博會以“數智深藍 共創未來”為主題。中國證監會主席吳清10月27日在2025金融街論壇年會上表示，將啟動實施深化創業板改革，設定更加契合新興領域和未來產業創新創業企業特徵的上市標準，為新產業、新業態、新技術企業提供更加精準、包容的金融服務。10月27日，商務部流通發展司負責人談2025年1—9月中國批發和零售業發展情況。今年以來，超7600萬名消費者購買12大類家電以舊換新產品超1.26億台，超8100萬名消費者購買手機等數位產品超8800萬件，全國8.7萬家銷售門店開展電動自行車以舊換新，累計換購新車超1200萬輛。10月27日，沃爾瑪中國宣佈，劉鵬已加入沃爾瑪中國並擔任山姆會員店業態總裁，直接向沃爾瑪中國總裁及首席執行官朱曉靜匯報，即日起生效。山姆會員店代理業態總裁Jane Ewing將於今年年底如期結束外派任期和代理職責後，返回沃爾瑪國際部。10月27日消息，宏勝飲料集團有限公司法定代表人祝麗丹已離職，辦公室已搬空。對此娃哈哈官方未回應。祝麗丹曾是娃哈哈的核心高管，在158家“娃哈哈系”“宏勝系”企業中擔任法定代表人或高管。 (中國商報)

據新華社消息，中國共產黨第二十屆中央委員會第四次全體會議，於2025年10月20日至23日在北京舉行。全會聽取和討論了習近平受中央政治局委託所作的工作報告，審議通過了《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》。全會提出了「十五五」時期經濟社會發展的主要目標：高品質發展取得顯著成效，科技自立自強水準大幅提高，進一步全面深化改革取得新突破，社會文明程度明顯提升，人民生活品質不斷提高，美麗中國建設取得新的重大進展，國家安全螢幕幕障更加鞏固。在此基礎上再奮鬥五年，到二〇三五年實現中國經濟實力、科技實力、國防實力、綜合國力和國際影響力大幅躍升，人均國內生產總值達到中等發達國家水平，人民生活更加幸福美好，基本實現社會主義現代化。房地產高品質發展目標明確值得注意的是，相較於十九屆五中全會公報中未明確提及房地產內容，本次公報將房地產相關表述放在了民生保障類股，提出「推動房地產高品質發展」。此舉一方面體現了中央對房地產行業的高度重視，另一方面，也表明房地產高品質發展既能滿足人民群眾日益增長的美好生活需要，也是經濟社會高品質發展的重要組成部分，更加明確了「十五五」時期房地產高品質發展目標。中信建投證券首席經濟學家黃文濤分析認為，政府將繼續多措並舉建構房地產發展新模式，並更加強調保障房建設和收儲問題。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，高品質發展必然要和住房發展目標對接，總體應該是「經濟合理、品質提升」。要圍繞這一目標有力推進系列工作，真正建立人民群眾滿意、產業提量提質的新發展模式。此前，住建部相關負責人曾表示，「十五五」期間，將繼續和相關部門密切配合，立足於城市內涵式發展和城市更新大場景，落實好建構房地產發展新模式的各項任務，推動形成供應體系健全、要素配置合理、監管制度規範、行業經營穩健的房地產發展新格局，促進房地產高品質發展。可預見，「十五五」時期，落實建構房地產發展新模式、大力推動「好房子」建設等相關內容可望出現在即將公佈的「十五五」規劃建議中。此外，都市更新作為城市高品質發展的重要抓手，也將會把這項工作擺在更突出的位置，進一步助力房地產高品質發展。促進供給和需求良性互動公報明確，堅持擴大內需這個策略基點。作為房地產行業，其發展要緊扣內需的戰略基點，從供給和需求兩方面做好工作。特別是公報中提出的「以新需求引領新供給，以新供給創造新需求「的邏輯和路徑。嚴躍進認為，房地產業發展進入成熟期，並進入存量發展時代，對於需求的把握，就要從過去十餘年的需求維度轉化到新需求維度。此類需求既包括剛改需求，也包括租購需求，在此過程中也會產生交易新模式、產品新模式等內容。整體上要掌握基本原則，即房地產市場需求已經從「有沒有「轉向「好不好」的新階段，同時要立足於當前特殊的社會經濟背景，真正挖掘市場需求潛力，並做大做優。而在「以新供給創造新需求」方面，在先前公佈的《住宅項目規範》中已經有了較大的體現。在嚴躍進看來，優質住房產品可以啟動更多的購屋需求，如地段好、得房率高、價格公道的高品質住宅項目。但也要看到，新供給既要強調品質提升，也要強調經濟合理。唯有經濟合理、符合人民群眾需求，才是真正的新供給，也才能真正創造新需求。未來，「好房子」建設在推動房地產高品質發展中的作用有望進一步強化。促進區域協調發展公報還強調，要“發揮重點區域增長極作用”，“要增強區域發展協調性，促進區域聯動發展”。目前，19個城市群承載著全國75%的人口，貢獻約85%的GDP。而五大核心城市群聚了全國超40%的人口，創造了超50%的GDP。從資料來看，區域優勢可謂明顯，而這些已成為拉動經濟社會發展的強大引擎。對此，嚴躍進建議，「十五五」時期要發揮好重點區域的成長極作用。從當前房地產市場發展來看，包括上海、杭州、成都等市場表現較好，也說明要重點發揮好人口匯入速度快、科技創新有活力的區域，讓此類區域的房地產業發展得更好，真正扮演新一輪房地產市場高品質發展的領頭羊角色。另一方面，要從區域均衡發展的視角最佳化系列工作。最典型的一項工作就是打破了傳統公積金使用地理限制，真正讓公積金資金在不同區域和不同群體之間流動。公積金資金的流動，是對區域就業、產業、住房等資源流動的支援，並促進了人口的跨區域流動，有助於促進區域的協調發展。整體來看，這是新時代以來黨中央制定的第三個五年規劃建議，也是全面建設社會主義現代化國家新征程上的第一個五年規劃建議。對於房地產行業而言，在明確了以高品質發展為目標後，未來將會有更詳細的工作部署。 （中房網）

中國共產黨第二十屆中央委員會第四次全體會議，於2025年10月20日至23日在北京舉行。全會聽取並討論了習近平受中央政治局委託所作的工作報告，審議通過了《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》。二十屆四中全會公報與房地產相關的主要內容如下：全會明確提出了「十五五」時期經濟社會發展的主要目標，提出高品質發展取得顯著成效，人民生活品質不斷提高等，均對房地產提出了更高要求。本次全會在“加大保障和改善民生力度，紮實推進全體人民共同富裕”中，明確提出要“推動房地產高品質發展”，相比於2020年10月十九屆五中全會公報未提及房地產內容，本次一方面體現了中央對房地產的高品質，另一方面，也表明房地產高品質發展是經濟社會明確發展的重要五十五目標”，進一步重視“五十五目標”。此前住建部強調建構房地產發展新模式是為了推動房地產高品質發展，房地產高品質發展歸根到底是要讓人民群眾住上“好房子”，由此可見，“十五五”時期，建構房地產發展新模式、“好房子”建設均將是房地產發展重點，相關內容也有望出現在即將公佈的「十五五」規劃建議中，除此之外，高品質開展城市更新已成為未來城市高品質發展的重要抓手，預計在「十五五」時期其也將成為助力房地產高品質發展的重點支撐。02. 以新需求引領新供給，以新供給創造新需求，未來房地產住宅需求與供給之間的良性互動或進一步顯現全會在「建立強大國內市場，加速建構新發展格局」中，進一步強調要「堅持擴大內需這個戰略基點」，房地產關聯產業眾多，未來在擴大內需戰略中依然佔據著重要地位。本次全會強調要“堅持惠民生和促消費、投資於物和投資於人緊密結合”，今年以來國家已經發佈了多項“投資於人”的政策舉措，包括發放育兒補貼、免除幼兒園大班保育教育費等，預計“十五五”時期將有更多“投資於人”政策落地，從人口端為房地產釋放潛力，同時，本次公報也提出“完善收入分配製度”，相較於“十四五”規劃中“最佳化收入分配結構”，或表明“十五五”時期針對居民收入增長的制度性建設有望取得更多突破，也有望進一步提高“人”的消費能力。全會提出“以新需求引領新供給，以新供給創造新需求”，近幾年居民住房需求發生重大變化，改善性住房需求明顯釋放，居民對住房的功能結構、物業服務質量、居住環境等均提出新的要求，與此同時，“好房子”建設不斷增加，在引導需求方面也發揮著重要作用，未來強化房地產需求進一步發展03. 堅決破除阻礙全國統一大市場建設卡點堵點，為房地產相關資源要素高效配置釋放空間全會提出“堅決破除阻礙全國統一大市場建設卡點堵點”，“堅決破除”充分體現了中央對全國統一大市場建設的態度，構建全國統一大市場對於中國經濟發展至關重要，預計未來涉及到的戶籍、土地、財稅、金融等方面的政策將進一步發展，堅決破除卡點堵點，在完善房地產04. 發揮重點區域成長極作用，城市群和都會圈的優勢可望在「十五五」時期進一步釋放全會提出要“優化區域經濟佈局，促進區域協調發展”，在促進區域協調發展中延續“十四五”規劃綱要提法，本次全會進一步強調要“發揮重點區域增長極作用”“要增強區域發展協調性，促進區域聯動發展”，目前，全國19個城市群承載著全國75%的人口，貢獻約85%的人口，貢獻約85%的GDP，成為拉動經濟社會發展和人民生活改善的強大引擎，而五大核心城市群集聚了全國超40%的人口，創造了超50%的GDP，區域優勢明顯；與此同時，今年8月《長春都市圈發展規劃》已獲國家發改委複函，成為全改國第18個國家級都會圈，城市群和都會圈的發展優勢可望在「十五五」時期進一步釋放，人口和資源集聚效應持續強化，優勢地區在產業轉型升級、經濟發展中仍將發揮重要引擎作用，這也將為區域房地產發展釋放動能。整體來看，二十屆四中全會高度評價了「十四五」時期中國發展取得的重大成就，從經濟發展、創新驅動、民生福祉等五大方面完成情況來看，「十四五」時期中國經濟社會主要指標中多數指標已經提前完成（見下表）。全會也明確指出「『十五五』時期中國發展環境面臨深刻複雜變化，中國發展處於戰略機會和風險挑戰並存、不確定難預料因素增多的時期」，高品質發展成為第一要務，提出要推動房地產高品質發展，體現了中央對房地產的重視，也為未來房地產錨定了高品質發展目標。在此目標下，加快構建房地產發展新模式、「好房子」建設、高品質開展城市更新等均有望出現在即將公佈的「十五五」規劃建議中，另外，存量商品房、存量閒置土地的高品質盤活和有效利用預計也將是房地產高品質發展的重要內容，接下來「十五五」規劃建議關於房地產預計將有更加詳細的工作部署。表：「十四五」時期經濟社會發展主要指標完成情形註：[ ]內為5年/4年累計數；*為2021-2024研究與試驗發展經費支出增加平均值；資料來源：公開資料整理（中指研究院）

“金九”已過，在止跌回穩的大背景下，二手房價仍處於調整中。麟評居住巨量資料研究院發佈的報告顯示，2025年9月100個重點城市二手住宅市場均價為13727元/平方米，環比下跌0.34%，同比下跌3.21%，環比跌幅較上月縮小0.07個百分點。前三季度，100個重點城市房價為13943元/㎡，較2024年下跌3.36%，較2024年6.18%的跌幅縮小2.81個百分點。截至9月，百城二手房價格環比連續下降31個月，同比連續下降33個月。今年以來，在一系列政策的推動下，二手房房價跌幅有所縮小，但下行趨勢未扭轉，市場情緒低迷。麟評居住巨量資料研究院認為，目前房價並沒有明顯的止跌跡象，房價仍在調整中，何時見底需要結合經濟環境、房地產政策、市場供需、購房心態等多重因素共同判斷。一線城市跌幅居首分等級城市來看，9月各線城市二手房價同環比仍處於下行態勢，其中一線城市跌幅居首。報告顯示，9月一線城市市場均價為53699元/平方米，環比下跌0.53%，同比下跌3.38%。二線城市市場均價為16304元/平方米，環比下跌0.36%，同比下跌3.07%。三四線城市市場均價為8761元/平方米，環同比分別下跌0.23%、3.35%。具體來看，一線城市中除深圳一絲微漲外，北京（-0.63%）、上海（-1.04%）和廣州（-0.74%）均下跌。儘管8月份北京和上海限購政策放鬆，成交量有所回升，但價格仍未走穩。特別是北京，年內房價下降明顯，截止9月份，北京房價較去年同期下降10.4%，位居一線城市首位。二線城市表現好於一線城市，其環比跌幅近3個月小於一線城市。其中，東北城市瀋陽、大連、哈爾濱9月房價上升；泉州、寧波、杭州、廈門等東南沿海城市跌幅靠前，泉州年內房價降幅較大，同比跌幅多達14.31%。三四線城市今年房價環比跌幅維持在3%左右，同比跌幅略大於二線城市。此外，由於三四線城市均價與一線城市房價相差較大，投資屬性較弱，短期仍有較大的去化壓力。TOP10城市總體降幅大於漲幅具體到城市，9月二手房均價下降城市多於上漲城市。報告顯示，環比漲幅前10城市，漲幅普遍在0.17%-2.04%之間，以二線及三四線城市為主。其中，瀋陽（2.04%）、大連（1.40%）和淮安（1.14%）位居漲幅前三位。從環比跌幅前10城市來看，跌幅維持在1.19%-2.02%之間，繼續維持跌幅大於漲幅的局面。其中，溫州跌幅最大，為2.02%，其次為淄博、合肥和佛山，房價環比跌幅均超過1.8%。 (中房網)

關注上海樓市的朋友圈昨天一定被一則訊息刷屏了沒錯，就是那份被業界稱為「重大調整」的上海住宅新規其實昨天我們有出過一篇文章《上海住宅新規調整，背後的野心可大了》，今天就新規更詳細的內容再和大家聊一聊一石激起千層浪我們先來整體瀏覽一下有那些修改細節其中最不能忽視的就是關於「限高鬆綁」和「陽檯面積半計容上限放開」的兩大關鍵調整，幾乎直接為下一代住宅產品的創新鋪好了紅毯這意味著什麼？我們對比一下之前的規定就一目瞭然——以前是“能省則省”，未來可能是“能放則放”而這一切細節都落到真實的產品上，絕對不是數位遊戲它意味著更開闊的居住視野、更多樣化的空間可能，甚至是對生活方式的重新定義開發商的設計圖紙，恐怕真的要迎來一輪「超大迭代」了所以千萬別小看這幾條看似技術性的調整，它背後撬動的，是整個產業對「好房子」的想像空間看懂這些細節，你大概就會明白，為什麼這次的新規，份量遠比想像中更重新規內容不少，但別慌，我們依照對未來產品的影響分類來看看新規細節，你會更清楚地理解這次的改變01. 建築限高放鬆將會極大驅動公區重塑、提高附加價值原先的上海建築限高是非常嚴格的，根本不存在拿地之後還能突破限高做設計的狀況這次新規對建築高度的放寬，堪稱是一步到位的“鬆綁”具體來看，建築高度上限可以突破地塊限高要求，而且不少：50米以下的建築可拔高7米，50米以上的最多能增加11米什麼概念，多了兩層空間這部分新增高度分配給最多30%的大樓相當於一個社區裡，若有十棟大樓，那麼其中就有三棟可能憑空多出近兩層的空間這絕不是數位遊戲，它直接為高端住宅的「空間革命」鋪平了道路最立竿見影的，將是架空層與公共區域的全面升級：以往單薄的功能性空間，將被垂直、立體、功能復合的「泛會所」所取代不要小看這個變化原先就算加上下沉會所，也頂多就是兩層公共空間的體驗現在加上大約6公尺的下沉庭院，站在下沉庭院裡，你將會感受到通高17m的公共空間，感官體驗基本上和一般商場中庭一樣參考杭州的計畫（現已實施10m抬高政策），立體的景觀氛圍是現在的產品根本無法比擬的來感受一下杭州華潤置地內部多層景觀的那種豐富感杭州華潤置地專案景觀示意圖同時，這多出的7-11公尺層高，結合新規首層車庫不計容的規定意味著開發商能夠從容打造兩層通高、明亮通透的“陽光車庫”徹底告別傳統地下空間的壓抑，讓歸家動線從一開始就充滿儀式感02. 增加附加價值的同時，開發成本將進一步降低新規中有這麼一條要知道以前被鼓勵在首層做的，不計容的還只是公共走廊、休閒設施等等現在多加了一個車庫車庫不計容，車庫以上的公共架空層依舊不計容，這就是一個雙層不計容政策優惠可以預見，多層架空公共空間幾乎成為未來開發商的必選項我做了一個簡單的剖面圖，讓大家直覺地感受一下新規對產品的影響在上層可售住宅面積不變的情況下，底層架空的變化：首層作為車庫不計容首先是給了開發商一個選擇：如果首層都做泛會所，造成了功能重複，那現在可以做車庫了疊加的限高可突破更是完善了垂直體系，進一步減少了土方開挖量要知道，地下開發建設的成本高於地面開發很多也就是說，依照新規整體做首層車庫後，開發商的成本將降低不少何況，地下車庫本來就是一個開發成本高，但銷售利潤較低的環節當然，地上車庫的普及顯然也會帶來停車體驗的最佳化同時，洪水、颱風等天災導致的泡水車的情況也會減少這項規定其實疊加突破限高還能最大化利多首層住戶現在的住宅首層享用的是之前三層的視野和採光通風條件噪音干擾減輕、行人來往造成的隱私問題也一併解決03. 陽台計容方式的放寬必將推動戶型設計創新好，接下來我們再說室內，也是這次新規最引人注目的一條：陽檯面積限制放寬此番陽台計容規則的最大突破，在於實質上取消了過去那個「不超過8平方公尺才半計容」的緊箍咒80㎡以下的小戶型保留了8㎡陽檯面積內計容一半的要求；160㎡以上的則按最大16㎡計容一半的要求；中間面積的則按10%比例計算同時，針對沿公共綠地、廣場河流、風貌街道等景觀優勢區域，還有額外的陽檯面積獎勵：一個面積不超過3㎡，進深不超過0.75m的景觀陽台不說能做什麼特別的空間，搬把椅子坐在這裡，吹吹風看看景是沒有問題的總的來說，陽檯面積相較之前算是有了很大的提升雖然針對普通住宅的陽台還保留了1.8米的進深控制但最關鍵的是，如今連封閉陽台也欣然被納入半計容的範疇這意味著什麼？意味著開發商完全可以提前為你做好封閉陽台，而這塊面積在計算容積率時依然只算一半這幾乎等於名正言順地為室內空間白送4到8平方米若以上海均價每平6萬元粗略估算，購屋者相當於立省了24萬至48萬的真金白銀，這份「見面禮」夠有份量這項規則鬆綁，將直接轉化為產品迭代的強勁動力開發商會更有意願打造多陽台戶型，並透過提前封閉的方式，大幅提升實際得房率和市場競爭力更值得期待的是，工作陽台可望回歸這對於緊湊型戶型來說，絕對是實用性上一次肉眼可見的飛躍，洗衣晾曬、收納儲物從此有了體面的歸宿而上海特意守住1.8米進深這條線也許有人會說這個規則有點曖昧，不夠強勁但回顧上海每一輪的小步穩定提升改變帶來的長久穩定，我更願稱之為一種彈性安全墊避免了盲目擴張做超大進深陽台大幅降低內部空間採光的次生災害04. 新房子正式進入卷顏值時代這項關於「飾面層」的規則調整，看似簡短，卻可能對未來上海住宅的「顏值」產生最直接的革命性影響新規明確，在「多測合一」的規範下，建築飾面層的厚度將不再被計入容積率這一細微至極的改動，實則是對住宅立面設計的徹底“鬆動”過去，開發商為了儘可能爭取室內面積，往往在外部材料的選擇上捉襟見肘，因為每厚一分的石材或鋁板，都意味著可售面積的損失如今，這條限制消失了，設計師終於可以放開手腳，去大膽運用更富質感的厚重石材、現代感十足的金屬鋁板這不僅僅是色調的變化，更是讓建築立面從“二維的平面塗裝”邁向“三維的立體塑造”，建築的肌理、層次與光影效果都將迎來全方位的升級其帶來的影響是雙重的：對城市而言，我們有望告別千篇一律的「塗料盒子」社區，城市介面質感會有跨越式提升昨天發佈的新政快訊下也有人如此提到，飾面算容積率的時代終於結束了，這一新政也算是眾望所歸對開發商而言，這相當於開闢了一個全新的產品力競技場，他們可以放心大膽地透過極具辨識度的立面創新，來打造專案的品牌形象和市場競爭力而不必再為那幾公分的厚度而斤斤計較05. 兼顧後期維護施工，推動住宅全周期的安全質量新規中有這麼一條，雖然不涉及業主使用面積，但依舊會對整個住宅開發邏輯上有最根本的影響極大提升人性化設計建造的立場我們之前的一篇文章下有一個高贊評論也是給很多人留下了深刻的影響：很多安裝空調外機的工人屬於是冒著生命危險在做，現在的產品根本沒有考慮後期空調裝置的安裝這樣的產品背後其實也是政策規定沒有跟上，現在房屋對室外空調裝置的高需求之前的建築規範裡對裡面冷氣裝置的要求是這樣的：只能有0.6m進深的室外隔板才能不算進建築面積和容積率，就這個寬度，除了裝置真的連一隻腳都容不下這條關於裝置平台的新規，可以說是真正體現了「以人為本」的設計思維它將空調室外機座板的面積許可放寬至2.5米，並且明確提出給施工人員從容安裝、檢修留出空間這項改變的背後，是對現實痛點的精準回應而更重要的是，這是對房子全周期安全保障的一種支援畢竟，誰能保證自己家的裝置一輩子不壞呢當然，這2.5㎡不能圍合的裝置空間也會為立面設計帶來新的挑戰06. 十二個「鼓勵」暗示著是下一輪產品迭代趨勢細讀這份新規，有一個字反覆出現了整整十二次——“鼓勵”要是你之前也在關注以往政策中的鼓勵在今天在各種項目中的落地情況你就會發現，這裡的“鼓勵”更像是一份寫給未來住宅的“倡議書”或“設計指引”總結下來，這十二個鼓勵有以下幾個方向：鼓勵項目與城市介面和諧共融，不管是豐富的天際線還是豐富的沿街商業鼓勵在戶型、立面上大膽創新，所以才有陽檯面積放寬，鼓勵靈活多變的戶型設計鼓勵營造更豐富的社區互動空間，所以才會用架空層計容規則放寬去激勵開放商多做公共性質的架空層鼓勵綠色、智慧技術的廣泛應用，所以在第五里面鏤空面積不超過50%的情況下不算建築高度，大面積光電設定會更容易鼓勵老舊小區自治和環境最佳化，所以之後大機率會看到更多“美麗家園工程”和原拆原建計畫這連續十多次的“鼓勵”，清晰地勾勒出主管部門所期望的產品進化方向它不再僅僅規定“不能做什麼”，而是積極地引導開發商“可以去做什麼”07坦白說，當下的住宅產品在原有框架內早已「卷」到了極致，比拚的更多是細節的微操而這次新規的真正意義，在於重新劃出了一片產品創新與研發的“新賽場”規則鬆綁所釋放的空間，無疑將給各大房企更多的創新空間接下來市場的真正看點，就在於各家房企如何理解並回應這些倡議，將文字上的「鼓勵」轉化為實實在在的產品力誰能在這些維度上率先實現突破，誰就很可能在下一輪的住宅產品競爭中佔據先機然而，當我們將目光從產品藍圖轉向整個樓市一些深層的格局變化必須提前關注：首先，本就割裂的二手房與新房之間的產品代差將被急劇拉大老破小想要去存量更是難上加難其次，新規前已定型或正在銷售的新房項目，其產品力將與「下一代新房」產生斷檔式的差距這很可能導致一個直接後果：越來越多的購屋者會選擇「再等等吧」，期待更好的產品出現這種普遍的觀望心態，將讓那些受舊規限制的現有新房去化變得更加艱難最後，新房子或許憑藉著這次產品力的史詩級迭代，能否成功拉動價格預期讓新房價不斷上漲，進而促使部分人願意放棄觀望，盡快入場買房這既是擺在所有開發商面前的大考題，也將決定未來幾年上海樓市的熱度與走向 （真叫盧俊）