據多方權威消息及媒體廣泛報導，在2026年1月1日，將有一部分存量房利率迎來下調。近期，這一話題熱度頗高，不僅各大媒體競相報導，眾多粉絲朋友也紛紛前來詢問相關情況。需要明確的是，此次並非所有存量房貸利率都會同步下調，僅有一部分會受到影響。這主要是因為此前已有部分房貸利率進行過調整，而此次調整所涉及的存量房利率，是此前已確定調整但尚未到執行時間的部分。首先來看公積金利率方面。目前，仍有相當一部分存量房的公積金利率維持在2.85%的水平，尚未調整至2.6%。這背後的原因是，在今年5月7日，公積金利率雖已下調0.25個百分點，由2.85%降至2.6%，但這一優惠政策僅適用於新增的公積金貸款。對於存量公積金貸款而言，其利率調整需等到2026年1月1日方可正式執行新的公積金貸款利率標準。因此，隨著元旦的臨近，存量房公積金利率將迎來一次整體性的25個基點下調，即從2.85%降至2.6%。那麼，這樣的調整能夠為購房者節省多少開支呢？以貸款120萬、期限30年、採用等額本息還款方式的首套房為例，購房者總共可節省利息57100元。再來看商業貸款利率方面。同樣有一部分存量商業貸款利率將在2026年1月1日迎來下調。這源於今年5月份LPR（貸款市場報價利率）下調了10個基點。對於那些貸款定價日設定為每年1月1日，且選擇了一年調整一次利率的購房者而言，他們的存量房利率也將在1月1日相應下調10個基點。不過，據我估算，這部分受影響的存量房數量相對較少。在此，我也想提醒廣大購房者，在選擇貸款定價日時，應充分考慮自身實際情況和需求。若條件允許，建議選擇一季度調整一次利率；若較為保守，也可選擇半年調整一次。相比之下，選擇一年調整一次利率的方式，等待時間過長，可能會錯失一些利率下調帶來的優惠。儘管2025年LPR已下調10個基點，但從長遠來看，房貸利率仍有進一步下調的趨勢。以上便是當前備受關注的1月1日存量房利率下調問題的詳細解讀。需要再次強調的是，此次調整僅涉及部分存量房利率，並非全部。接下來，我們不妨再深入探討一下其他相關問題。在審視2026年貸款市場報價利率（LPR）的潛在變動趨勢時，眾多市場觀察者與分析人士普遍持樂觀態度，尤其聚焦於該年度第一季度房貸利率可能再次下調的預期，筆者亦持此觀點。具體而言，2026年初LPR下調的可能性顯著增大，這一判斷主要基於兩大考量因素。其一，回顧2025年，LPR的調整幅度相對微小，這一策略性安排實際上為後續政策調整預留了充裕的空間與靈活性。其二，自2025年第四季度以來，房地產市場表現不盡如人意，市場情緒低迷，甚至可形容為處於較為嚴峻的境地。據權威資料，2025年11月，房地產開發景氣指數已滑落至91.9，創下近一年來的最低點，這一資料直觀反映了房地產行業正處於深度調整階段，行業基本面持續承壓。在此背景下，高層對於2026年房地產市場的政策導向明確指向穩定市場，旨在通過一系列措施促進房地產市場的平穩健康發展。而LPR作為貨幣政策的重要工具之一，其下調無疑將為房地產市場提供必要的支援與助力。然而，值得注意的是，鑑於2026年貨幣政策整體定調趨於穩健，相較於2025年將更加注重平衡與審慎，因此LPR的下調幅度預計將較為有限。全年範圍內，LPR下調20至30個基點或可視為較為理想的預期，而當前市場普遍預測的下調幅度則在10至20個基點之間。在此情境下，預計明年或將有更多購房者考慮提前償還房貸，此現象雖非本文討論重點，但確為值得關注的市場動態之一。對於個體而言，是否選擇提前還款應基於個人財務狀況與理財能力綜合考量。鑑於部分人群缺乏有效的理財手段，其資金收益率難以超越房貸利率水平，因此，對於這部分人群而言，將閒置資金用於提前償還房貸，或許不失為一種更為理性的選擇，相較於將資金存入銀行獲取較低收益而言。 (房地產那些事兒)

財政部網站發佈公告，個人（不含個體工商戶中的一般納稅人，下同）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。公告自2026年1月1日起施行。來看上觀新聞的報導↓財政部網站發佈公告關於個人銷售住房增值稅政策的公告財政部 稅務總局公告2025年第17號現將個人銷售住房增值稅政策公告如下：個人（不含個體工商戶中的一般納稅人，下同）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。本公告自2026年1月1日起施行。《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號)附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第五條第一款同步停止執行。2026年1月1日前，個人銷售住房涉及的增值稅尚未申報繳納的，符合本公告規定的可按本公告執行。特此公告。 (上海發佈)

就在剛剛，中國財政部、稅務總局發佈了樓市新利多：降增值稅！公告原文是：個人（不含個體工商戶中的一般納稅人）將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。本公告自2026年1月1日起施行。新政最大的變化是“將購買不足2年的住房對外銷售”，目前執行的是5%增值稅率（日常口語中常將增值稅與附加稅費合併稱為 “5.3% 稅率”，但二者性質不同），從明年1月1日開始降低到3%。至於“個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的”，目前已經免徵增值稅，未來繼續免徵。全國二手房每年成交金額大概在7.8兆元左右，按照均價1.2萬元、套均90平方米推算，每年成交大約在720萬套左右。此前，由於未滿2年二手房稅費較高，大家賣房、換房的時候，往往要等2年期滿才交易。此次新政的出台，對二手房交易構成利多，交易成本將下降。但短期看，掛盤量可能上漲，對二手房成交價構成短期壓力。但從中長期看，對樓市整體是利多。尤其是對於新房市場，會有更多業主賣掉原來品質差的房子，置換新規下的好房子，第四代住宅。不過話說回來，3%的稅率也不低。估計賣房者還是傾向於等稅率繼續下降，或滿兩年後免稅交易。隨著中央經濟工作會議結束、十五五即將開局，最近樓市利多明顯增多。北京率先出手，放鬆了限購門檻；今天，又宣佈了增值稅新政。估計上海、深圳很快也會有樓市新政公佈。今天還發佈了促消費的大招：國家發改委、財政部公佈了2026年的大規模裝置更新和消費品以舊換新政策。在汽車消費方面：個人消費者報廢登記在本人名下的乘用車，並購買納入“目錄”的新能源乘用車或2.0升及以下排量燃油乘用車的，給予汽車報廢更新補貼支援，購買新能源乘用車補貼車價的12%（最高不超過2萬元）、購買2.0升及以下排量燃油乘用車補貼車價的10%（最高不超過1.5萬元）。個人消費者轉讓登記在本人名下的乘用車，並購買納入“目錄”的新能源乘用車或2.0升及以下排量燃油乘用車的，給予汽車置換更新補貼支援，購買新能源乘用車補貼車價的8%（最高不超過1.5萬元）、購買2.0升及以下排量燃油乘用車補貼車價的6%（最高不超過1.3萬元）。個人消費者購買冰箱、洗衣機、電視、空調、電腦、熱水器等6類家電中1級能效或水效標準的產品，按產品銷售價格的15%給予補貼，每位消費者每類產品可補貼1件，每件補貼不超過1500元。估計明天房地產、大消費等類股股票會有反應。 (劉曉博說財經)

此前，因擔憂被視為唱衰市場，故在相關論述中有所保留，然而實際情況卻不容忽視。過往，我們曾預測房地產市場波動的影響範圍大致會波及強二線城市，但近三年的市場走勢表明，超一線城市的調整幅度遠超預期，其深度與廣度均超出了此前的預判。自2020年末起，在與讀者交流房地產市場動態時，我基於市場分析，建議他們處理冗餘房產，持有現金，並定期投資實物黃金。不少讀者採納了這一建議，並付諸實踐，從目前的情況來看，他們的財務狀況相對穩健。當前市場的真實狀況如何呢？大體上，這與王石在接受採訪時所提及的兩個方面不謀而合。個人認為，我們此前可能低估了房地產行業對中國經濟穩定的支撐作用。房價的下跌，實際上等同於中國民眾多年積累的財富大幅縮水。僅房地產一項，就對中國消費和投資產生了顯著的拖累效應。要知道，消費的提振並非單純依靠政策刺激，當民眾手頭寬裕時，消費自然會水到渠成。根據個人對市場的深入研判，至少在一線城市——北京、上海、廣州、深圳，若無重大不可預見事件（如黑天鵝或灰犀牛事件）發生，預計到2026年，房地產市場將趨於走穩並止跌。以北京為例，我談談我所觀察到的房地產現狀：1. 限購政策調整：北京此次放鬆限購政策，實際效果有限，但其象徵意義重大，為未來的政策調整打開了空間。可以預見，未來北京房地產市場將有更多針對限購政策的放鬆措施出台。然而，在經濟形勢全面好轉之前，完全放開限購的可能性不大。北京的房地產政策，更多體現的是更高層級的戰略考量，而非北京市自身的決策。因為一旦北京放開限購，不僅可能對其他二線城市房地產市場造成衝擊，還容易引發市場炒作。在北方地區，能夠支撐房地產價格的，唯有北京。北京房地產市場的開放，不僅對北方地區，甚至對全國都將產生深遠影響。更何況，北京未來的定位，是對標國際大都市，如華盛頓，在中美博弈的大背景下，北京可能面向全球市場。因此，北京在房地產政策上的謹慎態度，是必然且合理的，其考慮的是長遠利益和不可控因素。2.市場趨勢：房地產市場將趨於止跌回穩，並緩慢回升，但暴漲的情況將不再出現。市場將呈現分化態勢，而非全面上漲或下跌。未來，我們無法再籠統地談論房價走勢。即便是在北京，不同區域、不同樓盤之間的差異也將愈發顯著。豪宅、改善型住房和剛需住房，各自的市場表現將大相逕庭。不同命運的房產軌跡3. 區位變遷的軌跡分析從近期兩次針對城市“五環”區域的調整策略來看，房產區位呈現出由外至內、逐步最佳化的明顯趨勢——即從五環外圍區域逐步向五環、三環乃至ZW核心區聚焦。這一變化不僅對應出城市規劃的穩步推進，也預示著不同區位房產將面臨截然不同的發展前景。4. 老舊房產的價值評估對於位於核心地段的老舊住宅，筆者並不認同部分專家提出的“價值歸零、應立即拋售”的觀點。在限購政策持續、購房需求受限的背景下，加上未來社會不婚不育趨勢的加劇，核心區域的小戶型住宅，憑藉其潛在的拆遷重建價值，仍不失為一種穩健的投資選擇。然而，對於非核心區域的老舊房產，則建議儘早進行資產置換，以獲取更為優質的居住資源。5. 學區房的未來展望儘管未來人口結構可能發生變化，但優質教育資源的稀缺性將長期存在。因此，學區房作為教育與圈層資源交匯的特殊產物，其市場價值不會輕易消失。若學區房真的退出歷史舞台，那麼“孟母三遷”的典故也將失去其現實意義。6. 第四代住宅的展望關於第四代住宅，筆者認為其真正意義上的普及尚需時日，目前更多仍停留在概念層面。近期，尤其是來自一線城市的提問者，紛紛諮詢是否應拋售房產、持有現金，以應對房價可能繼續下跌的擔憂。對此，筆者認為，除部分區位不佳、品質低劣的房產需及時處理外，對於那些區位尚可、已大幅下跌（甚至腰斬）的房產，當前拋售實非明智之舉。若真有出售打算，那也應在四年前市場高位時操作。當前的最佳策略，或是置換為更優質的房產，或是保持現狀不動。在“房住不炒”的政策導向下，投資者應避免盲目購房（豪宅、四合院等特殊資產除外）。對於剛需及改善型購房者而言，現在或許是開始看房的好時機，但務必遵循“先賣後買”的原則，並嚴格控制債務比例。畢竟，沒有那種資產能夠永遠上漲或永遠下跌。以日韓為例，儘管人口結構出現下滑，但房價依然保持高位運行。在當前美元加息、政治因素導致資本撤離的複雜背景下，中國房地產市場的調整雖仍將持續，但一線城市的調整已基本到位。回顧過去幾年的市場變化，不難發現，若普通人能提升對世界的認知，借鑑華爾街投行的投資策略——在繁榮時期保留充足現金，在蕭條時期抄底優質資產，那麼人生中只需把握一兩次這樣的機遇，便足以實現財富的穩健增長。僅憑藉特定的契機或條件，便足以對個人命運產生顯著的改變效應。房產，作為極為關鍵的人民幣資產類別，在未來的市場格局中，勢必將面臨新一輪的價值重估與定價調整。在此情境之下，公眾無需陷入無謂的恐慌情緒之中，切勿盲目跟從大眾的普遍行為模式，而應秉持堅定的信心，並具備獨立分析、審慎判斷的能力。 (房地產那些事兒)

北京樓市迎來年末重磅調整。012025年12月24日，北京市住建委等四部門聯合印發《關於進一步最佳化調整本市房地產相關政策的通知》，自即日起施行。新政核心內容包括：非京籍家庭購買五環內住房，連續社保或個稅繳納年限從“3年”調減“2年”；購買五環外住房，年限則從“2年”調減為“1年”。多子女家庭在五環內購買住房可再增加一套。商業性住房貸款利率將不再區分首套住房和二套住房；公積金貸款二套房最低首付比例由30%改為25%。北京此次政策調整併非孤立事件。2025年8月8日，北京已出台過一輪最佳化政策（京建發〔2025〕360號），當時主要調整了普通住房標準和個人住房貸款政策。與8月政策相比，本次調整的核心差異在於：進一步降低非京籍購房門檻，五環外社保年限從2年降至1年；首次明確支援多子女家庭，允許二孩及以上家庭在五環內多購1套住房。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，此次北京出台的房地產政策，進一步響應了中央經濟工作會議精神，充分發揮了地方在房地產政策方面的調整最佳化作用。02實際上，上海在限購政策最佳化方面已走在前列。2025年8月25日，上海出台“滬六條”政策，包括調減住房限購、最佳化住房公積金政策等。實施三個月以來，政策初步顯現成效，尤其是限購政策的調整，允許符合條件的家庭在外環外購房不再限制套數。根據2025年上海房產政策，外環外地區對上海戶籍家庭和非戶籍家庭的購房限制已大幅放寬，購房套數基本不受限制。而在外環內，對於上海戶籍家庭的限購為2套，非滬籍家庭需滿足3年社保要求，限購1套。針對多子女家庭，上海政策同樣給予支援：外環內可在原限購基礎上多購1套。這與北京新政中的多子女家庭支援措施高度相似。寫在最後：北京新政中，五環外社保年限降至1年，已與上海外環外標準看齊。而上海外環內3年的門檻，相比北京五環內的2年，顯得更為嚴格。隨著北京“靴子落地”，上海是否會進一步最佳化調整，降低外環內社保要求，成為市場關注焦點。我們，拭目以待。 (上海樓市情報)

中國房地產行業具備高度的關聯性，其影響範圍廣泛，因此在社會各界中備受矚目。近日，中央財經委員會辦公室的相關負責同志接受了媒體的採訪，就當前房地產市場的形勢以及中央經濟工作會議關於房地產的部署安排進行了深入剖析與解讀。該負責人在訪談中透露，自今年年初以來，中國新房與二手房的交易總量總體保持穩定態勢，其中二手房交易量佔比顯著提升，已攀升至45%的水平，同時，房價的降幅也在持續縮小。從剛性住房需求、改善性住房需求等多個維度審視，中國房地產行業實現高品質發展仍具備廣闊的空間與潛力。該負責人進一步明確指出，為了推動房地產行業的持續健康發展，下一步將重點聚焦於三個方面的工作：一是從供需兩側同時發力，以穩定房地產市場；二是積極促進房地產企業的轉型升級；三是加速建構房地產行業發展的新模式。房地產行業高品質發展前景可期近日，國家統計局發佈的資料顯示，今年1至11月期間，全國新建商品房的銷售面積達到了78702萬平方米，同比下降了7.8%；而新建商品房的銷售額則為75130億元，同比下降了11.1%，不過，與1至10月的資料相比，降幅均有所縮小。此外，根據克而瑞提供的資料，11月份，重點城市的新房成交情況持續保持穩定，其中廣州、西安、合肥、惠州、徐州、珠海等城市的新房成交環比均實現了不同程度的增長。在價格方面，11月份，70個大中城市的商品住宅銷售價格環比總體呈現下降趨勢，但值得注意的是，新房價格上漲的城市數量相較於10月份有所增加，具體包括上海、瀋陽、南京、合肥、重慶、貴陽、揚州以及襄陽這8個城市，其新房價格環比出現了上漲。回顧今年的房地產銷售市場，該負責人總結道，自年初以來，中國新房與二手房的交易總量基本保持穩定，房價降幅持續縮小，同時區域市場走勢出現了分化，各城市之間的房價漲跌情況不盡相同。從開發投資的角度來看，今年1至11月，全國房地產開發投資總額達到了78591億元，同比下降了15.9%。針對這一資料，該負責人分析指出，房地產開發投資的持續下降，是各地消化庫存、嚴格控制新增供應量的結果，同時也是房地產企業應對當前市場形勢所做出的理性選擇。對於這一現象，我們應當進行客觀分析，並正確看待。住房和城鄉建設部部長倪虹於《人民日報》發表文章稱，自黨的十八大召開以來，中國房地產市場經歷了迅猛的發展態勢，居民的住房條件得到了顯著提升。當前，城鎮居民人均住房建築面積已突破40平方米大關，戶均住房套數也超過了1.1套。倪虹部長進一步指出，現階段，居民的住房需求總體上已從基本的“有無”問題，轉向了對住房品質的更高追求。同時，受老齡化、少子化趨勢以及區域人口增減分化的影響，加上人們生產生活方式的不斷演變，住房需求正日益呈現出個性化和多樣化的特徵。展望未來，相關負責人認為，中國房地產行業的高品質發展仍具備廣闊的空間，並從以下三個維度進行了深入剖析。從剛性需求層面分析，截至2024年，中國常住人口城鎮化率已達67%，然而戶籍人口城鎮化率卻尚未達到50%。這一差距意味著，新落戶的農民工群體以及新畢業的大學生等“新市民”群體，其剛性住房需求仍有待進一步釋放和滿足。從改善性需求角度考量，儘管中國城鎮住房總量已頗為可觀，但住房的區位分佈和持有結構卻存在不均衡現象。這導致相當一部分城鎮居民對現有住房的滿意度不盡如人意，從而產生了“以舊換新”“以小換大”等改善性住房需求。該負責人表示：“據不少城市反饋，群眾賣舊房換新房的意願日益增強。今年二手房交易佔比已從2021年的28%攀升至45%，這充分說明改善性住房需求的市場潛力依然巨大，‘好房子’總體上並不愁銷路。”此外，從眾多發達國家的房地產業發展軌跡來看，即便城鎮化處理程序進入穩定期後，每年仍會產生相當數量的住房需求。房地產業增加值在GDP中的佔比也始終維持在一定水平。“我們在城市更新領域，尤其是危舊房和城中村的改造方面，仍有許多工作亟待完成。滿足城鎮居民剛性和改善性住房需求的任務依然繁重，因此，房地產行業的高品質發展前景依然十分可觀。”該負責人進一步闡述道。為穩定房地產市場，將從供需兩端協同發力中央經濟工作會議對穩定房地產市場、加速建構房地產發展新模式作出了明確部署。會議著重強調，要著力穩定房地產市場，並根據不同城市的實際情況，靈活採取控增量、去庫存等策略。最佳化房地產供給結構，積極鼓勵對存量商品房進行收購，並重點將其用於保障性住房等合理用途。同時，深化住房公積金制度層面的改革舉措，有序推進高品質“好房子”的建設處理程序，加快建構房地產行業全新的發展模式。針對上述舉措，相關負責人明確指出，接下來將著重從三個方面推進工作：從供需兩端協同發力以穩定房地產市場、積極助力房地產企業實現轉型發展、加速建構房地產行業新的發展模式。在接下來的房地產工作中，“著力穩定房地產市場”被置於首要位置。該負責人進一步明確，在供給端，要嚴格把控新增供應量，充分盤活現有的存量資源。鼓勵通過收購存量商品房的方式，將其用於保障性住房等符合政策導向的合理用途，以此加快庫存的消化速度。與此同時，有序推進高品質“好房子”的建設工作。在需求端，需採取更多具有針對性的政策措施，充分激發居民的剛性住房需求以及改善性住房需求。東方金誠研發部分析師唐曉琳在接受21世紀經濟報導記者採訪時表示，在供給端實施嚴控增量、盤活存量的策略，旨在通過合理控制房地產供給規模，避免庫存壓力進一步增大，推動地方政府加快去庫存的節奏，進而改善房地產市場的供需關係。此外，近年來，在政策引導與市場倒逼的雙重影響下，新開發的房地產項目在得房率、戶型設計以及建築質量等方面均取得了顯著提升，有力地推動了供給端在質量和數量兩個維度上的同步改善。在需求端方面，東方金誠首席宏觀分析師王青向21世紀經濟報導記者表示，接下來可根據不同城市的實際情況，繼續放鬆限購政策。同時，還有可能通過針對居民房貸實施定向降息、提供財政補貼等方式，進一步加大對居民購房的支援力度。此外，在房地產交易環節實施力度較大的稅費減免政策也值得期待，這些領域均具備充足的政策操作空間。上述中央財辦負責人還著重強調了推動房地產企業轉型發展的重要性。該負責人明確提出，要支援房地產企業加快從以新房銷售為主的傳統模式，向更多地持有物業、提供高品質多樣化居住服務的模式轉型。同時，要進一步發揮“保交房”白名單制度的作用，切實滿足房地產企業的合理融資需求。當前房地產“白名單”項目的貸款額度已超過7兆元，相較於上年末增加了2兆元。接下來，需積極引導商業銀行進一步加大對房地產開發企業的開發貸款投放力度，以恢復並延續前期在房地產資金來源中，國內貸款所呈現出的改善趨勢。這一舉措不僅對保障房屋按時交付具有積極作用，同時也能夠直接助力化解房地產開發企業的信用風險。加快建構房地產發展新模式，亦將成為明年房地產領域工作的核心要點之一。據相關負責人透露，需對房地產開發、融資、銷售等基礎性制度進行全面改革與完善，同時合理把控房地產發展新模式各項基礎制度的出台時機。此外，還需深化住房公積金制度改革，以漸進式的方式逐步確立新模式、破除舊模式，推動新舊模式之間的平穩過渡與轉換。倪虹在其署名文章中，對改革完善房地產開發、融資、銷售制度的具體重點進行了更為詳盡的闡述。具體而言，在房地產開發環節，應切實落實房地產開發項目公司制，確保項目公司依法獨立行使法人權利，而企業總部則需履行投資人責任。在項目交付前，嚴禁投資人違規抽挪項目公司的銷售、融資等資金，同時禁止抽逃出資或提前分紅等行為。在房地產融資方面，應推行主辦銀行制度，即針對每個項目確定一家銀行或銀團作為主辦銀行。項目開發、建設及銷售等所有資金均應存入主辦銀行，而主辦銀行則需確保項目公司的合理融資需求得到滿足，從而形成主辦銀行與項目公司之間利益共享、風險共擔的良性機制。在商品房銷售環節，應推進現房銷售制度，實現購房者所見即所得，從根本上杜絕交付風險。若繼續實行預售制度，則需規範預售資金監管流程，切實維護購房人的合法權益。 (房地產那些事兒)

前段時間，中國央行在一份重要的季度報告中再次明確了其政策方向，而幾乎同期發佈的房地產市場資料，則為理解這份報告的深意提供了最真實的註腳。官方資料顯示，2025年11月，全國70個大中城市商品住宅銷售價格環比整體延續下降態勢，市場寒意未消。但更值得深入剖析的，是隱藏在平均資料之下的劇烈分化與結構性變革，這或許才是當前樓市的複雜“真相”。市場的分化在多個層面同時上演，最直觀的當屬新房與二手房市場的“溫差”。在重點城市，二手房市場已成為價格下行的主要壓力區，而新房市場則因供應結構、政策支援等原因，表現出相對更強的韌性，尤其是個別核心城市的高品質項目。這種分化同樣深刻地體現在不同能級的城市之間，一線城市內部也出現了迥異的走勢。以上海為例，其新房價格在11月實現了環比微漲，成為少數亮點之一；而更多城市的房價則繼續在調整通道中運行。這種並非“鐵板一塊”的下跌，恰恰說明了用單一結論概括全國市場是危險的，當前樓市正處於一場深刻的價值重估與結構調整之中。在此背景下，央行最新的政策表態顯得尤為關鍵。與以往強調短期刺激、穩定價格略有不同，近期的政策導向更加注重基礎性制度的完善與長效機制的建構。其核心思路，正從應對市場短期波動的“救火”模式，轉向致力於修復行業健康發展內生機制的“治本”模式。例如，政策層面正大力推動包括保障性住房在內的多層次供應體系建設，通過金融工具支援市場存量房源轉化為保障性住房，這既有助於消化部分庫存，也在推動房地產市場從單一的銷售市場，向“銷售+租賃”並重的模式轉變。這標誌著房地產行業的金融支援邏輯正在發生深刻轉變。市場的劇變無疑在重塑著所有參與者的生存狀態。對於房地產開發企業而言，一個高槓桿、高周轉就能所向披靡的舊時代已經終結。行業正經歷著殘酷的洗牌，部分房企面臨嚴峻的流動性考驗，而財務穩健、聚焦核心城市和高品質產品的企業，則可能在調整期中贏得新的發展空間。資產處置、項目併購與合作開發，成為行業整合與資源最佳化配置的新常態。購房者的心態與行為模式也在同步演變。隨著市場資訊透明度的提高和二手房源掛牌量的增加，購房者擁有了前所未有的議價能力和選擇空間。他們變得更加理性、謹慎，不再盲目追漲，而是會在新房與二手房之間仔細比較，更加關注房屋本身的品質、地段及配套。市場的交易主導權，已悄然從賣方部分讓渡給了買方。展望未來，房地產市場的復甦之路很可能是非線性和分化的。整體市場的走穩可能需要更多時間，但結構性機會將一直存在。可以預見，擁有強勁產業基礎、持續人口流入的核心城市及其優質地段，將有望率先走出調整。而行業的競爭焦點，也將無可避免地從規模與速度的比拚，徹底轉向產品力、營運力與服務力的深度競爭。央行政策所引導的這場深刻轉型，雖然伴隨陣痛，但無疑是在推動中國房地產市場告別過去的狂熱與浮躁，走向一個更加理性、穩健和可持續發展的新階段。這，或許就是當下樓市最應被看清的“真相”。 (樓市傑說)

一年一度的中央經濟工作會議已順利召開，其12月11日所發布的通稿亦已對外公佈。此類具有重大影響力的會議，不僅會對本年度國家經濟與社會發展狀況進行全面總結，同時還會對來年經濟與社會發展的戰略規劃與路線進行周密部署。鑑於今年乃「十四五」規劃的結束之年，而明年則將開啟「十五五」規劃的新篇章，故而本次會議顯得尤為關鍵。01 「十四五」規劃即將圓滿達成預期目標會議著重指出，今年實為非同尋常之年……全國各族人民在面對重重困難時，展現出迎難而上、奮力拚搏的精神風貌，堅定不移地踐行新發展理念，全力推動高質量發展進程，並兼顧國內國際兩個大局，實施更為積極有為的宏觀調控政策。在此背景下，中國經濟與社會發展所設定的主要目標可望順利達成。中國經濟在壓力之下穩健前行，呈現出向新向優的發展態勢，現代化產業體系建設步伐不斷加快，改革開放領域也取得了新的突破性進展。同時，重點領域風險化解工作亦取得了積極成效，民生保障工作更加紮實有力。回顧過去五年，中國有效應對了各類衝擊與挑戰，成功推動黨和國家事業取得了新的重大成就。 「十四五」規劃即將圓滿收官，為第二個百年奮鬥目標的新旅程奠定了堅實基礎，實現了良好開局。會議開頭即對今年及過去五年的工作進行了全面總結，既強調了所面臨的困難，也展示了所取得的成果。其中，困難主要體現在國際與國內兩個層面的衝擊與挑戰。國內方面，主要面臨房地產行業下行、地方債務問題凸顯、消費市場疲弱以及就業形勢嚴峻等挑戰；國際方面，則主要受到局部戰爭影響，以及中國與周邊國家及地區間的摩擦，特別是中美貿易摩擦的嚴峻考驗。然而，在如此嚴峻的挑戰之下，中國依然頂住了各方壓力，本年度經濟發展任務可望順利完成。具體而言，即年初所設定的5%的經濟成長目標大機率將得以實現。畢竟，中國第三季GDP成長率已達4.8%，而前第三季累計成長率更是高達5.2%。與全球其他主要經濟體相比，這一增速仍處於領先地位。例如，美國第二季GDP季增速為3.8%，歐元區第三季GDP較去年同期成長為1.3%，英國第二季GDP較去年同期成長率為1.4%，而日本第二季GDP較去年同期成長為2.2%。此外，根據日本內閣府8日發布的二次統計報告顯示…本年度第三季度，日本國內生產毛額（GDP）經修正後顯示，環比呈現0.6%的萎縮態勢，若按年率換算，其降幅進一步擴大至2.3%，這一數字超越了先前民間預測的平均值2.0%。展望2026年，在延續先前會議所提出的經濟發展戰略架構下，「穩中求進」仍被確立為經濟發展的核心基調。然而，與往年的表述相比，本年度策略中首次融入了新的元素，即強調要「更加有效地統籌國內經濟事務與國際經貿領域的博弈，以及統籌發展與安全兩大核心議題」。其中，「博弈」一詞的運用，精準刻畫了當前國際經貿環境的複雜性與挑戰性。儘管中美經貿談判目前展現出積極向好的態勢，但鑑於雙方尚未正式簽署最終的貿易協定，未來的貿易談判走向依然充滿變數，難以準確預判。在此背景下，中國明年的貨幣與財政政策將如何佈局與調整，成為了各界關注的焦點。會議明確指出，政策制定將圍繞以下幾個面向展開：一是加大逆周期與跨周期的調節力度，以應對經濟波動；二是繼續推行更為積極的財政政策，確保必要的財政赤字規模、債務總體規模以及支出總量得以維持；三是優化財政支出的結構佈局，同時規範稅收優惠及財政補貼政策，以提升政策效能；四是將促進經濟穩定成長與物價合理回升作為貨幣政策制定的重要考量因素，靈活且有效率地運用包括降準降息在內的多種政策工具。這幾項政策導向蘊含著以下深層意義：其一，明年中國將持續維持寬鬆的貨幣與財政政策環境，為經濟成長提供持續動力；其二，在財政赤字方面，新增「必要的」這一限定詞，預示明年財政赤字水準或將有所提升，同時債務規模也可能相應擴大；其三，強調優化財政支出結構的重要性，這項要求與去年一脈相承，但意義更為深遠。過去，中國財政支出主要集中在中央投資與地方債領域，重點投向大型基礎建設項目，以拉動就業復甦與經濟回溫。然而，隨著固定資產投資邊際效益的逐漸遞減，此模式在促進就業與經濟復甦方面的效果已顯乏力。因此，專家學者紛紛呼籲，財政支出的方向是否應由投資領域轉向消費領域，例如直接向居民發放資金。此舉被視為緩解民眾收入不足、減輕民眾債務負擔的最直接、最迅速且最有效的途徑，進而能夠增強民眾的消費能力，提升企業利潤水平，最終形成一個良性循環的經濟生態。自2013年至2024年期間…美國此輪長期牛市行情，其根本驅動力源自企業與居民資產負債表的穩健增強與持續優化。在2008年全球金融危機以及2020年全球公共衛生危機的衝擊下，美國政府與聯準會採取了大幅加槓桿、大規模財政支出的策略，而企業與居民部門則相應地進行了大幅去槓桿操作。在此過程中，公共部門的財政支出直接轉化為私人部門的收入來源，擴張性的宏觀經濟政策有效挽救並改善了私人部門的資產負債狀況。以2020年至2021年為例，美國政府向家庭部門直接發放了高達2.1兆美元的現金補助，這筆巨額資金迅速提升了居民收入水平，並進而轉化為強勁的消費動力。我們自然期望，類似的政策紅利能夠惠及更廣泛的社會群體。然而，自去年提出優化財政支出結構以來，至今尚未見直接向民眾發放現金的具體舉措，相反，政府加大了對大型基礎建設的投資力度。由此可見，此處所提及的“優化財政支出結構”，其內涵或許與我們普遍理解的有所出入。在我們看來，優化應意味著從投資領域向消費領域傾斜，甚至直接向民眾發放資金。但實際情況是，優化更體現在進一步加大了對大型基礎建設的投資規模。據此推測，明年很可能將迎來大型基礎建設的加速推進期。此外，提及降準與降息措施，預示明年或將繼續實施此類貨幣政策調整。關於消費與科技創新的持續重點地位，在明年工作規劃的具體議題中，相較於去年提出的九項重點，今年則聚焦於八點。其中，內需拓展仍位居首位，科技創新緊追在後：首要任務是堅持內需拉動，致力於建構強大的國內市場體系。具體措施包括深入實施消費提振專案行動，制定並落實城鄉居民收入成長計畫等；其次，堅持創新驅動發展策略，加速培育並壯大新的經濟成長動能。這包括制定教育、科技、人才一體化發展方案，建構北京（京津冀）、上海（長三角）、粵港澳大灣區等國際科技創新中心，強化企業在創新中的主體地位，完善新興領域知識產權保護機制，制定服務業擴能提質行動方案，應用新一輪重點產業鏈等創新行動，深化拓展完善「發展人工智慧」，人工智慧等科技重點產業產業鏈創新行動，深化拓展化完善「人工智慧」計畫，這些措施不僅是推動經濟高品質發展、實現經濟永續成長的必經之路，也是中國能否成功躋身已開發國家行列、實現中華民族百年復興夢想的關鍵所在。從全球經濟發展的宏觀視角審視，內需強勁、科技創新實力雄厚，已然成為已開發國家所共有的顯著特徵。美國、日本、英國、法國以及德國等國家，其消費在GDP中所佔比例普遍高於50%，民眾消費在整體經濟結構中佔據主導地位。以美國為例，其消費佔比接近70%，是典型的以內需為驅動推動經濟成長的經濟體。反觀中國，2024年居民消費在GDP的比例為39.9%。儘管近年來這一比重呈現出上升態勢，但自2005年以來，該比重持續低於40.0%的水平，且這種低於40.0%的狀況已維持了20年之久。從宏觀經濟運作的普遍規律來看，幾乎所有成功跨越中等收入陷阱的經濟體，均在「擴大內需」與「提昇科技創新水平」這兩個關鍵領域同時實現了重大突破。內需能為經濟發展提供龐大的市場規模優勢，進而形成產業集聚與企業成長的良性互動循環；而科技創新則決定著產業鏈從中低端向中高端邁進的能力，在很大程度上決定了未來經濟發展的競爭力上限。對中國而言，將擴大內需與提昇科技創新這兩項工作置於重要位置，並非是為了短期內穩定經濟成長而採取的權宜之計，而是著眼於長期經濟結構優化升級的戰略性抉擇。在當前全球產業鏈加速重塑、地緣政治風險不斷攀升、外部需求持續疲軟的大環境下，單純依靠出口來拉動經濟成長的模式，已難以支撐一個超大規模經濟體的長期永續發展。中國必須充分發揮自身超大規模市場的優勢，切實將「國內大循環」做深做實，將「國民消費能力、企業投資信心以及產業升級動力」這三者緊密結合，建構起一個完整且現代化的市場體系。同時，科技創新實力已成為新一輪國際競賽的核心要素。無論是人工智慧、先進製造業、新能源體系，或是生物科技、量子科技等領域，全球經濟格局正圍繞著「技術密度」這一關鍵指標進行重新排序。中國能否穩固其在製造業體系中的領先地位，能否取得一批具有全球引領性的原創性科技突破，最終能否成功從「要素驅動」「投資驅動」模式轉型為「創新驅動」模式，都將在這一輪競爭中見分曉。因此，今年中央經濟工作會議將「擴大內需、推進科技創新」繼續置於工作佈局的首要位置，這不僅是對去年政策導向的延續，此次會議更是為未來十年中國的發展路徑確立了明確基調：要實現高質量的經濟增長，必須依託於一個強大且穩健的國內市場，同時必須依靠自主創新來驅動全社會生產效率的全面提升。簡而言之，那些能夠成功擴大並強化內需、真正將科技創新視為首要生產力的國家或地區，將更有可能在未來的全球競爭中佔據優勢。對中國而言，這既是亟待應對的現實挑戰，也是千載難逢的歷史性機會。除了內需拉動與科技創新兩大核心議題外，會議還涉及了對外開放、區域協調發展、綠色低碳轉型（「雙碳」目標引領）以及民生改善等多個面向。綜合分析今年的會議內容，與去年相比，在關鍵字的使用上呈現出一些顯著變化：「穩」字的出現頻率由去年的28次降至今年的18次，而「風險」、「就業」等詞彙的提及次數也較去年有所減少。資料來源：國務院官網；製圖：城市財經。從整體用詞傾向來看，今年會議在描述經濟情勢時，並未流露出過於強烈的緊迫感，這或許得益於中國在過去一年中成功抵禦了貿易戰帶來的衝擊。同時，會議在展現進取精神方面的表述則明顯增多，例如科技、投資等關鍵字的提及次數均有所增加。值得注意的是，今年的會議內容中並未提及股市，而房地產議題的權重也有所下降，具體表現為：一是提及次數減少，去年房地產被提及3次，樓市被提及1次，而今年房地產僅被提及2次，樓市則未被提及；二是排序位置後移，去年房地產相關內容位列九條重點中的第五條，而今年則排在八條重點中的第八條，而了第八條，而今年則排在第八條。進一步比較去年與今年中央經濟工作會議關於房地產的陳述，可以發現一些顯著差異。2024年的相關表述為：持續發力推動房地產市場實現止跌回穩，加大力度推進城中村及危舊房的改造工作，充分挖掘並釋放剛性和改善性住房需求的潛力。同時，合理調控新增房地產用地的供應規模，有效盤活存量用地及商辦用房資源，加速推進存量商品房的處置進程。此外，還需積極推動建構房地產發展的新模式，並有秩序地建構相關的基礎制度架構。其中，「持續用力」這一表述為首次出現，它不僅彰顯了中央穩定房地產市場的堅定決心，也暗示了當前房地產市場仍面臨較大的下行壓力，因此需要持續不斷地施加政策力度。然而，從今年前10個月的市場表現來看……目前，既定目標未能達成。根據國家統計局所公佈的統計數據，在今年的前10個月裡，全國房地產投資規模呈現出14.7%的降幅，此降幅程度為開展相關調整工作以來的最大值。國家統計局公佈的數據進一步顯示：在1至10月期間，全國新建商品房的銷售面積總計為7,1982萬平方米，與去年同期相比，下降幅度達到6.8%；其中，住宅銷售面積的下降幅度為7.0%。同期，新建商品房的銷售額為6,9017億元，較去年同期下降9.6%；住宅銷售額的下降幅度則為9.4%。從當前趨勢判斷，商品房銷售額的跌幅極有可能再次突破兩位數。央行公佈的數據顯示，在10月份，全國房貸規模再次出現負成長情況，這已是今年以來第四次出現此類現象。財政部公佈的數據表明，2024年全年土地出讓收入為48699億元，相較於2021年的峰值水平，跌幅高達44%。而在今年前三季度，土地出讓收入進一步下滑至2,2302億元。國家統計局的數據也顯示，在70個大中城市中，二手房價格比上季情況在9月和10月均呈現出無一城市不降的態勢。基於上述種種情況，今年對於房地產領域的政策表述與以往有所不同。 2025年相關政策表述為：著重穩定房地產市場，依據不同城市的實際情況，精準實施控制增量、消化庫存、優化供給等策略，鼓勵收購存量商品房，並將其重點用於保障性住宅建設等領域。同時，深化住宅公積金制度改革，有秩序地推動「高品質住宅」建設工作。加速建構房地產發展的全新模式。積極且有秩序地化解地方政府債務風險，督促各地主動進行債務化解工作，嚴禁違規新增隱性債務。優化債務重組以及置換方案，綜合運用多種措施化解地方政府融資平台的經營性債務風險。與去年的政策提法相比，明年依舊鼓勵回購商品房用於保障房建設，加速建構房地產發展新模式等內容保持一致。然而，其中存在一處顯著不同：未再提及「止跌」相關表述。未再提及“止跌”，或許蘊含著兩層意義。其一，在經歷今年的大幅調整後，中國商品房的銷售規模大致已接近築底階段。依據今年前三季的商品房銷售面積與銷售額進行估算，今年全年商品房銷售面積與銷售額大機率將跌至「雙8」水準。據相關數據表明，中國商品房銷售面積曾達8億平方米，銷售額達8兆元。從全國範圍來看，商品房銷售面積與銷售額均在2021年達到峰值水平，隨後在2022年出現大幅下滑，降至“雙13”（即銷售面積與銷售額均以13開頭的較低數值區間），至2023年，進一步下跌至“雙11”區間。國家統計局最新公佈的數據顯示，2024年，中國新建商品房銷售面積為97385萬平方米，相較於上一年度下降了12.9%；新建商品房銷售額為96750億元，年減17.1%，其中住宅銷售額的下降幅度更為顯著，達到17.6%。這項數據表明，新建商品房的銷售面積與銷售額均已跌破「雙10」區間，進一步下滑至「雙9」區間。資料來源及製圖方為城市財經，資料依據為國家統計局。從理論層面進行樂觀預測，商品房銷售面積與銷售額的「雙8」水準或許將成為市場銷售的底部支撐；而即便在較為悲觀的預期下，市場銷售量也最多下滑至「雙7」區間。這項判斷基於以下考量：一方面，房屋因折舊而產生的改善型需求將持續存在；另一方面，市場中仍存在一定的增量需求。這兩部分需求綜合起來，大致上能與目前的市場銷售量形成平衡。簡而言之，儘管目前房價尚未顯現出止跌的明確訊號，但商品房的銷售量已接近底部水準。不過，以上僅為理論層面的分析，實際情況仍需時間驗證。針對此市場態勢，高盛持有不同觀點。高盛在今年6月發布的預測報告中指出，未來幾年，中國城市的新住房需求相較於2017年的高峰水準將大幅減少75%。這項預測主要基於兩方面因素：一是人口數量的減少，二是價格下跌預期對投資興趣的持續衝擊。高盛的報告進一步分析指出，人口數量的減少以及都市化進程的放緩，共同顯示人口對住房的需求正在逐步下降。同時，隨著業主紛紛出售空置公寓，中國的房地產投資需求可能會呈現負值。因此，高盛預測，未來幾年中國城鎮對新住房的年度需求可能仍將維持在略低於500萬套的水平，這一數字遠低於2017年2000萬套的峰值。此外，高盛的這項預測或許也隱含著對官方樓市政策態度的某種解讀。從過去幾年官方採取的逐步托底策略，到今年房地產行業再次陷入深度調整而官方仍未採取大規模干預措施來看，官方對待樓市的態度似乎更傾向於維持市場穩定，避免房價出現過快下跌。具體而言，當市場壓力增加時，官方會適度放鬆政策；若壓力進一步加大，則再進一步放鬆，這種逐步調整的方式猶如「擠牙膏」。由此可見，官方似乎並未意圖促使房價反轉回升，而是更傾向於透過減緩房價下跌速度，以時間換取市場調整的空間。中國需逐步降低對房地產產業的過度依賴，推動經濟驅動力實現策略性轉型，即從傳統的土地財政模式轉向以內需擴大與科技創新為核心的雙輪驅動模式。此轉型方向與本年度城市工作會議所明確提出的五大城市發展轉型理念高度契合。會議指出，中國城鎮化進程已由高速成長階段邁入穩定發展階段，城市發展模式亦從大規模增量擴張轉向存量優化與品質提升並重的新階段。在此背景下，城市工作需精準掌握發展情勢變化，主動調整發展策略：一是發展理念轉型，強化以人為本的核心導向；二是發展方式轉型，突顯集約高效率的資源配置原則；第三是發展動力轉型，培育特色化差異化競爭優勢；四是工作重心轉型，加大城市治理能力建構投入；五是工作方法轉型，建構統籌協調的跨部門協作機制。這一系列轉型要求與近兩年來國家層級將擴大內需、強化科技創新置於戰略優先地位的政策導向形成有機呼應，共同構成推動高品質發展的政策體系。 （房地產那些事兒）