兩會釋放樓市重大訊號：定調從25年的“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，調整為26年的“著力穩定房地產市場”，意味著行業風險逐步釋放，市場進入鞏固成果、推動高品質發展的新階段。定調有6大變化：1、著力穩定房地產市場。樓市重在穩，而不是刺激價格再度大漲，過去幾年樓市調整雖有陣痛，但製造業和實體經濟競爭力明顯提升。經濟增長引擎向新質生產力升級，大國強國，強在科技，強在製造。未來樓市二八分化。2、報告明確“因城施策控增量、去庫存、優供給”。強調“鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房等”。3、建設“好房子”。報告提出“有序推動安全舒適綠色智慧的好房子建設”。今年的重點是推動標準落地執行，實施房屋品質提升和物業服務質量提升行動。4、“深化住房公積金制度改革”，意味著公積金將從單一購房支援向全周期民生保障轉型，將在支援提取支付首付款、異地貸款等方面細化。5、住房政策與人口戰略深度結合。首提“加強初婚初育家庭住房保障，支援多子女家庭改善性住房需求”。6、房地產新模式進入“深入推進”階段。相比25年“有序搭建”的表述，26年“深入推進”意味著政策將更加細化落地。26年房子能買嗎？根據我提出的“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”分析框架，判斷未來樓市有兩大關鍵：人口是根本需求。2020年以來，中國面臨老齡化、少子化，人口總量減少，城鎮化率近70%。房地產大開發時代落幕，進入後房地產時代，其核心特徵是房價不再普漲，未來市場將呈二八分化。20%人口持續流入的核心城市核心區域，未來房價將逐步築底；而人口流出的低能級城市，將面臨漫長的去庫存。政策是頂層導向。當前經濟增長引擎向新質生產力升級，樓市重在穩。結論：過去買房是普通人財富增值的主要手段，如今邏輯有變。樓市定調著力穩定，市場二八分化。新周期，新機遇，我在2024年提出“信心牛”，2025年提出“大宗元年”、“AI不是風口，是海嘯”。9日晚，我將跟大家聊聊新趨勢。 (澤平宏觀)

3月1日，深圳住建局、規自局印發了《關於進一步規範城市更新項目管理有關事項的通知》。其中多項政策，對城市更新、對樓市都構成了利多。比如：第一，土地移交率 “鬆綁”，開發商成本顯著下降。通知說，符合條件的城市更新項目，可調整城市更新單元計畫和法定圖則要求，合理核定土地移交率，具體在城市更新單元規劃中研究確定，不再履行計畫調整程序。城市更新單元實際土地移交用地面積應不小於基準土地移交用地面積。這意味著開發商可將更多土地用於可售物業開發，可售建築面積增加，增厚利潤。調整土地移交率無需單獨走計畫調整程序，直接納入單元規劃審批，審批周期縮短。新政出台後，部分因土地移交率過高、算不過帳而停滯的舊改項目（尤其寶安、龍崗、龍華等區域），現在具備重新啟動的可行性。第二，城市更新可以不配建保障房。通知說：未完成規劃審批的城市更新項目，取消保障性住房獎勵容積，原則上可不配建保障性住房。市相關主管部門、各區政府、前海管理局應通過新增建設、存量房屋盤活、多元收購等各種管道統籌落實保障性住房建設籌集要求。可以不配建保障房，意味著同一個項目開發商可以對外發售的商品房增加了，可以救活一些因為房價下跌“算不過帳”的項目。同時，因為不配建保障房所以不再享有容積率獎勵，意味著整體供應量有所減少。少建的保障房，通過其他管道來補充，包括了存量房屋盤活、多元收購等，有利於商品房去庫存。這一輪房地產大調整以來，各地房價顯著下跌，很多舊改項目因為“算不過帳”（虧損）停滯，形成了另一種爛尾。盤活這些項目，對於房地產健康發展，經濟良性循環意義重大。今年2月6日，深圳召開規格高、規模大的城市更新現場推進會，帶有誓師大會的性質。會議要求“用好市領導掛點服務機制”，“拿出過硬作風、採取有力舉措，加強資源要素保障，及時破解項目推進中的堵點卡點問題”。最新發佈的利多，就是落實這次會議的要求。此前我們曾統計過，過去5年深圳人均土地出讓產生的可售住宅面積，加起來只有1.8平方米，而北上廣都超過人均5平方米。深圳未來會非常缺房子。盤活舊改，可以適當增加一些供應量。由於容積率控制越來越嚴，深圳在一線城市裡仍將是新建住宅供應量最少的。接下來，深圳會跟隨北京和上海進一步鬆綁限購嗎？不妨拭目以待。 (劉曉博說樓市)

一頭連著經濟增長，一頭事關民生保障，中國房地產市場的發展走向備受社會關注，料成今年全國兩會的熱點話題，即將在全國兩會上提交審議的「十五五」規劃綱要草案中涉及房地產市場的舉措亦備受矚目。業界及經濟學家在全國兩會召開前夕接受香港文匯報採訪時指出，在經歷長期高速增長後步入調整階段，當前中國房地產正站在新舊模式轉換的關鍵節點，預計未來五年房地產行業將以城市更新為主要抓手，進一步從制度完善、要素聯動、房屋品質等方面發力，加快建構房地產發展新模式，從而實現行業從「規模擴張」向「質量提升」的轉型、民眾住房需求從「有房住」到「住好房」的升級，並為保障國民經濟平穩發展注入可持續動力。專家認為，「十五五」內地房地產發展方向將更加注重民生保障和質量提升。圖為雲南昆明滇池樓盤。資料圖片中共二十屆四中全會審議通過的「十五五」規劃建議，房地產相關表述置於「加大保障和改善民生力度，紮實推進全體人民共同富裕」部分，明確提出要「推動房地產高品質發展」。由「規模擴張」向「質量提升」轉型「把房地產納入『保障和改善民生』框架，將其作為推進全體人民共同富裕的重要抓手，標誌著行業發展邏輯的根本性轉變。」易居房地產研究院副院長嚴躍進對香港文匯報指出，「十四五」時期，特別是2021年下半年以來，內地房地產市場經歷了一場罕見的深度調整，傳統的高槓桿、高周轉、高負債發展模式已難以為繼，更無法回應民眾對宜居生活的核心訴求。「十五五」時期，房地產作為關聯產業眾多的行業，其在擴大內需戰略中依然佔據重要地位，但將不再僅僅是拉動經濟增長的工具，其發展方向將更加注重民生保障和質量提升，政策導向也轉向著力於「模式重構」和「高品質發展」的系統性建設。住房城鄉建設部部長倪虹早前在解讀「十五五」規劃建議時表示，房地產高品質發展的關鍵，是加快轉型升級，並提出推動房地產高品質發展的六大重點任務：最佳化保障性住房供給，完善以公租房、保障性租賃住房和配售型保障性住房為主的多層次體系；促進房地產市場持續健康發展，建立「人、房、地、錢」要素聯動機制，根據人口變化科學安排土地供應，因城施策最佳化調控政策；改革完善房地產開發、融資、銷售制度，推進商品房現房銷售制，規範預售資金監管，防範交付風險；實施房屋品質提升工程，建設安全舒適綠色智慧的「好房子」；實施物業服務質量提升行動；建立房屋全生命周期安全管理制度。專家普遍認為，「十五五」時期推動房地產高品質發展的導向是建立一套能夠支撐長期發展的制度框架，推動行業由「規模擴張」向「質量提升」轉型，由依賴「土地紅利」轉向依靠「科技創新」，從「增量拉動」為主轉向「存量營運」價值創造為主，走內涵式發展之路。住房民生屬性將獲充分彰顯廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對香港文匯報指出，未來五年，民生導向將貫穿房地產發展全過程，進一步聚焦民眾「住有宜居」的核心訴求，將「好房子」建設作為房地產高品質發展的關鍵方向，同時保障房供給體系的完善、城市更新的深入推進以及「人、房、地、錢」聯動機制的建立，切實回應不同群體民眾對居住品質的多元需求，讓住房的民生屬性得到充分彰顯。他認為，城市更新是推動房地產高品質發展、建構房地產發展新模式的重要抓手，既銜接新型城鎮化需求側的人口集聚，又通過存量用地盤活、設施升級最佳化供給，直接帶動投資與消費。同時，要素市場化流動的進一步放開，有助於低效用地向需求旺盛區域流動，增加了住房供給，促進存量資源的盤活利用，將為行業發展注入新的內生動力。根據中指研究院測算，「十五五」期間，內地新建商品住宅年均銷售面積預計將保持在7億至8億平米左右，隨著市場庫存逐步回落，配合社會預期修復，「十五五」中後期房地產有望逐步走出調整階段。「三道紅線」淡出 房企邁向穩健發展今年年初，多家媒體報導，房地產企業已不再被監管部門要求每月上報「三道紅線」相關指標，僅部分出險房企需向總部所在城市的風險處置專班組定期匯報核心財務資料。消息受到多方關注，並引發了地產股應聲上漲。這個自2020年8月啟動的監管政策，歷經五年多執行後悄然淡出，體現了政府對於房地產市場監管的調整和最佳化，也標誌著房企開始實現從高槓桿狂飆到穩健經營、從規模擴張到質量提升的健康轉型，邁入高品質發展的新階段。專家料北上深仍然在核心區域保留限購。圖為深圳前海城區。 資料圖片「三條紅線」政策自2020年8月試點，2021年全面推行。當時，內地房地產行業正處於高槓桿、高周轉的規模擴張高峰期，部分房企過度依賴債務融資，盲目拿地擴張，行業金融化風險持續累積。監管部門為控制房企有息債務規模，要求房企每月上報指標，並根據觸線情況（紅/橙/黃/綠四檔）限制有息負債增速。具體而言，「三條紅線」包括剔除預收款後的資產負債率不得超過70%、淨負債率不得超過100%、現金短債比不得小於1倍。內地房地產行業將進入「低負債、高品質、穩增長」的新階段。圖為廣州南沙自貿區。資料圖片行業風險正加速出清政策實施四年間，行業經歷了深刻的去槓桿調整，房企經營思路發生根本性轉變。據中指研究院資料，截至2025年12月，已有21家出險房企完成或獲批債務重組、重整，累計化解債務規模達1.2兆元（人民幣，下同），涉及總負債超2兆元，行業風險正加速出清。易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，2024年以來，監管層逐步放寬部分房企的融資限制，最佳化「三道紅線」考核指標，為政策退出鋪墊基礎；隨著房企化債進入尾聲，監管層同步推出房地產融資「白名單」制度、主辦銀行制等配套政策，銜接融資端支援，避免行業出現融資斷層，確保行業平穩過渡。住建部資料顯示，「十四五」期間，城市房地產融資協調機制推動「白名單」項目貸款規模突破7兆元，支援近2,000萬套住房交付，有力保障廣大購房人的合法權益。嚴躍進指，去年底召開的全國住房城鄉建設工作會議強調，要「進一步發揮房地產項目『白名單』制度作用」，預計今年作為「十五五」開局之年，將繼續通過專項債擴容與「白名單」機制精準輸血。在一系列政策引導下，未來五年，房企有望加快回歸正常經營軌道，不再追求盲目擴張，而是聚焦產品力提升、服務最佳化、多元化佈局；房地產行業也告別「高槓桿、高周轉、高風險」的舊發展模式，進入「低負債、高品質、穩增長」的新階段，行業健康生態將逐步形成。政策轉向推動市場「止跌回穩」中指研究院最新發佈的《「十五五」中國房地產市場趨勢展望》指出，內地房地產市場在「十四五」初期經歷新房銷售規模的歷史高峰後，自2021年下半年起進入持續調整階段。當前深度調整已超四年，雖然臨近「十四五」結束市場尚未止跌回穩，但政策導向從強調「房住不炒」逐步轉向推動市場「止跌回穩」，行業也步入結構性重塑階段，房地產市場開啟新階段。內地房地產市場在「十四五」時期經歷深度調整。圖為北京城市副中心新盤售樓處。香港文匯報記者王玨 攝報告指出，「十四五」時期，中國人口、城鎮化、經濟增長等核心引擎相較20年前均出現了根本性的變化，在中長期人口規模趨於回落的背景下，新房銷售總量隨之收縮。同時，2020-2021年行業監管政策與宏觀形勢發生顯著變化，共同導致房地產市場進入深度調整階段。「十四五」樓市深度調整從市場總量來看，「十四五」時期全國新建商品房銷售面積合計約為58億平米（年均11.6億平米），與「十二五」規模基本相當，但較「十三五」整體下降25%，「十四五」期間年均下降11%。同時受價格回落影響，商品房銷售額合計約59兆元（年均11.8兆元人民幣），其間年均下降12%，2025年降至9兆元人民幣以下。從市場運行情況來看，過去五年間，政策導向從強調「房住不炒」逐步轉向推動市場「止跌回穩」。2024年四季度市場出現明顯回升，但當年全國新建商品房銷售面積仍同比下降12.9%。整體來看，臨近「十四五」結束，全國商品房銷售面積仍在下降，2025年全國新建商品房銷售面積同比降幅較上年有所縮小，但房地產市場尚未止跌回穩。中指研究院認為，當前，中國城鎮化處理程序已進入穩定發展階段，房地產供求關係已發生根本性轉變。隨著存量時代到來，市場需求結構顯著改變，改善性住房需求已成為新房市場的重要支撐，同時全國二手房交易量佔整體比重超過40%，市場驅動因素正從「首次置業」為主轉向「置換改善」主導。同時，伴隨著市場的深度調整，「十四五」時期不少房地產企業出現債務違約風險，市場集中度階段性回落，房企投資行為更趨謹慎，普遍聚焦於高能級城市的確定性機會。【專家解讀】更多增量政策落地 推動行業軟著陸全國兩會前夕，上海發佈樓市新政，通過大幅縮短非滬籍購房社保年限、顯著提高公積金貸款額度、完善相關稅收政策，全面啟動剛需與改善需求。業內預計，更多增量政策將在「十五五」開局之年加速落地，政策力度也有望進一步加大，以提振市場預期，推動行業實現軟著陸和高品質發展。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，今年開年以來，一系列穩預期政策和訊號頻出：1月初《求是》雜誌發文強調「加強預期管理」，提出「政策要一次性給足」；1月14日三部門延長換房退個稅政策至2027年末；1月15日央行下調政策利率、商業用房首付降至30%；1月20日六部門發文支援城市更新……這為「十五五」開局之年的房地產市場注入暖流，市場築底走穩基礎夯實。李宇嘉料續降低購房成本中指研究院市場研究總監陳文靜認為，中央將擴大內需作為今年經濟工作的首要任務，房地產作為最大的內需之一，仍將在經濟穩增長方面發揮重要作用。短期政策將圍繞穩定預期、啟動需求和最佳化供給落實相關舉措。啟動需求方面，一是北上深仍然在核心區域保留限購，限制性政策具備進一步最佳化空間；二是預計繼續通過降低房貸利率、降低中介費用、加大房貸利息抵扣個稅力度等方式降低購房成本。最佳化供給方面，「十五五」規劃建議強調「投資於人」，預計未來有望通過加大住房租金或購房補貼等「補人頭」方式落實住房保障，加大存量商品房和存量閒置土地收儲力度，改善市場供求關係。陳文靜(香港文匯報)

在內地樓市領域，杭州、上海、深圳、成都、廣州等城市表現較為突出，堪稱樓市中的佼佼者。然而，就當前形勢而言，這些城市均未出台收緊樓市政策之舉。與之形成鮮明對比的是，香港卻採取了收緊政策，這背後的原因值得深入探究。2月底，香港出台了一項引人矚目的政策——提高印花稅稅點。這一舉措顯得頗為反常，在內地樓市普遍趨於放鬆的大環境下，香港卻反其道而行之，收緊政策。並且，此次政策調整併非全面收緊，而是僅針對豪宅市場。香港樓市向來有其獨特之處，此次加稅舉措旨在給過熱的市場降溫。令人意外且欣喜的是，香港成為近年來首個對樓市進行壓制的城市。香港樓市熱度頗高，這從多個事實中可見一斑。其一，自2004年前後起，歷經長達20年斷斷續續的復甦，呈現出螺旋式上升的態勢。其二，金融業的發展帶來了顯著的財富效應，對樓市產生了積極影響。其三，儘管人口數量有所下降，但人才持續引進，為樓市注入了新的活力。其四，聯準會對香港樓市持看好態度。其五，在2025年，香港成交了122宗總價1億港元以上的豪宅，這一資料創下歷史新高。那麼，此次印花稅究竟提高了多少呢？不妨通過一個具體例子來加以說明。此前，印花稅稅率為4.25%，調整後提高至6.5%，漲幅至少達到一半。以一套總價1.5億的豪宅為例，按照之前的政策，印花稅約為637萬；而依據最新政策，印花稅則上升至975萬，前後相差近340萬。運用稅費手段來抑制市場熱度，是政府常用的調控方式，但香港此次的操作十分精妙。其政策並未針對普通住宅，而是精準指向豪宅市場。這一舉措可謂精準拿捏，既贏得了普通民眾的拍手稱讚，對於有錢人而言，增加的稅費對其影響相對有限，同時香港政府還能借此機會增加財政收入，可謂一舉三得。與此同時，內地樓市也呈現出分化態勢。以上海為例，其樓市表現尚可，賣地收入僅出現微降，二手房成交量也較為可觀。上海在樓市調控方面採取了兩手策略，一方面繼續徵收房產稅，另一方面再次放鬆限購政策，同時政府還介入市場收購房產。那麼，上海的樓市政策究竟是收緊還是放鬆呢？實際上，兩種傾向兼而有之。這正是上海的聰明之處，但這種策略是基於其樓市相對良好的市場基礎。倘若其他城市盲目效仿，極有可能引發問題，甚至被市場所左右。上海的這種做法，正是因城施策的典型體現。許多人看到上海放開限購政策，便認為這是上海樓市難以支撐的表現。若認為一旦政策放寬，市場便會迎來所謂的“小陽春”，這種觀念實則有失偏頗。首先，這種看法過於片面，猶如盲人摸象，僅觸及了問題的一隅。將上海的政策調整單純視為樓市鬆綁，不過是觸及了整體局勢的局部，猶如僅摸到了大象的一條腿或一隻鼻子。試圖通過簡單地放開限購、降低首付比例及房貸利率等措施來啟動市場，無異於刻舟求劍，難以觸及問題的本質。其次，上海的政策導向實則更為深遠，其目光並未侷限於樓市本身，而是著眼於國際大都市的長遠發展。上海正積極吸引非滬籍人才，致力於建構更加開放、包容的人才生態，以支撐其作為國際大都市的宏偉藍圖。未來，類似上海這樣的城市將不斷湧現，這不僅是市場回暖的積極訊號，更預示著因城施策、靈活應對的智慧政策將日益增多。上海在政策調整上張弛有度，既放開了限購，又繼續執行房產稅，展現了其高超的治理藝術。以下是一些值得關注的資料動態：新增供應面積持續縮減。據克爾瑞統計，30個重點城市的新增供應面積均呈現下滑態勢，降幅至少達到五成。這一趨勢有助於緩解庫存壓力，促進市場健康發展。二手房掛牌量亦呈下降趨勢。儘管對於二手房資料的精準性存疑，考慮到下架及未上架房源未納入統計範圍，但整體而言，二手房掛牌量的減少仍是一個積極訊號。這有助於穩定二手房價，進而對新房價格形成倒逼效應，促進市場情緒的平穩，以及租售比的合理回歸。自2021年以來，儘管房價經歷了大幅下跌，但這一調整也帶來了租售比的提升。資料顯示，25個重點城市的平均租售比已從2.0%攀升至近2.4%，超越了經營貸利率，接近商貸利率水平，個別房源的租售比甚至超過了商貸利率。此外，廣州與深圳等城市也傳來了積極的市場訊號。廣州成功出讓了總價高達200多億、單價8.5萬的地王項目，同時保利玥璽灣、保利翡麗甲第等單價十幾萬的超級豪宅項目依然熱銷。深圳方面，華潤沄璽、中信信悅灣等高端住宅項目同樣備受追捧。這些現象共同表明，優質資產依然具有強大的市場吸引力。近期資料顯示，上海的豪宅成交量在全國範圍內佔據近半壁江山，表現極為突出。與此同時，北京諸如紫京宸園、中建運河灣等單價處於7 - 10萬區間的中高端樓盤，市場成交量同樣可觀。此外，成都與杭州這兩座城市，在房地產市場上的表現也持續向好。這一市場態勢無疑是積極的，有助於為市場築牢底部基礎，推動市場更快地復甦。然而，我們也應清醒地認識到，當前市場結構仍較為脆弱。目前，市場主要由頭部城市支撐，具體而言，是這些頭部城市中的特定片區、少數樓盤以及頭部房企在發揮作用，這樣的市場根基不夠穩固，缺乏紮實性。那麼，未來市場需要怎樣的助力呢？一方面，需要更多民營企業進入市場，如同鯰魚效應一般，激發市場活力；另一方面，腰部城市應發揮更大的作用，共同築牢市場底部。同時，民眾的購買力需進一步提升，企業收入與個人收入逐步趨於穩定，如此，市場才能更加堅實可靠。進一步而言，當內地某個城市開始出台政策抑制市場過熱，促使市場降溫時，才意味著市場真正觸底。就目前情況來看，尚未有城市出現此類現象，這表明市場底部尚未真正到來。此外，還有以下幾點值得關注：1. 中國香港與內地的樓市政策愈發趨同。中國香港針對樓市開始採取因地制宜的策略。自2019年相關事件後，我們開始從兩方面著手應對。政策層面屬於硬性手段，在實施過程中需精準把握分寸，且政策效果需要時間來消化；融合層面則屬於柔性手段，如今，港人北上趨勢明顯，有資料顯示，港人女性北上結婚的比例逐漸升高，尤其是在深圳、廣州等經濟實力強勁、身份認同感強的大灣區城市。2. 豪宅稅的徵收與否，對億萬富豪的影響微乎其微。與上海、深圳、廣州等城市的情況類似，豪宅市場與普通住宅市場存在明顯脫節。即便國家針對普通住宅出台了契稅、個稅、增值稅、房產稅等多方面的減稅政策，購買力仍未完全釋放。對於億萬富豪而言，他們屬於真正的剛性需求群體，資金充裕，不受此類政策影響。3. 對豪宅徵稅，本質上是一種“劫富濟貧”的手段。如前文所述，有錢人並不缺錢。正如《大明王朝1566》中所揭示的，歷史上依靠農民維持的政權眾多，而依賴商人支撐的政權則極為罕見。4. 不僅中國香港政府面臨財政壓力，內地政府同樣存在資金短缺的問題。相關資料顯示，2018年，中國香港的土地出讓收入為1648億 。至2025年，相關數值已縮減至136億元，此現象實屬市場規律作用下的正常表現。以鄭州市為例，在其土地交易市場的鼎盛時期，年度土地出讓收入曾突破千億元大關，然而，至前一年度，該數值已驟降至僅90億元，這一降幅遠超“腰斬”範疇，堪稱市場急劇收縮的典型例證。香港地區的房地產市場展現出較強的抗風險能力與穩定性。自2004年起，該市場歷經二十載平穩發展，即便期間偶有波動，整體仍呈現螺旋式上升態勢。作為全球資本尋求避險的優選之地，香港尤其受到高淨值人群的青睞。加上土地資源稀缺，供需關係緊張，進一步鞏固了其房地產市場的獨特地位。近期，市場上開始流傳關於“小陽春”的預測。事實上，回顧過往資料，2023年、2024年均出現過類似的市場回暖跡象，2025年也曾短暫顯現。然而，對於“小陽春”的持續性和強度，難以一概而論。樂觀來看，市場活力逐年增強；悲觀分析，則全年可能僅維持這一短暫回暖態勢。面對市場波動，建議投資者避免盲目預測與衝動決策。深入分析歷史資料，把握市場脈搏，方能做出更為理性與穩健的投資選擇。 (房地產那些事兒)

巴適！最高補貼100%！！近期，成都住建等四部門聯合發佈《成都市人才優租行動實施細則》，針對成都市市級A/B/C/D/E/F類人才租住保障性租賃住房的補貼，做出了詳細規定。其中關於補貼比例，標準為：A/B類100%、C類70%、D/E類及縣市新城F類50%，按規定面積租金總額計算。補貼面積上限50㎡，實際租住面積≤50㎡的，則按實際算，超50㎡按50㎡算，且補貼累計發放的期限不超過36個月。另外，檔案提到，符合條件的人才，可優先租住保障性租賃住房。政策自2026年4月1日起實施，有效期5年。 (成都購房通)

最近，關心樓市的朋友可能都感覺到了氣氛不太一樣。往年春節前後，市場多是冷冷清清，但今年（2026年）有點不同，各種討論、政策消息沒停過。一個聲音也越來越清晰：房地產的遊戲規則，真的變了。這種“變”，不是過去那種“鬆一鬆、緊一緊”的周期性調控，而是一次從根子上出發的轉向。用一句大白話說就是：國家不再把房地產當作短期刺激經濟的“興奮劑”，而是下定決心，要讓它回歸平穩健康，解決好老百姓的居住問題。這一定調，在開年以來的政策和市場表現中，體現得淋漓盡致。咱們先看看2026年開局的資料，挺能說明問題。一、二月，市場呈現一幅“矛盾”的圖景。一方面，像北京、上海、深圳這些一線城市，二手房成交量確實上來了，環比去年底增長明顯。看房的人多了，一些性價比高的房子成交速度也快了。但另一方面，房價依然“跌”字當頭。國家統計局1月份的70城資料，絕大多數城市房價還在環比下跌。新房市場更直接，除了極少數“倒掛神盤”，開發商們的主旋律依然是促銷跑量。這說明了什麼？說明市場正在用一種“硬著陸”後的方式尋找新的平衡。買家不再恐慌性追漲，而是冷靜地尋找價格合適的標的；賣家（無論是房東還是開發商）也終於認清現實，只有讓價格到位，才能換來成交量。這種“量升價跌”本身，就是市場機制開始發揮主導作用的訊號，而不是靠“漲價預期”來拉動。比市場資料更重要的是政策的明確指向。開年以來，所有的動作都圍繞著一個核心展開：建構“市場+保障”的住房雙軌制。過去我們談房地產，幾乎就等於談商品房買賣和投資。現在，天平的另一端被重重地壓上了砝碼——保障性住房。去年底中央經濟工作會議強調的“三大工程”，特別是保障性住房建設和“平急兩用”公共基礎設施建設，在2026年開年迅速從藍圖進入密集施工期。各地公佈的年度計畫裡，保障房的開工量、投資額都是重頭戲。這意味著，未來解決住房問題，將主要有兩條路：一條是商品住房市場，滿足改善型和多元化的居住需求；另一條是政府主導或支援的保障體系，用更低的成本覆蓋更廣大的工薪收入群體、城市新市民。房地產的“支柱產業”地位內涵變了，從拉動鋼筋水泥和土地財政，轉向了支撐民生保障和經濟社會穩定。與此同時，對於商品房市場本身的政策，思路也徹底轉向。不再是全國一盤棋的“打壓”或“刺激”，而是“因城施策”的深化，目標非常清晰：防風險、保交付、滿足合理需求。開年以來，我們看到一些城市進一步最佳化了限購政策，比如縮小了限購區域範圍；更多城市在公積金政策上做文章，提高貸款額度、支援“商轉公”；還有地方聯合金融機構，為“賣舊買新”的置換鏈提供過橋融資便利。這些措施，無一不是指向“支援真實居住”，在防範市場過快冷卻引發風險的同時，小心翼翼地呵護著僅存的合理需求。而曾經被視為市場命脈的土地端，也在發生根本轉變。2026年1-2月的土地市場依然平淡，民企拿地謹慎。但更深層的變化是，地方對土地財政的依賴度在主動或被動地降低。取而代之的是，土地供應計畫更加向保障房、產業用地傾斜。賣地收入，正從“擴張引擎”轉變為“民生基礎”。所以，“正式轉向”轉向了什麼？第一，發展目標轉向：從“經濟引擎”轉向“民生工程”。 房地產的首要任務不再是拉動GDP高速增長，而是防範化解重大風險，並切實解決人民的居住問題。增長讓位於安全與穩定。第二，動力機制轉向：從“金融槓桿驅動”轉向“真實需求驅動”。 靠加槓桿、炒預期推動房價上漲的模式被畫上句號。未來市場的活躍度，將依賴於居民真實的購買力、城鎮化處理程序以及改善生活的願望。第三，供給結構轉向：從“商品房單軌”轉向“市場與保障雙軌”。 這是一個具有里程碑意義的轉變。它意味著住房問題被系統性地拆解，政府的歸政府，市場的歸市場。剛需的居住權由保障體系托底，商品市場則承載更多元的居住夢想和資產配置需求。對於普通人來說，理解這個“轉向”至關重要。它意味著：別再幻想普漲暴富。 那個閉眼買房就能賺錢的時代，正式宣告結束。房產將逐漸回歸其居住屬性和正常的資產配置功能，增值會變得更慢、更分化，完全取決於城市、地段和產品本身的價值。住房選擇更多元。 未來，你可能不必咬牙背負巨額房貸去擠商品房獨木橋。保障性住房、長租房等，將成為切實可行的選擇。“住有所居”的路徑拓寬了。市場心態需調整。 無論是買房還是賣房，都需要基於長期的、現實的考量，而不是短期的價格波動。對於買房者，是時候更關注房子本身的質量、配套和居住體驗；對於賣房者，則需要接受一個價格回歸理性的常態。房地產的“正式轉向”，不是一次急轉彎，而是一次漫長的航道調整。陣痛不可避免，部分資產價格的重估也尚未結束。但方向已經錨定：駛離驚濤駭浪的投機之海，回歸風平浪靜的民生港灣。未來的樓市，可能少了些刺激，但希望能多些安穩。 (樓市傑說)

中國房地產行業正步入全新的政策與市場定位階段。2026年初，《求是》雜誌發表題為《改善和穩定房地產市場預期》的權威文章，系統闡釋了房地產行業的戰略定位，明確指出其作為國民經濟支柱產業和居民財富核心載體的雙重屬性，強調政策制定需精準匹配市場預期，並通過系統性政策供給形成穩定預期。與此同時，貨幣政策層面持續釋放流動性支援訊號，市場對降息等調控工具的預期逐步形成共識，推動行業信心指數呈現走穩回升態勢。在政策引導與金融支援的協同作用下，房地產行業的雙重功能得到重新確認：其作為宏觀經濟穩定器的角色在防範系統性風險中愈發關鍵，作為家庭財富配置壓艙石的價值在資產保值需求中持續凸顯。這種雙重屬性的強化，為行業信心重建提供了堅實基礎，促使市場主體形成理性預期。伴隨行業生態的深度調整，中國土地市場正經歷結構性變革。住宅用地供應持續收縮的態勢下，2025年地方政府性基金預算中土地出讓收入佔比首次降至50%以下。這一資料拐點標誌著城市發展模式的根本性轉變：從土地財政驅動向多元動力支撐的轉型處理程序加速推進。在城市化處理程序進入高品質發展階段後，經濟增長動力已由規模擴張轉向質量提升，傳統基建投資模式面臨可持續性挑戰，城市發展亟需建構以稅收體系、產業生態和創新驅動為核心的新動力機制。這種轉型實質上重構了城市競爭的核心維度。未來城市價值創造將深度依賴於產業升級與科技創新的協同效應，科技要素的戰略佈局能力成為吸引高端人才、集聚資本要素、創造長期價值的關鍵變數。那些能夠在數字經濟、綠色經濟、智能經濟等前沿領域形成突破的城市，將在全球價值鏈重構中佔據戰略制高點，這種競爭本質上是城市創新生態系統的綜合較量。 (房地產那些事兒)

前段時間，中國國家統計局公佈了1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。這份備受關注的資料顯示，全國房地產市場整體仍處於調整期，但一線城市中，上海的表現格外引人注目。01. 新房市場資料顯示，1月份一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅與上月相同。其中，上海環比持平，北京、廣州和深圳分別下降0.3%、0.6%和0.4%。同比來看，一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.1%，降幅比上月擴大0.4個百分點。但上海卻逆勢上漲4.2%，成為一線城市中唯一同比上漲的城市，北京、廣州和深圳則分別下降了2.4%、5.3%和4.9%。這一表現背後，是上海高端改善盤的支撐。從成交結構看，1月上海商品住宅銷售金額TOP20項目合計銷售114.99億元。上海中原地產資深分析師盧文曦分析稱，從交易節奏來看，上海新房市場呈現高開低走的格局。基於年末衝刺的慣性，首周成交還在12萬平方米水平運行；此後隨著供應逐步縮減，成交也同步下行；受高端項目成交降溫影響，最後一周沒有出現翹尾行情。02. 二手房市場與新房市場的“降溫”形成鮮明對比的是，上海二手房市場在傳統淡季走出了“暖冬”行情。國家統計局資料顯示，1月一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅比上月縮小0.4個百分點。其中，上海環比下降0.4%，降幅比上月縮小0.2個百分點。更值得關注的是成交量。上海市房地產交易中心資料顯示，2026年1月，上海二手房累計成交22834套，環比12月的22961套微降0.5%；同比2025年1月成交的18387套，上漲4447套，漲幅24.18%。這是上海二手房成交量繼2025年11月站上2.2萬套後，連續三個月站穩2.2萬套。結合2022年-2025年二手房成交趨勢來看，今年1月二手房月度成交總量為近5年最高位。從日均成交量來看，1月上海二手房日均成交量約736套。工作日成交量基本穩定在600套以上，周末的日成交量更是頻頻破千。尤其是從1月10日起，連續3周周末、全月共有7個交易日單日成交量破千套。寫在最後：2026年開年，上海樓市政策頻出，為市場注入了新的活力。2月2日，上海收購二手住房用於保障性租賃住房項目工作實質性啟動。浦東新區、靜安區和徐匯區作為首批試點區，三個試點區結合區域實際，明確了各具特色的房源篩選標準與運作模式。浦東新區工作方案顯示，將以政府引導、市場運作、自願參與為原則，在內環內2000年以前、單套面積70㎡以下、總價不高於400萬元的產權清晰二手房中優先收購。這項政策被業內視為打通“賣舊買新”置換鏈條的重要舉措。此外，上海還延續了換房個稅退稅優惠政策至2027年底，並釋放了降准、降息等訊號，有效降低了購房成本，提振了市場信心。 (上海樓市情報)