最近有朋友問我：「為什麼計算包租代管的報酬率，直接把總收益除以年數就可以了？」

其實，許多人初次接觸包租代管投資時，都會有這樣的疑問，市面上不少課程也確實將「平均報酬率」作為計算報酬率的入門方法。

然而，平均報酬率並不能完全反映投資的真實績效，這是因為它忽略了兩個關鍵因素：

1. 資金的時間價值：

一塊錢現在的價值和一年後的價值是不一樣的，錢會增值，這就是我們常說的「複利效果」

2. 現金流的波動：

在投資過程中，我們的資金並非一成不變。可能一開始投入一筆大額資金，之後每年都有租金收入進帳，甚至可能中途還需要額外投入資金進行修繕

這也是為什麼我建議使用「#內部報酬率（IRR）」來計算包租代管的真實投報率

因為IRR考慮了不同時間點的現金流入和流出，並將它們折現到同一個時間點進行比較，更能準確反映投資的真實報酬率...

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