住建部部長倪虹：房地產市場已具備築底基礎

10月17日上午10點，中國國務院新聞辦公室就促進房地產市場平穩健康發展有關情況舉行發佈會。

住房城鄉建設部部長倪虹和財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局等負責人參加了會議。

這是繼九月底中央政治局會議提出促進房地產市場止跌回穩、央行調降存量房貸利率、一線城市放開限購等政策大禮包之後，主要部委領導首次集體公開露面。

會議歷時約75分鐘，主要談了三個主要大問題，包括4兆真金白銀擴融白名單，啟動房地產企業融資、加強存量房納保（保障性租賃住房）、保質量交樓、解決購房者和青年人住房問題，以及支援地方政府發地方債、盤活存量土地、改造城中村，提高土地質量等問題。

會議結束半小時內，相關內容已經有五個詞條掛在微博熱搜前30名。分別是“新增實施100萬套城中村危舊房改造” “樓市組合拳4取消4降低2增加” “房地產白名單項目信貸增加到4兆”等。

會上倪虹談到，房地產市場已具備築底基礎，對止跌回穩充滿信心。

卸包袱、啟動樓市

保交樓、白名單、舊房改造，這些在會議上高頻出現的熱詞，總結起來就是啟動樓市，為開發商卸包袱，讓他們可以保質量為老百姓交樓。

會議中，倪虹部長總結了近一年為推動市場止跌回穩而打出的政策組合拳：四個取消、四個降低、兩個增加。

四個取消，即因城施策、調整或取消各類限制性措施。主要包括限購、限售、限價、取消普通住宅和非普通住宅標準。

四個降低，即降低了住房公積金貸款利率0.25個百分點、降低了首付比例，統一首套、二套房貸最低首付比例到15%、降低存量貸款利率，以及降低“賣舊買新”換購住房稅費負擔。

倪虹表示，從去年開始，住建部已經充分賦予各個城市房地產調控的自主權。四個一線城市在9月底分別調整了房地產限購措施，其中北京、上海是放寬限購條件，廣州是全面取消，深圳是部分取消。這也充分體現各城市因城施策，自主決策。

在減輕購房者負擔方面，中國人民銀行副行長陶玲談到，預計大部分存量房貸將在10月25日批次下調完成，意味著房主在10月26日就可以通過貸款銀行的指定管道查看調整結果。部分中小銀行調整時間會稍晚，總體會在10月31日前全部完成。

陶玲以北京為例，為購房者算了一筆帳。原房貸利率如果是4.4%，利率調整以後為3.55%，那麼100萬元25年期的等額本息房貸，每個月可少付月供469元，總共節省利息支出是超過14萬元。

“四個取消”，“四個降低”是對原有政策的總結，而“兩個增加”，則是這次會上首次提出的新變化。

兩個增加，一是年底前將“白名單”項目的信貸規模增加到4兆，二是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造。

房地產項目白名單是監管層在年初發佈的融資協調機制中提出的政策，目的是為解決房地產在建項目融資難題、促進保交樓效率。進入白名單的項目可成為金融機構優先支援對象。

倪虹提出，年底前，白名單項目的信貸規模將增加到4兆。城市房地產融資協調機制要將所有房地產合格項目都納入白名單，“應進盡進、應貸盡貸”，滿足項目合理融資需求。

58安居客研究院院長張波認為，以往進入白名單的項目和所屬房企的健康度有一定關係，會以項目本身的安全性為第一考量條件。例如，項目本身需要處於在建狀態而不是非正常停工，預售資金也要處於有效監管狀態。同時對於所貸款資金的安全性也有更多考慮，包括擁有與融資額相匹配的抵押物。本次4兆的支援並非是降低相關門檻，而是考慮將更多符合條件的項目都納入“白名單”之中，以實現“應進盡進”。

據悉，國務院部署打好“保交房”攻堅戰已五個月，目前全國已經交付了246萬套。

保民生，新增實施100萬套城中村改造房

會上，不僅提到瞭解決了商品房問題，還重點強調了城市更新，存量房及土地的盤活。

倪虹表示，將通過貨幣化安置房方式新增實施100萬套城中村改造、危舊房改造。

對於什麼樣的項目可以獲得政策支援，他指出了兩點：一是群眾改造意願強烈、安全隱患突出的；二是項目的徵收安置方案要成熟，資金總體平衡，避免新增地方債務風險。

主要支援政策有五條：一是重點支援地級以上城市，二是開發性、政策性金融機構給予專項借款，三是允許地方發行專項債，四是給予稅費優惠，五是商業銀行根據評估發放貸款。

張波認為，城中村改造以貨幣化的支援力度為主，不再主要新建安置房，這將有利於市場上存量住宅的消化，同時把更多選擇自主權給到老百姓，減少更新過程中的各類過渡性安排。

對於項目的選擇有側重性，不是完全由地方政府單方面選定，而是以群眾改造意向強、安全性突出的項目為主，因此類似2015年大範圍、大面積動遷的佔比小，小區塊甚至單個小區改造的佔比會高。

最後，資金面的支援有保障，但本身重點支援的是地級以上城市，尤其是人口集中的大城市。這將對這類城市的房地產市場需求提升將起到一定作用。

倪虹在會上指出，關於解決群眾住房問題，國家大的政策是一手抓保障，一手抓市場。以政府為主，保障群眾基本住房需求，通過市場來滿足群眾多樣化改善性住房需求。

關於年輕人住房問題，倪虹表示，對於一個城市而言，青年人有希望，這個城市就有希望；青年人有未來，這個城市就一定有未來。解決好新市民和青年人的住房問題，讓他們能夠在城市安居樂業，是城市政府義不容辭的責任，也是提高城市競爭力的重要抓手。

倪虹指出，保障年輕人住房有兩種方式，一種是租賃的方式，另一種是購買的方式。關於租賃的方式，對於新市民、青年人，要大力發展保障性租賃住房和公租房，以“一張床、一間房、一套房”等方式，讓新市民、青年人進得來、留得下、住得安、能成業。對於城市低收入住房困難家庭，各級政府都高度重視，實施了公租房保障，低收入住房困難家庭基本實現了應保盡保。公租房保障也有兩種方式，一種是實物租賃，還有一種是貨幣化補貼。

他強調，各城市政府在結合當地實際最佳化完善房地產政策的同時，一定要加大保障力度，兜牢住房保障這個底線。

今年1-9月份，中國已經建設籌集了保障性住房148萬套（間），到年底可以讓450萬新市民、青年人住進保障性住房。下一步，住建部將和有關部門一道，指導各地加大保障性住房建設、籌集、供給，著力解決困難群眾的住房問題，努力實現全體人民住有所居。

一線樓市開始築底回暖

近期，監管層對樓市的大動作源於行業近幾年的萎靡不振。

國家統計局資料顯示，2021年至2023年，房地產開發投資完成額分別約14.76兆元、13.29兆元、11.09兆元。2024上半年，房地產開發投資完成額約5.25兆元，同比下降10.1%。

新增開發降低的同時，開發商賣樓也越來越難。

據中指研究院資料，2021年至2023年，百強房企銷售總額分別約9.08兆元、6.33兆元、5.39兆元，持續下降。2024上半年，百強房企銷售總額僅約2.08兆元，同比下降41.6%。

2021年至今，房企銷量下跌的同時，整體房價下跌趨勢也越來越明顯。

國家統計局資料顯示，自2022年中以來，70個大中城市的新建商品房價格指數當月同比持續下跌，2024年以來，當月同比降幅逐漸加深。

樓市仍然是中國經濟增長的主要支柱之一，房價連續下跌三年後，房子的財富效應和投資屬性削弱，購房人減少，也直接影響了產業上下游的水泥、鋼鐵、家電、家裝等行業的發展。

倪虹在發佈會上表示，相關政策發佈以來，效果已經開始顯現。房地產開發投資、新建商品房銷售等主要指標降幅繼續縮小，特別是9月底以來，一手房看房量、到訪量、簽約量明顯增加，二手房交易量持續上升，市場出現了積極的變化。

他表示，下一步，住建部將會同有關部門，堅決貫徹黨中央、國務院決策部署，一項一項抓落實，把政策效應充分釋放出來，更多惠及人民群眾。(財經五月花)