日經新聞—香港房地產加緊去庫存，確保成長資金

「天璽·天」因虧本的低價銷售而受到關注

新鴻基在香港的樓盤「天璽·天」受到關注，因為平均單價只比購地金額除以設想開發麵積計算得出的單價高出不到10%，如果加上土地以外的建築費用等，虧本的可能性很高。香港持續下滑3年的住宅行情似乎接近觸底反彈…

香港房地產大型企業正加緊推進住宅去庫存。新鴻基地產發展等在明知虧本的情況下出售新建的高檔高層住宅。這是因為判斷最近3年持續下滑的住宅行情接近觸底反彈，此舉旨在確保資金，為重新增長做好準備。

即日售罄、1個人買8套——香港的報紙和電視台從9月開始連續報導新鴻基正在銷售的約900套新建高層住宅「天璽·天」的銷售動向。即使在住宅投資盛行的香港，這也是罕見的熱潮。

35層的面向家庭的兩室一廳、60平方米的房屋售價約1600萬港幣。雖然價格高於東京都中心，但在住宅價格在全球僅次於摩納哥的香港稱得上便宜。之所以引起關注，是因為有報導稱這是開發商無法收回投資額的「虧本銷售」。

香港智庫本土研究社的研究員梁日恆表示，天璽·天的平均單價只比購地金額除以設想開發麵積計算得出的單價高出不到10%。如果加上土地以外的建築費用等，虧本的可能性很高，在當地被稱為「麵包(成品)比麵粉(原料)便宜」。

天璽·天的所在地是原啟德機場舊址周邊的大型再開發地區，其他正在建設的高層住宅樓林立。整個地區的總供應規模為被認為是3萬套，不斷出現低價銷售的動向。當地房地產公司的一位營業負責人強調：現在買的話比5年前便宜4成。那套都行，一定要買。

在香港，2010年代中國內地的資金流入導致房價飛漲。新冠疫情期間流入的充裕資金也加速了行情的上漲。不過，此後由於嚴格的新冠管控政策和中國經濟成長放緩等影響，逆風增強，行情持續下滑。

與2021年9月的高峰相比，政府發布的房價指數最近降低了27%。辦公樓行情也不樂觀，據房地產服務巨頭世邦魏理仕(CBRE)的資料，香港9月末的辦公樓空置率達到16.8%，持續處於歷史最糟糕水準。負責香港市場研究的陳錦平感嘆道這是有史以​​來最長的下行趨勢，看不到反彈的跡象。

房地產是香港經濟的支柱，如果包括相關產業在內，則佔到地區生產總值(GDP)的20%左右。房地產的不景氣也導致香港整體的困境。

香港四大房地產企業的業績均不佳。 2024財年(截至2024年6月)，新鴻基的最終利潤減少2成，新世界發展時隔19年出現最終虧損。

不過，各企業的財務狀況相對健康，與接連出現債務違約的內地房地產企業不同。雖然內地市場面臨過多的房屋庫存，但在香港，至少認為住宅樓行情今後將觸底的觀點正在增加。

其背景是政策等東風的增強。香港政府在2月取消了先前為抑制住宅投機而實施的印花稅增稅。

美國聯邦儲備委員會(FRB)在9月啟動大幅降息也是很大的原因。香港的港幣與美元掛鉤，市場利率容易與美國利率同向波動。隨著美國利率的下調，金融機構出現了下調房屋貸款利率的動向。

就在這個時間點，香港各大房地產企業不顧盈利地清理庫存，這是為今後的行情改善做準備。隨著去庫存的推進，將進入成長階段。與中國大陸的政治和經濟聯絡的強度有可能作為風險進一步加強。

積極融入國家發展大局、投資內地創造美好生活（譯者註：由日語翻譯而來）－在10月1日中國國慶節，香港報紙上刊登了房地產大型企業等承諾在祖國投資的廣告特輯。各企業的獲利大部分來自香港和中國內地，對於加強監管的中國大陸顯示出積極姿態。

今後也有可能在這種態度下向海外分散投資。大型綜合企​​業長江集團和新世界發展的相關企業等也致力於北海道和沖繩等日本項目的開發。根據各企業的策略，也可能會對日本的房地產市場產生影響。 （日經中文網 ）