在內地樓市領域，杭州、上海、深圳、成都、廣州等城市表現較為突出，堪稱樓市中的佼佼者。然而，就當前形勢而言，這些城市均未出台收緊樓市政策之舉。與之形成鮮明對比的是，香港卻採取了收緊政策，這背後的原因值得深入探究。2月底，香港出台了一項引人矚目的政策——提高印花稅稅點。這一舉措顯得頗為反常，在內地樓市普遍趨於放鬆的大環境下，香港卻反其道而行之，收緊政策。並且，此次政策調整併非全面收緊，而是僅針對豪宅市場。香港樓市向來有其獨特之處，此次加稅舉措旨在給過熱的市場降溫。令人意外且欣喜的是，香港成為近年來首個對樓市進行壓制的城市。香港樓市熱度頗高，這從多個事實中可見一斑。其一，自2004年前後起，歷經長達20年斷斷續續的復甦，呈現出螺旋式上升的態勢。其二，金融業的發展帶來了顯著的財富效應，對樓市產生了積極影響。其三，儘管人口數量有所下降，但人才持續引進，為樓市注入了新的活力。其四，聯準會對香港樓市持看好態度。其五，在2025年，香港成交了122宗總價1億港元以上的豪宅，這一資料創下歷史新高。那麼，此次印花稅究竟提高了多少呢？不妨通過一個具體例子來加以說明。此前，印花稅稅率為4.25%，調整後提高至6.5%，漲幅至少達到一半。以一套總價1.5億的豪宅為例，按照之前的政策，印花稅約為637萬；而依據最新政策，印花稅則上升至975萬，前後相差近340萬。運用稅費手段來抑制市場熱度，是政府常用的調控方式，但香港此次的操作十分精妙。其政策並未針對普通住宅，而是精準指向豪宅市場。這一舉措可謂精準拿捏，既贏得了普通民眾的拍手稱讚，對於有錢人而言，增加的稅費對其影響相對有限，同時香港政府還能借此機會增加財政收入，可謂一舉三得。與此同時，內地樓市也呈現出分化態勢。以上海為例，其樓市表現尚可，賣地收入僅出現微降，二手房成交量也較為可觀。上海在樓市調控方面採取了兩手策略，一方面繼續徵收房產稅，另一方面再次放鬆限購政策，同時政府還介入市場收購房產。那麼，上海的樓市政策究竟是收緊還是放鬆呢？實際上，兩種傾向兼而有之。這正是上海的聰明之處，但這種策略是基於其樓市相對良好的市場基礎。倘若其他城市盲目效仿，極有可能引發問題，甚至被市場所左右。上海的這種做法，正是因城施策的典型體現。許多人看到上海放開限購政策，便認為這是上海樓市難以支撐的表現。若認為一旦政策放寬，市場便會迎來所謂的“小陽春”，這種觀念實則有失偏頗。首先，這種看法過於片面，猶如盲人摸象，僅觸及了問題的一隅。將上海的政策調整單純視為樓市鬆綁，不過是觸及了整體局勢的局部，猶如僅摸到了大象的一條腿或一隻鼻子。試圖通過簡單地放開限購、降低首付比例及房貸利率等措施來啟動市場，無異於刻舟求劍，難以觸及問題的本質。其次，上海的政策導向實則更為深遠，其目光並未侷限於樓市本身，而是著眼於國際大都市的長遠發展。上海正積極吸引非滬籍人才，致力於建構更加開放、包容的人才生態，以支撐其作為國際大都市的宏偉藍圖。未來，類似上海這樣的城市將不斷湧現，這不僅是市場回暖的積極訊號，更預示著因城施策、靈活應對的智慧政策將日益增多。上海在政策調整上張弛有度，既放開了限購，又繼續執行房產稅，展現了其高超的治理藝術。以下是一些值得關注的資料動態：新增供應面積持續縮減。據克爾瑞統計，30個重點城市的新增供應面積均呈現下滑態勢，降幅至少達到五成。這一趨勢有助於緩解庫存壓力，促進市場健康發展。二手房掛牌量亦呈下降趨勢。儘管對於二手房資料的精準性存疑，考慮到下架及未上架房源未納入統計範圍，但整體而言，二手房掛牌量的減少仍是一個積極訊號。這有助於穩定二手房價，進而對新房價格形成倒逼效應，促進市場情緒的平穩，以及租售比的合理回歸。自2021年以來，儘管房價經歷了大幅下跌，但這一調整也帶來了租售比的提升。資料顯示，25個重點城市的平均租售比已從2.0%攀升至近2.4%，超越了經營貸利率，接近商貸利率水平，個別房源的租售比甚至超過了商貸利率。此外，廣州與深圳等城市也傳來了積極的市場訊號。廣州成功出讓了總價高達200多億、單價8.5萬的地王項目，同時保利玥璽灣、保利翡麗甲第等單價十幾萬的超級豪宅項目依然熱銷。深圳方面，華潤沄璽、中信信悅灣等高端住宅項目同樣備受追捧。這些現象共同表明，優質資產依然具有強大的市場吸引力。近期資料顯示，上海的豪宅成交量在全國範圍內佔據近半壁江山，表現極為突出。與此同時，北京諸如紫京宸園、中建運河灣等單價處於7 - 10萬區間的中高端樓盤，市場成交量同樣可觀。此外，成都與杭州這兩座城市，在房地產市場上的表現也持續向好。這一市場態勢無疑是積極的，有助於為市場築牢底部基礎，推動市場更快地復甦。然而，我們也應清醒地認識到，當前市場結構仍較為脆弱。目前，市場主要由頭部城市支撐，具體而言，是這些頭部城市中的特定片區、少數樓盤以及頭部房企在發揮作用，這樣的市場根基不夠穩固，缺乏紮實性。那麼，未來市場需要怎樣的助力呢？一方面，需要更多民營企業進入市場，如同鯰魚效應一般，激發市場活力；另一方面，腰部城市應發揮更大的作用，共同築牢市場底部。同時，民眾的購買力需進一步提升，企業收入與個人收入逐步趨於穩定，如此，市場才能更加堅實可靠。進一步而言，當內地某個城市開始出台政策抑制市場過熱，促使市場降溫時，才意味著市場真正觸底。就目前情況來看，尚未有城市出現此類現象，這表明市場底部尚未真正到來。此外，還有以下幾點值得關注：1. 中國香港與內地的樓市政策愈發趨同。中國香港針對樓市開始採取因地制宜的策略。自2019年相關事件後，我們開始從兩方面著手應對。政策層面屬於硬性手段，在實施過程中需精準把握分寸，且政策效果需要時間來消化；融合層面則屬於柔性手段，如今，港人北上趨勢明顯，有資料顯示，港人女性北上結婚的比例逐漸升高，尤其是在深圳、廣州等經濟實力強勁、身份認同感強的大灣區城市。2. 豪宅稅的徵收與否，對億萬富豪的影響微乎其微。與上海、深圳、廣州等城市的情況類似，豪宅市場與普通住宅市場存在明顯脫節。即便國家針對普通住宅出台了契稅、個稅、增值稅、房產稅等多方面的減稅政策，購買力仍未完全釋放。對於億萬富豪而言，他們屬於真正的剛性需求群體，資金充裕，不受此類政策影響。3. 對豪宅徵稅，本質上是一種“劫富濟貧”的手段。如前文所述，有錢人並不缺錢。正如《大明王朝1566》中所揭示的，歷史上依靠農民維持的政權眾多，而依賴商人支撐的政權則極為罕見。4. 不僅中國香港政府面臨財政壓力，內地政府同樣存在資金短缺的問題。相關資料顯示，2018年，中國香港的土地出讓收入為1648億 。至2025年，相關數值已縮減至136億元，此現象實屬市場規律作用下的正常表現。以鄭州市為例，在其土地交易市場的鼎盛時期，年度土地出讓收入曾突破千億元大關，然而，至前一年度，該數值已驟降至僅90億元，這一降幅遠超“腰斬”範疇，堪稱市場急劇收縮的典型例證。香港地區的房地產市場展現出較強的抗風險能力與穩定性。自2004年起，該市場歷經二十載平穩發展，即便期間偶有波動，整體仍呈現螺旋式上升態勢。作為全球資本尋求避險的優選之地，香港尤其受到高淨值人群的青睞。加上土地資源稀缺，供需關係緊張，進一步鞏固了其房地產市場的獨特地位。近期，市場上開始流傳關於“小陽春”的預測。事實上，回顧過往資料，2023年、2024年均出現過類似的市場回暖跡象，2025年也曾短暫顯現。然而，對於“小陽春”的持續性和強度，難以一概而論。樂觀來看，市場活力逐年增強；悲觀分析，則全年可能僅維持這一短暫回暖態勢。面對市場波動，建議投資者避免盲目預測與衝動決策。深入分析歷史資料，把握市場脈搏，方能做出更為理性與穩健的投資選擇。 (房地產那些事兒)

2026年1月，香港單月億元以上豪宅成交26宗，涉資超53億港元，比去年同期暴漲7倍，直接創了歷史新高。7倍——不是7%，是7倍。同期內地是什麼情況？2025年，北京跌了5%，上海跌了7%，深圳跌了8%，但香港全年累計反彈了2%到4%，全國獨一份。很多人的第一反應是：香港房價都是內地一線城市的2.5倍了，憑什麼還能漲？這個問題問反了。真正該問的是：香港買房，賺的是那門子錢？搞清楚這件事，才能理解這輪為什麼漲，還能不能上車。內地買房的邏輯是漲價：買進來，等升值，賣掉套現。這套邏輯在2021年之前跑通了，現在基本失效了。香港的邏輯不一樣，核心是租售比。目前香港住宅租售比普遍在3%到3.5%，按揭利率現在2%出頭。買了房出租，租金可以覆蓋月供，甚至略有盈餘——這叫正現金流資產。這件事在內地已經很難實現了。上海核心區租售比大概1.5%，深圳更低，按揭利率就算降了也還在3%以上。每個月倒貼，持有成本壓死人，這是內地房產現在最大的問題。所以香港這輪漲，不是在炒，是市場在重新定價一個能產生正現金流的資產。嗅覺靈敏的錢最先行動。阿里巴巴和京東，2025年底兩個月內豪擲超百億港元，掃貨香港核心區寫字樓。機構等級的錢進場，往往意味著普通人還沒想明白的事，它們已經想清楚了。緊接著內地高淨值人群跟進，尤其是江浙滬的企業主和中產家庭。不是因為香港便宜，而是內地的錢確實已經沒有太好的去處。房產在跌，銀行利率一降再降，股市波動大，黃金漲了很多但沒有現金流。比來比去，香港反而顯出性價比了。政策上還有兩件事在同步發生。一是2024年2月香港全面撤辣，把之前打擊炒房的額外印花稅全部取消。撤辣前內地買家在港買房最高要多付30%的稅，動輒幾百萬，現在直接省掉了。二是高才通計畫持續發酵，截至2025年底約26萬名人才攜家人已經抵港定居，這26萬人要住的地方，是真實的居住需求。人口流入、撤辣降門檻、正現金流，三件事疊在一起，這才是香港這輪樓市的真實底色。內地這幾年房產信仰的崩塌，本質上是單一資產配置的代價。很多人一輩子的錢全壓在內地房產上，倉位重，市場一波動資產和現金流一起往下走。所以我給自己定的原則是，每一類資產不超過30%。內地房產不超過30%，香港房產不超過30%。不是說香港一定漲，而是把雞蛋分開放，不要讓單一市場的風險把整個家庭壓垮。想清楚要配置，下一步就是怎麼買。真正動手前，有三件事必須算明白——首先是選區，核心區和新界價格差距很大，對應的租售比和流動性完全不同，要先想清楚買的目的是收租還是自住，目的不同，該看的盤完全不一樣。其次是把現金流帳算出來，月供能不能被租金基本覆蓋，不要靠升值預期撐著買入決策，升值是預期，租金才是落袋的錢。最後是匯款和按揭的路徑，這是內地買家最容易踩坑的地方，流程不熟，一步走錯代價很大。 (滬港紀老闆)

特區政府新財年積極推地，全年賣地表土地供應大增。財政司司長陳茂波昨日在財政預算案中指出，將在新財年推出9幅住宅地，如連同鐵路物業發展、市建局及私人發展和重建項目計算，合共可興建約2.2萬伙，較2025/26財年預算案的1.37萬伙大增逾六成。另根據2026/27年度賣地計劃和土地供應目標，地價收入預算為180億元，較2025/26財年修訂預算上升5億元或2.86%。陳茂波昨回顧2025/26財年住宅物業價量齊升，交投自去年3月起持續活躍，全年成交量上升至近6.3萬宗，為4年新高。樓價全年上升3.3%，結束前3年跌勢；租金亦上升4.3%。非住宅物業成交量反彈，租金及價格跌幅縮小。連同「簡約公屋」，公營房屋未來5年總體供應量達19.6萬伙。圖為啟德世運道「簡約公屋」。香港文匯報記者曾興偉 攝樓市回暖仍審慎推售土地土地及房屋方面，陳茂波表示將在2026/27財年賣地計劃當中推9幅住宅用地，如連同鐵路物業發展、市區重建局及私人發展和重建項目，合共可興建約2.2萬伙，較2025/26年度預算案的1.37萬伙大增60.58%。他強調，會在讓市場平穩發展前提下按季審慎推售土地。賣地收入方面，陳茂波指出，由於住宅物業市場剛回穩、商業物業市場仍然相對疲弱，令政府2025/26財年地價收入處於低水平，修訂預算為175億元，較原來預算減少35億元。以2026/27財年的賣地計劃和土地供應目標為依據，地價收入預算為180億元，較2025/26財年修訂預算上升5億元。未來5年私宅年落成1.7萬伙房屋供需方面，他表示，連同「簡約公屋」，公營房屋未來5年總體供應量達19.6萬伙，較本屆政府上任時的5年期增加超過80%；「簡約公屋」去年共落成約9,500個單位，穩步邁向在2027/28年度前完成約3萬個單位的目標。而私營房屋未來5年每年平均落成量約1.7萬伙，一手私人住宅單位未來3至4年的潛在供應量約有10.4萬伙。高力香港估價及諮詢服務高級董事及融資評估主管侯志港昨指，政府強調將繼續秉持審慎有序的推地策略，預算案公布新財年總私宅土地供應可興建約2.2萬多個單位，觀察現時市況，住宅買賣交投及價格均見回升，反映按季審視市場、靈活調整推地節奏的做法適時且有效。在確保私營房屋供應的同時，避免於復甦期間對樓價形成額外壓力，讓市場在可控節奏下逐步回暖。高力估價及諮詢服務高級董事梁鎮峰指，預算案公布未來5年的私人住宅供應約為9.8萬個，高於去年的約8萬個水平，反映政府對市況樂觀，中期供應維持穩定，對市場信心具正面作用。另一方面，未來三至四年可提供的一手單位約為10.4萬伙，較2024年3月的高位持續回落，庫存正在被市場逐步吸納。在交投持續改善的背景下，住宅市道正穩步復甦，預期樓價於2026年將錄得約3%至5%的升幅。房策轉向更精準政策管理全國工商聯房地產商會香港及國際分會副會長、政府及研究委員會聯席主席葉文祺則評價稱，政府今次維持100元印花稅適用範圍，但上調豪宅印花稅的做法，是平衡策略。整體而言，預算案在住宅物業稅務上釋出清晰信號：既維持對首置的基本支持，亦避免在樓市升溫時加碼刺激；同時透過針對性調整開拓收入。這種差異化安排反映政府轉向更精準的政策管理，策略上傾向「穩中求進」，力求在市場健康發展與拓寬收入來源之間取得平衡。億元豪宅加印花稅 庫房年收增10億新預算案上調1億元以上住宅物業交易印花稅，由4.25%加至6.5%，以樓價1.1億元的豪宅為例，加稅前稅款為467.5萬元，加稅後稅款增至715萬元，稅款增加53%。新措施影響約0.3%住宅物業交易，政府料每年可增加約10億元收入。措施將於條例修訂草案獲通過後，追溯至今日（26日）開始生效。預算案昨公布，樓價低於1億元以下的住宅物業，從價印花稅稅率4.25%維持不變；樓價100,000,001元至109,574,470元的住宅物業，其稅率為稅款425萬元加上超過1億元部分的款額的30%。樓價超過109,574,471元或以上，稅率則為6.5%。億元豪宅印花稅加至6.5%， 庫房年收增10億元。圖為山頂豪宅。 香港文匯報記者曾興偉 攝非對樓市「加辣」 旨在開源政府消息人士指出，新措施秉承「能者多付」的原則，是次措施不是對樓市「加辣」，而是旨在達到開源目的並把影響減至最低。他稱，這類豪宅物業的買家主要考慮身份象徵以及特別景觀，與一般住宅買家考慮因素不一樣，假設購買約1億元豪宅多交200多萬元稅款，富裕人士也有能力負擔，相信不會因增加稅款而影響入市決定。消息人士補充，本財年首10個月住宅物業成交錄得6.5萬宗，而逾億元或以上的豪宅成交個案不足200宗，相關豪宅成交類別佔比非常低，預計不影響整體樓市。又指政府不可以為刺激樓市及樓價，而去調整印花稅。團結香港基金助理研究總監兼土地及房屋研究主管梁躍昊表示，過億元豪宅的買家財力雄厚，對稅率敏感度低，對整體樓市影響有限。此舉體現「能者多付」原則，在不影響一般市民置業的前提下優化公共財政。料億元豪宅成交量創新高高力香港資本市場及投資服務主管翟聰表示，理解特區政府在面對財政赤字壓力下，採取「能者多付」的稅務政策。儘管豪宅買家對價格的敏感度相對較低，但若與其他主要國際城市相比，香港的超級豪宅市場在稅制及投資價值上，依然具備相當的競爭優勢。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑亦相信，在息口下行、經濟復甦步伐向好、來港上市企業增加等等的有利因素下，財富效應將令億元超級豪宅持續受追捧，料2026年億元豪宅成交量將續創新高。公營房屋未來5年19.6萬伙 超標80%市場關注未來本港房屋供應，新一份財政預算案公布，連同「簡約公屋」，本港未來5年總體公營房屋建屋量約19.6萬個單位，較本屆政府上任時的五年期目標增加超過80%；而私營房屋未來5年的預計落成量，每年平均約1.7萬個單位。在房屋供應方面，財政司司長陳茂波預計，未來5年公營房屋建屋量約為19.6萬伙，當中「簡約公屋」去年已落成約9,500伙，目標於2027/28年度前完成3萬個單位的建設；而針對劏房問題的「簡樸房」規管制度將於今年3月實施，並設有48個月過渡期。陳茂波表示，發展局正優化採購模式及精簡審批流程，減低建造成本和提升效益，例如「簡約公屋」組裝合成構件及污水處理廠機電設備的直接採購，節省約10%至20%的開支。 另外，房屋署自主研發的「BIM系統化地基工程設計」方案，為每座大樓平均節省約100萬元成本。此外，採用第二代組裝合成建築法，以及本地開發的創新接合技術，也為公營房屋工程提速增效。樂善堂：德政惠及民生福祉九龍樂善堂昨回應表示，本屆政府有決心改善基層住屋問題，樂善堂作為過渡性房屋的先驅者之一，很高興見到政府主動積極推動「簡約公屋」，並興建公營房屋。本港未來5年，總體公營房屋建屋量達到19.6萬個，市民能夠安居樂業，生活和社會變得更和諧美好。樂善堂營運的啟德「簡約公屋」，已如期完成2,970戶入伙，見到居民的正面轉變，可見政府德政惠及民生福祉。 (香港文匯報)

2026第一個房價上漲的城市出現了。中原地產創始人施永青直呼：“要連漲6年，漲幅85%！”連摩根士丹利也預測，這座中國城市房價繼25年回升4%後，今年還將上漲10%以上。那裡？答案是——香港。去年下半年，香港私人住宅售價指數連漲6個月。全年新房成交量同比升兩成，近6年最高；二手房量價齊升，近4年最強。租金連漲12月，破歷史紀錄。香港樓市為何突然支棱起來？施永青歸因於“心理預期+基本面”共振：1是港股日均成交額穩定超2000億港元，遠超此前千億水平；2是多數行業薪資穩步上揚，租售比不斷上升。“供平過租”遍地開花：月供竟比房租還低。對許多白領而言，與其交租幫房東還貸，不如自己當業主。走進銅鑼灣，時代廣場周邊滿是操普通話、掛大廠工牌的年輕人。美團、小米、京東、小紅書紛紛入駐；阿里與螞蟻更豪擲66億整棟買下寫字樓。過去一年，內地人在香港拚命買樓。25年用普通話拼音登記買房的買家，拿下13500套，同比上漲一成多——人才與資本加速湧入。政策也一次性給足。24年香港“撤辣”力度極大，非本地買家購800萬房產可省稅214萬，好比北上廣深徹底取消限購，需求集中釋放。香港這台造富機器正加足馬力全面開動：25年港股IPO募資規模時隔6年重回全球首位，香港跨境資產規模預計達2.9兆美刀，超過霸榜第一多年的瑞士。香港還在佈局“區域黃金儲備中心”，目標三年囤積2000噸黃金。不僅要奪回國際金融中心地位，更要成為全球資本“終極避風港”。這一切，其實有跡可循。去年中聯辦換帥，新掌舵者不僅有地方經驗，更是歷任多家企業的“實戰派”，釋放強烈訊號：香港的工作重心正轉向“發展”。特首李家超也明確表態：在整體安全獲保障後，現階段香港要“全力以赴拚經濟”。這標誌著整座城市的焦點議題，回到了經濟建設的原點。最具戰略意義的，是規則體系的“自主化”，“國際調解院”在獅子山下正式成立。它提供一套非西方主導、高效低成本的國際爭端解決機制。過去打一場跨國官司要耗時數年，如今在香港，幾個月即可裁決。這種制度型開放，才是真正的硬實力。香港樓市V型反轉，是一場從人口結構、資本流向到制度話語權的系統性重構。東方之珠的爆發期，再次到來。三個影響26年經濟的靴子都已落地，接下來不再是滔滔洪水大水漫灌，不同領域接到的水會截然不同。 (智谷趨勢Trend)

隨著息口見頂、全面撤辣以及專才輸入等因素的推動，香港樓市氣氛逐漸改善。一手交投於去年走勢理想，樓市結束連跌三年的頹勢，全年樓價反彈逾4%；全年錄約2萬宗成交，創2013年一手例生效後新高，同時為2004年後即21年以來的高位。至於反映香港二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL），從2021年8月高位190點水平後，經歷3年多下調後到2025年3月底第一季見底，之後CCL終於逐步回升，全年計香港樓價比前一年回升4.7%。當前，業內人士普遍對後市保持樂觀。成交創4年新高 後市樂觀全年一手成交突破2萬宗，按年升逾兩成，不僅打破2019年約18789宗的紀錄，更創下2013年《一手住宅物業銷售條例》實施以來的新高。新地再成“賣樓王”“吸金王”當中“月月有樓賣”的新地（016）表現最標青，全年售出逾3750伙，套現金額高達350億元（港元，下同），連續多年穩坐“賣樓王”及“吸金王”寶座。集團年內多個新盤熱賣，包括西沙SIERRA SEA、啟德天璽·天2期及屯門NOVO LAND第3A期等。今年“收票王”屬新地（0016）西沙SIERRA SEA。當中第1A期於4月公佈首張價單，折實平均呎價10398元，較市價低逾兩成，首輪銷售接獲逾3.7萬票，超額認購高達116倍，屬今年“收票王”，僅次於2023年油塘親海駅II截收逾3.8萬票的紀錄。其後，SIERRA SEA六輪銷售每次皆全數沽清，於不足一個月內售出逾1500伙，創下市場紀錄。今年“收票王”屬新地（0016）西沙SIERRA SEA。利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，2025年初樓市步入傳統淡月，交投在低位徘徊，時至2月底財政預算案宣佈擴闊100元印花稅至400萬元物業，隨即刺激細價樓交投大升，自此無論一手新盤及二手物業買賣均見暢旺。次季雖因中美關稅戰一度緊張而令環球股市急挫，惟美方突然轉軚而獲迅速解決，隨後股市持續攀升，加上整體經濟情況明顯改善，配合新一份施政報告放寬投資移民的置業門檻，進一步增強入市信心，第三季尾至第四季更令豪宅市場接力起動，投資者亦加快入市，令整體樓市旺勢畢現。財政預算案宣佈擴闊100元印花稅至400萬元物業，隨即刺激細價樓交投大升。美聯物業分析師岑頌謙亦指，2025年樓市交投明顯回暖，當中住宅市場受惠多項利多因素支援，如租金攀升、息口回落，“供平過租”吸引用家傾向“租轉買”，加快入市決定；同時，租金回報率維持在相對吸引水平，長線投資者亦積極入市。配合年初政府下調細價物業印花稅措施，為住宅交投帶來利多的刺激，並帶動整體物業向好，齊創4年新高，並預期2025年整體物業註冊量最終突破8萬宗水平。二手成交扭轉連跌三年頹勢中原城市領先指數（CCL）全年累升逾4%，成功扭轉連跌三年的頹勢。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀表示，最新的CCL 報144.11點，按周升0.38%，創2024年6月初後81周（逾1年半）次高。在低息環境下，樓市氣氛樂觀向好，加上新盤銷情不俗，業主心態變強，反價封盤情況增多，買家需要追價，有助推動樓價繼續上升。事實上，去年2月公佈的財政預算案，宣佈將“100元印花稅”適用範圍由300萬元以下物業，擴大至400萬元以下，成為樓市一大刺激措施。政策一出即引發市場熱烈反應，細價樓交投明顯加快，上車客及投資者入市，帶動二手市場活躍度顯著提升。部分新盤亦因定價貼近400萬元門檻而受惠，銷情大幅改善。中原地產資料顯示，2025年全港私樓市場錄得多達13790宗、樓價400萬元以下的買賣登記，按年升幅超過三成，更創下自2014年錄得18328宗以來的11年新高。全年3宗成交額達10億豪宅買賣豪宅市場交投熾熱，全年誕下3宗成交金額高達10億元的超級豪宅買賣，天價成交湧現。其中，太古地產旗下深水灣道6號兩幢獨立屋，12月底以高達22億元售出，平均呎價14.7萬元，是今年住宅市場最大宗豪宅交易。太古地產旗下深水灣道6號兩幢獨立屋，12月底以高達22億元售出，是今年住宅市場最大宗豪宅交易。其次為由針織商人羅建生或有關人士持有的山頂歌賦山道1、3、5號項目，8月以10.88億元成功售出1號洋房，呎價亦高達9.5萬元。工商舖交投量升價穩2025年，香港工商舖市場交投波瀾起伏，年初遭遇關稅戰，導致市場交投一度放緩，下半年在美國減息、港府施政報告推出利多政策支援下，樓市全面回暖，工商舖買賣成交增幅顯著。綜觀全年整體工商舖市場呈現“量升價穩”態勢。工商舖市場呈現“量升價穩”態勢。據中原（工商舖）統計，2025全年截至12月15日共錄得約3588宗工商舖買賣成交，已較去年全年上升約20.9%，而總成交金額則錄得約643.32億元，較2024年的約640億元僅窄幅上落。2025年商廈買賣市場變化較大，隨著第四季香港樓市正式踏入減息周期，企業用家入市步伐加快。據中原（工商舖）寫字樓部董事陳雁樓表示，2025年第全年商廈累計買賣成交則錄得約747宗，較2024年增加近四成，為2021年以來首度再錄得全年升幅。過去幾年，由於息口高企，拖累商廈市場低迷，有不少指標甲廈出現創新低呎價成交個案，部分更打破逾15年新低，如美國銀行中心35樓某室以1850萬元易手，折合呎價約16818元，創15年來新低外，相比起該廈2019年最高呎價差幅近七成。商廈價格尋底吸引買家吸納自用不過，商廈價格尋底之際，有實力的企業紛紛趁低吸納商廈自用，故2025年第四季錄得多宗大手成交，當中阿里巴巴與螞蟻集團斥資約72億元向文華東方酒店集團購入銅鑼灣新甲廈港島壹號中心共13層寫字樓作為企業香港總部，成為2025年最大宗工商舖買賣成交。而2025年京東斥資35億元購買中環建行大廈五成權益，以及華僑銀行（香港）以約11.6億元向英皇集團購入中國華融大廈全幢，也是2025年市場焦點的大手成交。2025年商舖市道方面，香港旅遊及零售行業復甦勢頭強勁，訪港旅客人次亦持續錄得升幅，惟未能反映在商舖買賣市場上。據中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，2025年全年累計總成交宗數則錄得約701宗，成交金額約131億元，較2024年約750宗及約199.1億元分別減少約6.5%及34.2%。潘志明指，現時回報率達5釐或以上的商舖才足以吸引到投資者注目。同時，資深投資者沽貨步伐未見減慢外，以往較為惜售的財團及業主亦加入沽貨行列，其中美國麥當勞集團最受市場矚目。2025至2026年度賣地收入勝預期香港樓市回暖，港府賣地表現亦穩健復甦。2025至2026年度賣地表原有8幅土地，港府推出其中2幅並成功售出，價格均高於市場預期。過去一年，港府賣出新界屯門海珠路和荃灣永順街與德士古道交界住宅用地，連帶換地及契約修訂個案，2025至2026年度首三季錄得超過82億元的土地收入。高力香港估價及諮詢服務署理主管曾展鵬表示：“政府的‘一季一地’推售節奏策略得宜，審慎而有序的推地步伐避免對市場造成過度衝擊。2025年度2幅已售地皮均取得超額認購，其中屯門海珠路地皮以10.89億元成交，樓面呎價達3860元，較估值頂價高近四成；荃灣永順街地皮亦由華懋以24.75億元投得，樓面呎價約5692元，較估值上限高約兩成半，反映發展商投標態度已從過往保守轉向審慎進取，為市場注入信心。”新地奪東涌住宅地 呎價僅1501元另外，由新地（016）在2025年2月以6億元奪得的東涌擴展區106B區臨海住宅用地，創東涌新低紀錄，該地皮最高可建住宅樓面面積401160平方呎，即每呎樓面地價為1501元。新地表示項目將興建中小型單位為主，預算總投資額約為35億元。如以政府住宅官地計算，上一個每呎樓面地價低位為2014年3月，為雅居樂（3383）副主席陳卓賢長子，以私人投資名義以2100萬元投得坪洲教育路低密度地皮，每呎樓面地價約1493元。即東涌擴展區106B區臨海住宅用地的每呎地價創11年新低水平。另亦較2010年由南豐於以拍賣奪得的第55B區迎禧路地皮（現址為昇薈）樓面地價呎價約2378元，更低37%。 (香港商報)

阿里巴巴前董事會主席兼CEO張勇近日豪擲5354萬元（港元，下同），買下香港半山一幢豪宅。製圖：健宗10月24日，希慎興業在港交所發佈公告稱，公司全資附屬公司廣運作為賣方，與買方Verdant Peak Investment Limited訂立協議，以5354萬元出售位於香港堅尼地道74-86號竹林苑的一個住宅單位，該單位實用面積約2084平方呎，約合193平方米。該協議為臨時買賣合約。根據公告，買方Verdant Peak Investment Limited，是在英屬維京群島註冊成立的有限公司，由張勇全資擁有，其主要業務為投資控股。根據香港上市規則，該交易構成關聯交易。根據協議，張勇已在簽署協議時支付初步訂金267.7萬元，佔總金額的5%；並將於11月7日或之前，即正式簽訂買賣合約時，加付訂金267.7萬元，連同初步訂金共佔總金額10%。餘款將於2026年1月24日（即該單位買賣的完成日期）或之前支付。截至2025年6月30日，該單位的物業估值為3431.3萬元，2024年稅後淨租金收入101.8萬元，相較於2023年的67.3萬元同比增加51%。單位目前處於空置狀態。據悉，張勇於2007年加入阿里巴巴集團，2015年5月接任阿里巴巴首席執行官，2019年9月起同時擔任阿里巴巴董事局主席，2023年9月卸任。2024年12月9日，希慎興業任命張勇為獨立非執行董事及董事委員會成員。公告顯示，竹林苑是希慎集團發展的住宅項目，位於香港半山堅尼道地的黃金地段。該項目由6座住宅大樓組成，共有345個住宅單位及436個停車位。竹林苑由希慎集團持有作租賃用途。自2025年8月起，希慎集團已分階段出售竹林苑兩座住宅大樓的住宅單位及部分停車位。竹林苑住宅單位。圖源：希慎集團網站公告指出，該項目為希慎集團資本循環計畫的一部分，旨在達成三大目標，包括：透過去槓桿化，最佳化希慎集團資本結構；釋放成熟非核心住宅資產的價值；及將資本重新部署至公司策略重點領域。值得一提的是，希慎興業在10月3日發佈公告，稱出售竹林苑3個住宅單位，其中單位1代價為5639萬元，實用面積約為2191平方呎，約合243.44平方米；單位2及單位3總代價為7723萬元，實用面積分別為1451平方呎（約合161.22平方米）及1503平方呎（約合167平方米）。單位1的買方A為Sharp Focus Limited，由希慎興業非執行董事利干配偶全資擁有。單位2、單位3的買方B為Nicolas Hugh Ingram，是希慎興業主席利蘊蓮的兒子。希慎興業中期業績顯示，2025年上半年營業額17.3億元，同比增加2.19%；股東應佔溢利7500萬元，同比大減82.44%。 (香港商報)

10月24日，市場消息顯示，阿里巴巴前主席兼CEO張勇以5354萬港元購入香港中半山竹林苑一處2084平方呎住宅單位，賣方為希慎興業。據希慎公告披露，張勇現任公司獨立非執行董事，目前已支付5%定金，買賣合約擬於11月7日前簽署。買方為Verdant Peak Investment Limited，一間於英屬維京群島註冊成立的有限公司，由張勇先生全資擁有。截至2025年6月末，標的物業估值為3,431.3萬港元，去年稅後淨租金收入101.8萬港元，年增幅達51%，目前處於空置狀態。公告顯示，竹林苑為希慎集團發展的住宅項目，位於香港半山堅尼道地的黃金地段。該項目由6棟住宅大樓組成，共有345個住宅單位及436個停車位。竹林苑由希慎集團持有作租賃用途。自2025年8月起，希慎集團已分階段出售竹林苑兩棟住宅大樓的住宅單位（該單位為其中一部分）及部分停車位。此專案為希慎集團資本循環計畫的一部分，旨在達成三大目標：(i)透過去槓桿化優化希慎集團資本結構；(ii)釋放成熟非核心住宅資產的價值；及(iii)將資本重新部署至公司戰略重點領域。資料顯示，2024年12月9日，希慎興業發佈公告，任命張勇為獨立非執行董事及董事委員會成員。張勇為晨壹基金的管理合夥人，自2015年5月起被任命為阿里巴巴集團首席執行官，並於2019年9月起同時擔任阿里巴巴集團董事局主席，直至2023年9月卸任。 （財通社）

香港樓市仍舊低迷，特別是商業房地產的大跳水，不僅導致本地開發商債務危機，也嚴重衝擊了香港銀行業。7月底，香港龍頭大行匯豐銀行，以及其控股的恆生銀行發布了半年報，揭露了地產壞帳侵蝕銀行業的冰山一角。匯豐、恆生業績暴雷，商業地產成罪魁禍首匯豐和恆生作為一對父子銀行，上半年淨利雙雙暴跌約三成。財報發布當天，匯豐跌幅近4%，恆生跌幅超過7%。兩家銀行都指出，因香港商業房地產問題而增加損失撥備。匯豐方面，第二季預期信貸損失11億美元，年增7億美元。恆生銀行的情況更為嚴峻，上半年撥備全年大增超過2.2倍至49億元，其中25.4億元是來自香港商業房地產。恆生高層解釋，在持續高息環境下，再加上辦公室及商舖需求疲弱，出現供過於求情況，導致相關資產價值及租金受壓，多家大型商業房地產企業評級被下調至不良貸款評級。銀行向地產富豪催債近年來的高利率環境、疫情後經濟結構變化以及電商和遠距辦公的興起，重創了香港商業房地產市場。商業物業空置率攀升，租金和物業價值雙雙暴跌。香港有許多地產富豪一貫以來透過抵押融資炒樓，在當前市況下，不少富豪出現負資產項目，有些甚至面臨全面「爆煲」。富豪們不是主動甩賣資產還債，就是等著銀行call Loan，強制變賣資產。在這波危機中，即便是縱橫市場多年的富豪投資人也未能倖免。人稱「鋪王」的鄧成波家族、盛會商鋪基金、紀惠集團等知名玩家，紛紛以龐大虧損離場。例如，紀惠集團以3.45億元沽出中環中心全層物業，帳面虧損高達3.48億元；「磁帶大王」陳秉志更因債務問題被債權人申請破產。上市地產商同樣深陷泥潭，新世界發展動用多年累積下來的政商關係才在最後關頭達成882億元的再融資協議，轉眼又有156億的再融資壓頂，資金鏈緊張之下，不得不開啟數百億商業項目甩賣之路；此外，英皇國際、佳明集團分別已經發生166和48億元貸款，還陷入貸款。彭博社先前報導，香港銀行業正對至少1,730億港元（約220億美元）的中型地產商債務展開嚴格審查。麗新發展、宏安地產等二線開發商的融資需求頻頻受阻，銀行要求更嚴格的抵押或擔保，甚至直接暫停新貸款發放。銀行是地產危機的最終“背鍋俠”樓市的衝擊，已經嚴重損害銀行業資產品質。恆生銀行的業務以香港本土為主，受衝擊尤其嚴重。恆生的整體不良貸款率從去年底的6.12%攀升至上半年的6.69%，商業不動產不良貸款率更為高達20.2%，較去年底暴增5個百分點。相信香港其他中小型銀行的境況只會比恆生更糟。在此背景下，穆迪近期下調大新銀行評級，並對東亞銀行的資產品質發出警告，凸顯中小型銀行在地產敞口下的脆弱性。惠譽評等預計，香港銀行業因商業不動產的資產品質壓力將持續至2026年，若市場復甦延遲，銀行的生存力評等（VRs）可能進一步承壓。面對日益惡化的壞帳問題，市場傳出香港可能籌備「壞帳銀行」的消息。先前媒體報導，恆生銀行和交通銀行等機構已與顧問公司接觸，探討設立特殊目的實體處理不良資產，模仿內地不良資產管理公司的模式，試圖回收部分貸款。香港金管局官方數據顯示，截至3月底，銀行體系特定分類貸款比率升至1.98%，需關注貸款比率上升至2.25%。惠譽評等也指出，香港銀行界呆壞帳已增至250億美元，佔總貸款的2％，為20年來最高水平，而今年底或升至2.3％。相較之下，內地銀行的不良貸款問題同樣不容小覷。雖然內地銀行不良率看起來明顯低於香港（國有大行普遍1.5%之下），但其房地產貸款盤子更大、周期更長，風險暴露節奏不同。過去一年，A股上市銀行普遍提高撥備覆蓋率，透過資產證券化、不良資產轉讓等手段「修飾」財務報表。而更普通的情況是，透過與問題地產商、背負房貸的個人協商，進行債務延期，希冀「以時間換空間」等到資產價格修復。即便如此，上半年國家也不得不對六大行進行了十多年來尚屬首次的5000億元注資，側面說明了地產風險對銀行業的深遠影響。銀行能熬過這場風暴嗎？無論香港或內地，地產的問題會持續蔓延至各產業鏈產業。近段時間，地產鏈上的民企暴雷案例頻發，甚至出現多位企業老闆接連跳樓的悲劇，足見地產危機對產業鏈的衝擊之廣。而銀行也不例外，差別在於它是這個產業鏈裡的終極BOSS，所以「大而難倒」。透過前述「時間換空間」的模式，一般銀行都能挺過正常的經濟周期波動。問題是，樓市現在面對的是貫穿中國數十年的超長周期，超20年的樓市上升階段已經結束，下行階段實在難料，因為人口周期已經見頂、城市化周期到達天花板、產業周期面臨轉型陣痛。香港由於更市場化的機制，樓市危機蔓延至金融體系已經明顯。短期內，地產壞帳的壓力將持續侵蝕銀行獲利能力，迫使機構採取更審慎的信用策略。內地銀行雖有國有背景支撐，但龐大貸款規模和民企債務危機同樣令人警覺。無論是香港或內地，地產與金融的共生關係決定了，樓市未穩，銀行難安。這場危機不僅關乎銀行的資產負債表，更折射出經濟結構的深層問題。投資者、市民甚至整個產業鏈，都在為樓市神話的破滅買單。 （John在深港）