中國香港已然穩固地確立了其在國內房地產市場中的領軍地位。這一地位的奠定，不僅體現在房價的漲幅上，更在於市場整體情緒的積極向上，形成了一種多維度、全方位的蓬勃發展態勢，市場各要素間相互促進，共同演繹出一種集體螺旋式上升的共振現象。此種景象，不禁讓人聯想到五年前房地產市場在賺錢效應的驅動下所展現出的勃勃生機與活力。然而，一個引人深思的問題浮現出來：中國香港與內地房地產市場，均在2022年步入了下行周期，但為何中國香港僅歷經不到三年的調整期，便在2025年迅速觸底反彈，而內地市場卻仍在通過降價來促進銷售，以價換量的現象依舊普遍？究竟是何因素導致了中國香港與內地房地產市場之間如此顯著的差異？中國香港究竟做對了什麼，而內地又遺漏了那些關鍵環節？讓我們先從資料入手進行分析。據中原地產的權威統計，中國香港一手私人住宅的成交量及銷售總金額，與去年同期相比，分別實現了38%和94%的顯著增長，這一成績刷新了歷年同期的記錄。然而，單純的資料增長並不足以說明全部問題，因為這可能僅僅是價格調整到位後，剛性需求購房者的入場所致，正如當前上海、北京等城市低總價老舊小戶型房源的熱銷一樣。因此，在當下的市場環境中，單純關注成交量已難以全面反映市場真實狀況，環比資料的波動同樣缺乏說服力，同比資料才是衡量市場變化的關鍵指標，需警惕陷入資料陷阱。在中國香港的成交資料中，一個尤為值得關注的群體是大手客。截至3月20日，新盤大手客的入市數量創下了自2008年以來的同期新高。所謂大手客，即指那些資金雄厚、一次性購買多套房產的投資客，類似於過去廣為人知的“溫州炒房團”。這些投資客的活躍，且達到近18年來的峰值，無疑表明中國香港樓市的投資熱情已被徹底點燃，市場中的“動物精神”得到了充分釋放。受此影響，中國香港樓價在2026年至今的短短時間內，已累計上漲了5.04%。這一漲幅超出了市場機構的預期，原本預測全年漲幅為5%的目標，在第一季度便已實現。隨後，機構不得不將全年漲幅預測上調至15%。回顧中國香港樓市的發展歷程，可以發現其真正的轉折點出現在去年年中。當時，市場情緒突然出現反彈，這一變化顯得頗為詭異，卻也預示著中國香港樓市即將迎來新的發展階段。近期，社會各界普遍形成了一種共識，即中國香港的房地產市場價格將持續攀升。為何在這一特定時刻，市場情緒會突然集體轉向樂觀，預期房價將持續上揚？又是什麼因素促使整個市場瀰漫著這種上漲的預期？我無從確切知曉，恐怕也沒有人能給出確切答案，正如投資大師巴菲特也無法精準預測市場何時會反彈一樣。然而，有一個先行指標是確鑿無疑的，那便是租金水平。步入2025年初，中國香港的租房市場呈現出前所未有的火爆態勢，租金水平持續走高，漲幅更是刷新了歷史記錄。租金，這一指標究竟意味著什麼？它代表了最真實的居住需求，且這一資料幾乎無法被人為操縱，因為它是純粹基於市場化交易的結果。據統計，2月份的租金指數攀升至200.8點，雖按月僅微升0.05%，看似漲幅不大，但需注意的是，當前的每一個漲幅數字，都代表著歷史的新高。利嘉閣地產研究部的主管陳海潮預測，至2026年，全年租金有望再漲約7%。這便是當前中國香港樓市的真實寫照，租金與房價相互影響、同頻共振，形成螺旋式上升的態勢，這無疑是樓市最為理想的狀態。就如同股市中，投資於優質公司，其股息與股價往往會同步上漲。接下來，讓我們深入剖析此次中國香港樓市繁榮背後的原因。簡而言之，中國香港樓市的此次爆發並非偶然，而是政策調整、人才引進、資產配置等多重因素共同作用的結果。從政策層面來看，自2024年2月28日起，中國香港特區政府全面取消了所有住宅的限購政策。這一政策放開到何種程度？無論購房者來自何方，只要在中國香港購房，均享受與中國香港本地居民同等的條件、政策及稅率。這一執行了十餘年的限購政策，被一次性徹底放開，毫無拖泥帶水，盡顯果斷與決絕。其次，政策的放開恰逢中國香港近年來大力推進的各項人才引進計畫。據官方資料，過去三年間，各項人才入境計畫共收到近60萬宗申請，其中41萬宗獲得批准。這41萬獲得中國香港身份的人士，即便僅有一半選擇在中國香港居住，也將帶來20萬的居住需求。這正是中國香港租金價格出現迅猛攀升態勢的核心緣由所在。更為有利的是，自2024年底起，中國香港步入降息周期，銀行利率呈現下行趨勢，定期存款的收益也隨之降低，由此引發了資金的擠出效應。在此情形下，這些資金要麼流入股市，要麼湧入樓市。中國香港樓市於2025年正式開啟上行態勢。2025年全年，中國香港恆生指數漲幅高達27.8%，同時，中國香港IPO市場憑藉出色的表現，重新奪得全球第一的寶座。值得關注的是，在股市中憑藉運氣所獲取的收益，最終投資者大多會選擇將其變現，而這些資金又會再度流入樓市。中國香港股市的行情通常會領先於樓市出現上漲，這便是典型的樓股傳遞效應。當新股市場持續保持活躍狀態，港股整體走勢向好時，會加速釋放出財富效應，進而促使金融資產實現快速增值。然而，這些在短期內迅速獲得的金融資產，必須通過合理的避險措施，才能夠真正實現收益的鎖定。在此情況下，核心地段的實物資產自然而然地成為了投資者首選的避險方式。綜上所述，中國香港此次出現的市場大行情，主要是由上述三個因素共同作用、相互支撐所形成的。這一行情可以簡要概括為：果斷有力的政策舉措、龐大旺盛的市場需求以及賺錢效應所激發出的投資熱情。最終，市場各方形成了對上行周期的普遍共識。對於這種上行周期的共識，最具標誌性的訊號便是李嘉誠家族開始重新涉足市場。在2013年至2016年期間，當樓市處於最為瘋狂的階段時，李嘉誠便開始大規模拋售內地與中國香港的物業資產，成功套現超過千億資金，巧妙地避開了2021年之後內地和中國香港樓市所經歷的深度調整期。十年之後，即2025年9月，長實集團以19.53億港元的價格成功競得中國香港沙田九肚的住宅地塊，這是長即時隔4年再次在中國香港成功拿地，而且其出價明顯高於市場的預期水平。2026年3月，長實集團主席李澤鉅在2025年度業績會上公開表態：“地產業務始終是集團的核心業務類股之一，只要投資回報處於合理區間，我們必定會積極參與土地競拍。”這一表態被外界解讀為李氏家族在時隔多年之後，對房地產戰略做出了180度的重大轉變，不再僅僅是試探性的參與，而是明確地宣佈回歸房地產市場。事實也確實如此，對於中國香港樓市而言，那種上行周期所帶來的市場激情，已然再度回歸！ (房地產那些事兒)

2026年的香港樓市，用 “狂飆” 二字形容毫不為過。3月8日，尖沙咀新盤「瑧玥」首輪推售，當天即告清盤，一套不剩。3月15日，同樣是尖沙咀的「瑜意」首輪推售160伙，收票超過5100張，超額認購31倍，再度一日售罄。兩周之內，兩個「日光碟」，把3月的香港樓市再度推上新高度。「瑜意」首輪銷售場面據香港商報網最新資料，瑜意開盤前6天累計收票 5116 張，首輪僅推售160伙，認購倍率超30倍，開盤當日即全數沽清。更令人驚嘆的是，項目大手客成絕對主力，開售時段火速賣出109伙，11組買家直接入手7 伙及以上，其中最大手筆買家斥資7300 萬港元連掃12 伙，整層購入的操作讓市場直呼 “豪橫”。美聯物業最新資料顯示，今年2月，內地買家（以姓名拼音鑑別）在香港一二手住宅市場共錄得1365宗成交，涉及金額約155.8億港元。相比1月，宗數再升10.4%，金額更猛增23.1%。這已經是連續第12個月破千宗，連續第9個月破百億——雙雙創下2010年有紀錄以來的最長周期。而在更宏觀的2025年全年，香港整體樓宇買賣合約登記量達80702宗，創4年以來新高。其中住宅樓宇買賣登記共62832宗，總值5198.30億港元，同比分別上漲18.3%及14.4%。進入2026年，勢頭不減反增。摩根大通近日將2026年香港房價升幅預測從5-7%大幅上調至10-15%，並預期2027年房價將進一步上升約5%。該行認為，香港地產行業已由“復甦初期”邁入“擴張期”。三重引擎同時向好 為何現在是最佳入場點1. 人民幣持續升值自2025年下半年至今，人民幣對港元一路上行，持續升值。央行官方中間價，1 港元兌換人民幣已從去年的0.94，降至今年3月中旬的0.87左右。對內地買家而言，這意味著什麼？一套1000萬港元的房子，去年還需要900多萬人民幣，現在只需要不到880萬人民幣，省下的匯差，直接能抵掉一套內地小戶型的首付。同樣的，在香港的一切消費、投資、置業成本都在下降。2. 租金回報跑贏月供香港樓市正在經歷一個罕見的“正利差”窗口。隨著按揭利率回落，而租金持續上漲，越來越多的房源實現了“以租養貸”。租金收入足以覆蓋月供大頭，甚至略有盈餘。差餉署資料顯示，香港租金已連續上漲12個月，不斷刷新歷史高位。與此同時，香港按揭利率進入下行通道，與租金形成“剪刀差”。3. 政策紅利持續釋放2024年香港預算案撤銷了部分針對住宅交易的“辣招稅”（包括SSD、BSD、NRSD等），大幅降低了交易成本。雖然今年2月預算案對1億港元以上豪宅加征印花稅（從4.25%升至6.5%），但分析師認為：調整後的稅率比起前幾年的高峰期還低了近八成，豪宅市場該復甦還是會復甦。摩根大通研報也表示：通過向富豪徵稅補貼低收入群體，不影響整體復甦趨勢。全球避險：3000億中東資金湧入香港如果說內地買家是這輪行情的“基本盤”，那麼國際資本的湧入，則是“增量盤”。就在香港樓市火熱的同時，3月初，因中東衝突升級，杜拜房地產指數（DFMRE）在短短十幾天內暴跌31.8%，房產過戶註冊數從日均800余套暴跌至23套，跌幅達97%。曾經被視為“全球財富避風港”的杜拜，40年打造的金融神話，在戰火面前不堪一擊。富豪們開始瘋狂撤離。有消息稱，2026年3月首周，中東資本淨流入香港超過3000億港元，覆蓋股、債、地產等資產，其中主權基金佔比超過60%。▌為什麼是香港？答案很簡單：香港具備四個核心優勢，是杜拜、新加坡這些城市永遠不能替代的。✅️安全保障：背靠祖國，遠離戰火，政局穩定✅️資金自由：無外匯管制，資金進出自由✅️法治接軌：普通法系，全球認可✅️估值窪地：恆生科技指數PE僅21倍，遠低於納斯達克100的33倍人才湧入創造海量剛需根據香港勞工及福利局最新資料，截至今年1月底，各項人才入境計畫已累計吸引逾27萬各地人才來港。其中，僅“高才通”計畫就已吸引逾10萬全球精英。雖然香港主流移民路徑（如高才通、優才）不強制購房，但持有本地房產在身份規劃中具有不可替代的戰略價值。以赴港人數最多的“高才通”為例，高才通首簽2年，續簽需證明“通常居住於香港”。移民局雖未明文要求購房，但擁有自住房產 + 水電煤帳單 + 子女入學記錄 + 本地銀行帳戶，可構成強有力的居住證據鏈，增加續簽成功率。 (嘉誠海外)

一場突如其來的戰爭，讓近年來最新銳的金融中心——杜拜，陷入了人去財空的境地。大量富豪正攜帶巨額財富，從杜拜撤離。香港因為天時地利人和，短期內受益最為明顯。用一句話概括就是：杜拜跌倒，香港吃飽。杜拜跟伊L隔海相望，距離伊本土最近處只有不到150公里，常規炮火就可以覆蓋。杜拜隸屬於親美的阿聯，美軍在阿聯有兩個空軍基地，在此次戰爭中都攻擊過伊L。所以也遭到了報復。半個多月來，杜拜國際機場、棕櫚島豪宅區、帆船酒店、傑貝阿里港都受到戰火波及，甚至有人員傷亡。位於杜拜的外資金融、科技機構也受到了攻擊，渣打銀行、花旗集團等相繼下令疏散其在杜拜的員工。戰爭爆發以來，杜拜房地產指數跌幅超過30%，房產日均過戶量暴跌了90%以上；豪宅掛牌價普遍下調了30%，部分投資者打5折拋售房產。大量資本從杜拜撤出，有報導說流入香港的資金就有3000億元。這可以從港股交易額看出端倪。戰前的半個月，港股日平均交易額為2200億港元左右，戰爭爆發後的半個月平均達到了2900億港元。中東主權基金在港股IPO的基石認購佔比，從之前的不足20%飆升到了40%左右；中東客戶諮詢設立家辦環比激增超 50%。香港官方也多次證實了中東資金的流入，特首李家超3月17日說：“中東局勢動盪，資金持續流入本港，長遠有利香港金融中心發展”，並表示會更積極對接中東投資者。香港為何成為撤離杜拜資金的首要選項之一？主要因為：香港股市、樓市調整了幾年，估值明顯偏低。最近樓市顯著回暖中，股市有待回暖，給大資金帶來較好的抄底機會。其次，香港背靠中國內地這個超大經濟體，而中國抓住了新能源、人工智慧、機器人等經濟新風口，大量優質企業在香港市場上市，這些都是新加坡、倫敦不具備的。為什麼杜拜資金不去東京、首爾、巴黎或法蘭克福？原因很簡單：國際金融中心是普通法系的“專利”，紐約、倫敦、香港、新加坡都屬於普通法系，東京、首爾、巴黎、法蘭克福、澳門、台北屬於大陸法系。非普通法系地區，很難產生全球金融中心。杜拜很特殊：在婚姻、家庭領域，伊斯蘭教法具有優先管轄權；它的《民法典》《商法典》，則屬於大陸法系。為了搞成國際金融中心，DIFC（杜拜國際金融中心） 被設定為普通法 “飛地”，完全適用普通法，以英語為工作語言；獨立法院、兩審終審、認可外國判決與仲裁裁決。無奈杜拜紅顏薄命：是小國富城，周邊局勢動盪、比較容易招嫉，基石天然不穩固。 (劉曉博說財經)

在內地樓市領域，杭州、上海、深圳、成都、廣州等城市表現較為突出，堪稱樓市中的佼佼者。然而，就當前形勢而言，這些城市均未出台收緊樓市政策之舉。與之形成鮮明對比的是，香港卻採取了收緊政策，這背後的原因值得深入探究。2月底，香港出台了一項引人矚目的政策——提高印花稅稅點。這一舉措顯得頗為反常，在內地樓市普遍趨於放鬆的大環境下，香港卻反其道而行之，收緊政策。並且，此次政策調整併非全面收緊，而是僅針對豪宅市場。香港樓市向來有其獨特之處，此次加稅舉措旨在給過熱的市場降溫。令人意外且欣喜的是，香港成為近年來首個對樓市進行壓制的城市。香港樓市熱度頗高，這從多個事實中可見一斑。其一，自2004年前後起，歷經長達20年斷斷續續的復甦，呈現出螺旋式上升的態勢。其二，金融業的發展帶來了顯著的財富效應，對樓市產生了積極影響。其三，儘管人口數量有所下降，但人才持續引進，為樓市注入了新的活力。其四，聯準會對香港樓市持看好態度。其五，在2025年，香港成交了122宗總價1億港元以上的豪宅，這一資料創下歷史新高。那麼，此次印花稅究竟提高了多少呢？不妨通過一個具體例子來加以說明。此前，印花稅稅率為4.25%，調整後提高至6.5%，漲幅至少達到一半。以一套總價1.5億的豪宅為例，按照之前的政策，印花稅約為637萬；而依據最新政策，印花稅則上升至975萬，前後相差近340萬。運用稅費手段來抑制市場熱度，是政府常用的調控方式，但香港此次的操作十分精妙。其政策並未針對普通住宅，而是精準指向豪宅市場。這一舉措可謂精準拿捏，既贏得了普通民眾的拍手稱讚，對於有錢人而言，增加的稅費對其影響相對有限，同時香港政府還能借此機會增加財政收入，可謂一舉三得。與此同時，內地樓市也呈現出分化態勢。以上海為例，其樓市表現尚可，賣地收入僅出現微降，二手房成交量也較為可觀。上海在樓市調控方面採取了兩手策略，一方面繼續徵收房產稅，另一方面再次放鬆限購政策，同時政府還介入市場收購房產。那麼，上海的樓市政策究竟是收緊還是放鬆呢？實際上，兩種傾向兼而有之。這正是上海的聰明之處，但這種策略是基於其樓市相對良好的市場基礎。倘若其他城市盲目效仿，極有可能引發問題，甚至被市場所左右。上海的這種做法，正是因城施策的典型體現。許多人看到上海放開限購政策，便認為這是上海樓市難以支撐的表現。若認為一旦政策放寬，市場便會迎來所謂的“小陽春”，這種觀念實則有失偏頗。首先，這種看法過於片面，猶如盲人摸象，僅觸及了問題的一隅。將上海的政策調整單純視為樓市鬆綁，不過是觸及了整體局勢的局部，猶如僅摸到了大象的一條腿或一隻鼻子。試圖通過簡單地放開限購、降低首付比例及房貸利率等措施來啟動市場，無異於刻舟求劍，難以觸及問題的本質。其次，上海的政策導向實則更為深遠，其目光並未侷限於樓市本身，而是著眼於國際大都市的長遠發展。上海正積極吸引非滬籍人才，致力於建構更加開放、包容的人才生態，以支撐其作為國際大都市的宏偉藍圖。未來，類似上海這樣的城市將不斷湧現，這不僅是市場回暖的積極訊號，更預示著因城施策、靈活應對的智慧政策將日益增多。上海在政策調整上張弛有度，既放開了限購，又繼續執行房產稅，展現了其高超的治理藝術。以下是一些值得關注的資料動態：新增供應面積持續縮減。據克爾瑞統計，30個重點城市的新增供應面積均呈現下滑態勢，降幅至少達到五成。這一趨勢有助於緩解庫存壓力，促進市場健康發展。二手房掛牌量亦呈下降趨勢。儘管對於二手房資料的精準性存疑，考慮到下架及未上架房源未納入統計範圍，但整體而言，二手房掛牌量的減少仍是一個積極訊號。這有助於穩定二手房價，進而對新房價格形成倒逼效應，促進市場情緒的平穩，以及租售比的合理回歸。自2021年以來，儘管房價經歷了大幅下跌，但這一調整也帶來了租售比的提升。資料顯示，25個重點城市的平均租售比已從2.0%攀升至近2.4%，超越了經營貸利率，接近商貸利率水平，個別房源的租售比甚至超過了商貸利率。此外，廣州與深圳等城市也傳來了積極的市場訊號。廣州成功出讓了總價高達200多億、單價8.5萬的地王項目，同時保利玥璽灣、保利翡麗甲第等單價十幾萬的超級豪宅項目依然熱銷。深圳方面，華潤沄璽、中信信悅灣等高端住宅項目同樣備受追捧。這些現象共同表明，優質資產依然具有強大的市場吸引力。近期資料顯示，上海的豪宅成交量在全國範圍內佔據近半壁江山，表現極為突出。與此同時，北京諸如紫京宸園、中建運河灣等單價處於7 - 10萬區間的中高端樓盤，市場成交量同樣可觀。此外，成都與杭州這兩座城市，在房地產市場上的表現也持續向好。這一市場態勢無疑是積極的，有助於為市場築牢底部基礎，推動市場更快地復甦。然而，我們也應清醒地認識到，當前市場結構仍較為脆弱。目前，市場主要由頭部城市支撐，具體而言，是這些頭部城市中的特定片區、少數樓盤以及頭部房企在發揮作用，這樣的市場根基不夠穩固，缺乏紮實性。那麼，未來市場需要怎樣的助力呢？一方面，需要更多民營企業進入市場，如同鯰魚效應一般，激發市場活力；另一方面，腰部城市應發揮更大的作用，共同築牢市場底部。同時，民眾的購買力需進一步提升，企業收入與個人收入逐步趨於穩定，如此，市場才能更加堅實可靠。進一步而言，當內地某個城市開始出台政策抑制市場過熱，促使市場降溫時，才意味著市場真正觸底。就目前情況來看，尚未有城市出現此類現象，這表明市場底部尚未真正到來。此外，還有以下幾點值得關注：1. 中國香港與內地的樓市政策愈發趨同。中國香港針對樓市開始採取因地制宜的策略。自2019年相關事件後，我們開始從兩方面著手應對。政策層面屬於硬性手段，在實施過程中需精準把握分寸，且政策效果需要時間來消化；融合層面則屬於柔性手段，如今，港人北上趨勢明顯，有資料顯示，港人女性北上結婚的比例逐漸升高，尤其是在深圳、廣州等經濟實力強勁、身份認同感強的大灣區城市。2. 豪宅稅的徵收與否，對億萬富豪的影響微乎其微。與上海、深圳、廣州等城市的情況類似，豪宅市場與普通住宅市場存在明顯脫節。即便國家針對普通住宅出台了契稅、個稅、增值稅、房產稅等多方面的減稅政策，購買力仍未完全釋放。對於億萬富豪而言，他們屬於真正的剛性需求群體，資金充裕，不受此類政策影響。3. 對豪宅徵稅，本質上是一種“劫富濟貧”的手段。如前文所述，有錢人並不缺錢。正如《大明王朝1566》中所揭示的，歷史上依靠農民維持的政權眾多，而依賴商人支撐的政權則極為罕見。4. 不僅中國香港政府面臨財政壓力，內地政府同樣存在資金短缺的問題。相關資料顯示，2018年，中國香港的土地出讓收入為1648億 。至2025年，相關數值已縮減至136億元，此現象實屬市場規律作用下的正常表現。以鄭州市為例，在其土地交易市場的鼎盛時期，年度土地出讓收入曾突破千億元大關，然而，至前一年度，該數值已驟降至僅90億元，這一降幅遠超“腰斬”範疇，堪稱市場急劇收縮的典型例證。香港地區的房地產市場展現出較強的抗風險能力與穩定性。自2004年起，該市場歷經二十載平穩發展，即便期間偶有波動，整體仍呈現螺旋式上升態勢。作為全球資本尋求避險的優選之地，香港尤其受到高淨值人群的青睞。加上土地資源稀缺，供需關係緊張，進一步鞏固了其房地產市場的獨特地位。近期，市場上開始流傳關於“小陽春”的預測。事實上，回顧過往資料，2023年、2024年均出現過類似的市場回暖跡象，2025年也曾短暫顯現。然而，對於“小陽春”的持續性和強度，難以一概而論。樂觀來看，市場活力逐年增強；悲觀分析，則全年可能僅維持這一短暫回暖態勢。面對市場波動，建議投資者避免盲目預測與衝動決策。深入分析歷史資料，把握市場脈搏，方能做出更為理性與穩健的投資選擇。 (房地產那些事兒)

2026年1月，香港單月億元以上豪宅成交26宗，涉資超53億港元，比去年同期暴漲7倍，直接創了歷史新高。7倍——不是7%，是7倍。同期內地是什麼情況？2025年，北京跌了5%，上海跌了7%，深圳跌了8%，但香港全年累計反彈了2%到4%，全國獨一份。很多人的第一反應是：香港房價都是內地一線城市的2.5倍了，憑什麼還能漲？這個問題問反了。真正該問的是：香港買房，賺的是那門子錢？搞清楚這件事，才能理解這輪為什麼漲，還能不能上車。內地買房的邏輯是漲價：買進來，等升值，賣掉套現。這套邏輯在2021年之前跑通了，現在基本失效了。香港的邏輯不一樣，核心是租售比。目前香港住宅租售比普遍在3%到3.5%，按揭利率現在2%出頭。買了房出租，租金可以覆蓋月供，甚至略有盈餘——這叫正現金流資產。這件事在內地已經很難實現了。上海核心區租售比大概1.5%，深圳更低，按揭利率就算降了也還在3%以上。每個月倒貼，持有成本壓死人，這是內地房產現在最大的問題。所以香港這輪漲，不是在炒，是市場在重新定價一個能產生正現金流的資產。嗅覺靈敏的錢最先行動。阿里巴巴和京東，2025年底兩個月內豪擲超百億港元，掃貨香港核心區寫字樓。機構等級的錢進場，往往意味著普通人還沒想明白的事，它們已經想清楚了。緊接著內地高淨值人群跟進，尤其是江浙滬的企業主和中產家庭。不是因為香港便宜，而是內地的錢確實已經沒有太好的去處。房產在跌，銀行利率一降再降，股市波動大，黃金漲了很多但沒有現金流。比來比去，香港反而顯出性價比了。政策上還有兩件事在同步發生。一是2024年2月香港全面撤辣，把之前打擊炒房的額外印花稅全部取消。撤辣前內地買家在港買房最高要多付30%的稅，動輒幾百萬，現在直接省掉了。二是高才通計畫持續發酵，截至2025年底約26萬名人才攜家人已經抵港定居，這26萬人要住的地方，是真實的居住需求。人口流入、撤辣降門檻、正現金流，三件事疊在一起，這才是香港這輪樓市的真實底色。內地這幾年房產信仰的崩塌，本質上是單一資產配置的代價。很多人一輩子的錢全壓在內地房產上，倉位重，市場一波動資產和現金流一起往下走。所以我給自己定的原則是，每一類資產不超過30%。內地房產不超過30%，香港房產不超過30%。不是說香港一定漲，而是把雞蛋分開放，不要讓單一市場的風險把整個家庭壓垮。想清楚要配置，下一步就是怎麼買。真正動手前，有三件事必須算明白——首先是選區，核心區和新界價格差距很大，對應的租售比和流動性完全不同，要先想清楚買的目的是收租還是自住，目的不同，該看的盤完全不一樣。其次是把現金流帳算出來，月供能不能被租金基本覆蓋，不要靠升值預期撐著買入決策，升值是預期，租金才是落袋的錢。最後是匯款和按揭的路徑，這是內地買家最容易踩坑的地方，流程不熟，一步走錯代價很大。 (滬港紀老闆)

特區政府新財年積極推地，全年賣地表土地供應大增。財政司司長陳茂波昨日在財政預算案中指出，將在新財年推出9幅住宅地，如連同鐵路物業發展、市建局及私人發展和重建項目計算，合共可興建約2.2萬伙，較2025/26財年預算案的1.37萬伙大增逾六成。另根據2026/27年度賣地計劃和土地供應目標，地價收入預算為180億元，較2025/26財年修訂預算上升5億元或2.86%。陳茂波昨回顧2025/26財年住宅物業價量齊升，交投自去年3月起持續活躍，全年成交量上升至近6.3萬宗，為4年新高。樓價全年上升3.3%，結束前3年跌勢；租金亦上升4.3%。非住宅物業成交量反彈，租金及價格跌幅縮小。連同「簡約公屋」，公營房屋未來5年總體供應量達19.6萬伙。圖為啟德世運道「簡約公屋」。香港文匯報記者曾興偉 攝樓市回暖仍審慎推售土地土地及房屋方面，陳茂波表示將在2026/27財年賣地計劃當中推9幅住宅用地，如連同鐵路物業發展、市區重建局及私人發展和重建項目，合共可興建約2.2萬伙，較2025/26年度預算案的1.37萬伙大增60.58%。他強調，會在讓市場平穩發展前提下按季審慎推售土地。賣地收入方面，陳茂波指出，由於住宅物業市場剛回穩、商業物業市場仍然相對疲弱，令政府2025/26財年地價收入處於低水平，修訂預算為175億元，較原來預算減少35億元。以2026/27財年的賣地計劃和土地供應目標為依據，地價收入預算為180億元，較2025/26財年修訂預算上升5億元。未來5年私宅年落成1.7萬伙房屋供需方面，他表示，連同「簡約公屋」，公營房屋未來5年總體供應量達19.6萬伙，較本屆政府上任時的5年期增加超過80%；「簡約公屋」去年共落成約9,500個單位，穩步邁向在2027/28年度前完成約3萬個單位的目標。而私營房屋未來5年每年平均落成量約1.7萬伙，一手私人住宅單位未來3至4年的潛在供應量約有10.4萬伙。高力香港估價及諮詢服務高級董事及融資評估主管侯志港昨指，政府強調將繼續秉持審慎有序的推地策略，預算案公布新財年總私宅土地供應可興建約2.2萬多個單位，觀察現時市況，住宅買賣交投及價格均見回升，反映按季審視市場、靈活調整推地節奏的做法適時且有效。在確保私營房屋供應的同時，避免於復甦期間對樓價形成額外壓力，讓市場在可控節奏下逐步回暖。高力估價及諮詢服務高級董事梁鎮峰指，預算案公布未來5年的私人住宅供應約為9.8萬個，高於去年的約8萬個水平，反映政府對市況樂觀，中期供應維持穩定，對市場信心具正面作用。另一方面，未來三至四年可提供的一手單位約為10.4萬伙，較2024年3月的高位持續回落，庫存正在被市場逐步吸納。在交投持續改善的背景下，住宅市道正穩步復甦，預期樓價於2026年將錄得約3%至5%的升幅。房策轉向更精準政策管理全國工商聯房地產商會香港及國際分會副會長、政府及研究委員會聯席主席葉文祺則評價稱，政府今次維持100元印花稅適用範圍，但上調豪宅印花稅的做法，是平衡策略。整體而言，預算案在住宅物業稅務上釋出清晰信號：既維持對首置的基本支持，亦避免在樓市升溫時加碼刺激；同時透過針對性調整開拓收入。這種差異化安排反映政府轉向更精準的政策管理，策略上傾向「穩中求進」，力求在市場健康發展與拓寬收入來源之間取得平衡。億元豪宅加印花稅 庫房年收增10億新預算案上調1億元以上住宅物業交易印花稅，由4.25%加至6.5%，以樓價1.1億元的豪宅為例，加稅前稅款為467.5萬元，加稅後稅款增至715萬元，稅款增加53%。新措施影響約0.3%住宅物業交易，政府料每年可增加約10億元收入。措施將於條例修訂草案獲通過後，追溯至今日（26日）開始生效。預算案昨公布，樓價低於1億元以下的住宅物業，從價印花稅稅率4.25%維持不變；樓價100,000,001元至109,574,470元的住宅物業，其稅率為稅款425萬元加上超過1億元部分的款額的30%。樓價超過109,574,471元或以上，稅率則為6.5%。億元豪宅印花稅加至6.5%， 庫房年收增10億元。圖為山頂豪宅。 香港文匯報記者曾興偉 攝非對樓市「加辣」 旨在開源政府消息人士指出，新措施秉承「能者多付」的原則，是次措施不是對樓市「加辣」，而是旨在達到開源目的並把影響減至最低。他稱，這類豪宅物業的買家主要考慮身份象徵以及特別景觀，與一般住宅買家考慮因素不一樣，假設購買約1億元豪宅多交200多萬元稅款，富裕人士也有能力負擔，相信不會因增加稅款而影響入市決定。消息人士補充，本財年首10個月住宅物業成交錄得6.5萬宗，而逾億元或以上的豪宅成交個案不足200宗，相關豪宅成交類別佔比非常低，預計不影響整體樓市。又指政府不可以為刺激樓市及樓價，而去調整印花稅。團結香港基金助理研究總監兼土地及房屋研究主管梁躍昊表示，過億元豪宅的買家財力雄厚，對稅率敏感度低，對整體樓市影響有限。此舉體現「能者多付」原則，在不影響一般市民置業的前提下優化公共財政。料億元豪宅成交量創新高高力香港資本市場及投資服務主管翟聰表示，理解特區政府在面對財政赤字壓力下，採取「能者多付」的稅務政策。儘管豪宅買家對價格的敏感度相對較低，但若與其他主要國際城市相比，香港的超級豪宅市場在稅制及投資價值上，依然具備相當的競爭優勢。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑亦相信，在息口下行、經濟復甦步伐向好、來港上市企業增加等等的有利因素下，財富效應將令億元超級豪宅持續受追捧，料2026年億元豪宅成交量將續創新高。公營房屋未來5年19.6萬伙 超標80%市場關注未來本港房屋供應，新一份財政預算案公布，連同「簡約公屋」，本港未來5年總體公營房屋建屋量約19.6萬個單位，較本屆政府上任時的五年期目標增加超過80%；而私營房屋未來5年的預計落成量，每年平均約1.7萬個單位。在房屋供應方面，財政司司長陳茂波預計，未來5年公營房屋建屋量約為19.6萬伙，當中「簡約公屋」去年已落成約9,500伙，目標於2027/28年度前完成3萬個單位的建設；而針對劏房問題的「簡樸房」規管制度將於今年3月實施，並設有48個月過渡期。陳茂波表示，發展局正優化採購模式及精簡審批流程，減低建造成本和提升效益，例如「簡約公屋」組裝合成構件及污水處理廠機電設備的直接採購，節省約10%至20%的開支。 另外，房屋署自主研發的「BIM系統化地基工程設計」方案，為每座大樓平均節省約100萬元成本。此外，採用第二代組裝合成建築法，以及本地開發的創新接合技術，也為公營房屋工程提速增效。樂善堂：德政惠及民生福祉九龍樂善堂昨回應表示，本屆政府有決心改善基層住屋問題，樂善堂作為過渡性房屋的先驅者之一，很高興見到政府主動積極推動「簡約公屋」，並興建公營房屋。本港未來5年，總體公營房屋建屋量達到19.6萬個，市民能夠安居樂業，生活和社會變得更和諧美好。樂善堂營運的啟德「簡約公屋」，已如期完成2,970戶入伙，見到居民的正面轉變，可見政府德政惠及民生福祉。 (香港文匯報)

2026第一個房價上漲的城市出現了。中原地產創始人施永青直呼：“要連漲6年，漲幅85%！”連摩根士丹利也預測，這座中國城市房價繼25年回升4%後，今年還將上漲10%以上。那裡？答案是——香港。去年下半年，香港私人住宅售價指數連漲6個月。全年新房成交量同比升兩成，近6年最高；二手房量價齊升，近4年最強。租金連漲12月，破歷史紀錄。香港樓市為何突然支棱起來？施永青歸因於“心理預期+基本面”共振：1是港股日均成交額穩定超2000億港元，遠超此前千億水平；2是多數行業薪資穩步上揚，租售比不斷上升。“供平過租”遍地開花：月供竟比房租還低。對許多白領而言，與其交租幫房東還貸，不如自己當業主。走進銅鑼灣，時代廣場周邊滿是操普通話、掛大廠工牌的年輕人。美團、小米、京東、小紅書紛紛入駐；阿里與螞蟻更豪擲66億整棟買下寫字樓。過去一年，內地人在香港拚命買樓。25年用普通話拼音登記買房的買家，拿下13500套，同比上漲一成多——人才與資本加速湧入。政策也一次性給足。24年香港“撤辣”力度極大，非本地買家購800萬房產可省稅214萬，好比北上廣深徹底取消限購，需求集中釋放。香港這台造富機器正加足馬力全面開動：25年港股IPO募資規模時隔6年重回全球首位，香港跨境資產規模預計達2.9兆美刀，超過霸榜第一多年的瑞士。香港還在佈局“區域黃金儲備中心”，目標三年囤積2000噸黃金。不僅要奪回國際金融中心地位，更要成為全球資本“終極避風港”。這一切，其實有跡可循。去年中聯辦換帥，新掌舵者不僅有地方經驗，更是歷任多家企業的“實戰派”，釋放強烈訊號：香港的工作重心正轉向“發展”。特首李家超也明確表態：在整體安全獲保障後，現階段香港要“全力以赴拚經濟”。這標誌著整座城市的焦點議題，回到了經濟建設的原點。最具戰略意義的，是規則體系的“自主化”，“國際調解院”在獅子山下正式成立。它提供一套非西方主導、高效低成本的國際爭端解決機制。過去打一場跨國官司要耗時數年，如今在香港，幾個月即可裁決。這種制度型開放，才是真正的硬實力。香港樓市V型反轉，是一場從人口結構、資本流向到制度話語權的系統性重構。東方之珠的爆發期，再次到來。三個影響26年經濟的靴子都已落地，接下來不再是滔滔洪水大水漫灌，不同領域接到的水會截然不同。 (智谷趨勢Trend)

隨著息口見頂、全面撤辣以及專才輸入等因素的推動，香港樓市氣氛逐漸改善。一手交投於去年走勢理想，樓市結束連跌三年的頹勢，全年樓價反彈逾4%；全年錄約2萬宗成交，創2013年一手例生效後新高，同時為2004年後即21年以來的高位。至於反映香港二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL），從2021年8月高位190點水平後，經歷3年多下調後到2025年3月底第一季見底，之後CCL終於逐步回升，全年計香港樓價比前一年回升4.7%。當前，業內人士普遍對後市保持樂觀。成交創4年新高 後市樂觀全年一手成交突破2萬宗，按年升逾兩成，不僅打破2019年約18789宗的紀錄，更創下2013年《一手住宅物業銷售條例》實施以來的新高。新地再成“賣樓王”“吸金王”當中“月月有樓賣”的新地（016）表現最標青，全年售出逾3750伙，套現金額高達350億元（港元，下同），連續多年穩坐“賣樓王”及“吸金王”寶座。集團年內多個新盤熱賣，包括西沙SIERRA SEA、啟德天璽·天2期及屯門NOVO LAND第3A期等。今年“收票王”屬新地（0016）西沙SIERRA SEA。當中第1A期於4月公佈首張價單，折實平均呎價10398元，較市價低逾兩成，首輪銷售接獲逾3.7萬票，超額認購高達116倍，屬今年“收票王”，僅次於2023年油塘親海駅II截收逾3.8萬票的紀錄。其後，SIERRA SEA六輪銷售每次皆全數沽清，於不足一個月內售出逾1500伙，創下市場紀錄。今年“收票王”屬新地（0016）西沙SIERRA SEA。利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，2025年初樓市步入傳統淡月，交投在低位徘徊，時至2月底財政預算案宣佈擴闊100元印花稅至400萬元物業，隨即刺激細價樓交投大升，自此無論一手新盤及二手物業買賣均見暢旺。次季雖因中美關稅戰一度緊張而令環球股市急挫，惟美方突然轉軚而獲迅速解決，隨後股市持續攀升，加上整體經濟情況明顯改善，配合新一份施政報告放寬投資移民的置業門檻，進一步增強入市信心，第三季尾至第四季更令豪宅市場接力起動，投資者亦加快入市，令整體樓市旺勢畢現。財政預算案宣佈擴闊100元印花稅至400萬元物業，隨即刺激細價樓交投大升。美聯物業分析師岑頌謙亦指，2025年樓市交投明顯回暖，當中住宅市場受惠多項利多因素支援，如租金攀升、息口回落，“供平過租”吸引用家傾向“租轉買”，加快入市決定；同時，租金回報率維持在相對吸引水平，長線投資者亦積極入市。配合年初政府下調細價物業印花稅措施，為住宅交投帶來利多的刺激，並帶動整體物業向好，齊創4年新高，並預期2025年整體物業註冊量最終突破8萬宗水平。二手成交扭轉連跌三年頹勢中原城市領先指數（CCL）全年累升逾4%，成功扭轉連跌三年的頹勢。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀表示，最新的CCL 報144.11點，按周升0.38%，創2024年6月初後81周（逾1年半）次高。在低息環境下，樓市氣氛樂觀向好，加上新盤銷情不俗，業主心態變強，反價封盤情況增多，買家需要追價，有助推動樓價繼續上升。事實上，去年2月公佈的財政預算案，宣佈將“100元印花稅”適用範圍由300萬元以下物業，擴大至400萬元以下，成為樓市一大刺激措施。政策一出即引發市場熱烈反應，細價樓交投明顯加快，上車客及投資者入市，帶動二手市場活躍度顯著提升。部分新盤亦因定價貼近400萬元門檻而受惠，銷情大幅改善。中原地產資料顯示，2025年全港私樓市場錄得多達13790宗、樓價400萬元以下的買賣登記，按年升幅超過三成，更創下自2014年錄得18328宗以來的11年新高。全年3宗成交額達10億豪宅買賣豪宅市場交投熾熱，全年誕下3宗成交金額高達10億元的超級豪宅買賣，天價成交湧現。其中，太古地產旗下深水灣道6號兩幢獨立屋，12月底以高達22億元售出，平均呎價14.7萬元，是今年住宅市場最大宗豪宅交易。太古地產旗下深水灣道6號兩幢獨立屋，12月底以高達22億元售出，是今年住宅市場最大宗豪宅交易。其次為由針織商人羅建生或有關人士持有的山頂歌賦山道1、3、5號項目，8月以10.88億元成功售出1號洋房，呎價亦高達9.5萬元。工商舖交投量升價穩2025年，香港工商舖市場交投波瀾起伏，年初遭遇關稅戰，導致市場交投一度放緩，下半年在美國減息、港府施政報告推出利多政策支援下，樓市全面回暖，工商舖買賣成交增幅顯著。綜觀全年整體工商舖市場呈現“量升價穩”態勢。工商舖市場呈現“量升價穩”態勢。據中原（工商舖）統計，2025全年截至12月15日共錄得約3588宗工商舖買賣成交，已較去年全年上升約20.9%，而總成交金額則錄得約643.32億元，較2024年的約640億元僅窄幅上落。2025年商廈買賣市場變化較大，隨著第四季香港樓市正式踏入減息周期，企業用家入市步伐加快。據中原（工商舖）寫字樓部董事陳雁樓表示，2025年第全年商廈累計買賣成交則錄得約747宗，較2024年增加近四成，為2021年以來首度再錄得全年升幅。過去幾年，由於息口高企，拖累商廈市場低迷，有不少指標甲廈出現創新低呎價成交個案，部分更打破逾15年新低，如美國銀行中心35樓某室以1850萬元易手，折合呎價約16818元，創15年來新低外，相比起該廈2019年最高呎價差幅近七成。商廈價格尋底吸引買家吸納自用不過，商廈價格尋底之際，有實力的企業紛紛趁低吸納商廈自用，故2025年第四季錄得多宗大手成交，當中阿里巴巴與螞蟻集團斥資約72億元向文華東方酒店集團購入銅鑼灣新甲廈港島壹號中心共13層寫字樓作為企業香港總部，成為2025年最大宗工商舖買賣成交。而2025年京東斥資35億元購買中環建行大廈五成權益，以及華僑銀行（香港）以約11.6億元向英皇集團購入中國華融大廈全幢，也是2025年市場焦點的大手成交。2025年商舖市道方面，香港旅遊及零售行業復甦勢頭強勁，訪港旅客人次亦持續錄得升幅，惟未能反映在商舖買賣市場上。據中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，2025年全年累計總成交宗數則錄得約701宗，成交金額約131億元，較2024年約750宗及約199.1億元分別減少約6.5%及34.2%。潘志明指，現時回報率達5釐或以上的商舖才足以吸引到投資者注目。同時，資深投資者沽貨步伐未見減慢外，以往較為惜售的財團及業主亦加入沽貨行列，其中美國麥當勞集團最受市場矚目。2025至2026年度賣地收入勝預期香港樓市回暖，港府賣地表現亦穩健復甦。2025至2026年度賣地表原有8幅土地，港府推出其中2幅並成功售出，價格均高於市場預期。過去一年，港府賣出新界屯門海珠路和荃灣永順街與德士古道交界住宅用地，連帶換地及契約修訂個案，2025至2026年度首三季錄得超過82億元的土地收入。高力香港估價及諮詢服務署理主管曾展鵬表示：“政府的‘一季一地’推售節奏策略得宜，審慎而有序的推地步伐避免對市場造成過度衝擊。2025年度2幅已售地皮均取得超額認購，其中屯門海珠路地皮以10.89億元成交，樓面呎價達3860元，較估值頂價高近四成；荃灣永順街地皮亦由華懋以24.75億元投得，樓面呎價約5692元，較估值上限高約兩成半，反映發展商投標態度已從過往保守轉向審慎進取，為市場注入信心。”新地奪東涌住宅地 呎價僅1501元另外，由新地（016）在2025年2月以6億元奪得的東涌擴展區106B區臨海住宅用地，創東涌新低紀錄，該地皮最高可建住宅樓面面積401160平方呎，即每呎樓面地價為1501元。新地表示項目將興建中小型單位為主，預算總投資額約為35億元。如以政府住宅官地計算，上一個每呎樓面地價低位為2014年3月，為雅居樂（3383）副主席陳卓賢長子，以私人投資名義以2100萬元投得坪洲教育路低密度地皮，每呎樓面地價約1493元。即東涌擴展區106B區臨海住宅用地的每呎地價創11年新低水平。另亦較2010年由南豐於以拍賣奪得的第55B區迎禧路地皮（現址為昇薈）樓面地價呎價約2378元，更低37%。 (香港商報)