阿里巴巴前董事會主席兼CEO張勇近日豪擲5354萬元（港元，下同），買下香港半山一幢豪宅。製圖：健宗10月24日，希慎興業在港交所發佈公告稱，公司全資附屬公司廣運作為賣方，與買方Verdant Peak Investment Limited訂立協議，以5354萬元出售位於香港堅尼地道74-86號竹林苑的一個住宅單位，該單位實用面積約2084平方呎，約合193平方米。該協議為臨時買賣合約。根據公告，買方Verdant Peak Investment Limited，是在英屬維京群島註冊成立的有限公司，由張勇全資擁有，其主要業務為投資控股。根據香港上市規則，該交易構成關聯交易。根據協議，張勇已在簽署協議時支付初步訂金267.7萬元，佔總金額的5%；並將於11月7日或之前，即正式簽訂買賣合約時，加付訂金267.7萬元，連同初步訂金共佔總金額10%。餘款將於2026年1月24日（即該單位買賣的完成日期）或之前支付。截至2025年6月30日，該單位的物業估值為3431.3萬元，2024年稅後淨租金收入101.8萬元，相較於2023年的67.3萬元同比增加51%。單位目前處於空置狀態。據悉，張勇於2007年加入阿里巴巴集團，2015年5月接任阿里巴巴首席執行官，2019年9月起同時擔任阿里巴巴董事局主席，2023年9月卸任。2024年12月9日，希慎興業任命張勇為獨立非執行董事及董事委員會成員。公告顯示，竹林苑是希慎集團發展的住宅項目，位於香港半山堅尼道地的黃金地段。該項目由6座住宅大樓組成，共有345個住宅單位及436個停車位。竹林苑由希慎集團持有作租賃用途。自2025年8月起，希慎集團已分階段出售竹林苑兩座住宅大樓的住宅單位及部分停車位。竹林苑住宅單位。圖源：希慎集團網站公告指出，該項目為希慎集團資本循環計畫的一部分，旨在達成三大目標，包括：透過去槓桿化，最佳化希慎集團資本結構；釋放成熟非核心住宅資產的價值；及將資本重新部署至公司策略重點領域。值得一提的是，希慎興業在10月3日發佈公告，稱出售竹林苑3個住宅單位，其中單位1代價為5639萬元，實用面積約為2191平方呎，約合243.44平方米；單位2及單位3總代價為7723萬元，實用面積分別為1451平方呎（約合161.22平方米）及1503平方呎（約合167平方米）。單位1的買方A為Sharp Focus Limited，由希慎興業非執行董事利干配偶全資擁有。單位2、單位3的買方B為Nicolas Hugh Ingram，是希慎興業主席利蘊蓮的兒子。希慎興業中期業績顯示，2025年上半年營業額17.3億元，同比增加2.19%；股東應佔溢利7500萬元，同比大減82.44%。 (香港商報)

10月24日，市場消息顯示，阿里巴巴前主席兼CEO張勇以5354萬港元購入香港中半山竹林苑一處2084平方呎住宅單位，賣方為希慎興業。據希慎公告披露，張勇現任公司獨立非執行董事，目前已支付5%定金，買賣合約擬於11月7日前簽署。買方為Verdant Peak Investment Limited，一間於英屬維京群島註冊成立的有限公司，由張勇先生全資擁有。截至2025年6月末，標的物業估值為3,431.3萬港元，去年稅後淨租金收入101.8萬港元，年增幅達51%，目前處於空置狀態。公告顯示，竹林苑為希慎集團發展的住宅項目，位於香港半山堅尼道地的黃金地段。該項目由6棟住宅大樓組成，共有345個住宅單位及436個停車位。竹林苑由希慎集團持有作租賃用途。自2025年8月起，希慎集團已分階段出售竹林苑兩棟住宅大樓的住宅單位（該單位為其中一部分）及部分停車位。此專案為希慎集團資本循環計畫的一部分，旨在達成三大目標：(i)透過去槓桿化優化希慎集團資本結構；(ii)釋放成熟非核心住宅資產的價值；及(iii)將資本重新部署至公司戰略重點領域。資料顯示，2024年12月9日，希慎興業發佈公告，任命張勇為獨立非執行董事及董事委員會成員。張勇為晨壹基金的管理合夥人，自2015年5月起被任命為阿里巴巴集團首席執行官，並於2019年9月起同時擔任阿里巴巴集團董事局主席，直至2023年9月卸任。 （財通社）

香港樓市仍舊低迷，特別是商業房地產的大跳水，不僅導致本地開發商債務危機，也嚴重衝擊了香港銀行業。7月底，香港龍頭大行匯豐銀行，以及其控股的恆生銀行發布了半年報，揭露了地產壞帳侵蝕銀行業的冰山一角。匯豐、恆生業績暴雷，商業地產成罪魁禍首匯豐和恆生作為一對父子銀行，上半年淨利雙雙暴跌約三成。財報發布當天，匯豐跌幅近4%，恆生跌幅超過7%。兩家銀行都指出，因香港商業房地產問題而增加損失撥備。匯豐方面，第二季預期信貸損失11億美元，年增7億美元。恆生銀行的情況更為嚴峻，上半年撥備全年大增超過2.2倍至49億元，其中25.4億元是來自香港商業房地產。恆生高層解釋，在持續高息環境下，再加上辦公室及商舖需求疲弱，出現供過於求情況，導致相關資產價值及租金受壓，多家大型商業房地產企業評級被下調至不良貸款評級。銀行向地產富豪催債近年來的高利率環境、疫情後經濟結構變化以及電商和遠距辦公的興起，重創了香港商業房地產市場。商業物業空置率攀升，租金和物業價值雙雙暴跌。香港有許多地產富豪一貫以來透過抵押融資炒樓，在當前市況下，不少富豪出現負資產項目，有些甚至面臨全面「爆煲」。富豪們不是主動甩賣資產還債，就是等著銀行call Loan，強制變賣資產。在這波危機中，即便是縱橫市場多年的富豪投資人也未能倖免。人稱「鋪王」的鄧成波家族、盛會商鋪基金、紀惠集團等知名玩家，紛紛以龐大虧損離場。例如，紀惠集團以3.45億元沽出中環中心全層物業，帳面虧損高達3.48億元；「磁帶大王」陳秉志更因債務問題被債權人申請破產。上市地產商同樣深陷泥潭，新世界發展動用多年累積下來的政商關係才在最後關頭達成882億元的再融資協議，轉眼又有156億的再融資壓頂，資金鏈緊張之下，不得不開啟數百億商業項目甩賣之路；此外，英皇國際、佳明集團分別已經發生166和48億元貸款，還陷入貸款。彭博社先前報導，香港銀行業正對至少1,730億港元（約220億美元）的中型地產商債務展開嚴格審查。麗新發展、宏安地產等二線開發商的融資需求頻頻受阻，銀行要求更嚴格的抵押或擔保，甚至直接暫停新貸款發放。銀行是地產危機的最終“背鍋俠”樓市的衝擊，已經嚴重損害銀行業資產品質。恆生銀行的業務以香港本土為主，受衝擊尤其嚴重。恆生的整體不良貸款率從去年底的6.12%攀升至上半年的6.69%，商業不動產不良貸款率更為高達20.2%，較去年底暴增5個百分點。相信香港其他中小型銀行的境況只會比恆生更糟。在此背景下，穆迪近期下調大新銀行評級，並對東亞銀行的資產品質發出警告，凸顯中小型銀行在地產敞口下的脆弱性。惠譽評等預計，香港銀行業因商業不動產的資產品質壓力將持續至2026年，若市場復甦延遲，銀行的生存力評等（VRs）可能進一步承壓。面對日益惡化的壞帳問題，市場傳出香港可能籌備「壞帳銀行」的消息。先前媒體報導，恆生銀行和交通銀行等機構已與顧問公司接觸，探討設立特殊目的實體處理不良資產，模仿內地不良資產管理公司的模式，試圖回收部分貸款。香港金管局官方數據顯示，截至3月底，銀行體系特定分類貸款比率升至1.98%，需關注貸款比率上升至2.25%。惠譽評等也指出，香港銀行界呆壞帳已增至250億美元，佔總貸款的2％，為20年來最高水平，而今年底或升至2.3％。相較之下，內地銀行的不良貸款問題同樣不容小覷。雖然內地銀行不良率看起來明顯低於香港（國有大行普遍1.5%之下），但其房地產貸款盤子更大、周期更長，風險暴露節奏不同。過去一年，A股上市銀行普遍提高撥備覆蓋率，透過資產證券化、不良資產轉讓等手段「修飾」財務報表。而更普通的情況是，透過與問題地產商、背負房貸的個人協商，進行債務延期，希冀「以時間換空間」等到資產價格修復。即便如此，上半年國家也不得不對六大行進行了十多年來尚屬首次的5000億元注資，側面說明了地產風險對銀行業的深遠影響。銀行能熬過這場風暴嗎？無論香港或內地，地產的問題會持續蔓延至各產業鏈產業。近段時間，地產鏈上的民企暴雷案例頻發，甚至出現多位企業老闆接連跳樓的悲劇，足見地產危機對產業鏈的衝擊之廣。而銀行也不例外，差別在於它是這個產業鏈裡的終極BOSS，所以「大而難倒」。透過前述「時間換空間」的模式，一般銀行都能挺過正常的經濟周期波動。問題是，樓市現在面對的是貫穿中國數十年的超長周期，超20年的樓市上升階段已經結束，下行階段實在難料，因為人口周期已經見頂、城市化周期到達天花板、產業周期面臨轉型陣痛。香港由於更市場化的機制，樓市危機蔓延至金融體系已經明顯。短期內，地產壞帳的壓力將持續侵蝕銀行獲利能力，迫使機構採取更審慎的信用策略。內地銀行雖有國有背景支撐，但龐大貸款規模和民企債務危機同樣令人警覺。無論是香港或內地，地產與金融的共生關係決定了，樓市未穩，銀行難安。這場危機不僅關乎銀行的資產負債表，更折射出經濟結構的深層問題。投資者、市民甚至整個產業鏈，都在為樓市神話的破滅買單。 （John在深港）

1、香港房價最近好像感覺穩了點，但沒感覺到升。2、但小戶型低總價的剛需房子已經在走穩了。未來人才們來港租房1-2年會發現租房不划算，不如買一個。確實3%的租售比，房租是有點肉疼的。估計會有一批高才優才們陸續入市，低於1000萬的剛需2房3房或可能迎來機會。3、或許這個趨勢已經開始，中原地產APP上關注的性價比高的房源已經陸續不見了。要麼賣掉了，要麼下架了。4、目前美金存款收益還在3%以上，貨幣4%以上。房子租金收益最多3%，房價如果不漲，有好的其他投資標的，買房沒有太大意義。5、不過家的意義非同尋常，內地人一套房的思想和理念還是值得保留。還是會有很多人為了情懷買單。內地人來接盤香港房子是香港房地產唯一的希望。但是這些高才優才也不傻，肯定要降很多，性價比凸顯的時候才會出手，畢竟本來香港的樓價就不低，跌去40%到50%，或可能是比較好的入手一套剛需自住房了。6、超過1000萬的買家還是再等等吧。感覺幾千萬的房子還有更多的空間。(宋無衣港漂生活隨記)

信心比黃金更重要。近日，摩根士丹利發佈研報稱，香港住房價格從高峰下跌30%後，可能正迎來一個或將持續四到五年的上升周期，並認為香港房地產正處於一個上升周期的開端。根據大摩的研報，若從香港住宅市場自2018年7月首次達到房價峰值算起，香港住宅市場已經歷了七年的下跌，而從2021年8月的房價峰值算起，香港樓市這輪價格下跌已近30%。CCL（中原城市領先指數）：香港房價走勢圖今年年初至今香港房價下跌了1.5%，跌幅明顯放緩，表現好於預期。考慮去年4月宣佈“撤辣”後的高基數，今年香港樓市成交量略有回落。大摩將2025年上半年和下半年的房價預測分別更新為-2%和+2%（之前分別為-5%和+5%），但維持今年房價同比持平的預測不變。即大摩認為，香港房價在今年會走V字，到今年底時房價與去年底總體持平，此後房價將進入4-5年的上升期，此時正是這輪周期的拐點、開端。對於這一觀點，大摩給出了4個關鍵因素：“全面撤辣”（印花稅減免）後內地買家湧入；人才引進；資本市場振興；以及高租金回報、利息下降等利多因素，都為香港樓市復甦提供支撐。去年香港特區政府“撤辣（印花稅減免）”之後，內地買家瘋狂湧入香港樓市。原因是香港租金收益率相對較高（3.5-4%），而內地一線城市僅為1-2%，不少內地買家在香港買房的主要為投資。2024年3月到2025年5月，全港6萬宗私樓成交裡，1.55萬宗是普通拼音買家，相當於每4個買家中就有1個是內地背景。人才引進也會刺激房產需求。香港政務司司長陳國基近期表示，2022年底香港推出搶人才政策後，截至今年5月，已有21萬名申請人獲批並來港，平均年齡約35歲。大摩認為，無論是通過購房還是租房，人才引進所帶來的持續人口流入應該會增加一定的住房需求。香港資本市場的振興帶動了購房情緒。今年沉寂多時的香港新股市場終於一改頹勢，百億等級新股再現。年初至今，香港首次公開招股（IPO）集資已超過800億港元，重登全球新股集資額榜首地位。同時，年初至今港股日成交量較去年幾乎翻了一番，港股市場交投活躍，截至6月24日，恆生指數今年累漲20.5%，位居全球主要市場指數前列。股市產生的積極財富效應和健康的市場情緒，對住宅市場來說是一個積極的訊號。2025年至今港股日成交量幾乎翻倍近期，還不斷傳出內地富豪在香港買樓的消息，例如美圖秀秀創始人在港島買下亨環·天后整棟寫字樓；以及即將在港上市的藍思科技近日斥資1.63億買下ONE HARBOUR SQUARE 28樓一整層，其公司董事則為湖南女首富。站在內地房地產開發市場的角度來看，我們認為對我們影響最大的其實是最後一條，即股市產生的積極財富效應和健康的市場情緒，這不僅會對香港樓市產生積極影響，也會拉動大陸市場。在我們看來，隨著聯準會的降息勢在必行，大量國際資金必然回流，大國博弈下適當加倉中國會是戰略考量，再加上當前內房股及內地固定資產的低估值，投資內房股或內地資產，會是這些資金不錯的選擇。我們認為，對於當前的內地房地產市場，7、8月或許會是最困難的2個月，市場持續悲觀、重磅政策也不會出台。但等過了這段時間，股市、政策（預計會在8月底或9月初出台）等因素疊加上下，情緒面上會明顯好轉，不過市場價格、成交量的築底或許要到年底或明年年初。 (晨光TALK)

Hong Kong Economics：Still in Darkness Before Dawn香港經濟：仍處於黎明前的黑暗香港是中國經濟對外的最重要窗口，由於其制度上和大陸有很大的不同（比如港幣完全掛鉤美元），所以在對外經濟融合度上有很大優勢，所以對於國際經濟變化的敏感度非常高。對於想要提高境外關聯度資產配置的投資者來說，無論是香港的房地產還是H股都是比較好的配置工具。因為我的碩士階段就在香港完成，所以對香港的方方面面都有一些基本的瞭解，最近也有配置香港資產的想法，於是近期也開始關注與香港有關的研報。在美國關稅上調的情況下，2025年增長下滑趨勢可能會繼續：在利率上升的不利因素和大陸通縮壓力的轉嫁下，香港經濟在後口罩時代一直舉步維艱。美國關稅已成為今年的主要增長挑戰。在我們的基本假設中，儘管貿易談判正在進行，但美國對中國的貿易加權關稅仍保持在40%，遠高於2025年前11%的水平。我們認為，鑑於美中貿易僅佔香港轉口業務總額的6%（2017年為9%），因此對香港的直接關稅影響應該是可控的。然而，它可能會間接影響香港經濟，包括：（1）面對揮之不去的關稅不確定性，商業情緒和資本支出計畫疲軟。（2）在關稅衝擊的背景下，由於大陸通縮更加根深蒂固，香港與大陸的價差更大，從而降低了香港本地零售市場的吸引力。分析：首先是一個對香港經濟定性的基本判斷，就是2025年本港GDP增速還會繼續下滑，其實別說2025年，這個下滑的趨勢到2026年都很難扭轉。理由也很簡單，包括以下三個方面：1，貿易戰直接導致轉口貿易基本停滯，而目前中美貿易僅佔香港轉口業務的6%，所以這個影響並不大。2，貿易戰的不確定性導致跨國商業和資本流動受阻，這一點是非常重要的心理因素，現在跨國擴張都在收縮中，香港作為對外經濟的最關鍵窗口受到的衝擊自然是非常大的。3，就是由於大陸的通縮持續時間比預計的長，這樣就影響了大陸去香港消費的熱情，因為通縮導致大陸物價降低，那麼香港免稅商品的價格競爭力就被削弱了，而從我區香港唸書那個年代開始，香港的零售業就非常依賴大陸遊客的消費，現在香港零售業失去價格優勢對香港經濟來說是很直接的重大打擊。這三個因素都會導致本港居民收入降低，那麼房地產價格自然也會持續向下，之前香港樓市全面撤辣後李超人乘機大規模套現是非常正確的選擇，所以你可以懷疑任何富豪的人品，但不應該懷疑他們的判斷。鑑於HIBOR的高波動性，近期HIBOR下跌的邊際支撐：HIBOR的暴跌點燃了市場希望，即始於2022年的高利率環境最終可能會結束。特別是目前90%的住宅抵押貸款與HIBOR（其中大部分定價為1個月期HIBOR1.3%），利率上限為3.5%（基於最優惠利率-1.75%，最優惠利率為5.25%）。這意味著一旦1個月HIBOR 跌破2.2%，實際抵押貸款利率可能會在最優惠利率下調之前下降。然而，我們認為當前的低位HIBOR可能不會持續。正如上一節亞洲宏觀策略所討論的，各種因素可能導致香港銀行同業拆息在未來幾個月反彈，例如股息支付、季度末資金需求、債券和股票發行、美元/港元觸及7.85，或外匯基金債券發行量臨時增加。利率的高波動性意味著對資本支出和房地產市場的短期支援可能仍然有限。分析：香港的基準利率HIBOR的市場化程度是非常高的，而且港幣是通過聯絡匯率直接掛鉤美元，所以HIBOR的波動也會比較劇烈，前段時間HIBOR最低幾乎跌到了0%左右，這對於資產價格自然是好事，但大摩認為這種低位是由各種中短期因素共同推動，我們只需要知道這種超低利率後續並不可持續，所以其對於房產等資產價格的利多也不可持續。更持久的利率下降需要等到2026年。在聯絡匯率制度下，香港的貼現窗基準利率與聯邦基金目標利率同步變動，而聯邦基金目標利率實際上是香港市場利率的上限。我們的美國經濟團隊預計，聯準會在今年暫停加息後，2026年將累計降息175個基點。到2026年底，香港的貼現窗口基準稅率將降至3%。以最優惠利率為基礎的抵押貸款利率（最優惠利率減去利差）——即限制與HIBOR掛鉤的抵押貸款利率——也可能會下降。鑑於它實際上是一種“行銷利率”，降息的幅度將更多地取決於貸款和存款市場動態以及銀行的盈利能力考慮。我們的香港銀行團隊預計最優惠利率將回到5%，即2022年之前的水平。圖表 15：香港銀行同業拆息短期內仍保持波動，更持續的利率下降需要等到2026年分析：由於聯絡匯率制度，香港的利率會完全跟隨聯準會同步變動，預計聯準會2026年降息175bp，那麼香港的基準利率也會跟隨降息175bp，所以HIBOR長期性的利率中樞下移也會從2026年開始，而不會是從近期的暴跌開始。換句話說，利率降低對於香港房地產構成的利多也會從2026年開始，而不是從現在開始。這將通過三個管道提振本港需求：房地產市場有所穩定：隨著聯準會恢復降息和住宅抵押貸款利率會更持續地下降，正總利差（租金收益率>抵押貸款利率）應該會在三年後再次回歸。這既可以增加住房投資需求，又可以通過鼓勵更多現有租戶成為業主來釋放潛在的基本需求。更好的消費偏好：房地產市場的穩定將減少家庭的負面財富效應，這是私人消費的一個關鍵障礙。與此同時，較低的銀行存款利率也將有助於減少家庭儲蓄以供消費。投資逐步走強：低利率環境將鼓勵對利率敏感的投資，從而減輕關稅對商業信心的衝擊。分析：大摩認為以下三個管道可以提振根本港的房地產需求：利差：即租金收益率>房貸利率，這一條個人認為是最重要的，因為市場總是趨利的，只要租金收益率蓋玉房貸利率，房東就沒有理由拋售房產，而市場潛在需求也會因為有利可圖而購入房產，這是逆轉供求的核心因素。而且香港房地產市場的市場化程度非常高，而且租房率也很高，所以租金收益可以很好的反映大多數房產的估值水平。財富效應：房地產趨穩可以阻斷負面財富效應，從而降低預防性存款，刺激本港居民的消費慾望。但目前香港的零售業主要依靠的是大陸遊客的消費，所以這一條的影響並不大。投資信心：低利率環境可以刺激投資需求拉動本港GDP，從而間接對房地產市場形成有效支撐，這一條屬於偏長期的因素。對增長的影響：本港2025年GDP將下降40個基點至2.1%，然後在2026年小幅反彈至2.2%。按季度計算，我們估計在美國關稅衝擊下，香港的實際GDP增長將從25年第一季度的3.1% 下降至26年第一季度的0.1%的低谷，而在關稅影響消退和利率下降的幫助下，到26年第四季度反彈至3.8%。圖表 14：在關稅衝擊下，2025年增長將放緩，然後在2026年因降息而小幅上升分析：在關稅戰帶來的直接和間接衝擊下，預計香港2025年和2026年的GDP都將面臨失速，而這種影響將在2026年的四季度快速消退。因為屆時不但關稅影響被完全消化，而且聯準會經過一段時間的降息後其效果也將逐步體現在實體經濟中。換句話說，從2026年四季度開始，在正利差的基礎上，香港樓市的買方信心和力量都將得到大幅度的加強。香港房地產股與恆生指數一起波動，並朝著平均售價增長的方向發展。平均售價增長是需求/供應的函數。香港的房地產價格從2021年的峰值下跌了30%以上。我們預計，由於取消印花稅措施、過去12個月強勁的交易量以及租金收益率上升，這可能會導致正利差，因此它們將很快觸底。在我們的2025年展望報告中，我們預測2025年的房地產價格將同比持平（1H25 = -5% / 2H25 = 5%），年初至今平均售價僅下跌2%。5月份1個月香港銀行同業拆息的大幅下跌出乎意料，原因是香港金融管理局注入大量流動性以捍衛與美元/港元的聯絡。圖表 19：CCL - 房價比峰值低28.6%分析：目前香港的房價與21年年中的巔峰期相比已經下降了30%左右，在今年年中開始由於租金上升導致的正利差，香港的房價已經反彈了5%。但是鑑於HIBOR的下降不可持續且GDP仍然受到關稅戰直接和間接因素的壓制，後續本港房價很可能會橫盤至2026年四季度待GDP增速重新加速時再開啟新一輪的上漲。對按揭利率的影響：1m HIBOR是主要銀行用於住宅按揭貸款定價的基準利率，目前設定為為1.3%，上限為最優惠利率-1.75%，即3.5%。隨著香港銀行同業拆息回落，最新的實際按揭利率急劇下降至2%。我們認為，這對實際抵押貸款利率較低的住宅市場有利，同時開發商的融資壓力也可能得到緩解。圖表 18：租金收益率現在高於有效抵押貸款利率，即正總利差分析：以上可以看出隨著1m HIBOR的短期下跌，目前的房貸利率已經大幅低於租金收益率，按照今年年初的資料來計算正利差=租金收益率3.5%-房貸利率1.89%=1.61%，套利空間的加大也成為了一季度末香港樓市開始量價齊升的主要原因。不會改變遊戲規則。然而我們認為香港銀行同業拆息不太可能長時間保持在如此低的水平，因為套利交易以及股息分配和IPO的資金需求可能會使利率恢復到正常水平，從而導致更高的實際抵押貸款利率。隨著潛在投資者和購房者在場外重新評估投資機會和購房計畫，住宅市場的強勁勢頭可能不得不降溫。圍繞聯準會降息（以及決定抵押貸款利率上限的最優惠利率）的不確定性和未售出庫存激增可能是房地產市場的另一個懸而未決的問題。圖表 23： 未售出庫存數量激增分析：大摩認為1m HIBOR暴跌後的低位缺乏長期維持的基礎，所以正利差的套利空間也不可能長期存在，同時香港樓市的庫存也逐步走高，所以從今年三季度開始香港樓市很可能面臨降溫，直至明年4季度本港GDP開始反彈，房地產市場再次得到有效支撐為止。 (finn的投研記錄)

Robin：我從昨天開始，周末就到了北京，這周也會參加一些閉門研討。我想現在各個部委，各個智庫，各個體制內，都在緊鑼密鼓的分析經濟形勢，為決策層供稿建言，準備一些政策選項1、 政治局會議政策基調與經濟形勢分析● 政治局會議基調判斷對於7月下旬將召開的政治局會議，基本判斷是其可能維持溫和觀察的基調，暫時不會進行更明確的政策調整或刺激加碼。這一判斷的主要原因在於，從實際GDP角度看，上半年已達標：二季度GDP同比增速高達5%，上半年累計增速達5.2%，略高於政府設定的5%目標。儘管名義GDP因CPI、PPI仍處通縮泥潭而相對疲軟，但政府更關注的實際GDP已完成目標，因此短期缺乏強政策轉向動力。上半年實際GDP量的增長主要依賴兩個前置因素： 1. 企業在關稅戰升級前搶出口2.財政政策前置發力，包括2兆地方債額度上半年用去不少、1-5月以舊換新補貼較為熱火、1-5月社會保障相關福利支出進度快於往年。 這些前置因素在一定程度上透支了持續增速，後續政策調整需待更多資料明朗。● 經濟動能邊際變化6月以來，高頻指標顯示經濟動能有所放緩，但這一變化尚不足以推動政策轉向。決策層更看重半年度和季度經濟資料，而非單月高頻指標。此外，當前中美關稅談判處於暫緩期，該暫緩期可能持續至8月，因此決策層在暫緩期結束前會保留一定政策靈活性。● 政策調整預期推演關於下一波政策出台時間，預計可能在秋季（9月底或10月）。主要觸發條件是三季度實際GDP增速從量的角度回落至4.5%以下。這是由於上半年支撐經濟增長的財政前置發力、搶出口等因素將退坡，疊加地方財力可能出現的新壓力，三季度資料若顯示增速回落，將為秋季加碼財政政策鋪墊共識。2、 中美博弈下的穩定幣與稀土策略● 美元穩定幣的霸權現狀當前全球穩定幣市場中，美元穩定幣佔據絕對壟斷地位，USDT、USDC等美元穩定幣已佔據全球穩定幣交易量的99.9%。從結算量對比來看，儘管Visa、Master等傳統通過SWIFT結算的國際體系仍保持二十幾兆美元的交易量，但穩定幣等另類結算方式的交易量已上升至Visa與Master加總交易量的約1/5。這種現狀可能進一步強化美元在鏈上化、代幣化經濟結算中的霸權地位。● 人民幣穩定幣的戰略意義中國對人民幣穩定幣的關注源於對美元霸權延伸的擔憂。決策層希望通過人民幣穩定幣減少對SWIFT等傳統美元主導支付體系的依賴，增強金融自主性。考慮到中國對加密貨幣的嚴格監管態度，人民幣穩定幣的推廣將聚焦於跨境貿易結算場景，而非投資或投機用途。具體試點建議提出，可將稀土等戰略物資的出口管控與人民幣穩定幣結算結合：中國稀土提純永磁供應由兩三家國企壟斷，佔據全球85%-90%的市場份額，若這些國企聯合中資銀行發行與人民幣1:1兌換的穩定幣，專門用於稀土出口貿易結算，既能實現戰略資源出口的數位化、可控化，也能冷啟動人民幣穩定幣的網路效應，建構非美元體系下的新支付路徑。● 稀土戰略資源的重要性稀土是未來產業升級的戰略核心資源，廣泛應用於人形機器人、電動車、AI裝置等領域。單台人形機器人平均需1公斤稀土，疊加鋰、石墨、銅等關鍵礦物需求，預計到2050年全球機器人產業對戰略礦產資源的需求將達8000億美元。中國在稀土供應鏈中佔據主導地位，目前全球稀土供應的88%、石墨供應的93%、鋰精煉市場的75%均由中國提供。然而，當前稀土等戰略資源的定價與結算仍以美元為主、通過SWIFT清算，因此推動人民幣穩定幣在稀土出口結算中的應用具有重要戰略意義。3、 全球稀土供應鏈重構進展● 歐美稀土供應鏈重建計畫受貿易談判影響，歐美因擔憂對中國稀土供應鏈的過度依賴，已明確提出在非中國地區重建自身稀土產業鏈的計畫。輕稀土方面，全球規劃了13個新項目，預計從2027年至2030年陸續投產；重稀土方面（與武器、電動汽車關聯度更高），規劃了8個新項目，其中涉及鐠釹的項目約6個，涉及鏑（主要用於軍工）的項目約3-4個，計畫投產時間覆蓋2026年至2030年。目前全球中重稀土供應中，中國佔比超過95%，海外僅有澳洲Linus有少量供應，其他地區基本無顯著供應。● 海外產能與技術限制海外永磁產能規模與中國存在顯著差距。全球規劃的8個永磁項目中，最大產能約2000噸/年（如美國MP Material項目），而中國企業（如金力永磁）年產能普遍在2萬-3萬噸，且龍頭企業正擴產至4萬噸。技術層面，中國自2023年起禁止出口稀土技術和裝置，近期進一步要求掌握永磁技術人員上交護照並報備資訊，嚴控技術人員外流。儘管海外認為稀土永磁技術並非高難度（歐美曾具備自主生產能力），但受限於稀土供應和產能規模，其成本與中國企業存在較大差異。● 稀土出口管制與恢復當前稀土出口恢復呈現分化：大國家客戶（美國、歐洲、日韓）的出口許可已恢復，部分企業兩三周前已獲得批文並優先供應；小國家（如印度）因審批延遲出現短缺，部分小汽車廠因庫存不足面臨產線停頓。審批拒簽主要因無法完全證明進口量用於民用（如電動汽車等），或進口量超出正常需求及庫存範圍。值得注意的是，中國允許永磁電機自由出口（無管制），海外汽車廠可通過進口電機替代直接進口永磁體，部分短缺可能源於資訊不對稱。4、 香港房地產市場現狀與展望● 市場調整與近期表現香港住宅市場過去經歷了顯著調整，房價從5年前的高位下跌了30%，但25年上半年僅下跌1%，過去三個月房價相對穩定，預計今年房價將持平。成交量方面，預計25年一手市場成交量將有5%的增長，成交量的穩定為價格穩定奠定基礎。新盤去化表現良好，如新鴻基的CIRAC在兩個月內賣出約1500套，每輪銷售加單單位均售罄；新世界的傲城在6月中旬賣出300多套，去化率接近80%，這些表現提升了市場情緒。此外，自去年起內地買家在香港購房比例增加，一季度內地買家貢獻了香港一手房成交量的約30%，主要受益於2月2萬印花稅的取消。● 市場支撐因素分析香港住宅市場轉好的支撐因素主要包括以下幾點：房價與恆生指數存在滯後關係，年初至今恆生指數上漲約21%，而房價僅下跌1%，歷史資料顯示房價最終會追平租金自2023年以來上漲約15%，支撐房價Hibor當前處於周期低位（約0.7%），且聯準會預計降息，租金回報率約3.5%，較按揭利率高出1-2個百分點，推動剛性和投資性需求房價下行後，購房可負擔性已回到15年前水平結構性利多方面，土地供應減少，過去幾年開發企業減少投地，潛在供應下降，同時開發企業持續去庫存且新盤去化良好，改善了市場供需格局 (Alpha外資風向標)

香港幾十年的經濟繁榮造就了一大批老錢，而香港樓市，毫無疑問是這些“老錢”們最愜意的財富躺贏搖籃。多年來，富豪老錢們靠著早年財富積累和融資囤房，一個個轉型為香港樓市的超級“收租佬”。房產市值幾十億，每月租金收入上千萬，正是他們的標配。時移世易，如今香港進入轉型大時代，樓市神話破滅，尤其商廈物業一瀉千里。那些曾經風光無限的富豪 “收租佬” 們，債務壓頂，左支右絀，紛紛開啟 “跳樓甩賣” 比慘模式。“磁帶大王” 陳秉志的遭遇最令人唏噓。上世紀 70 年代，陳秉志創立了亞美集團，一度成為全球最大的錄影帶及光碟製造商。靠實業生意積累巨額財富後，他大舉進軍房地產，投資版圖覆蓋住宅、商廈等。然而，行業變革與樓市下行雙重打擊下，他陷入破產危機。最近，港媒爆料，陳秉志位於薄扶林的用於自住的豪華獨立屋，坐擁全海景，附帶 1.8 萬呎私家花園，估值4.3億，放盤長期找不到買家，無力償還富邦銀行3.5億抵押貸款，已被接管拍賣。事件在香港業界引發震動，因為抵押自住房屋向來是投資大忌，陳秉志不得不為自己貪婪和激進吞下苦果。既然自住房屋都淪為銀主盤，其他物業資產就更不用說。陳秉志近年來頻頻沽貨，售出物業金額已達數十億元。當中包括，以公司轉讓形式沽出中環中心67樓全層，成交價為7.5億元，較當年買入價低16%。“收租王” 永倫集團的困境更大。永倫集團涉足領域廣泛，地產投資是集團重心，多年來積累了大量商業物業。但如今，面對商廈市值和租金雙暴跌，永倫集團也只能選擇“割肉”求生。近日，永倫集團以 2.3 億跳樓價拋售中環皇后大道中九號 34 樓，帳面虧損超過 3 億，貶值幅度高達 57%。該棟樓於2018 年樓市高位時以5.3億買入，創下當時全港甲廈呎價最高紀錄。誰能料到，短短 7 年後，這套物業價值會出現如此巨幅暴跌。此前，永倫集團就已開啟瘋狂沽貨模式，僅在 2 月份一周之內就連環沽出 3 項物業，套現10 億元。目前，集團仍有多項商業物業在市場上放售，如甲廈單位中環皇后大道中 9 號 34 樓、美國銀行中心 13 樓等，可見其資金壓力之大。紀惠集團 CEO 湯文亮還在強撐。湯在2018至2021年間，曾以22億元的代價，從其他富豪手上“二手買入”3層李嘉誠的中環中心。湯當時一度暗示自己撿到了便宜，又說物業出租率非常好，所以他笑言「李嘉誠應該會後悔」。不過現在來看他徹底看錯了，因為中環中心最新呎價據報已跌至1.9萬元，帳面已虧了超過7億元。雖然湯文亮至今暫未出售3層中環中心，但已經顯露資金緊張跡象。早前他以1.38億元賣掉自住的陽明山莊頂層單位，最近又以 3880 萬的價格虧本甩賣中環臨街地鋪，較2011年買入價7280萬接近腰斬，直接虧損 3400 萬。湯文亮一句“食得鹹魚抵得渴”，道出了面對市場殘酷現實的無奈與辛酸。“百億舖王” 黎永滔正面臨艱難抉擇。黎永滔早年以金鋪賺得第一桶金，此後一直投資商舖物業，最高峰時各類物業市值上百億。以美聯的舖位指數計算，估計黎永滔手上組合由高峰的上100億港元跌至現時的50多億。黎曾計畫將旺角亞皆老街的整棟物業改建成商住項目，期望借此大賺一筆。但樓市持續低迷，讓他不得不放棄重建計畫，選擇以 6 億價格公開招標出售。儘管整棟物業全部出租後，每月能有 168 萬租金收入，但與物業貶值帶來的損失相比，這點收益難以彌補缺口。曾經的雄心壯志，在現實面前化作泡影。還有更多的富豪“收租佬”們在甩賣物業，比如鄧成波、馬亞木等家族，他們資產更為龐大，因被銀行催債，甩賣更為慘烈。不在此文一一贅述。6月4日發佈的中原地產資料，更直觀地反映了香港樓市的嚴峻形勢。寫字樓差餉租值連續 5 年下跌，累計跌幅近三成，中環中心跌幅更是達到四成；私人住宅售價指數較歷史高位下跌超 28%，中原城市領先指數 CCL 跌至 8 年半以來的谷底。在這樣的市場環境下，富豪 “收租佬” 們手中的物業資產不斷縮水，即便低價拋售，也難以找到接盤者。香港進入轉型陣痛期，產業結構調整和全球經濟環境變化，使得房地產行業不再是穩賺不賠的生意。曾經依賴樓市 “躺賺” 的富豪老錢們，在時代浪潮衝擊下，不得不直面資產貶值、債務壓頂的困境。這場超級 “收租佬” 的甩賣潮，不僅是個人和社會財富的重大調整，更是香港經濟社會轉型的一個縮影。 (John在深港)