•
央行重拳打炒房！「認房不認貸」新制上路，購屋門檻大升級
近年來，政府對房地產的監管力度逐漸加大，尤其在央行最新第七波信用管制措施之下，購屋貸款的申請條件變的更加嚴格與複雜，其中「認房不認貸」政策的調整，為房市注入新的變數。
我國現行的房貸政策對於名下有房的首貸族影響最為顯著。過去的央行政策是「認貸不認房」，只要借款人沒有未償還的貸款，不論之前購房次數，都可以被認定為首購，這是以名下是否有房貸作為判斷標準。然而，現在的規定改為「認房」，透過財產稅總歸戶清單，即使借款人沒有貸款，政府也能掌握其名下房產數量。此次政策的新增條件「認房不認貸」（有房沒貸款），意味著只要自然人名下有房，即便是購買首戶房產，也無法享受房貸寬限期（繼承族與換屋族除外）。這一政策反映了政府加強房市管控，限制投資客利用寬限期進行短期投資套利的策略。
一、什麼是認房不認貸
所謂的「認房不認貸」，即為一個家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請房貸時，只要這個家庭在當地名下沒有任何房產，即可享受到「首購者」應有的貸款利率和優惠。簡單來說，認房不認貸意思，就是只要目前家庭成員在當地名下沒有房產，就可以具備首購資格享受較低自備款和貸款利率優惠。目前台灣房屋「認房不認貸」政策主要是購買房屋時，一般指商業銀行在確認購屋者享有首購房屋貸款成數和寬限期時，只按照家庭名下是否還有房產來認定，影響最大的是有房的首貸族。
二、認房不認貸-有房的「首貸族」影響最大
113年9月19日，中央銀行召開理監事會議，除了維持政策利率不變外，更祭出「第七波」選擇性信用管制措施，並調升存款準備率。這波打房措施最引人注目的就是取消了名下有房者第一戶購屋貸款的寬限期，央行首次將自然人名下有房屋者納入管制範圍，過去央行措施多是「認貸」，只要身上沒有背貸款、不管前面買幾次，都認定為首購，也就是以名下有無房貸為標準；但如今是採取財產稅總歸戶，即便身上沒有貸款，也知道名下有多少房子。這次新增「認房」，只要自然人名下有房屋，第1戶購屋貸款就不得有寬限期。此舉導致繼承房產者也受到限制，央行考量繼承者取得「房屋」及「房貸」，屬於不可歸責因素，因此在113年10月9號決定予以鬆綁，自然人只有繼承取得房屋者，新申辦的購屋貸款仍可享有寬限期。
三、認房不認貸的影響
- 增加購房成本： 取消寬限期直接增加每月房貸金額，增加購房者的經濟壓力。
- 抑制投資客： 提高投資成本，降低投資回報，減少投資客的投機行為。
- 穩定房市： 長期來看，有助於抑制房價過快上漲，讓房市發展更為穩定。
四、認房不認貸政策的建議
- 精確財務規劃
由於取消寬限期，購屋者在財務規劃上需更加精確。建議在購屋前，仔細評估自己是否有穩定且充足的資金來源，能夠應付無寬限期下的月供壓力，以免未來因還款壓力過大而影響生活品質。 - 選擇合適的房貸產品
各銀行針對不同的客群提供多樣的房貸方案，建議購屋者在申貸前多方比較，選擇最符合需求和財務狀況的利率和條件。不同銀行的房貸條款在利率、還款方式上可能有差異，透過適合的貸款方案可降低購屋壓力。 - 避免高風險房產投資
在政策持續收緊的情況下，投資房地產的風險增加。投資者應在評估市場趨勢與政策影響後，謹慎考量房產投資的成本與回報，以避免因政策變動導致資金周轉壓力或投資損失。