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買房已經比租房划算了？
若僅對比租房成本和買房成本，則全國九成以上的城市現在買房都比租房划算。但在決定是否買房時，房租房貸的對比與收入預期的考量，這兩個因素應該給予同等權重
近來房地產市場政策暖風頻吹，二手房交易活躍度明顯提升，不少人擔心，再不買房房價又要漲起來了？那麼現在該買房嗎？我做了一個計算，結果大吃一驚！
買房的重要決策指標之一是租房成本和買房成本的對比，對比結果說明是買房划算還是租房划算。
我對比之後發現，如果你買房是自住而非投資，那麼全國九成以上的城市，現在買房都比租房划算。
目前的房貸利率，商貸：北京上海深圳首套房是3.15%，二套房是3.35%和3.55%，廣州都是3%，其他城市基本在3%左右；公積金貸款利率是全國統一的：首套2.85%，二套3.325%。
房貸利率決定你每年要還的利息，另外貸款比例越高，利息也越高。考慮到自己出的首付錢投資別處也有收益，比如買10年期國債的利率是2.1%，那麼你今天在北京買首套房，用30年期按揭貸款、首付兩成貸款八成、等額本金法還款，商貸，你每年付出的綜合成本是房價的1.68%左右；公積金貸款，你每年付出的綜合成本是房價的1.55%左右。（計算過程見文尾附錄）
若是20年期按揭貸、首付三成貸款七成、等額本金還款，商貸，你每年付出的綜合成本是房價的1.74%左右；公積金貸款，你每年付出的綜合成本是房價的1.63%左右。
你所在城市的租金回報率，決定你每年的房租多少，比如租金回報率是2%，意味著你每年的房租是房價的2%。
根據 Wind（萬得）資料，2024年5-10月的租金回報率均值，北京2.28%、上海1.94%、廣州1.71%、深圳1.62%。鑑於所有城市的房貸利率都等於或低於北京，例如廣州只有3%，這意味著一線城市中，當你用兩成首付30年期按揭買房時，只有在深圳用商貸買房是不划算的；當你用三成首付20年期按揭買房時，在深圳和廣州用商貸買房不划算，在深圳用公積金買房也略微不划算。
Wind給出資料的其他124個城市中，租金回報率低於1.74%的，只有合肥寧波三亞廈門東莞五個城市；租金回報率低於1.63%的，只有合肥廈門東莞三個城市。
所以結論來了：若僅對比租房成本和買房成本，全國90%以上的城市，現在買房都比租房划算。
但要補充一點：租金回報率資料是城市的均值。同一座城市，區位不同、品質不同，房租房價都天差地別。所以買房時一定要case by case，我要買的這套房怎麼樣，比我所在城市的整體情況怎麼樣重要得多。
有讀者會問，你用的都是現在的資料，但無論利率房租還是房價，都在動態變化中，你這麼算帳是不是刻舟求劍？
問得好！我們來看看變數。
利率，中國經濟保持健康增長的壓力很大，在可見的未來，降息機率都會大過加息機率。
實際上，若考慮通貨膨脹率，中國的房貸利率在下調後，仍然高過世界大多數經濟體。比如同樣處在通縮和老齡化壓力下的日本，10年期房貸利率不到1.5%。
中國的房貸利率有可能繼續下調。事實上，廣州多家銀行10月已將房貸利率調低至2.6%，但他們很快就被打了招呼，不得不又把利率調高到了3%。
房租，即便在一線城市，整體而言房租上漲的壓力也不大，這是由供求形勢和市民的收入增長預期決定的。但是剛才我們算的是30年的帳，30年房租都不變嗎？當然不是，我只能說，在可見的未來，房租大幅上漲和大幅下降的可能性都不大。
再來看房價。房價上漲就不用說了，資產收益就覆蓋購房成本，但即便是房地產行業的從業者，對未來的期待也是“止跌走穩”而非重回牛市。全國而言，房地產已經從供不應求的賣方市場轉向供大於求的買方市場，越是低線城市越是如此。
那麼房價會跌嗎？尤其是，房價會跌破貸款額讓房子成為負資產嗎？我只能說，在經濟基本面不惡化，高層又喊話促進房地產市場止跌回穩的背景下，中心城市房價大幅下跌的可能性不大。
當然，租房買房誰更划算，不是簡單的房租和房貸的對比。房租相對房貸是小額支出，買房即便兩成首付，也是一筆巨款，此後二三十年每月還貸，對收入穩定性的要求很高，一旦裁員降薪，就有可能斷供成為失信人。
另一方面，住在自己的房子裡和住在別人的房子裡，心理感受是不同的。同時租金花掉了就沒了，房貸卻能轉化為資產。
但現在年輕人的觀念變了，有些人認為人生苦短，冒著風險給銀行打工幾十年換來一套房子沒啥意思，不如拿這錢及時行樂。這種看法也有道理。
所以綜合來看，房租房貸的對比與收入預期的考量，這兩個因素在決定是否買房時，應該給予同等的權重。而收入預期，又取決於經濟前景。
歸根結底，是否買房、房價漲跌，都取決於經濟發展前景。沒有那個經濟蕭條的城市房價能堅挺，也沒有那個經濟繁榮的城市房價會低迷。一句話，房運取決於城運，城運取決於國運。 (財經雜誌)
附計算過程：
北京首套房30年期按揭利率是3.15%，按等額本金法還貸，還貸總額是貸款本金的147.38%，即47.38%是房貸利息，如果首付兩成，貸款八成，則房貸利息佔按揭房價的47.38%*0.8=37.904%。貸款期30年，則平均每年付出的房貸利息佔房價的37.904%/30=1.263467%，
首付兩成的機會成本按10年期國債利率2.1%計算，則每年的機會成本佔房價的2.1%*0.2=0.42%。
兩者相加，每年買房的總成本為房價的1.263467%+0.42%=1.683467%。
公積金貸款計算方法相同，首套房公積金貸款利率為2.85%，每年買房的總成本為房價的1.5532%。
其他首付比例和房貸利率的計算方法相同。