Corelogic: 2024年度最佳房市報告

根據CoreLogic發佈的《最佳表現市場報告》（Best of the Best Report），在高利率和獨立屋價格持續飆升的背景下，對可負擔住房需求的激增推動公寓的表現遠超獨立屋，並有望在2025年繼續保持領先。

今年表現最好的十大公寓市場錄得40%至53%的資本增值，而表現最好的獨立屋市場增幅則在34%至38%之間。

在截至11月的過去12個月中，位於Mackay地區的Dolphin Heads成為增值最快的公寓市場，價格上漲52.8%。相比之下，全澳表現最佳的獨立屋市場是西澳Geraldton地區的Beachlands，增幅為38.4%。

12 個月內房價變化最大的首府城區

公寓漲勢或延續至2025年

CoreLogic研究主管Eliza Owen表示，儘管未來利率可能下調，稍微緩解買家的借貸能力壓力，但住房負擔能力仍將是主要障礙，因此公寓的增長勢頭預計會持續到明年。

她指出：“即使明年利率下調，借貸能力稍有改善，買家仍面臨巨大的負擔能力挑戰。尤其是在雪梨等城市，獨立屋的溢價依然驚人，高達約70%。因此，我們預計市場需求將繼續向公寓傾斜。2025年可能是公寓價格增速再次超越獨立屋的一年。”

布裡斯班公寓表現亮眼

今年，布裡斯班多個城區的公寓漲幅遠超獨立屋，凸顯這一趨勢。布裡斯班的獨立屋均價接近100萬澳元，而漲幅最快的獨立屋市場如Leichhardt、Brisbane City和One Mile，平均增幅為23%。相比之下，公寓在Loganlea、Bethania和Waterford West等地的平均漲幅達到42%。

Hot Property Buyers Agency的買家代理Zoran Solano指出，價格敏感性正在改變買家的偏好，更多人開始選擇公寓而非獨立屋。“布裡斯班已不再是過去的低價市場，許多買家放棄花數百萬購買大型昆士蘭風格獨立屋，轉而購買預算友好的公寓或聯排別墅。”

墨爾本市場同樣趨於公寓化

在墨爾本，Parkville、Carlton和Sydenham等地的公寓價格過去一年增長了7%至10%，而表現最好的獨立屋市場如Balaclava、Beaconsfield和Pearcedale的漲幅最高僅為5%。

Freedom Property Investors的聯合創始人Scott Kuru表示，一旦利率下調，市場對可負擔物業的需求將進一步增加。他預測：“隨著更多潛在買家獲得貸款資格，低端市場的競爭將愈加激烈，因此低價區的強勁漲勢不會減弱，反而可能持續。”

公寓需求迎來拐點，投資者開始重新審視市場

Hotspotting的房地產研究分析師Terry Ryder表示，公寓市場的需求已經進入一個關鍵的轉折點。

“我們在過去18個月內持續跟蹤公寓市場，現在看到的可能是過去十年來房地產領域最大的範式轉變之一，”他指出。

“公寓雖然不具備大量的土地價值，但憑藉強勁的需求推動，價格表現持續優於其他房產類型。隨著需求迅速上升，人們可能需要重新思考‘土地決定資本增值’的傳統觀念。

“公寓價格更低，租金回報率更高，但投資者此前對公寓的資本增值能力存疑。一旦他們意識到這種觀念已經過時，我相信將會有更多投資者轉向公寓市場。”

全澳最貴城區仍以雪梨為主

Bellevue Hill以999萬澳元的獨立屋中位價蟬聯全國最貴城區，其次是Vaucluse（865萬澳元）、Rose Bay（642萬澳元）和Dover Heights（625萬澳元）。

與去年這些高端城區的房價在12個月內飆升多達24%不同，今年房價卻下跌了高達8%。

在公寓市場，Point Piper位列榜首，中位價達到311萬澳元，緊隨其後的是Darling Point、Millers Point和Barangaroo，中位價均為220萬澳元左右。

最昂貴的城區

高端買家青睞雪梨和墨爾本

Mosman繼續吸引大量富裕買家，今年共成交238套獨立屋，總價值16.5億澳元，平均每套售價達558萬澳元。

公寓買家則湧向Surfers Paradise，花費12億澳元購買了1467套公寓，平均每套768,908澳元。墨爾本市中心的公寓也受到追捧，共成交1347套，總價值7.82億澳元，平均每套售價466,115澳元。

今年全國最貴房產交易為雪梨東區Point Piper的Wolseley Road 142號。這套擁有8間臥室和6間浴室的豪宅以5150萬澳元成交。

租金和投資回報兩極分化

Noosa Heads的獨立屋錄得全國最高租金漲幅，達到23.7%；昆士蘭Collinsville的獨立屋則以12.6%的毛租金收益率位居全國第一。

在價格最為低廉的市場，西澳偏遠地區Norseman的獨立屋平均售價僅為80,289澳元，而昆士蘭地區Laguna Quays的公寓中位價僅為142,689澳元。

墨爾本市場表現最弱

今年，墨爾本成為全國表現最差的獨立屋和公寓市場的主力。Chelsea、Doncaster、Dromana和Bonbeach等地的獨立屋價格下跌了9%至10.2%，而公寓市場中Sunshine、Frankston South、Carnegie、Murrumbeena和Caulfield South的價格跌幅高達13.8%。

此外，雪梨的Zetland和Cronulla也位列全國表現最弱的獨立屋市場之一，價格分別下跌9.7%和8.5%。 (澳房匯)