三四線城市的房價還能救一下嗎？

“各個城市房地產復甦速度相距甚大，一線城市、二線城市、三四線城市，分別走出了完全不同的行情。”

樓市資料，一個月比一個月好。

以前大家都說“金九銀十”，今年變成了“銅九銀十金十一”。

中國國家統計局每個月都會統計70個大中城市的商品住宅銷售價格。根據價格變動情況，我們發現，今年11月新房價格環比上漲的城市有17個，比10月多10個，比9月多14個；今年11月二手房價格環比上漲的城市有10個，比10月多2個，比9月多10個。

樓市的回暖，也逐漸帶動了上下游產業。

據粵開證券統計，今年11月房地產銷售面積和銷售額，同比去年11月分別增長3.2%和1%，這是2023年“小陽春”以來首次正增長，復甦訊號比較明顯。

與之相對應的是，今年8月以來，家居裝修等產業也在好轉。據粵開證券首席經濟學家羅志恆透露，今年8月、9月、10月建築裝潢材料零售額同比分別下降6.7%、6.6%和5.8%，11月同比則大幅升至2.9%。

雖然總體趨勢持續向好，但橫向來看，各個城市的房價差異很大，房地產復甦速度也相距甚大。一線城市、二線城市、三四線城市，走出了完全不同的行情。

北上廣深的樓市行情，超乎一般人的想像。

先來講講新房市場，各大售樓處，人頭攢動。上海熱門樓盤的中介腳打後腦勺，甚至連吃飯的時間都沒有；從“9.29新政”發佈到現在，短短七十多天時間內，深圳就出現了4個“日光碟”（開盤當天，所有房源就被搶購一空）。

尤其是豪宅市場，更為火爆。11月底，北京長安街某樓盤開業，一周內接待2萬多人，為了搶到更好的房源，有些購房者甚至在零下十度的寒夜裡蹲點排隊。

成交量連續兩月大漲後，成交金額也隨之飆升。據上海鏈家監測資料顯示，11月上海市新建商品房成交金額高達577億元，同比增長46%。

新房市場的樂觀情緒，傳導至二手房市場。中國國家統計局資料顯示，今年10月，一線城市二手房家均價比9月上漲了0.4%，結束了連續12個月的環比下跌趨勢。11月份，二手房均價環比再上漲0.4%。

一線城市行情火熱，二線城市也不甘示弱。像杭州、成都、重慶、武漢、西安這樣的強二線城市，對購房者來說充滿了吸引力。

從成交量來看，成都的資料最為可觀。整個11月，成都全市新房成交11401套，環比上漲幅度58.6%，二手房成交26219套，環比上漲32.4%，創下了中國二手房成交紀錄。

從價格來看，杭州的表現最為亮眼。中國國家統計局資料顯示，今年11月，杭州新房價格環比上漲了0.9%，漲幅位居中國第一；二手房環比上漲了0.8%，漲幅位居中國第二。

但是，這並不意味著你可以閉著眼睛買這些城市的房子。因為，同一城市的不同類股差異非常大，那些交通便利、名校林立、配套完善的類股大漲特漲，普通類股則持續陰跌。

不管怎麼說，國慶節以來，一線城市和強二線城市的總體表現都還算不錯，成交量維持高位，價格也出現了回升趨勢。

與一線和強二線城市的普升行情不同，三四線城市的情況非常複雜，很難用一句話說清楚。

如果把縣級市也算進去，中國就有幾百個中小城市（也就是“三四線城市”）。其中有部分城市的樓市成績，讓人眼前一亮。

中國國家統計局資料顯示，11月新房價格同比上漲的17個城市中，有5個是三四線城市，分別是湛江、南充、平頂山、宜昌、錦州。其中，湛江的環比漲幅為0.9%，與杭州並列中國第一。

克爾瑞資料顯示，11月崑山市新房成交均價約為21035元/㎡，環比上漲約4.3%。作為“上海後花園”，崑山的樓市也跟大上海同頻共振。

不過，像湛江、南充、平頂山、宜昌、錦州、崑山這樣上漲的小城市還屬於少數派，絕大部分小城市的價格還處於陰跌期。中指研究院資料顯示，今年11月三四線代表城市二手房價格環比下跌0.66%，同比下跌7.29%。

三四線城市的房地產能不能真正復甦，還是一個未知數。

那麼，在樓市專家眼裡，又是如何看待如今高線城市和低線城市的樓市表現的？三四線城市乃至普通二線城市的房價還能漲起來嗎？下面來聽聽他們的解答。

大頭有話說

新房價格同比上漲的城市跟10月一樣，依然是3個城市（上海、太原、西安）。二手房同比上漲的城市依然是0個。

新房價格環比的變動，可能跟開發商縮小優惠或者賣的產品差異（跟10月有所不同，比如豪宅增加）有關。比如杭州環比突然躍居第一，就很難說明真實的房價反彈了，可能是樓盤銷售結構跟10月不同。所以需要繼續觀察。

綜合評價70個城市過去1年的房價（新房、二手房），可以發現上海、太原、西安是最堅挺的。

說完了新房，再來談談二手房。

二手房的環比資料，也可能跟每個月成交住宅的差異有關，如果豪宅多買一點，就會拉動二手房房價反彈。所以要連續觀察幾個月，才能判斷一座核心城市的樓市是否走穩，只看一個月資料很難說明什麼。

而湛江、錦州、南充、宜昌等三四線城市的新房價格環比轉正的現象，也需要連續觀察，不能只看一個月資料。

一線城市內部也有差異，當北京二手房價格領漲中國的時候，廣州二手房價格卻持續下降。為什麼會這樣？

因為北京五環內基本沒有新房供應，大量的新房在五環外，對於購房者來說要購置中高端改善型物業，大都會在二手房市場上尋找合適的標的。因此二手房無論是熱度還是實際成交都會於新房，價格的上漲也和成交結構有一定關係。

廣州則相反，由於廣州新房在規劃層面有放鬆空間，不少新房的得房率明顯高於二手房，加上舊城改造力度大，市場關注新房比例較大。同時廣州限購的放鬆，導致外圍區域的二手房受關注度更高，外圍成交佔比高也是房價統計口徑上下降的原因。

說完了一線城市，再來談談二線城市。

2024年11月，核心城市二手房掛牌量都出現一定的增加，其中二線城市平均有4.3%的增加，從往年年底掛牌走勢來看，基本上都在逐步減少，房東掛牌意願逐步降低，今年卻不降反增的走勢。說明政策效應帶動下，市場的交易熱度明顯提升。

一二線城市的復甦跡象比較明顯，但三四線城市的趨勢另當別論。

三四線城市離總體面的“止跌回穩”還較遠，本輪市場還有待於一二線熱點城市回升帶動，只有一二線城市穩中向好的格局完全確立，才有可能帶動更多城市“止跌回穩”。

同時由於人口出生率以及城鎮化率提升等因素影響，大量中小城市未來需求持續減少的格局很難發生根本性變化，這也預示著部分中小城市房價後續持續下行的趨勢，可能還將長期存在。

中國國家統計局的相關資料，包含了三個亮點。第一個亮點是，房地產的價格指數跌幅是在持續縮小的。第二個亮點是，城市上漲數量是在增加的。第三個亮點是，一線城市連續兩個月二手房價上漲。

在一線城市，成交量和成交價都是往上走的。一般規律是，量先起來，價跟著起來。而且，從成交量上升到價格上漲的時間差，是比較短的。

關於三四線城市的房價上漲現象，要辯證地看。有些城市，比如說遼寧錦州，單月房價上漲可能是偶然因素導致的。但是像湛江、宜昌這些人口較多、腹地較為廣闊的城市來說，可能就是市場需求撐起來的。

最後，我們不要一棍子打死所有中小城市。現在，一些三四線城市的新房同時上漲，就說明一個問題，小城市的樓市也可能回春。

總的來說，樓市還在“止跌回穩”的處理程序中，雖然沒有到質變的拐點處，但能看到希望了。統計局相關資料的最大亮點是，上漲城市數量增加，重點城市的成交量上升，市場的信心有所修復。

其中，杭州、北京的樓市表現尤其值得關注。

杭州在這一輪調控中，房價也有跌幅，但樓市、土拍市場與同類城市相比還算不錯，一些標竿區域的房價相對比較堅挺，局部還有熱點，一些地塊出讓也有溢價。應該說，杭州的城市操盤水平比較，新房的品質也有所提升，市場信心回來得也比較快。

北京是一線城市裡比較特殊的一個，當地市民的購買力相當充沛，輻射華北、東北、西北，幾乎無競爭，城市能級高，居民房貸壓力相對小，稍有政策放鬆或最佳化，二手房市場就體現出“活力”。客觀來說，這一輪中國樓市調整，北京總體表現出色。

放眼中國，目前中國房地產市場的特點就是“不同城市，百般不同”，或者說“千城千面”。

至於說什麼樣的類股更容易漲起來，不外乎三個因素：1.類股的城市功能定位高，而且發展速度快，城建、產業、城市資源兌現得更好；2.類股內新房供應少，購買力又充分；3.類股有稀缺資源，比如城市地標或核心商業等。 (吳曉波頻道)