衝破3萬!成都樓市,捅破了天花板!

01

成都樓面價,創新高

《那吒2》的火,燒到了成都的樓市。

3月11日,成都三宗地塊迎來落錘,三宗地分別位於高新區大源西類股、錦江區三聖鄉類股、成華區槐樹店類股,均是成都的核心區,因此全部高溢價成交。


錦江區三聖鄉地塊,起拍價為18500元/㎡,成交地價25100元/㎡,由華發和錦江統建聯合拿下,破了去年區域的最高樓面地價。

成華區槐樹店地塊,起拍價為14000元/㎡,最終由中昕置業競得,成交地價19500元/㎡,溢價率接近40%。

高新區大源西類股,吸引了招商蛇口、建發房產、中國金茂等十余家知名房企參拍。經過130余輪激烈競爭,該地塊最終由招商蛇口以27億元的總價斬獲,成交樓面價31700元/平方米,溢價率高達70.4%。

3.17萬元/平方米的樓面價,超越了去年9月份由貝殼創造的高價紀錄。

2024年9月20日,經過82輪競價,貝殼以10.76億元的價格競得錦江區金融城三期H12地塊,溢價率42.19%,折合成交樓面價27300元/平方米,一舉成為成都新的單價地王。

這一次大源西地塊,一舉將成都樓面價拉入了“3”字打頭時代,成為成都新的單價地王。

從地塊本身來說的確是優質地塊,但在如今的大環境下,敢於以70%的溢價率拿地,是需要莫大的勇氣。

拿地者招商蛇口,到底是豪賭,還是成竹在胸?

02

成都的確很耐扛

從地塊本身來說,高新區大源西地塊是一塊不錯地塊,但絕對不是成都的一流地塊。

地塊位於高新南核心區,擁有主城難得的成片開發空間,且擁有騎龍創新園等重大城市規劃項目。


交通方面,直線700米就是地鐵5號線騎龍站。東側緊鄰成都市教科院附屬學校(低小部),這是一所九年一貫制學校,可實現小學到初中的無縫銜接。周邊的商業配套也很完善。

縱然如此,3.17萬的樓面價也不值當,這個價格將來必須要賣到6萬左右才能有利潤空間。

而要知道類股內唯一在售的二手房來自於卓越·瓏樾府,去年11月一套建面約125㎡戶型成交價為32714元/㎡。

樓面價都快趕上二手房價格,招商蛇口也是真敢賭。

是錢多了沒地花嗎?

從招商披露的財報來看,去年招商的營收雖略有增加,但利潤卻跳水了。

2024年招商蛇口營業總收入1789.48億元,同比增長2.25%。利潤90.9億元,同比下降35.02%。歸母淨利潤40.39億元,同比下降36.09%。


來源:招商蛇口2024年度業績快報

那麼,僅有的底氣,可能就是成都樓市本身的資料給的。

從成交面上來看,成都樓市的確比較耐扛。

自2022年商品房成交量規模取代武漢登頂中國樓市第一城之後,成都連續三年蟬聯。

機構披露的資料顯示,2024年新房成交量,成都以11.1萬套數量位居全國第一,不過同比去年的成交量減少了24.5%。


二手房,成都同樣以23.1萬套規模,力壓群雄,位居全國第一,同比去年增長了5.2%。


從成交面積角度看,成都新房和二手房成交面積,同樣雙雙位居全國第一。


資料來源:CRIC,註:12月資料根據前25日資料預估得到

成都二手房能夠突破23萬套,刷新歷史新高,得益於四季度由一線城市帶動的行情。

2024年10月份,成都新房成交7269套,環比增長36.8%。二手房成交19807套,環比、同比均增長。

11月份,成都新房成交11401套,環比上漲56.8%,創下年內新高;二手房成交量達26219套,為2023年4月以來最高值,11月累計成交37620套。

12月份,成都新房成交12625套,繼續創年內新高,環比增長10.7%,同比增長24%。二手房成交28563套,創歷史新高,環比增長8.9%,同比增長73.1%。

行情帶動下,來自國家統計局的資料顯示,去年10月份成都二手房價格止跌上漲。

當月,成都的二手房價格止跌上漲,環比上漲了0.4%,成為8個二手房價格上漲的城市之一。不過同比仍下跌8.7%。11月份、12月份二手房價格環比持續上漲。

11月份,成都新房止跌上漲,12月份環比上漲0.6%。

由於前三季度的下跌,去年全年,成都新房同比下跌4%,二手房同比下跌5.9%。

今年1月份,成都新房環比上漲0.7%,漲幅與南京並列全國第一。二手房環比上漲0.2%,位居全國第四。

這樣看來,成都樓市貌似以最快的速度走出了谷底,開始上漲。

但這很可能是一種錯覺。

首先,去年四季度的行情是情緒與利多的疊加。

一線城市四季度躁動的行情,帶動了成都、寧波、武漢、杭州、蘇州、南京等不少二線城市跟進。

在情緒之上,成都又出台了一些措施“推波助瀾”。

包括購房落戶、提高公積金貸款額度等措施。

但更關鍵的是,新房打折、二手房降價讓利。

據中國房地產報披露,去年10月份成都有項目的優惠力度仍舊比較大,也是購房者持續進場的重要原因之一。

截至記者到訪當天,新希望長麟府在售房源還有2套建築面積約143平方米和20多套建築面積約133平方米的戶型。置業顧問告訴記者,建築面積約143平方米的戶型最多能享受8個點優惠,建築面積約133平方米的戶型最多能享受10個點優惠。

上璟潤府項目推出的則是“折上摺”優惠。據該項目置業顧問介紹,現在是一房一價,但項目會先從備案價開始打折,然後針對房源的具體情況,最多再優惠5個點。整體算下來,有接近30個點的優惠。

二手房方面,市場整體降價氛圍仍很濃。

川觀新聞去年8月份的一篇報導指出:

房東主動降價促成交的現象相當普遍,降價幅度因人而異,而購房者大多左顧右盼,想再觀望一下。多位中介稱,一套房源幾乎要帶看50次以上才能成交。業內分析人士認為,目前成都二手房市場展開了拉鋸戰。

其次,成都的庫存,依舊很大。並不具備強力反彈的基礎。

所以,招商這一次,很可能要踩坑了。

03

成都將出現明顯分化

據克而瑞四川統計,大成都新舊房總存量近27萬套,其中二手房掛牌超16萬套,是新房存量1.6倍,庫存充足。

庫存充足,再加上目前經濟、就業形勢仍不明朗的基本面,可以說當下沒有那一個城市的房價具備強力反彈的基礎。

當然,今年的整體形勢應該會比2024年好,這樣的局面之下,無論是大區域還是城市內部,都會出現明顯分化。

甚至可以說,2025年的樓市,是中國在經歷了深度調整之後的最明顯的分化之年。

城市之間,一線城市與部分強二線城市跌幅會逐漸縮小,三四線城市則繼續深度調整。

城市內部,核心區跌幅縮小,外圍區繼續卷價格。

城市和人一樣,都遵從馬太效應,呈現越來越深度的兩極分化,面積越大的城市,這種現象越嚴重。

成都便是這樣一個案例。

由於版圖太大,優質資源和產業基本都集中在核心區,人口隨著流動,因此造成了,庫存量基本集中在外圍區,核心區的去化周期已經非常短。

成都5+2區域的房價安全係數較高,購房者可以入手,而外圍圈層則需要謹慎。

可以從兩個角度來看:

第一,去化周期角度。

目前,成都各區中,只有溫江區的去化周期超過了12這條警戒線,其餘都低於警戒線。

尤其是武侯、錦江,去化周期都只有兩個多月。


成都外圍區的去化周期,最新的資料查詢不到,延用去年10月份的資料來看。

遠郊區新房去化周期都大於24個月,包括都江堰、大邑、金堂、蒲江、簡陽以及廣義二圈層的青白江、新津、東部新區,這些區域的共同特徵是新房庫存較高且流速慢,因此去化周期長。


第二,人口流動角度。

從人口角度來看,過去十年成都虹吸的人口,也大多流向了核心區。新都區十年常住人口增加了79.8萬人,郫都區、龍泉驛區、成華區、天府新區、高新區等核心區,增量都在前列。


製圖:城市財經;資料:成都市統計局

(城市財經)


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