最近我們寫了小三房賣不出去的文章，熱評第一條是房地產的黃金時代已經過去了

但要我說更準確的其實是房地產的需求開始轉型了

這個需求反饋到市場端，千言萬語彙成一句話

叫做戶型越大、賣得越好

這句話在一手市場更為極致，資料上也已經有了印證

中指報告顯示全國30城裡，有20個城市的大戶型成交都在上升（我們把144㎡作為分界，超過的統一算作大戶型）

而市佔20%以上的城市，就有11家

等於全國超過三分之一的城市，每天的市場都在真實反映著這句話

大，確實成了當下一手的強力主題

而且各位發現了麼

甚至長沙、杭州、合肥，很多城市一手大戶型比上海賣得還要好

我去杭州、去南京接觸過所有一線銷售告訴我的畫面和今天這個資料都是一致的

於是此時此刻，這件事值得拿出來跟各位再討論一次

大眠 ,王心凌

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不只144㎡，今年的一手成交在面積上幾乎沒有上限

因為主力144㎡以上戶型賣得好其實已經不稀奇了，越來越多的高層、多層都有一個統一的動作

繼續做大做強

當下的上海就是如此

大到什麼程度呢，各位可以直接看標紅的部分

200-400多平的面積，上海壹號院僅僅拿來做三房，超過目前市面上一個三房應該匹配的面積段

今年三期預告中5房的面積段更是站上了1010㎡

什麼概念？

要知道年前賣爆的露香園號稱天際大宅也才882㎡的水平，這才過去5個月，天際線就被刷新了

但就是這樣大到誇張的戶型，還能賣得越來越好

爆表的認籌率說明一切

比如內環內的金陵華庭一期上個月開盤，起步戶型是270㎡四房，均價18.9萬/㎡

結果158套房源吸引了310多組客戶，相當於2個人去搶一套房子

甚至中外環的浦開雲璟因為戶型尺度做得夠大，認籌率更是接近300%

這次四期的152㎡4房五開間朝南，面寬就有16.45米

不僅要做大還要大得全面，每次搶房熱度都非常高

而且這些大戶型房源開鏈家管道的也很少，基本是不愁賣的

至於其他城市，其實比上海還誇張

不僅成交上賣得更好了，面積也在不斷突破

中指資料裡，今年春天長沙大戶型成交佔比33%，力壓20多個城市成為第一

合肥位居第二，大戶型成交佔比28%

以及我們熟悉的杭州，都比上海的15%要高出2倍左右

拿合肥來說，主城區大戶型起步面積已經來到140㎡，不乏200、300㎡的房源

尤其近三年大戶型佔比不斷增加

到去年上半年合肥160㎡以上的房源佔比已經提高了14%

像高速地產的壹品森境小區，主打建面就在225-229㎡，招商璽項目面積段200-320㎡.....幾乎全是高端大平層

甚至這次都沒統計上榜的二線城市佛山

過去3年的大戶型成交走勢也是這樣的

據佛山房產綜合統計，去年全市200㎡以上新房共成交了超1680套

還有500㎡左右的超級大戶型，也成交了接近50套

更不用說大平層捲成麻花的杭州了

300㎡-500㎡只能是普通水平，個別頂級大平層如觀雲錢塘已經把面積拉到了600平，甚至最大面積是一套1258平的躍層

可見二三線城市的購房者對於更大面積的熱情，遠比我們想像中高得多

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更神奇的一點，賣得好的同時還能賣得更貴

之前我們統計過上海大戶型確實能賣得更貴，同一個商品房小區的一房一價大戶型往往單價更高

不過普遍價差只在一兩萬左右，不算太多

但放在全國情況完全變了

你會發現大小戶型之間價格落差極大

最典型的依然是杭州

一邊是主城區普遍均價在4萬水平線上，核心區如錢江新城、申花來到6萬

另一邊一手大戶型單價越賣越高

2024年初單價還在4萬左右

但轉過年到3月，突破6萬奔向7萬的勢頭已經有點攔不住了

尤其幾個代表大戶型新盤基本都是高價入市

那怕一些盤還在限價，比如玉瀾月華精裝67500元/㎡也屬於上半層的價格了

錦繡公館單價來到85432元/㎡，更是少見

而最極致的觀雲錢塘，過去5年從首開單價的5萬+到7萬+再到10萬以上

2021年單個房源更是衝出一片天，04戶型單價來到12-15萬/㎡

直接站上了杭州豪宅的第一陣營

各位可能以為只是杭州這樣，畢竟如今的杭州正站在流量風口，價格往上衝一沖也不值得大驚小怪

但我沒想到現在連縣城大戶型都是如此

這兩年我們團隊走訪了好多次義烏，發現這裡一手市場已經不亞於上海的熱鬧了

尤其價格上很難不被震驚

是的毋庸置疑，這就是世界義烏的實力

一手大戶型的價格正在比肩一線，把大名鼎鼎的杭州都擠下去了

義烏人拿下幾千萬的房子和買瓶水一樣簡單，最大的房子都得用搶的

最高單價突破7萬/㎡的八都萬境觀雲，聯排從拿上桌到售罄，只用了18秒

綠城鳳起潮鳴單價6萬，半年銷售額破60億，成了整個金華市的2024銷冠盤

這些被哄搶的樓盤總價基本在1500-3500萬左右，最高單價也已經接近9萬

總而言之，和上海很多內環豪宅一個水平

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所以為什麼一手大戶型會這麼受寵？

我們站在全國視角上來看待這件事，你會發現

雖然2024年大戶型供應已經在逐漸增加，但本質上前幾年就是一個供應不足的時期

CRIC資料也顯示，在2020年附近的這5年，全國200㎡以上的大平層產品確實存在供不應求的情況

我選取了其中5個比較有代表性的城市

從供求比來看，一般供應/成交的數值＜1就說明供不應求了

但北京差不多僅為0.57

包括上海也是，0.6也沒高到那裡去

過去5年排除別墅全上海新房供應了超過32萬套

但2024年以前，195平以上的商品房供應佔比沒有超過3%的

2021年成都200㎡以上大平層供應2148套，結果成交了2589套，供求比0.8左右

包括深圳，2016年200㎡以上的大平層供應佔比還在2.94%，到2024年7月已經僅剩1.86%了

所以稀缺是真的稀缺

與此同時，市場的客群也在變化，對大戶型有了更多標準

一個就是當下的單身新貴，對大戶型的選擇要求不同以往，那怕一個人住也普遍需要更大空間

前幾年的中興路一號，100㎡面積做成了一房就是最好的例子

除此之外就是家庭需求了

上個月我們去杭州的觀雲錢塘市調，客群中一半以上都是二胎、三胎家庭

其中二次置業的多孩家庭比例甚至達到73%

這些意向客戶對面積的要求幾乎是剛性需求

甚至會有三代同堂的情況

於是一步到位的超大戶型就成了他們的最好選擇，比如300㎡、500㎡....

當然這些客群選擇大戶型產品，往往也都奔著另一個目標而去：投資

而當下越大的戶型越抗跌已經是公認的事實了

拿深圳的綠景公館1866來說，大戶型房源的表現幾乎是一根定海神針

2016年成交均價8-9萬/平，大戶型的160平房源成交價才破10萬

過去三年，類似的大戶型一直穩定在8萬水平，雖然也落了下來，但在深圳這三年跌幅只有10%已經相當有實力了

最關鍵的是今年初市場回暖後迅速反彈，重回9萬

目前大戶型報價已經回歸到9萬的底價，沒什麼議價空間了

包括在上海，漲得最多、跌得最少也成了大戶型才有的待遇

只能說這波大戶型贏得很徹底

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更本質一點看，大戶型帶來的居住體感也是完全不同的

比如前面提到的上海壹號院350㎡做了四房

整體面積放大後，橫向客廳也就有了這樣的開闊感

客餐廳面積近百平，開一場House Party輕輕鬆鬆

雖然只是一個功能空間，但也突破了面積的約束儘可能放大尺度

這樣的大戶型住起來一定是更舒適的

還有一些戶型竟然還有面積做情緒空間

最私密的主臥是一個天然的情緒場，這一點在成都璞逸錦江的235平戶型中有了極致的表達

回到臥室後，首先通過的是一個十字型衣帽間

儀式感無限放大

然後最精妙的部分來了

衣帽間背後還設計了一處水吧檯

換好家居服可以在這裡調一杯酒，再走到沙發休閒區自己小酌一杯或兩人對飲

最理性的建築卻把感性生活空間做到了極致

也因為足夠大，很多空間可以拿來浪費

比如觀雲，走進1258㎡頂躍，江景最好的一層中間做了一個旋轉樓梯

不為別的，只為一種拾級而上的尊貴感

因為大，所以有了這一切的可能

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最後讓我們回到開頭

前幾天還在跟各位討論小戶型漸漸被拋棄，今天的資料裡大戶型已經成了主角且登場更為隆重

從這個前後資料脈絡我們可以看到一個更清晰的畫面

就是一方面現在小戶型確實存在很多問題

面積段的擁擠、過量的供應、偽三房的層出不窮，都在讓這類產品此時此刻漸趨黯淡

另一方面今天的大戶型成交資料又代表改善需求的強勢崛起

所以未來畫面大概是這樣的

普通單身人買小戶型或者一大半去租房

而普通家庭去買大戶型，甚至在當下市場仍具性價比的時刻去買更大戶型，直接一步到位

比如杭州中介告訴過我那邊核心小區四房是不夠賣的

你會發現這波大戶型背後的家庭客戶也不單單是為了投資，更多的其實是10年、30年之後的長久居住

總之無論各位選擇大戶型還是小戶型，每一類產品都承載著不同時期的價值

關於未來的居住畫面，當下也已經逐漸清晰了 (真叫盧俊)