2025年，上海豪宅殺瘋了總價7000萬+的超級頂豪共成交600+套打破自己創造的世界記錄，再次登頂全球第一總價5000萬+的豪宅總成交金額超970億創近10年來的新紀錄總價3000萬+的新房共成交2052套比深圳、北京和廣州三地之和還多......7000萬+超級豪宅成交再破世界紀錄上海有錢人買房的速度，已經快得讓世界看不懂了。2024年，在新天地三大神盤翠湖天地六和、順昌玖里、恆昌玖里等項目的帶動下，上海總價達7000萬＋（約1000萬美元）的超級豪宅共成交約500套，刷新全球城市紀錄。當人們以為這已是頂峰時，2025年的資料再次讓世界為之震驚——超600+套成交，171套網簽總價破億！上海，將自己創造的全球紀錄打破了。值得一提的是，2025年黃浦大新天地區域（上海壹號院、金陵華庭、翠湖天地六和別墅）仍然是頂豪市場的絕對主力。這片僅佔上海約萬分之1.6的土地，全年共成交超300套7000萬＋一手房，佔全市超級豪宅總成交量的近2/3。其中，上海壹號院以223億元的總銷售額躋身全國銷售金額第一。1000萬+新房成交全國領先2025年，上海不僅超級頂豪在全球市場一枝獨秀，總價千萬級普通項目在國內也是一騎絕塵！根據不完全統計，上海總價1000萬元以上的新房成交量，是全國唯一一個破萬套的城市，其中總價3000萬元以上的成交量達2052套，比深圳、北京和廣州之和還多！此外，2025年上海總價2000萬元以上的新房成交金額超1800億，是2016年以來的第二高點。其中，總價5000萬元以上的新房成交金額超970億，創近10年新紀錄，相較於2024年高出超47%！二手房成交創4年新高2025年，上海二手豪宅市場同樣風生水起。全年二手房總成交約25.4萬套，創近四年新高。雖然300萬以下房源成交佔比達7成，但總價1000萬以上的二手房，累計也成交了9007套，其中近700套為總價3000萬+的豪宅項目，而總價2000-5000萬元的二手房豪宅成交1714套，創近10年新高。更有42套總價1-2億元/套的超級豪宅，其中別墅佔據了30套，大平層12套。不得不說，上海已不僅是中國的上海，更是全球頂級財富流向的標竿所在。 (ShanghaiWOW)

2月的樓市，像被按下了快進鍵。政策一個接一個往外蹦，節奏快得讓人喘不過氣。上海突然宣佈收購老破小當保障房，福建直接撒錢補貼買房人，天津把公積金貸款額度頂到144萬，北京土拍國企包場……這陣仗，明眼人都看出來了：國家隊這回是真下場了，救市行動不再藏著掖著，而是擺上檯面、真金白銀地干。最狠的一招來自上海。2月2日，浦東、靜安、徐匯三個核心區悄悄啟動了試點，由區公租房公司聯手建行，專收內環內2000年前建成、70平米以下、總價不超過400萬的老房子，轉身就變成保障性租賃住房。這可不是小打小鬧，而是官方首次大規模收購二手房。消息一出，市場立馬炸了鍋：政府都敢接盤了，是不是說明房價到底了？幾乎同一時間，福建甩出“十八條”新政，白紙黑字寫著：二孩家庭補5萬，三孩家庭補10萬，政策有效期就到今年6月底。廈門更絕，直接把限售令廢了，房子拿到證就能賣。天津也沒閒著，公積金貸款額度一提再提，多子女家庭買首套房最高能貸144萬，這數字放幾年前想都不敢想。政策火力全開，市場自然有了反應。傳統上2月是春節淡季，今年卻完全反著來。北京二手房網簽量連續三個月穩在1.4萬套以上，2月單月衝到近1.6萬套，同比漲了24%；上海更猛，2.3萬套的成交量創下近五年同期新高；深圳也不差，5242套的成交環比漲12.66%，同比暴漲69.32%。新房市場更是上演“冰火兩重天”：核心地段的好房子被搶瘋，北京長安華曦府66分鐘賣光249套，深圳深鐵睿著人才房申購比高達1:11；可遠郊和三四線的房子照樣無人問津，去化周期還是動不動就20個月以上。這種分化恰恰說明，現在的購房者精得很，他們只認“好房子”，爛房子白送都不要。為什麼政策突然這麼猛？答案就藏在各地兩會的報告裡。“著力穩定房地產市場”成了最高頻的詞，北京、廣東、遼寧、山東……幾乎每個省份都在喊。背後的邏輯很清晰：控增量、去庫存、優供給。說白了，就是別再拚命蓋新樓了，先把現有的庫存消化掉。怎麼消化？國家隊收購是最直接的辦法，既能把開發商手裡的存貨清掉，又能快速增加保障房供應，一舉兩得。而且現在租售比慢慢上來了，很多城市租金收益率超過2%，收購後靠租金也能覆蓋成本，這筆帳算得過來。但救市不等於刺激房價暴漲。高層這次的態度很明確：要的是“穩”，不是“漲”。所有政策都圍著“去庫存”打轉，而不是鼓勵大家加槓桿炒房。商業用房首付降到30%，主要是幫開發商解套；換房退稅延到2027年底，是想啟動置換鏈條；增值稅下調，則是為了降低交易成本。工具箱裡還有牌，比如一線城市限購進一步鬆綁、房貸利率貼息等等，但絕不會再搞“大水漫灌”。核心城市的好地段、好房子，可能慢慢走穩甚至微漲；但普通城市、遠郊樓盤，還得繼續擠泡沫。對普通人來說，眼下最重要的不是賭行情，而是看清自己的需求，如果是真剛需或改善，可以趁著利率低、選擇多，挑套品質過硬的房子。 (樓市傑說)

2月10日，中國人民銀行正式發佈了《2025年第四季度中國貨幣政策執行報告》。報告明確指出，將重點推動保障性住房再貸款等金融政策措施的有效實施與落地，值得注意的是，這是央行在季度貨幣政策報告中首次單獨提及並優先強調保障性住房再貸款政策。這一舉措預示著，2026年收購存量房以用作保障性住房的力度將顯著增強。目前，上海已率先開展相關工作，收購了部分核心區域的老舊住房，為全國其他地區樹立了典範。事實上，早在2024年5月，央行便已批覆了3000億元再貸款，專項用於支援收購存量房用作保障性住房。然而，由於收購成本高昂、租金回報率較低，導致項目盈利困難，因此，至今該筆再貸款仍未完全使用。多數城市僅象徵性地進行了少量收儲，年收儲量多在千余套左右，與當前動輒十幾萬套的二手房掛牌量相比，對市場的影響極為有限。儘管收購存量房面臨諸多樓市發展中的現實阻礙，但央行在貨幣政策報告中仍堅持推動這一政策，且在2025年年底的中央經濟工作會議上，也再次明確鼓勵收購存量商品房，重點用於保障性住房建設。這一決策背後的核心原因在於，本輪樓市調整進入2026年後，已顯現出部分積極訊號。關鍵資料表明，截至2025年底，全國50個重點城市的平均租金回報率已攀升至2.23%，甚至一線城市的部分房源租金回報率也已邁入“2時代”。租金回報率的提升，意味著房價下跌的速度已明顯快於租金下跌的速度，從而被動拉升了租金回報率。過去，收購一套房產的租金收入難以覆蓋貸款利息；而今，這一差距正在逐步縮小。此外，貨幣政策報告還明確表示，2026年將繼續實施適度寬鬆的貨幣政策，並靈活高效地運用降准、降息等工具。這預示著，2026年降息將成為大機率事件，5年期以上的貸款市場報價利率（LPR）很有可能降至“2字頭”水平。當前，房地產市場呈現出一種顯著的趨勢：租金回報率攀升至2.23%且持續上揚，而房貸利率則不斷下行。這一變化使得重點城市，尤其是部分老舊且破小房屋的租金回報率逐漸逼近其持有成本。在此背景下，收儲存量房這一行為，已從原先的“虧損經營”轉變為“微利可圖”，甚至成為一項具備長期可持續性的業務，從而極大地激發了地方政府參與其中的積極性。以財政實力雄厚的上海為例，其有能力收購那些租金回報率較高的老舊房屋，並通過房票監管機制，促使原業主在本區域內進行房產置換。這一路徑已具備可行性，與以往地方政府缺乏收購動力、積極性低下的狀況形成鮮明對比。央行對此有著深刻的洞察。在當前樓市需求疲軟、市場預期低迷、銷售量持續下滑的背景下，採取強刺激措施既不現實，也不符合“建構房地產發展新模式”的戰略導向。因此，調整供給端成為當前的主要策略。新房市場正致力於提升品質、縮減規模，並減少土地供應；二手房市場則積極推動存量房收購及閒置土地的盤活利用。央行報告中的另外兩句表述——“穩妥化解房地產風險，加大存量商品房、存量土地盤活力度”——也進一步印證了這一思路。綜上所述，央行此次的政策定調，揭示了2026年樓市最為清晰的邏輯脈絡：不再坐等需求自然復甦，而是主動出擊，通過收儲存量房、提供保障房再貸款等措施，為市場提供有力支撐。特別是當租金回報率與房貸利率日益接近時，收儲存量房這一舉措將真正從“口頭倡導”轉變為“實質落地”。然而，這並不意味著房價將迎來上漲。當前租金回報率的提升，並非源於居民收入的主動增長，而是由於房價過快下跌的被動拉動，甚至租金水平仍在下滑。因此，對於2026年的購房決策，仍需保持高度謹慎，審慎權衡利弊。 (房地產那些事兒)

二手房市場呈現“以價換量”，核心城市需求走穩、估值觸底，2026年“小陽春”可期，但樓市全面回暖仍面臨挑戰2026年1月，中國重點13城二手房成交面積約810萬平方米，環比上升16%，同比增長33%，相比2025年月均增長18%。圖/IC“親，咱們昨天最後看的那套已經成交了，現在優質的房子不多了。”2月2日一早醒來，李青收到了中介的消息，這已經是他近期第四套看上的房子被“搶走”。為了給即將上小學的孩子購買學區房，近期李青密集地看了海淀的幾個熱門片區，在他猶豫之際，看上的房子已逐一售出。他已經決定，遇到下一套心儀的房子不再猶豫，直接出手。一位北京西城區的鏈家中介告訴《財經》，北京在2025年12月24日出台新政後，他負責的一個學區房小區價格出現上漲，漲幅在10萬至15萬元。另一朝陽區鏈家中介也表示，該區一熱門學區房小區，去年12月成交量大約在20套，到今年1月成交已經翻倍。這並非中介們的個體感受。多項資料顯示，進入2026年，房地產市場出現了一些回暖的跡象，在“量”與“價”方面都出現了一些積極變化。根據國金證券研報資料，截至1月末，22城二手房成交面積的同比降幅由26.8%縮小至13.0%。從成交趨勢看，2026年以來22城二手房成交面積環比延續正增長，截至1月末，成交面積已回升至279.0萬平方米，為2025年6月以來的最高水平，同比增幅由負轉正，回升至17.7%。從中介即時簽約資料看，多數城市二手房成交情況較去年同期明顯好轉。截至1月末，全國26個重點城市二手房中介即時簽約套數同比增長27.0%，環比增長18.5%。圖1：二手房即時成交量月環比排名“考慮到中介即時簽約資料的領先性（中介即時簽約資料比網簽資料早），開年以來二手房市場‘量’的修復不僅有望延續至春節前，改善幅度也有望提升。”該研報表示。二手房成交價止住了2025年6月以來的下跌速度。2026年1月，全國二手住宅掛牌價環比降幅從此前半年的1.3%左右縮小至0.7%；一二三線城市二手房掛牌價格月環比跌幅較2025年底時分別縮小0.2%、0.1%、0.1%。中指研究院指數研究部總經理曹晶晶對《財經》表示，2026年，房地產政策進入以“穩定預期、縮短調整時間”為目標的新階段。後續隨著核心城市優質地塊逐步入市，加上部分房企預計在春節前加大促銷力度提前蓄客，3月市場需求有望逐步釋放，核心城市“小陽春”行情值得期待。此外，在鄭州、南京、青島、海口等城市之後，上海也在2月初正式開啟收購二手住房用於保障性租賃住房的探索。不過，全國樓市的全面止跌回暖還需要較長周期。多地二手房成交回暖2026年1月，房價整體雖仍處於下降通道，但已有回暖跡象，集中體現在二手房的價格上。中指研究院資料顯示，1月百城二手住宅均價為1.29萬元/平方米，環比下跌0.85%，跌幅較上月縮小0.12個百分點。分梯隊看，1月，一線、二線及三四線城市二手住宅價格環比分別下跌1.14%、0.87%、0.73%，環比跌幅較上月均有所縮小。成交情況也有改善。克而瑞資料顯示，2026年1月，全國重點13城二手房成交面積約810萬平方米，環比上升16%，同比增長33%，相比2025年月均增長18%。北上廣深四個一線城市均表現不俗。據北京市住建委網簽資料，1月北京二手房網簽量超過1.5萬套，超過北京二手房枯榮線，且已連續三個月穩定在1.4萬套以上。據上海房產交易中心官網“網上房地產”資料，1月上海二手房（含商業）網簽成交2.28萬套，已連續第三個月成交超2.2萬套，該成交量創下近五年同期新高。據廣州市房地產中介協會資料，1月廣州二手住宅網簽套數達到8881套，環比小幅增長1.07%。再看深圳，據深圳市房地產中介協會資料，1月深圳二手房共計錄得6802套，環比增長2.9%，同比大幅增長45.5%，創近十個月新高。二手房市場的水溫，中介最為敏感。體現二手房市場表現的“冰山指數”顯示，2026年1月，其觀測的26個重點城市即時成交環比上漲14%，其中以廈門環比增幅最大，達34%。即時成交指的是下定金量，這個資料早於網簽。曹晶晶表示，1月北上深等核心城市二手房市場維持一定熱度，一是這些城市購房需求旺盛，當前市場延續以價換量，疊加前期政策顯效下，潛在需求不斷釋放。二是受春節假期後移影響，基數相對較低。近期，二手房掛牌量也有所回落，議價空間縮小、成交周期縮短，一定程度帶動了市場交易活躍度提升。就像李青面臨的局面，掛牌房源少，可選餘地變小，不及時下手就會被其他買家挑選走，又反過來促使買家盡快做出買房決策。一位通州區域的鏈家門店店總對《財經》解釋，近期市場行情回暖後，房東們的心理價位有所提高，談價也變得困難。部分業主未達到心理價位，選擇主動下架房源，或轉售為租，導致掛牌量的下降。圖2：二手房價掛牌量指數變化新房市場由於新盤供應不足，略顯平淡。雖然高端改善樓盤入市而帶動房價環比結構性上漲，但成交面積有所下降。克而瑞資料顯示，2026年1月，全國重點50城市新建商品住宅成交面積約810萬平方米，環比下降32%，同比減少20%，相比上年月均下降25%。從各能級城市表現看，四個一線城市成交面積約132萬平方米，環比和同比分別下降36%和28%，降幅均高於50城整體和其他各能級城市。21個二線城市成交面積約460萬平方米，環比和同比分別下降36%和24%，相較於去年月均減少30%。25個三四線城市成交面積約219萬平方米，環比下降20%，同比持平微降2%，相較去年月均下降9%。樓市小陽春可期2026年初以來房價跌幅縮小背後也有季節性因素的影響。綜合近五年的房地產市場下行周期，每年底至次年初房價跌幅均有不同程度的縮小。原因在於臨近春節，賣家觀望情緒增加，等待“金三銀四”行情而不再主動降價。而今年春節時間較晚，延續了去年年底的向好行情走勢。廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉補充道，近期二手房成交以學區房佔主導，以深圳市福田區百花片區為例，很多家長想在開學前為孩子購置房產，加上學區房此前大幅降價，近期成交顯著提升。出現回暖跡象，是否意味著房價已經止跌？表1：核心城市房價收入比基本回到合理區間國金證券研報指出，從房價累計跌幅、租金回報率、房價收入比等長期因素看，當前多數城市的房地產市場接近估值底部，疊加核心城市住房總需求已於2025年走穩，這意味著樓市已初步具備止跌回穩的條件。具體來看，核心城市總需求已基本走穩。2025年40城新房和二手房住宅銷售總面積約為3.88億平方米，和2024年的3.93億平方米基本持平。一線城市中，上海的總需求率先走穩，2025年新房和二手房住宅銷售總面積為3474.8萬平方米，略高於2024年的3474.7萬平方米。租金回報率方面，2025年12月百城租金回報率已回升至2.39%，接近2.6%的公積金貸款利率。二者的接近意味著市場處於底部，房屋的居住屬性回歸。據該研報測算，當前二手房市場“剛需化”特徵明顯，一線城市成交總價500萬元以上的比例不足20%，多數城市的成交均價已回到2016年及以前的水平。隨著居民人均可支配收入的增長，房價收入比也逐漸向合理區間（國際上公認的合理區間為4倍-6倍）回歸，多數城市的房價收入比已低於2006年。也有不少專家觀察到樓市回暖的跡象，並指出，今年樓市“小陽春”或可期待。清華大學恆隆房地產研究中心主任吳璟對《財經》表示，2021年以來，房地產市場的三個平行關鍵任務是修復、穩定和轉型。2025年，修復取得重大成績、轉型路徑逐漸明晰，為穩定提供了最基礎的條件。此外，政策框架也日趨完善，為市場穩定提供了政策環境。近期一線城市的“小暖冬”有望延續為“小陽春”。“市場具備了開始回暖的條件，特別是主要城市和優質核心地段、優質項目。”吳璟說。58安居客研究院院長張波也對“小陽春”抱有期待。一方面，一二線核心城市的高端改善型新房受政策影響小、保值屬性強，且供應集中，將持續吸引高淨值人群入場；另一方面，大量城市的剛需型二手房價格下行空間將明顯縮小，預計3月和4月成交佔比將進一步上升。從58安居客平台資料來看，需求端、流通效率、行業景氣度都出現了積極訊號。1月百城二手房找房熱度指數同比全線正增長，剛需與改善型需求逐步釋放。重點城市二手房在架時長縮短，杭州、青島等城市掛牌時長低於80天，市場匹配效率改善。1月房產經紀行業景氣度指數為45.03，較2025年同期上升12.72個百分點。不過，全國樓市的全面止跌回暖還需要較長周期。吳璟指出，除了關注短期資料變化，更應當注重從長周期角度觀察房地產市場。他補充，在政策端還有一些邊際改善的空間，如降利率、房貸貼息、繼續擴大收儲範圍、減免稅費等。從資料來看，全國性止跌仍缺乏支撐。張波提到，後續可以觀察國家統計局70城房價資料以及全國商品房成交資料來判斷樓市是否量價平穩。此外，還有三個指標可以關注，一是價格端百城二手房掛牌均價連續三個月環比波動≤±0.2%，各能級城市跌幅縮小至5%以內；二是成交端重點35城二手房月成交穩定在30萬套左右；三是核心城市流通效率提升，掛牌時長縮短至90天以內。上海的嘗試在擴大收儲範圍方面，近期上海做出了新的嘗試。表2：上海“以舊換新”政策一覽表2月2日，中國建設銀行支援上海市第一批收購二手住房用於保障性租賃住房項目簽約活動舉行，這意味著上海正式開啟了收購二手住房用於保障性租賃住房的探索。首批試點區域為靜安區、浦東新區和徐匯區，收購的實施主體均為區屬企業。收購聚焦小戶型房源，浦東新區優先側重2000年以前小戶型低總價二手房，靜安區側重交通便捷、居住配套成熟的二手房源。收購要求中，浦東新區明確要同步購買同區新房，靜安區要求置換本區商品房（新房和二手房），優先收購置換新房的房源。收購價格上，浦東新區明確根據市場或評估開展，市場價或評估價是重要參考。資金來源上，基本是財政資金、企業自有資金和銀行貸款的組合方式。“以舊換新”政策在理論上將為購房者、政府、企業三方帶來利多。購房者將直接減少“賣房-買房”過程約10%的中介費，降低購房者置業成本，同時也破解了換房中二手房難出售的問題。政府既可以增加保租房房源供應、最佳化房源佈局，又有利於打通新房、二手房的置換鏈條，促進新房市場的活躍度。此外，此舉還可以增加房地產相關稅收收入、方便對二手房源進行統一管理或營運等。房企則可以提高新房銷售速度，加快庫存去化也將改善其現金流。張波認為，在具體實踐中，重點是收購價本身是否能和購房者的預期保持一致，這決定了政策推動可達到的深度和廣度。目前“以舊換新”的房產評估價通常會結合小區近六個月的實際成交均價，再根據房屋戶型、樓層、裝修、房齡等實際因素綜合測算。評估價與市場價的核心差異在於，評估價會儘可能排除短期市場供需和業主掛牌心態影響，而市場價則存在即時波動，受房源稀缺性、買家購房意願等因素影響，在房價下行期間通常評估價會表現得更為保守。因此，“以舊換新”更適合有迫切改善需求但舊房長期難成交的家庭，不適合的是對估價預期較高、持有次新物業或大面積房產的業主。易居研究院報告也指出，“以舊換新”對跨部門協同與制度配套要求較高，在舊房性質變更（商品住房轉保障性租賃住房）、稅費優惠、公積金深度支援（如提高貸款額度用於置換差價）等方面，均需明確的制度配套。此外，整體收購規模、資金體量是否充足、是否有合適的房源供購房者選擇等也影響了政策的可行性。以上海三區為例，根據中指研究院測算，三個區域滿足收購條件的基礎房源較多，但靜安區和徐匯區的新房價格偏高，對於出售二手房置換本區新房的購房者來說，可操作難度或較大。2025年，三區共成交面積小於70平方米且總價低於400萬元的住房超2.6萬套，假設30%有在本區換房需求，每套按400萬元計算，合計所需收購資金約315億元。實際上，上海三區試點“以舊換新”並非首例。2024年至今，多地都已推行“以舊換新”政策。表3：2024年以來部分城市收購二手房開展住房“以舊換新”政策內容但在各地的實際操作中，賣掉舊房、選購新房環節都存在痛點。一方面，開發商參與的“以舊換新”，鎖定意向房源的周期往往在兩個月左右，但二手房很難在兩個月內賣出。另一方面，舊房收購模式一般要求購房者在指定的新房樓盤購買，這意味著選擇性受到一定限制。此外，當下居民就業、收入預期尚未明顯好轉，購房者觀望情緒重，購買期房較為謹慎等因素，也一定程度影響了“以舊換新”政策效果。李宇嘉認為，未來“以舊換新”政策可能要常態化地推進。因此，開發商和地方政府都要堅持把好房源、好價格拿出來，讓循環更加順暢。而對政府下場收房，他認為，這對國資機構的資金實力、資訊掌握能力等都有要求，分散式購置的二手房住房如何籌建為保障性住房、後續如何做好營運管理，也存在挑戰。政府需要做的，是制定優惠政策，激勵和撮合關聯方，把帶押過戶做好、交易流程簡化、評估公信力做強，保障基礎性制度有效實施。 (財經雜誌)

近日，財聯社發佈了一則具有重大影響力的新聞報導：據多位來自不同房地產企業的相關知情人士透露，目前，他們各自所在的公司已不再被監管部門要求每月上報“三條紅線”相關指標資料。這一變動究竟傳遞出了何種訊號？這絕非僅僅是簡單的為房企“減輕負擔”，實則彰顯了政策層面的明確轉向。1. 房企如釋重負自2020年“三條紅線”政策出台以來，它便如同一條緊繃的鋼絲繩，時刻懸在所有房地產企業的腳下，令其如履薄冰。該政策明確規定，房企在剔除預收款後，其資產負債率不得超過70%、淨負債率不得高於100%、現金短債比則需維持在不低於1.0倍的水平。這三大核心指標的鎖定，直接對房企的融資管道構成了嚴格限制，無論是銀行貸款、信託融資，還是債券發行等融資方式，均受到了嚴密管控。據CRIC的權威統計資料顯示，2021年上半年，100家具有代表性的房地產企業的融資總額僅為6090億元，與上一年同期相比下降了34%，與上一季度相比則下降了29%。其中，中型房地產企業的融資規模下降尤為顯著，部分企業的融資規模甚至近乎腰斬。受此政策影響，自2020年第四季度起，房地產企業的發債規模與到期債券規模之間便呈現出了“剪刀差”的態勢，償債壓力持續處於高位，令房企倍感承壓。儘管近年來國家不斷出台各項利多政策，但效果卻相對有限。直至2025年1月至12月期間，克而瑞研究中心對65家具有代表性的房地產企業進行了持續監測，結果顯示這些企業的累計融資總量為4143.14億元，與上一年同期相比減少了14.1%，依然處於較低水平。而如今，這條最為核心的監管枷鎖一旦得到放鬆，對於房地產企業而言，無疑是一個巨大的利多消息，其意義甚至超越了降息等傳統調控手段。房企無需再每月緊盯著那幾個關鍵指標，這意味著它們在融資和經營方面將獲得更大的自由度和靈活性。從短期來看，這將直接緩解房地產行業普遍面臨的現金流緊張壓力，降低債務違約的風險；從長期來看，房企得以將精力從應對指標要求上轉移至實際經營上，有望從被動去槓桿的階段邁入主動最佳化負債結構的新階段。2. 監管思路實現重大轉變在過去五年的時間裡，所有房地產企業均需按月向監管部門匯報相關情況，生怕一不小心就踩了“紅線”。然而，如今監管部門的重點卻轉向了那些真正存在風險的、已經出險的房地產企業。政策導向從“全面高壓”轉變為“精準拆彈”，體現了監管部門在房地產行業監管上的更加精準和高效。當前，部分出現風險的房地產企業仍被要求定期向其總部所在城市的專項工作組匯報資產負債率等關鍵財務資料。這一舉措表明，監管機構已認定多數房地產企業的風險處於可控範圍，因此無需繼續實施全面且高強度的監管措施。這無疑是一個積極的訊號，彰顯了監管層對市場穩定恢復的信心。此次監管政策的適度放寬，進一步體現了國家正通過實際行動為房地產市場提供堅實支撐。受此利多消息提振，港股與A股市場中的房地產類股均顯著上揚，其中港股房地產類股一度攀升約2.2%。這是否預示著房地產市場即將迎來新一輪的繁榮？對此，我們仍需保持審慎態度。政策層面的支援更像是為市場鋪設了一張“安全網”，旨在保障市場穩健運行，而非推動市場過熱。國家此次放寬政策，並不意味著房地產市場將重返“高槓桿、高周轉”的傳統發展模式，更不預示著房價將開啟新一輪的普遍上漲。實際上，房地產行業的內在邏輯已發生根本性變革：其一，房地產行業的發展已從依賴金融槓桿的“資本遊戲”回歸到注重實體營運的“製造業邏輯”。過去那種依賴土地升值、高槓桿擴張的商業模式已難以為繼。未來，房地產企業必須像製造業企業一樣，從依賴金融槓桿轉向穩健經營，精細管理成本，專注提升產品品質，提高營運效率，依靠產品力和服務贏得合理利潤。其二，國家救市舉措的核心在於防範風險與保障民生。近年來，房地產行業經歷了泡沫的擠出過程，國家與個人均為此付出了巨大代價。如今，政策調整旨在確保行業平穩著陸，而非鼓勵其再次陷入無序擴張。政策的首要任務是確保項目交付、維護市場穩定、防範金融風險。任何寬鬆政策的出台，均以不引發新的金融風險為前提。其三，市場分化將成為未來房地產市場的主旋律。隨著“人口紅利”的消退和“住房總體短缺”問題的緩解，房地產市場將告別普遍上漲的時代，進入一個以存量競爭、價值分化為主導的新階段。未來，樓市分化趨勢將愈發顯著，核心城市與普通城市、優質地段與偏遠地段、品牌房企項目與一般項目之間的差距將進一步擴大。面對這一分化的市場格局，無論是企業還是個人，均需調整策略，以適應新的市場環境。對於開發商而言，必須從追求規模擴張轉向創造價值，產品開發需緊密貼合客戶真實需求。對於投資者而言，則必須摒棄房價普遍上漲的思維定式，以更加理性和審慎的態度面對市場變化。在資產配置的宏觀視野下，房產應被視作一個與股票、債券等傳統金融資產相類似的類別，其價值同樣會隨著市場環境的變化而起伏波動，因此需要投資者以審慎、專業的態度進行精挑細選。對於廣大普通購房者而言，摒棄單純追求“上車”的心態，轉而以更為理性、挑剔的眼光去選擇房產，顯得尤為重要。購房決策應基於長期自住需求、生活品質的提升以及家庭現金流的穩健性，而非僅僅寄望於短期內的房價上漲所帶來的投機收益。當前，人口向都市圈、城市群加速聚集的趨勢已不可逆轉，同時社會財富也在持續向高淨值群體集中。這兩大趨勢的疊加效應，使得優質房產成為市場中的稀缺資源，始終吸引著最強的購買力，而普通房產則因缺乏核心競爭力，逐漸失去了上漲的動力與空間。房地產領域的財富效應，已從昔日的“普惠式”增長，轉變為如今的“專享式”收益，這意味著持有錯誤房產資產的代價，將比以往任何時候都更為沉重。若購房者對此毫無認知，缺乏對市場動態、經濟趨勢以及國家戰略佈局的深入理解，那麼他們將難以在複雜多變的房地產市場中做出明智的決策。未來的世界，充滿了未知與變數，黑天鵝事件層出不窮，令人難以預料。然而，通過跟隨專業解讀與深入分析，購房者或許能夠拓寬視野，洞察先機，從而在房地產市場的波濤洶湧中，穩健前行。 (房地產那些事兒)

基於對市場動態的綜合分析，可以預見2026年將成為近四年來最具發展潛力的年份，其依據主要體現為：市場周期性調整已充分消化前期波動，系統性風險逐步釋放，房地產價格中樞已完成顯著回呼，當前市場已進入溫和下行通道。值得關注的是，多數城市雖呈現價格回呼態勢，但交易活躍度已呈現走穩特徵，這為市場信心修復奠定了重要基礎。對於2026年市場走勢，建議採取審慎樂觀的研判態度，同時需保持必要風險意識。具體表現為：上半年市場或延續調整態勢，下半年有望呈現結構性改善。在此判斷框架下，需重點關注五大核心特徵：其一，市場價格缺乏系統性上行動力；其二，市場底部形成將呈現長期磨合特徵；其三，政策調控將保持精準滴灌特徵；其四，救市措施將體現適度克制原則；其五，市場機制將發揮決定性作用，政策干預將保持審慎邊界。以上分析僅供參考，不構成決策依據。以北京購房案例為例，某會員於2025年12月擬購入140平方米住宅，該案例具有典型特徵：該戶型在北京市場屬於改善型範疇（當地120平方米即屬大戶型，相較深圳89平方米四房設計存在顯著差異），且目標物業位於奧森類股，雖具成熟社區優勢但缺乏產業支撐與優質學區配套。儘管當前單價已從峰值10萬元回呼至6.5萬元，但考慮到總價仍超千萬元量級，建議採取先租後購策略，持續觀察市場動態。天津房產處置案例則凸顯市場資訊不對稱問題。某會員成功以130萬元出售南開區學區房（屬區域次優資產），交易過程中呈現顯著價格博弈特徵：售前中介建議調降至120萬元以下，成交後卻聲稱市場價可達160-170萬元。這種價格評估的矛盾性，既反映中介機構的行銷策略，也折射出二手房市場的定價機制複雜性，進一步印證了市場定價主導原則的必要性。聽聞此中介的行徑，我不禁啞然失笑，其專業性與可靠性著實令人質疑。難以想像，有多少對市場知之甚少的賣家與買家，正因這類中介的不當操作而蒙受損失。然而，事已至此，能挽救一個便是一個吧。在與眾多粉絲交流的過程中，我發現他們普遍存在以下幾種疑問：其一，價格已觸底，是否可考慮入手？其二，價格雖已觸底，但此時出售恐有虧損，是否應持觀望態度，靜待價格上漲？其三，今年的市場走勢能否迎來轉機？其四，展望2024、2025年，至2026年是否會有重大政策出台？針對上述疑問，有以下幾點分析：首先，關於硬著陸與軟著陸的概念。硬著陸，即指資產價值在短時間內大幅下跌，如一年內從1000萬驟降至400萬；而軟著陸，則是在較長周期內（如3-5年），資產價值逐步下滑，例如A將價值1000萬的房產以800萬售予B，B再以600萬轉售給C，C最終以400萬賣給D。儘管最終價值均從1000萬降至400萬，但後者顯然更為平穩，前者是1人承擔600萬損失，後者是4人承擔600萬損失。其次，房地產行業作為曾經的蓄水池、稅收來源及金融支柱，其歷史使命已逐漸終結。當前正處於轉型過渡期，未來房地產將逐漸轉變為消費品，其金融屬性將逐步削弱，這是市場發展的必然趨勢。再者，樓市雖根基深厚，但一旦遭遇問題，仍需及時整治與調整。無論是作為金融蓄水池還是地產蓄水池，樓市的一舉一動均牽動著整體經濟的神經。儘管2025年已出台多項政策，但效果並不盡如人意：1. 北京作為一線城市的代表，已連續兩次放寬限購政策，分別在8月與12月實施。此舉無疑為市場釋放了積極訊號。2. 部分城市開始嘗試貼息政策，但力度有限，效果一般，如武漢。3. 減稅降息成為今年政策的主流趨勢。上海、重慶等地減免房產稅，眾多城市契稅減半，增值稅也有所減免，但整體效果有限，類似於發放消費券的刺激作用。4. 1月，再次實施降息及商業貸款首付比例下調等措施，但這些小規模刺激政策效果平平。遺憾的是，這些政策的效果並未達到預期，呈現出高開低走的態勢。針對此現象，有以下幾點解釋：1. 12月未出台重大政策，主要是在等待10月、11月政策的實施效果，同時12月也是各類重要會議的召開時期，政策基調需在此期間確定，因此不會急於出台新政。預計眾多政策將在今年年初陸續推出。2. 2026年作為“十五五”規劃的開局之年，其政策走向與市場佈局無疑將備受關注。若期望在業務開展初期即取得顯著成效，且考慮到三月作為傳統銷售旺季的特殊地位，儘管一月已推出一系列政策舉措，旨在調整市場預期，但其成效仍有待進一步觀察。接下來，我們深入探討《求是》雜誌近期發表的相關文章。在與友人的交流中，我注意到一種普遍觀點：即頂層設計的智慧、關鍵時刻的權威發聲以及市場實際效果的相互結合，展現出了強大的影響力，此次政策調整亦不例外。對此，我並不持異議，但認為不應過度誇大其作用。然而，對於文章中的某些觀點，我深表贊同。值得注意的是，此次文章首次公開反思了過往救市政策的實施方式，明確指出應採取“一次性給足”的策略，而非以往的“擠牙膏式”漸進調整，這一轉變值得肯定。同時，文章還首次強調了房地產應兼具居住與金融雙重屬性。此外，文章有力駁斥了房地產重要性下降的論調，重申了房地產作為國民經濟重要支柱產業的地位，並明確指出其是居民財富的重要來源。正如我在前文所述，市場的發展應交由市場自身來決定，不應過分依賴外部救市措施。當前，許多朋友將救市視為解決所有問題的關鍵，認為《求是》雜誌的頂層設計以及國家出台的利多政策，將直接決定今年市場的走向。然而，這種看法過於片面，實際上，大家可能放大了救市政策的作用。過度期待救市政策，可能會帶來希望越大失望越大的反效果。回顧歷史，2016年《求是》雜誌發表的《積極穩妥化解房地產庫存》一文，提出了去庫存、支援三四線城市棚改安置、鼓勵農民進城購房以及降低首付等核心觀點。這些政策在隨後的幾年中，確實推動了大規模的去庫存處理程序，碧桂園、恆大等房企也借此機會挺進三四線城市，房價隨之大幅上漲。然而，到了2021年，《求是》雜誌又發表了《堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位》一文，提出降槓桿、實施三道紅線、保障租賃以及降低負債等核心觀點。這些政策雖然有效降低了市場熱度，但也引發了爛尾樓問題、房企破產潮以及樓市的迅速下滑。這些政策本身並無對錯之分，但關鍵在於政策並不能完全左右市場。市場有其自身運行的經濟規律，政策只能在一定程度上進行引導和調節。因此，我們不能過分依賴政策來救市，真正能夠救市的，是廣大老百姓的購買力和消費信心。對於今年的市場形勢，我仍持謹慎樂觀態度。目前，二手房市場仍在下跌，僅有豪宅市場表現相對較好。同時，狹義庫存量仍高達7.5億平方米，預計到2025年，百城新房的去化周期將達到27.4個月，而三四線城市的去化周期更是超過40個月。這些資料表明，市場仍面臨較大的去庫存壓力和不確定性。萬科當前面臨發展困境，同時地方土地財政增長乏力等狀況並存。基於這樣的經濟形勢與市場態勢，綜合分析判斷，2026 年中國經濟仍將處於下行磨底階段。不過，即便處於這一階段，社會各界也無需過度憂慮。從市場規律與政策導向來看，市場以及市場參與者的預期有望在短期內得到一定程度的修復，政策層面更多的是起到托舉市場的作用，而非強力拉升市場行情。基於此，在 2026 年的實際操作策略上，與 2025 年的建議大致相近，具體如下：其一，資產配置方面應適時做出調整與置換。鑑於當前市場環境的變化，合理調整資產結構，將有助於降低風險、最佳化收益。其二，鑑於當前救市政策的力度相對較弱，且未來國家頂層設計聚焦於高品質發展，因此不宜對大規模政策刺激抱有過高期待。回顧過往，北京已放開限購政策，貸款利率處於歷史低位，減稅降費舉措持續推進，各類利多政策已基本應出盡出，後續難有超出預期的大規模政策出台。其三，經濟、就業以及居民收入狀況在短期內難以實現快速顯著改善。即便開局階段採取救市措施，市場也難以出現強勁反彈。這是因為經濟結構的調整與修復需要時間，就業市場的穩定與居民收入的提升並非一蹴而就。其四，中央政治局會議著重強調，要堅守“不發生系統性風險”的底線，全力防止經濟出現硬著陸。這一政策導向為市場穩定提供了重要保障，也為經濟平穩運行指明了方向。其五，在關注宏觀經濟形勢的同時，更應聚焦於自身所處領域的微觀市場變化。具體而言，要密切留意新房價格走勢以及二手房價格動態，這些微觀層面的價格變化才是與個人利益息息相關、最值得關注的關鍵因素。 (房地產那些事兒)

最近身邊討論買房的人突然多了起來，中介朋友說開年之後帶看量翻了倍，之前冷清的售樓處也多了些諮詢的身影。就連之前一直持幣觀望的剛需族，也開始主動打聽房源、核算月供，這和去年年底的冷清形成了鮮明對比。這一切的變化，都源於2026年1月到2月樓市接連冒出的意外訊號，這些訊號湊在一起，終於把房價的底牌徹底攤開。普通人再也不用被樓市謠言牽著走，也不用在買與不買之間反覆糾結。2026年1月以來，樓市的第一個意外訊號就是成交資料的逆勢回暖，之前持續低迷的成交量突然迎來轉機。30城商品房成交同比降幅從年初的-22%左右逐步修復到1月末的-7.5%，降幅大幅縮小。其中一線城市表現最亮眼，成交同比從-17%回升到正增長11%，率先走出低迷，而二手房市場的回暖更明顯。15城二手房成交同比降幅從1月初的-30%快速收斂，2月初甚至短暫轉為正增長。成都1月二手房成交面積達到218萬平方米，同比大漲63%，北京二手房網簽量也突破1.09萬套，同比上漲17%。更讓人意外的是，全國二手房掛牌量指數持續下降，核心城市核心類股的次新房掛牌量甚至連續9個月下滑。供需關係慢慢向賣方傾斜，部分優質房源甚至出現看好即簽約的緊俏情況，緊隨成交回暖而來的，是1月到2月密集落地的政策紅利。這也是最讓普通人有體感的意外訊號。2026年1月1日起，個人銷售不足2年的住房，增值稅率從5%下調到3%，換購住房個稅退稅政策也明確延長到2027年底。一套500萬的房子，單是稅費就能節省近10萬，直接降低了置換成本。不少置換客趁機出手，帶動賣舊買新的鏈條活躍起來，央行也同步發力，下調再貸款利率0.25個百分點到1.25%。將房企白名單項目貸款展期延長至5年，既穩住了新房交付，也間接拉低了房貸利率。目前全國首套房貸利率已經降到3.5%到4%的低位，部分城市甚至進入2字頭區間，創下歷史新低。以上海一套500萬的房子為例，貸款350萬，30年等額本息，月供較2024年節省近2000元，大大減輕了剛需族的還款壓力。除此之外，多個城市還放寬了限購限制，杭州、成都等強二線城市推出最高300萬元的人才購房補貼。三四線城市也在降低首付比例，全方位啟動市場活力。很多人會問，這是不是意味著房價要全面暴漲了，其實不然。這些意外訊號背後，房價的趨勢已經徹底明牌，再也不是以前閉著眼睛買房都能漲的時代。2026年的樓市，核心就是結構性分化，這也是最明確的底牌，新房市場上，只有契合好房子標準的改善型新房去化率能突破80%。普通剛需新房仍在調整，去化緩慢，而新房供給端也在收縮。1月一線城市新房供應面積同比下降43%，二線城市下降25%，房企推盤依舊謹慎。庫存壓力雖然有邊際緩和，但整體仍處高位，去化周期還需要時間。二手房市場也是一樣，回暖主要集中在核心城市核心類股。那些沒產業、沒人口流入的三四線城市，二手房成交依舊低迷，去化周期超過18個月。房價跌幅雖然縮小，但依舊處於低位震盪，甚至有部分弱線城市面臨鶴崗化的風險。其實對於普通人來說，房價明牌之後，反而不用再糾結。剛需族不用再盲目觀望，當前政策紅利拉滿，購房成本處於歷史低位，只要有真實居住需求，優先選擇一線和強二線城市的核心類股，避開遠郊和弱線城市。現房或准現房更穩妥，畢竟交付有保障。置換可以抓住現在的政策窗口，賣掉手裡的劣質資產，置換核心類股的次新房或改善型新房。既提升居住體驗，也能守住資產價值。而投資客則要徹底放棄炒房思維，房地產稅試點已經擴圍，二套房以上徵收稅費，囤房增值的時代早已過去。只有核心城市的優質資產，才能實現保值，其他房源基本沒有投資價值。最近身邊不少剛需族已經出手，他們不是賭房價暴漲，而是認清了趨勢，知道現在是政策托底、價格合理的時機。而那些還在觀望的人，其實怕的不是房價下跌，而是看不清趨勢。如今2026年1月到2月的一系列訊號，已經把房價的底牌徹底攤開，沒有全面普漲，也沒有持續暴跌，只有結構性機會。守住居住需求，聚焦核心資產，就是普通人應對當下樓市最穩妥的方式。畢竟房子最終是用來住的，不是用來炒的，這也是未來樓市最明確的底色。 (樓市傑說)

一面是上海核心區位的高品質改善型住宅依然供不應求，一面是上海遠郊三宗宅地近期全都底價成交。這兩幅畫面，構成了當下中國房地產市場最真實的AB面。地產已被戲稱為“地慘”，背後是這個行業長達二十年的高速增長周期正式落幕。自2020年“三條紅線”政策如一道驚雷直接刺破行業泡沫以後，房地產市場量價從2021年的歷史高點快速回落，雖在2023年春季有過短暫反彈，但隨即進入持續三年的深度調整；地方政府的土地出讓收入也從2021年8.7兆元的峰值，到2025年腰斬至4.1兆元。圖片來源：視覺中國與此同時，全國樓市同漲同跌的時代也宣告結束。越來越多跡象顯示，市場對“核心資產”（核心城市的好房子）和“非核心資產”（多數普通城市的房產以及核心城市的普通房產）的定價預期徹底分離。這意味著在2026年以及更遠的未來，房地產並非一個慘或不慘的簡單二元命題，而是開啟了一個漫長、複雜且充滿分化的磨底與重構時代。“地慘”時代：房價分化與城市命運分野如果要追溯一個確切的時間節點，房地產市場的崩塌或許始於2020年的“三條紅線”政策。2018年至2019年間，行業呈現過熱態勢，部分企業採取激進融資策略，槓桿率甚至高達1:4至1:5。而“三條紅線”政策直接針對房企的高槓桿和高周轉運作模式，要求房企剔除預收款後的資產負債率不超過70%、淨負債率不超過100%、現金短債比不低於1.0倍。政策如同一把手術刀，精準地切斷了行業賴以生存的血液輸送系統，一眾房企很快陷入困境，其中包括萬科這類“優等生”。繼2024年虧損494億元後，萬科2025年預計又將虧損820億元，而這不僅是一個企業的危機，更揭示了整個市場的困境——經過近五年深度調整，2025年新房銷售面積和價格已跌回至2009年或2015年左右水平，二手房價格則距離高點普遍下撤30%以上。房地產行業從拉動經濟增長的火車頭，變成了需要政策持續托底的風險點。值得關注的是，《求是》雜誌最新發文提出“積極推動物價合理回升”，並將“著力穩定房地產市場”作為關鍵措施。這是在當前宏觀經濟和房地產深度調整背景下，一份具有風向標意義的“頂層定調”。房價走穩，無疑是“著力穩定房地產市場”的核心之一。根據統計局資料，2025年70個大中城市中，有67個城市的新房價格同比下降，僅上海、杭州和太原這三個城市同比上漲，漲幅分別為1.2%、0.5%和0.2%。這三個城市的共同特點是：要麼擁有堅實的經濟基本面和持續的人口流入，要麼是區域內無可替代的單核城市。資源向核心城市聚集的趨勢在“地慘”時代反而被強化，政策層面也認識到這種分化。《求是》文章提出的“因城施策控增量、去庫存、優供給”，正是針對不同城市的不同問題開出藥方。顯然，對於房價仍在下跌的城市，重點是“控增量、去庫存”；對於量價已有回暖跡象的城市，重點則是“優供給”。房地產市場最恐慌的階段可能正在過去，開始進入一個以分化為特徵的緩慢修復和平穩期。另一個值得關注的政策動向是，除了部分出險房企仍須向地方專班組定期匯報財務情況，其它房企已不再被強制要求每月上報“三條紅線”相關指標。行業監管進入更精細化、差異化的新階段，目標是在守住不發生系統性風險底線的前提下，推動行業向新發展模式平穩過渡。生死時速：房企的轉型自救與行業分化房企的生存狀況，是房地產行業變“慘”最直接的體現。截至2025年底，至少21家出險房企完成或獲批債務重組，累計化債規模約1.2兆元。同時，萬科2025年業績預告的虧損額創下A股歷史之最，被視為房地產舊模式正式終結的標誌——高槓桿、高周轉模式已結束，行業將轉向追求精細營運和真實居住需求的新模式。“十五五”規劃建議提出，推動房地產高品質發展。住房城鄉建設部部長倪虹近期表示，這項工作的關鍵在於加快房地產轉型升級，其中一項重要內容就是要有序推動“好房子”建設，並稱今年將“繼續圍繞好標準、好設計、好材料、好建造、好維運建設‘好房子’，既要把新房子建成‘好房子’，也要把老房子逐步改造成‘好房子’，帶動產業鏈升級。房地產企業和建築企業要看到建設‘好房子’將是產業轉型發展的新賽道。”這意味著身處困境的萬科們不僅要應對迫在眉睫的債務危機，即首先要“活下去”，還必須證明自己有能力參與“好房子”的新賽道。只有那些能夠提供“好房子”、適應新發展模式的房企，才有可能穿越周期，即“活得久”。同時，在資金鏈緊張的情況下，萬科等房企普遍選擇縮表和聚焦，將有限的資源全部集中於市場風險最小、去化最快的一二線核心城市，這也加劇了這些城市與其它地區的市場熱度差。在此背景下，中指研究院的報告指出，未來的房企將形成以不動產投資開發為主體，以綜合服務與不動產金融為兩翼的“輕重並舉”格局，產品力將取代金融槓桿，成為核心競爭力。但房企的轉型步伐絕非整齊劃一，而是將呈現出殘酷的兩極分化。一邊是手握優質資產、融資成本低廉（部分央企融資成本低於3%）、率先完成“三高”模式出清的穩健派，它們正沿著新賽道加速佈局。另一邊則是深陷債務泥潭、忙於資產處置與展期談判的出險房企，它們的轉型空間被嚴重擠壓。這種分化意味著，即便行業整體走穩，市場蛋糕也將重新分割，資源與市場份額將進一步向“倖存者”集中。告別土地財政，也需要二級市場止跌回穩如果說房企轉型是從金融家向製造商和營運商甚至是服務商艱難轉身，那麼土地財政轉型，則倒逼著中國城市治理模式從依賴土地增量，走向對存量和產業的深度營運。地方政府土地出讓收入出現“四連降”，是房地產行業變“慘”在財政層面的直接反映。財政部公開資料顯示，2025年地方政府性基金預算本級收入中的國有土地使用權出讓收入（即土地出讓收入）為4.15兆元，比上年下降14.7%，相比2021年峰值減少了約4.6兆元。這一變化對地方財政產生了深遠影響。在許多地區，土地出讓收入曾佔財政總收入超過40%的比重，其銳減形成了巨大的財政缺口，也加劇了地方債務壓力。地方債務的重要還款來源是土地收入，為了維持債務率不突破“紅線”，一些地方甚至出現了國企平台參與拍地的現象。面對這一挑戰，地方政府也在艱難轉型。一方面，各地積極探索存量土地盤活，如浙江推進“騰籠換鳥”盤活工業用地。另一方面，地方政府積極培育新質生產力作為替代財源，從浙江全力發展人工智慧，到各地競相佈局戰略性新興產業，一場告別“土地財政”依賴的轉型已經拉開序幕。不過，中國城市規劃學會副理事長趙燕菁指出，地方政府放棄的不應該是土地金融，而是要完成土地金融從單純賣地向市值管理這一更高維度的轉型，或者說當下營運會變得比銷售（也就是賣地）更重要。他認為，應該將“十五五”期間的幾個重點工作拆分來看，首先要維護好城市的市值預期，二級市場止跌回穩；其次，應該認識到城市不應該被經濟屬性完全主導，也需要重視城市的社會屬性和文化屬性。“人在城市裡獲得了幸福感，對城市的預期就會越來越好，否則城市將成為資本循環增值的工具。”他表示。無獨有偶，上海最新宣佈啟動收購二手房用於保障房的行動，恰好呼應“土地金融從賣地向市值管理轉型”這一理念。上海此番操作並非通過賣新的土地來直接獲取收入，而是通過政府主導的資本（國企+政策性金融）進入存量二手房市場，在解決民生問題的同時穩定關鍵區域和房型的市場價格，並創造能持續營運的優質資產。顯然，從部分城市逆勢上漲的房價，到萬科820億元的驚天虧損，再到地方土地收入連續四年下滑的現實，都在從不同維度共同描繪出房地產轉型的陣痛與希望。行業正站在十字路口，2026年的答案或許就在“告別”與“擁抱”之間：告別對普漲的幻想，擁抱分化的現實；告別高槓桿的狂飆，擁抱產品力與營運；告別短期的土地依賴，擁抱長期的產業與城市未來。這是一場沒有回頭路的轉型，它的終點將決定中國房地產下一個十年的模樣。 (財富FORTUNE)