中國房地產市場正在回暖，並將在未來三年預計出現較大幅度增長。高盛近日發佈報告稱，上海和深圳兩個城市房地產市場或將在今年底觸底，復甦時間較其他一線和二線城市提前6個月至24個月。該機構預計，上海和深圳的房價將在2025年底至2028年底期間上漲15%。高盛稱，自2024年以來土地投資效率提高，實力較強的國企開發商現金利潤率/淨資產收益率提升，推動其估值從本輪周期低點回升，如果這些企業核心市場的房地產價格開始上漲，其估值重估將更為顯著。實力較強的國有房企在上海和深圳的業務敞口較高，其中中國海外發展和招商蛇口來自這兩座城市的利潤佔比居前。圖片來源：介面圖庫今年以來，上海、深圳、北京等多地房地產市場成交量出現較大幅度提升。據上海市房地產交易中心資料顯示，4月6日至4月12日，上海二手房網簽成交量達到7342套。其中，4月11日網簽成交量為1632套，創近5年上海二手房單日網簽成交量新高。另有資料顯示，4月1日-11日，上海二手房累計網簽成交9037套，較去年同期增加兩千余套；今年3月，上海二手房累計網簽31215套，更是創下2021年3月以來的近5年最高。深圳貝殼研究院最新監測的資料顯示，4月第二周（4月6日至4月12日），貝殼深圳合作門店二手房簽約量同比增長35%，環比增長16%；若將統計口徑拉長至4月前12天，二手房簽約量同比增長34%，較今年3月同期增長12%。另據深圳市房地產中介協會資料，3月份深圳全市二手房錄得7225套，環比大幅增長151%，創下近12個月以來新高。據中原地產研究院發佈的資料，截至4月12日，4月份，北京新房住宅網簽3601套，環比3月同期上升344.01%，比去年4月同期上升145.63%；二手住宅網簽5536套，環比3月同期下降7.79%，比去年4月同期微增0.38%。整體來看，新房市場成交放量明顯，二手房市場成交量維持高位運行。房市回暖主要得益於政策驅動下剛需集中釋放。今年一季度，全國各地出台175次穩市場政策。其中，2月25日，上海發佈樓市“滬七條”，通過縮短社保年限、提高公積金貸款額度等措施降低購房門檻。在土地端，四大一線城市商品住宅供地計畫全線收縮，旨在縮量提質，緩解庫存壓力。目前來看，這些政策正在持續產生效果。也有分析提醒稱，在房地產市場回暖之際，需要進行冷思考，相關部門應加強對樓市的監管，規範開發商和中介機構的行為。只有這樣，才能呵護好當前來之不易的樓市成交和購房者預期的回暖局面，促進房地產業的穩定健康發展。針對今年房地產市場的走向，中銀證券曾表示，2026年全年或出現兩個拐點，分別是一季度末的“政策拐點”和四季度的“基本面拐點”。前者是以供需兩端政策積極性提升為特徵，後者的特徵則是二手房價格降幅縮小，需求好轉明朗化。 (介面新聞)

三月份的房價資料出來了，有個數字挺有意思：在中國一百個城市裡，有七個城市的二手房價格，環比上漲了。雖然漲幅不大，有的只是漲了0.03%，但這就像平靜的湖面投下了一顆石子，漣漪雖然小，訊號卻很重要。這七個城市是誰呢？根據中指研究院的資料，領頭的是上海，二手房價格環比漲了0.08%。這是上海自2023年6月以來，首次出現環比上漲。合肥也漲了0.03%，同樣是時隔近三年的首次轉正。另外幾個城市是阜陽、西寧、廊坊、北海和江門，漲幅都在0.1%到0.4%之間。為什麼是這七個城市？它們看起來沒什麼共同點，有超一線，有省會，也有普通地級市。但仔細看，能看出兩條主線。一條是“核心價值回歸”，上海和合肥就是代表。市場資金和信心在試探性地回流到基本面最紮實、產業和人口支撐最強的城市。另一條是“獨立行情”，像西寧，過去幾年房價一直很穩，現在有點補漲的意思；其他幾個城市，可能受益於本地特定的政策或需求釋放。這七個城市上漲的背後，是一個更大的圖景：市場分化正在加劇。一邊是這七個城市止跌微漲，另一邊，還有九十一個城市的二手房價格在下跌。但好消息是，整體跌幅在縮小。這說明市場的底部正在被一部分城市率先探明，但離全面回暖還差得遠。新房市場的情況也類似，但邏輯不同。三月份百城新房價格環比微漲0.05%，主要靠杭州、上海等城市新推出的一些高端改善樓盤拉動。這屬於“結構性上漲”，是豪宅賣得好把均價抬上去了，不代表普通樓盤好賣。這反而印證了同一個趨勢：購買力在向金字塔尖的優質資產集中。這種分化的根源，是買房人的心態徹底變了。過去是“有沒有”，現在是“好不好”。大家手裡的錢和貸款資格都很寶貴，不敢亂用，一定要買在公認的安全區。所以，資金就像退潮後的海水，只留在那些價值最堅硬的“水窪”裡。這七個上漲的城市，就是最先被看到的水窪。對於想買房的人來說，這個訊號意味著什麼？它告訴你，閉眼買房的時代過去了，但睜眼買房的時代開始了。你需要像選股票一樣研究城市。要看這個城市有沒有持續的產業和人口流入，二手房成交量是不是在穩步回升，庫存去化周期是不是在縮短。這七個城市，尤其是上海和合肥的轉正，給了市場一個觀察樣本。總的來說，七個城市上漲，不是一個衝鋒號，而是一個探路石。它表明在持續的政策支援和價格調整後，市場最脆弱的部分開始走穩，核心資產的信心在修復。但這絕不意味著新一輪普漲的開始。未來的市場，很可能就是這種“少數城市回暖、多數城市盤整”的格局。買房這件事，從此不再是地理問題，而是眼光問題。你得學會在分化的地圖上，找到那些真正能留住價值的坐標。 (樓市傑說)

壹 政策篇行新階段施策體系，建構高品質發展新模式2026年，全國兩會房地產政策延續“止跌回穩”核心邏輯，全面邁入“提質增效”的高品質發展新階段，圍繞市場穩定、民生保障等六大維度形成完整施策體系。地方層面，全國107個省市出台175次穩市場政策，以公積金最佳化、品質提升、稅費補貼、保障房擴容、存量盤活為重點，積極落實中央部署，多地新政帶動市場走穩回暖。展望2026年全年，預計中央政策將以“穩市場、防風險、建長效、促轉型”為主線，全面落地“控增量、去庫存、優供給”施政體系，統籌風險化解、制度改革與民生保障，加速建構房地產發展新模式。地方層面將對標中央部署，在產品品質提升、需求精準扶持、住房保障擴面、土地存量盤活四大維度持續發力，推動市場從修復轉向提質增效，促進供需長期平衡，助力行業平穩邁入高品質發展新周期。01. 系統性化解房地產風險，建構六方面完整施策體系2026年初，中央房地產相關部署延續了2025年“復甦導向、止跌回穩”的核心邏輯，同時在施策精度、系統協同、落地實操上實現全面升級。結合兩會發佈內容來看，相較於2025年以“基礎托底、框架搭建”為重點的政策取向，2026年圍繞市場穩定、民生保障、新型城鎮化等六大維度，形成了更加的完整施策體系，標誌著中國房地產行業正在從“止跌回穩”的修復階段，加快邁入“提質增效、長效建構”的高品質發展新階段。一、市場穩定與風險防控：從單點應急處置到跨領域系統化解2026年該維度的核心是供需雙向調控+全鏈條風險聯防，明確提出“因城施策控增量、去庫存、優供給”，將多管道盤活存量商品房作為市場穩定的核心抓手；同時把“保交房”白名單制度常態化，更首次提出統籌推進房地產與地方政府債務、地方中小金融機構的風險聯動化解，貨幣政策也專門為房地產合理融資營造專屬金融環境。二、民生保障：從普惠兜底補短板到精準賦能貼人口2026年民生保障的亮點是保障房建設與存量去化結合+家庭導向精準支援，一方面延續收購存量商品房用於保障性住房建設的思路，另一方面新增“加強初婚初育家庭住房保障、支援多子女家庭改善性住房需求”的舉措，將住房保障與人口政策深度繫結，實現民生保障的精準滴灌。三、新型城鎮化：從規模推進提速率到機制深化提質量2026年新型城鎮化與房地產的融合更具針對性和落地性，進一步完善“人地錢”掛鉤政策，讓農業轉移人口市民化與土地供給、財政支援形成更精準的匹配機制；城市更新強調“高品質推進”，同時將盤活存量土地、閒置房屋與縣域基礎設施佈局、公共資源配置結合，首次將縣域列為新型城鎮化與房地產發展的重要抓手。四、住房品質提升：從頂層概念提出到實操工程全面落地2026年是“好房子”建設從理念走向實操的關鍵一年，不僅有序推動安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設，更出台具體落地舉措——實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動，同時將住房品質提升延伸至城市空間，提出建設創新型產業社區、商務社區，推動住房品質與城市治理智慧化精細化結合。五、住房制度改革：從基礎框架搭建到具體制度深化2026年住房制度改革的核心是補短板、建配套，明確將“深化住房公積金制度改革”作為重要抓手，同時提出深入推進房地產發展新模式的基礎制度和配套政策建設，從2025年的“搭框架”轉向“填內容、織配套”，讓房地產發展新模式有了具體的制度支撐。六、財政金融配套支援：從泛化賦能到精準協同、機制兜底2026年財政與金融配套支援形成協同發力格局，既保持資金規模穩定，又強化精準性與機制保障。財政方面，地方政府專項債仍安排4.4兆元，與2025年持平，但資金投向進一步聚焦，明確重點支援“重大項目建設（含房地產相關民生工程）、置換隱性債務”，將房地產相關財政投入嚴格錨定“民生工程”，剔除泛化的投資建設方向，同時嚴格執行專項債投向負面清單，嚴禁將資金用於除保障性住房、土地儲備以外的房地產開發領域，進一步規範資金使用方向。金融方面，核心是暢通傳導+風險共擔，在延續降准降息等常規貨幣政策工具的基礎上，更強調“暢通貨幣政策傳導機制”，引導金融機構主動支援房地產合理需求，推動城市房地產融資協調機制常態化運行，同時最佳化創新結構性貨幣政策工具，首次提出“強化融資擔保、風險補償等支援措施”，為金融機構支援房地產消除後顧之憂，破解銀企資訊不對稱導致的“不敢貸、不願貸”問題。02. 嚴控新增建設用地用於房地產開發，推進城市存量空間盤活提質在供給側，中央部委進一步推進存量盤活，並限制無效新增庫存。1月20日，自然資源部發文支援城市更新，鼓勵利用存量土地、房產資源發展國家支援產業、行業，也將在客觀上促進存量住宅用地盤活進度的進一步推進。3月初，自然資源部發佈《關於進一步做好自然資源要素保障的通知》，涵蓋事項由上年的十五個縮減至十三個，政策聚焦度顯著提升。其中第十條“統籌存量和增量建設用地促進內涵式發展”提出的增量嚴控要求，更是迅速成為行業關注焦點，為住宅用地供給格局劃定了全新規則。檔案條款明確：年度新增城鄉建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積，且新增建設用地原則上不用於經營性房地產開發。需要說明的是，城鎮建設用地從指標新增到實際入市，一般要先審批為待開發的存量建設用地，再經歷較長的一級開發流程。各地實際供應的房地產用地，主要均來自於存量建設用地，因此此次調整併不會在中短期內對土地供應端造成實質性影響。再加上目前房地產市場仍處於供給側調整的大周期之中，限制新增房地產開發用地，也有利於穩定長期的供給側規模預期，有利於市場更快走向新的供求平衡點。對市場主體而言，房企參與保障性住房等民生項目將成為主流方向之一，經營性開發則全面轉向存量挖潛；對地方供地而言，新增供給的城鎮建設用地將主要依賴於待開發的存量建設用地，盤活存量住宅用地也將被放在更加重要的位置上。自然資源部檔案同時也明確閒置用地處置、省級指標統籌、零星用地支援等細則，進一步夯實了“存量優先”的制度基礎。在這一政策強約束下，存量住宅用地的實際動向，既是政策落地的前置基礎，也是判斷市場供給、銜接後續政策的關鍵依據。據各地方政府發佈資料統計，2025-2026年全國107城住宅存量用地規模持續收縮，存量盤活正在有效推進：樣本城市項目總數同比增長2%，存量住宅用地總面積由2025年初的6.23萬公頃降至2026年初的5.99萬公頃，同比下降4%；平均單項目面積下降6%，從4.5公頃降至4.2公頃，形成“總量收縮、優質項目補充”的良性態勢。當前，各地正在繼續嚴格落實頂層政策導向，一方面嚴控新增住宅用地供應，同步推進閒置土地處置新政，加大低效存量用地清理力度，推動一批閒置、低效項目退出市場；另一方面精準補充高品質住宅用地，持續提升用地效率。其中，各地積極利用專項債收儲閒置用地，據不完全統計，2025年全年全國已發行超3000億元專項債用於該用途，其中廣東省發行486億元，位居全國首位，為閒置用地盤活提供了有力資金支撐。03. 三條紅線監管最佳化調整，加速建構行業融資新機制2026年一季度，中央房地產金融政策緊扣行業提質增效、長效建構的核心導向，加快向適配房地產發展新模式的制度性轉型。一季度貨幣政策保持寬鬆導向，如人民銀行持續運用降准降息等工具維持流動性充裕，下調結構性貨幣政策工具利率，暢通政策傳導以壓低社會綜合融資成本，同時最佳化多項結構性工具，將商業用房購房貸款最低首付比例下調至30%，精準助力商辦地產去庫存，為房地產市場平穩運行營造了適宜的金融環境。房地產融資協調機制加速常態化運行，監管部門對“白名單”項目貸款展期政策大幅最佳化，符合條件的項目貸款可展期至5年，有效緩解房企項目端資金周轉壓力，疊加“保交房”白名單制度持續發力，行業流動性風險得到有序緩釋。本輪金融政策最具標誌性的調整，在於房企融資監管迎來重要轉變，自2020年實施的“三條紅線”月度上報要求逐步放開，多數房企不再被要求定期報送相關指標，監管重心轉向出險房企的差異化風險管控，這一調整既釋放了行業融資約束鬆綁的明確訊號，也為重構適配新模式的房地產融資制度掃清了機制障礙。結合金融資料來看，2026年2月M2同比增長9%，增速較2025年12月升了0.4個百分點；M1同比增長5.9%，增速較2025年12月增長了2.1個百分點。兩者剪刀差為3.0個百分點，較2025年12月減少了1.7個百分點，剪刀差再度迎來回落，顯示出實體經濟發展進一步加快，年初實現良好開局。整體來看，2026年一季度房地產金融政策不再侷限於短期風險處置，而是以制度建設為核心，通過監管規則最佳化、融資機制創新、財政金融協同，全方位適配房地產發展新模式的建構要求，既為市場止跌回穩提供持續金融支撐，也為行業長期邁向高品質發展、實現租購併舉與住有所居的目標築牢金融制度根基。04. 一季度107省市175次穩市場政策，上海新政後住宅成交如期迎來“小陽春”2026年一季度，地方房地產調控政策繼續最佳化，據CRIC統計，全國107個省市出台175次穩市場政策。一季度各地以最佳化公積金為主要抓手，兼顧補貼與稅費優惠、保障安居等新政，積極推動市場走穩。尤以上海“滬七條”政策為代表，得益於對外地戶籍限購的大幅放寬，以及公積金貸款額度大幅上調至最高324萬元，3月上旬新房成交實現同比增長，中旬二手房成交更是創下近5年的最高紀錄。05. 中央：邁入提質增效新階段，全面建構“控增量、去庫存、優供給”施政體系結合2026年一季度中央部委政策導向來看，新一年房地產政策已全面告別應急式托底，從止跌回穩的修復階段，加快轉向提質增效、長效建構的高品質發展新階段，以“控增量、去庫存、優供給”為核心，搭建全鏈條、跨領域、協同化的頂層施政體系，為行業轉型與長期穩定築牢制度根基。供給側調控將全面轉向存量優先、精準提質，“控增量、去庫存、優供給”從政策導向轉為剛性落地。中央將持續落實新增建設用地原則不用於經營性房地產開發的要求，進一步促進各地盤活存量土地與閒置房源，推動住宅用地供給從增量擴張轉向存量挖潛。多管道盤活存量商品房將成為市場穩定核心抓手，收購存量房源用於保障性住房、人才房、安置房的模式將常態化，實現去庫存與民生保障雙向賦能，推動市場更快邁向供需新平衡。風險防控將升級為跨領域系統化解，打破單一主體、單一風險的處置侷限。中央將統籌推進房地產與地方政府債務、地方中小金融機構風險聯動化解，“保交房”白名單制度全面常態化，有效防範房企債務風險蔓延。房地產融資協調機制將實現長效運行，貨幣政策持續保持適度寬鬆，通過降准降息、暢通傳導機制、強化融資擔保與風險補償，破解金融機構“不敢貸、不願貸”難題，為合理融資營造穩定金融環境。制度建設將聚焦新模式落地與配套完善，銜接“十五五”規劃頂層設計。還將進一步深化住房公積金制度改革，推進房地產發展新模式的基礎制度與配套政策建設，從“搭框架”轉向“填內容、織配套”。同時將住房保障與人口政策深度繫結，強化初婚初育、多子女家庭住房精準支援，推動住房回歸消費品屬性，啟動剛性與改善性需求。財政金融政策將保持精準協同、機制兜底，4.4兆元地方政府專項債投向持續聚焦民生工程與隱性債務置換，嚴禁資金流向商業化開發，確保財政資源精準賦能保障房、城市更新等民生領域。伴隨“三條紅線”監管最佳化，行業融資將加快適配新模式，形成財政引導、金融支援、風險共擔的長效支撐體系。整體來看，2026年中央房地產政策將以系統思維統籌穩增長、防風險、惠民生，推動行業從規模擴張轉向質量提升，為建構多主體供給、多管道保障、租購併舉的住房制度夯實基礎。展望未來五年，房地產行業將以“十五五”規劃為綱領，加速轉向“保障托底、市場調節、品質驅動”的新生態，房企聚焦產品力與服務力，住房租賃、城市更新、適老化改造成為新增長點。06. 地方：精準落實提質增效，多維度協同護航市場平穩轉型2026年地方房地產政策將持續深度對標中央頂層部署，告別碎片化鬆綁，轉向精準落地、系統協同、長效適配的施政模式，圍繞產品品質升級、需求側精準扶持、住房保障提質、土地存量盤活四大核心維度發力，短期穩市場、長期優結構：在產品品質提升上，地方將全面落地“好房子”建設實操標準，從頂層理念轉向細則落地。各地會持續完善安全、舒適、綠色、智慧的住宅建設規範，細化層高、智能安防、綠色建材等硬性要求，同步推進房屋品質與物業服務質量雙提升工程。同時將品質提升融入城市更新與社區建設，加碼創新型產業社區、商務社區打造，推動住房品質與城市精細化治理深度繫結，讓行業從“規模擴張”轉向“質量優先”。在需求側扶持上，公積金最佳化與稅費補貼將成為核心抓手，政策更趨精準化、人性化。公積金政策將持續降低購房門檻，二套房首付比例下調、貸款額度上浮、代際互助、直付房租等舉措全面推廣，多子女家庭、人才、綠色建築房源可享受疊加優惠。稅費補貼將定向發力剛需與改善型需求，人才購房、多孩家庭、以舊換新等定向補貼常態化，契稅優惠、個稅退稅、信貸貼息等政策因城施策落地，精準啟動剛性與改善性住房消費。在住房保障上，地方將兼顧民生兜底與投資確定性，建構穩民生、穩預期的雙重保障體系。收購存量商品房用於保障性租賃住房、人才房、安置房將成為主流模式，持續擴大保障房供給覆蓋面，聚焦新市民、青年人、初婚初育及多子女家庭精準兜底。同時依託專項債資金支援，健全保障房建設、營運、管理全流程機制，以穩定的民生項目投資與房源供給，為市場注入確定性，實現民生保障與市場穩盤雙向共贏。在土地供應和存量盤活上，地方將嚴格落實“存量優先”導向，進一步改善供求預期。嚴控住宅用地增量供給，加大閒置土地、低效用地清理處置力度，通過專項債收儲、土地性質變更、分期開發等方式盤活存量資源。供地結構將向保障房、高品質住宅、城市更新項目傾斜，以存量挖潛替代增量擴張，穩定長期供給預期，推動土地市場供需邁向新平衡。貳 土地篇規模延續縮量提質，供給側最佳化深入推進2026年一季度，全國土地市場緊扣“控增量、去庫存、優供給”核心導向，整體呈現規模持續縮量、發展質效提升、供給側穩步最佳化的運行格局。全國300城經營性土地成交建築面積、金額同比分別下降16%、35%，在按需供地、春節供地延後等因素影響下，市場整體保持縮量態勢，直至3月節後成交節奏有所恢復。市場結構持續最佳化，一二線城市更新、舊改地塊入市佔比提升，拉低樓麵價的同時推動供給向集約化轉型，廣州馬場一期、杭州城東新城等核心城市優質地塊熱度高漲，成為市場亮點。存量閒置土地回購盤活有序推進，收儲節奏更趨審慎，資金加速向核心城市集聚。房企投資整體謹慎，拿地規模同比回落，聚焦核心優質地塊佈局。一季度土地市場以縮量提質為核心主線，供給側改革落地見效，為全年市場平穩運行、理順行業供需關係奠定堅實基礎。01. 一季度土地成交延續縮量，廣州、杭州等地優質地塊如期高熱成交1）2026年地方土地供應節奏持續放緩，成交規模延續同比回落態勢，主要受三方面因素影響：一是年初各地堅持按需供地，土地供應與新房成交規模同步回落，推動廣義庫存規模逐步下降；二是2025年以來盤活存量用地、專項債加大對地方財政支援等政策效應持續顯現；三是2026年春節時間較晚，各地供地節奏相應延後，土地拍賣市場直至3月才全面啟動。截至3月25日，一季度全國300城經營性土地成交建築面積0.97億平方米，同比下降16%；成交金額2610億元，同比下降35%，金額降幅顯著大於面積降幅，主要因2025年同期一二線城市集中成交大量高總價、高單價優質地塊，形成較高基數。從月度成交建築面積走勢來看，1月、2月同比分別下降24%、19%，3月同比回升30%，春節後各地土地成交節奏明顯加快。從整體季度表現來看，一季度土地成交仍處於回落區間；在“控增量”的整體方針導向下，預計年內全國土地出讓規模將維持在略低於新房成交的合理水平。從城市能級劃分，一季度各能級城市成交規模同比均有所下調，其中二線城市成交建築面積降幅最大，達36%。一線城市成交建築面積同比下降19%，成交總額同比下降40%，但優質地塊成交仍不乏亮點，上海、廣州均有重磅地塊入市，尤以廣州馬場地塊備受市場關注。該地塊經243輪競價由越秀競得，成交總價236億元，為廣州土拍史上總價第二高地塊，僅次於2009年成交的255億元廣州亞運城地塊；地塊溢價率26.6%，名義樓麵價4.2萬元/平方米，按可售部分測算樓麵價已超6萬元/平方米。二線城市成交建築面積同比下降36%，成交總額同比下降56%。一季度二線城市成交建面TOP10城市中，僅石家莊、西安、寧波三地成交建築面積超100萬平方米；杭州成交建面82萬平方米、同比下降64%，但土拍熱度依舊亮眼，3月城東新城宅地由保利發展以32億元競得，溢價率高達51%。三四線城市成交建築面積同比下降11%，為各能級城市中降幅最低，主要得益於前期成交基數相對較低。2）因城市更新、舊城改造類地塊成交佔比提升，一二線城市平均樓板價同比明顯回落。3）一季度全國土地市場平均溢價率為4.7%，較2025年四季度提升2.1個百分點。02. 廣州高居金額榜首，TOP10中廣州、杭州平均溢價率均超20%2026年一季度全國土地成交金額TOP20城市呈現清晰的梯隊格局：一線城市佔據榜單前三席位，其中廣州以256億元成交金額高居榜首，上海、北京分別位列第二、三位，成交金額均突破100億元；二線城市共有10個城市入圍TOP20，瀋陽、哈爾濱兩座東北城市亦躋身其中；三四線城市有7城入榜，絕大多數來自江蘇省，南通表現尤為突出，以104億元成交金額超越杭州位列第四。從南通土地成交結構來看，市本級崇川區與通州區成交總價22.2億元，佔全市總量的21%，土地成交主力集中於縣市區域；南通如東縣依託小洋口旅遊度假區發展規劃，出讓多宗商辦地塊，一季度地塊出讓總價43.5億元，佔全市成交總額的42%。土地市場熱度呈現明顯分化特徵。一季度多數城市成交地塊以城市更新、舊城改造類為主，平均溢價率普遍低於5%，但廣州、杭州、哈爾濱三座城市市場熱度顯著偏高，平均溢價率分別達到24%、30%和29%。廣州高溢價主要由馬場地塊帶動，該地塊以236億元總價、26.7%溢價率成交，大幅拉高全市一季度平均溢價率，也實現了廣州規劃和自然資源局對其“策馬先行、贏在開局”的開局目標；杭州3宗住宅地塊均實現溢價成交，3月城東新城宅地更是拍出51%的高溢價率；哈爾濱則因出讓多宗城區優質改善型宅地，被本地深耕房企溢價競得，推高整體溢價水平。從整體成交特徵來看，城市更新、舊城改造類地塊仍以底價成交為主。福州管尾街2宗舊改地塊位於城市成熟片區，受城市更新周期及周邊在建項目較多等因素影響，最終分別以19.9億元、17.9億元底價成交；上海青浦鎮17.7億元江南城廂城更宅地、北京13.9億元首鋼舊改地塊、寧波鄞州29.2億元回遷宅地等核心城市優質城更、舊改地塊，亦均以底價成交。03. 拿地金額同比降五成，核心地塊仍是企業投資必爭之地2026年前兩月，受到地方政府供地尚未開啟及春節假期的影響，多數規模房企並未開啟投資鋪排，因此典型企業拿地貨值、金額、面積均出現同比下降。其中，新增土儲百強房企的新增貨值、總價和建面百強之和分別為2059億元、996億元和1906萬平方米，貨值、金額降幅近五成，面積較同期下降29%。值得注意的是，目前房企投資築底階段，但核心城市優質地塊仍是必爭之地。以廣州馬場地塊來看，共計8家房企參拍，其中包括越秀、保利、中海、華潤、招商等多家頭部央國企，競爭十分激烈，百輪競拍之後，仍有5家房企持續角逐。百強門檻值方面也較同期大幅下降，反映出企業拿地的謹慎。典型100家樣本企業新增土儲貨值門檻值為7.3億元，同比下降20%；新增總價百強門檻值為3.5億元，同比下降10%，新增建面百強門檻值為11.2萬平方米，同比降幅達到15%。另外，銷售金額前二十的企業僅6家企業有拿地，多為規模化的央國企和龍湖、濱江等近兩年仍活躍在土地市場的民企。其中越秀地產前兩月拿地金額262億，同比增長338%，其餘企業拿地金額均未超過25億元。04. 踐行“控增量”加速供求平衡，“優供給”迎更多發展確定性2026年一季度全國土地市場開局呈現總量縮量、局部高熱，土地成交規模延續同比回落態勢，嚴格落實中央“控增量”的調控導向，全國300城經營性土地成交建築面積、金額分別同比下降16%、35%，行業去庫存處理程序穩步推進。與此同時，廣州馬場地塊、杭州城東新城宅地等核心城市優質地塊迎來多輪激烈競拍，溢價成交表現亮眼，既凸顯了核心地段資產的稀缺價值，也充分印證了優質地塊供給與房企投資意願之間的良性互動，為土地市場注入了關鍵活力。結合一季度市場表現，預計2026年土地市場將呈現四大核心發展特徵，市場分化將進一步凸顯且逐步向縱深發展：其一，成交規模持續控量，全年土地出讓規模將維持略低於新房成交的合理水平，從供給端持續發力推動行業加速去庫存，逐步理順房地產市場供需關係，預計全年300城經營性土地成交規模同比仍將保持小幅回落態勢，重點城市將嚴格控制土地出讓節奏，避免市場供給過剩。其二，供給結構不斷最佳化，隨著存量閒置土地盤活、城市更新與舊城改造地塊持續入市，再加上自然資源部38號文強調加強存量盤活的指引，土地供給進一步向“重質量”轉型，核心城市將加大優質宅地供給，減少低效用地出讓，推動市場向健康化、集約化方向發展，同時保障性住房用地供給將持續保障，助力完善住房保障體系。其三，土拍熱度逐步傳導，一季度廣州、杭州已出現高熱地塊，後續上海、北京等一線城市將陸續推出核心地段優質宅地，市場熱度將從點狀熱點向更多核心城市、優質類股擴散，二線核心城市優質地塊熱度有望進一步提升，而普通二線及三四線城市熱度仍不會出現明顯變化。其四，房企整體投資謹慎格局不變，當前市場整體仍處於築底階段，土地市場難以出現全面回暖，熱度集中於核心區域的特徵將貫穿全年。從房企投資邏輯來看，一方面，市場底部徘徊持續制約拿地信心，當前房地產銷售復甦基礎尚不牢固，多數房企現金流壓力未得到根本緩解，資金安全與項目去化保障成為投資首要考量，拿地決策整體趨於保守；另一方面，市場熱度高度聚焦核心區域，“點狀火熱、面狀冷清”特徵愈發明顯，土拍熱點將集中於一線城市核心地段及強二線城市優質類股，三四線城市及遠郊區域持續低迷，投資分化態勢進一步加劇。市場主體格局上，央國企與城投平台仍將主導拿地市場。央企及優質地方國企憑藉融資成本優勢，持續深耕一二線核心城市；城投平台在三四線城市承擔托底職能，穩定地方土地市場秩序；少數財務穩健的優質民企雖會擇機補貨，但整體拿地能力與規模受限，市場主體結構保持穩定。對於房企而言，2026年投資需堅守安全優先、精準佈局的核心策略，聚焦核心城市核心類股，通過合作開發等模式降低投資風險；同時密切關注政策窗口期，在守住資金安全底線的前提下，精準把握結構性投資機遇。整體而言，2026年土地市場將在“控增量、去庫存、優供給”的主線下穩步運行，隨著存量盤活深化、優質供給釋放、政策效應持續顯現，市場將迎來更多發展確定性。土地市場的平穩有序運行，將持續助力房地產行業加快建構新發展模式，推動行業向高品質、可持續方向轉型。參 城市篇一季度延續弱復甦、強分化格局，二季度仍將是底部確認磨底階段2026年作為“十五五”開局之年，房地產政策定調從“推動止跌回穩”升級為“著力穩定房地產市場”，政策重心轉向常態化穩市場、去庫存、優供給，為市場上行築牢制度基礎。市場端量價走穩，結構性分化加劇，歷經近四年深度調整，2026年一季度全國房地產市場呈現“L型觸底、跌幅縮小”特徵，市場底部支撐逐步形成，但結構性分化態勢顯著，核心城市領跑，全國整體市場仍面臨壓力。01. 綜述：一季度整體延續L型觸底、跌幅縮小的弱復甦、強分化格局，三四線率先降幅縮小一季度，全國房地產市場在政策托舉與市場修復的雙重作用下，呈現出“弱復甦、強分化”的運行特徵，整體市場逐步走出深度調整期，但復甦動力仍顯不足。首先，新房市場與二手房分化。新房銷售與供應等核心指標仍處低位，同環比降幅較大，房價尚未止跌，庫存上升且消化周期拉長。二手房市場交易活躍度提升，價格走穩跡象顯現，部分一二線城市二手房成交量已實現同比正增長。其次，三四線“資料走穩”與一二線量價跌幅領先分化。上海、北京、杭州等個別核心一二線城市引領復甦，尤其是二手房交易量已超過2023年同期水平，但三四線城市交易規模基本觸底，新房市場和二手存量市場兩套邏輯體系下，新房成交規模相對穩定，表現為波動趨小甚至低基數效應下的量價上升。02. 新增供應：新房供應規模繼續降級，一二線環比降幅超五成制約成交表現2026年一季度，全國重點50城新建商品住宅新增供應面積總計1486.6萬平方米，環比、同比雙雙大幅下滑48%、42%，市場供應端收縮態勢顯著。一線城市合計供應面積210.2萬平方米，環比、同比分別下降57%、35%，整體處於深度調整階段。其中，深圳供應面積35.9萬平方米，環比、同比降幅分別達73%、39%，是一線城市中下滑幅度最大的城市，或與前期市場調整後開發商推盤節奏放緩有關；上海、廣州環比降幅也超過60%，僅北京環比降幅相對溫和，為14%，體現出一線城市內部的分化態勢。從單個城市來看，除北京外，上海、廣州、深圳的供應面積均較去年同期下降30%以上，市場供應端的收縮壓力較為明顯。二線城市多數城市供應下滑，個別城市逆勢增長。二線城市合計供應面積845.6萬平方米，環比、同比分別下降51%、48%，整體下滑幅度略高於一線城市。成都以127.8萬平方米的供應面積位居二線城市首位，但環比、同比分別下降50%、44%，仍處於調整通道；杭州、西安、武漢、天津等城市供應面積也均在50萬平方米以上，但環比、同比降幅普遍在30%-60%之間。三四線城市合計供應面積430.8萬平方米，環比、同比分別下降32%、31%，下滑幅度顯著小於一線城市和二線城市，供應端收縮壓力有所緩解。其中，汕頭供應面積31.1萬平方米，環比大幅增長79%，同比微增8%；肇慶供應面積27.3萬平方米，環比增長36%，同比大幅增長33%，鹽城供應面積10.9萬平方米，環比大幅增長154%，同比微降20%，成為三四線城市中的亮點。03. 新房成交：規模同環比雙降三成，一線城市降幅領先而三四線成交收縮壓力率先緩解2026年一季度市場成交端出現明顯回暖訊號。從2023年1月到2025年10月，重點50城新房成交面積在1000-1500萬平方米區間內波動，整體呈震盪下行趨勢，2026年1月成交面積降至階段低點約1000萬平方米，環比、同比均出現較大幅度下滑，3月成交面積持續攀升至1100萬平方米，環比大幅增長89%，同比降幅縮小至32%。2026年一季度，全國重點50城新建商品住宅成交面積總計2638.7萬平方米，環比、同比分別下降30%、30%，整體市場仍處於調整階段，但不同能級城市分化特徵顯著，部分城市已釋放出成交修復的積極訊號。一線城市合計成交面積345.4萬平方米，環比、同比分別下降34%、35%，整體成交端承壓明顯。其中，上海成交面積65.4萬平方米，環比、同比降幅分別達43%、53%，是一線城市中下滑幅度最大的城市；廣州環比降幅也超過30%，僅深圳環比降幅相對溫和，為23%，體現出一線城市內部的分化態勢。從單個城市來看，除廣州外，北京、上海、深圳的成交面積均較去年同期下降30%以上，市場成交端的收縮壓力較為明顯。二線城市多數城市成交下滑，個別城市逆勢增長。二線城市合計成交面積1496.9萬平方米，環比、同比分別下降33%、36%，整體下滑幅度略高於一線城市。成都以175.6萬平方米的成交面積位居二線城市首位，但環比、同比分別下降24%、51%，仍處於調整通道；杭州、西安、武漢等城市成交面積也均在50萬平方米以上，但環比、同比降幅普遍在20%-50%之間。僅南寧同比增長11%。三四線城市成交端收縮壓力緩解，部分城市表現亮眼。三四線城市合計成交面積796.4萬平方米，環比、同比分別下降22%、14%，下滑幅度顯著小於一線城市和二線城市，成交端收縮壓力有所緩解。其中，淮南成交面積44.8萬平方米，環比大幅增長257%，同比大幅增長47%；南通成交面積28.1萬平方米，環比增長33%，同比增長67%，鹽城成交面積18.9萬平方米，同比增長12%，成為三四線城市中的亮點；此外，還有部分城市成交面積環比、同比均出現不同程度的增長，如紹興環比下降12%，同比持平；東營環比微降3%，同比增長8%，顯示出三四線城市市場分化特徵同樣顯著。04. 新房房價：指數下降趨勢放緩，環比止跌城市數量創新高2026年2月份，總體看70個大中城市商品住宅銷售價格環比降幅繼續縮小、同比下降。新房價格環比止跌城市數量增至17個，創2025年下半年以來新高。2月份，70個大中城市房價環比下降0.3%。一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.3%轉為持平。其中，北京和上海均上漲0.2%，廣州持平，深圳下降0.3%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別下降0.2%和0.3%，降幅均縮小0.1個百分點。70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比上漲城市有10個，持平城市有7個，合計比上月增加9個。其中北京、上海、南京、杭州等均環比增長不低於0.2%。以2021年1月為基點來看70城新建商品住宅價格指數，新房價格較2021年初下降10.7%，二手房價格較2021年初下降22.14%。統計局發佈資料顯示，同比來看，一手房價同比指數下降3.5%。其中一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。其中，上海上漲4.2%，北京、廣州和深圳分別下降2.3%、5.1%和5.5%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降3.1%和4.0%，降幅分別擴大0.2個和0.1個百分點。從2023年1月到2026年2月，全國百城新建商品住宅成交均價在19000-22000元/平方米區間內波動，整體走勢相對平緩，價格韌性凸顯。整體呈現“沖高回落-低位震盪-趨穩回升”的走勢。一線城市價格波動平緩，韌性較強。2023年上半年均價快速攀升至65000元/平方米的階段性高點，隨後受市場調整影響，2023年下半年至2024年上半年出現明顯回落，最低觸及50000元/平方米。2024年下半年以來，均價在55000-60000元/平方米區間內窄幅震盪，波動幅度顯著縮小，2026年2月均價約為54669元/平方米，較2023年高點回落約15%，顯示出市場經過前期調整後，價格體系逐漸趨於穩定。二線城市價格波動明顯，成交均價在17000-19000元/平方米左右波動，價格波動幅度明顯大於一線城市。但2025年下半年以來回落幅度有所縮小，整體回升勢頭明顯，2026年一季度均價較去年三季度上升7.4%三四線城市成交均價整體呈持續回落態勢，從14000元/平方米左右逐步回落至2026年2月的約12000元/平方米，累計降幅約19%。2026年一季度，從成交均價排名來看，上海以75908元/平方米位居榜首，但環比、同比分別下降6%、3%，價格出現小幅回呼；深圳成交均價68401元/平方米，環比持平、同比上漲14%，展現出較強的價格韌性；北京成交均價55223元/平方米，環比、同比分別微降5%、1%，價格走勢相對平穩。杭州、廈門、東莞等城市成交均價也均在30000元/平方米以上，其中廈門環比大幅上漲24%、同比上漲11%，更多是低總量規模下高端住宅成交佔比上升帶來的成交結構性均價上升，杭州同樣如此。從成交均價環比變化排名來看，大多數三四線和鄭州、長沙等深度調整二線城市房價修覆信號初現。從成交均價同比變化排名來看，二線如南京、成都、西安、南寧、瀋陽、大連等跌幅較大，和揚州、鹽城、煙台、麗水等三四線線城市房價持續承壓，同比降幅領先，市場調整壓力依然較大。05. 新房庫存和消化周期：一季度末取證未售存量規模下降，消化周期升至26個月從全國商品房待售面積來看，呈現出持續攀升的階段性特徵，2026年2月末達到79998萬平方米的階段性峰值，主要是“白名單”機制帶來期房竣工高峰導致現房供應增加，但市場需求端的熱度回升不及預期，推動待售面積進一步攀升，2026年待售面積可能維持在較高水平。但長期來看，隨著市場需求的進一步釋放，以及“保交付”高峰已過，房企竣工未售現房新增供應大幅放緩，待售面積會逐步得到消化，不會出現大幅增長的情況。從重點44個城市新建商品住宅取證未售建築面積來看，呈現出持續小幅下降特徵，2026年3月末降至2.77億平方米的階段性最低值，較去年四季度末環比下降2%，較去年一季度末同比減少3%，較2023年以來最高值下降16.9%。分能級來看，到一季度末，一線城市取證未售庫存合計4161.6萬平方米，環比微降2%而同比增長2%，較2023年以來最高值下降9.5%為各能級城市降幅最小。其中上海庫存760.5萬平方米，同比微增4%，深圳庫存793.4萬平方米，同比大增12%。二線城市庫存合計16189.8萬平方米，環比、同比分別微降2%和3%，較2023年以來最高值下降19.1%。其中成都庫存2635.9萬平方米，環比大增16%，重慶庫存637.2萬平方米，環比大降29%。三四線城市庫存合計7388.4萬平方米，環比、同比分別微降3%和6%，較2023年以來最高值下降21.6%，為各能級城市降幅最大，去庫存效果也最為突出。相對庫存下降，存量消化周期因為銷售流速大幅下降而持續上升。2023年1月至2026年3月，全國重點44城新建商品住宅取證未售庫存消化周期整體呈波動上升態勢，從2023年初的18個月左右攀升至2026年3月的26個月上下，這反映出當前房地產市場供需關係仍未實現根本性改善，庫存去化仍面臨較大挑戰。一線城市‌庫存消化周期始終處於相對低位，但去年四季度以來回升速度加快，2026年3月已達到25.8個月，相比去年四季度末拉長1.8個月，較去年一季度末拉長7.1個月，去庫存速度顯著放緩；二線城市‌庫存消化周期處於中等水平，與總量走勢基本同步，2026年3月達到24.5個月，相比去年四季度末拉長1.6個月，較去年一季度末拉長6.3個月；三四線城市‌庫存消化周期長期處於高位，2026年3月達到31個月，是去庫存壓力最大的層級。相比去年四季度末拉長0.4個月，較去年一季度末拉長3.9個月，為各能級城市增長最慢的。從城市維度看，一線城市合計庫存消化周期為25.8個月，環比上升1.8個月，同比大幅上升7.1個月。其中深圳周期最長，達25.8個月，環比大幅增長26個月，同比上升11.2個月，去庫存壓力顯著；廣州、上海周期分別為24.5個月、25.8個月，環比小幅波動，同比則分別上升3.3個月、11.2個月；北京周期為25.1個月，環比持平，同比微升7.7個月。二線城市合計庫存消化周期為24.5個月，環比上漲1.6個月，同比上升6.3個月。有部分城市壓力突出，如瀋陽周期高達65.5個月，環比大幅增長4.3個月，同比上升16.7個月；蘭州37.6個月，環比增長3.0個月，同比大幅上升17.5個月。同時，合肥、南昌等城市環比出現小幅下降，去庫存效果有所顯現，整體呈現“多數平穩、局部承壓”的態勢。三四線城市合計庫存消化周期為30.8個月，環比上漲0.4個月，同比上升3.9個月。多數城市周期超過20個月，其中崑山周期高達62.9個月，環比增長2.7個月，同比大幅上升24.1個月；汕頭45.0個月、珠海45.8個月，環比、同比均呈上升趨勢，去庫存難度極大，去庫存壓力普遍大於一二線城市，且城市間差異更為懸殊。06. 二季度仍將是底部確認磨底階段，“量在價先”的規律依然適用綜合來看，2026年第二季度將是中國房地產市場確認底部、結構分化的關鍵觀察期。市場整體處於從“止跌”向“回穩”過渡的磨底階段，“量在價先”的規律依然適用。政策層面，“因城施策”的精準調控將繼續發力，重點在於釋放合理住房需求、盤活存量資產、防範化解風險。對於市場參與者而言，需要深刻認識到“分化”已成為新常態。核心城市的優質資產價值將逐步夯實，為剛需和改善型購房者提供相對安全的窗口期；而低能級城市的房地產市場則仍需經歷漫長的價值重估和庫存出清過程。展望下半年，隨著經濟基本面的進一步修復和更大力度的政策協同，市場有望從“跌幅緩和”逐步邁向真正的“止跌回穩”，但全面回暖與價格大幅反彈恐難再現，高品質發展與結構性機會將是未來主旋律。預計2026年第二季度，新房供應面積將繼續呈現收縮態勢，整體趨勢延續“控增量、優存量”邏輯。自2025年以來，中央及地方政策導向明確為“控增量、去庫存、優供給”。在此背景下，房企普遍採取“以銷定投”的審慎策略，土地購置和新開工意願持續低迷。從資料看，2026年1-2月全國住宅新開工面積下降23.3%，這一趨勢在二季度預計將得以延續。供給端的主動縮量，是市場為加速出清歷史庫存、實現供求關係再平衡的必然過程。核心城市與低能級城市冰火兩重天。一線及強二線核心城市，由於市場需求相對堅挺，部分優質地塊仍能吸引開發商關注，新房供應有望保持一定規模，但整體仍處於歷史較低水平。特別是在城市更新、城中村改造推進較快的區域（如上海、北京、深圳的核心類股），會帶動一部分新增高品質住房入市。   相反，多數三四線城市及部分弱二線城市，由於庫存壓力巨大、去化緩慢，地方政府嚴控新增住宅用地供應，房企投資意願幾近冰點，二季度新房供應將極為有限，市場將以消化存量未售項目為主。這種“好城市有好供應，弱城市無新供應”的局面，將成為未來一段時間的常態。第二季度新房場成交，預計將在政策持續發力與市場信心緩慢修復的共同作用下，市場活躍度較2025年四季度和2026年一季度可能有所改善，呈現跌幅縮小、逐步築底的態勢。從成交結構看，二手房市場預計將繼續領先於新房市場回暖。核心城市的二手房市場在“以價換量”一段時間後，隨著掛牌量下降和看房量回升，交易活躍度有望率先走穩，傳導至新房購房需求尤其是改善性需求釋放將更為積極，成交量有望率先走穩甚至環比小幅增長。房價是市場信心的直接反映，房價的走穩將是一個緩慢的過程，需要成交量持續回暖的支撐。預計2026年二季度，全國房價整體將呈現“止跌趨穩、分化延續”的格局，環比跌幅縮小，同比仍處下行通道。庫存去化是當前房地產市場調整的核心任務。二季度，這一處理程序預計將艱難推進。待售庫存總量高位盤整，截至2026年2月末，全國商品房待售面積仍接近8億平方米，處於歷史高位。隨著二季度新增供應的大幅減少，以及“收購存量商品房用於保障房”等政策在部分城市的試點推進，全國層面的待售庫存總量有望結束攀升，進入高位橫盤甚至緩慢下降通道。但絕對規模依然龐大，徹底去化需要時間。庫存去化周期是衡量市場壓力的更關鍵指標。二季度，一線及強二線核心城市需求相對活躍，新增供應有限，去化周期可能會下降穩定至20個月左右，總體全國平均去化周期在二季度可能呈現小幅下降，但主要得益於核心城市邊際改善，並不能掩蓋大量低能級城市面臨的長期庫存壓力。肆 產品篇創新落地深化，產品力錨定客戶需求2026年一季度，在“好房子”建設全面落地的政策導向下，住宅市場供需兩端均呈現鮮明的升級特徵，成交結構向改善型大幅傾斜，產品設計創新落地持續深化。成交端，四房成交佔比穩步提升，大面積段產品成市場主流，110-140㎡成為三房、四房的核心適配面積段，各能級城市改善需求釋放呈現差異化特徵。產品端，抬板設計規模化落地並實現多模組創新，新規賦能小面積戶型實現全合規高贈送與功能升級，四代宅露台設計向實用化、人性化深度進階，前沿設計與產品打磨成為房企打造差異化的核心抓手。展望二季度，核心城市高端住宅將迎來標竿項目入市，引領產品創新；同時行業將緊抓市場窗口期，以客戶真實需求為核心，通過精細化打磨產品細節、打造功能適配的差異化設計，實現產品力與市場需求的精準匹配，持續推動住宅產品向更高品質、更貼合人居需求的方向進階。01. 產品成交結構1、房型：四房佔比持續增加，成為各能級城市的共同選擇2026年一季度，成交結構全國市場趨向更多室產品，四房、五房以上大戶型產品的市場成交佔比持續提升，與去年相比，兩者佔比分別增加2.0和0.5個百分點至34.0%和3.1%。同期三房產品佔比降至49.4%，較去年下降3.0個百分點。可以看出，改善型需求正逐步佔據新房市場的主導，購房者更加傾向於選擇能夠滿足全家長期居住需求的大戶型產品，特別是對於多孩家庭和三代同堂的家庭來說，他們對居住空間有著更為複雜和多元的要求。分城市能級看，改善型需求持續釋放的背景下，四房已成為新房成交結構中增長最為顯著的戶型。一線城市成交由三房向四房集中，三房佔比相比2025年下降2.8個百分點，同期四房成交佔比增加1.9個百分點至35.7%。二線城市中，四房、五房及以上戶型成交佔比相比去年分別增加1.8和0.5個百分點，相比去年，兩房和三房的市場份額分別下降0.1和2.0個百分點。三四線城市，三房佔比雖維持在五成以上，但相比去年下降3.4個百分點，四房成交佔比相比去年增加1.9個百分點至34.6%，五房及以上戶型成交佔比相比去年增加0.4個百分點至3.9%。2、面積段：大面積產品成交佔比延續上漲趨勢從成交面積結構維度分析，全國新房市場的成交結構正明顯向大面積產品偏移。以110㎡為界限，大於110㎡的面積段產品成交佔比相比去年均上升，小於110㎡的面積段產品佔比則均未達到去年水平。這一現象印證了，即便得房率政策放寬、戶內實際使用面積有所增加，改善型需求仍在持續升級，展現出向功能更完善、空間更豐富的“優居”形態發展的核心趨勢。分城市能級看，各能級城市均呈現出持續向大面積段遷移的特徵，僅結構性特徵存在差異。一線城市，主力面積段地位鞏固，90-110㎡產品成交居首，且市場份額相比去年下降1.6個百分點至32.6%，110-140㎡產品佔比相比去年也增加1.3個百分點至26.7%。二線城市主力面積段持續增加，110-140㎡產品成交佔比為38.9%，較去年增加1.6個百分點，同時110㎡以下面積段成交佔比下降1.6個百分點。三四線城市同樣表現出明顯的大面積化趨勢，180㎡以上產品佔比上升0.4個百分點，90-110㎡產品成交佔比較去年下降1.4個百分點。02. 產品特徵2026年一季度住宅產品設計創新落地持續深化，前沿設計手法實現規模化實踐，戶型最佳化與空間營造的創新突破頻現，各品類產品的核心模組迎來全方位升級迭代，這些趨勢成為房企提升產品力、打造差異化競爭優勢的核心抓手。1、新規賦能小面積戶型高贈送，戶型創新邁入全面突破的新階段各地建築新規的落地，為小面積戶型打開了全合規高贈送的設計空間，飄窗全贈送、陽台半贈送、裝置平台最佳化、管井位置調整等合規方式成為行業標配，大幅提升小面積戶型的得房率與空間利用率，推動戶型創新邁入全面突破的新階段。房企緊抓新規紅利，聚焦“小面積大功能、低總價高體驗”核心方向，在90-120㎡主流剛改面積段，實現戶型功能、空間尺度、居住舒適度的全方位升級。新規下的全合規高贈送，是小面積戶型創新的核心基礎，徹底打破了傳統小面積戶型“空間侷促、功能缺失”的痛點，得房率與實得面積實現跨越式提升，成為房企吸引剛需改善客群的核心亮點。廣州力迅・樾公館作為廣州新規標竿項目，98-156㎡戶型通過陽台半贈送、飄窗全贈送實現最高119%的使用率，98㎡戶型累計贈送約11-14㎡，實得面積約116㎡，以剛需面積打造3+1房格局，實現小面積承載四房功能的突破。杭州興耀沐芳洲作為杭州主城區首個近100%得房的高層住宅，通過全屋飄窗設計、裝置平台與管井位置最佳化大幅壓縮公攤，103㎡戶型得房率達100%，贈送面積超25.5㎡，實得空間比肩市面120㎡產品，成為區域剛需改善的標竿之作。以高贈送為基礎，小面積戶型的創新方向向功能精細化、空間靈活化、體驗品質化全方位延伸。一是功能佈局精細化，適配全齡居住需求，在小面積內實現動靜分區、乾濕分離的科學佈局，同時強化收納、家政等實用功能打造。上海招商・時代潮派|東嶼91㎡剛需戶型，廚房配備多功能抽屜與拉籃，玄關設定貼合日常使用的精細收納格，衛生間搭配雙鏡鏡櫃與美妝冰箱，通過全場景精細化收納讓空間利用率最大化。成都中建匠宸元啟135㎡戶型打造42㎡全屋收納體系，涵蓋入戶800庫、集中家政收納區、主臥雙獨立衣帽間，全方位滿足改善客群的多元儲物需求。2、緊抓客戶需求打造適配產品，以細節差異化把握市場窗口期二季度開始，市場或迎來窗口期。打造高顏值、好材質與豪華感等外在呈現固然重要，但更關鍵的是深入推敲客戶真實需求，聚焦產品細節研發。當前住宅的產品邏輯是圍繞客戶日常居住行為，對空間功能、動線邏輯、收納體系等細節進行精細化打磨。比如廚房旁預留的X靈動空間，可根據家庭需求改造為早餐廳，打造晨起簡餐的溫馨場景，也可同時佈置為輕休閒區，成為家人餐後小坐、親子互動的靈活場域，兼顧實用性與場景多樣性；收納系統則跳出單一櫃體設計，走向全場景體系化打造，入戶區設定專屬儲物空間放置大件行李、嬰兒車，廚房做分層抽屜與拉籃適配廚具收納，衛浴搭配鏡櫃與壁龕收納洗護用品，臥室打造分區衣帽間適配衣物、配飾分類擺放，讓不同場景的收納需求都能得到精準滿足。此外，諸如陽台的家政與休閒雙功能分區、次臥可靈活切換書房/兒童房/老人房的全周期設計、飄窗的儲物與觀景雙重利用等細節，皆是從客戶真實生活出發的差異化打造。唯有以客戶需求為核心，讓產品設計回歸居住本質，通過細節打磨實現功能與場景的精準適配，才能打造出真正契合市場的產品，牢牢把握當下的市場窗口期。 (中房網)

近日，多地發佈最佳化公積金使用政策的通知，4月起，部分地區擴大公積金提取範圍取消公積金提取次數限制一起瞭解↓廣東深圳：職工可自願提高個人繳存比例職工可自願提高個人繳存比例：2026年4月1日起，職工個人繳存住房公積金的繳存比例原則上與單位為其繳存的比例一致，自願提高繳存比例的，可以選定高於單位為其繳存的比例，但不得超過國家規定的上限。住房公積金自存入職工住房公積金帳戶之日起按照國家規定的住房公積金存款利率計息。浙江杭州：提高貸款最高額度提高貸款最高額度：2026年4月1日起，住房公積金貸款最高額度由130萬元提高到180萬元，職工個人可貸額度不超過90萬元；住房公積金職工個人可貸額度計算倍數由15倍調整為20倍。部分人群貸款額度上浮：新市民、青年人家庭貸款額度可按家庭申請貸款時計算的可貸額度合計數上浮20%確定；多子女家庭貸款額度可按家庭申請貸款時計算的可貸額度合計數上浮50%確定。最佳化公積金提取範圍：繳存職工購買本市行政區域內自住住房的，本人及配偶可一次性提取住房公積金帳戶餘額用於支付所購房屋契稅，合計提取金額不超過實際繳納的契稅總額；繳存職工及配偶可提取住房公積金用於支付本市行政區域內自住住房的物業費，每年可對家庭名下1套自住住房按實際物業費支出提取1次，家庭當年合計提取金額不超過10000元。甘肅蘭州：提取時限、頻率額度調整提取時限、頻率、額度調整：提取時限由“每年可提取1次”調整為“可以一次性提取，也可分次提取”，不再限制當年提取次數；提取額度由“每人每年最高提取額為10000元”提高為“每人每年最高提取額為20000元”；因“其他住房消費”提取住房公積金的，不受當年是否有提取記錄的限制，且提取後當年仍可以其他情形繼續提取住房公積金。需要注意的是，在本中心有尚未還清的住房公積金貸款的只能沖還本筆貸款，不能因“其他住房消費”提取。此次調整自2026年4月7日開始執行，有效期至2027年4月6日。四川成都：最佳化重大疾病提取公積金額度、頻次階段性取消貸款次數限制：自2026年3月25日起至2026年12月31日，階段性取消貸款次數限制。在政策有效期內，繳存人申請公積金貸款時，不再稽核歷史公積金貸款使用次數。只要名下無未結清公積金貸款，即可再次申請公積金貸款。最佳化重大疾病提取公積金額度、頻次：繳存人符合重大疾病提取條件的，可申請全額提取個人住房公積金帳戶可用餘額；繳存人可自支付醫療費用之日起一年內申請提取，不受提取頻次限制；繳存人本人或配偶、父母、子女患重大疾病的，均可申請全額提取個人住房公積金帳戶可用餘額。此通知自2026年3月25日起施行。江蘇徐州：最佳化提取政策最佳化提取政策：2026年4月1日起，支援提取住房公積金支付購房契稅；支援提取住房公積金支付住宅專項維修資金；放寬支付物業費、暖氣費提取。提取金額上限由8000元/年提高至1萬元/年，繳存人有未結清的公積金貸款也可辦理；提高租房提取額度。租房提取每人每年提取限額為1.8萬元，夫妻雙方每年最高可提取3.6萬元。 (大灣區之聲)

未來房地產形勢如何？房子能不能買？2025年樓市成交“前高中低後穩”，二手好於新房。我對2026年房地產市場七大預測：1、市場二八分化，20%城市因人口流入產業集聚，逐步觸底走穩。大多數三四線城市，人口流出，漫長去庫存。2、住房市場主要支撐來自改善型、保障房需求、城市更新。3、房企大洗牌，從“三高”轉向質量深耕，優勝劣汰加速。4、土地市場邁入存量主導的“控量提質”階段。5、城市更新進入“大力實施”期，提升城市面貌居住品質。6、一二線城市土地財政轉型，人口流出城市逐步退出歷史舞台。7、預計一線城市限購等限制性政策，一年左右外環全面放開，三年左右全域放開。未來房子能買嗎？根據我提出的“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”分析框架，判斷樓市需抓住兩大關鍵。人口是根本需求。2020年以來，中國面臨老齡化少子化，人口總量減少，城鎮化率近70%，多數城市收縮。房地產大開發時代落幕，進入後房地產時代，核心特徵是房價不再普漲，未來市場將呈二八分化。20%人口持續流入的核心城市核心區域，未來房價將逐步築底；而人口流出的低能級城市，將面臨漫長去庫存。政策是頂層導向。樓市重在穩，而不是刺激價格再度大漲，過去幾年樓市調整雖有陣痛，但製造業實體經濟競爭力明顯提升。經濟增長引擎向新質生產力升級，大國強國，強在科技，強在製造。怎麼救地產？我認為有三招。一是全面放開限購。時代已變，不必擔心放開後房價暴漲。二是持續降低利率。存量、新增房貸利率都需要降低，降低居民支出成本。三是加大住房收儲，這是關鍵一招。我在業內較早倡導收儲房子用作保障房，現在很多地方在推行。當前主要矛盾是大量庫存積壓，而大學畢業生、貧困家庭住房困難。可組建5兆以上大型住房銀行收儲，一舉多得，為低收入家庭、農民工、應屆大學生提供低租金保障房，還可解決開發商現金流、地方財政、爛尾樓問題。結論：過去買房是普通人財富增值的主要手段，如今邏輯有變。樓市重在穩，看好股市信心牛和大宗元年。新周期，新機遇。23日晚，我和大家聊聊新趨勢。 (澤平宏觀展望)

房地產是國民經濟第一大支柱行業，房地產穩，則經濟穩。2025年房地產市場成交呈“前高中低後穩”趨勢，二手好於新房。2026年房地產形勢如何？1）市場二八分化，20%的城市因人口流入產業集聚，逐步觸底走穩。大多數三四線城市，人口流出，進入漫長去庫存。2）住房市場的主要支撐來自改善型需求、城市更新、保障房需求等。3）房企大洗牌，從“三高”轉向質量深耕，優勝劣汰加速。4）土地市場邁入存量主導的“控量提質”階段。5）城市更新進入“大力實施”期，提升城市面貌和居住品質。6）一二線城市土地財政轉型，人口流出城市逐步退出歷史舞台。7）預計一線城市限購等限制性政策，一年左右外環將全面放開，三年左右全域放開。我們對2026年房地產行業核心指標做出預測：中性情景下，宏觀經濟平穩復甦疊加房地產政策精準滴灌。預計全國商品房銷售面積同比-6.1%，核心城市托底需求；房企堅持以銷定投，新開工同比-13%；保交樓兜底對衝開工縮量，竣工同比-17.3%，規模基本穩定；投資端傳導滯後，開發投資同比-10%，城中村改造與保障房建設為主力。房地產穩，則經濟穩，需要住房收儲等力度更大的穩樓市措施：第一，組建5兆以上的大型住房銀行收儲，用於保障房，利率要低、期限要長、規模要大、分配要公平。同時，嚴控增量，商品住宅去化周期超過36個月的應停止新增用地出讓。2025年12月中央經濟工作會議也提到：“鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房。”我們在業內較早且持續倡導住房收儲用作保障房，可以解決開發商現金流、地方財政、爛尾樓問題，而且為低收入家庭、農民工、應屆大學生提供低租金的保障房，一舉多得。第二，持續降息，配合降低相關稅費、中介費等，減少購房成本。第三，全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，廣州已全面放開，近期北京上海繼續放鬆限購，後續其他一線城市也應該逐步全面放開。2025年政府工作報告提到：“因城施策調減限制性措施”。對於生育家庭，給予住房生育補貼。長期看，以“城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購併舉”為核心，可以加快建構房地產新模式。一、形勢：2025年房地產市場成交“前高中低後穩”2025年房地產整體銷售跌幅縮小。2025年商品房銷售面積同比-8.7%，銷售額同比-12.6%，降幅較2024年縮小4.2、4.5個百分點；百強房企銷售金額和面積降幅分別縮小10、6個百分點；庫存7.7億平方米，同比升1.7%。2025年房地產市場成交呈“前高中低後穩”趨勢，二手好於新房。一季度30城新房成交同比6.1%，二季度-8.3%；16城二手房一季度同比33.6%，二季度9.4%。三季度新房成交同比-19.5%，四季度新房環比22.9%，同比-38%；二手房四季度環比-1.8%，同比-22.1%。年底因房企業績衝刺成交環比上升。一系列政策驅動成交趨穩，但城市間市場熱度分化明顯。分梯隊看，2025年第一、二梯隊的城市成交相對較好。第一梯隊：市場熱度最高，主要由核心一線城市、強二線城市構成，代表城市為北京、上海、深圳、成都、杭州等。因為這些城市經濟強勁，GDP和收入前列，金融、科技產業集聚，比如中關村、陸家嘴、南山科技園。人口持續淨流入，2010-2020年深圳、杭州、成都年均增72萬、32.4萬、58.2萬，2021-2024年深圳、杭州年均增10萬、14萬，上述城市人才吸引力位居全國前十。第二梯隊：市場熱度較高，主要由區域中心城市構成，代表城市為廣州、南京、蘇州、武漢等。因為這些城市GDP全國前十，特色產業發達，如蘇州製造業強，工業總產值全國第二，承接上海輻射。2010-2020年廣州、蘇州年均人口增超20萬，2021-2024年增5.6萬、4.6萬，上述城市人才吸引力位居前十五。第三梯隊：市場熱度一般，主要由中西部省會、強三線城市構成，代表城市為鄭州、天津、長沙、無錫等。因為這些城市經濟發展水平處於中上水平，有一定的產業基礎，但產業結構有待進一步最佳化升級。如天津製造業以及港口經濟是其經濟支柱；長沙憑藉工程機械以及文化產業佔據一席之地。同時，人口流入放緩，2010-2020年鄭州、天津、長沙年均增39.7萬、9.3萬、30.1萬，2021-2024年增11.5萬、-3萬、12.6萬，天津流出，上述城市人才吸引力前五十。第四梯隊：市場熱度偏弱，主要由弱二線、三四線城市構成。主要原因為：經濟發展相對偏弱，產業基礎薄弱，結構單一。人口流失，人才吸引力弱，青壯年外流至省會或長三角、珠三角等城市群。2025年全國土地市場供給縮量提質，核心城市核心地塊更受青睞。2025年中央經濟工作會議首次提出“合理控制新增房地產用地供應”，政府推地節奏有所放緩。房企普遍採取“以銷定產”，在土地獲取方面保持謹慎態度，僅對部分熱點城市優質地塊積極參與。2025年全國土地成交面積同比為-12%；100大中城市涉宅土地成交樓面均價同比-9.5%。分線看，由於一線城市逐步取消地價上限和推出更多優質地塊，土地成交樓面均價同比30.4%，比如2025年，北京地塊的平均溢價率約為4.9%，較上年同期上升1.2個百分點；其中溢價率超過15%的地塊共有7宗，均位於核心區域。而二線城市和三線城市同比分別為3.6%、3.8%。整體看，核心城市位置優越、容積率較低的地塊仍是房企競逐的重點，反映出市場對核心城市核心區域的長期信心。2025年新開工、竣工、投資下降幅度縮小。2021-2024年土地市場成交、房屋銷售疲弱，在“以銷定產”策略下，房企新開工意願較弱，2025年商品房新開工面積同比為-20.4%，較2024年縮小2.6個百分點。竣工受前期開工影響，2025年商品房竣工面積為同比為-18.1%，較2024年縮小9.6個百分點。同時，受到新開工面積下降以及城中村項目推進節奏的影響，同期房地產開發投資完成額同比為-17.2%。二、政策：“穩”字當頭，提振信心2025年，政策基調從“止跌回穩”到“著力穩樓市”。3月，首次將“穩住樓市”寫入政府工作報告總體要求。全年樓市政策在供需兩端發力，供給端包括收購存量土地和住房、城市更新等；需求端修復居民收入、就業、房價預期，配合真金白銀政策降低購房成本。展望2026年，宏觀政策將以更強協同性服務“十五五”開局，延續積極財政與適度寬鬆貨幣組合。財政加碼特別國債與專項債穩增長化風險；貨幣擇機降准降息並強化結構性工具。房地產緊扣“穩市場、去庫存、優供給、建新模式”，中央統籌融資紓困與保障房體系，地方因城施策深化收儲、以舊換新、城市更新及限購最佳化。1、宏觀經濟政策2025年財政貨幣政策加大力度，政策效果有所顯現。大國宏觀政策維持以我為主，為國內經濟和就業服務，實施更加積極有為的政策，推動經濟回穩。貨幣政策：貨幣逆周期調節力度加大，靈活適度、精準有效，2026年繼續“適度寬鬆”，或將更大力度降准降息。2025年，全年MLF淨投放11610億元，較2024年實現由縮轉擴。2025年進行了1次降准和1次降息，5月降低主要政策利率，分別引導1年期和5年期以上LPR均下調10個基點。同時，降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。12月央行提出“繼續實施適度寬鬆的貨幣政策，加大逆周期和跨周期調節力度”，上次如此提法在2008-2010年，應對國際金融危機。財政政策：2025年基調從“積極”變為“更加積極”，預計2026年將上調赤字率，加快化債落地。2025年3月政府工作報告提出：“今年赤字率擬按4%左右安排、同比提高1個百分點，赤字規模5.66兆元、同比增加1.6兆元。擬發行超長期特別國債1.3兆元、同比增加3000億元。”12月政治局會議提出“實施更加積極的財政政策”，上次如此提法在2020年，是應對疫情衝擊。2、房地產政策中央層面，以穩住樓市為主線貫穿全年。供給端包括收購存量土地和住房、城市更新等；需求端修復居民收入、就業、房價預期，配合真金白銀政策降低購房成本。3月“穩住樓市”首次寫入政府工作報告，強調因城施策調減限制性措施、加力城中村改造、釋放剛改需求，“好房子”首次被寫入。7月中央城市工作會議提出城市更新存量提質、建構新模式、控量提質供地。10月“十五五”規劃建議將“推動房地產高品質發展”列為民生重點。城市層面，2025年地方累計出台調控政策超450條，寬鬆性政策佔比達82%。地方圍繞“因城施策”要求，結合區域市場差異，從需求端、供給端、品質端等多方面發力，主要包括進一步放鬆限購限售、提高公積金貸款額度、直接發放購房補貼、支援住房“以舊換新”等。限購方面：北京8月放鬆五環外限購，12月再調減社保年限；上海8月取消外環外限購；深圳9月大幅放鬆多區限購。公積金方面：超270城調整政策，如合肥放寬“商轉公”、蘇州降二手房公積金首付至15%。收儲方面：超100城發佈存量房收購公告，如瀋陽計畫2025-27年收購3.2萬套，廣州11月放寬收購門檻等。三、展望：2026年市場二八分化加劇，城市更新進入"大力實施"新階段1、市場二八分化加劇，20%的城市因人口流入、產業集聚，未來觸底走穩。大多數三四線城市，人口流出，去化困難，漫長的去庫存。後房地產時代，市場將從過去的“普漲時代”轉向“結構性分化”新格局。根據我們在《中國城市房地產保值率排名2025》的研究，過去十年深圳的房地產保值率排第一，上海、成都位列前三，北京、杭州也衝進前五，他們的保值率都超過80%。而部分三四線城市如鶴崗、廊坊和溫州已跌破60%關口。這種分化不僅是市場情緒的折射，更是城市經濟韌性、人口吸附力與政策響應效率的綜合體現。目前全國房價從高點回落幅度不均，2026年房價走勢將延續分化，核心城市憑藉產業集聚和人口流入展現出抗跌韌性，而廣大三四線城市則面臨漫長的價值重估。這種分化格局揭示出，中國房地產市場的黃金時代已落幕，未來價值重塑將更依賴於城市基本面的質量深耕，而非粗放式擴張。2、住房市場的主要支撐來自改善型需求、城市更新、保障房需求等。2025年7月，時隔十年中央城市工作會議定調“中國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期”、“高品質開展城市更新”、“穩步推進城中村和危舊房改造。”考慮到城鎮化處理程序、住房改善性需求、城市更新等，未來中國房地產還有較大發展空間和潛力。據測算，2026-2030年，中國住房需求總量約46億平，年均新增住房需求約9.2億平/年，並不會大幅下跌至較低水平。預計到2030年，中國住房需求緩慢下降至8.9億平方米，其中，剛性需求2.5億平、改善性需求3.4億平、更新需求2.9億平。從趨勢看，未來中國住房需求整體呈緩慢下降趨勢，其中，剛性需求呈下降趨勢，改善性需求保持平穩，更新需求保持緩慢上升。消費者不再僅僅追求“有房住”，而是追求“住好房”，家庭規模小型化趨勢也將帶來更多住房需求，人均住房面積也將由此提升。3、房企大洗牌，大部分房企將消失或被併購重組，優勝劣汰，房企從“三高”模式邁向質量深耕。中國房企正從“高負債、高槓桿、高周轉”舊模式向高品質發展轉型。隨著“房住不炒”深化及消費者需求升級，房企將圍繞財務穩健、產品創新重構邏輯，通過降負債、提效率及聚焦“好房子+好服務”實現可持續發展。2025年政府工作報告將“好房子”納入國家戰略，推動房企從開發銷售轉向持有營運，開闢長租公寓、綠色建築等新賽道。未來房企格局將呈現“央國走穩盤、龍頭民企突圍、混合所有制平衡”的分化特徵。央國企憑藉融資優勢與政策支援，主導保障房建設和城市更新，龍頭民營房企將從規模擴張轉向細分賽道深耕，例如，以代建業務應對城投拿地趨勢，或以商業營運與長租公寓實現雙輪驅動。而區域型中小房企面臨挑戰，或將通過被國資整合、聚焦老舊小區改造或應用AI等新興技術降本增效以求生存。總體而言，行業競爭正從規模轉向產品力、營運力與創新力的綜合比拚，唯有根植於民生需求與技術變革的房企才能在新周期中贏得機遇。4、土地市場將邁入以穩定和存量為主導的新階段，“控量提質”為主要特點。隨著中國城鎮化處理程序從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展模式也由大規模增量建設進入存量提質增效階段。2025年中央經濟工作會議首次提出“合理控制新增房地產用地供應”，強調盤活存量用地和商辦用房，標誌著土地供應政策發生根本性轉變。2026年新增土地供應將進一步向人口集聚、產業集聚的核心城市的核心區域傾斜，且土地出讓總量保持適度水平，其中配套完善、低容積率的核心區域優質地塊佔比將持續提升。土地供應將更加注重與房企購地意向對接，側重優質土地和好地段土地供應，並通過取消限價、減少配建等措施提升市場活力。在城鎮化處理程序放緩、房地產市場需求結構變化的宏觀背景下，土地資源將更高效地向核心城市優質區域配置，推動房地產市場實現從“量”到“質”的深刻轉變。5、城市更新將進入"大力實施"新階段，通過舊城改造、城中村改造、產業升級等，提升城市面貌和居住品質。地產進入存量時代，老舊房屋或將存在牆體結構安全隱患、屋面滲漏、外牆脫落、設施裝置老化等問題。根據我們測算，一、二、三四線1999年以前建成房屋（房齡大於25年）佔比平均值分別為36.1%、24.4%、23.7%，到2040年，預計將有近80%的房屋成為“老小區”，或將存在牆體結構隱患、外牆脫落、設施裝置老化等問題，影響居民生活體驗。去年，時隔十年的中央城市工作會議將城市更新寫入總體要求，定調從2015年“加快城鎮棚戶區和危房改造”轉變為“高品質開展城市更新”，側重“存量提質增效”、“不搞大拆大建”。2024年住建部部長提到從中國城鎮300多億平方米存量住房需要更新改造，房地產還是有很大的潛力和空間的。從資金看，城市更新偏向中央財政，區別於棚改中的以貨幣化安置為抓手，同時在政府舉債、融資平台等多維度融資機制。6、隨著人口結構變化和區域經濟分化，人口流入的一二線城市土地財政模式轉型，其他城市土地財政退出歷史舞台。2026年，土地財政轉型將主要集中在人口持續流入的一二線城市，通過最佳化土地供應、發展租賃市場和產業用地改革，逐步實現土地財政的可持續化。而人口流出城市將逐步改變土地財政模式，部分城市甚至完全退出依賴土地財政的舊模式，轉而尋求替代財源，隨著土地財政推出，這些城市將面臨基礎設施年久失修、工資水平停止、就業機會減少等問題，年輕人口外流加速。為應對地方財政缺口，預計推動消費稅和個人所得稅下放到地方，以增強地方自主財力，緩解土地財政退出帶來的衝擊。一方面，促進土地財政轉型，加力發展新基建、新能源等產業建設，培育地方產業高地；另一方面，從土地財政轉型股權財政，當前已有部分地方政府的超前意識擺脫房地產的依賴，打造地方特色產業叢集。例如：常州大舉“新能源之都”建設，通過股權投資孵化企業並拓寬財政收入管道。7、預計一線城市限購等限制性政策，一年內外環將全面放開，三年左右全域放開。近幾年限購政策不斷調整，可以清晰地看到一條漸進式的開放路徑。2022年以來，二三四線城市限購政策開放，一線城市購房門檻逐步鬆動。2025年10月，“十五五”規劃建議中提到：“完善促進消費制度機制，清理汽車、住房等消費不合理限制性措施”。近期北京上海繼續放鬆限購。降低購房准入門檻，限購鬆綁有利於房地產市場回穩，放開限購是大勢所趨，目前仍存在限購的核心區域為北京五環內，上海外環內，深圳南山區、福田區以及寶安區的新安街道。四、預測：2026年房地產市場情景測算展望2026年，我們基於宏觀經濟、政策、市場信心、人口土地、庫存等維度，並結合近年房地產資料，以及開發周期規律，建構樂觀、中性、悲觀三大情景對2026年房地產市場核心指標進行量化測算。中性情景下，2026年宏觀經濟平穩復甦疊加房地產政策精準滴灌。預計全國商品房銷售面積同比-6.1%，核心城市托底需求；房企堅持以銷定投，新開工同比-13%；保交樓兜底對衝開工縮量，竣工同比-17.3%，規模基本穩定；投資端傳導滯後，開發投資同比-10%，城中村改造與保障房建設為主力。1、樂觀情景宏觀層面，超預期利多政策出台，降准降息力度加大，財政赤字率提升，內外需高位，居民收入就業明顯改善。行業層面，供需政策超預期啟動市場，金融實質性寬鬆，居民按揭與房企融資同步改善，資金壓力根本緩解。核心城市靈活調整限購，剛改需求有效啟動。保交樓加碼，竣工效率提升。土地市場邊際改善，房企聚焦核心城市，庫存去化加快。2、中性情景宏觀經濟層面，經濟實現平穩復甦，增長回歸潛在增速，降准降息適度，居民收入溫和改善。行業層面，政策精準施策、溫和發力，聚焦穩市場防風險。金融邊際寬鬆，房企資金壓力部分緩解。核心城市最佳化改善型需求調控，三四線城市維持購房補貼。房企謹慎拿地，僅核心城市優質地塊受關注，庫存去化整體放緩，三四線庫存高企未改。3、悲觀情景（機率低）宏觀層面，整體不確定存在，政策不及預期，外部摩擦加劇，居民收入承壓。行業層面，政策傳導存堵點，金融寬鬆不足，房企融資偏緊，部分房企仍面臨流動性風險。核心城市調控偏謹慎，房企拿地意願低迷，城投托底為主，優質地塊也出現流拍現象。新開工與投資收縮壓力加大，庫存去化停滯，三四線城市被迫以價換量，房價面臨下行壓力。五、辦法總比困難多：組建5兆住房收儲銀行、持續降息、全面放開限購1、組建5兆以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規模要大、分配要公平，收購開發商的土地和商品房庫存，用於租賃房保障房。地方政府獲得商業銀行資金後支付給房企，緩解房企資金壓力。一舉多得，解決地方財政、開發商現金流、居民“爛尾樓”的問題，同時解決新市民的住房保障體系。2025年12月中央經濟工作會議提到：“鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房。”央行設立3000億元保障性住房再貸款，方向是對的，但3000億資金規模較少，1.5%的資金利率疊加配套融資和維運成本，總體成本較高，地方收購動力不足，可以從以下四方面進行完善。利率方面，當前保障性住房再貸款年利率1.5%，建議降至1.5%以下，讓國企收儲的收益能夠覆蓋成本；期限方面，當前設立的保障性住房再貸款期限1年，可展期4次，考慮到保障性住房項目期限長、回款期限長達15-30年，因此收儲相關資金期限要與項目回收期匹配；規模方面，3000億元或是初步嘗試，政府收儲模式是解決房地產困境的有效路徑，未來需持續加碼，我們認為要將全國住房去化周期壓縮至18個月內，所需的資金總量要加碼至5兆；監管方面，收儲來的商品房定位為廉租房、保障房，要強化公平分配和兜底作用，保障住房困難家庭居住需求。同時，嚴控增量，商品住宅去化周期超過36個月的應停止新增用地出讓。2024年自然資源部規定：各地方商品住宅去化周期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓。商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限，政策需加碼。2、降低利率和稅費，包括降低存量房貸利率，配合降低相關稅費，減少購房成本，為居民減負，並通過降准等降低銀行負債成本。LPR下降、加點部分下降導致此前房貸利率與新增購房利率差距較大，隨著各城市相繼取消或下調房貸利率下限，疊加LPR下調，新增房貸利率步入“3時代”，新增貸款和存量貸款利率利差走闊，無形中增加了居民貸款壓力。為緩解銀行淨息差壓力，可以通過定向降准、繼續下調存款利率等方式進行配合。調降方式，上一輪方式是變更合同條款，調降加點部分，本輪調降是否可跨行“轉按揭”等仍待具體方案出台。3、全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，二線城市已基本全面放開，一線城市可以像廣州一樣全面放開。廣州已經全面放開，後續深圳、上海可以全面放開限購，北京可以先放開五環外和大戶型的限購。以支援剛需和改善型需求，促進房地產市場止跌回穩。房地產發展階段變了，應該盡快調整此前的收緊措施，防止資產負債表衰退。當前房地產從“防過熱”轉向“防過冷”，不用擔心取消限購引起市場過熱，當前正是放鬆限購的良機。2025年政府工作報告提到：“因城施策調減限制性措施”。長期看，以“城市群戰略、金融穩定、人地掛鉤、房地產稅和租購併舉”為核心，可以加快建構房地產新模式。 (澤平宏觀展望)

上海樓市冰封3年，漲了近3年來全國樓市一片蕭條，冷清異常很多新房滯銷、二手房降價更是常態直到近期“滬七條”新政市場才算是有有了一些不一樣的水花然而當我們回看這三年上海各個區域類股成二手房掛牌/成交資料才驀然發現，居然還有幾個類股在漲價二手房漲幅最高的竟達12%魔都樓市真的是各有自己的獨立賽道啊......3年來，4大類股二手房價上漲淮海中路二手房價3年漲4%從2023年到2026年，上海16區大部分類股中的二手房價，都逃不過一個“跌”字，但偏偏也有例外，徐匯濱江、淮海中路等4大優質地段，掛牌價不跌反漲，讓人大為意外。尤其值得一提的是，這四大漲價類股中，竟有三個扎堆在徐匯區！徐匯濱江類股建國西路從13.7萬/㎡悄然爬升至14.2萬/㎡，徐匯濱江更是從14.9萬/㎡邁向了15.4萬/㎡的高位，龍華類股也緊隨其後。從10.9萬元/㎡漲至11.2萬元/㎡，都在3%左右。這看似不起眼的3%漲幅，在市場一片哀嚎的背景下，簡直如同黑夜中的燈塔，耀眼得讓人心生敬畏。這不僅是對地段的肯定，更是對稀缺資源的。而黃浦豫園、靜安西藏北路，乃至浦東張江這些往日的熱門區域時，發現它們雖未大漲，卻也表現出了驚人的韌性。跌幅普遍控制在5%以內，這種“抗跌性”在當下顯得尤為珍貴。它們像是一位位沉穩的老者，任憑風浪起，穩坐釣魚台，守住了價值的底線。董家渡區域而黃浦區的豫園、董家渡，新天地，靜安區的西藏北路，長寧的西郊等傳統核心區域類股，以及浦東張江等往年的熱門區域，雖然沒有漲，但表現出了很強的韌性。跌幅普遍控制在5%以內，這種“抗跌性”在當下顯得尤為珍貴。讓人意外的是，一些市郊甚至是遠郊區域，房價跌幅也控制得很好，包括閔行華漕、松江洞涇、松江新城、奉賢海灣等跌幅也都在-5%以內，比陸家嘴（-8%）、老西門（-8%），甚至南京東路（-11%）還要抗跌你敢信？！最抗跌小區，二手房大漲12%近3年，上海二手房掛牌價逆勢上漲的小區竟然不少！普陀區始建於1995年的老公房宜川四村，掛牌均價從約6萬元/㎡，漲至約6.8萬元/㎡，漲幅高達12%，它用赤裸裸的資料，狠狠打碎了“老破小不值錢”的刻板印象。同樣漲幅超10%的，還有陸家嘴的江景豪宅“財富海景花園”，掛牌價從約15.9萬元/㎡，漲至約17.6萬元/㎡，漲幅達到11%，表現在總價上，那是數百萬的金額！一邊是充滿煙火氣的老舊公房，一邊是俯瞰江景的奢華大宅，這兩種截然不同的產品，卻在同一個低迷的市場周期裡，上演了同樣的上漲劇本。以及普陀區長壽路類股的次新項目錦繡裡，2023年單月最高掛牌價約13.6萬元/㎡，今年最新掛牌價近15萬元/㎡，漲幅達到10%。其它漲幅感人的項目還包括，黃浦世博濱江的融創濱江壹號院，3年掛牌價漲幅約9%；普陀區武寧的綠地海珀玉暉、長寧中山公園的虹康昭輝苑等，3年掛牌價漲幅均約7%。這些樓盤，讓這3年樓市“萬綠叢中一點紅”的畫卷愈發清晰。避雷，這10大類股跌得較狠很多曾經被炒作得熱火朝天的遠郊動遷大盤，如今已成了投資者心中的痛。回想閔浦、月浦這些地方，當初靠著概念把價格推高，可一旦剝離了那些預期，赤裸裸的現實便是產業空白與生活不便。這種缺乏根基的繁榮，註定是不穩固的，讓人唏噓。而市區的大多數“老破小”也沒能守住最後的尊嚴。像市區濰坊、彭浦這些耳熟能詳的老傳統段，過去大家總覺得很穩當，但當房子老到年輕不願意再將就，所謂的好地段也救不了命。不過隨著最新“滬七條”大幅放鬆限購後，樓市肉眼可見的重新追回了一些熱度，期待未來上海房地產市場能越來越健康穩定吧。Ps：文中資料基於鏈家公開資料統計，僅做參考 (ShanghaiWOW)

— 01—本月樓市政策聚焦中央金融賦能城更保障房 上海新“滬七條”引領寬鬆加碼2026年2月，中國房地產政策延續中央定調、地方落地的協同發力格局，整體保持寬鬆導向，核心圍繞財稅優惠延續、金融支援加碼、城市更新深化三大方向展開。中央層面，主要通過維持流動性寬鬆、明確宏觀政策積極取向、完善鄉村振興與城市更新金融支援機制等舉措，為房地產市場穩定奠定基礎，5年期以上LPR繼續保持3.5%的歷史低位。地方層面，緊扣“因城施策、精準發力”要求，累計出台37條調控政策，其中寬鬆性政策佔比超80%，重點從最佳化限購限貸、加碼購房補貼、深化公積金改革、推進“好房子”建設、啟動換房需求等維度啟動剛性和改善性住房需求，同時通過規範市場監管、完善住房保障體系守住行業底線。上海作為一線城市標竿，出台新“滬七條”，在限購放鬆、公積金提額、房產稅減免等方面推出突破性舉措，為全國各能級城市政策調整樹立典範；二、三線城市加大政策寬鬆力度，共同推動房地產市場預期穩步修復。本期報告主要對2月房地產行業政策進行梳理，並作解析。— 02—中央政策：貨幣寬鬆穩流動性，金融賦能城市更新和保障房建設1. 政策跟蹤2. 政策小結2月資金面維持寬鬆，央行通過多工具組合實現中期流動性淨投放9000億元，為實體經濟和房地產市場提供充足資金支援。公開市場操作方面，央行當月淨投放7795億元，其中7天逆回購淨回籠1205億元，MLF淨投放3000億元，3M和6M買斷式逆回購超額續作6000億元；資金利率方面，DR001均值1.33%，與上月基本持平，保持市場短期流動性充裕；DR007均值1.49%，較上月下行2bp，市場中期資金成本小幅降低，進一步緩解市場融資壓力。LPR方面，1年期、5年期以上LPR 繼續分別維持3%、3.5%，為2019 年LPR改革以來的歷史低位水平。在房地產方面，中央層面未出台專門性調控政策，但通過宏觀政策定調、金融資源傾斜、城市更新賦能等方式釋放積極訊號：一是政治局會議明確實施   “更加積極的財政政策和適度寬鬆的貨幣政策”，為房地產市場穩定提供宏觀政策環境；二是多部門聯合發文將城市更新納入金融支援範圍，同時支援安置區保障性住房建設，推動房地產與新型城鎮化、鄉村振興協同發展；三是堅守農村土地利用底線，嚴禁集體經營性建設用地入市建設商品住房，築牢房地產市場發展的土地制度紅線。整體來看，中央政策延續“穩字當頭、精準施策”思路，為地方因城施策調整房地產政策留出充足空間，同時通過金融、財政工具引導市場資源向保障性住房、城市更新、新市民住房需求等領域傾斜，加快推動房地產發展模式轉型。— 03—地方政策：上海新政標竿引領，各能級城市差異化加碼1. 寬鬆性政策（1）行政干預政策（2）公積金政策（3）人口人才政策（4）城市更新類政策（5）其他政策2. 中性政策（1）住房保障政策3.緊縮性政策（1）公積金政策（2）市場監管政策4. 政策小結上海新“滬七條”立標引領，地方因城施策精準加碼中房研協研究中心監測統計，2026年2月，地方出台房地產調控政策37條。其中，寬鬆性政策30條，內容主要涉及最佳化住房限購、發放購房補貼、加大住房公積金支援力度、推進“好房子建設”等；中性政策4條，內容主要涉及公共租賃住房管理、多管道籌集保障房房源等；緊縮性政策3條，內容主要涉及二手房公積金貸款房產價格嚴格認定、房地產市場自媒體亂象整治等。總的來看，各地緊扣中央“穩市場、優供給、促租賃、推更新、防風險”主線，因城施策精準發力，需求端全面啟動、供給端最佳化升級、保障端持續完善、監管端守住底線，同時以公積金最佳化、城市更新、購房補貼為政策重點。其中，上海新“滬七條”在住房限購、公積金、房產稅等方面推出突破性舉措，成為一線城市政策放鬆的典範，為後續其他一線城市政策調整提供參考，也進一步強化了地方房地產政策寬鬆預期。行政干預核心舉措包括最佳化住房限購、發放購房補貼、下調商業用房最低首付比例等在行政干預方面，核心舉措主要包括最佳化住房限購、發放購房補貼、下調商業用房最低首付比例、最佳化土地和商品住房供應等等。典型代表如：上海縮短非滬籍外環內購房社保/個稅年限至1年，放開符合條件非滬籍外環內增購政策；福建按庫存去化周期動態調整商品住宅用地供應，推出普惠性、多孩家庭、人才等多類購房補貼；四川、天津、重慶等多地將商業用房購房貸款最低首付比例下調至不低於 30%；山西將居民換購住房個人所得稅退稅優惠延續至2027年底；遼寧組織春季房交會，線上線下聯動推出購房特惠與特色置業活動；淮安針對新市民、多孩家庭、新生兒家庭等不同群體推出差異化購房補貼，最高達購房總價6%等。公積金政策核心舉措主要包括上調最高貸款額度、放寬住房公積金提取限制等在住房公積金政策支援方面，核心舉措主要包括上調最高貸款額度、放寬住房公積金提取限制、最佳化貸款套數認定標準、擴大對多子女/人才/軍人等特定群體支援、實現代際互助與跨省通辦、取消各類辦理限制與材料要求等。典型代表如：上海將首套住房家庭公積金最高貸款額度提至240萬元，疊加政策後可達324萬元；蘭州將單身/已婚公積金最高貸款額度分別提至70萬元/ 90萬元，犧牲軍警遺屬額度可上浮100%；鹽城擴大家庭成員共濟範圍至雙方父母、子女及其配偶，多孩家庭貸款額度最高上浮60萬元；寧德、龍岩支援公積金提取用於裝修、購買車位，取消提取時間間隔限制，多孩家庭與賣舊換新購買二套房可享首套貸款利率；安康取消離婚半年內不得貸公積金的限制，償還商貸可按月提取，大幅精簡貸款辦理材料等。人口人才政策主要涉及加大購房補貼力度、發放人才租房補貼等人口人才政策主要涉及加大購房補貼力度、發放人才租房補貼等。典型代表如：濟南發佈人才政策“雙30條”（2026版）提出，在保持駐濟企業人才補貼標準博士最高15萬元、碩士最高10萬元的基礎上，對於“專精特新”民營企業引進的畢業5年內的人才，將補貼標準提高至博士最高25萬元、碩士15萬元，對於“專精特新”民營企業引進的畢業5-10年內的人才，給予博士最高10萬元、碩士最高7萬元的購房補貼；成都對經認定的成都市市級A、B、C、D、E類人才，在成都市行政區域範圍租住保障性租賃住房，分別按照規定面積租金總額的100%、100%、70%、50%、50%給予補貼，補貼面積上限為50平方米，補貼累計發放期限不超過36個月。城市更新類政策主要聚焦既有建築改造利用和老舊小區整治改造等城市更新類政策主要聚焦既有建築改造利用、老舊小區整治改造、完整社區建設、城鎮危舊住宅自主更新/原拆原建、城中村與城市危舊房改造、老舊電梯更新改造等。典型代表如：哈爾濱出台城鎮危舊住宅原拆原建指導意見，明確原址翻建/重建的用地、規劃、登記等細則，鼓勵連片集中改造；福建系統推進“好房子”建設，穩步推進城中村和危舊房改造，支援老舊住房自主更新；江西推進“好房子、好社區”建設，持續改造老舊小區/街區/廠區，“一村一策”推進城中村改造；廣東加大住宅老舊電梯更新改造補貼力度，探索集中帶量採購與規模化改造模式；合肥、安徽明確實施城中村和城市危舊房改造，支援老舊住房自主更新，提升物業服務與社區配套水平。住房保障政策主要涉及公共租賃住房管理、多管道籌集保障房房源等中性政策主要涉及公共租賃住房資格認定/申請條件/配租標準最佳化、多管道籌集保障房房源等。典型代表如：合肥出台公租房管理辦法，明確公租房籌集方式、戶型標準，實行實物配租與租賃補貼並舉，推行“租補分離”；濟南明確公租房實物配租保障範圍，區分城鎮戶籍住房困難家庭與穩定就業農業轉移人口申請條件，按“常態受理、定期分配”原則搖號選房，低保/特困家庭優先；鄭州最佳化市區公租房申請條件，縮短戶籍年限、降低社保繳納要求、擴大新就業大學生認定範圍，實行全域通辦與線上自主選房，明確軍人軍屬、多孩家庭等群體優先選房規則等。緊縮性調控主要涉及二手房公積金貸款房產價格嚴格認定、房地產市場自媒體亂象整治等緊縮性政策主要涉及二手房公積金貸款房產價格嚴格認定、房地產市場自媒體亂象整治等。典型代表如：海南調整二手房公積金貸款房產價格認定標準，按合同價與評估價的比例分檔認定，超過評估價1.5倍且借款人不接受認定的，直接駁回貸款申請；長沙發佈房地產自媒體負面行為清單，嚴禁編造不實資訊、違規行銷引流、惡意炒作抹黑、違規資訊披露等行為；廣州六部門聯合整治房地產自媒體亂象，組建聯合工作組、發揮行業自律、開展執業培訓、暢通監督管道，約談違規平台、企業與個人帳號等。— 04—2025年至今中央層面重要房地產政策梳理— 05—2月重要事項復盤— 06—房地產政策展望1. 中央層面中央政策將以“細化細則、強化協同、聚焦落地”為核心，在現有框架下最佳化工具組合，推動政策從“出台”向“見效”轉化。貨幣金融方面，二季度大機率維持流動性合理充裕，央行或通過MLF超額續作、逆回購靈活操作等方式填補流動性缺口，保持DR007等資金利率平穩運行；5年期以上LPR仍存在下行空間，後續有望進一步下調引導首套房貸利率向2.9%以下區間靠攏，二套房貸利率同步下調，降低居民購房融資成本。同時，房企融資“白名單”將適度擴容，重點納入優質民營房企和優質項目，貸款展期政策進一步明確操作流程，緩解房企短期資金壓力，保障項目正常施工交付。制度完善方面，將加快出台現房銷售試點配套細則，明確試點範圍、准入標準和監管要求，同步最佳化預售資金監管規則，合理調整重點監管資金比例，在保障資金安全的前提下提升房企資金使用效率。城市更新領域後續或將補充短期操作指引等細則內容，明確財政補貼比例、金融支援工具和項目申報流程，重點支援城中村改造、危舊住宅改造的前期規劃和資金落地。進一步完善住房公積金全國統籌制度，推動公積金跨省通辦、代際互助、專款專用等政策在全國範圍內推廣，提升公積金政策的普惠性和效能等。風險防範化解方面，持續發揮“保交房”白名單制度作用，加大對房企項目交付的資金支援和監管力度，壓實房企主體責任；加強房企債務風險監測和化解，支援優質房企通過併購重組、債務展期、股權融資等方式化解債務風險，防範個別房企風險向行業和金融市場傳導等。2. 地方層面地方政策將延續“因城施策”導向，針對1-2月市場成交低迷的現狀，結合本地房地產市場庫存水平、成交情況、人口結構等實際因素，進一步加大因城施策力度，推出更具針對性的舉措，重點聚焦需求啟動、存量盤活和預期穩控。其中：對於一線城市，政策將以“穩預期、促改善”為核心，重點最佳化限購、限貸等需求端限制政策，如進一步放寬非戶籍購房社保年限、最佳化住房套數認定標準、提高公積金貸款額度等，精準啟動高端改善和人才住房需求；同時加快推進城市更新和“好房子”建設，最佳化土地供應結構，增加高品質商品住房和保障性住房供給，通過供需兩端發力維護市場平穩運行，發揮一線城市對全國市場的標竿引領作用。對於二線城市，將聚焦“存量盤活、需求釋放”雙重目標，一方面疊加購房補貼、稅費減免、房票安置等政策，重點支援居民“賣舊換新”“以小換大”，釋放剛性和改善性住房需求，同時加大對人才購房的政策傾斜，推動人才政策與住房政策協同發力；另一方面最佳化土地供應節奏，對庫存較高區域適度縮減商品住宅用地供應，加快收購存量商品房用作保障房、人才房，同時強化預售資金監管和項目交付監管，保障市場良性循環。對於三、四線城市，政策核心將聚焦“全力去庫存、防市場下行風險”，針對本地庫存高企、返鄉置業佔比高、人口外流高等特點，推出普惠性購房補貼、返鄉置業專項優惠等政策，同時放寬公積金提取和貸款限制，鼓勵房企開展讓利促銷、團購優惠等活動；進一步推進“以購代建”模式，擴大存量商品房收購範圍，轉化為保障性住房和安置房；結合縣域城鎮化建設，完善住房配套設施，提升住房產品吸引力，緩解庫存壓力等。此外，加強房地產市場風險監測，防範房企資金鏈斷裂、項目爛尾等風險，保障購房人合法權益，守住民生居住底線。 (中房網)