•
重大信號！現房銷售，真的來了！
翹首以盼的現房銷售，或許這次真的來了。
5月7日，中國國務院新聞辦公室舉行新聞發布會，官方提出“加快完善與房地產發展新模式相匹配的系列融資制度”，這一新提法引發市場廣泛關注。
值得關注的是，這可能是「現房銷售」制度即將落地的重要訊號。
如果現房銷售制度全面推行，將徹底改變中國房地產業長期依賴的「預售制」模式，對開發商、購屋者以及整個市場格局產生深遠影響。
那麼，全國現房銷售推進情況如何？成都是否已做好準備？未來購屋者將面臨怎樣的市場變化？
在國新辦舉行的新聞發布會上，中國人民銀行、國家金融監督管理總局、中國證券監督管理委員會負責人介紹「一攬子金融政策支援穩市場穩預期」有關情況。
其中，「穩樓市」再次成為關鍵詞。
除了降息降準、下調個人住宅公積金貸款利率外，「加快完善與房地產發展新模式相匹配的系列融資制度」這一新提法，是今年關於房地產政策的又一項重磅表述，也給市場留下更多配套政策出台的想像空間。
其實，今年3月13日，國家金融監督管理總局黨委召開擴大會議時已經表示，“持續推進城市房地產融資協調機制擴圍增效，堅決做好保交房工作；加快制定出台與房地產發展新模式相適應的融資制度。”
結合先前的官方信號，現房銷售、都市更新、存量盤活、租購併舉將成為融資制度重點支援領域。
其中，最重磅的，當屬「現房銷售」。在當下的市場環境下，推動現房銷售、重塑消費者對樓市的信心，是房地產發展新模式中的重要一環。
而總所周知，現房開發周期長、資金需求大，因此現房銷售遲遲難以落地，一旦能得到自上而下的金融支援，那麼將極大的提振市場願意參與現房開發的積極性。
與此同時，路邊社也報導，稱中國正考慮在全國範圍內推廣商品房現房銷售制度,以重塑購房者對樓市的信心。
新的商品房銷售模式可能以現房銷售為主，地方政府仍保留「因城施策」的空間。
商品房預售制度自1994年正式確立以來，一直是中國房地產產業的主流銷售模式。
購屋者支付頭期款後，需等待1-2年甚至更長時間才能收房，期間可能面臨停工、交付品質不達標等問題。
近年來，隨著部分房企暴雷、工程停工現象增多，現房銷售的呼聲越來越高。
事實上，現房銷售並非全新概念。
早在2014年，深圳、南京等城市就曾試點現房銷售地塊，但由於當時市場仍依賴高周轉模式，現房銷售未能成為主流。
2020年5月，《海南省住房及城鄉建設廳關於明確本地居民多套住房限購政策及現房銷售有關問題的通知》發布，政策明確，在3月8日後（含3月8日），通過出讓取得的土地建設的商品住宅，實行現房銷售制度！
這也讓海南成為全國首個省級推出現房銷售政策的省份。
自2022年以來，北京、杭州、合肥等城市在新出讓地塊中明確要求“現房銷售”，以降低購房風險。例如，北京近年來部分土地出讓的競買規則中加入了「競現房銷售面積」的條款，杭州部分改善型項目也直接以現房形式入市。
不過，全國範圍內的現房銷售仍處於探索階段。目前，大多數城市的現房銷售僅針對特定地塊或高端項目，並未全面鋪開。
這次國新辦的表態，或許意味著現房銷售將從局部試點轉向系統性推進，未來可能逐步取代預售制，成為房地產銷售的新模式。
相較於北上廣深等一線城市，成都的現房銷售推進節奏相對溫和，但市場已出現明顯變化。
2023年2月，四川省人民政府發布了關於印發《聚焦高品質發展推動經濟運行整體好轉的若干政策措施》的通知，其中明確提出：支援有條件的城市開展商品房試點。
近年來，成都部分改善型項目開始嘗試現房或準現房銷售，以現房實景展示吸引高淨值客戶。
此外，從2019年起，部分熱點區域的部分地塊在出讓時，已隱含現房銷售要求。
爆！成都現房專案合集！速看！
青雲闕就是2019年後，第一個現房銷售的項目。
地塊於2019年7月出讓，2020年11月達到現房銷售條件，並取證入市，僅耗時17個月。當然 170套房源，開盤即罄，瞬間清盤。
2021年，成都開始實行土地集中出讓，首批次的不少雙限項目都包含了「現房銷售」條件，如龍湖恆邦花千樾、綠城桂語江瀾、交投電建天合玖璽、卓越永利雲翠等項目，均為現房銷售，成績單都還不錯。
從市場回饋來看，現房銷售在成都的接受度較高。
購屋者更傾向於購買所見即所得的房源，尤其是經歷過「爛尾」風波的消費者，對期房的信任度下降。
不過，現房銷售全面推廣仍面臨挑戰。
成都作為新一線城市，土地市場競爭激烈，若強制要求現房銷售，可能影響房企拿地積極性，短期內或導致供應量減少。因此，未來政策更可能採取漸進式調整，例如在核心區域試點，或針對不同業態制定差異化規則。
如果現房銷售成為主流，中國房地產市場的遊戲規則將被徹底改寫。
1. 對開發商：資金壓力加大，產業加速洗牌
現房銷售意味著開發商必須完全依靠自有資金或長期融資完成項目建設，不能再依賴預售回款進行高周轉。這將極大考驗房企的資金實力和整體開發實力，部分中小房企業可能被迫退出市場，產業集中度進一步提高。
2. 對購屋者：買房比較安全，但門檻可能提高
現房銷售能有效避免爛尾風險，購屋者可實地考察房源後再決定是否購買，交易安全性大幅提升。不過，由於開發商資金成本增加，現房價格可能比期房更高，短期內購屋門檻或小幅上升。
3. 對市場：從「快周轉」到「高品質」轉型
預售制時代，房企追求快速去化，往往忽略產品品質。而現房銷售模式下，開發商必須靠實景打動購屋者，這將倒逼產業提升產品品質，推動樓市從「量」轉變為「質」。
現房銷售制度的推進，標誌著中國房地產行業正從「高槓桿、高周轉」的舊模式，轉向更穩健、更可持續的新發展模式。
對成都樓市而言，這既是挑戰，也是機遇。短期內，市場可能需要適應陣痛，但長期來看，現房銷售將促進更透明的交易環境、更優質的產品供給，最終讓購屋者受益。
未來，隨著政策細則的落地，成都購屋者或許能告別「買期房如開盲盒」的時代，真正實現「所見即所得」的安心置業。 （成都購屋通）