當中國第一豪宅“湯臣一品”終成長租公寓

「湯臣一品」的故事，要從電影《霸王別姬》講起。

1992年，台灣女製片人徐楓在上海召集了陳凱歌、張國榮、鞏俐和張豐毅，投資拍攝這部後來的戛納電影節金棕櫚獎獲獎作品。她的丈夫、湯臣集團（0258.HK）掌門人湯君臣也到上海探班，順便投資了陸家嘴金融貿易區X4-2號地塊。

2004年，湯君臣英年早逝，徐楓並沒有效仿「虞姬」，反而成了「呂后」。她帶著兩個兒子進入董事會，接管湯臣集團。次年，X4-2號地上的「湯臣一品」以每平方米11萬元的均價開盤，最早賣得不好，一度被迫降價。

後來的事，大家都知道了。2022年6月1日，一套590平方米的湯臣一品一線江景平層，被獨家代理的經紀人以每平方米60萬元的均價掛牌出售。不過這只是虛標的價格，湯臣一品還沒那麼貴，近半年的二手房成交均價在26萬元左右，較疫情前有所回落。

整30年前，湯君臣拿地的樓面價，約每平方米4225元。

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2022年，中國房地產市場的投資、銷售、到位資金數據，向下探及20年一遇的底部時，湯臣集團於8月28日公佈2022年中報，在報告的某個角落，投資者可能忽視了一組關鍵信息：這個可售總建築面積11.5萬平方米的黃浦江畔頂級豪宅，待售部分首次降至初始建面的零頭以下。

財報顯示，截至2022年6月30日，上海市湯臣一品A棟及C棟大樓中約有總住宅樓面面積3200平方米可供出售，而B棟及D棟大樓的總住宅樓面面積約58400平方米中已租出約75%。

同期，湯臣一品確認總收入為2.38億港元，相當於集團的經營收益總額約65.85%。另有約5000萬港元銷售定金，將在對應住宅交付後於2022年全年業績中確認為收入。

2005年入市以來，湯臣一品一直是湯臣集團的收入支柱。受益於此，公司在港股市場保持了連續18年派息的分紅紀錄，徐楓在董事會主席座位上領取的年薪，也從600萬漲到了1100萬。

回顧公司銷售物業收入的三次巔峰，分別是2009年、2010年和2016年，這幾乎與中國70城房價同比漲幅的三次峰值相重合。

過去二十年，湯臣一品穿越了歷次樓市週期，見證了財富分佈的馬太效應。它跑贏了時間、通脹、調控，但最終不得不屈服於有限的容積率。

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一位不願具名的代理經紀人說，買湯臣一品，二手房是不划算的，因為承擔的增值稅及契稅成本，遠高於新房。他沒有因此遭到客戶的鄙視，反而被認為相當負責和專業。

他私下透露，過去半年來看房的客戶，既有在手機上從沒刷到過的電商主播，也有福布斯雜誌榜上有名的商業巨擘，而影視明星則越來越少見了。不管是誰，他都不建議客戶以現在的價格買下湯臣一品用於出租。

從湯臣一品租售中心及樓槃經紀人那裡都可以打探到，B、D兩棟大樓的住宅沒有對外出售計劃，主要面向長租客戶。最便宜的出租戶型為390平方米，月租金6.5萬元；最貴的出租戶型為597平方米，月租金26萬元。即使是最貴的這套，粗算的年化租金回報率也不到2%，還沒考慮繳納所得稅、房源託管服務費和物業費的成本。

但對於湯臣集團而言，湯臣一品的剩餘價值有賴於其長租公寓部分——今天每多租出10平方米的月租金，就相對於當年一平方米的拿地成本價。

8月31日，三隻保障性租賃住房REITs上市首日，均觸及30%的漲停。很多人不理解，為什麼投資人要哄搶保租房——這不就是開發商為了拿地承諾的樓盤配建嗎？

《2022上半年重點50城租售比調查研究報告》顯示，今年上半年中國重點50城的租金回報率僅為1.95%。而以中金廈門安居REIT為例，該項目總估值12.14億元，估值單價6114元每平方米，顯著低於當地土地出讓的市場平均水平，因此租售比可以達到6%以上，2022年的預測現金流分派率為4.04%。

那些投資者認購REITs基金的中籤通知，就像一張回到過去的船票——彷彿能載著人們，回到湯君臣站在浦東的蘆葦蕩中間、目光穿過黃浦江、遠眺外灘的時代。(未來可棲）