•
首個全面取消限購、限售、限價的一線城市，來了
01 廣州，落實“取消限購、限售、限價”
廣州，仍是四大一線城市中，救市最激進的一個。
6月13日，廣州市發佈了《提振消費專項行動實施方案（徵求意見稿）》，其中提到：
有序減少消費限制。落實好“全面取消限購、限售、限價，降低貸款首付比例和利率”等存量措施。
事實上，去年9月份，廣州已經全面放開了限購、限售，也早已經降低了貸款首付比例和利率，都有政策明文。
在廣州購房，無論核心區還是外圍區，早就沒有了任何門檻。
只有限價沒有發明文，但實際上也已經取消。採取了只說不做的態度。開發商仍需進行價格備案，但官方不再提供指導價。
換句話說，廣州早就取消了限購、限售、限價。所以，檔案中廣州採用的措辭是“落實”。
這一次在《徵求意見稿》中再次強調，可能是想借助媒體的力量，再進行一波宣傳。
目的也已經達到。這幾天，主串流媒體紛紛跟進報導了此事。
財聯社的報導如下：
時代財經的報導如下：
21世紀經濟報導如下：
每日經濟新聞的報導很特殊，用了“廣州結束15年樓市調控史”的標題。
廣州工具箱中救市工具基本都用光了，剩下的只有取消限貸。
如果後續廣州取消限貸，廣州又將成為首個解除取消“四限”的一線城市。
廣州救市如此激進背後，是廣州樓市面臨的尷尬。
02 尷尬的廣州樓市
在全國房地產整體向下的這三年，廣州可以說是一線城市中救市最激進的城市。
去年限購大放鬆背景下，廣州成為首個全域不再限購的一線城市，向二線城市看齊。其房貸利率是一線城市中最低，和二線城市齊平。
去年四季度，一線城市集體大力度救市之下，北京、上海、深圳的房價均上漲了，尤其是上海和深圳，新房與二手房價格，雙雙上漲。
但廣州卻是個例外，作為唯一一個全面不限購的一線城市，放開力度最大的一線城市，新房和二手房價格從未上漲過。
從上面資料可以看到，去年9月份之後，北京新房與二手房雖然沒有出現過同時上漲的局面，但新房和二手房都交替上漲過，特別是二手房從去年10月份一直上漲至今年3月份，到4月份才轉跌。
上海的新房一直就沒有跌過，持續上漲。二手房從去年10月到今年5月份，僅出現了兩次下跌。
深圳從去年11月份開始，新房和二手房價格環比均上漲，一直到4月份才開始雙跌。
廣州方面，去年12月份，廣州新房環比下跌0.1%，同比下跌9.1%；二手房環比下跌0.3%，同比下跌10.9%。而且，新房與二手房價格同比跌幅均在全國前十。
和上海相反，廣州的新房價格持續下跌，僅1月份環比持平。
二手房同樣持續下跌，僅4月份持平。
國家統計局最新公佈的5月份資料顯示，廣州新房環比下跌0.8%，跌幅領跑一線城市。二手房環比下跌0.8%，與北京跌幅持平，高於上海、深圳。
這邊是廣州的尷尬之處：救市最激進，救市最無效。
當下的廣州房地產市場，仍是新房遍地打折，二手房降價出貨。
最近，每日經濟新聞針對廣州新房市場的一篇報導《1.1萬元/㎡！廣州這個樓盤為何賣出“縣城價”？》，引發了熱議。
新聞中的這個樓盤，是位於增城新塘類股的碧桂園雲頂。
碧桂園於2017年3月29日拿下該地塊，樓麵價約2.4萬元/㎡。當時增城新房價格約1.74萬元/㎡。
也就是說，碧桂園當時就是冒險拿地，樓麵價已經超過了房價。
根據每日經濟新聞披露，該樓盤售價最高賣到了4.1萬元/㎡，目前最低僅約1.1萬元/㎡。
1.1萬在增城已經算高價了，如今的增城均價早就跌破了一萬。
廣州副中心南沙也一樣，房價從曾經瘋狂的四萬多一平米，跌至如今的每平米只需一萬多。
廣州樓市，為何這麼難救？為何跌幅如斯？
03 救市最激進的一線城市，為何最難托底
四大一線城市中，救市最激進的廣州，為何房地產表現仍最差？
這與其經濟表現有直接關係。
2024年，水逆周期貫穿了廣州全年。
2024年一季度，廣州GDP增速3.6%，位居十強城市倒數第一。
2024上半年，廣州GDP增速2.5%，增速在十強城市中倒數第一。
2024年前三季度，增速2%，增量只有380.11億元，增量增速在十強陣容中均倒數第一。
2024全年，仍沒有擺脫。GDP增速2.1%，增量308.94億元，在十強城市中，仍是倒數第一。
進入2025年，水逆依舊。
一季度，廣州GDP實際增速3%，位居27個兆城市倒數第二，倒數第一的是佛山。廣佛依舊在同沉。
廣州的水逆，是工業失速的結果。
從廣州統計局披露的資料來看：
2024全年，全市規上工業增加值同比下降3%。
上半年，廣州的工業增加值增速就已經下降了0.8%。前三季度下降2.2%。
從趨勢可以看到，廣州的工業頹勢不但沒有改善，反而在加重。
這一工業增速，在十強城市中，同樣位居倒數第一，且是唯一一個規模以上工業增加值負增長的城市。
廣州工業增加值下滑的主要原因，是汽車產業下滑之故。
第一部分已經說到，從工業總產值角度來看，廣州的汽車工業佔其工業總產值25.3%，是廣州的當家產業。
而這個當家產業，如今出現了困局。
2024上半年，汽車製造業，增加值下降16.4%。前三季度，下降速度進一步擴大：重點產業中，汽車製造業增加值同比下降17.4%，仍處動能轉換深度調整期。
去年全年，仍處於動能轉換深度調整期的汽車製造業增加值同比下降18.2%
廣州汽車工業下滑，在於其生產、銷售雙殺。
回看過去幾年，廣州的汽車產量已經連續四年增長，2023年產量317.92萬輛位居全國第一。
然而，進入2024年，產量和銷量同時下滑，且丟掉了汽車第一城寶座。
根據廣州市統計局披露的資料來看，2024年廣州全年汽車產量253.98萬輛，同比下跌了20%。
此外，去年全年廣州的汽車製造業總產值5054.3億元，同比下跌了18.2%
廣州的當家企業廣汽集團，尚未公佈詳細的年報，僅公佈了2024年年度業績預告公告，其披露：
經財務部門初步測算，預計2024年度實現歸屬於母公司所有者的淨利潤為80000萬元到120000萬元，與上年同期相比，將減少322890萬元到362890萬元，同比減少72.91%到81.94%。
預計2024年度實現歸屬於母公司所有者的扣除非經常性損益的淨利潤為-330000萬元到-470000萬元，與上年同期相比，將減少687263 萬元到827263萬元，同比減少192.37%到231.56%。
此外，廣汽公佈了今年1月份的財報：
跌勢依舊。廣汽本田、廣汽豐田、廣汽傳祺、廣汽埃安仍在兩位數下跌。尤其是廣汽傳祺，1月份產量較去年同期腰斬，也接近腰斬。1月份廣汽本田的銷量下跌了57.14%。
今年前五個月，廣汽汽車合計產量同比依舊下跌5.9%，銷量合計同比仍下跌13.48%。
之前在分析廣州的時候，我以2022年的資料計算過。
2022年，廣州工業三大支柱產業總產值合計11947.12億元，佔全市工業總產值49.93%。也即三大工業支柱，佔廣州市工業的半邊天。
2022年，廣州市工業總產值25574.41億元。由此可以計算出汽車製造業佔全市工業總產值的25.3%，比重超過四分之一。
這樣一個舉足輕重的產業，產能跳水，整個廣州的GDP增速焉能不吊車尾。
經濟是樓市的基礎，而非相反。皮之不存毛將焉附，所以廣州樓市難托，也就順理成章。 (城市財經)