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香港鄭氏家族的傳承徹底翻車了
6月23日，新世界發展發佈公告，稱公司正在與債權人就現有貸款的再融資事宜展開磋商。而這一看似平常的公告背後，卻隱藏著香港四大家族之一鄭氏家族旗下的地產業務正面臨著自建企53年來最大的資金壓力。
據消息人士透露，新世界發展正在努力爭取一筆高達875億港元的再融資額度，這筆資金能否順利到位，將直接決定公司的未來走向。
今年5月底，新世界發展首次宣佈推遲支付永續債利息，涉及金額高達7720萬美元，這一舉動也打破了公司自上市以來的還款記錄。
目前，新世界發展總負債已超過1500億港元，而手頭現金卻不足220億港元。新世界發展已經走到了懸崖邊。
01
新世界發展的財務問題在近期財報中暴露無遺，2024 年中期業績顯示，截至去年 12 月底，集團債務總額高達 1464.88 億港元，較年中進一步增長。淨負債率攀升至 57.5%，遠超港資房企通常保持的 30% 水平。
尤其是短期償債的壓力巨大，公司面臨322.1 億港元的一年內到期債務，但帳面現金及銀行存款僅為 214.18 億港元。扣除受限資金後，實際可呼叫資金不足 100 億港元，資金缺口明顯。
現金流狀況在半年內急速惡化，可用資金從年中的463 億港元銳減至 340 億港元，流失超 120 億港元。這表明公司經營活動和投資支出仍在大量消耗現金，而收入端回款並不理想。
經營業績同樣不容樂觀，2024 財年新世界發展出現股東應佔虧損 196.83 億港元，是公司 20 年來首次年度虧損。營業收入約 357.82 億港元，比上年下降 34%，連續三年出現收縮。2025 財年上半年虧損 66.33 億港元，經營狀況尚未出現轉機。
5 月 30 日的永續債事件將問題推向公開，公司決定推遲四隻永續證券的利息支付，這些債券總規模 34 億美元，原定 6 月支付利息 7720 萬美元。雖永續債條款允許遞延付息，不會直接觸發違約，但這一決定反映出公司現金管理已經相當緊張。
市場對此反應迅速而劇烈，消息公佈當天，新世界發展股價下挫7.52%，收於 4.43 港元。債券市場表現更加慘淡，票息 6.15% 的永續債下跌約 3 美分至 23 美分，4.8% 永續債暴跌 10 美分至 15.5 美分，創下近兩年來最大單日跌幅。
這些財務資料背後反映的是公司業務結構調整的陣痛，內地市場貢獻公司53% 的收入，高於香港市場的 45%，但內地房地產持續調整對業績造成直接衝擊。同時，公司重點打造的 K11 購物中心在消費環境疲軟下也面臨經營壓力，進一步加劇了現金流緊張。
02
新世界發展如今陷入困境，很大程度上源於此前的激進擴張。2007 年，鄭家第三代核心人物鄭志剛進入公司擔任執行董事，2020 年 5 月正式接任行政總裁後，便大力推進 K11 品牌在內地佈局。
K11 採用重資產開發模式，融合藝術、商業和文化，但資金佔用大，且回收周期長。
截至2024 年，其在大中華區 10 個城市營運 34 個項目，總建築面積 273 萬平方米，每個項目投資動輒幾十億港元。而業內人士估算其在內地所有項目銷售額總和可能不及一個傳統購物中心，投入產出比失衡。
此外，新世界發展還大舉進入城市更新領域，截至2023 年底，內地投資 8 個舊改項目，總建築面積 270 萬平方米，預計銷售貨值 800 - 1000 億元，同樣面臨前期投入大、變現能力受限的問題。
為支撐擴張，鄭志剛改變港資房企傳統保守財務策略，公司淨負債率從長期維持的30%以下逐步攀升至 2023 年的 49.8%，還大量發行永續債融資，2023 年 7 月永續資本證券餘額達 474.39 億港元。
2021 年內地房地產市場開始深度調整，新世界發展的住宅項目銷售受阻，現金回流不及預期，K11 商業項目在消費復甦緩慢背景下也難達預期收益，致公司陷入流動性困境。
2024 年 9 月 26 日，鄭志剛辭任行政總裁等職務，將 K11 相關業務以 2.09 億港元轉讓給個人全資公司，但仍以外部管理方身份繼續營運。此後公司管理層頻繁變動，黃少媚於 11 月底被委任為新任行政總裁。
面對困局，鄭家純制定全面自救方案，黃少媚提出“七招減債”策略，包括暫停股息分派、加速非核心資產出售、最佳化債務結構等，設定 2025 財年 260 億港元資金回籠目標，已完成 2024 財年 80 億港元資產出售計畫。
融資方面，1 月底完成 177.61 億港元貸款重新安排，目前 875 億港元再融資談判涉及超 50 家銀行，計畫用其中 635 億港元償還 2025 - 2026 年到期債務，240 億港元用於 2027 年到期債務，需在 6 月 30 日前獲所有貸款銀行書面同意。
當前875 億港元再融資協議成敗關乎新世界發展命運，若成功，公司可獲喘息空間，逐步修復財務狀況；若失敗，可能面臨債務重組，甚至成香港房地產業首個重大違約案例，這對鄭家純危機處理能力是重大考驗。 (房金時代)