香港開發商也扛不住了。首圖 | 廣州瑰麗酒店/旅界實拍01前兩天，一則瑰麗酒店擬出售消息在酒店圈炸開了鍋。據彭博社等多家財經媒體報導，新世界發展集團背後的香港鄭氏家族正在考慮出售旗下58家瑰麗酒店裡的部分資產。這次出售範圍之廣令人咋舌，連同那個剛剛拿下全球最佳酒店桂冠，估值高達159億港元的香港瑰麗，也可能被擺上貨架。看到這條新聞，我的記憶瞬間被拉回到了十餘年前。那時候，香港四大家族排名第三的鄭裕彤剛剛決定由孫女鄭志雯接手家族酒店業務。哈佛畢業的鄭志雯做了一個極其大膽的決定。她不僅通過新世界集團豪擲2.29億美元買下了瑰麗酒店，更做出一個驚人舉動，直接把全球總部從德克薩斯搬到了香港。那時候的瑰麗，偏安於北美一隅，在全球奢華酒店版圖中，聲音微弱得幾乎聽不見，甚至有不少業內人士斷言，這不過是又一個即將被萬豪、希爾頓吞併的過氣名字。但鄭志雯賭贏了。她不打算只做一個收租的房東，她想打造一個屬於華人的頂級奢華酒店品牌。2014年，她的第一張王牌打在了北京，這也是瑰麗在全亞洲第一家酒店。為了這張王牌，鄭家拿出了自己在北京CBD最核心的資產京廣中心，這棟曾經的北京第一高樓，屬於新世界中國自有物業。為了讓瑰麗一戰成名，鄭志雯做了一個極其任性的決定，把原本賺錢的京廣新世界酒店關停，整整閉關改造了三年。她把原本400多間房硬生生砍到了200多間，只為了讓每個住客在寸土寸金的國貿CBD，能擁有奢侈的空間感。這種不計成本的打法，只有業主和品牌方是同一個老闆才玩得起。後來如她所願，瑰麗亞太地區首秀確實一炮而紅，一度成了京城奢華酒店難以踰越的標竿。而那種對細節近乎偏執的追求，不計成本的投入，讓每個走入瑰麗酒店的人都能清晰地感知到掌舵者野心，更被外界公認為全球最懂女人的酒店品牌。瑰麗酒店也由此新生，迎來了一場徹頭徹尾的大換血，酒店版圖擴展到全球多個角落。上個月，我帶孩子前往墨西哥參加亡靈節，住在聖米格爾德阿連德的瑰麗酒店，依然是熟悉的配方，無可挑剔的服務。夜幕降臨，酒店裡點亮萬千燭火，工作人員畫著精修的骷髏妝容，微笑著遞來一杯特調龍舌蘭。墨西哥聖米格爾瑰麗酒店/旅界實拍那一刻你會覺得，這個品牌正處於它的巔峰時刻，生命力旺盛得如同墨西哥高原上的仙人掌。只是資本市場從不看情懷，前線的歌舞昇平，終究掩蓋不住後方報表上的滿目瘡痍。02為什麼全球排名第一的香港瑰麗酒店也擺上了貨架？事實上，眼下的香港酒店業，正經歷著一場比波動更殘酷的徹底清洗，而站在瑰麗身後的那個龐大帝國，已經搖搖欲墜。新世界發展，這個曾經代表香港地產界最高榮耀的名字，如今成了這輪危機中最顯眼的傷員。過去十年，在第三代掌門人鄭志剛的帶領下，新世界講了一個極迷人的故事。他們把藝術裝進商場，用K11刷新了商業地產的審美天花板，在全香港大興土木，建起了無數地標，這是靠瘋狂加槓桿堆出來的繁榮。但這個故事和國內無數倒下的民營開發商有著同樣的前提，那就是永遠寬鬆的信貸環境。當美聯儲開始暴力加息，廉價資金潮水退去，2024年，這家香港地產巨頭交出了二十年來第一份虧損的成績單。到了2025年中，情況變得更加驚悚，據彭博行業研究的資料，新世界淨債務已經飆升到了股東權益98%。為了活下去，新世界在今年6月拼了命地找銀行借錢，簽下了一筆創紀錄的882億港元再融資協議。本以為這筆巨款能止血，結果到了11月，他們又不得不向債主們低頭，提議把部分美元債券進行置換，甚至要求債券持有人接受高達50%的本金減記。在信用大過天的香港資本市場，這幾乎等同於公開承認自己口袋裡沒錢了。相比2019年峰值，新世界股價已經跌去了87%。當母公司新世界發展深陷千億債務泥潭，瑰麗這顆被鄭家捧在手心裡的明珠成了豪門斷臂求生時，不得不交出的籌碼。凜冬已至，無人倖免。就在新世界斷臂求生的同一時間，另一家香港老牌洋行也傳來了震動。太古集團，這個向來以穩健著稱的巨頭，被曝出在香港總部進行了罕見的大裁員。據消息稱，這次裁員涉及人數約佔總部員工的10%，連集團可持續發展主管這樣的核心高管職位，也在這場風暴中被最佳化掉了。如果我們把時間軸拉長一點，你會發現這是一場蓄謀已久的撤退。就在去年，太古地產關閉了它在北京三里屯的旗艦酒店，瑜舍。那同樣是一家承載了無數人記憶的地標酒店。為了追求更高的坪效，太古毫不猶豫地將這棟充滿設計感的建築推平，只為了把它改造成更能賺錢的零售商舖。與此同時，太古在香港的大本營也寒意陣陣，旗下東隅酒店在商務客流銳減的衝擊下苦苦支撐，曾經傲視群雄的奕居酒店，也不得不在價格戰泥潭中放下身段。香港奕居酒店/旅界實拍一邊是因激進擴張而崩盤、被迫賣身的新世界，另一邊是因嗅覺敏銳而主動收縮、關店裁員的太古。這兩家代表了香港商業地產最高水準的豪門，在同一個時間節點，做出了驚人一致的選擇。這讓很多人意識到，我們過去所熟悉的那個香港酒店業突飛猛進時代結束了。03如果剝開那些宏大敘事，你會發現支撐香港酒店業繁榮的底層商業邏輯早就變天了。過去幾十年，香港地產商願意持有酒店，甚至不惜虧本營運，很大程度上是因為資金便宜，或者是為了資產升值。但在如今的高息環境下，這筆賬怎麼算都是虧的。經營一家頂奢酒店，需要維持龐大的服務團隊和不斷翻新昂貴的硬體，辛辛苦苦一年下來的資產回報率，往往只有2%到3%。而在現在的美元加息週期裡，你把賣酒店的錢存在銀行，或者去買美債，可能都能獲得5%甚至更高的無風險收益。當躺著賺錢比站著賺錢還多時，繼續持有重資產酒店，就成了一種甚至需要向股東謝罪的財務浪費。除了這筆算不過來的賬，更讓豪門絕望的是，買單的人不見了。香港高端酒店過去賴以生存的兩個大金主，如今都在捂緊錢袋子。曾經揮金如土的內地豪客減少了，那些不看賬單只看心情的日子一去不復返。而跨國公司的高管們，也在縮減差旅預算。我身邊不少以前飛香港必須住中環五星級酒店的國企、投行高管們，現在被公司勒令改住更加經濟的四星商務旅館，甚至要求減少出差頻率。當最不差錢的那撥人開始精打細算，在這個生態位頂端的奢華酒店自然最先感到寒意。值得一提的是，一河之隔的深圳，也正在成為香港酒店業噩夢。同樣的五星級體驗，深圳瑞吉、文華東方的價格往往只有香港的一半，服務甚至更卷更細緻。這就導致了一個極度尷尬的局面，香港酒店業失去了護城河，卻還要背負著全球最高的營運成本。無論是激進如新世界，還是穩健如太古，香港地產商都對重資產營運酒店失去了耐心。說到這，我又想起了2023年夏天，香港地產圈發生的那件怪事。當大多數開發商還在硬撐價格，試圖維持最後的體面時，李嘉誠的長實突然向市場扔下了一顆深水炸彈，旗下親海駅項目直接七折甩賣，價格一夜回到了七年前。彼時，業內罵聲一片，說李嘉誠在惡意做空香港，擾亂軍心。但如今回過頭看，你不得不佩服超人的嗅覺。當別人還在貪戀桌上最後一個銅板，這叔已經果斷清空籌碼，把真金白銀揣進了口袋。而在李嘉誠轉身離場的背影裡，未來香港酒店業，情懷也將徹底讓位於報表。那個願意為了品牌格調一擲千金的時代，正在離我們遠去。 (旅界)

“我有一點非傳統。”近日，香港周大福與新世界發展集團（以下稱新世界）創辦人鄭裕彤的長孫鄭志剛，正式宣佈自立門戶，成立“上合發展控股集團”。消息一出，引發了業界普遍關注。去年9月，鄭志剛徹底辭去家族企業所有職務，暫別接班人身份。但他並未遠離商業世界，而是利用新平台進入投資領域。·鄭志剛。（上合發展控股集團官網）在2023年胡潤百富榜上，鄭氏家族以1300億元財富位列第18位。這意味著，鄭志剛此次放下了家族背後規模龐大的商業帝國，決心建構屬於自己的商業版圖。另起爐灶2024年，新世界出現了近20年來的首次虧損，年度虧損額達171.26億港元，由此成為香港負債最重的地產商之一。彼時，鄭志剛因業績風波，辭任家族要職，黯然離場。此前，他一度被外界看作是鄭氏家族的接班人。鄭裕彤家族從上世紀20年代開始發跡，經過百年的發展，業務拓展到了地產、酒店、珠寶等多個行業，其中最為人熟知的兩大產業是新世界和周大福珠寶。然而，與祖輩、父輩專注於傳統產業不同，鄭志剛對科技前沿領域表現出了濃厚的興趣。過去因肩負家族責任，他始終投身於傳統產業，辭任後，他也開始涉足自己真正感興趣的賽道。他明確表示，新成立的投資集團將積極推動Web3（一種基於區塊鏈技術的去中心化網際網路）及數字金融領域的創新投資。財經評論員、Web3領域專家蔡凱龍向環球人物記者表示：“Web3還處於萌芽階段，主要由個人投資者主導，但現在已轉變為有資金實力的大型機構主導。”鄭志剛的新投資集團也屬於此類機構。目前，香港正積極打造全球Web3與數字金融中心，這一趨勢吸引著越來越多投資者入場，鄭志剛也成為其中之一。用他自己的話來說，這一步走得“有一點非傳統”。“文藝青年”1979年，鄭志剛在香港出生。他的父親鄭家純有三子一女，鄭志剛排行老大。·鄭志剛（後排左）與爺爺鄭裕彤（前）、父親鄭家純。（鄭志剛社交媒體首頁）13歲赴美學習後，鄭志剛一直成績優異。與香港大多數豪門子弟不同的是，他並沒有選擇熱門的商科專業，而是考入哈佛大學東亞文學系。2003年，鄭志剛從哈佛畢業，獨自前往日本京都，做了一年研究文化的“文藝青年”。這段時間，他學習日語，研究哲學，還喜歡坐在寺廟裡聆聽鐘聲。他這樣描述那段經歷：“每次鐘聲敲響，我就感覺有水在心中流動。”鄭志剛自稱“遊牧民族”，他曾說：“我相信，人文、歷史及所有涉及人生觀的東西，需要在年輕時系統學習，這是做事的基礎。”而資本運作與企業管理等知識，他認為可以在實踐中慢慢探索。從日本回來後，他花了3年多的時間探索商業世界，先是加入了高盛集團，負責客戶上市業務，之後又進入瑞士銀行，從事投資業務。2006年，他選擇回歸家族企業，並主動請纓前往北京，參與新世界內地業務的管理改革。在他看來，這是一個瞭解內地市場、鍛鍊自己的絕佳機會。2007年，集團旗下的新世界百貨公司啟動IPO，鄭志剛利用自己在資本市場的實踐經驗助力家族，幾個月後新世界百貨成功在港交所掛牌。正式接手家族生意後，鄭志剛希望將文化藝術融入商業地產。他想為家族拓展業務範圍，不甘心只是一個守業者。“如果你只是跟著父輩，那回來的意義何在？在家族內部，同樣可以創業。”2009年，鄭志剛迎來了真正的創業時刻——在香港尖沙咀打造了全球首個藝術購物中心K11。在打造K11時，鄭志剛親自挑選藝術家，將價值不菲的藝術品陳列在商場的各個角落，甚至開闢出專門的藝術展覽空間。他要求團隊思考的第一個問題不是“這個品牌能付多少租金”，而是“這個品牌是否符合K11的文化調性”。為了說服習慣看租金回報率的董事會，鄭志剛帶隊飛到世界各地考察。從巴黎的蓬皮杜藝術中心，到紐約的SOHO區，他用一部相機和一本厚厚的筆記，記錄下藝術如何與商業街區共生。他的努力換來了回報，K11項目大獲成功，首年即實現盈利。此後，他將這一模式複製到北京、上海、廣州等內地多個城市。在香港的富豪圈子裡，鄭志剛始終保持低調專注。30歲時，他與香港“海產大王”余永明之女余雅颎結婚，婚後沒有任何緋聞。他的助理曾說：“狗仔隊喜歡拍有緋聞的，所以也不太會拍他。”·鄭志剛與余雅颎。（Tatler雜誌）即便在商業上取得巨大成功，鄭志剛平日裡仍是“文藝青年”：喜歡收藏紅酒，熱愛詩歌，想把中國藝術推向世界。淡出“權力核心”2013年，有記者問鄭志剛：“父輩有沒有當面和你談過接班的事？”他撇撇嘴笑道：“沒有，你們電視劇看太多了。”然而三年後，隨著爺爺鄭裕彤病逝、父親鄭家純於2017年中風後逐漸淡出企業管理核心，接班問題再也無法迴避。鄭志剛開始以家族代表身份出席新世界的業績會，被外界普遍視為第三代接班人。2020年5月，鄭志剛正式升任新世界執行副主席兼行政總裁。他曾謙遜地表示自己仍需學習，“我會多請教爸爸和爺爺，他們才是我的字典”。然而，近年來受集團連續大手筆投資及外部環境影響，企業債務壓力持續攀升。截至2023年底，新世界淨負債率高達82.7%，遠高於行業平均水平。持續的財務壓力對鄭志剛的接班造成了影響。2023年底，鄭家純罕見表態，稱仍在觀察接班人選，甚至可能外聘專業經理人。這一訊號被外界解讀為鄭志剛接班人身份的弱化。2024年9月，新世界發佈公告稱，鄭志剛辭去行政總裁等多項核心職務，僅保留非執行董事及副主席等虛職。2025年7月，他進一步辭去公司非執行董事及副主席職務，徹底退出家族企業核心管理層。與此同時，他的妹妹鄭志雯正式步入鄭氏帝國的權力核心。2025年4月，鄭志雯被委任為新世界提名委員會成員。這次入局被外界普遍解讀為：由於鄭志雯管理的瑰麗酒店和周大福業務穩健，她正走上家族接班的“觀察期”。·鄭志雯。（南方都市報）鄭家純曾坦言：“找到完美的接班人並非易事。”在家族龐大、業務複雜的背景下，即便是精心規劃的交班計畫，依然趕不上變化。 (環球人物)

陷入債務危機的香港鄭氏家族，正與黑石集團洽談一筆25億美元的融資方案，可能涉及優先股/普通股投資，甚至是聯合私有化。受此消息影響，8月7日，新世界發展的股價在盤中出現了顯著波動，一度飆升超過20%。不過針對市場異動，新世界發展迅速闢謠，表示尚未有任何人士，就收購公司股份的要約與公司進行過任何形式的接觸。新世界發展股價表現（自2025年4月至今）時間回到兩個半月前，鄭家旗下的香港老牌房企新世界發展突然發佈公告，表示子公司發行的四隻永續債將延遲支付利息，涉及金額達34億美元。這是新世界發展上市以來，首次出現了債務問題。雖然永續債延遲股利並不會直接引發違約，但可能使債務利率增加，並影響公司與銀行的再融資談判。作為一家知名企業，新世界發展在香港房地產市場和資本市場上都有相當的重要性。因此多方人士都在試圖幫助鄭家籌集到巨額的「救命錢」。不過，如果真能籌到相關資金，鄭家需要讓出的利益也不在少數。更何況，香港房地產市場至今尚未扭轉下行趨勢，大部分資金仍在謹慎觀望。黑石集團這個敢於逆勢下手的大資本，就成了鄭家以及其他急需救援的房產企業巨頭最關鍵的「救命稻草」。01. 沒落黑石集團與香港鄭家早有淵源，不然市場也很難空穴來風。早在2011年，新世界發展就從黑石集團購買了上海Channel1購物中心95%的股權，這也標誌著黑石集團首次撤出中國房地產市場。這一年也是鄭家家族權力交接與策略調整的重要年份，鄭裕彤正式退休，長子鄭家純接任新世界發展董事會主席，開啟二代接班處理程序。鄭家純作為二代，實施了激進的擴張策略，同時尋求在內地市場擴大份額。而且此時周大福珠寶已順利上市，能為鄭家提供穩定的現金流，也能幫助其盤活商業不動產專案。不過後來的事實證明，鄭家的接班人在時代變革中多次出現戰略誤判，用20世紀的香港經驗（規模為王）應對21世紀的內地市場（精細化營運），過度追求規模擴張而忽視了結構性風險，埋下了禍根。2015年，新世界拋售內地物業後，誤判了樓市的短期反彈，沒有預見「房住不炒」這一政策的長期化，又花費重金殺回了內地市場。 2021年，第三代鄭志剛掌權的鄭家試圖逆勢抄底、低價囤地，卻遭遇了更深度的市場回檔。鄭志剛將K11商場從香港的4座激增至中國內地的26座，單一項目投資就超過50億港元。這種重資產模式嚴重佔用資金，回報周期長達10年以上。再加上電商和疫情的衝擊，K11商場自然淪為了「打卡多、消費少」的典型。需求不振，現金流入不足，導致新世界淨負債率從港資房企慣常的30%以下，拉升至50%的左右的高位，2024年更是出現了虧損和資產減值，只能大量發行利率8%以上的永續債，越來越像是要走內地房企的老路了。作為對照組，李嘉誠的思路就和外資很相似，獲利了結，騰挪資本，規避周期性風險，「不賺最後一個銅板」。2013年-2016年，李嘉誠家族就將上海世紀匯廣場以200億轉手、廣州西城都薈30億港元出售，累計套現2500億港元。 2024年，李嘉誠又以5折甩賣了北京御翠園的豪宅。經過多年的資產調整，如今長實集團在內地的資產佔比已經從巔峰時期的75%降到了少於5%。上個月，李嘉誠更是將位於香港深水灣的老宅也掛牌出售，似乎宣告著家族未來的佈局重點將徹底轉向歐美、東南亞的公用事業與高科技產業。雖然路線大不相同，但鄭、李兩家的情況恰恰都說明了，過度依賴房地產的舊時代富豪正在走向黃昏，不論他名頭多大。因為房地產過度資本化會成為阻礙城市永續發展的枷鎖，即使是繁榮如香港也逃不過這般宿命。當香港房價收入比達到全球最高的47倍時，其25-34歲青年移民率也升至12.5%，同樣創下歷史新高，對新創企業、科技公司的吸引力越來越不如深圳和新加坡。只有重新把人才吸引回來，香港房地產市場才能重回向上的周期。02. 抄底黑石集團是否有意收購新世界發展旗下資產，目前還沒有確切的消息。不過如果說黑石集團會對香港房地產和中國核心資產感興趣，那倒是一點都不奇怪。黑石集團是全球最大的另類資產管理公司之一，2025年Q2業績顯示，過去12個月其管理資產規模年增13%，創下1.2兆美元的歷史新高。同時期，黑石集團的對外投資總額達到1,450億美元，也達到了公司史上最活躍的水準。在黑石集團的業務部門中，房地產一直是收入貢獻的大頭，典型案例就是在2007年金融危機之前收購了希爾頓酒店，重整後讓希爾頓扭虧為盈並成功IPO，最終從希爾頓全盤退出並實現了約4倍的投資回報。這些年，黑石集團對亞太房地產市場也頗感興趣，主要透過旗下的Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT)和Blackstone Real Estate Partners (BREP) V等基金來運作亞太房地產投資。這些基金具備長期現金流量管理能力與市場周期適應性，能夠在不同階段調整組合。在經濟復甦期，黑石會增持開發項目，而在穩定期則專注於收購成熟資產並進行營運最佳化，最終透過資產價值的修復和成長獲利。以日本市場為例，黑石集團從上世紀90年代就開始收購東京中心飯店，2008年又在日本設立了辦事處，之後的十餘年裡不斷在日本購入飯店等商業地產。2022年時，黑石集團陸續出售了45億美元的日本資產，賺取了豐厚的利潤。隨著日本旅遊業在2023年開始復甦，目前黑石集團在日本的投資又再次變得活躍。黑石集團對中國房地產市場的投資則較晚，在2008-2011年才開始試水核心城市的商業地產，首筆投資就是在2008年以10億元的價格收購了上海長壽路商業項目，這個項目就是後來被轉讓給香港鄭家的Channel1購物中心。當時中國樓市正調控期，外資對中國市場持觀望態度，黑石集團出售Channel1購物中心曾被部分媒體解讀為看空中國商業地產的訊號，但實際上更可能是黑石在中國測試完成首個“買入-修復-賣出”周期。在2012年，黑石集團就立刻殺回了中國內地的地產市場，聯合台灣頂新集團以23億元收購了位於上海市中心的華敏帝豪大廈辦公室。2013年，黑石集團斥資4億美金收購深國投商用置業集團（後更名為「印力集團」）40%股權。2018年，黑石集團以12億美元收購新加坡豐樹集團在上海的商業項目－上海怡豐城及其鄰近辦公大樓。2021年，如果不是因為合規、稅務問題引來監管部門介入，黑石集團可能就會以40億美元完成SOHO中國的私有化，屆時黑石集團將手握8個北京、上海的黃金地段地標性建築，成為與博楓、凱德並列的外資「房東」。黑石集團在中國的佈局，可能遠比許多人想像的深，抄底中國資產的心，可能也比許多人想像的更大。03. 隱形或許很多人也不知道，黑石集團（BlackStone）內部曾經分裂出去一個部門，後來成為了舉世聞名的資管公司貝萊德（BlackRock）。說貝萊德是持有中國核心資產最多的外國資管公司，絕對沒有言過其實。目前貝萊德透過滬港通、QFII、ETF等管道持有超50家中國龍頭企業的股份，持倉總規模超2750億人民幣，是騰訊的第四大股東、阿里和百度的第二大股東、比亞迪最大的外資股東、中國銀行等銀行的5%以上股東。而且和黑石集團一樣，貝萊德同中國以外的一些「老錢」之間也存在著說不清道不明的關係，如今年試圖收購李嘉誠旗下巴拿馬運河港口的，就是貝萊德。有趣的是，在長江和記和貝萊德財團簽署交易案的截止日期前一周，中方高層在釣魚台國賓館會見美國黑石集團董事長蘇世民，洽談「繼續深化合作」。黑石集團與貝萊德雖然走上了不同的發展道路，投資方向和投資策略也大不一樣，但核心在於，兩家都有以精準抄底核心資產為核心競爭力。某種意義上來說，黑石集團與貝萊德的真正崛起都離不開2007年的那場金融危機後的抄底。傳統投資銀行在當時的危機中被美國加強監管，自營交易被極大限制，高盛、摩根士丹利等投行被強制轉型為銀行控股公司，資本金要求提高，盈利能力驟降，並且極大的失去了投資者的信任。同時，投資人開始將資金轉投「穩健透明」的資管產品，像貝萊德的指數基金（ETF）和黑石的另類資產（如房地產信託REITs）就因費用低、策略透明成為眾多資金的避風港，美國政府更是將危機資產處置權交給貝萊德。黑石集團的待遇也不差，除了令其名聲大振的希爾頓酒店收購案，在2008年以25%的折價收購了瑞銀被迫剝離的200億美元長期債券資產包，並歸入新設基金轉售給投資者。黑石集團股價表現（自上市至今）2013年，黑石又購入4萬套止贖房產（指因房主未能按時償還房貸，被銀行等債權人收回並強制拍賣的房產），成為全美最大的房東之一。黑石集團將這些止贖房產翻新後再對外出租，不僅助推了租金上漲，還與德意志銀行合作，將月租1500-1700美元的房產租金收益打包，發行全球首支房租支援證券（Rental-Backed Securities）。這種行為，與造成了次貸危機的傳統投行在本質上差異越來越小。在監管有意無意的寬容之下，其運作方式已經更加隱密。如果說，這幾年的經濟逆周期，是因為全世界其實始終沒有從2007-2008年的那場金融危機中徹底走出來過，那像黑石、貝萊德這樣比傳統投行還要與核心資產深度繫結、大而不能倒的新金融機構之王，是否更應該被更多關注和警惕呢。 （環球老虎財經app)

圖源：新世界官網。鄭志剛（左二）與鄭家純（左三）在新世界2019年中期業績會上。鄭志剛已卸任家族產業職務，交由職業經理人掌舵。在香港超級富豪鄭裕彤去世近9年之際，他為家族子孫們悉心打造的財富帝國正經歷一場風暴。作為周大福鄭氏家族核心資產之一的新世界發展（00017.HK），近期公告四隻永續債券延期付息，揭開了這個千億帝國的流動性窘境。6月30日，新世界發展披露，完成882億港元貸款的再融資，新融資中銀行貸款最早到期日為2028年6月30日。債務警報暫時解除，無疑給新世界發展贏得了寶貴的喘息之機。從“周大福”金店起家，鄭裕彤把握住時代機遇，將家族財富版圖拓展至地產、百貨、黃金珠寶、金融投資的綜合型財團，躋身香港“四大家族”之一。福布斯2025中國香港富豪榜上，周大福鄭氏家族以195億美元（約1400億元）身家高居榜單第三。鄭裕彤在世時已設計了精巧的家族信託計畫，從而周大福鄭氏家族可以牢牢把控住核心資產，如今家族產業正處於第二代向第三代交接班的關鍵時機，而家族內已培養18年的“准接班人”卻突然出局。當周期轉換及經營策略失誤之際，各界也在密切觀望，周大福鄭氏家族能否“富過三代”？12億利息延期引爆暗雷在業內看來，永續債等付息時間明確，資金均需要提前部署安排。總計34億美元的四隻永續債，年度付息規模在1.66億美元（約12億元），竟讓堂堂4000億資產規模的新世界選擇延期支付。市場上對新世界發展負債水平的擔憂已持續多時，新世界的股票、債券接連下跌。儘管新世界多次發佈澄清公告，“不要依賴市場傳言”，但仍難以平息市場猜疑。截至2024年末，新世界的綜合債務規模攀升至1246億港元，負債率達到57.5%。而中國香港四大家族中其他三家的地產公司負債率均不超過30%。總債務規模飆升，導致新世界發展在財務費用支出上逐年攀升。疊加加息影響，到2024財年其財務費用已達到58.95億港元。更為危險的是，截至2024年末，新世界帳面上現金及存款為218.58億港元，可動用的銀行貸款在一年半內從近400億縮水至123億港元，銀行們的態度不言自明。而公司一年內、第二年到期的債務分別為322億港元、330億港元。債務飆升的主要原因，在於新世界在過去幾年上馬多個百億級的大型建設項目；鄭裕彤之孫、鄭家純長子、原新世界行政總裁鄭志剛創立的博物館與零售地產結合的品牌K11，在前期大獲成功後加速建設，從2017年武漢、瀋陽、上海等零星城市激增至2024年的34座；2020年後大舉“抄底”囤地，資本開支巨大。然而想像中的市場反彈並未如期到來，物業銷售及出租均受到大幅影響，土地價值縮水嚴重，現金流吃緊。在剛過去的2024財年，新世界更是罕見地出現20年來首次巨虧：歸屬於股東的利潤虧損118.07億港元，由此新世界暫停配息。彼時，鄭志剛強調，其主要原因是出售新建立導致的83億港元非現金虧損，以及92億港元的物業非現金減值和撥備。其核心經營利潤仍有69億港元，同比只下跌18%。事實上，自2019財年將出售非核心資產提上日程以來，鄭家在2020年後才開始加快資產處置處理程序。據整理，新世界5年來已完成561億港元的非核心資產出售，用於償還貸款、回購債券、改善現金流。2025財年（2024年7月至2025年6月末）更是計畫出售非核心資產260億港元。在財報致詞中，鄭裕彤之子、新世界董事會主席鄭家純展望2025年工作時表示：“回籠現金、減輕負債是集團當前的重中之重。”在市場看來，高達882億港元的貸款完成再融資，主要原因在於金融機構更懼怕其風險暴露帶來的連鎖反應，給其時間換取市場復甦和資產出售的空間。只是在龐大的債務面前，鄭家仍要拿出壯士斷腕般的氣魄。培養了18年的接班人出局在新世界宣佈完成貸款再融資的同時，現年45歲的鄭志剛卸任新世界非執行董事等所有職務，理由是“投放更多時間於公共服務及其他個人事務”。儘管早在去年9月份其卸任新世界行政總裁及周大福執行董事之際，鄭志剛就已被視為遠離了家族產業核心。鄭志剛是鄭裕彤最寵愛的孫子。在27歲時就已被安排進新世界及周大福的核心管理層歷練，按照家族繼承人的標準培養。早在10年前，他就已經被稱為“周大福准接班人”。外界普遍將新世界負債高企歸咎於鄭志剛策略激進、決策失誤，其離開也似有引咎辭職之意。但鄭志剛日前通過發言人表示：“他在擔任新世界CEO時就已接手了巨額的債務負擔，新世介面臨的困境源於非同尋常的宏觀經濟和政策因素，而非其個人的過度負債或管理不當。”言辭之間不乏委屈。相較於經商，鄭志剛對文化、藝術更有興趣。在2017年接受媒體訪問時曾表示：“如果不做現在所做的事情，我會白天當博物館館長，晚上當酒吧歌手。”鄭家純是如今周大福鄭氏家族的絕對話事人，但其今年已78歲，外界普遍關注周大福鄭氏家族權力如何交接到第三代手中。周大福鄭氏家族產業眾多，第三代均擁有哈佛等海外名校教育背景，普遍在投行、基金公司歷練過後，開始進入家族產業熟悉業務。在培養了18年的接班人鄭志剛出局後，鄭志剛的妹妹鄭志雯被認為是最有希望的家族接班人。鄭志雯早在2012年就開始擔任新世界執行董事，掌管集團酒店業務，任瑰麗酒店行政總裁。將虧損重重的酒店業務成功改造，為其在家族中贏得肯定。她還在家族另一核心資產周大福珠寶集團中擔任聯席副主席。此外，鄭家純次子鄭志明目前任周大福建立的行政總裁。小兒子鄭志亮也開始加入家族產業，於2019年加入周大福建立，負責監督業務發展及策略性投資，2024年末出任周大福企業有限公司的聯席CEO。去年末，鄭志亮迎娶原建行副行長黃毅之女，引發全城轟動。此外，鄭家純的弟弟鄭家成之子鄭志恆在周大福集團歷練多年，其目前擔任周大福董事會聯席副主席。2023年末時，鄭家純在訪問中被問及接班人計畫時稱，由於家族生意範疇廣闊，涉及不同行業，需要很多人才負責管理。“家族的成員，可以負責個別範疇的生意；若沒有適合的家族成員，可以向外招聘。”在出現債務風波後，新世界發展的行政總裁職務目前也由經驗豐富的職業經理人擔任。（周大福珠寶集團聯席副主席鄭志雯和鄭志恆。圖源：周大福官網）離開家族產業的鄭志剛開闢了另一番事業。基於家族財富，他聯合成立C資本踏足創投圈。其參投的明星項目包括小紅書、希音（Shein)、商湯科技、小鵬汽車、智元機器人等。不止金店，這些高速公路、保險公司也姓“鄭”此次新世界地產債務風波給周大福鄭氏家族敲響了警鐘。但說其“富不過三代”言之過早。周大福鄭氏家族另一核心資產周大福珠寶經營尚算穩健。作為周大福鄭氏家族的起家業務，周大福珠寶已成立95周年。周大福創始人周至元是鄭裕彤的岳父，而憑藉出色的經營能力，鄭裕彤取代周氏子女接班周大福，成就了“女婿接班”的佳話。基於周大福金店攢下的利潤，鄭裕彤日後進軍房地產，投資電訊、巴士等行業，才成就了日後周大福鄭氏家族的千億財富帝國。周大福2025年報（截至2025年3月末）顯示，其營業額達896.56億港元，較前一年的歷史最好業績下降17.5%，經營利潤上升9.8%至147.46億港元。儘管其當下面臨老鋪黃金等後起之秀的挑戰，但無論從營收規模還是利潤來看，周大福仍然十倍於老鋪。隨著其毛利率提升及店舖形象升級，其市值重新回到1300億港元之上。周大福近五年累計配息達318.5億港元，作為控股股東的周大福鄭氏家族自然獲益最豐。在周大福珠寶之外，周大福建立集團（原新建立集團）也是一艘低調航行的巨輪。其資產規模超1600億，主要業務包括道路、保險、物流、建築和設施管理，包括廣東、浙江、山西等地的14個收費公路、香港的亞洲貨櫃物流中心、香港會展中心和啟德體育園的管理權等。2019年，周大福建立更是斥資215億港元從九鼎集團手中接盤富通保險，後將其更名為周大福人壽。這些資產正契合香港富豪們最愛的“收租型”資產：毛利不高，但現金流及分紅穩定，能夠跨越周期。2024財年，周大福建立營收規模達264億港元，歸母淨利潤20.84億港元。周大福鄭氏家族旗下的上市公司還有經營服飾業務的佐丹奴國際、新世界百貨等。（據周大福、新世界等上市公司財報，作者製圖）家族辦公室頻頻輸血周大福企業有限公司是家族財富的隱秘核心所在。子公司財報將其稱為鄭裕彤家族私人投資控股旗艦公司。周大福企業相當於周大福鄭氏家族辦公室，業務涉足全球27個國家和地區。在新世界一系列出售非核心資產的動作中，多筆交易便是“左手倒右手”，家族辦公室自掏腰包為上市公司流動性輸血。以周大福建立為例，新世界發展原本持有其61%股份，在將持有股份全部出售給周大福企業後，新世界獲得了217.54億港元的流動資金。此外，新世界出售的啟德體育園有限公司75%的權益、深圳前海周大福金融大廈北塔30%權益等資產，也均由周大福企業接手。這種操作，既為新世界提供了流動性支援，又為家族保住了優質戰略性資產，避免“賤賣”。而作為家族產業的核心控股股東，周大福鄭氏家族多年經營實業的利潤，也通過分紅回流到周大福企業，由此形成家族財富的蓄水池。鄭裕彤為兒孫計深遠。早在執掌周大福的次年，鄭裕彤就成立了周大福企業。整個周大福鄭氏家族產業，由兩個在英屬維爾京群島註冊成立的海外信託控制，分別為Cheng Yu Tung Family（Holdings）Limited、Cheng Yu TungFamily（HoldingsII）Limited。長江商學院院長、家族企業研究中心主任李海濤指出，這種安排既給了企業在家人和外人之間靈活選擇職業經理人的自由，也給了家族成員在家族企業內外自由擇業、創業的自由，兼顧了企業長期發展和家族成員自我實現兩大目標。得益於鄭裕彤的安排，即便經歷風暴，周大福鄭氏家族子孫仍可以將巨額財富傳承下去。 (棱鏡)

面對債務危機，總得有人擔責。新世界發展獲882億港元再融資支援香港鄭氏家族終於等來了“救命錢”。近日，新世界發展在港交所發佈公告稱，6月30日，本集團成功通過本公司、相關集團成員公司與有關銀行債權人簽訂了新的再融資定期貸款融資協議（“新銀行融資”），對本集團部分現有境外無抵押金融債務（包括銀行貸款）進行了再融資；及協調了本集團其他境外無抵押銀行貸款以與新銀行融資的條款保證統一（“經統一銀行融資”）。公告顯示，新銀行融資及經統一銀行融資合共涵蓋集團約882億港元現有境外無抵押金融債務。圖源：新世界發展有限公司新世界發展稱，新銀行融資及經統一銀行融資的條款（包括財務承諾及就授予集團某些資產的質押權益）為本集團提供了更大的靈活性，有助於本集團更好地管理其預期持續的業務及財務需求。值得注意的是，新世界發展還表示，新銀行融資包括多筆不同期限的銀行貸款，其中最早到期日為2028年6月30日。這說明，此次融資後新世界發展至少可以再撐三年，可以說是續命成功。對此，新世界發展行政總裁黃少媚表示：“我們衷心感謝銀行界對新世界發展的持續支援，這反映銀行對新世界發展業務營運的信心。”同時，黃少媚強調，新世界發展目前的財務管理策略專注於減低負債及改善現金流，集團將繼續貫徹執行財務管理措施，並履行現有財務責任。值得注意的是，此前，新世界發展曾在6月初宣佈延遲支付34億美元永續債利息，此舉雖未直接觸發違約，但導致其股債雙殺，暴露出了其資金鏈的脆弱性。圖源：新世界發展有限公司隨後，市場有消息傳出，稱新世界發展計畫達成一筆高達875億港元的貸款再融資協議，並且需要於6月30日前完成書面認可。對此，不久前新世界發展發公告稱，本公司知悉市場上有關於本集團現有貸款再融資的傳聞及猜測。本集團仍在與債權人就現有貸款的再融資進行積極磋商，而這些磋商仍在進行中。圖源：新世界發展有限公司如今，這一傳聞算是坐實了，新世界發展不僅籌到了錢，還多籌了7個億，成功存活了下來，可見其融資能力以及資本市場的信任。不過，這筆救命錢的籌集或許讓新世界發展付出了高昂的代價——據瞭解，新世界發展可能拿出了壓箱底的資產作為抵押來與超過50家銀行展開最後階段協議簽署。此前，有消息稱，新世界發展計畫提供價值150億美元的物業作為再融資抵押品；更有消息表示，新世界發展為籌集貸款，將尖沙咀Victoria Dockside綜合體作為新增抵押品納入次級抵押，整個抵押品池共包含約40個物業。顯然，為實現再融資，新世界發展此番付出的代價著實不小，其不惜押上核心資產尋求轉機的舉動，大有背水一戰的決心。但是，截至2024年底，新世界發展債務總額達1510億港元，淨負債比率為57.5%，短期債務超322億港元，償債缺口仍然巨大。圖源：新世界發展有限公司因此，本次融資成功雖然為新世界發展贏得了喘息之機，但新世界發展的還債之路並未結束，壓力和危機依舊如影隨形。後續新世界發展將會有何動作，讓我們靜觀其變。鄭氏家族第三代掌舵人鄭志剛退出新世界發展公開資料顯示，新世界發展在香港及中國內地發展及投資多個物業項目，其中以住宅物業為主，另包括商場、寫字樓、酒店及服務式住宅等。公司董事會主席為鄭家純，為鄭氏家族第二代掌舵人。圖源：新世界發展有限公司在董事名單中，不得不提到的是鄭志剛，因為市場普遍認為是鄭志剛一手鑄就了新世界發展的債務危機——自2006年便深度參與家族生意、2007年正式出任新世界發展執行董事的鄭志剛，在接過家族事業後，展現出了激進的風格。2019年，當內地樓市已顯露出調整端倪時，鄭志剛卻以近百億元的高價拍下杭州當時的地王。這筆交易在當時引發了業內對其風險把控能力的爭議——彼時，杭州土地市場的熱度已開始下降，高價拿地意味著需要承擔更長的開發周期和更高的資金成本。更令人咋舌的是，在2022年內地房企集體陷入流動性危機、樓市急轉直下的關鍵節點，鄭志剛堅持在中國內地計畫豪擲百億拿地。這種逆周期擴張的操作，與當時整個行業奉行"現金為王"的求生邏輯背道而馳。果不其然，由鄭志剛主導的一系列激進投資，不僅佔用了公司大量的現金流，更給公司造成了極大的負擔——高價拿下的項目面臨銷售不暢、利潤被壓縮的困境，再疊加債務到期的壓力，讓本就緊繃的資金鏈雪上加霜。值得一提的是，在新世界發展深陷債務泥潭的同時，曾被視作鄭氏家族第三代掌舵者的鄭志剛，正一步步從核心位置黯然退場，或許正是在對這場危機負責——從去年開始，鄭志剛便陸續從新世界發展、新世界百貨中國、周大福珠寶及周大福建立等四家上市公司的關鍵崗位上抽身。再到近日，新世界發展董事會發佈公告稱，鄭志剛正式向董事會提出辭任公司非執行董事及非執行副主席一職。自此，一度被公認為鄭氏家族第三代接班人的鄭志剛，徹底淡出了家族生意的權力中樞。隨著鄭志剛的淡出，鄭氏家族的企業營運格局也開始重塑——日常業務的操盤權已移交職業經理人團隊，其中，在新世界發展深耕了20年的黃少媚於去年11月被委以行政總裁重任，全面負責公司日常營運；與此同時，鄭家純將女兒鄭志雯吸納至核心管理層，與職業經理人團隊、專業顧問群體協同，共同建構起"家族成員+職業經理人+專業人士"的權力架構，形成相互支撐又彼此制衡的管理新格局。左二：鄭家純/ 中間：鄭志雯/ 右二：鄭志剛不過，雖然鄭氏家族的開始調整管理層以面對危機，但是新世界發展的情況已經不容樂觀。目前，新世界發展總市值僅剩約157.54億港元，較巔峰時期大幅縮水。2024財年，公司出現20年來首次年度虧損，母公司股東應佔虧損196.83億港元，年內股價跌幅逾30%。因此，為緩解危機，除了融資以外，新世界發展還在不斷拋售資產：2020年起相繼沽清香港巴士業務、航空租賃業務、天津港等非核心資產；將深圳前海周大福金融大廈、香港啟德體育園賣給母公司周大福集團……據瞭解，新世界發展在2024財年完成出售非核心資產80億港元，2025 財年的目標則提升到了260億港元。對此，行政總裁黃少媚明確表示，改善現金流與降低負債是公司首要任務。此外，鄭氏家族還通過購入自家物業來向市場釋放信心：鄭家純配偶葉美卿斥資1487萬港元購入皇都兩套物業，黃少媚以5488萬港元購入豪宅。可見，在新世界發展深陷債務危機的當下，鄭氏家族為緩解資金壓力、穩定企業營運，已採取了一系列積極自救的舉措，力求讓這份家族基業得以延續。值得注意的是，諸多家族企業在傳承過程中折戟沉沙，“富不過三代”似乎已經成為許多家族企業在傳承過程中難以跨越的鴻溝。但也有部分家族通過卓越的家族治理、合理的戰略規劃與持續的創新變革，實現了基業長青。左：鄭志剛/中：鄭裕彤/右：鄭家純對於作為香港四大家族之一的鄭氏家族而言，當下雖然危機重重，但也是轉型重生的關鍵契機。鄭氏家族能否打破“富不過三代”的魔咒，讓我們拭目以待。 (新行情)

7月1日，鄭裕彤家族第三代接班人鄭志剛正式辭任新世界發展非執行董事及副主席職務，退出家族核心業務管理層。此舉恰逢公司於6月30日剛剛完成高達882億港元的債務重組，暫時緩解了流動性壓力。今年5月和6月，新世界發展兩度延期支付總計34億美元永續債利息，引發市場擔憂。截至2024年底，其有息負債超過1819億港元，而手頭現金僅218億港元，遠不足以覆蓋322億港元的短期債務。鄭志剛的離任時機引人關注，作為前任行政總裁，他在任期間推行的擴張策略被外界視為公司債務高企的重要原因。與此同時，隨著79歲的鄭家純將女兒鄭志雯引入核心管理層，鄭氏家族內部的權力格局正經歷調整。01新世界發展的債務問題在2025年上半年加速暴露，據公司2024年12月31日的財報，其借款總額高達1464.88億港元，加上354億港元的永續債，有息債務總規模超1819億港元。其中322.09億港元債務將在一年內到期，而公司現金及銀行存款僅218.58億港元，資金缺口超100億港元。5月30日和6月6日，新世界發展連續兩次發佈公告，決定延期支付四筆永續債的利息，涉及約7700萬美元。雖按永續債條款，此行為不構成技術性違約，卻在市場引發負面反應，公司股價在6月2日單日下跌6.47%，多隻永續債價格也跌至歷史低位。在股債下跌壓力下，新世界發展啟動債務重組談判。澎湃新聞援引市場消息稱，超50家銀行參與再融資，涵蓋中資銀行、香港本地銀行和國際大行，中銀、星展、匯豐擔任牽頭行，渣打、東亞、富邦、恆生、法國工商信貸等銀行也參與其中。但談判遇阻力，部分小型銀行最初反對，希望降低商業房地產貸款風險敞口。因再融資計畫需所有參與銀行一致同意，這些反對聲音可能影響交易完成。好在監管層對新世界發展給予支援，一些中資銀行接指示，除非出現重大問題否則繼續放貸，香港金管局也要求相關銀行提供交易進展及顧慮的最新資料。6月30日，新世界發展宣佈成功簽署882億港元的再融資協議，覆蓋集團約48%的有息債務，包括多筆不同期限銀行貸款，最早到期日延至2028年6月30日。執行董事兼行政總裁黃少媚稱，新融資條款為集團提供更多靈活性，利於更好管理業務及財務需求。不過，債務重組只是緩解了近期壓力。美銀證券預計，2025至2027財年公司將連續三年錄得基礎淨虧損。去槓桿化需公司以低於帳面成本的價格出售更多資產。公司已定下2025財年實現260億港元資金回籠目標，並在6月30日宣佈完成2024/2025財年的合約銷售目標。但當前市場環境下，資產處置的價格和速度都存在不確定性。02鄭志剛的退出，為新世界發展這場債務重組畫上了句號。2017 年，鄭志剛因父親鄭家純中風接任新世界發展 CEO 職務。在其執掌的七年間，主導了多個大型項目，如 2018 年聯手新建立集團以 300 億港元投資額競得啟德體育園項目，2019 年以 97.9 億元競得杭州主城區望江地塊等。2022 年，內地房地產市場下行，眾多民營房企陷入困境。鄭志剛卻反其道而行之，提出“Quick Win”快贏戰略。其認為其他開發商的危機是新世界的機會。公司為此預留200億港元資金用於收購，專門瞄準大灣區那些地點較好、短期內可銷售的改造項目。然而，現實與預期背道而馳。2024 年，新世界發展錄得淨虧損超過 171 億港元，這是公司 20 年來首次出現虧損。淨負債率不僅未如預期下降到 40% 以下，反而升至 57.5%，若將永續債計入，實際負債率超過 88%。在其執掌期間，公司市值蒸發 720 億港元。2024 年 9 月，鄭志剛被迫卸任 CEO 職務，轉任非執行董事及非執行副主席。接替他的馬紹祥僅任職兩個月便辭職，最終由女性職業經理人黃少媚接手 CEO 職位。鄭志剛最後一次以新世界發展相關身份公開露面，是今年4 月底以 K11 創始人身份出席深圳 K11 ECOAST 海濱文化藝術區開幕活動。與此同時，鄭志剛的堂妹鄭志雯在家族企業中的地位逐漸上升。今年4 月，鄭家純的女兒鄭志雯被委任為新世界發展提名委員會成員，正式進入核心管理層，外界認為她已進入接班考察階段。隨著鄭志剛的退出，鄭志雯在家族企業的位置進一步鞏固。與其他香港四大家族相比，新世界發展的槓桿水平一直較高。截至去年底，新鴻基地產淨負債率不到18%，恆基地產約 21%，長實集團僅 4% 左右，而新世界發展高達 58%。這種財務策略在房地產上升周期或許有效，但在行業調整期則顯得脆弱。如今，79 歲的鄭家純重新主導，女兒鄭志雯和職業經理人黃少媚等構成了新的管理架構。他們能否帶領新世界發展走出困境，關係到這個百年家族的未來。 (房金時代)

幾天前，香港鄭裕彤家族旗下的地產商——新世界發展，債務問題岌岌可危，幾乎站到了違約邊緣。今年六月份，它原本需要支付名下4筆永續債的7700萬美元利息，卻選擇了延期。這4筆永續債的最初發行規模34億美元，按年支付兩次利息。到去年，新世界發展身上背負了1465億港元有息債務，還有354港元永續債。結果，它連6億港元的利息都付不出來，可見其自身現金流是多麼脆弱了。根據協議條款，延期支付利息，不會構成永續債違約，但會遞延到本金裡面，重複計算利息，相當於利滾利。新世界發展遞延支付利息，讓投資者感到震驚。這導致其在二級市場上股債雙殺，不少投資者選擇了跑路，用腳投票。現在，它的市值只剩下143億港元，相比歷史最高時的千億市值，已經跌落谷底。新世界發展當前面臨的最大危機，是身上背負的龐大債務，以及手裡捉襟見肘的現金流。最近，它從幾十家銀行拿到了一大筆救命錢——新世界發展完成了882億港元的再融資，得到一絲喘息。到去年，連同永續債，它名下的有息債務規模超過了1819億港元。高達882億港元的再融資，相當於覆蓋了它名下幾乎一半的債務。新世界發展的再融資，是從銀行獲得新貸款的同時，還與原有貸款行協商，對之前的貸款進行展期。這次從銀行拿到的882億港元救命錢，新世界發展把最早的貸款到期日，推遲到了三年後。也就是說，這882億港元再融資裡面，最早一筆貸款到期償付，也要等到2028年。這是打算用時間換空間，它需要花費更長的周期來解決債務問題。新世界發展在上個月正式啟動再融資、與銀行展開談判時，市場上就已經傳出了風聲——向其提供再融資的銀行數量，超過50家，有中資銀行，有香港本地行，還有國際大行。這次再融資由中銀、星展、匯豐擔任牽頭行，渣打、東亞、富邦、恆生、法國工商信貸等銀行，也都參與其中。據說，起初有些小銀行反對，希望降低商業房地產貸款風險。由於新世界發展的再融資計畫，需要取得所有銀行的一致同意和批准。這意味著，這些小銀行其實有權利推翻交易。不過，新世界發展似乎得到了監管層的支援——一些中資銀行收到指示，除非出現重大問題，否則將繼續貸款；另外一些貸款行也接到了香港金管局的要求，需要提供交易進展及顧慮的最新資料。而這被看作是監管部門促成新世界發展完成再融資的非正式壓力。協調逾50家銀行達成一致、簽字同意，這是香港豪門家族擁有的巨大能量。若是沒能順利完成這次再融資計畫，新世界發展將會陷入的困境，可想而知。十一弟查了下，連同354億港元永續債在內，新世界發展的有息債務規模超過了1819億港元。它在一年內到期的短期債務，超過了322億港元。而它手上的現金資源，只有218億港元，根本覆蓋不了短期債務。上個月，市場上最早傳出它將進行875億港元再融資，其中635億港元用於償還今明兩年到期的有息債務。剩下240億港元，則覆蓋了2027年到期的有息債務，為其爭取喘息空間。據說，新世界發展還為882億港元再融資增加了信貸增強措施，以及提供了額外抵押資產。它現在所面臨的困境，完全出於它的激進風格，以及對房地產市場的錯判。作為香港四大豪門家族之一旗下的老牌地產商，新世界發展的風格，其實更像內地房企。跟其他三家老牌地產商相比，新世界發展的槓桿水平，遙遙領先。到去年，郭得勝家族的新鴻基地產，淨負債率不到18%；李兆基家族的恆基地產，淨負債率大約21%；李嘉誠家族的長實集團，淨負債率更是維持在4%左右。而新世界發展的淨負債率，將近58%。若把354億港元的永續債，從權益科目調回負債科目下，它的真實負債率水平，實際在88%以上。當年敢出手把恆大從深坑里拉起來、還把許家印喊上牌桌的鄭裕彤家族，其激進大膽程度，無人能及。三年前，鄭裕彤家族的第三代接班人、太子爺鄭志剛，還在意氣風發地掌舵新世界發展。2022年，國內樓市掉頭向下，一大批風格激進的民營房企，已經癱倒一片。在那年的業績會上，鄭志剛無所顧忌，一臉自信地放出大話——“整個大灣區的內地開發商沒有錢了，新世界有錢，又是香港開發商，是比較靠得住的。”“所以有100個項目找我們談收購，最後選了三四個。”當時，鄭志剛還提出了一個所謂“Quick Win”的快贏戰略——“過去一年，內地落實三條紅線政策，要求高負債房企去槓桿，我們反而沒有這個問題。”“許多內地開發商正面臨巨大的財務壓力，他們的處境非常艱難，但這場危機正在變成一個機會。”“因為我們的槓桿沒有受到三條紅線影響，是新世界的一個契機，在危機中收購了很多便宜和高毛利的土地，我們稱之為Quick Win。”為了匹配所謂的快贏戰略，鄭志剛讓新世界發展留出了200億港元的資金用於收購，看準時機進軍大灣區，留意地點較好、成熟、短期內可銷售的改造項目。當時，鄭志剛對內地樓市的判斷，非常樂觀——“中國房地產市場現在已經觸底了，將慢慢復甦。未來一兩年內，將會復甦得非常非常好。”“這是一個收購土地和資產、獲得戰利品的好機會。”當時，新世界發展圍繞在太子爺身邊的一幫管理層，也感受到了歡快的氣氛。公司從上到下，都很樂觀，它的首席財務官也跟著放言——“我們的淨負債率已經見頂了。”“2023年將會下降到稍微高於40%，2024年將進一步下降到40%以下。”鄭志剛及其身邊的管理層放完大話後不久，迴旋鏢來得太快，他們根本接不住——去年，新世界發展的淨負債率不降反升，飆升到了58%，實際淨負債率88%以上。它不受三道紅線管控，耗費了大把現金流，逆市收購。結果，樓市低迷、銷售停滯，流動性壓力陡升，站到了懸崖邊上。新世界發展已經陷入連續虧損，僅在2024年，淨虧損逾171億港元。去年，鄭裕彤家族已經把太子爺鄭志剛，從新世界發展總裁的位置上，換了下來。他不僅丟掉了掌控新世界發展的權杖，就連作為鄭裕彤家族第三代接班人的前景，也蒙上了陰影。接替鄭志剛的職業經理人——馬紹祥，只在一把手的位置上坐了兩個月，就悻悻辭職了。新世界發展的現任總裁，是另一位女性職業經理人——黃少媚，此前她主要負責新世界發展在中國內地的開發業務。解鈴還須繫鈴人，從那裡跌倒，就要從那裡爬起來。接下來，全靠內地的開發業務，逆風翻盤了。這次完成882億港元再融資，新世界發展還同步了一份人事變動——鄭志剛從董事會辭職，卸下了非執行董事職務，徹底從上市公司淡出。果然，不怕富二代玩物喪志，就怕富二代雄心壯志。崽賣爺田心不疼，豪門家族實力再雄厚，也填不了後輩用野心挖下的坑。 (拾遺地)

香港地產豪門、鄭氏家族的第三代核心人物鄭志剛，近期正式辭去新世界發展非執行董事及副主席職務，這標誌著他徹底退出新世界發展的核心管理層。從去年9月辭任行政總裁，到如今完全卸任，這一系列動作並非孤立事件，而是折射出香港頂級家族在時代變革中，對傳承路徑的深刻反思與主動重塑，其意義遠超簡單的職位變動。辭任背後：個人志向、家族佈局與經營壓力的交織“公共服務”的表態與深層動因：鄭志剛多次強調辭任是為投入更多時間於“公共服務”和“社會公職”。作為港區全國政協委員及香港財富傳承學院主席，他展現的政治參與意願清晰可見。這既是個人價值實現的轉向，也可能源於家族對政商關係的長遠佈局——在當下香港與內地深度融合背景下，家族需要代表在更高層面發聲護航。家族“分工共治”模式的制度化：鄭氏家族早已悄然進行權力結構調整。周大福企業成立“行政總裁辦公室”，由鄭志剛的三弟鄭志亮、外戚曾安業及職業經理人何智恆聯席掌舵，分管不同區域與業務。新世界發展則由資深職業經理人馬紹祥接任行政總裁。鄭家純主導的這套體系，核心在於去中心化、分工協作、強化制度，打破了“單一接班人”的傳統模式。業績壓力與戰略反思的催化：新世界發展2024財年巨虧171億港元，是20年來首虧。儘管鄭志剛辯稱是“繼承龐大債務”及“宏觀經濟因素”所致，但市場對其任內相對激進的投資策略（如K11大規模擴張）仍有質疑。虧損無疑加速了管理層的調整，促使家族更倚重穩健的職業經理人負責日常營運，鄭志剛本人則聚焦其擅長的品牌塑造（K11策略）與外部事務。直面“富不過三代”：鄭氏家族的傳承破局之道鄭志剛的“退”，恰恰是鄭氏家族為破解“富不過三代”魔咒改採取的主動進擊：摒棄“唯一太子”：擁抱多元化分工：不再押注於單一接班人，而是根據第三代成員的不同稟賦（鄭志剛的品牌創新與政商網路、鄭志明的營運經驗、鄭志亮的投資背景）及外戚、職業經理人的專長，進行精細化分工。這降低了因個人能力侷限或志向不合帶來的傳承風險，也減少了內鬥可能。制度化管治取代人治：“行政總裁辦公室”的設立是新世界集團加強企業化管治的關鍵訊號。它通過明確的權責架構和集體決策機制，弱化對個別家族成員的高度依賴，確保公司戰略的穩定性和專業性。鄭志明提及父親鄭家純“對事不對人”、“做不好就換人”的原則，也印證了向制度化、績效導向的轉變。核心資產控制權未動搖：鄭志剛雖卸任營運要職，但其父鄭家純仍是集團主席，家族通過控股公司牢牢掌握最終決策權。這種“家族控股+職業經理人營運+家族成員分工監督”的模式，成為現代大型家族企業傳承的主流選擇，旨在平衡控制、效率與專業化。分散風險，拓展影響力新維度：鼓勵鄭志剛投身公共服務，實質是家族影響力從純商業領域向更廣闊的社會政治領域延伸。這不僅能建立更強大的社會資本，為商業帝國提供隱性保障，也為家族開闢了超越商業財富的、更具可持續性的價值傳承路徑。啟示：超越“接班”的傳承新思維鄭氏家族的交棒過程，為華人家族企業提供了超越傳統的傳承啟示：傳承≠接任CEO：成功的傳承是確保家族價值觀、核心資本和企業的永續發展，而非特定職位必須在血緣內部傳遞。找到家族成員最能為整體價值做貢獻的位置（如戰略、品牌、政商關係、投資）才是關鍵。制度為王：建立透明、高效、基於規則而非僅基於血緣的公司治理結構和決策機制，是抵禦代際風險、吸引並留住專業人才的基石，是“富過三代”的底層保障。擁抱“共治”與“外腦”：在家族成員能力與興趣多元化的時代，建構家族成員與傑出職業經理人協同合作的“共治”生態，是更現實和可持續的模式。拓展“家族價值”的邊界：財富傳承之外，社會影響力、良好聲譽、家族凝聚力等“軟性資本”的積累與傳遞，其重要性日益凸顯。鄭志剛轉向公共服務，正是這種價值維度拓展的體現。鄭志剛的辭任，表面看是個人職業賽道的切換，實質是鄭氏家族面對內外部挑戰，為打破“富不過三代”魔咒而精心設計的一場傳承革新。他們以制度化分工取代單一繼承，以職業化營運避險經營風險，以政商網路拓展加固家族根基。這並非傳承的退卻，而是更具前瞻性和韌性的進擊。鄭氏家族的探索昭示：成功的家族傳承，不在於強行複製上一代路徑，而在於靈活建構適配新時代、新成員、新環境的治理生態，讓家族財富、價值與影響力在動態平衡中生生不息。在這個意義上，鄭志剛的“轉身”，或許正為這個香港頂級豪門開闢著一條更為廣闊的“海闊天空”之路。 (一波說商業實驗室)