•
綠地金創香港RWA戰略：開啟不動產數位化新紀元
香港《數位資產發展政策宣言2.0》的發佈，標誌著全球不動產價值流通邏輯正在經歷一場根本性變革。在這場變革中，綠地金創作為首家佈局香港數位資產生態的國資房企，通過“牌照+平台”雙輪驅動戰略，正在將國內康養公寓、酒店等存量資產與香港的離岸人民幣及虛擬資產雙樞紐戰略深度繫結。這一實踐不僅為房企開闢跨境融資新管道，更以“技術穿透+合規創新”重塑香港作為全球RWA合規高地的地位。本文將全面剖析綠地金創香港地產RWA戰略的背景、模式、創新點及其對行業未來的深遠影響。
政策破冰：香港RWA監管框架的範式突破
香港特區政府於2025年6月26日發佈的《數位資產發展政策宣言2.0》，在全球範圍內首次明確將房地產納入代幣化資產範疇，這一政策創新徹底改變了傳統不動產的流通邏輯。根據宣言內容，香港持牌交易所可合法開展不動產鏈上交易，並允許銀行及券商直接向零售投資者提供相關服務，一舉解決了資產上鏈的三大核心障礙。
在法律確權方面，政策允許通過區塊鏈技術實現不動產所有權與收益權的鏈上對應，有效解決了傳統產權登記的地域分割問題。綠地金創參與的香港金管局“Ensemble沙盒”項目成功驗證了這一模式的可行性，該項目利用智能合約對康養公寓租金收益權進行結構化分層，實現了跨境資產的確權驗證。這種技術應用使得傳統需要數月完成的地籍確權流程，能夠在鏈上即時完成，突破了物理邊界的限制。
關於交易合規性，香港證監會建立了針對證券型代幣(STO)的穿透式監管框架，為房企資產代幣化提供了明確的操作指引。這一框架採用“相同業務、相同風險、相同規則”的監管原則，確保了創新與風險控制的平衡。值得注意的是，香港的監管創新並非降低標準，而是通過技術手段實現更高效率的合規，這使得香港在短短一年內吸引了亞洲45%的綠色債券代幣化發行份額。
在流動性啟動方面，政策允許將單套康養公寓等重資產分割為最低1000港元(部分項目甚至低至500元)的代幣份額，使零售投資者能夠參與以往門檻極高的不動產投資。資料顯示，這種碎片化投資模式使資產流動性較傳統REITs提升300%，徹底改變了不動產投資“重資金、長周期”的傳統特性。
香港金管局主導的Ensemble沙盒項目取得了另一項關鍵進展——驗證了代幣化資產與批發層面央行數字貨幣(wCBDC)的技術協同效應。在首階段測試中，綠地金創作為核心參與方，創新性地運用智能合約對康養公寓租金收益權進行結構化分層(優先層、權益層、風險層)，成功引入了保險資金、避險基金及專業資產管理機構的多層次投資配置。這一實踐不僅為不動產收益權代幣化提供了標準化技術方案，更驗證了RWA與傳統金融體系的相容性。
波士頓諮詢預測，至2030年全球RWA代幣化市值將達16兆美元。而2025年上半年，全球RWA市場規模已從86億美元躍升至230億美元，其中代幣化私人信貸佔比58%，美國國債佔比34%，顯示出RWA正在加速滲透各類傳統資產領域。香港正以“離岸人民幣+虛擬資產”雙樞紐戰略為核心，計畫將2025年第四季度發行的代幣化綠色債券與房地產RWA結合，為離岸人民幣建構新型錨定資產，進一步強化其國際金融中心地位。
綠地金創的RWA戰略佈局
綠地金創科技集團作為綠地控股旗下的金融科技平台，憑藉前瞻性的戰略眼光和資源優勢，在香港RWA市場率先落子，建構了完整的數位資產生態體系。2025年6月26日，綠地金創通過旗下綠地(亞洲)證券成功獲取香港證監會數位資產投資組合管理牌照升級，成為首家同時持有數位資產諮詢與管理牌照的國資背景企業。
牌照壁壘構成了綠地金創的核心競爭優勢。香港虛擬資產交易牌照全球僅發放12張，若綠地最終獲批，將成為唯一擁有此類牌照的國資背景企業。此外，綠地(亞洲)證券此前已擁有香港證監會頒發的4號和9號牌照，並與聯易融共同牽頭設立了新加坡首批數字銀行之一的綠聯國際銀行，形成了跨境金融服務的全牌照佈局。這種稀缺性的合規資質使綠地金創在快速發展的香港RWA市場中佔據了先發制人的戰略高地。
在資產儲備方面，綠地金創展現出國內龍頭房企的雄厚實力。旗下“權易寶”平台已啟動國內約500億元不動產使用價值，覆蓋超過2000萬平米的商業地產資源，這些資產構成了龐大的代幣化資源池。綠地金創已成功部署多個標竿項目，包括綠地虹橋世界中心、鉑瑞公寓等優質資產，並通過區塊鏈存證技術實現了這些資產使用權的二次流轉。這種創新模式不僅盤活了存量資產，更讓普通投資者能夠以極低門檻享受高端康養物業的投資收益。
技術創新是綠地金創RWA戰略的另一支柱。該公司採用聯盟鏈與公鏈混合的獨特架構，既滿足了跨境監管要求，又保留了區塊鏈技術的開放性與互操作性。綠地金創首席技術官王浩透露，他們正在測試港元穩定幣錨定模式，探索將香港政府綠色債券與內地康養公寓收益權打包的創新產品，使投資者既能獲得穩定幣分紅，又能享受資產增值帶來的超額回報。這種金融工程技術代表了RWA產品設計的未來方向，為不同風險偏好的投資者提供了定製化的投資方案。
在具體技術應用層面，綠地金創的香港RWA實踐呈現出三大特徵：
動態盡職調查鏈：通過部署IoT裝置即時監測康養公寓的入住率和能耗資料，將傳統需要6個月的盡職調查周期壓縮至17天，極大提升了資產透明度與管理效率。
- 跨域驗證網路：該技術連接了自然資源部不動產登記鏈，實現香港與內地資產產權的即時核查，效率提升達90%，解決了跨境資產確權這一世界性難題。
- 智能合約多層架構：創新性地將康養公寓未來20年租金收益分割為優先層(年化5.8%)、權益層(增值權)、風險層(訴訟回款)等不同層次，吸引保險資金、避險基金及專業處置機構分級認購，滿足了不同風險偏好投資者的需求。
在合規協作方面，綠地金創與香港金管局“Ensemble沙盒”開展了深度合作，完成了跨境資料確權、智能合約執行等關鍵節點的合規檢驗。為確保鏈上資產與鏈下實物的一一對應關係，綠地金創引入了ON1ON Custody作為持牌託管方，建立了資產錨定的可信機制。這種嚴謹的合規態度不僅降低了投資者風險，也為整個行業的健康發展樹立了標竿。通過這些多維度的佈局，綠地金創已經建構了從資產端、技術端到合規端的完整RWA生態系統，為其在香港市場的長遠發展奠定了堅實基礎。
商業模式創新與價值創造
綠地金創在香港推出的房地產RWA模式，代表了不動產行業從傳統“債權融資”向“資產數位化”的根本性轉型。這一創新商業模式不僅重構了房地產企業的價值創造路徑，也為各類投資者提供了前所未有的投資機會。綠地集團與香港政策的戰略協同，展示了房地產業如何借助數位技術實現“輕資產”營運的完整圖景。
跨境資本管道的創新是綠地RWA模式的核心突破。通過香港持牌交易所發行數位資產，綠地金創能夠直接觸達全球機構投資者，大幅降低了融資成本。資料顯示，這種新型融資方式的成本相比傳統信託產品下降了380個基點，為負債率普遍較高的房地產行業提供了更為健康的融資選擇。同時，這種模式也開闢了離岸人民幣的新應用場景。香港特區政府計畫2025年第四季度推出的港元穩定幣計價綠色債券，將與綠地康養公寓RWA項目形成戰略協同——綠色債券募資用於康養項目開發，而項目租金收益則支撐債券現金流，建構了“離岸融資-綠色營運-收益閉環”的完整生態。這一機制不僅為離岸人民幣提供了新型擔保資產，還通過香港持牌交易所實現債券代幣與不動產代幣的跨品種交易，顯著增強了人民幣資產的國際流通性。
在資產流動性方面，綠地RWA模式實現了質的飛躍。傳統房地產行業最大的痛點在於資產流動性差，而代幣化技術使康養公寓等非標資產通過數位化實現碎片化交易，資金周轉效率提高30%以上。以綠地香港銅鑼灣寫字樓項目為例，該項目將價值29億港元的資產拆分為100萬份NFT產權憑證，最低投資門檻僅1000港元，通過智能合約實現租金收益即時分配，流動性較傳統REITs提升300%。這種流動性提升不僅惠及投資者，也使房企能夠更快回籠資金，最佳化資本結構，形成良性循環。
綠地金創的RWA模式還創新性地建構了風險避險體系。傳統不動產投資風險高度集中，而代幣化資產可在衍生品市場進行價格波動避險。綠地金創正探索開發與不動產代幣相關聯的期權合約，為投資者提供風險管理工具。例如，其智能合約將康養公寓未來二十年租金收益分割為優先層(年化5.8%)、權益層(增值權)、風險層(訴訟回款)三個層次，吸引保險資金、避險基金及專業處置機構分級認購，實現了風險的分層管理與精準定價。這種結構化設計滿足了不同風險偏好投資者的需求，擴大了市場參與主體的多樣性。
從價值創造邏輯角度看，綠地RWA模式實現了三個根本性轉變：
從“賣房”到“賣權益”：傳統房企依賴一次性銷售回款，而RWA模式下，房企轉變為資產營運方和金融服務提供商，通過持續管理獲取長期收益。
- 從“重資產”到“輕資產”：通過將物理資產轉化為數字權益，房企資產負債表得到最佳化，能夠以更少資本撬動更大規模資產。
- 從“地域侷限”到“全球流通”：區塊鏈技術打破了不動產的地域限制，使香港尖沙咀的五星級酒店房間權益可以被全球投資者24小時交易。
雙樞紐戰略是綠地RWA商業模式的另一關鍵維度。香港“離岸人民幣+虛擬資產”雙樞紐戰略與綠地實踐深度契合，形成了獨特的協同效應。一方面，港元穩定幣計價的政府綠色債券與房地產RWA結合，為離岸人民幣創造了新型錨定資產；另一方面，房企通過資產代幣化盤活存量不動產，將傳統重資產轉化為可分割、可交易的鏈上權益，實現了虛擬資產對實體經濟的賦能。這種雙輪驅動模式不僅提升了資本效率，也為香港鞏固其國際金融中心地位提供了實質性支撐。
行業專家指出，RWA的普及可能徹底重構房地產估值體系。隨著租金收益權代幣化技術成熟，傳統租售比指標或將面臨革新，租金收益與資產增值可能演變為兩個獨立的投資維度。這種價值分化將使市場定價更為精細化，投資者可根據自身需求選擇穩定收益型或成長增值型產品，市場深度和廣度將得到顯著拓展。綠地金創的商業模式創新，正在書寫不動產行業數位化轉型的新篇章，其影響將遠超企業個體層面，重塑整個行業的價值創造邏輯。
行業影響與市場重構
綠地金創在香港的RWA實踐正在引發行業連鎖反應，其影響力已遠超企業個體層面，正在深刻重構全球房地產金融生態。這一變革不僅改變了房企傳統的營運模式，也重塑了香港國際金融中心的功能定位，更重新定義了普通投資者參與不動產投資的方式。當區塊鏈技術為鋼筋水泥注入數字基因，全球資本通過合規框架叩開不動產碎片化投資之門時，一場發軔於香港的資產流通革命已然拉開序幕。
房企轉型路徑被徹底改寫。傳統房地產行業長期依賴高槓桿、重資產的信貸融資模式，系統性風險不斷累積。綠地RWA模式展示了如何從“信貸融資”向“資產通證化”實現範式躍遷，為行業提供了可持續發展新思路。通過香港持牌交易所發行代幣化資產，房企可直接對接全球機構投資者，融資成本較傳統信託降低380個基點，負債結構得到顯著改善。同時，康養公寓等非標準化資產通過代幣化實現碎片化交易，資金周轉效率提升30%以上，極大緩解了行業流動性壓力。這種轉型並非僅限於綠地一家企業，而是代表了行業整體發展方向。據香港Web3.0協會理事透露，傳統房企發行REITs需經歷2年以上審批，而RWA通過區塊鏈技術可將周期壓縮至3個月，效率提升近8倍。這種效率革命將促使更多房企加入RWA賽道，加速行業數位化轉型。
香港的金融樞紐地位因此得到實質性強化。香港正以房企RWA為支點，加速建設規模達十兆美元的代幣化資產市場。其核心競爭力體現在三個方面：成熟的法律與金融體系作為中英法系交匯地和亞洲清算中心，香港天然成為亞洲RWA資產的“核心清算樞紐”；創新的監管機制通過監管沙盒支援試點項目，如螞蟻數科與朗新科技合作的充電樁RWA項目已成功募資1億元；政策聯動效應綠色債券、碳信用等數位化資產與房地產RWA協同發展，預計2030年實現10兆港元房地產代幣化和5兆碳信用資產鏈上化。香港財經事務及庫務局局長許正宇明確表示：“香港的目標是成為亞洲RWA定價中心，通過'離岸人民幣+虛擬資產'雙樞紐，建構美元體系外的新金融基礎設施。”這種戰略定位使香港在紐約、倫敦、新加坡等金融中心的激烈競爭中，找到了差異化發展路徑。
對投資者行為的影響同樣深遠。RWA模式使投資門檻大幅降低，散戶可以500-1000港元的金額參與高端商業地產投資，這在傳統模式下是不可想像的。以綠地香港尖沙咀五星級酒店項目為例，該酒店30年收益權被代幣化為100萬枚NFT，每枚對應0.0003%收益權，投資者可在持牌交易所24小時買賣，收益每日自動結算，徹底打破了傳統商業地產投資的高門檻、低流動性侷限。同時，智能合約自動分配租金收益的機制，規避了傳統REITs管理費不透明的“黑箱”問題，增強了市場信任度。
RWA技術還可能從根本上重構房地產估值邏輯。行業觀察顯示，隨著租金收益權代幣化技術成熟，傳統租售比指標或將面臨革新，租金收益與資產增值可能演變為兩個獨立的投資維度。這意味著同一物理資產的不同經濟權益可以在市場上分別交易、獨立定價，使價格發現機制更為精細和高效。有專家預測，這種價值分化趨勢可能催生專業化的細分投資策略，如純收益型投資、增值型投資以及兩者的組合策略，市場深度和多樣性將得到前所未有的拓展。
滬港金融合作也因綠地RWA實踐而有了新內涵。作為上海國資代表，綠地集團率先通過香港數位資產平台實現跨境融資，探索出了一條“內地資產+香港金融創新”的合作路徑。這種模式既為內地房企提供了化解債務壓力的新思路，也為香港金融業注入了優質資產標的，實現了雙贏格局。分析人士指出，房地產上鏈和房企入局穩定幣代表了一種新型的化債模式，意味著流動性差、難以融資的房企可以通過全球市場尋找資金源，而香港則成為連接中國內地資產與全球資本的數位化橋樑。這種合作模式在未來可能會拓展至更多內地城市和更多資產類別，進一步深化兩地金融互聯互通。
挑戰與展望
儘管綠地金創在香港的RWA佈局前景廣闊，但作為一個新興領域，房地產代幣化仍面臨技術、法律與市場認知等多重挑戰。這些挑戰既代表了當前發展的瓶頸，也指明了行業未來演進的方向。客觀來看，RWA賽道仍處於“創新擴散曲線”的早期階段，其全面成熟需要產業鏈各方的協同努力和監管制度的持續完善。
綠地金創的香港實踐僅僅是一個開始，當區塊鏈技術不斷為傳統不動產注入數位化活力，全球資本借助合規機制開啟資產碎片化投資新紀元時，RWA將通過制度突破與技術創新雙重驅動，持續重構資產流通的基本邏輯。香港的監管框架與綠地的商業實踐，共同建構了實體資產與數字金融的融合通道——打破地域限制的重資產、降低門檻的普惠投資、幾何級提升的資本效率，這場發軔於香港的變革，正引領全球房地產業邁向價值互聯的新時代，讓每份不動產權益在數字浪潮中煥發流動活力。 (海創鏈)