全球房產政策劇震！美澳英投資格局生變，誰成贏家誰出局？

2025/07/25

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政策風突變，海外接業邏輯正在重構

2025年全球房地產市場迎來政策調整大潮，美、澳、英等主要投資目的地國家相繼推出重磅政策。這些變動不僅深刻改變當地市場格局，更直接牽動海外投資者的收益前景。作為深耕行業37年的專業機構，美亞置業帶您剖析政策背後的深層影響。

美國：稅改紅利與成本壓力並存

7月22日，美國總統川普公開支援取消自住房產銷售的資本利得稅，明確表示“我們正在認真考慮對房屋資本利得免稅”。這一政策背書直接呼應了共和黨議員Marjorie Taylor Greene提出的《住宅銷售免稅法案》（No Tax on Home Sales Act）。

潛在影響：若法案通過，將極大刺激二手房供應。長期“鎖定效應”被打破，更多優質房源可能流入市場。歷史資料顯示，類似稅收優惠曾推動美國住房交易量上升15%-20%，投資者可關注即將釋放的優質存量資產。

美國住房金融局（FHFA）局長Bill Pulte推行新政：允許租金支付歷史納入按揭審批。“有人每月能付2200美元租金，卻無法獲得1750美元月供的貸款，這是荒謬的。”Pulte在社交媒體強調。

建築材料關稅政策卻帶來隱憂。加拿大商會最新報告指出，川普政府對加關稅可能導致單套住宅建造成本增加1.4萬美元，其中德克薩斯、佛羅里達和加利福尼亞州受影響最深。這些地區依賴加拿大進口建材（全美69%進口木材、25%進口鋼鐵、18%進口銅來自加拿大）。

澳大利亞：信貸鬆綁助推房價回暖

澳洲儲備銀行（RBA）降息政策已刺激全國房價反彈。Domain最新報告顯示，所有首府城市同時實現獨棟屋和單元房季度增長，為四年來首次。雪梨獨棟屋價格上漲2.6%至創紀錄的172萬澳元，墨爾本上漲2.3%至106.4萬澳元，均創數年最大漲幅。

儘管市場火熱，澳大利亞審慎監管局（APRA）7月22日宣佈維持3%的房貸償債能力緩衝要求不變，此舉可能限制降息紅利的充分釋放。

國民銀行（NAB）則推出針對性鬆綁：自7月31日起，學生貸款（HELP債務）低於2萬澳元將不計入借貸能力評估。“HELP債務長久以來是購房者的路障，”NAB住房所有權主管Matt Dawson表示，“此調整將幫助更多人更快實現住房自有夢想。”

英國：供應過剩觸發價格回呼

Rightmove緊急下調2025年英國房價增長預期——從4%降至2%，反映市場疲態。7月資料顯示，新掛牌房產價格單月下跌1.2%（平均降至373，709英鎊），創20年來最大同期跌幅。倫敦內城區跌幅達2.1%，成為下行“重災區”。

4月實施的印花稅上調政策對高端市場影響顯著。Rightmove房地產專家Colleen Babcock指出：“房源供應量達十年高位，對房價上漲構成限制。”業內專家強調此輪調整為 ”市場重設而非崩潰“：

“這不是崩盤，而是現實檢驗。賣家不能再隨意定價並期望市場配合。”Charwin Mortgages總監Ranald Mitchell分析，“庫存激增疊加買家對價值的精準關注，使高價房無人問津。”

全球政策橫向對比

（美亞置業製表）

美國市場：短期規避建材依賴型開發項目，重點關注 “租金換貸款”政策受益區域。中西部房價漲幅居前城市（如伊利諾伊州迪凱特年漲12.4%）存在價值窪地。

澳洲市場：把握 “學生債務鬆綁” 創造的首置需求，單元房表現強勁（布裡斯班單元房季度漲3.6%，達爾文漲5.6%）值得關注。警惕APRA緩衝機制對購買力的壓制效應。

英國市場：利用買方市場議價優勢，聚焦價格調整到位的倫敦核心資產。英格蘭銀行若如預期再降息兩次，2026年可能迎來窗口期。

政策敏感型投資：新加坡大幅提高賣方印花稅（最高增4%），壓制短期轉售獲利行為；而紐西蘭優先黨釋放訊號，擬放寬外國買家禁令，總理Christopher Luxon證實“政府正討論允許外國人購房”，高端市場或迎新機。

美亞視角：37年穿越周期的投資智慧

作為創立於1988年的跨境投資機構，美亞置業見證過六次全球地產周期輪動。當前政策調整本質是疫情後市場再平衡的必然過程，我們建議投資者：