如果說古代最保值的財富形式是土地，那現代應該是房子。一套好房子不只是居住的場所，也是財富的體現。從長遠來看，房價是在不斷攀升的。總有人指責中國房價太高，認為中國經濟過度依賴房地產。那麼事實真的如此嗎？中國和世界房地產總市值又是多少呢？中國的房價究竟合不合理呢？全球80億人口中大約有37億人居住在城市裡，因而全球房地產規模是一個相當龐大的數字。根據全球知名房地產諮詢公司戴維斯在2025年7月的報告，2022年全球房地產總市值大約是380兆美元，這是包括了住宅和各種商業地產，相當於世界4年的GDP產值。如果只是計算住宅，那麼全球房市總值大約是290兆美元，折合約2000兆元。中國的快速城市化開啟於2000年初，之後中國的房地產市場快速膨脹。根據知名經濟學家任澤平的資料，從2000年到2021年，中國的房市總市值增長了18倍。到2023年中國房市總市值大約是430兆元。總的來看，目前中國的房產總值大約在400兆元左右，相當於中國3年的GDP產值。而目前中國大約有9.4億人生活在城市裡，城市住房總量大約是3.1億套，總面積大約是250億平方米，平均下來一套房大約是130萬元左右，一套房大約是80平方米。從買房的角度來看，無疑在中國作為普通人想買套房非常難，畢竟一套標準的80平米小家就要上百萬的巨款，這樣買套房都要掏空6個口袋。如果背上30年房貸，基本一輩子就這樣了。儘管如此，中國經濟並沒有嚴重依賴房地產。如果只從GDP的數額上來看，2023年中國GDP規模大約是126兆元，而房地產業的規模不過7.37兆元，還不到GDP的7%。但是房地產業的上下游產業鏈非常龐大，養活了無數企業和從業者，而且買房和結婚生娃相關聯，房價也是市場信心的寫照，這才是最可怕的地方。2023年中國房地產企業大約有10萬家，從業者大約有200萬人，但是房地產業不只是賣出房子，上游產業比如建築業，建材業，水泥業，鋼鐵工業，下游產業比如裝飾業、家具業、物業管理等等。只是一個建築業就養活了3000多萬從業者，如今的建築業寒冬很大一部分原因是房地產寒冬的次生影響。自建築業寒冬後，地方財政收入銳減，進而各行各業都陷入到下行漩渦。都說拉動經濟的三駕馬車：投資、消費、出口。而消費和投資很大一部分是依賴房地產業實現的，單純依賴出口，在逆全球化的今天，其風險不言而喻。如今的經濟困境是房地產業熄火後，如何重新找到一個和房地產業一樣既能充當地方財源，又能拉起社會上下游眾多產業，解決無數中下層就業的行業。 (未音g)

政策風突變，海外接業邏輯正在重構2025年全球房地產市場迎來政策調整大潮，美、澳、英等主要投資目的地國家相繼推出重磅政策。這些變動不僅深刻改變當地市場格局，更直接牽動海外投資者的收益前景。作為深耕行業37年的專業機構，美亞置業帶您剖析政策背後的深層影響。美國：稅改紅利與成本壓力並存資本利得稅改革引發市場震動7月22日，美國總統川普公開支援取消自住房產銷售的資本利得稅，明確表示“我們正在認真考慮對房屋資本利得免稅”。這一政策背書直接呼應了共和黨議員Marjorie Taylor Greene提出的《住宅銷售免稅法案》（No Tax on Home Sales Act）。潛在影響：若法案通過，將極大刺激二手房供應。長期“鎖定效應”被打破，更多優質房源可能流入市場。歷史資料顯示，類似稅收優惠曾推動美國住房交易量上升15%-20%，投資者可關注即將釋放的優質存量資產。准入放寬與成本上升的雙重挑戰美國住房金融局（FHFA）局長Bill Pulte推行新政：允許租金支付歷史納入按揭審批。“有人每月能付2200美元租金，卻無法獲得1750美元月供的貸款，這是荒謬的。”Pulte在社交媒體強調。建築材料關稅政策卻帶來隱憂。加拿大商會最新報告指出，川普政府對加關稅可能導致單套住宅建造成本增加1.4萬美元，其中德克薩斯、佛羅里達和加利福尼亞州受影響最深。這些地區依賴加拿大進口建材（全美69%進口木材、25%進口鋼鐵、18%進口銅來自加拿大）。澳大利亞：信貸鬆綁助推房價回暖降息效應全面顯現澳洲儲備銀行（RBA）降息政策已刺激全國房價反彈。Domain最新報告顯示，所有首府城市同時實現獨棟屋和單元房季度增長，為四年來首次。雪梨獨棟屋價格上漲2.6%至創紀錄的172萬澳元，墨爾本上漲2.3%至106.4萬澳元，均創數年最大漲幅。審慎監管下的信貸調整儘管市場火熱，澳大利亞審慎監管局（APRA）7月22日宣佈維持3%的房貸償債能力緩衝要求不變，此舉可能限制降息紅利的充分釋放。國民銀行（NAB）則推出針對性鬆綁：自7月31日起，學生貸款（HELP債務）低於2萬澳元將不計入借貸能力評估。“HELP債務長久以來是購房者的路障，”NAB住房所有權主管Matt Dawson表示，“此調整將幫助更多人更快實現住房自有夢想。”英國：供應過剩觸發價格回呼市場轉向買方主導Rightmove緊急下調2025年英國房價增長預期——從4%降至2%，反映市場疲態。7月資料顯示，新掛牌房產價格單月下跌1.2%（平均降至373，709英鎊），創20年來最大同期跌幅。倫敦內城區跌幅達2.1%，成為下行“重災區”。政策與供需的雙重壓力4月實施的印花稅上調政策對高端市場影響顯著。Rightmove房地產專家Colleen Babcock指出：“房源供應量達十年高位，對房價上漲構成限制。”業內專家強調此輪調整為 ”市場重設而非崩潰“：“這不是崩盤，而是現實檢驗。賣家不能再隨意定價並期望市場配合。”Charwin Mortgages總監Ranald Mitchell分析，“庫存激增疊加買家對價值的精準關注，使高價房無人問津。”全球政策橫向對比（美亞置業製表）投資策略建議：順勢而為美國市場：短期規避建材依賴型開發項目，重點關注 “租金換貸款”政策受益區域。中西部房價漲幅居前城市（如伊利諾伊州迪凱特年漲12.4%）存在價值窪地。澳洲市場：把握 “學生債務鬆綁” 創造的首置需求，單元房表現強勁（布裡斯班單元房季度漲3.6%，達爾文漲5.6%）值得關注。警惕APRA緩衝機制對購買力的壓制效應。英國市場：利用買方市場議價優勢，聚焦價格調整到位的倫敦核心資產。英格蘭銀行若如預期再降息兩次，2026年可能迎來窗口期。政策敏感型投資：新加坡大幅提高賣方印花稅（最高增4%），壓制短期轉售獲利行為；而紐西蘭優先黨釋放訊號，擬放寬外國買家禁令，總理Christopher Luxon證實“政府正討論允許外國人購房”，高端市場或迎新機。美亞視角：37年穿越周期的投資智慧作為創立於1988年的跨境投資機構，美亞置業見證過六次全球地產周期輪動。當前政策調整本質是疫情後市場再平衡的必然過程，我們建議投資者：延長持有周期：各國政策普遍抑制短期投機（如新加坡SSD調整），5-7年持有期可平滑市場波動聚焦真實需求：教育區、產業樞紐周邊房產抗跌性凸顯（如澳洲大學城周邊）善用稅務套利：美國潛在資本利得稅取消將創造歷史性套利窗口 (美亞置業)

據外媒披露，摩根士丹利已啟動新一輪全球房地產機會型基金的募資，其已在盧森堡註冊了一支名為North Haven Real Estate Fund XI Global的新基金，預計不久後可能將向美國證券交易委員會（SEC）提交相關備案檔案。 圖片來源：Registre de Commerce et des Sociétés 該系列基金的上一期是North Haven Real Estate Fund X，在2021年共募集到31億美元資金，並於2024年2月將投資期延長12個月，以適應市場動盪時期的投資節奏，目前該基金幾乎投出全部資金。 此次新基金募資恰逢房地產基金籌資環境趨緊之際。Preqin資料顯示，2024年第四季度全球房地產基金募資規模僅約100億美元，為2020年以來最低水平。在此背景下，摩根士丹利的機會型基金仍然具備全球投資靈活性，儘管近年來其投資重點主要集中在居住類資產。

2023年，胡潤全球房地產富豪榜揭曉，排名第三的傳奇人物，身家1150億，外界封號“香港頭號出租公”。 說其傳奇，是因為在寸土寸金的香港，他坐擁上萬套房產，每年光租金就收160億，這樣獨特的吸金能力，放眼世界恐怕找不到第二個。 但有人戲謔稱，這份榮譽是靠老婆拿下的，此話也並非空穴來風，他攀上的的確是世界頂級豪門。 不過，如果真靠吃軟飯吃出千億身家，此人也不簡單。

瑞銀（UBS）在周三（9月20日）發布的一份報告中稱，高抵押貸款利率導致需求下降和房價下跌的同時，也伴隨著一個明顯的好處：有助於糾正全球主要城市房地產市場失衡，讓市場遠離泡沫區域。 瑞銀發布的年度全球房地產泡沫指數分析了25個全球性金融中心的房地產市場，發現只有兩個市場面臨泡沫風險：蘇黎世和東京。報告稱，這兩個城市的房價仍在持續上漲。 相較之下，一年前有九個城市處於泡沫風險區。 瑞銀表示，「泡沫」一詞指的是「資產嚴重且持續被錯誤定價，除非破裂，否則無法證明其存在」。

導讀 房地產是周期之母，十次危機九次地產。我們提出“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架，根據國際經驗，過度金融化是風險之源，人地掛鉤和金融穩定是治本之策，頻繁加息或金融過度收緊可能刺破泡沫。本文研究了全球歷次房地產大泡沫的催生、瘋狂、轟然崩潰及啟示，包括1923-1926年美國佛羅里達州房地產泡沫與大蕭條、1986-1991年日本房地產泡沫與失去的二十年、1992-1993年中國海南房地產泡沫、1991-1997年東南亞房地產泡沫與亞洲金融風暴、2001-2008年美國房地產泡沫與次貸危機。往事並不如煙，歲月變遷人性不變。 摘要 縱觀全球歷史上五次重大的房地產泡沫事件，我們可以得出以下九大啟示：