外資抄底中國房地產

這兩天。

不知你是否注意到，房地產行業的官媒的一條新聞，被財經熱榜置頂了。

說的是，全球資管巨頭施羅德資本要“抄底”中國房地產了。

我知道，這消息一出來，不少人都慌了神，看不懂這到底是什麼訊號，是不是樓市要變天了？

OK，今天我們就好好分析這事兒。

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資本暗流：外資巨頭的中國樓市佈局

我們先看這條刷屏消息：

全球資管巨頭施羅德資本旗下的房地產投資部門，與浙江的西子國際達成了戰略合作。

雙方計畫一起搞個股權投資平台，還打算發起一個總規模30億元的私募房地產股權投資基金。

雖然這是一筆小打小鬧的投資，但其投向很有講究。

明確要聚焦長三角的核心城市，像上海、杭州、南京這些地方的優質寫字樓，還有消費類基礎設施，比如老舊商場改造、物流倉儲升級、新型社區商業等。

而且他們特別強調，要專門找那些核心穩定型和有改造升級潛力的高品質項目。

什麼是高品質項目呢？

用其高管的話說，長三角核心寫字樓的資本化率（年淨租金收入/物業價值）已從2021年的3.2%升至4.8%，投資窗口期顯現。

其實這並非個例，這幾年外資在中國房地產市場的動作可不少。

2024年，中東的投資集團，成為了中國奧園集團的第一大股東。

大家保險聯合加拿大退休金計畫投資委員會，花12.9億收購了4個核心城市購物中心的股權。

黑石集團也在籌集近500億美元準備佈局中國的物流地產。

高盛和森瑤中國成立的合資公司，首期就投了6.75億美元開髮長三角的新基建項目。

從這些案例能明顯看出，外資對中國房地產市場的關注度和參與度在不斷提升。

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政策東風：外資入場的背後推力

有人會問了：

外資為什麼現在會進來中國？

我們認為，之所以敢在這個時候佈局中國房地產，政策層面的支援是重要原因之一。

大家知道，今年6月，國家外匯管理局發佈了《關於深化跨境投融資外匯管理改革有關事宜的通知》，其中有個關鍵變化，就是刪除了“外資結匯資金不得購買非自用住宅性質房產”這一條款。

這意味著外資可以自由投資酒店、商舖、寫字樓等非自住類房產了，政策的閘門被徹底打開。與此同時，中央一直在出台各種政策救樓市。

個人住房公積金貸款利率下調0.25個百分點，政策利率降0.1個百分點，存款準備金率也下調0.5個百分點。

“認房不用認貸”等工具也被納入“一城一策”工具箱。

就拿一線城市600萬總價的房源來說，政策落地後二套房首付可從435萬元驟降至195萬元，月供減少近1300元。

這些政策為資金進入樓市打通了通道，也創造了更多的政策空間。

而且當前中國房地產各項指標已跌至歷史性低位，這也吸引了外資的目光。

2025年上半年全國房地產開發投資46658億元，同比深跌11.2%；住宅投資35770億元，下降10.4%。

銷售端同樣慘淡，新建商品房銷售面積下降3.5%，銷售額下降5.5%。

房價方面，6月70城新房價格環比下跌0.27%，二手房跌幅達0.61%，上漲城市僅剩1座。

但在這冰冷的資料下，一些優質資產的價值開始顯現，以上海靜安區內環的泰禾大廈為例，該資產因債務危機從16億元掛牌價最終以6.597億元成交，相當於原價的41%，核心寫字樓租金回報率已回升至3.5%-4.5%，顯著高於之前1.5%-2%的水平。

其實，上層有著借助外部力量托舉樓市的戰略意圖。

通過吸引外資進入房地產市場，不僅能帶來資金，還能引入先進的管理經驗和營運模式，啟動市場活力，這對於提振樓市信心有著積極的作用。

3

體量之辯：外資力量的真實份量

雖然外資在房地產市場的動作頻頻，但我們得清醒地看看這些外資的體量。

就拿施羅德這30億來說，再加上其他外資投入的，加起來也不到200億。

可中國房地產的總規模超過400多兆元，這點錢跟整個樓市比起來，簡直就是滄海一粟，完全可以忽略不計。

而且外資的佈局高度聚焦，施羅德與西子國際的基金80%投向長三角核心資產，黑石押注物流地產，高盛鎖定新基建。

這種“外科手術式”的投資，和全面“抄底”根本不是一回事。

如果想借助外資，靠這點資金就把整個樓市托起來，那真是太天真了。

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國際鏡鑑：中國樓市的底部遠未到來

要判斷現在是不是外資在“抄底”，不妨對比一下日本和美國當年的情況。

日本1991年房地產泡沫破裂的時候，城鎮化率已經達到76.18%，而中國2024年常住人口城鎮化率超過67%，加上進城常住人口，這個比例超過80%。

不過日本當時的房貸利率超7.8%，而中國當前首套房貸利率最低3.05%，公積金貸款低至2.85%，政策工具箱裡還有不少工具沒拿出來。

再看美國，次貸危機時房價暴跌，但之後靠著各種政策慢慢緩了過來。

可中國現在面臨的人口問題更為嚴峻，2024年出生人口僅902萬，較2016年腰斬。

中指研究院監測的30城資料顯示，二季度商品住宅成交同比減少14.2%，庫存消化周期超36個月的城市仍在增加。

從這些角度來看，目前說中國樓市已經到了底部，還為時尚早，更談不上外資是在“抄底”。

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訊號解讀：官媒宣傳的背後深意

說到底，官媒此次大肆宣傳外資進入中國房地產市場，主要是想傳遞一種積極的訊號，希望給市場注入信心和希望。

上面的想法無疑是，在當前樓市低迷的情況下，通過這樣的消息能在一定程度上緩解市場的恐慌情緒，讓人們看到市場還有外部力量在關注和參與。

但我們也要明白，實際效果還有待觀察。

資本都是逐利的，外資進來是為了賺錢，不是來做慈善的。

他們會精打細算，精心等待時機，挑選有潛力的項目，一旦市場出現波動，他們跑得比兔子還快。

站在2025年中回望，施羅德們的30億更像精心設計的信心符號。

政策層需要外資背書來啟動市場預期，外資則需要政策紅利鎖定核心資產。

當“抄底”成為宣傳話術時，真正的底部往往仍在迷霧中。 (高牛探)