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上海辦公租賃市場:2025年超300萬方租賃簽約面積,外資竟然也在悄悄擴張!
2025年,上海辦公租賃市場經歷了前所未有的挑戰與變革。儘管市場整體呈現“前低後穩、弱復甦”格局,租金累計下跌、空置率攀升,但在這看似艱難的表象之下,隱藏著深刻的機遇與強大的發展動力。我們有理由對上海辦公租賃市場的未來充滿信心!上海作為中國的經濟中心,正加速向創新驅動型經濟轉型。2025年,以人工智慧、半導體、新能源、新消費為代表的新質生產力企業蓬勃發展。這些企業對辦公空間的需求不僅體現在數量上,更體現在對高品質、智能化、生態化辦公環境的追求上。例如,字節跳動、華為、大疆等科技巨頭在張江、徐匯濱江等區域的擴租與入駐,不僅帶動了區域辦公市場的活躍度,更推動了產業與空間的協同升級。新經濟企業的持續擴張,為辦公租賃市場注入了源源不斷的活力,成為市場復甦的重要支撐。2025年上海辦公樓租賃市場呈現明顯分化,以下是綜合不同維度的排行榜資訊供參考:一、按去化面積排名(2025年全年)徐匯濱江區域 西岸數字谷、網易大廈、星揚西岸中心等項目合計去化超30萬平方米,憑藉人工智慧產業聚集效應,成為全市去化最活躍區域。真如中海中心真如區域 中海中心及中海環宇城MAX帶動下,全年去化超16萬平方米,依託交通樞紐和產業配套優勢,吸引大量企業入駐。北外灘區域 北外灘金茂中心異軍突起,在虹口北外灘辦公租賃面積排名第一,辦公樓營運模式對比總結優秀案例(以大宗資產交易營運)北外灘金茂中心入住客戶:吸引律師協會、天風證券、城際酒店等入駐,形成浦江金三角北外灘經典招商項目項目核心招商思路:堅持 “市場邏輯 + 基本盤” 營運理念,以總部型思路打造,聚焦提升樓宇自身優勢關鍵動作:關注租客企業價值、盈利能力與成長性,助力客戶發展行業普遍問題  營運短板:樓宇承壓能力弱,“來客就接” 導致客戶承租能力、穩定性不足,未來留存率低北外灘金茂中心北外灘全年去化超13萬平方米,結合濱江景觀和商務配套,成為新興熱點。浦東張江區域 張江科學之門西塔綜合體、張江數智天地等項目合計去化超15萬平方米,依託科技創新產業生態,吸引大疆、盛趣遊戲等頭部企業。創新與服務升級面對市場挑戰,業主和營運商紛紛通過創新和提升服務來吸引租戶。例如,一些項目通過打造產業生態圈、提供定製化裝修、最佳化物業管理等方式,提升了辦公空間的附加值。同時,數位化技術的應用也為辦公租賃市場帶來了新的機遇,如線上看房、智能辦公系統等,提高了市場的效率和透明度。這些創新和升級,不僅滿足了租戶的需求,也為市場的發展注入了新的活力。徐匯漕河涇區域 漕河涇科技綠洲、漕河涇北楊AI小鎮等項目去化超10萬平方米,聚焦智能製造和人工智慧領域,吸引奇瑞、米哈游等企業。辦公市場資料按市場熱度排名如下:1. 閔行區:市佔率飆升至32.35%,成為當月最熱區域,受益於產業配套和性價比優勢, 閔行區橫跨浦東,浦西上海絕對神奇的區域。2. 靜安區:市場熱度躍升至第二位,高端樓宇租賃活躍,吸引總部型企業。3. 浦東新區:熱度下滑至第三位,但仍保持較高關注度,部分租戶策略調整。4. 嘉定區:成為最大黑馬,市佔率暴增至17.65%,新興產業需求拉動明顯。5. 寶山區:躋身第九位,熱力值提升,展現新興區域發展潛力。儘管傳統核心商務區面臨租金壓力,但新興類股如徐匯濱江、真如、北外灘等區域表現出了強大的韌性。這些區域憑藉交通便利、產業配套完善、租金性價比高等優勢,吸引了大量企業入駐。例如,徐匯濱江憑藉人工智慧產業的聚集效應,成為2025年辦公租賃市場的熱點區域,多個項目實現了高去化率。新興類股的崛起,不僅緩解了核心商務區的壓力,也為市場提供了更多的選擇,推動了市場的多元化發展。AEGISTAR房地產資料中心:部分國內知名擴租搬遷企業字節跳動旗下豆包科技:租下上海楊浦區雲際尚浦(AXIOM)約4萬平方米辦公空間,用於人工智慧領域業務拓展和技術研發。盛趣網路在張江科學之門西塔整棟入駐,辦公面積超5萬平方米。喜馬拉雅整體遷入靜安大寧雲匯數智中心,佔用約2萬平方米作為“AI+聲音”新總部。拼多多租下上海藝豐中心約1-2萬平方米辦公空間。AEGISTAR房地產資料中心收集外資企業租賃諾華上海園區位於浦東新區張江科學城金科路4218號,是諾華全球第三大研發中心,也是中國最大的綜合性國際前沿醫藥研發中心。園區共六棟大樓,全部獲LEED EB(O+M)白金獎認證,提供整層生物醫藥精裝實驗室及辦公室,可拎包入駐,適合生物醫藥、研發類外資企業。綠地外灘中心(國際貨幣基金組織上海區域中心入駐)位於黃浦區外灘區域,國際貨幣基金組織上海區域中心在此落戶,吸納近4000平方米辦公空間,體現外資機構對上海核心商務區的認可。  4. 上海中心大廈(沙烏地阿拉伯公共投資基金入駐)作為上海地標性建築,上海中心大廈吸引了沙烏地阿拉伯公共投資基金等外資企業入駐,彰顯其在國際商務領域的吸引力。上海市政府出台了一系列政策,旨在最佳化辦公租賃市場環境。《關於推進上海市商務樓宇更新提升的實施意見》推動商務樓宇功能復合化發展,支援存量樓宇轉型為酒店、長租公寓、醫院等多元業態,既盤活了存量資產,又滿足了不同市場主體的需求。同時,政策引導下的商辦相容、產業生態打造等措施,吸引了更多企業入駐,提升了市場的整體吸引力。這些政策的實施,為辦公租賃市場創造了良好的政策環境,促進了市場的健康發展。漕河涇科技綠洲(多家外資企業入駐)位於徐匯區,是上海重要的科技園區,吸引了羅氏、卡爾蔡司等外資企業入駐,提供現代化辦公空間及完善的產業配套。TC (徐家匯中心)的入駐企業涵蓋多個領域默沙東中國總部:全球知名的製藥企業,選擇ITC作為中國總部,體現了對上海商務環境和人才資源的認可。 費森尤斯醫療中國區總部:作為全球領先的血液透析產品和服務提供商,入駐ITC三期A座,依託徐家匯核心商圈的資源,推動在中國市場的業務發展。阿迪達斯中國總部:位於ITC二期寫字樓,利用項目完善的商務配套和交通優勢,輻射全國市場。雖然2025年辦公租賃市場面臨供大於求的局面,但市場正在通過調整實現供需平衡。一方面,部分區域的新增供應放緩,甚至出現土地用途調整、項目停工等情況,減少了市場的供給壓力。另一方面,企業對辦公空間的需求逐漸從追求規模轉向追求品質和性價比,更傾向於選擇租金合理、配套完善的辦公空間。這種供需關係的調整,將促使市場逐步回歸理性,為未來的穩定發展奠定基礎。法國陽獅陽獅所屬行業:專業服務租賃面積:約24000平方米租賃項目:太平洋新天地商業中心以上記錄多為大宗租賃案例案例涵蓋生物醫藥、人工智慧、金融、科技等多個領域,反映了外資企業在上海辦公租賃的多元化需求和對不同區域的偏好。2025年上海辦公租賃市場雖然面臨諸多挑戰,但產業轉型、政策支援、區域分化、市場調整和創新服務等因素,為市場的未來發展提供了堅實的基礎。我們有理由相信,在各方共同努力下,上海辦公租賃市場將逐步走出困境,迎來更加繁榮的未來。 (AEGISTAR)
全球唯一全產品線基地落戶!這家外資企業賦能青浦千億高端裝備產業
從2005年落戶時服務本土的小型裝配工廠,到如今躋身海德堡集團僅次於德國總部的全球第二大生產基地、輻射70余個國家和地區的產業樞紐,海德堡印刷裝置(上海)有限公司已在青浦深耕逾二十載。這場跨越二十年的紮根與成長,不僅書寫了外資企業本土化發展的典範,更以標竿之力賦能青浦高端裝備製造產業升級,成為區域經濟高品質發展的重要增長極。二十年間,海德堡上海工廠完成了從“落地生根”到“枝繁葉茂”的蛻變。廠區規模拓展至10萬平方米,匯聚560餘名員工,其中超半數為青浦本地人才,已形成集生產、服務、辦公、培訓於一體的綜合性產業基地。作為海德堡CX92、SX102及CX104全產品線的全球唯一生產基地,這裡累計向全球輸出印刷機超1.9萬台,以高自動化、高效率的核心優勢,成為全球印刷業信賴的裝備供應樞紐。企業的快速成長,離不開青浦的全周期賦能。青浦工業園區秉持“成就企業”的初心與“開放共生”的理念,從政策解讀、稅務辦理到用工保障等多維度為企業排憂解難。這份支援,讓海德堡持續加碼本地投入,建構起成熟的本地化營運體系,不僅連續多年獲評青浦區百強企業、園區稅收50強,更通過雙體系認證,成為青浦外貿經濟穩定發展的堅實支撐。創新是企業發展的核心動能,更是海德堡深耕中國市場的關鍵抓手。作為海德堡全球數位化轉型的重要實踐陣地,廠區內的亞洲唯一印刷媒體中心,搭建起集數位印刷展示、先進裝置體驗、全流程解決方案於一體的創新平台。中心展出的Versafire CV數位印刷機與印通DFE系統無縫銜接,精準匹配商務印刷領域數位打樣、短單生產等多元需求;同時定製化的印前、印後及流程課程,已為亞太地區培養大批專業人才,助力行業實現從傳統印刷向智能化生產的跨越。海德堡上海工廠總裁Michael Nilges表示:“展望未來,海德堡將以更飽滿的姿態與青浦續寫新篇,持續加大產業投入,助力提升高端裝配產業水平。”這番話不僅詮釋了雙方的共生情誼,也印證了其“全球視野+本土深耕”發展路徑的意義。站在二十載發展的里程碑上,海德堡上海工廠的未來佈局與青浦的發展需求深度契合。企業將持續深化與青浦的戰略合作,加大產業投入,聚焦高端裝備升級與數位化創新,同時依託全球樞紐優勢,與行業夥伴共築全球印刷包裝行業智能化發展新格局;而這一系列佈局,也將進一步助力提升青浦高端裝配產業能級,為區域高端裝備製造千億產業叢集注入新動能。 (綠色青浦)
科技股泡沫之爭升級!外資轉身加倉中國,這三大賽道被重點鎖定
2025年全球資本市場在宏觀不確定性中走出全面牛市,年末機構紛紛解鎖2026年投資展望。美股科技股領銜的AI行情是否過熱成為最大分歧點;而中國市場被一致賦予“謹慎樂觀”基調:A股不僅憑藉2025年亮眼漲幅印證獨立行情韌性,更依託盈利改善、資金配置轉移、科技自立自強及“反內卷”政策等多重利多,有望迎來估值修復與結構性機會共振的新周期。AI是否過熱依然是熱點話題AI股近兩年來一直主導著美國股市的走勢,在其引領下,美國股市在全球科技浪潮中不斷創下歷史新高。但是關於美股科技股是否已經過熱的討論持續成為投資者的熱門話題。而在機構年末的預測中,這一話題依然充滿分歧。有的機構認為美股科技股估值已經過高,建議投資者作出再平衡;也有機構認為相較於美股歷史,當前科技龍頭的集中度遠未觸及歷史高點。瑞銀對於美股科技股更樂觀一些,該機構預測2026年全球科技股將進一步上漲。瑞銀認為,儘管以科技投資來衡量,“七大科技巨頭”(即蘋果、微軟、Google、亞馬遜、輝達、特斯拉和Meta)的增長已經超過了美國所有其他科技公司。但科技投資佔GDP的1.9%這一比例仍遠低於1995—2000年的水平——當時資訊和通訊技術相關的資本支出接近美國GDP的3%。同時,儘管美國最大的11家科技公司的資本支出大幅增長(2025年整體資本支出預計激增38%),但它們或許仍能依靠自身現金(而非借款)來應對。同時,當前科技巨頭的盈利遠高於2000年初的“網際網路”泡沫時期的同類公司。而估值方面,34倍的市盈率,遠低於“網際網路泡沫”和“漂亮50”時期領先公司的倍數——當時處於前30%區間的股票的市盈率分別高達45倍和60倍。景順投資則認為,美股科技股的估值已經過高,建議對科技股的持倉作出再平衡。該機構表示,隨著市場集中度達到數十年高位,帶來的風險與日俱增。根據景順投資的統計,僅少數幾家AI公司的回報就佔到2025年標準普爾500指數回報的一半以上,且接近全球股票總回報的三分之一(截至10月底)。與此同時,儘管截至目前,資料中心的擴建資金主要來自現金儲備和經營現金流,但2025年出現了需要警惕的訊號,例如使用債務、複雜的股本投資及賣方融資交易。目前,資本支出速度大約為經常性收入的六倍,這說明收入要大幅增長才能證明這一支出速度的合理性。“在此階段,AI投資主題可以持續,但回報應更多受盈利增長而非不斷攀升的估值推動。”景順推薦部署其他估值更具吸引力的AI機會,尤其是中國科技股。聯博基金市場策略負責人李長風也表示,“AI無疑是長期的結構性機會,但短期的市場表現已出現過熱跡象。”主要是因為,一方面,投資者對AI主題的狂熱帶動了對質量較低、盈利不佳科技股的投機行為;另一方面,主要大型雲端公司(Hyperscalers)的資本開支大增,使得這些過去以軟體服務為主的企業正逐漸脫離輕資產模式,這對未來的自由現金流構成了潛在壓力,也顯著增加了折舊攤銷支出。該機建構議投資者將目光轉向“有業績支撐的增長”。但是機構統一的態度是看好中國AI相關類股的標的。瑞銀認為,如果美國科技公司的收益和股價保持強勁,可能會提振A股相關類股和股票。景順則提示美股科技股過熱的情況下,可以轉向中國科技股。A股長期價值開始顯現即便面對貿易環境波動等挑戰,在政策托底與資本市場效率改革的預期下,2025年A股仍帶來了強勁回報。截至2025年12月29日,上證指數年內上漲了18.3%,深證綜指上漲了19.4%,創業板指上漲了40.7%。“A股市場更是走出了獨立於宏觀資料的修復行情。”李長風說。同時,根據摩根士丹利的統計,MSCI中國指數和恆生指數2025年初至今均上漲超過30%,使中國成為2025年表現最好的主要股票市場之一,體現出結構性改善的趨勢。機構對2026年的中國資本市場仍保持樂觀。摩根士丹利中國首席股票策略師王瀅表示:“對於中國股市來說,繼2025年高回報之後,2026年將是一個走穩之年。”這一概念的意思是,指數上漲空間有限,盈利增速溫和,估值在更高區間走穩。A股與離岸市場的走勢將大致相近。李長風表示對A股未來一年的展望概括為“審慎樂觀”。高盛首席中國股票分析師劉勁津對於中國股市2026年的預期也類似,他表示,“我們預計牛市將繼續,但步伐會放緩。”該機構預測,到2027年底中國股市將上漲38%,受到2026年和2027年分別為14%和12%的盈利增長以及約10%的估值修復潛力的推動。機構看好A股的理由也相對一致,基本面改善是基礎,國內公司治理改革是長期動力,潛在的大量資金流入則是股市上漲的直接因素。瑞銀中國股票策略師雷蒙預計,A股整體盈利增速將從2025年的6%加快至2026年的8%,這是因為名義GDP增速可能加快以及PPI收縮幅度縮小或能提振營收增長,同時支援性政策的推出和持續的“反內卷”可能推動利潤率回升。李長風表示,“考慮到中國A股正迎來一系列改革,可能其長線投資價值正在浮現。”他認為,不同於以往的短期刺激,本輪政策更側重於資本市場的制度性建設。這種由公司治理改善驅動的估值修復,比單純的流動性驅動更具可持續性。根據瑞銀統計,截至2025年11月21日,所有A股累計現金股息2025年以來已達1.88兆元,該機構預計全年將首次超過2兆元。與此同時,A股公司近年來加大了回購力度。其中,國有企業回購規模顯著增長。而對估值刺激最直接的則是資金的流入,其中包括國內資金,也包括國外資金。國內資金角度來看,個人投資者、長線資金以及機構資金都具有流入潛力。根據高盛的推斷,中國個人投資者的資產配置中,目前房地產和現金分別佔54%和28%,而股票僅佔11%。同樣,機構投資者對股票的配置也不足,僅持有A股市值的14%,而主要發達市場/新興市場上機構投資者持有比例為59%/50%。“我們認為中國資產向股票的結構性轉移可能已經開始了。”劉勁津表示。雷蒙強調,家庭儲蓄向股票投資的重新配置將成為A股估值重估的驅動力。伴隨著房地產市場的調整和定期存款平均利率下降,中國家庭需要一個新的財富蓄水池,“家庭儲蓄的重新配置或許才剛剛開始”。瑞銀估計2025年8月、9月、10月的A股新增投資者數量分別為150萬人、166萬人、131萬人,遠低於2024年10月的388萬人。瑞銀認為在A股基本面持續改善的背景下,2026年中國居民可能會進一步將其在債券和貨幣市場基金上的投資重新配置到權益類資產。李長風也表示目前已經觀察到,資金正從債市流向股市,保險資金和理財資金對紅利類資產的需求正在持續提升。這一趨勢在2026年大機率將延續。除了居民存款的重新配置外,A股市場還持續有長期資金流入。過去一年,監管機構多次表明了吸引長期資金進入A股市場的決心。根據瑞銀測算,中央匯金截至12月,2025年以來或已購買超過2100億元A股ETF。截至2025年第三季度末,保險公司在股票和基金上的投資超過5.5兆元,較2024年末增加1.5兆元。2025年迄今為止,共有14家保險公司對25家上市公司進行了36次“舉牌”。從海外資金來看,聯準會進入降息周期,美元走弱,將利多非美元資產。德意志銀行中國區首席經濟學家熊奕在報告中預計,到2026年底,人民幣對美元匯率將升值至6.7,並在2027年底進一步升至6.5。高盛的資料顯示,全球避險基金已增加對中國的風險敞口,其對中國市場的淨敞口從年初的6.8%上升至11月底的7.8%。王瀅表示,基於與全球投資者的交流,主動型基金增加對中國配置“只是時間問題”。當前中國股市估值雖經修復,但相比全球其他主要市場仍存在顯著“折扣”,具備性價比吸引力。中國股市的結構性機會正在顯現相比於指數的上漲,結構性的改變也在持續發生。聯博發現,中國上市公司的特性正在逐漸轉變,相對不受宏觀經濟影響的結構性成長機會正在浮現。最明顯的例子就是中國科技企業的AI資本開支正在上行,且DeepSeek等模型的推出顯示了中國在應用層具備充足創新動能。根據高盛的統計,DeepSeek的發佈在2025年引發了中國科技公司的強勁反彈,領漲的是資料與雲、半導體以及(AI)基礎設施和電力類股,這些公司的股價平均上漲了40%,市值增幅超過2兆美元。同時高盛認為,中美之間的科技競賽可能會在價值鏈上催生出結構性贏家。事實上,在中國資本市場,科技自立自強一直是2025年的最強主題。科技自立自強能力顯著提升是“十五五”時期經濟社會發展的主要目標之一。根據瑞銀資料,大科技類股在A股總市值中的佔比從2015年初的9.9%上升至2025年10月末的23.0%。且自2023年以來,其成交額在A股總成交額中的佔比出現結構性上升,於2025年9月末達到38%。除此之外,根據MIR的資料,中國工業領域的國產工業機器人市場份額從2017年的22%升至2024年底的47%,且過去兩年的份額增長明顯加快。瑞銀證券的機械行業分析師認為,未來五年,中國自動化工業機器人領域的領軍企業有望從海外同行手中進一步搶佔市場份額。其次中國出口結構也已發生質變,高盛認為,2025年中國出口的強韌表現有力地證明了中國出口的角色地位已經發生演變——從為發達市場消費者提供低成本低附加值商品,轉變為更多地將新興市場作為最終目的地進行銷售、在高端製造業領域獲得全球市場份額並且正在向世界輸出服務、智慧財產權和文化。根據高盛統計,中國上市公司的海外收入佔比已從十年前的12%增長到目前的16%,並預測到2030年可能達到20%(而發達市場/新興市場的海外收入佔比平均為53%/48%)。由於海外市場的盈利能力更高,這有望帶動MSCI中國指數盈利每年提升約1.5%。雖然中國貿易夥伴可能採取保護主義措施是切實的風險,但不太可能改變中國企業的出海趨勢。高盛設立了一個“中國出海領軍者”投資組合,包含25家高盛評級為買入的公司,根據高盛的資料,這些公司平均34%的收入來自海外,2025年年初至12月初,該組合股價已上漲35%,跑贏MSCI中國指數9%。“反內卷”也是機構看好中國資產另一個大類別。“反內卷”於2024年7月中央政治局會議上首次被提及,自2025年7月的中央財經委員會會議以來對“反內卷”的重視度進一步提升。這一政策被認為是另一次供給側改革,有助於改善供需關係、推動價格回升、增強企業盈利能力並激發創新活力。高盛預估,自上而下看,PPI每上漲1%可帶動利潤增長2%。高盛“反內卷”受益股自2025年7月1日以來上漲了12%,較MSCI中國指數小幅領先2%。瑞銀建議在持續的“反內卷”過程中選擇性配置太陽能、鋰和化工類股。機構還提出了“十五五”規劃股票池。2025年10月底發佈的“十五五”規劃建議中,將科技、安全和民生設定為中國2026—2030年發展戰略的首要任務。高盛的研究顯示,在過去25年裡,如果投資者根據整體政策趨勢調整其投資組合,應可獲得13%的年化超額回報,而MSCI中國指數的年均複合增長率僅為6%。遵循這一邏輯,高盛建構了“十五五”規劃股票池,從21個子行業中篩選出50隻中盤股(30隻A股和20隻海外上市中資股),建立了“十五五”規劃投資組合。根據高盛的資料,這些股票在過去一年中總體回報率為68%(同期MSCI指數回報為27%)。 (證券市場周刊)