繼全球最大資產管理公司貝萊德在上海寫字樓項目上演斷貸棄樓後，又一頂級外資機構被爆計畫對杭州寫字樓項目採取斷貸措施。據“不良資產指南”消息，某頂級外資機構位於杭州的一處寫字樓項目，由於其一筆銀行併購貸款即將在2025年12月到期，且該外資已計畫斷貸棄樓。據報導，該外資於2019年以約12億元收購杭州該寫字樓，總建築面積約4.6萬平方米，折合單價約為2.6萬元/平方米，併購貸款約6.5億元，期限至2025年12月。由於近年來寫字樓市場整體下行，出租率與租金水平均遠低於預期。自2025年起，併購貸款還本付息壓力加大，杭州項目已多次出現還款逾期，償債壓力快速加劇。據悉，該外資曾委託中介以低於6.5億元價格掛牌出售該資產，但尚未能成交。外資方面曾向銀行申請展期，但銀行拒絕展期申請，要求按期結清貸款。此背景下，該機構計畫不再償還剩餘貸款，將物業移交銀行處置。今年以來，已有包括貝萊德、基匯等美元基金在內的多家外資投資機構出現貸款違約。（1）貝萊德上海北岸長風項目違約全球最大資管公司貝萊德，2018 年以 12 億元收購上海普陀區北岸長風項目 E、G 幢寫字樓（總建面 2.8 萬平方米），其中 7.8 億元來自渣打銀行牽頭的銀團貸款，槓桿率 65%。2022 年後，上海寫字樓市場降溫，該項目日租金降至 3.2-5.8 元 / 平方米，出租率僅 50%，現金流無法覆蓋貸款。2023 年貸款首次到期後展期，2024 年貝萊德以原價七折掛牌出售無果。2025 年展期到期，渣打銀行拒絕二次展期，貝萊德選擇斷貸棄樓，資產被銀行以 7 億元轉讓給鼎一投資，較初始收購價折價 48%，貝萊德損失超 4 億元。（2）基匯資本上海雙項目債務危機上海海洋大廈項目：2018 年基匯資本牽頭財團以 30 億元收購該大廈（25 層甲級寫字樓），獲 2.6 億美元銀團貸款（匯豐、恆生銀行為主貸行），2025 年 11 月境內外部分貸款先後到期。基匯資本嘗試出售資產償債但未成功，截至 11 月未償還貸款，債權銀行可在數日內宣佈違約，資產面臨處置風險。上海生命科學園項目：基匯資本用於該項目的 1.1 億美元貸款 2025 年 11 月 24 日到期，自 10 月起尋求三年期再融資，截至 11 月底無進展，若失敗將面臨違約。此外，基匯資本 2025 年 2 月還曾因美國奧克蘭萬豪酒店項目 1 億美元貸款違約，導致酒店進入法拍程序。不同於國內斷貸的爭議，國際市場中，外資違約後交由銀行處置資產的操作非常常見。一是國際市場中的銀行（尤其是跨國銀行如渣打、匯豐），早已建立成熟的不良資產處置體系，不僅能快速接管資產，還能通過專業化營運提升資產價值，降低處置損失。正如業內共識：“讓虧損的資產流向能盤活它的機構，比讓它爛在原持有者手中更有效率”。二是國際市場中的外資機構（尤其是美元基金），多數外資地產基金為“封閉式基金”，周期通常為 5-7 年，需在到期前向投資者分配收益。因此，其投資決策以風險收益比為核心，而非資產持有意願。當項目出現不可逆虧損時，機構主張不戀戰，不硬抗，“斷貸棄樓”是理性的止損選擇，避免拖累整個基金業績，這種“棄卒保車”策略與國內部分機構 “捂盤待漲” 的思路形成鮮明對比。三是國際市場對“單一項目違約”的容忍度較高。外資機構的信用評級更多依賴“整體基金業績”而非“單個項目表現”，只要其他項目正常盈利，單一項目違約不會導致其融資能力大幅下降。例如，貝萊德 2025 年上海項目違約後，其在歐洲的地產基金仍成功募集到 15 億歐元，斷貸反而成了其“風險控制能力”，能夠在市場下行時及時止損而不是硬抗。2022年以後，國內房地產市場整體降溫傳導至商業地產領域，全國寫字樓市場持續下行，市場預計2026年或迎來該類高槓桿房地產基金集中違約潮，當違約潮引發資產價格大幅折讓時，商業地產價值重估的過程也將同步開啟，這為不良資產投資機構提供了難得的配置窗口。外資撤離留下的“折價資產”，有望成為下一階段的投資風口，正如市場所說，“沒有絕對的劣質資產，只有不合適的價格”。 (地產資管說)

孟買證券交易所的電子屏上，盧比兌美元匯率跌破0.08的紅色數字刺眼閃爍，與螢幕下方滾動的“外資單日撤資超500億盧比”快訊形成絕望的呼應。2025年的深秋，印度正遭遇一場史詩級的資本雪崩：全年股市外資淨流出突破170億美元，較2023年200億美元的淨流入堪稱冰火兩重天；象徵長期信心的淨FDI更從百億規模暴跌96.5%，僅剩3.53億美元，不及孟買一套豪宅的價格 。這場席捲市場的撤資潮，終於讓這個頂著“下一個中國”光環的國家，露出了“外資墳場”的猙獰底色。明知是坑：巨頭們為何前仆後繼？“印度掙錢印度花，一分別想帶回家”的戲謔傳言流傳多年，但全球巨頭們仍像飛蛾撲火般湧入。這種看似非理性的選擇，實則是商業算計與戰略焦慮共同作用的結果。龐大的市場體量是最致命的誘餌。印度14億人口中，中產階級規模已突破3億，相當於美國總人口，每年上千萬人首次擁有智慧型手機，這種“增量紅利”在飽和的歐美市場堪稱奢侈品。某米雷總曾直言，即便利潤無法匯回，在印度本地擴張的市場份額本身就是核心資產，短短數年，某米便憑藉早期佈局登頂印度手機市場，而錯失先機的品牌再難突圍。對蘋果、特斯拉這類巨頭而言，印度更是供應鏈多元化的“安全選項”：中美貿易摩擦加劇背景下，將產能轉移至與西方關係密切的印度，既能規避關稅壁壘，又能分散地緣風險，這種“戰略避險”需求讓企業甘願冒險。印度政府的“糖衣炮彈”同樣頗具迷惑性。莫迪政府推出的“生產連結激勵計畫”（PLI）承諾給予電子製造企業4%-6%的增量銷售額補貼，持續長達5年，還對100%外資企業開放“快速審批通道”。截至2024年，這項政策已吸引近百億美元電子製造業投資，三星、富士康等企業紛紛入局，看似嘗到了政策甜頭。廉價勞動力的誘惑更無需多言：印度工程師薪資僅為中國同行的一半，工廠工人成本更低，對勞動密集型產業而言，短期成本優勢足以掩蓋長期風險。更微妙的是“佔位邏輯”。企業普遍擔憂：若現在放棄印度，待其基礎設施改善、市場成熟後，將徹底失去入場資格。就像亞馬遜即便在印度連年虧損，仍堅持佈局，在商業世界裡，“錯過下一個超級市場”的恐懼，往往比“短期虧損”更令人焦慮。這種集體性的戰略誤判，讓印度得以在“坑蒙拐騙”中持續吸引資本入場。報應兌現：資本用腳投票的真相2025年的撤資潮絕非偶然，而是印度長期透支商業信任的必然結果。當短期誘惑耗盡，“外資墳場”的本質終於暴露，壓垮資本信心的最後一根稻草，是多重危機的集中爆發。政策的反覆無常成為最致命的毒藥。“今天合規，明天違法”是外資在印度的常態：中國特高壓巨頭某變電氣2019年提交的增資申請被擱置18個月，等來的卻是政府採購轉向本土企業，最終只能以半價甩賣資產，技術與產能雙雙流失；Google、某米、亞馬遜等巨頭接連遭遇“選擇性執法”，動輒面臨數億美元的追溯徵稅罰款，而處罰依據往往是臨時調整的法規。中央財經大學教授一針見血地指出，這種“監管缺乏透明度”的環境，讓企業合規成本無限攀升，最終只能選擇逃離。盈利幻想的破滅徹底擊垮了資本耐心。印度股市長期維持24-25倍的高市盈率，但2025年企業利潤增速預計僅5%，遠低於此前8%的預期，“高估值、弱盈利”的泡沫終於破裂。更殘酷的是消費市場的真相：14億人口中月薪超過2000元的不足0.9%，所謂的“中產階級紅利”難以支撐大規模產能消化。富士康印度工廠火災暴露的技術工人短缺、上汽名爵合資項目的控制權旁落，都印證了“印度製造”不過是廉價組裝的假象，高端零件仍依賴進口，產業鏈根本無法閉環 。外部環境的劇變則成了“壓垮駱駝的最後一根稻草”。美元走強引發全球資本從新興市場回流，而美國對印度商品加征50%關稅、大幅提高H-1B簽證費的舉措，直接重創了印度依賴的軟體外包和製造業出口兩大支柱。福特關閉欽奈工廠的決策頗具代表性：出口美國的發動機徹底失去利潤空間，留在印度已無意義。雪上加霜的是外匯管制：外資賺得的盧比難以轉出，“印度掙錢印度花”的潛規則，最終變成了“有錢帶不走”的噩夢，盧比年內貶值3.7%更讓資本蒙受雙重損失。信任崩塌：印度還能留住誰？面對資本大逃亡，印度政府的應對堪稱“頭痛醫頭”。央行推出11項改革，證券交易委員會簡化稽核流程，甚至允許銀行信貸入市炒股，但這些舉措全未觸及核心問題。加拿大一位投資經理的評價一語中的：“表面放鬆監管沒用，外匯管制、追溯徵稅、政策搖擺這些硬傷不改，誰願意來？”這場撤資潮已引發連鎖反應：印度在全球新興市場基金中的配置比例從21%暴跌至16.7%，而中國份額飆升至28.8%，資本用腳投票的態度無比明確。智慧型手機出口同比暴跌41%，被越南38%的增幅遠遠甩開，“世界工廠”的夢想瀕臨破碎。更致命的是信任崩塌的不可逆性：從2014年到2021年，已有2783家外資企業關閉印度業務，2018年後退出數量甚至超過新進入者，如今這場逃亡更呈加速之勢 。印度的困境本質上是制度的困境。它想要外資的技術與資金，卻不願給予穩定的契約環境；想複製“中國奇蹟”，卻無視法治透明與產業鏈建設的核心價值。莫迪政府喊出的“新激勵計畫”早已失去公信力，畢竟上一輪政策目標尚未實現，新規則裡仍藏著強制合資的陷阱。當福特的廠房落鎖、保變電氣的裝置被廉價收購、少將們的出境機票比晉陞令更搶手，印度或許該明白：資本可以為短期利益冒險，卻絕不會在沒有確定性的土地上久留。這場史詩級的資本大逃亡，不是“報應”的終點，而是對所有漠視商業邏輯者的警示，在全球資本的棋盤上，信任一旦失去，再想挽回遠比吸引入場艱難百倍。而那些曾經被“市場潛力”迷惑的企業，也終將明白：真正的商業智慧，從來不是賭運氣般的“佔位”，而是對規則與確定性的敬畏。 (君臨天下)