摩根士丹利-AlphaWise中國房地產調查：市場情緒進一步走低

大摩的AlphaWise調研團隊近期對2000多名居民進行的房地產調查顯示，業主的處置計畫更加緊迫（急於出售房屋，尤其是更多潛在賣家願意承受虧損），而購房計畫仍然疲軟（對房價的預期略有減弱，對購房仍持謹慎態度）。以上因素加上庫存增加和應對性政策乏力，可能起碼會將房地產銷售和房價的下跌延長到第三季度。

房價短期前景暗淡

譯文：潛在購房者對房價的預期在7月保持相對穩定。在我們7月份的調查中，33%的潛在購房者（即“極有可能”購房者）預計未來12個月房價將下跌（4月份為36%），這表明潛在買家對房價前景的預期略有增強。

不同城市層級間的差異持續存在，令我們驚訝的是，7月份一線城市顯示出相對疲軟的信心，50%的受訪者預計房價將下跌（4月份二線城市預計下跌的比例為45%）。

分析：首先在極有可能購房的群體關於中期房價的調查中，仍有33%的潛在購房者看跌未來12個月的房價走勢，但看跌的比例相比於4月份的調查下降了3個百分點，這說明潛在買家對於房價的中期預期略有改善。但需要注意的是這種預期的改善是基於上半年經濟增速相對較高的條件下產生，按照各大投行的分析下半年經濟增長將持續承壓，所以到年底時潛在購房群體對於中期房價的預期可能會發生較大的變化。

房價預期調查的第二個特點就是分化嚴重，這裡的分化體現在兩個層面上。第一個層面是大摩在研報裡提到的不同層級城市之間的分化，之前一線城市的房價信心有大幅回暖時二線城市的房價信心還在泥坑裡，現在二線信心剛從泥坑裡露出頭來沒多久，一線的信心又開始向下走，後續二線的信心也大機率會跟著下行，因為理論和歷史經驗上都支援二線房價被一線牽引且落後大概半年至一年。

第二個層面是新房和二手房之間的分化，一線城市比如上海核心區的新房市場已經走穩反彈，近期徐匯區土拍創下樓麵價20萬/平（溢價率22.33%），刷新了全國樓麵價，成了新的全國單價地王。雖然這裡面涉及了很多建築標準（容積率等）和規則上的變化（容積率等），但至少說明了一件事，就是一線核心區新房不愁賣了，開發商願意拿地了。

業主更迫切的出售房屋

譯文：在我們七月的房屋銷售調查中，業主們對出售房產的急迫感顯著增強。在所有潛在賣家中計畫未來六個月內出售房產的比例為44%，較四月份的47%有所減少，其中已有8%掛牌出售（四月為10%），但值得注意的是，在定價方面，願意承受虧損的業主比例顯著上升(56%對比四月份的43%）。

具體而言，44%的業主認為售價應與購買價持平或更高（四月為57%），42%和12%的業主分別表示可接受比購買價低10%和20%的折扣（四月分別為26%和14%），另有2%的業主希望盡快售房，不考慮價格因素。這一變化再次反映出居民信心的減弱，且與二手房市場掛牌量增加、掛牌價格走低的趨勢相吻合。

分析：7月對房產賣家的調查中計畫未來6個月內出售房產的比例為44%，相比4月份調查時降低了3個百分點，但願意承受虧損出貨的業主比例為56%，相比4月份調查時大幅上升了13個百分點。這說明了一個問題，就是賣家之間也出現了強烈的分化，一些跌麻了、長期看空、或者還貸壓力大的賣家割肉出局的意願很強，而一些扛得住跌、經濟實力較強的業主不願接受虧損，怒而選擇撤銷掛牌抗到下跌周期結束為止。

從具體虧損的幅度上看，願意接受10%以內虧損的賣家為42%，比4月調查時大幅上升了16個百分點，願意接受10%-20%虧損的為12%，比4月調查時下降了2個百分點，另外2%的業主只求盡快脫手而不計較虧了多少。這說明在10%的虧損線上業主們越來越傾向於認賠出局，而當虧損線到達20%時業主們傾向於繼續硬抗，所以後期房價即使繼續下跌，也會在現有基礎上下跌最多10%時遇到一定的阻力，當然這是基於靜態分析，阻力位置也會根據屆時的宏觀環境變化而繼續變化。

購房計畫仍然疲軟

譯文：購房意願依然低迷。在所有受訪者中，51%的人表示未來可能購買房產（較四月調查的49%有所上升），僅有16%的人表示“極有可能”購房（較四月調查的15%有所上升）。

其中3%的受訪者預計將在未來12個月內完成購房，6%的受訪者計畫在未來兩到三年內購房，另有7%的受訪者預計在四年之後購房。考慮到收入方面的擔憂，我們認為居民在接下來的一個季度可能會對購房計畫保持謹慎態度，這可能為房價帶來下行壓力，形成負反饋循環。

分析：首先從房產的遠期需求上看，51%的人表示有購房需求，相比於4月份上升了2個百分點，16%的人表示極有可能購房，相比於4月份上升了1個百分點。其實51%有購房需求的這個比例絕對是很大的，客觀的說大家能買房還是很想買的，區別在於之前漲的時候大家怕趕不上車所以抓緊上車，而現在大家都想買在最低點而按兵不動。

受訪者中16%的人表示極有可能購房，這個比例大致可以認為是目前人群中剛需的比例，同樣這個比例其實也很高，但現在的剛需也是能拖就拖。其原因有兩個，第一是大家都想成本最小化，抄底抄在最底部；第二是經濟的不景氣導致剛需對於自己未來的還貸能力有所懷疑，所以不敢輕易嘗試貸款入局。

我們還可以大致做一個減法，51%總需求比例減去16%剛需比例得到的35%大致可以認為是改善需求（包括部分投資需求），這樣就可以大致推測出以後房產的增量需求中改善需求佔主體地位，而剛需佔次要地位（兩者之比大約為2:1），這也為潛在的投資盤指明了方向，就是改善類產品的需求在將來會成為市場的主流。

從具體的房產需求期限來看，明確將在1年內購房的受訪者佔比為3%，2-3年內購房的佔比為6%，4年之後購房的為7%。首先計畫1年內購房的比例僅為3%，這也是中短期房價保持下行趨勢的核心邏輯之一。第二把這些有明確購房期限的比例加起來總共是16%（3%+6%+7%），而有購房需求的人總共是51%，那麼沒有明確購房期限的受訪者比例就是35%（51%-16%），可以大致理解為這35%的人屬於牆頭草，買漲不買跌，等到反彈了很可能會順勢坐一把順風船買入。

總結：結合以上分析來看，中短期二手房市場仍然會以供應量增大和需求萎靡為主要趨勢，主要原因就是收入增速下降導致的不敢加槓桿購房和還不起房貸導致的急於套現。但從長期來看，總的城市購房需求依然龐大，一旦宏觀經濟觸底回暖（收入增速回升），房產市場也比較確定的可以迎來較大的反彈。而站在投資角度上看，未來改善需求將佔市場的主導地位（大約佔總需求的三分之二左右）。 (finn的投研記錄)