比特幣還房貸？美國加密抵押再變革

近日，美國聯邦住房金融局（FHFA）局長公開表示，已要求房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）（“兩房”）評估接受加密資產作為房貸抵押品的可能性。

將比特幣、以太坊等高波動性的加密資產，與關乎國計民生的房地產市場直接掛鉤，並且是通過“兩房”這樣具有系統重要性的機構來實現。這已遠不止是技術創新層面的探討，而是一場可能重塑風險格局、挑戰監管智慧的深刻變革。這步棋究竟是擁抱未來的高瞻遠矚，還是打開了又一個潘多拉的魔盒？

市場的行動更為迅速和堅決，在FHFA局長宣佈這一動向之後不久，摩根大通也宣佈正在積極研究以比特幣、以太坊等加密資產為抵押進行貸款的方案。這對於其曾尖銳批評比特幣的CEO傑米·戴蒙而言，無疑是一次戲劇性的倒戈，卻也恰恰說明，從昔日的“欺詐泡沫”到如今的業務方向，即使是保守的華爾街巨頭，似乎也無法對抗加密資產融入主流金融的強大引力。

2. 風暴之眼中的“兩房”：理解這場變革的基石

要理解這一政策的份量，我們必須先明白“兩房”在美國金融體系中無可替代的“定海神針”地位。房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）並非傳統的商業銀行，它們不直接向購房者發放貸款。它們的商業模式，是作為美國房地產市場的巨大“中轉站”和“流動性引擎”。具體來說，它們的運作流程是：購買和打包、證券化和擔保，最終再出售給投資者。

商業銀行向購房者發放住房抵押貸款後，可以將這些貸款打包出售給“兩房”。“兩房”將收購來的海量貸款彙集起來，建構成一個巨大的資產池，並以此為基礎發行MBS。同時，它們為這些MBS提供擔保。這些經過擔保的MBS被出售給全球的養老基金、保險公司、主權財富基金等機構投資者。

這個模式的精髓在於，“兩房”為住房貸款市場注入了源源不斷的流動性。銀行發放貸款後可以迅速回籠資金，從而有能力發放更多貸款。這使得美國人能以更低的利率、更長的期限獲得住房貸款，是“美國夢”中“居者有其屋”的重要制度保障。

然而，也正是因為這種核心地位，讓它們在2008年次貸危機中幾乎引發了全球金融體系的崩潰。當時，大量劣質的次級抵押貸款被打包進MBS，隨著房地產泡沫破裂，違約潮爆發，“兩房”擔保的MBS價值一落千丈，最終不得不由美國政府斥資近2000億美元救助，並置於政府監管之下直至今日。

因此，任何涉及“兩房”的政策變動，都不是小事。它們的一舉一動，都直接關係到美國房地產市場的穩定、金融體系的安全，以及最終——納稅人的利益。讓這樣一個在危機中被證明脆弱，且至今仍由政府“背書”的機構，去探索接納加密資產這種新興、高風險的資產類別，其背後傳遞的訊號和潛在的風險，值得我們投入十二分的關注。

3. 一石三鳥：加密抵押品背後的多重敘事

將加密資產引入“兩房”的抵押品範疇，絕非監管機構的一時興起。它背後反映了加密行業、房地產市場乃至美國整體政策態度的複雜博弈與演變，這無疑是加密資產誕生以來，最具里程碑意義的“合法性”背書之一。

如果加密資產能被用作美國聯邦擔保的住房貸款抵押品，意味著它在事實上被承認為一種與股票、債券、房產具有同等地位的、可被金融化的價值儲藏手段。這遠遠超出了此前SEC批准比特幣ETF的意義：ETF只是投資管道，而抵押品則直接觸及了資產的根基——信用創造。

長期以來，加密資產的持有者（尤其是早期投資者和巨鯨）面臨一個“幸福的煩惱”：他們在加密世界坐擁巨額浮盈，但若想將其用於現實世界的大額消費，就必須賣出變現，這將觸發高昂的資本利得稅。而“抵押”模式完美地解決了這個問題。持有者無需出售加密資產，只需將其作為抵押，便可獲得美元貸款用於購房，既實現了資產的流動性，又避免了稅務負擔，而這可能瞬間啟動一個龐大的潛在投資群體。

此外，為了實現加密資產抵押，“兩房”及其合作的金融機構必須建立一套全新的、安全可靠的估值、託管、清算和風險管理系統。這將倒逼傳統金融與加密原生技術的深度融合，或將催生一個全新的FinTech賽道。

而對於陷入高利率困境的美國房地產市場而言，這似乎是一劑“強心針”。引入加密財富，可能為市場帶來一批全新的、高淨值的購買者，尤其是在科技精英聚集的高價位市場，有助於提振交易量，避險加息帶來的下行壓力。此舉標誌著傳統金融體系開始正式將代幣化資產納入核心業務流程。這不僅僅是關於比特幣或以太坊，它為未來更廣泛的資產代幣化鋪平了道路。一旦模式跑通，整個金融市場的資產形態和交易效率都可能被改寫。

4. 兩種路徑的探索：敏銳的“兩房”與謹慎的摩根大通

歷史不會簡單重複，但總是押著相同的韻腳。當我們為金融創新歡呼時，也必須警惕2008年次貸危機的幽靈。將高波動性的加密資產與低流動性的房地產市場捆綁，或將無異於在金融體系的“火藥庫”旁邊玩火。

與房地產以年為周期的緩慢波動不同，加密資產帶來的是全新的高頻、複合型風險。假設一位購房者用價值10萬美元的比特幣作抵押。當市場劇變，其價格在一天內腰斬，銀行會立刻要求追加保證金——這是最顯性的風險。但比特幣的特殊性遠不止於此：私鑰即所有權的特性意味著，一次駭客攻擊、釣魚或簡單的操作失誤就可能讓抵押品永久滅失；全球監管的不確定性如同懸頂之劍，隨時可能摧毀其合法性和流動性；對託管平台的依賴又引入了FTX式的對手方風險……這些風險相互疊加，共同構成了一個傳統金融風控體系難以覆蓋的“雷區”。

更值得擔心的是，如果購房者無法及時補足保證金，銀行將強制平倉其加密資產。當市場下行時，成千上萬筆類似的抵押品被同時強制平倉，會瞬間形成巨大的拋壓，導致加密資產價格進一步暴跌，從而觸發更多抵押品的清算——這就是典型的“死亡螺旋”。這種清算速度和規模，將遠超2008年緩慢的房屋法拍流程，其破壞力可能是指數級的。

與“兩房”這種直接面向抵押貸款零售市場、一步邁向高風險地帶的探索相比，摩根大通則更為謹慎。摩根大通並非加密市場的新入局者，而是早在數年前便試水加密支付領域，基於其私有區塊鏈平台Kinexys（原Onyx），通過Kinexys Digital Payments（原JPM Coin）為機構客戶提供支付日內回購和跨境支付。在加密資產抵押領域，摩根大通也有一定經驗，例如貝萊德曾通過摩根大通對其部分股票份額進行代幣化，這部分代幣被轉移到巴克萊銀行，作為場外衍生品交易的抵押品。與“兩房”相比，摩根大通在加密資產抵押領域採取的是由簡到難、從低風險向高風險場景滲透的策略，或具有更強的穩健性。

我們可能不會看到當年的Subprime，但完全可能面臨一種全新的Crypto prime風險。屆時，以這些“加密抵押貸款”為基礎打包而成的新型MBS，會成為全球金融體系中新的“定時炸彈”嗎？從更激進、更長遠的角度看，如果說比特幣的風險尚有跡可循，那麼一旦將價格波動更劇烈、流動性更差的Altcoins也納入抵押品範疇，風險將被指數級放大。如何對這些缺乏公認模型的資產進行公允、即時的估值，將成為風控體系的難題。

5. 結語

接納加密資產抵押貸款，既是加密資產邁向主流金融市場的又一大步，也暗含著美國試圖駕馭這股新興力量、鞏固其金融重要地位的戰略意圖。然而，像“兩房”這樣將波動性極高的加密資產與重要的房地產市場直接捆綁，無異於一場高風險的官方金融實驗，將極大考驗地監管的智慧與細節。與此同時，摩根大通將採取何種具體方案，也值得持續跟進與觀察。

儘管“抵押比特幣買房”在美國尚未成真，但是對其他國家而言，這仍是觀察強勢金融體系如何與顛覆性技術融合的絕佳實驗。無論如何，對各國決策者而言，2008年的教訓仍振聾發聵：任何可能動搖系統根基的金融創新，都必須置嚴格的風險審視之下，否則將可能有全社會承擔失策的高昂代價。 (FinTax)