5000億美元巨震！川普要讓房利美、房地美重返市場，美國房市要變天？

據華爾街日報報導，美國總統川普政府正醞釀讓房利美與房地美在年內重返資本市場，預計籌資約300億美元，整體估值或超5000億美元。

這將是自2008年金融危機以來，兩大住房金融巨頭首次IPO，標誌著美國住房金融體系進入關鍵轉折期。分析師警告，此舉或在提振市場信心的同時，重塑抵押貸款利率和房價走勢。

危機後首次回歸資本市場

房利美與房地美在2008年次貸危機中深陷困境，被美國政府接管並置於聯邦住房金融局（FHFA）的「託管」（Conservatorship）之下，政府持有其多數經濟權益。過去15年，它們承擔著美國二級房貸市場的中樞角色，透過購買商業銀行發放的抵押貸款並打包成抵押貸款支援證券（MBS）出售，為住房金融體系提供持續流動性。

川普第一任期曾試圖推動其私有化，但因新冠疫情及市場動盪擱淺。本次重啟IPO，被市場視為第二任期金融改革的重要標誌。

資本市場反應強烈

受消息刺激，房利美股價當日飆升約20%，房地美上漲近18%，創多年最大單日漲幅。摩根士丹利、高盛、花旗、美國銀行、摩根大通、富國銀行等多家華爾街機構已與政府展開初步溝通，可能參與承銷。

市場分析師認為，這項計畫不僅將成為今年全球最大規模IPO之一，也將對美國金融股情緒形成提振。

財政與監管平衡

據報導，即便完成IPO，川普政府仍計畫保留某種形式的“隱性擔保”，以維持投資者信心並穩定抵押貸款市場。這樣既可減少政府直接干預，又能保留防止市場動盪的「安全閥」。

政府出售部分股權不僅可獲得約300億美元現金流，還能在繼續持有大部分股份的同時為納稅人創造潛在長期收益。

然而，此一操作依舊面臨法律與監管障礙，包括如何處理現有優先股、認股權證及舊有股東權益等複雜問題。

對美國房地產市場的影響

短期來看：

• 市場信心提振：作為房屋金融體系的中樞，IPO被解讀為政府對兩家機構資本實力的背書，有助於穩定房貸資金供應預期。
• 利率短期趨穩：若隱性擔保繼續存在，MBS融資成本難以大幅上升，從而避免抵押利率短期跳升。

中長期來看：

• 融資成本可能走高：若未來政府逐步減少干預，MBS發行成本或上行，長期抵押貸款利率中樞提高，購屋成本增加。
• 市場分化加劇：高信用購屋者仍能較易獲得貸款，而低信用族群及邊緣地區或面臨貸款難度上升，房地產市場冷熱不均。
• 房價漲幅受限：利率抬升及信貸收緊可能壓制需求，放緩房價增速，但因供應減少也可能增加價格波動。

結構性影響：

• 二級房貸市場將更趨市場化，企業獲利導向可能提高貸款定價精細度，但政策性支援功能或被削弱。
• 華府在「住房可負擔性」與「減少財政風險」之間的博弈將更頻繁，增加市場政策不確定性。

爭議：可能重演金融危機

針對可能的IPO舉動，英國《每日電訊報》發表評論警告，這可能會重演2008年金融危機中的抵押貸款崩盤。

房利美與房地美債務總額約7億美元，佔全美住宅房貸市場七成。 2008年金融危機後，兩家政府支援企業（GSE）被聯邦住房金融局（FHFA）接管，政府提供擔保維持市場穩定。川普計畫推動IPO，規模或媲美沙烏地阿美256億美元紀錄，承諾保留隱性擔保。

分析家擔心，若取消擔保機制，30年期固定房貸利率可能升至7.7%。民主黨議員華倫等警告，倉促行動或釀造災難。私人股東利益安排亦引爭議－財政部持有79.9%普通股及3,480億美元特種股，高於兩家企業1,610億美元淨資產。若減記政府債權，納稅人或蒙受損失。

知名投資人艾克曼、保爾森已大舉押注兩家公司，川普言論曾令其股價單日飆升逾四成。布魯金斯學會學者克萊因指出，若時機得當，改革可改善首購族貸款可及性；但若倉促推進，恐成“掠奪性重組”，將納稅人資產轉給投機者。 FHFA尚未決定是否解除託管，正研究在託管下上市的可能性。 （北美商業見聞）