周日，美國財政部長斯科特貝森特表示，由於高利率，美國經濟的部分領域，特別是房屋市場，可能已經陷入衰退。他再次呼籲聯準會加快降息步伐。貝森特在CNN的“國情咨文”節目中表示：“我認為我們整體情況良好，但經濟中確實存在一些衰退領域。聯準會的政策也造成了許多分配方面的問題。”貝森特表示，儘管美國整體經濟依然穩健，但高漲企業的抵押貸款利率仍阻礙著房地產市場的發展。他說，房屋市場實際上已經陷入衰退，而低端消費者受到的打擊最大，因為他們負債累累，資產卻寥寥無幾。據美國房地產經紀人協會稱，9月份美國待售房屋數量持平。聯準會主席鮑爾上周暗示，聯準會可能不會在12月的會議上進一步降息，這引發了貝森特和其他川普政府官員的強烈批評。貝森特表示，川普政府削減政府開支的措施已將赤字佔國內生產毛額（GDP）的比率從6.4%降至5.9%，這反過來應該有助於降低通膨。他還表示，聯準會也可以透過繼續降低利率來發揮作用。「如果我們正在縮減開支，那麼我認為通膨率會下降。如果通膨率下降，那麼聯準會就應該降息，」他說。最新數據顯示，美國最大城市中近一半的房價正在下跌，曾經火熱的買房潮已經開始降溫。根據標普CoreLogic Case-Shiller指數，8月獨棟住宅的價格比去年同期僅上漲1.5%，這個漲幅比7月的1.7%還低，是自2023年以來最疲軟的年增長率。當時也是因為房貸利率飆漲、買房負擔過重，房價短暫下跌過一次。在Case-Shiller追蹤的20個大都會區中，有9個城市的房價明顯下降，13個城市的房價漲幅低於全國平均。「8月數據顯示，全美房價成長持續放緩。這是連續第四個月，房價漲幅追不上通膨。也就是說，雖然看起來房價在漲，但房主的實際財富卻在縮水」。美國西部和陽光地帶的房市普遍降溫，其中德州和佛州受影響最嚴重，Tampa房價年減3.3%，創下連續10個月下跌的紀錄。房源多、買家少，代表買家更有談判優勢，可以砍價，慢慢挑房不急。不過經濟學家提醒，這也可能是房市或整體經濟面臨問題的訊號。除了Tampa，Miami和Dallas現在也是買方市場。其他跌幅明顯的城市包括Phoenix、Denver、San Diego、Los Angeles。東北部和中西部的房地產市場表現相對更穩定，紐約房價漲幅居全國第一，緊隨其後的是芝加哥。這些區域的房源緊張、需求穩定，支撐了房價。疫情期間，許多人離開這些城市搬去陽光地帶尋求更大的空間和更好的天氣，如今這些地區反而開始回歸平衡了。(北美商業見聞)

根據追蹤分析CMBS（商業抵押貸款支持證券）的數據公司Trepp的數據，被證券化為CMBS的辦公大樓抵押貸款拖欠率在8月飆升至11.7%，創下歷史最差紀錄，比金融危機（10.7%）崩潰時的峰值利率還高出整整一個百分點。回溯到2022年12月，辦公大樓CMBS的拖欠率還只有1.6%。自那時起，該比率已經爆炸性增長了超過10個百分點。圖中的紅線代表辦公大樓商業抵押貸款支持證券（Office CMBS）的拖欠率，圈選的部分顯示這個比率在近期飆升。簡單來說，商業抵押貸款拖欠率(CMBS Delinquency Rate) 指的是商業房地產（例如辦公大樓、商場）的貸款所有者未能按時償還貸款的百分比。這個數字越高，表示有越多的人或公司還不上商業房產的貸款。這個急劇上升的拖欠率就像一個經濟的“警報”，可能預示著一些重要的問題。很多人看到這張圖，說金融危機要來了，銀行股要危險了，真的是這樣嗎？【背景知識：關於CMBS】：CMBS包含了辦公大樓CMBS、多戶型CMBS、零售CMBS、工業CMBS等。1、CMBS8月商業抵押貸款支持證券（CMBS）的拖欠率連續第六個月上升，上升6個基點，達到7.29%的歷史高點。一年前，美國CMBS的整體拖欠率為5.44%。下圖是按房產類型劃分的CMBS 管道貸款拖欠率，數據截至2025年6月2、多戶型CMBS8月，由租賃公寓物業抵押貸款支持的多戶型CMBS 較7 月份上升了71 個基點，達到9 年來的最高水平6.86%，是2024 年8 月份3.3% 的多戶型房屋拖欠率的兩倍多，是2015 年12 月以來的最高水平。多戶型抵押貸款是商業房地產債務中最大的一類，根據抵押貸款銀行家協會的數據，截至2024 年底，未償還抵押貸款總額為2.2 兆美元，佔商業房地產債務總額4.8 兆美元的45%。超過一半的多戶家庭債務被美國政府證券化（主要是房利美和房地美，它們在過去10 年中的風險敞口翻了一番），並且CMBS 被出售給投資者；州和地方政府只持有其中的一小部分。3、辦公大樓CMBS8月辦公大樓貸款拖欠率上升了62個基點，達到11.66%，新增拖欠辦公大樓貸款25億美元，而已償還貸款13億美元。去年8月辦公大樓貸款拖欠率為7.97%。簡單總結一下CMBS：多戶住宅現已成為商業地產中第二糟糕的類別，僅次於辦公大樓商業抵押貸款支持證券（CMBS），並超過了租賃商業抵押貸款支持證券（CMBS）（拖欠率為6.5%）和長期低迷的零售商業抵押貸款支持證券（CMBS）（拖欠率為6.4%）。工業地產（例如倉庫和電商配送中心）的拖欠率有所上升，但仍非常低（0.6%）。CMBS 出售給機構投資者，例如債券基金、保險公司等。發放貸款的銀行無須承擔責任。銀行僅持有一小部分辦公大樓商業房地產貸款。許多銀行揭露了減記和虧損。許多銀行以大幅折扣向投資者出售不良辦公大樓貸款，以將其從帳簿上剔除。這導致它們的獲利和股價下跌。其中一些銀行是前幾年積極進軍美國辦公大樓市場的大型外國銀行，例如德意志銀行。盛運君從幾個方面來探討它背後的意義。1、為什麼現在辦公大樓的貸款拖欠率會這麼高？ （背後的原因）2、這會對銀行和金融體系產生什麼影響？ （潛在的風險）3、這對我們普通人或更廣泛的經濟意味著什麼？ （與宏觀經濟的連結）一、拖欠率高背後原因？從最核心的變化開始分析。 ，自2020年新冠疫情以來，人們的工作方式，尤其是與辦公室這個物理空間相關的習慣，發生了變化。居家辦公和遠距會議的普及，就像推倒了第一張骨牌，引發了一連串的反應：1、辦公需求下降：公司發現不再需要那麼多實體辦公空間。2025年第二季度，美國辦公室空置率再創歷史新高，達20.7%。2、空置率上升：許多公司開始縮小辦公室面積，或乾脆不再續租，導致大量辦公室空置。3、租金收入減少：辦公室的業主（房東）能收到的租金大幅減少。這就直接導致了他們償還貸款的能力下降。除了租金收入減少這個「減項」之外，在「支岀」方面，經濟大環境的變化，也加重了這些業主的還款壓力！美國通膨，美國的貸款利率變高，可以把這個情況想像成一個「雙重擠壓」：1、收入端被擠壓：居家辦公導致辦公大樓租不出去，租金收入（也就是房東的「薪水」）大幅下降。2、成本端被擠壓：同時，聯準會為了對抗通貨膨脹，大幅提高了基準利率。這意味著所有貸款的利息成本都急劇上升。對於那些持有浮動利率貸款，或者需要為即將到期的舊貸款進行再融資（也就是「借新還舊」）的業主來說，他們每個月要還的錢變得更多了。當「收入減少」和「支出增加」這兩個壓力同時出現時，許多業主的現金流就斷裂了，最終導致他們無法按時償還貸款。二、對銀行和金融體系影響？順著以上邏輯思考，當越來越多的業主無法償還貸款，甚至選擇放棄房產時，最先感受到這股衝擊波的會是債權人，背後一般都是銀行或其它金融機構。如果只是少數幾筆貸款收不回來，銀行通常還能負擔。但如果像圖表裡顯示的那樣，形成了一個大規模的違約潮，大家覺得銀行會怎麼做來保護自己？通常情況下，銀行為了規避風險，會變得非常謹慎。它們會提高貸款的門檻，減少新的商業貸款發放，對於即將到期的貸款也可能會拒絕續約。這種信貸緊縮（Credit Crunch）就像是給已經著火的市場淋了一桶油。當業主們既需要錢（因為租金收入減少），又藉不到錢（因為銀行收緊貸款），同時還面臨著更高的利息時，他們中的一些人可能會被迫做出選擇。選擇1：虧本出售。在還能賣掉的時候趕緊賣掉，就算價格遠低於買入價，也比血本無歸好。選擇2：放棄房產。如果連虧本都賣不掉，或是賣價還不夠償還貸款，業主可能會乾脆選擇違約，把房產的鑰匙直接丟給銀行。這兩種選擇都會導致一個共同的結果：市場上待售的辦公大樓越來越多。這是從貸款的角度來看，銀行面臨風險！但從辦公大樓CMBS的角度來看，最大的風險就未必是銀行了！對於辦公大樓CMBS，很大一部分資金來自於債券基金、保險公司、私人或公開上市的辦公大樓房地產投資信託(REIT) 和抵押貸款房地產投資信託(REIT) 持有的貸款抵押債券(CLO) 流向世界各地的投資者（而非銀行）。私募股權公司、私人信貸公司和其他投資工具也對辦公大樓商業房地產貸款有曝險。全球對CMBS風險敞口最大的債券基金、保險公司、REIT、私人信貸公司、私募股權公司有那些？風險敞口有多大呢？由於CMBS 通常是固定收益基金的一部分，具體曝險因基金而異，但專用基金如iShares CMBS ETF 提供100% 曝險。1、債券基金Fidelity Real Estate Income Fund（FRIFX）：基金規模約52.5億美元，其中CMBS配置約24% → 對CMBS的名義敞口約12.6億美元（按2025/6/30口徑）。iShares CMBS ETF（CMBS）：ETF淨資產約4.6億美元，策略即投資美國CMBS（主要投資等級）。DoubleLine Commercial Real EstateETF（DCRE）：主動型專注CMBS的ETF（高比例投資非機構CMBS）；屬「純CMBS」工具，適合觀察資金動向（規模以官方Fact Sheet更新為準）。2、保險公司整體量級：美國前15家壽險公司合計持有CMBS約1,518.6 億美元（2024年年末口徑，S&P Global 統計）。單體大戶（Top 5）：New York Life、Corebridge（前AIG壽險）、TIAA、Global Atlantic（KKR 持有）、Northwestern Mutual 名列最大持有者之列。保險資金是CMBS最大買方，集中在美壽險。若只看“可識別的單體敞口”，單家頭壽險往往是數百億至千億美元級的債券總盤子，其中CMBS佔據顯著份額（佔比視公司資產配置而異）。3、REIT（主要是抵押類/商業地產金融類REIT）Ladder Capital（LADR）：將資產大幅轉向證券端，CRE證券組合從2024年末的~15億美元增至2025年二季末約20億美元，其中97%為AAA、99%投資級（其「CRE證券」主要即CMBS/機構CMBS）。這使其成為持有CMBS規模較顯著的mREIT之一。4、私人信貸公司（Private Credit）Apollo：其保險平台Athene 本身就是CMBS大買家。 Apollo 旗下信用策略也會參與結構化信貸，但可量化且最大頭的曝險主要反映為Athene 的保險帳。KKR：透過Global Atlantic 成為壽險端的頭部CMBS持有者之一；KKR 的不動產信貸策略參與CMBS/CRE債權，但可核實的規模同樣以保險平台最大。「私募信貸的CMBS敞口」更多是「保險+資管」的疊加體。5、私募股權公司（PE）KKR、Apollo：透過其保險平台（Global Atlantic、Athene）成為CMBS的系統性大買家。其他如Blackstone（黑石）、Brookfield、Oaktree（霍華德.馬克斯的橡樹資本）、Ares等的地產/結構化產品也會配置CMBS，但公共披露多為策略與相對權重，缺少長期、可比的單體「持倉金額」口徑；且不少為私募/保險。三、對經濟意味著什麼？最後來思考一下基本的供需關係。當市場上突然有大量的賣家急於出售（供應劇增），而願意接手的買家卻因為貸款困難而變得很少（需求萎縮）時，這會對辦公大樓本身的資產價格造成什麼樣的影響？一個東西的供給量遠大於需求量時，它的價格自然就會下跌。而且這會形成一個危險的「負面螺旋」：辦公大樓價格下跌，意味著銀行持有的抵押品（也就是這棟大樓）的價值縮水了。銀行為了規避風險，會變得更不願意向這個產業放款。貸款變得更難，又會迫使更多的業主違約或拋售房產。這又進一步加劇了供應過剩，導致價格繼續下跌…這就形成了一個自我加強的惡性循環。盛運君來總結一下，導致辦公大樓貸款拖欠率飆升的完整鏈條：居家辦公 ➔ 辦公大樓需求下降 ➔租金收入減少 ➔ （同時）利率上升導致還款成本增加 ➔ 業主現金流斷裂 ➔違約或拋售房產 ➔ 辦公大樓價格下跌 ➔ 銀行收緊信貸 ➔進一步加劇危機。這個邏輯鏈條非常清晰。基於我們的分析，回到最開始的問題，現在是不是對「這張圖表能說明什麼」有了更深刻的理解？辦公大樓CMBS的新高，它不僅僅是一個數字，而是背後整個商業房地產行業正在經歷一場深刻危機的信號，直接受影響的是全球對CMBS風險敞口最大的債券基金、保險公司、REIT、私人信貸公司、私募股權公司等。(盛運德誠投資)

川普正利用Palantir 鎖定敵人，而他的盟友可能因此大賺一筆。在川普總統任命比爾·普爾特執掌聯邦住房金融局（FHFA）之前，公眾對他的印象還是地產帝國繼承人和一位在X上賣力推銷迷因股與加密貨幣的網紅投資者。進入政府後，普爾特卻以川普的「急先鋒」面目聲名大噪：他利用職權調閱公職人員的抵押貸款記錄，把含糊的細節武器化，打擊任何被視為總統敵人的人，最近的目標就是聯準會理事麗莎·庫克，意在破壞美國長期獨立央行的公信力。有無黨派調查非營利機構提供了一份報告，指出普爾特存在潛在且巨大的利益衝突：一邊保留與爭議資料公司Palantir的財務糾葛，一邊在打擊抵押貸款欺詐的行動中使用該公司的軟體。調查顯示，普爾特年初的財務揭露顯示，他近期從Palantir A 類股票中獲得了15,001 至50,000 美元的資本利得；然而「根據他的倫理協議，普爾特似乎並未切斷與Palantir 的關係，儘管他曾聲稱會剝離任何可能構成利益衝突的持股」。普爾特公開宣揚自己使用Palantir 的人工智慧來拼湊針對庫克的指控。他給自己賦予了異乎尋常的、覆蓋全國抵押貸款資料的權力，自任房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）董事會主席（這兩家政府控股公司負責銀行抵押貸款），並清洗了原有的大部分董事。他後來提名奧米德·馬利克進入房利美董事會，此人乃小唐納德·川普的商業夥伴，最近剛主持了線上槍支零售商GrabAGun 的IPO，而普爾特通過自己的家族辦公室持有該公司股份；GrabAGun 也被列為普爾特披露的收入來源之一。5 月下旬，房利美宣佈與Palantir 合作，利用人工智慧檢測抵押貸款欺詐記錄——為Palantir 再添一筆川普政府授予的聯邦合約。自川普連任以來，Palantir 股價已暴漲逾140%。普爾特在這場合作中扮演了顯眼的中介角色，並宣稱合作範圍可能擴大到房地美。「感謝生日祝福！今天我37 歲！😳 今天還要工作——Palantir 的聯合創始人兼CEO Alex Karp與我一早將在房利美召開新聞發佈會，討論抵押貸款欺詐的大事！🚨🚨」——普爾特（@pulte），2025 年5 月28 日8 月21日，普爾特在彭博電視再度強調：「我們在查抵押貸款欺詐，我們引入了Palantir，我們在全球範圍內、針對全部人口、針對房利美的全部貸款資料集展開了巨大努力。」普爾特還聲稱收到關於庫克房產的線報，很可能得益於他在X 上300 萬粉絲的公開呼籲：「任何涉嫌抵押貸款的線索。庫克已提起訴訟，挑戰對其解職令；本周二，華盛頓特區聯邦地區法院法官將裁定總統命令是否有效。此案結果，將決定美國最高貨幣當局能否在全球經濟掌舵時免於行政分支的恐嚇。後果驚人，而一切源自於普爾特，他的目標不只庫克。5 月，川普的司法部根據普爾特的指控，對紐約總檢察長萊蒂西亞·詹姆斯啟動抵押貸款欺詐調查；迄今無人被起訴，但司法部已擴大調查範圍，審查詹姆斯在川普重返白宮前針對其商業帝國的訴訟。上個月，司法部又以普爾特5 月提供的線索為由，對加州參議員亞當希夫開啟抵押貸款欺詐調查，希夫一直尖銳批評川普。比爾·普爾特任內的主旋律始終未變：濫用權力追殺反川普的民主黨人，卻對同樣涉嫌抵押貸款欺詐的親川普共和黨人選擇性失明。近期，他繼續加碼要求庫克辭職，儘管聯準會理事只能在「有因」情況下被解職，而非僅憑未經法庭審理的指控。他還暗示“芝加哥存在抵押貸款欺詐”，顯然是對川普威脅派遣國民警衛隊進城的另一個獻媚。然而，普爾特引來的不僅是惡名，還有審查：媒體報導，他因自己可疑的資金操作正被聯邦調查，其妻通過一家空殼公司向支援川普的超級政治行動委員會捐款50 萬美元，而該公司所有人正是普爾特本人。6 月，普爾特還宣佈計畫讓房利美和房地美把加密貨幣視為評估抵押貸款風險的合格抵押品；其財務披露顯示，他投資了比特幣礦企MARA Holdings，並在Coinbase 錢包中持有價值高達200 萬美元的比特幣和Solana。FHFA 與Palantir 均未立即回應置評請求。與房利美合作以來，Palantir 股價持續攀升，8 月12 日創下每股190 美元的歷史新高。 （壹號講獅）

據華爾街日報報導，美國總統川普政府正醞釀讓房利美與房地美在年內重返資本市場，預計籌資約300億美元，整體估值或超5000億美元。這將是自2008年金融危機以來，兩大住房金融巨頭首次IPO，標誌著美國住房金融體系進入關鍵轉折期。分析師警告，此舉或在提振市場信心的同時，重塑抵押貸款利率和房價走勢。危機後首次回歸資本市場房利美與房地美在2008年次貸危機中深陷困境，被美國政府接管並置於聯邦住房金融局（FHFA）的「託管」（Conservatorship）之下，政府持有其多數經濟權益。過去15年，它們承擔著美國二級房貸市場的中樞角色，透過購買商業銀行發放的抵押貸款並打包成抵押貸款支援證券（MBS）出售，為住房金融體系提供持續流動性。川普第一任期曾試圖推動其私有化，但因新冠疫情及市場動盪擱淺。本次重啟IPO，被市場視為第二任期金融改革的重要標誌。資本市場反應強烈受消息刺激，房利美股價當日飆升約20%，房地美上漲近18%，創多年最大單日漲幅。摩根士丹利、高盛、花旗、美國銀行、摩根大通、富國銀行等多家華爾街機構已與政府展開初步溝通，可能參與承銷。市場分析師認為，這項計畫不僅將成為今年全球最大規模IPO之一，也將對美國金融股情緒形成提振。財政與監管平衡據報導，即便完成IPO，川普政府仍計畫保留某種形式的“隱性擔保”，以維持投資者信心並穩定抵押貸款市場。這樣既可減少政府直接干預，又能保留防止市場動盪的「安全閥」。政府出售部分股權不僅可獲得約300億美元現金流，還能在繼續持有大部分股份的同時為納稅人創造潛在長期收益。然而，此一操作依舊面臨法律與監管障礙，包括如何處理現有優先股、認股權證及舊有股東權益等複雜問題。對美國房地產市場的影響短期來看：市場信心提振：作為房屋金融體系的中樞，IPO被解讀為政府對兩家機構資本實力的背書，有助於穩定房貸資金供應預期。利率短期趨穩：若隱性擔保繼續存在，MBS融資成本難以大幅上升，從而避免抵押利率短期跳升。中長期來看：融資成本可能走高：若未來政府逐步減少干預，MBS發行成本或上行，長期抵押貸款利率中樞提高，購屋成本增加。市場分化加劇：高信用購屋者仍能較易獲得貸款，而低信用族群及邊緣地區或面臨貸款難度上升，房地產市場冷熱不均。房價漲幅受限：利率抬升及信貸收緊可能壓制需求，放緩房價增速，但因供應減少也可能增加價格波動。結構性影響：二級房貸市場將更趨市場化，企業獲利導向可能提高貸款定價精細度，但政策性支援功能或被削弱。華府在「住房可負擔性」與「減少財政風險」之間的博弈將更頻繁，增加市場政策不確定性。爭議：可能重演金融危機針對可能的IPO舉動，英國《每日電訊報》發表評論警告，這可能會重演2008年金融危機中的抵押貸款崩盤。房利美與房地美債務總額約7億美元，佔全美住宅房貸市場七成。 2008年金融危機後，兩家政府支援企業（GSE）被聯邦住房金融局（FHFA）接管，政府提供擔保維持市場穩定。川普計畫推動IPO，規模或媲美沙烏地阿美256億美元紀錄，承諾保留隱性擔保。分析家擔心，若取消擔保機制，30年期固定房貸利率可能升至7.7%。民主黨議員華倫等警告，倉促行動或釀造災難。私人股東利益安排亦引爭議－財政部持有79.9%普通股及3,480億美元特種股，高於兩家企業1,610億美元淨資產。若減記政府債權，納稅人或蒙受損失。知名投資人艾克曼、保爾森已大舉押注兩家公司，川普言論曾令其股價單日飆升逾四成。布魯金斯學會學者克萊因指出，若時機得當，改革可改善首購族貸款可及性；但若倉促推進，恐成“掠奪性重組”，將納稅人資產轉給投機者。 FHFA尚未決定是否解除託管，正研究在託管下上市的可能性。 （北美商業見聞）

藏不住了！中國人在美國買房的資料最近被徹底曝光。一年砸下上千億，中國人成為美國房地產市場頭號海外買家。全美房地產經紀人協會披露，從2024年4月到2025年3月這一年時間，中國人一共在美國買下了11700套房產，相當於每天買下32套，總價值高達137億美元，將近1000億元人民幣。這資料有多猛？無論買房數量還是買房金額，中國人都是第一，把加拿大、墨西哥、印度、英國等其他國家遠遠甩在身後。更誇張的是，美國賣給外國人的所有房子中，每7套就有1套是被中國人買走的，佔比15%，妥妥的VIP大買家。在加利福尼亞的爾灣，有些小區遍地都是中國人，讓人還以為是到了國內。加州絕對是國人的最愛，超過三分之一的中國買家把房子買在了這裡，遠超其他州。中國買家在美各州買房比例分佈。來源：全美房地產經紀人協會特別值得注意的是，中國人在美國買房，有三個明顯特點——第一，就愛買貴的，專挑豪宅下手；中國人在美國買房，平均每套價格將近120萬美元，相當於860多萬元人民幣。這是什麼概念？美國人自己買房，平均每套價格只有40萬美元左右，也就是說，中國人買房，一套頂美國人三套。至於其他國家，沒有一個能和中國買家相比，加拿大人在美國買房，平均價格50多萬美元，墨西哥人在美國買房，平均70多萬美元，印度人，40多萬美元，英國人，60多萬美元，差距明顯。不得不說，中國買家真是豪橫有錢。第二個特點，喜歡全款買房，用現金；在美國買房的中國買家，有71%的人是全款買房，全部用現金，只有不到三分之一的人選擇向銀行貸款。外國買家在美全款買房比例。來源：全美房地產經紀人協會全款買房的比例如此之高，同樣讓美國人以及其他外國買家歎為觀止。中國人為什麼這麼喜歡全款？一方面當然是因為不差錢，另一方面也是因為美國的房貸利率太高了，最高的時候超過8%，現在降了一些，但也在6%以上。再加上美國房地產市場總體處於供不應求的狀態，好房子要靠搶，為了更快把房子買到手，所以大部分中國買家選擇用現金全款支付。第三個特點，買的越來越多；儘管國際關係持續緊張，但絲毫沒有影響到中國人去美國買房的熱情，甚至還越買越多了。2024年的資料顯示，中國人花了75億美元在美國買了6000套房子，今年的數字是137億美元買了11700套，漲幅接近100%。去年加拿大是美國房地產市場最大的外國買家，今年，第一名的頭銜又重新回到了中國人頭上。明明很有錢，為什麼這些人不在國內買房，偏偏要不遠萬里，跑到美國去買呢？從表面上看，5%的人說是為了度假，22%的人說是為了出租，45%的人是為了自住，還有16%的人是為了留學。但更深一層來看，是因為美國房價穩步上漲，不斷創下新高，從回報率角度，屬於優質的投資標的。再加上宏觀環境不確定性加劇，美國市場成熟穩定，制度健全，包括房產在內的美元資產自然受到各國買家的青睞。資金的流向就是趨勢的風向標。中國人千億資金赴美買房，背後的門道你看懂了嗎？ (海外掘金)

LVMH正在出售其持有的唯一的美國酒店——位於加州聖塔芭芭拉的El Encanto度假酒店。據買方代表確認，該酒店以8,220萬美元成交，由備受熱捧的交友軟體Tinder聯合創始人Justin Mateen和其兄弟Tyler Mateen與Culver Capital組成的投資聯盟完成收購。圖片來源：TripadvisorEl Encanto酒店始建於1918年，位於洛杉磯西北部的海岸度假城市聖塔芭芭拉，坐落在7英畝的園景山坡之上，可俯瞰太平洋美景，擁有90間客房。酒店曾接待眾多好萊塢黃金時代明星，如Clark Gable、Hedy Lamarr及Carole Lombard，是加州具有歷史意義的地標性高端酒店之一。El Encanto酒店榮獲《福布斯旅遊指南》五星評級，每晚客房價格超過1,000美元。本次交易每間客房的價格約為90萬美元。儘管在當前市場環境下該價格被認為偏高，但與近期加州沿海地區其他度假村的交易價格相當，這些地區的政府監管嚴格，土地稀缺，導致進入門檻較高。業內人士指出：“這在今天可能看起來昂貴，但十年、二十年後可能是筆不錯的投資。”圖片來源：TripadvisorMateen兄弟與Culver Capital計畫對酒店投入多達4,000萬美元進行升級改造，在未來三年中分階段完成，翻修期間酒店將保持營業。此外，買方計畫自行管理酒店，從原先的貝夢德（Belmond）品牌體系中脫離，以便在餐飲、服務與空間利用方面保持更大靈活度。買方團隊希望完全掌控服務細節，包括菜單設計和員工營運方式，他們還透露，未來可能將部分客房改為零售用途，如咖啡店，並考慮在主樓頂部現有會議室位置設立會員俱樂部。在當前利率仍維持高位、投資機構普遍觀望的背景下，類似El Encanto的高端沿海酒店更加吸引具有長期持有意願的私人買家。這些買家並非僅追求短期回報，而是看重資產的稀缺性和長期潛力——在沿海區域建造新酒店並非易事。圖片來源：TripadvisorLVMH方面對交易未予置評，但表示旗下寶格麗酒店品牌（Bvlgari Hotels & Resorts）計畫於2028年在佛羅里達邁阿密開設新酒店。 (全球地產投資筆記)

抵押貸款利率上升以及對整體經濟的擔憂，導致至關重要的春季房地產市場開局疲弱。全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的資料顯示，經季節因素調整後，3月份成屋銷售年率較2月份下降5.9%，至402萬套。這是自2009年以來最慢的3月份銷售速度。與2024年3月相比，銷量下降了2.4%，所有地區的銷量都在逐月下滑。房價最高的西部地區跌幅最大，跌幅超過9%。然而，由於落基山脈各州的就業增長強勁，西部是唯一一個同比增長的地區。這個數字是基於成交，因此合同可能是在1月和2月簽署的，當時流行的30年期固定抵押貸款的平均利率超過7%。據《每日抵押貸款新聞》（Mortgage News Daily）報導，直到2月20日，這一比例才穩定降至7%以下。NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示，“ 3月房屋買賣仍疲弱，因抵押貸款利率高企帶來的負擔能力挑戰。”“住宅住房流動性目前處於歷史低點，這表明社會經濟流動性可能會下降。”儘管待售房源大幅增加，但銷售額卻出現了下降。截至3月底，待售房屋數量為133萬套，比2024年3月增長了近20%。按照目前的銷售速度，這相當於4個月的供應量，仍然處於偏少的水平。6個月的供應量被認為是買賣雙方之間的平衡市場。庫存增加和銷售放緩開始給價格帶來寒意。3月份售出的現房中位數價格為403,700美元。這仍然是當月的歷史最高水平，但僅比去年3月高2.7%。這一年度對比自去年12月以來一直在縮小，是去年8月以來的最小漲幅。Yun說：“與股票和債券市場形成鮮明對比的是，住宅房地產的家庭財富繼續達到新的高度。”“根據聯準會資金流動（Federal Reserve Flow of Funds）的資料，房地產資產估值為52兆美元，房價每上漲一個百分點，家庭資產負債表就會增加5000多億美元。”今年3月，首次購房者佔市場份額的32%，與2024年3月持平。從歷史上看，這一比例約為40%。全現金銷售從一年前的28%降至26%，但投資者佔銷售額的比例穩定在15%。展望未來，房地產經紀人已經報告3月份取消合同的數量有所增加，考慮到4月份股市的波動，這一數字可能會增加。海軍聯邦信貸聯盟的企業經濟學家羅伯特•弗裡克指出：“3月份的資料很糟糕，但它們可能會變得更糟。”“除了現有的高房價和高抵押貸款利率的壓力外，由於關稅的影響，家居價格可能很快就會上漲，消費者對通膨和就業的擔憂日益加劇，可能會放大許多家庭已經感受到的避險本能。” (北美財經)

2025年1月，一場突如其來的火風暴席捲了美國加州洛杉磯附近的阿爾塔迪納（Altadena）和太平洋帕利塞德斯（Pacific Palisades），數千棟房屋被燒成灰燼，留下一片焦土。然而，誰能想到，這場災難不僅沒有讓當地的房地產市場冷卻，反而點燃了一場離譜至極的土地搶購熱潮。 大火過後，廢墟變“金礦” 想像一下，你的家被大火吞噬，只剩下一片灰燼和燒焦的殘骸。你可能會想，這塊地怕是沒人要了吧？但在洛杉磯，情況完全顛倒了過來。火災發生僅僅兩個月後，根據房地產資料公司ATTOM的統計，阿爾塔迪納和帕利塞德斯已有超過160塊被燒燬的空地被掛上市場。這些地塊甫一上市，就引來了至少10倍於地塊數量的買家追捧，開發商、投機者、甚至普通購房者都擠破頭想分一杯羹。 帕利塞德斯社區大火過後的廢墟