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香港樓市仍舊低迷，特別是商業房地產的大跳水，不僅導致本地開發商債務危機，也嚴重衝擊了香港銀行業。
7月底，香港龍頭大行匯豐銀行，以及其控股的恆生銀行發布了半年報，揭露了地產壞帳侵蝕銀行業的冰山一角。
匯豐和恆生作為一對父子銀行，上半年淨利雙雙暴跌約三成。財報發布當天，匯豐跌幅近4%，恆生跌幅超過7%。
兩家銀行都指出，因香港商業房地產問題而增加損失撥備。匯豐方面，第二季預期信貸損失11億美元，年增7億美元。恆生銀行的情況更為嚴峻，上半年撥備全年大增超過2.2倍至49億元，其中25.4億元是來自香港商業房地產。
恆生高層解釋，在持續高息環境下，再加上辦公室及商舖需求疲弱，出現供過於求情況，導致相關資產價值及租金受壓，多家大型商業房地產企業評級被下調至不良貸款評級。
近年來的高利率環境、疫情後經濟結構變化以及電商和遠距辦公的興起，重創了香港商業房地產市場。商業物業空置率攀升，租金和物業價值雙雙暴跌。
香港有許多地產富豪一貫以來透過抵押融資炒樓，在當前市況下，不少富豪出現負資產項目，有些甚至面臨全面「爆煲」。富豪們不是主動甩賣資產還債，就是等著銀行call Loan，強制變賣資產。
在這波危機中，即便是縱橫市場多年的富豪投資人也未能倖免。人稱「鋪王」的鄧成波家族、盛會商鋪基金、紀惠集團等知名玩家，紛紛以龐大虧損離場。例如，紀惠集團以3.45億元沽出中環中心全層物業，帳面虧損高達3.48億元；「磁帶大王」陳秉志更因債務問題被債權人申請破產。
上市地產商同樣深陷泥潭，新世界發展動用多年累積下來的政商關係才在最後關頭達成882億元的再融資協議，轉眼又有156億的再融資壓頂，資金鏈緊張之下，不得不開啟數百億商業項目甩賣之路；此外，英皇國際、佳明集團分別已經發生166和48億元貸款，還陷入貸款。
彭博社先前報導，香港銀行業正對至少1,730億港元（約220億美元）的中型地產商債務展開嚴格審查。麗新發展、宏安地產等二線開發商的融資需求頻頻受阻，銀行要求更嚴格的抵押或擔保，甚至直接暫停新貸款發放。
樓市的衝擊，已經嚴重損害銀行業資產品質。
恆生銀行的業務以香港本土為主，受衝擊尤其嚴重。恆生的整體不良貸款率從去年底的6.12%攀升至上半年的6.69%，商業不動產不良貸款率更為高達20.2%，較去年底暴增5個百分點。相信香港其他中小型銀行的境況只會比恆生更糟。
在此背景下，穆迪近期下調大新銀行評級，並對東亞銀行的資產品質發出警告，凸顯中小型銀行在地產敞口下的脆弱性。惠譽評等預計，香港銀行業因商業不動產的資產品質壓力將持續至2026年，若市場復甦延遲，銀行的生存力評等（VRs）可能進一步承壓。
面對日益惡化的壞帳問題，市場傳出香港可能籌備「壞帳銀行」的消息。先前媒體報導，恆生銀行和交通銀行等機構已與顧問公司接觸，探討設立特殊目的實體處理不良資產，模仿內地不良資產管理公司的模式，試圖回收部分貸款。
香港金管局官方數據顯示，截至3月底，銀行體系特定分類貸款比率升至1.98%，需關注貸款比率上升至2.25%。惠譽評等也指出，香港銀行界呆壞帳已增至250億美元，佔總貸款的2％，為20年來最高水平，而今年底或升至2.3％。
相較之下，內地銀行的不良貸款問題同樣不容小覷。雖然內地銀行不良率看起來明顯低於香港（國有大行普遍1.5%之下），但其房地產貸款盤子更大、周期更長，風險暴露節奏不同。
過去一年，A股上市銀行普遍提高撥備覆蓋率，透過資產證券化、不良資產轉讓等手段「修飾」財務報表。而更普通的情況是，透過與問題地產商、背負房貸的個人協商，進行債務延期，希冀「以時間換空間」等到資產價格修復。
即便如此，上半年國家也不得不對六大行進行了十多年來尚屬首次的5000億元注資，側面說明了地產風險對銀行業的深遠影響。
無論香港或內地，地產的問題會持續蔓延至各產業鏈產業。近段時間，地產鏈上的民企暴雷案例頻發，甚至出現多位企業老闆接連跳樓的悲劇，足見地產危機對產業鏈的衝擊之廣。
而銀行也不例外，差別在於它是這個產業鏈裡的終極BOSS，所以「大而難倒」。
透過前述「時間換空間」的模式，一般銀行都能挺過正常的經濟周期波動。問題是，樓市現在面對的是貫穿中國數十年的超長周期，超20年的樓市上升階段已經結束，下行階段實在難料，因為人口周期已經見頂、城市化周期到達天花板、產業周期面臨轉型陣痛。
香港由於更市場化的機制，樓市危機蔓延至金融體系已經明顯。短期內，地產壞帳的壓力將持續侵蝕銀行獲利能力，迫使機構採取更審慎的信用策略。
內地銀行雖有國有背景支撐，但龐大貸款規模和民企債務危機同樣令人警覺。無論是香港或內地，地產與金融的共生關係決定了，樓市未穩，銀行難安。
這場危機不僅關乎銀行的資產負債表，更折射出經濟結構的深層問題。投資者、市民甚至整個產業鏈，都在為樓市神話的破滅買單。 （John在深港）