244億！華潤置地逆勢豪賭：資本棋局背後的市場訊號與行業邏輯

當多數房企還在“活下去”的邊緣掙扎時，華潤置地甩出了一記重磅炸彈——244.7億元吞下上海跨江超級地塊。這不僅是2025年全國最大手筆的地產併購，更像一聲驚雷炸響在冰封的市場上：行業寒冬裡，頭部房企為何敢押上上半年近四分之一的銷售額？這場橫跨黃浦江的交易，究竟藏著行業的那些新訊號與深層邏輯？

一、逆周期佈局：核心城市的“確定性”賭注

2025年上半年的房地產市場，仍未走出調整周期。國家統計局資料顯示，全國新建商品房銷售面積、銷售額同比分別下降3.5%、5.5%；銷售額超千億的房企僅剩4家，較去年同期減少2家。即便是華潤置地，也未能完全置身事外——上半年合同銷售額1103億元，同比下降11.6%，銷售面積降幅達21%。

但就在行業普遍“現金為王”的當下，華潤置地卻將相當於上半年銷售額22%的資金投入上海核心地塊。這一決策的底層邏輯，是對“核心城市核心地段稀缺性”的堅定押注。上海作為中國經濟中心，2024年GDP同比增長5.2%，人口持續淨流入，核心區域土地資源早已進入“存量時代”。此次交易涉及的浦東後灘與黃浦區餘慶裡地塊，前者毗鄰世博文化公園與前灘中央活動區，後者位於歷史文化風貌區核心，均屬“不可再生資源”。

從行業規律看，房地產市場的分化已成為常態。三四線城市面臨庫存壓力時，一線城市核心地段仍保持較強抗跌性——2025年上半年，上海新建商品住宅成交均價同比微漲1.2%，而浦東、黃浦等核心區優質項目去化率保持在70%以上。華潤置地的逆勢佈局，本質上是對“核心城市資產穿越周期能力”的戰略選擇。

二、交易架構：SPV模式的常規應用與針對性設計

此次交易中，華潤置地通過收購四家新成立項目公司（上海新霽周、新霽坊、新執裡、新賢坊）100%股權及債權間接獲取地塊，這一SPV（特殊目的載體）模式引發關注。其實呢，SPV在房地產合資開發中並非“創新設計”，而是行業常規操作。

從行業實踐看，SPV模式因“風險隔離”、“獨立核算”的特性被廣泛應用。例如融創與綠城在杭州、北京的多個合作項目中，均通過成立SPV公司實現資金閉環與風險切割；龍湖與地方國企合作開發城市更新項目時，也常以SPV為載體明確權責。其核心邏輯在於：通過新設公司承接特定資產，避免項目開發風險傳導至母公司，同時簡化股權交易流程。

此次交易的特殊性，在於SPV的“針對性設計”。四家項目公司均為新設主體，無歷史債權債務，徹底隔離了地塊開發可能涉及的拆遷、產權等潛在風險；同時，華潤置地與上海南房集團（黃浦區國資委全資企業）按90%:10%比例持股，既通過“大股比”掌握開發主導權，又借助地方國企的“小股賦能”獲取政策協調、本地資源對接優勢。這種“常規模式+定製化細節”的組合，體現了實操層面的嚴謹性。

三、跨區捆綁：地塊組合出讓的行業演進與上海特色

此次交易採用的優質地塊與複雜地塊捆綁出讓模式，實則是土地市場“肥瘦搭配”邏輯的延續，並非上海首創。

從歷史案例看，此類模式早有實踐。2025年年初，北京昌平區推出的“未來科學城地塊+北七家鎮舊改地塊”組合交易中，要求競得企業同時承接產業匯入與拆遷安置任務，最終由中海聯合昌平區屬國企以127億元拿下；2024年廣州荔灣區“白鵝潭宅地+茶滘村舊改”捆綁項目，也以“優質宅地補貼舊改成本”的邏輯完成交易。其核心目的是通過市場化手段平衡“開發收益”與“城市更新責任”，推動難啃的舊改、產業配套項目落地。

上海此次交易的獨特性在於“跨區尺度”與“複雜度升級”。一方面，資產包橫跨黃浦江，涉及浦東後灘（純宅地，估值174.09億元，樓麵價70162元/㎡）與黃浦餘慶裡（6宗城市更新地塊，估值73.27億元，含歷史建築保護、雲南路美食街風貌保留等要求；另一方面，餘慶裡地塊位於三大歷史文化風貌區銜接處，拆遷安置涉及300余戶居民，歷史建築修繕需符合《上海市風貌區保護條例》，開發難度遠超常規項目。

這種“跨區+高複雜度”的組合，既考驗房企資金實力，更要求其具備城市更新、歷史保護、高端住宅開發的綜合能力——而這正是華潤置地的優勢所在（其在深圳大沙河舊改、北京麗澤商務區開發中均有成熟經驗）。

四、政企協同：風險共擔背後的城市發展邏輯

華潤置地與上海南房集團的合作，本質是“市場化力量+政府資源”的協同模式，這一邏輯在核心城市更新項目中已成為主流。

從政府視角看，黃浦區餘慶裡項目涉及歷史風貌保護與民生改善，需要房企兼具資金實力與專業能力：華潤置地2024年末現金儲備達1200億元，融資成本僅3.2%，能支撐長周期開發；其在上海新天地附近的“潤府”項目，曾通過“修舊如舊”手法實現歷史建築商業化營運，經驗可復用。南房集團10%的股權參與，則承擔著政策銜接、居民溝通等“在地化”角色，降低項目推進阻力。

從企業視角看，與國企合作可減少政策不確定性。2025年以來，上海城市更新項目審批流程收緊，涉及歷史風貌區的項目需多部門聯合審批，南房集團的參與能加速流程推進。這種“90%市場化主導+10%政策性保障”的股權結構，實現了商業利益與社會效益的平衡。

五、併購案的市場訊號：行業分化與核心資產重估

244.7億元的交易金額，在行業下行期難免引發“市場是否反彈”的猜測，但更值得關注的是其背後的行業趨勢：

其一，頭部房企的“馬太效應”加劇。據中指研究院發佈的《2025年上半年全國房地產企業拿地TOP 100排行榜》資料顯示，2025年上半年，TOP 10房企拿地金額佔全國總量的45%，較2024年提升10個百分點。華潤置地此次併購，本質是“優質資本+優質資產”的匹配——在中小房企融資成本攀升至8%以上時，華潤置地憑藉央企背景能以3%左右成本獲取資金，這種“融資剪刀差”使其有能力逆周期佈局。

其二，核心城市土地市場進入“存量併購時代”。從上海土地市場相關統計資料可知，2025年上半年經營性用地出讓中，“存量盤活”佔比達62%，遠超2024年的50%。此次交易並非傳統招拍掛，而是通過產權交易所完成的資產包收購，這預示著“併購”將成為核心城市獲取土地的主流方式之一。

其三，市場對“風險定價”的邏輯重塑。在房企普遍“避險”的背景下，華潤置地願意承擔餘慶裡項目的開發難度，實則是對“風險與收益”的重新計算：浦東後灘宅地預計毛利率可達25%，足以覆蓋餘慶裡項目的拆遷與保護成本，這種“以優補難”的模式，或將成為核心城市更新的標配。

結語：穿越周期的“確定性”邏輯

華潤置地的244億併購案，並非行業反彈的訊號，而是房地產深度調整期的必然選擇。當市場從“普漲時代”進入“分化時代”，核心城市的核心資產成為稀缺品，具備資金、營運、政企協同能力的頭部房企，正在通過併購加速收割優質資源。

對於房地產行業而言，這一案例更像一個“坐標系”：它標註了未來房地產市場的競爭焦點——不是規模擴張，而是對核心資產的掌控力；不是模式創新，而是對風險與收益的精準平衡。而上海這宗交易的最終價值，或許要等到幾年後項目入市時才能完全顯現，但可以確定的是，它已為行業提供了一份“逆周期佈局”的實操樣本。 (馬永斌資產頻道)