AEGISTAR獲悉：成都萬象城項目母公司——華潤置地（成都）發展有限公司100%股權，在上海聯合產權交易所正式成交，成交價約84.75億元，較掛牌底價溢價近9.65億元。 這座營運14年、年客流超4600萬人次、年銷售額近80億元的成都城東商業地標，為何被擺上貨架？這85億的成交背後，又折射出中國商業地產怎樣的變局？ 一、 成都萬象城：一隻“下金蛋的母雞”為何被賣？成都萬象城是華潤置地在全國佈局的第四座萬象城，2012年一期開業，2020年二期投用，總建面約72萬平米，是成都主城區最大的商業綜合體之一。 作為成都城東的“流量擔當”，其2024年銷售額約75億元，租金收入超8億元，穩居成都商業“第三極”。然而，在商業地產從增量向存量轉型的當下，成都萬象城雖業績亮眼，但作為營運14年的成熟商業體，其物理空間和商業潛力的天花板已十分明顯。成華區二環路核心位置幾乎無增量空間，繼續向上增長的彈性有限，重資產沉澱帶來的資本佔用和負債壓力，使得繼續持有的邊際收益遞減。

惠譽評級在2026年4月調整了評級方法論，華潤置地未被納入亞太REIT評級框架，繼續沿用中國房企指引框架。 據惠譽評級披露資訊，華潤置地開發業務收入佔比超過80%，資產結構以存貨為主，不符合REIT框架准入標準。 龍湖集團同期被劃入亞太REIT框架，華潤置地維持BBB+投資級評級，高於龍湖集團的BB-評級。評級框架的選擇基於企業業務結構差異，華潤置地經營性業務利潤佔比雖已提升，但開發業務仍主導營收構成。 01

國際投行高盛月初將華潤置地移出亞太區“確信買入”核心名單，理由直白：在當前環境下，消費類公司的增長路徑更為清晰，而房地產行業的不確定性過高。幾乎同一時間，華潤集團副總經理韓嵩從管理層名單中消失——缺席集團年度工作會議後，又辭去了政協委員職務，官網資訊已全部撤除。在此背景下，華潤置地仍在推進組織架構調整，將地區公司從20個精簡至18個，並明確了開發銷售、經營性不動產、輕資產管理“三條增長曲線”的業務模式。資料顯示，1月公司合同銷售金額116.5億元，銷售均價約3.17萬元/平方米，經常性收入45.1億元。外部質疑與內部變革交織，這家央企標竿面臨的考驗並不輕鬆。01國家統計局資料顯示，2025年全國新建商品房銷售面積下降8.7%，銷售額下降12.6%，兩者降幅差距表明成交均價仍在下行。行業內多數企業為應對流動性壓力，已採取降價策略，促銷回款已成常態。但華潤置地選擇了一條不同的路，據上海證券報等媒體報導，2022年至2025年，其銷售均價從1.9萬元/平方米漲至2.5萬元/平方米，2026年1月更是達到3.17萬元/平方米。與之相對的是，1月合同銷售金額116.5億元僅微增0.4%，銷售面積卻下降24.6%。這種“價穩量縮”的表現，源於華潤置地聚焦一線城市高端產品的戰略佈局。2025年底連續爆發的三個項目頗具代表性：上海澐啟濱江首開當日售罄，深圳灣澐璽首開攬金130億元，北京潤園單日熱銷35億元。短短7天，三城合計貢獻近190億元銷售額，其中深圳灣澐璽更刷新了全國單盤首開紀錄。這些項目成交均價均在10萬元/平方米以上，上海澐啟濱江二批次過會均價近14萬元/平方米，三批次進一步提升至15.88萬元/平方米，北京潤園也站上9萬+。單個高價項目的成功，足以拉升整體均價水平。產品端的強勢表現暫時掩蓋了規模壓力，2025年全年，華潤置地合同銷售金額2336億元，同比減少10.5%，銷售面積下降18.6%。在主要房企中，這一降幅並不算大，但增長乏力已是事實。更關鍵的問題在於，高價策略能否持續。當前購房需求整體收縮，改善型需求雖有支撐但容量有限，華潤置地在高端市場的份額天花板清晰可見。相對穩定的是經常性業務收入，1月經常性收入45.1億元，同比增長8.7%，其中經營性不動產租金收入31.1億元，同比增長13.7%。2025年全年經常性收入首次突破500億元，達到511.5億元，同比增長6.5%。這部分收入來自商業地產租金、物業管理、長租公寓等業務，現金流較為穩定。截至2025年9月，華潤置地資產負債率為73.96%，在行業內屬於相對健康水平。02華潤置地近期啟動的組織變革力度不小，地區公司從20個整合至18個，管理層級進一步壓縮，單城市公司平均支撐業績達130億元。這一配置在央企房企中效率較高——對比來看，中海發展有21個城市公司，招商蛇口24個，保利發展27個。但精簡的代價是內部人事調整頻繁。華東地區，杭州與寧波合併為浙江公司，原杭州行銷負責人調任集團總部，原東莞行銷負責人金雲鶴調入浙江，原寧波行銷負責人高禪則回歸華南調任東莞。蘇州與南京合併後，原蘇州行銷負責人羅贇喆轉而操盤南京高端項目。業務拓展方面，華潤置地與阿那亞在深圳大鵬的合作引發關注。大鵬新區領導近日與雙方召開西湧高端酒店群項目推進會，項目定位為“大灣區文化藝術策源地、全球山海人文度假目的地”，計畫建設海邊禮堂、圖書館等配套設施。秦皇島阿那亞2024年接待遊客342.48萬人次，總收入21.96億元，作為文旅IP已有一定影響力。但阿那亞此前在廣州、深圳等地的異地擴張並不順利，能否適應華南市場存疑。華潤置地在深圳深耕多年，具備本土資源整合能力，但文旅項目投資周期長、回報率低，短期內難以貢獻實質業績。更讓市場關注的是華潤集團副總經理韓嵩的“靜默”，他於2024年7月加入華潤集團，主要負責能源業務，此前在華電集團任職。今年初缺席華潤集團年度工作會議後，辭去新疆政協委員職務，目前官網管理層名單已無其資訊。官方未說明“另有任用”或保留頭銜，這在央企高管變動中較為少見。市場猜測與能源項目審計或戰略調整有關，但未有確切消息。韓嵩負責的能源業務與華潤置地關聯不大，但管理層變動本身已反映出集團內部調整的複雜性。華潤置地當前的處境頗為微妙，一方面，其選擇的高價路線在一線城市高端市場取得階段性成功，經常性業務收入穩步增長，財務狀況相對健康；另一方面，開發業務規模下滑，轉型方向明確但進展緩慢，組織調整帶來內部磨合成本，集團層面的管理層變動又增添了不確定性。 (城市邊緣CityEdge)

11月30日，華潤置地與中海地產合作開發的深圳灣沄璽項目開盤，單日成交130億元，創下年度新房開盤紀錄。與此同時，華潤置地在上海聯合產權交易所掛牌轉讓西安、貴陽兩座萬象系商業項目股權，底價合計超20億元。往前推半個月，這家央企剛完成一輪融資，重啟境外債發行計畫規模39億美元，減持華潤萬象生活股份套現20.6億港元，兩項合計約295億元人民幣。帳面上，華潤置地持有現金超1200億元，融資成本2.79%，但面對2800億債務和銷售下滑，一系列資本運作正在加速。01深圳灣沄璽的成交資料不算常見，據《每日經濟新聞》報導，項目首批推出348套大平層，面積從209到1149平方米，單價25萬至28萬元每平方米，最貴的總價3.3億元。開盤當天，500平方米以上戶型率先售罄，整體去化接近七成。這塊地去年12月以185億元拿下，創了深圳住宅地塊總價紀錄。類似項目還有幾個，11月29日，華潤置地在上海的澐啟濱江入市，地塊今年7月以244.7億元成交，是全年單次拿地金額最高的項目。下半年，北京、武漢等城市也有高端項目陸續開盤，產品結構明顯往豪宅集中。市場資料能看出分化，克而瑞統計顯示，2025年前三季度，全國11個重點城市總價千萬以上住宅成交27372套，比去年同期多15.6%。其中上海最活躍，總價3000萬以上成交1524套，5000萬以上成交674套。賣豪宅的同時，華潤置地也在處理商業資產。11月30日掛牌的兩個項目，西安西咸萬象城底價9.7億元，貴陽萬象匯底價11.08億元。轉讓條件裡有個細節：受讓方要接受營運管理服務協議，不能參與實際營運。這意味著華潤置地賣掉產權，管理權留在手裡，從持有物業收租變成提供營運服務收費。這個操作用過多次，太原萬象城、蕭山萬象匯、北京清河萬象匯、南通萬象城，這兩年都這麼轉讓的，價格從19億到40億元不等，基本實現溢價。加上西安、貴陽，通過“賣產權、留營運”方式，華潤置地收回資金超過百億。除了直接轉讓，還有證券化。從2022年起，華潤置地以成都、深圳、重慶、北京等地商業項目為基礎資產，發行了至少160億元CMBS，另外註冊了上百億類REITs額度。2024年3月，青島萬象城做底層資產的華夏華潤商業REIT上市，募資69.02億元。華潤置地2025年上半年財報顯示，經營性不動產業務收入121.1億元，同比增5.5%，其中購物中心租金收入104.2億元，增9.9%，毛利率78.4%創新高。在營購物中心94座，期內總零售額1101億元。02資產變現之外，融資管道也在打開。11月10日，華潤置地公告申請39億美元中期票據計畫在港交所上市，採用美元債加人民幣點心債模式，首批發行不超過9億美元等值。這是2019年11月以來第一次發行美元債，六年沒動這個管道。穆迪給了Baa1投資級評級。11月17日，華潤置地配售華潤萬象生活4950萬股，每股41.70港元，套現20.61億港元，持股比例從72.29%降到70.12%。據媒體報導，這次配售超額認購4倍，長線基金佔接近60%。兩項合計補充資金約295.7億元人民幣。按理說，華潤置地不缺錢。截至今年6月，現金及銀行存款1202.4億元，一年內到期債務616.16億元，完全覆蓋。平均融資成本2.79%，在行業裡很低。但債務總額2813億元，比半年前多了200多億，主營業務造血能力在下降。2025年上半年，開發銷售型業務核心淨利潤同比減少23.8%，對集團利潤貢獻不到四成。前10個月累計銷售額同比降16.6%，10月單月降51%。回款能力減弱，光靠帳上現金應付營運和投資擴張，壓力確實存在。華潤置地拿地節奏沒停，今年1至10月，華潤置地權益拿地金額538億元，排行業第五，接近去年全年水平。新增土儲和可售貨源裡，近九成在一二線城市。多數房企收縮，華潤置地還在逆勢擴張，對資金需求更大。摩根大通分析認為，配售股份不是因為流動性緊張，可能是為了彌補某些收益缺口。比如之前預計出售崑山項目能獲得20億至30億人民幣收益，如果交易延遲會影響年度核心利潤，配售收益規模相當，可以起避險作用。華潤置地經常性業務收入佔總營收比重已到21.7%，對核心淨利潤貢獻提升到60.2%。商業資產從重到輕，開發產品從剛需到豪宅，這套組合拳能不能改善財務結構、形成新增長邏輯，還要看後續執行效果和市場反應。至少從目前動作看，這家央企在流動性管理和資產結構調整上比較主動。 (城市邊緣CityEdge)

七月份，國家統計局發佈的2025年上半年房地產資料，揭示了一個嚴峻現實，即樓市正陷入“不好賣、不敢建”的螺旋下降循環。資料顯示，上半年全國總投資額為 46658 億元，同比大幅下降 11.2%；全國新開工房屋面積同比暴跌 20%；新建商品房銷售額44241億元，下降5.5%，其中住宅銷售額下降5.2%。購房者和房企正在互相強化這樣的一個僵局，即：購買力下降，需求不足，銷售量價齊跌，開發商資金鏈緊張，投資水平下降，新房供應下降，宏觀經濟得不到刺激，購買力下降。在這一僵局下，即便是行業洗牌之後的頭部房企，也不得不面對業績連續下滑的境況。至於腰部及以下的規模企業，出現虧損已經是司空見慣的事情了。管理大師傑克·韋爾奇說過，任何規模的企業都有可能遭遇創傷，這就是生活，這就是商業。行業形勢一直險象環生，不過還是有個別房企以多元化“護城河”和專業化壁壘，與當下的行業困境形成了有力抗衡，比如華潤和龍湖兩家企業，近兩年正在由過去招牌式的地產開發商角色漸漸過度到了城市營運商角色，成為了全行業中最先走出來的轉型引領者。龍湖作為一家民營企業，這波突圍尤為來之不易，無論在戰略上還是戰術上都表現出了特有的步驟和章法，最終實現了自身角色的躍遷，而當下正在進行的舉措和籌謀或將讓龍湖步入更具生命力的發展路徑。●正現金流當下，國內房地產市場進入了一個新周期。7月中旬，中央城市工作會議指出，中國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。隨著地產開發觸頂回落，房企們正在經歷從“高槓桿、高周轉” 向 “低負債、輕資產” 的根本性轉變。當下，房企們最推崇的經營模式就是輕重並舉的發展策略，即圍繞“開發+經營”建構核心業務框架，通過住宅開發等重資產業務與商業營運、物業服務等輕資產業務協同發展。這種模式既能保持地產開發的既有優勢，又能通過多元化經營和服務業務保障現金流的穩定。由於市場變化過於迅猛，目前絕大部分房企的收入依然依賴房地產開發業務，多元化業務收入佔比很少超過10%，大多在4%-8%徘徊。行業總體態勢雖然仍在調整期，但當下還是有個別房企以長期積澱的多元化產業優勢，實現了向新經營模式的過渡。比如華潤置地，這兩年確立了大資管戰略方向，採用了“3+1”一體化業務模式，即開發銷售型業務、經營性不動產業務、輕資產管理業務三大主營業務，與生態圈要素型業務聯動。今年上半年，轉型成果進一步鞏固。中報資料顯示，公司實現經常性收入205.6億元，同比增長2.5%，佔總營收比重21.7%；非房開業務合計實現核心淨利潤60.2億元，貢獻佔比提升至60.2%。還有龍湖轉型的速度也很快，其“開發+營運及服務”模式已趨於成熟，近兩三年的營運和服務營收佔比一直保持在20%以上。上周發佈的中報顯示，龍湖上半年營業收入為人民幣587.5億元，同比增長25.4%。其中，地產開發業務收入為人民幣454.8億元，同比增長34.7%；營運業務收入為人民幣70.1億元，同比增長2.5%；服務業務收入為人民幣62.6億元，同比微增。營運及服務業務收入合計為人民幣132.7億元，同比增長1.3%，佔總營收22.6%，貢獻核心淨利約40億元。在地產開發方面，龍湖乘著“好房子”政策推出，不斷提升產品力，獲得了良好的銷售成績，共計23座城市銷售進入當地市場TOP20，15座城市進入TOP10，上半年共實現合約銷售金額350.1億人民幣，其中一二線城市銷售佔比約90%。深耕多年的商業投資類股繼續保持增長態勢。中報資料顯示，上半年租金收入同比增長4.9%至55億元，營業額同比增長17%，日均客流同比增長11%，上半年出租率保持97%高位。此外，資管、服務和智慧營造類股也處於良性循環狀態。據悉截至到目前，龍湖經營性業務下的四個航道都已經實現了正現金流和自身造血功能。在宏觀經濟收縮的大環境下，取得這一成績實屬不易。●三盤托舉龍湖成為轉型先行者並不偶然，這首先有一層戰略性安排。今年6月龍湖召開的股中國會透露出的資訊非常豐富。有關內容顯示，這幾年龍湖提前踩剎車，包括提出以經營性現金流去壓降負債的戰略，到今年底之後，公司僅餘不到1400億的有息負債，每年需歸還的信用融資非常少，幾乎用物業管理和智慧營造兩個輕資產行業的收入就足夠覆蓋；而銀行貸款中近1000億，是用經營性資產做抵押，周期基本在10-15年。現在，債務安全性就是下一個周期的“基本盤”。“基本盤”的最大意義就是，未來龍湖的正向現金流將不用再去償還有息負債，而是可以直接助力商業投資、資產管理、物業管理、智慧營造四個營運及服務賽道。這四個賽道正是通向未來的“增長盤”。如果說地產開發讓龍湖在第一個地產大周期裡躍升至世界500強，那麼下一個大周期，這四個賽道將是成長增量的主要牽引力。從最近兩三年的表現看，這四個賽道堪當重任。在“基本盤”和“增長盤”之後，龍湖還在培育一個“創新盤”。“創新盤” 蘊藏著未來的可能性。首先是關於AI的試水。龍湖管理層表示，今年結合AI，公司開始在內部做很多行業級的AI應用試水，從內部試水開始做，未來成熟了會通過龍湖龍智造的千丁數科對外輸出。其次是今年年初，龍湖推出將各航道產品及服務整合一體的“龍湖”APP，標誌著“一個龍湖”直達使用者、深度互動平台的誕生。目前龍湖APP已接駁購新房、租好房、逛天街、享服務等全生態場景，實現了全航道協同、多功能連通的服務閉環。目前，完成了轉型的龍湖被多家投研機構看好。最近，申萬宏源證券表示，龍湖集團近30餘載穩健發展歷程樹立了公司守信篤行的市場形象。他們認為，公司後續將繼續憑藉戰略前瞻、精細營運、財務穩健和城市深耕四大特色穩健前行；考慮到公司地產結算毛利率已在底部區域，減值計提也已經逐步推進，並且多元業務仍然穩步增長，能夠貢獻業績壓艙石，看好公司的長期發展，維持“買入”評級。今年年中，重慶市原市長黃奇帆在一場峰會上預判，針對全國當前九萬多家房地產企業“全民建房”的亂象，兩三年內開發企業將縮減至兩萬家以內，行業將進入 "強者恆強、專業分工”的新階段，國企、央企及優質民企將主導市場，專注於精細化營運與保障房建設。龍湖現作為民營房企的頭部，目前多元化輕重並舉的業務組合帶來的高品質增長路徑已經展現，這也成為其穿越周期的關鍵密匙。 (鷹覓房研)

當多數房企還在“活下去”的邊緣掙扎時，華潤置地甩出了一記重磅炸彈——244.7億元吞下上海跨江超級地塊。這不僅是2025年全國最大手筆的地產併購，更像一聲驚雷炸響在冰封的市場上：行業寒冬裡，頭部房企為何敢押上上半年近四分之一的銷售額？這場橫跨黃浦江的交易，究竟藏著行業的那些新訊號與深層邏輯？一、逆周期佈局：核心城市的“確定性”賭注2025年上半年的房地產市場，仍未走出調整周期。國家統計局資料顯示，全國新建商品房銷售面積、銷售額同比分別下降3.5%、5.5%；銷售額超千億的房企僅剩4家，較去年同期減少2家。即便是華潤置地，也未能完全置身事外——上半年合同銷售額1103億元，同比下降11.6%，銷售面積降幅達21%。但就在行業普遍“現金為王”的當下，華潤置地卻將相當於上半年銷售額22%的資金投入上海核心地塊。這一決策的底層邏輯，是對“核心城市核心地段稀缺性”的堅定押注。上海作為中國經濟中心，2024年GDP同比增長5.2%，人口持續淨流入，核心區域土地資源早已進入“存量時代”。此次交易涉及的浦東後灘與黃浦區餘慶裡地塊，前者毗鄰世博文化公園與前灘中央活動區，後者位於歷史文化風貌區核心，均屬“不可再生資源”。從行業規律看，房地產市場的分化已成為常態。三四線城市面臨庫存壓力時，一線城市核心地段仍保持較強抗跌性——2025年上半年，上海新建商品住宅成交均價同比微漲1.2%，而浦東、黃浦等核心區優質項目去化率保持在70%以上。華潤置地的逆勢佈局，本質上是對“核心城市資產穿越周期能力”的戰略選擇。二、交易架構：SPV模式的常規應用與針對性設計此次交易中，華潤置地通過收購四家新成立項目公司（上海新霽周、新霽坊、新執裡、新賢坊）100%股權及債權間接獲取地塊，這一SPV（特殊目的載體）模式引發關注。其實呢，SPV在房地產合資開發中並非“創新設計”，而是行業常規操作。從行業實踐看，SPV模式因“風險隔離”、“獨立核算”的特性被廣泛應用。例如融創與綠城在杭州、北京的多個合作項目中，均通過成立SPV公司實現資金閉環與風險切割；龍湖與地方國企合作開發城市更新項目時，也常以SPV為載體明確權責。其核心邏輯在於：通過新設公司承接特定資產，避免項目開發風險傳導至母公司，同時簡化股權交易流程。此次交易的特殊性，在於SPV的“針對性設計”。四家項目公司均為新設主體，無歷史債權債務，徹底隔離了地塊開發可能涉及的拆遷、產權等潛在風險；同時，華潤置地與上海南房集團（黃浦區國資委全資企業）按90%:10%比例持股，既通過“大股比”掌握開發主導權，又借助地方國企的“小股賦能”獲取政策協調、本地資源對接優勢。這種“常規模式+定製化細節”的組合，體現了實操層面的嚴謹性。三、跨區捆綁：地塊組合出讓的行業演進與上海特色此次交易採用的優質地塊與複雜地塊捆綁出讓模式，實則是土地市場“肥瘦搭配”邏輯的延續，並非上海首創。從歷史案例看，此類模式早有實踐。2025年年初，北京昌平區推出的“未來科學城地塊+北七家鎮舊改地塊”組合交易中，要求競得企業同時承接產業匯入與拆遷安置任務，最終由中海聯合昌平區屬國企以127億元拿下；2024年廣州荔灣區“白鵝潭宅地+茶滘村舊改”捆綁項目，也以“優質宅地補貼舊改成本”的邏輯完成交易。其核心目的是通過市場化手段平衡“開發收益”與“城市更新責任”，推動難啃的舊改、產業配套項目落地。上海此次交易的獨特性在於“跨區尺度”與“複雜度升級”。一方面，資產包橫跨黃浦江，涉及浦東後灘（純宅地，估值174.09億元，樓麵價70162元/㎡）與黃浦餘慶裡（6宗城市更新地塊，估值73.27億元，含歷史建築保護、雲南路美食街風貌保留等要求；另一方面，餘慶裡地塊位於三大歷史文化風貌區銜接處，拆遷安置涉及300余戶居民，歷史建築修繕需符合《上海市風貌區保護條例》，開發難度遠超常規項目。這種“跨區+高複雜度”的組合，既考驗房企資金實力，更要求其具備城市更新、歷史保護、高端住宅開發的綜合能力——而這正是華潤置地的優勢所在（其在深圳大沙河舊改、北京麗澤商務區開發中均有成熟經驗）。四、政企協同：風險共擔背後的城市發展邏輯華潤置地與上海南房集團的合作，本質是“市場化力量+政府資源”的協同模式，這一邏輯在核心城市更新項目中已成為主流。從政府視角看，黃浦區餘慶裡項目涉及歷史風貌保護與民生改善，需要房企兼具資金實力與專業能力：華潤置地2024年末現金儲備達1200億元，融資成本僅3.2%，能支撐長周期開發；其在上海新天地附近的“潤府”項目，曾通過“修舊如舊”手法實現歷史建築商業化營運，經驗可復用。南房集團10%的股權參與，則承擔著政策銜接、居民溝通等“在地化”角色，降低項目推進阻力。從企業視角看，與國企合作可減少政策不確定性。2025年以來，上海城市更新項目審批流程收緊，涉及歷史風貌區的項目需多部門聯合審批，南房集團的參與能加速流程推進。這種“90%市場化主導+10%政策性保障”的股權結構，實現了商業利益與社會效益的平衡。五、併購案的市場訊號：行業分化與核心資產重估244.7億元的交易金額，在行業下行期難免引發“市場是否反彈”的猜測，但更值得關注的是其背後的行業趨勢：其一，頭部房企的“馬太效應”加劇。據中指研究院發佈的《2025年上半年全國房地產企業拿地TOP 100排行榜》資料顯示，2025年上半年，TOP 10房企拿地金額佔全國總量的45%，較2024年提升10個百分點。華潤置地此次併購，本質是“優質資本+優質資產”的匹配——在中小房企融資成本攀升至8%以上時，華潤置地憑藉央企背景能以3%左右成本獲取資金，這種“融資剪刀差”使其有能力逆周期佈局。其二，核心城市土地市場進入“存量併購時代”。從上海土地市場相關統計資料可知，2025年上半年經營性用地出讓中，“存量盤活”佔比達62%，遠超2024年的50%。此次交易並非傳統招拍掛，而是通過產權交易所完成的資產包收購，這預示著“併購”將成為核心城市獲取土地的主流方式之一。其三，市場對“風險定價”的邏輯重塑。在房企普遍“避險”的背景下，華潤置地願意承擔餘慶裡項目的開發難度，實則是對“風險與收益”的重新計算：浦東後灘宅地預計毛利率可達25%，足以覆蓋餘慶裡項目的拆遷與保護成本，這種“以優補難”的模式，或將成為核心城市更新的標配。結語：穿越周期的“確定性”邏輯華潤置地的244億併購案，並非行業反彈的訊號，而是房地產深度調整期的必然選擇。當市場從“普漲時代”進入“分化時代”，核心城市的核心資產成為稀缺品，具備資金、營運、政企協同能力的頭部房企，正在通過併購加速收割優質資源。對於房地產行業而言，這一案例更像一個“坐標系”：它標註了未來房地產市場的競爭焦點——不是規模擴張，而是對核心資產的掌控力；不是模式創新，而是對風險與收益的精準平衡。而上海這宗交易的最終價值，或許要等到幾年後項目入市時才能完全顯現，但可以確定的是，它已為行業提供了一份“逆周期佈局”的實操樣本。 (馬永斌資產頻道)

不想當將軍的士兵，不是好士兵。今年之前，成華樓市的存在感，更多是主城首改、中產家庭最後的倔強，購房者深思熟慮後的無奈之選。但如今計畫有變，“拋棄中產、挑戰錦江”，似乎才是成華的終極KPI！上月中旬，槐樹店類股的華潤置地華宸府取證，建面約253㎡產品，定位終改，備案總價約1073-1135萬，成為成華首個總價突破千萬的大平層（只算常規樓層）！掉頭看一街之隔、去年底首開的首開股份臻禮著，其產品最高總價約545萬，這也是成華絕大多數大平層的天花板！不止於此，7月底，東客站的綠城潤百合取證，其7F建面約168㎡的洋房，也實現了單價5萬+、總價850萬+的跨越......半年時間，產品越階、房價沖千萬，甚至可以對標錦江區的終改定位。難道，曾經最不起眼的主城區，要化身白天鵝了？成華，究竟有沒有底氣？今天，仔細擺一擺。地價破局從最後的溫柔到該死的溫柔眾所周知，2024年至今，成都樓市這波新房獨立行情，最大功臣莫過於“控土地、去庫存”策略。而這其中，成華土拍的“熱度壟斷”，堪稱教科書等級。去年最後一天，萬景以19800元/㎡成交樓麵價，溢價率27.70%，摘得東客站約15.18畝地塊，拉開成華土地高熱狂潮的開端。緊接著，1月27日，槐樹店約50畝地塊引發華潤、中鐵建、綠城、龍湖等10家頭部房企激烈角逐，華潤以20400元/㎡強勢奪地......資料顯示，去年12月31號至今，成華共成交10宗涉宅用地，其中有8宗樓面地價超過1.7萬/㎡，最高約2.05萬/㎡。反觀2024年，整個成華7宗涉宅用地成交（不含萬景地塊），最高成交樓面地價僅約1.51萬/㎡。換句話說，半年時間，成華地價漲了約35.7%！地價躍升，房價質變也就成了理所應當。2025之前，心理價位3萬/㎡+上車成華核芯類股，可以走出六親不認的步伐，現如今，撿漏都得拼手速！天宸上院新批次備案價約3萬/㎡起（還要搖號），招商錦城序約3萬/㎡起，D23風華約3.2萬/㎡起，綠城潤百合約3.8萬/㎡起，華宸府約3.9萬/㎡起......並且，據投資雲地圖資料，上半年，成華新房住宅成交套均總價約323萬，比去年同期上漲了14.5%。而隨著7月綠城潤百合、華宸府、天宸上院等高價地項目拿證，勢必會將成華下半年的成績單，提升至少一個台階，有點嚇人那種！從最後的溫柔，到該死的溫柔。成華，只用了半年。成交量方面，上半年，成華新房住宅共備案成交5042套，居五城區之首，“5+2”區域內僅次於天府新區，比去年同期增長了近1300套！也不意外，在高新、天新甚至錦江都沒有集中供應的“饑荒年代”，但凡家裡有餘糧的小弟，都是大哥！產品迭代高端血脈覺醒引熱銷狂潮當然，成華量價齊升的背後，也離不開產品形態的根本性躍遷。畢竟，唯地段論已成為過去，居住體驗才是當下房價猛增，客戶還願意買單最好的情緒價值！具體到成華身上，有兩個方面特別明顯：其一，產品建面越來越大。2023-2024年，成華新房成交套均面積分別為128.9㎡、129.1㎡，均是5+2區域內最低的，甚至還不如雙流和龍泉。但從今年開始，尤其進入下半年，成華在售/即將開盤的項目，主力產品均是139㎡、160㎡、175㎡、185㎡等純改大戶型產品。最值得矚目的突破點在於，成華區終於撕開了“千萬級豪宅”的缺口。華宸府建面約253㎡大平層，起步價約1073萬；華天龍湖杉峰大平層，建面約190-300㎡，總價破千萬隻取決於拿證時間；邦泰339項目，建面約245-295㎡，破千萬也在情理之中......雖然上半年成都983套千萬級的成交，都集中於高新、錦江、天府新區、青羊（含二手房，其中新房成交714套），但隨著這三個項目入市，成華必有一席！其次，產品設計越來越卷。隨著產品新規的執行，這兩年成都的產品用捲來形容，都顯得有些無力，成華尤其明顯。從去年的越秀天悅雲萃、中環天宸，到今年初的招商錦城序、澳南錦江序，再到近期的天宸上院、華宸府......得房率直線飆升的同時，還能將公區迭代，簡直“壕無人性”！拿天宸上院建面143㎡為例，套四三衛、客廳270°採光的基礎上，配置有三個前後庭院，入戶電梯廳更是達到了恐怖的20.8㎡，實際得房率超過110%。143的改善建面，享受160㎡+的高端品質，誰看了不心動？城市更新加速醜小鴨飛上枝頭當鳳凰相比於其他主城區，成華還有領一張王牌——【城市更新】。2022年，成華區提出打造“金色中環”，整體規劃形成“一軸連三段、三心帶三點”的放射組合的空間佈局。自此，以中環路為主軸，從東客站到槐樹店，再到崔家店、杉板橋、二八類股，正式拉開了大規模城市更新的序幕。恰巧不巧，以上類股，正是成華當下高端改善項目聚集地。以崔家店為例，早在2020年成華就提出，將對崔家店的東、西片區進行城市更新，打造大型商業綜合體、特色商業街區等多重城市生活場景。按照規劃，崔家店西片區北至二仙橋路、東至崔家店路、南至杉板橋南四路、西至杉板橋路，佔地約1523畝，擬改造19萬㎡，擬新建59.8萬㎡。崔家店東片區北至二仙橋路、東至成華區區界、南至中環路雙店路段、西至崔家店路，佔地約1351畝，擬改造14.1萬㎡，擬新建52.46萬㎡。2022年11月13日，兩片區城市更新項目搬遷改造正式啟動簽約，涉及改造住宅2800余戶，企業約26家。截至目前，西片區的安逸園安逸園、崔家店485號院、送變電小區等住宅逐步完成了搬遷工作，僅剩下企業辦公樓、廠區以及少量住宅等待拆遷。好消息是，去年10月，成華先後發佈崔家店片區城中村改造國有土地上房屋徵收項目（二期）的模擬公告和意願徵詢結果，結果顯示，西片區涉及到的10家企業全部同意搬遷！崔家店東片區，拆遷進度也很明顯。2024年10月18日，成華發佈國有土地房屋徵收決定書，決定對崔家店路502號成都理工大南校區的房屋及其附屬物實施徵收。8月1日，成華區連發5條國有土地上房屋徵收決定書，其中就包含有崔家店東片區的崔家店路538號四川元慶貿易有限公司，崔家店路540號成都市成華區崔家建築隊等小區。所以，當綠城、華潤們以2萬+地價重倉成華，當140㎡成為門檻戶型，當千萬級頂豪在這裡破土而出，當幾千畝城市更新作底氣......一個全新的主城格局已然降臨。成華，這個曾被貼上“主城最後倔強”、“無奈之選”標籤的區域，正在用實力改寫遊戲規則。它的野心，可能遠不止於追趕！當然，成華想要挑戰錦江樓市，還遠遠不夠，比如教育資源、生態環境、區域方位等方面的差異，都是難以企及的。並且，通通認為，成華和錦江最好的關係不是競爭，而是互補。前者覆蓋普通改善以及少量高端改善，後者則以高端&終極改善為主，既是傳承，也是時勢造就，大家覺得呢？ (成都購房通)

8月1日，華潤置地聯合南房集團完成了一筆引人注目的土地交易。兩家企業以244.7億元的價格，通過股權轉讓方式獲得了上海浦東後灘和黃浦餘慶裡的超大資產包。這一交易金額創下了2025年全國單次土地成交的最高紀錄。上海聯合產權交易所的公開資訊顯示，此次交易包含浦東後灘2宗住宅地塊和黃浦餘慶裡6宗綜合用地。後灘地塊是該類股的首批住宅項目，預計提供超過2000套房源。餘慶裡項目則位於黃浦區中心地帶，緊鄰已經售完的金陵華庭項目。華潤置地這次投資的金額幾乎等於其今年上半年在上海的全部銷售收入。今年前7個月，華潤置地在上海實現251.6億元銷售額，在當地房企中排名第三。如此大規模的投資反映出這家央企對上海市場的看好，也顯示了其在行業調整期專注核心城市的戰略思路。值得注意的是，華潤置地近期正在進行組織架構調整，撤銷區域管理層級，由總部直接管理重點城市。在這一背景下，上海作為其重點佈局城市之一，獲得了更多資源傾斜。01華潤置地此次收購的資產分佈在上海兩個核心區域，每個項目都有其獨特價值。浦東後灘的兩宗地塊是重頭戲，總價174.09億元，佔整個交易額的71%。後灘類股位於浦東內中環之間，是目前該區域僅剩的三大可開發區域之一。07-1地塊成交價88.69億元，佔地3.96萬平方米，樓麵價6.9萬元/平方米。04-1地塊成交價85.4億元，佔地4.19萬平方米，樓麵價7.03萬元/平方米。兩宗地塊距離黃浦江都在400米以內，未來的高層產品可以看到江景。市場表現為這一投資提供了支撐，去年底開盤的中鐵世博雲境，158套均價10萬元/平方米的房源認購率達到291%。華潤置地計畫將後灘項目打造為高端產品線，戶型面積預計在120平方米以上，今年四季度有望推出首批房源。黃浦餘慶裡項目的複雜性更高，但潛在收益也更可觀。70.61億元的投資獲得了6宗地塊，包含住宅、商業、辦公等多種物業類型，總建築面積8.98萬平方米。項目緊鄰地鐵大世界站，距離人民廣場步行可達。餘慶裡的住宅部分包括高層住宅2.65萬平方米和風貌住宅1.29萬平方米，樓板價約10.6萬元/平方米。作為對比，一路之隔的金陵華庭今年初售價已達18.9萬元/平方米。按此計算，僅住宅部分的貨值就能覆蓋大部分土地成本。華潤置地在上海已有成功案例，前灘潤璟項目當年也是通過產權交易中心獲得，後來成為區域內的熱門項目。中環置地中心雖然地段相對偏遠，但今年連續12次開盤全部售完，證明了華潤置地的產品力。此次合作夥伴南房集團並非新面孔。兩家企業此前已在士林潤園項目上合作，該項目定位風貌別墅，預計今年三季度入市。02華潤置地的大手筆投資與其整體戰略調整同步進行，7月份，公司完成了新一輪組織架構重組，住宅業務的區域管理職能被取消，20個重點城市改為直接向總部匯報。這種扁平化管理旨在提高決策效率，將更多資源投向重點市場。與此同時，華潤置地正在收縮非核心業務。公司以1元價格出售了湖北省城市更新集團1%的股權，徹底退出這一合作平台。該公司成立於2021年，華潤置地最初持股50%，但在去年已減持至1%。2024年該公司的各項財務資料均為零，顯示項目並未產生實際業務。業績資料反映出華潤置地戰略調整的效果，中指研究院的統計顯示，今年1-7月華潤置地全國銷售額1103億元，同比下降12%。但在上海市場表現突出，251.6億元的銷售額位列當地房企第三位，僅次於保利發展的280.7億元和招商蛇口的258.4億元。華潤置地在上海的項目確實有不錯的市場反應。翡雲悅府位列今年上半年上海銷售前三，僅次於上海壹號院和金陵華庭兩個頂級項目。中環置地中心去年是唯一一個不在市區的百億項目，今年繼續保持熱銷勢頭。盈利能力為大規模投資提供了基礎，華潤置地2024年經常性業務利潤首次超過100億元，佔總利潤的40.7%。集團首席財務官郭世清透露，今年這一比例有望提升至45%以上。強勁的經常性收入主要來自商業地產營運，這也是華潤置地相比其他房企的優勢所在。從行業角度看，頭部房企普遍在進行類似調整。萬科、招商蛇口等企業今年都撤銷了區域公司，改為總部直管模式。這反映出房地產行業正在經歷深度調整，企業需要更精細化的管理和更聚焦的投資策略。華潤置地的選擇是收縮戰線、專注核心城市核心地段。244.7億元的上海投資體現了這一策略的具體實施。在行業整體下行的背景下，這種做法既是對優質資產稀缺性的認知，也是對自身營運能力的信心體現。 (房金時代)