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頭部房企半年考：華潤最賺錢，保利現金最多，中海增勢最猛丨中報觀察

留下來的房企，正在用不同的方式尋找發展下去的新路徑。 半年報揭榜，頭部房企分化劇烈。有的逆勢擴張，有的仍在艱難求生。 據中國房地產報記者統計，TOP20上市房企上半年銷售總額9862.36億元，同比下降9.94%，佔百強房企銷售額（15863.6億元）的比重達到62%，意味著全行業超過6成的成交份額，被前20家房企牢牢掌控。更確切地說，絕大部分市場份額已被TOP10房企鎖定，其銷售總額達到8277.48億元，佔百強房企份額的52%。 但體量並未換來利潤。TOP20房企上半年營業總收入7843.97億元，同比減少22.04%；歸屬母公司淨利潤合計虧損365.2億元，虧損額較去年同期增加276.84億元。算下來，上半年平均每天虧損2億元。更扎眼的是，僅碧桂園、萬科、融創中國3家，歸母淨利潤就虧掉了431.1億元。
頭部房企半年考：華潤最賺錢，保利現金最多，中海增勢最猛丨中報觀察
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華潤置地上半年營收679億元 宣佈全面備戰“現房時代”

營收679億元、核心淨利破百億、全面備戰現房銷售——華潤置地中報釋放了三個關鍵訊號。 8月31日，華潤置地有限公司（以下簡稱“華潤置地”01109.HK）公佈2026年中期業績並召開媒體發佈會。上半年公司實現核心淨利潤101.6億元，為行業內唯一核心淨利潤破百億的房企。華潤置地董事會主席李欣在業績會上表示，“828樓市新政出台，對華潤置地帶來重大發展機遇。” 這一判斷也貫穿了整場業績會的問答環節。 上半年，華潤置地實現綜合營業額678.7億元，同比下降28.5%，主要受開發業務結算規模周期性減少影響。利潤端表現相對平穩，股東應佔淨利潤98.4億元，核心淨利潤101.6億元，同比增長1.6%，綜合毛利率同比提升1.4個百分點至25.4%。財務方面，截至6月末公司持有現金989.1億元，淨有息負債率41%，加權平均債務融資成本降至2.63%，為行業最低水平之一。惠譽於7月上調其評級至A-，市值居內房股首位。 從業務結構看，開發銷售型業務實現全口徑簽約額1165億元，同比增長5.6%，行業排名第三。一線城市銷售佔比超六成，深圳、上海等地多個項目銷售額破百億元，13個項目位居所在城市銷售榜首。以購物中心為代表的第二增長曲線實現營業額141.6億元、核心淨利潤56.2億元，均實現雙位數增長，87個在營購物中心零售額排名當地市場前三。萬象生活等輕資產類股核心淨利潤增長10.8%至22.3億元。
華潤置地上半年營收679億元 宣佈全面備戰“現房時代”
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這半年，樓市怎麼樣了？

7月1日，開發商們結束了緊張的“630沖刺”，各家機構也陸續發佈了半年度資料。可以看到，上半年的樓市發生了一些積極變化。 壹 三家“千億房企” 據中指研究院資料，今年上半年，前100家房企累計銷售額約15863.6億元，同比降幅較1—5月縮小了1.3個百分點，連續四個月縮窄。6月單月，100家房企全口徑銷售額環比增長11.8%。 保利發展、中海地產、華潤置地三家衝入“千億陣營”，全口徑銷售額分別為1351億元、1343.5億元、1165.0億元；萬科累計銷售額350.2億元，降至第十名。統計顯示，中海地產、招商蛇口、中國金茂等企業銷售額同比增長10%左右，北京城建、聯發集團等同比增速超20%。
這半年，樓市怎麼樣了？
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85億成交，成都萬象城“易主”商業地產圈投下了一枚深水炸彈

AEGISTAR獲悉：成都萬象城項目母公司——華潤置地（成都）發展有限公司100%股權，在上海聯合產權交易所正式成交，成交價約84.75億元，較掛牌底價溢價近9.65億元。 這座營運14年、年客流超4600萬人次、年銷售額近80億元的成都城東商業地標，為何被擺上貨架？這85億的成交背後，又折射出中國商業地產怎樣的變局？ 一、 成都萬象城：一隻“下金蛋的母雞”為何被賣？成都萬象城是華潤置地在全國佈局的第四座萬象城，2012年一期開業，2020年二期投用，總建面約72萬平米，是成都主城區最大的商業綜合體之一。 作為成都城東的“流量擔當”，其2024年銷售額約75億元，租金收入超8億元，穩居成都商業“第三極”。然而，在商業地產從增量向存量轉型的當下，成都萬象城雖業績亮眼，但作為營運14年的成熟商業體，其物理空間和商業潛力的天花板已十分明顯。成華區二環路核心位置幾乎無增量空間，繼續向上增長的彈性有限，重資產沉澱帶來的資本佔用和負債壓力，使得繼續持有的邊際收益遞減。
85億成交，成都萬象城“易主”商業地產圈投下了一枚深水炸彈
房產#商業地產#成都萬象城#成都
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華潤置地驚掉了所有人的下巴

惠譽評級在2026年4月調整了評級方法論，華潤置地未被納入亞太REIT評級框架，繼續沿用中國房企指引框架。 據惠譽評級披露資訊，華潤置地開發業務收入佔比超過80%，資產結構以存貨為主，不符合REIT框架准入標準。 龍湖集團同期被劃入亞太REIT框架，華潤置地維持BBB+投資級評級，高於龍湖集團的BB-評級。評級框架的選擇基於企業業務結構差異，華潤置地經營性業務利潤佔比雖已提升，但開發業務仍主導營收構成。 01
華潤置地驚掉了所有人的下巴
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華潤置地也跟上節奏了

國際投行高盛月初將華潤置地移出亞太區“確信買入”核心名單，理由直白：在當前環境下，消費類公司的增長路徑更為清晰，而房地產行業的不確定性過高。幾乎同一時間，華潤集團副總經理韓嵩從管理層名單中消失——缺席集團年度工作會議後，又辭去了政協委員職務，官網資訊已全部撤除。在此背景下，華潤置地仍在推進組織架構調整，將地區公司從20個精簡至18個，並明確了開發銷售、經營性不動產、輕資產管理“三條增長曲線”的業務模式。資料顯示，1月公司合同銷售金額116.5億元，銷售均價約3.17萬元/平方米，經常性收入45.1億元。外部質疑與內部變革交織，這家央企標竿面臨的考驗並不輕鬆。01國家統計局資料顯示，2025年全國新建商品房銷售面積下降8.7%，銷售額下降12.6%，兩者降幅差距表明成交均價仍在下行。行業內多數企業為應對流動性壓力，已採取降價策略，促銷回款已成常態。但華潤置地選擇了一條不同的路，據上海證券報等媒體報導，2022年至2025年，其銷售均價從1.9萬元/平方米漲至2.5萬元/平方米，2026年1月更是達到3.17萬元/平方米。與之相對的是，1月合同銷售金額116.5億元僅微增0.4%，銷售面積卻下降24.6%。這種“價穩量縮”的表現，源於華潤置地聚焦一線城市高端產品的戰略佈局。2025年底連續爆發的三個項目頗具代表性：上海澐啟濱江首開當日售罄，深圳灣澐璽首開攬金130億元，北京潤園單日熱銷35億元。短短7天，三城合計貢獻近190億元銷售額，其中深圳灣澐璽更刷新了全國單盤首開紀錄。這些項目成交均價均在10萬元/平方米以上，上海澐啟濱江二批次過會均價近14萬元/平方米，三批次進一步提升至15.88萬元/平方米，北京潤園也站上9萬+。單個高價項目的成功，足以拉升整體均價水平。產品端的強勢表現暫時掩蓋了規模壓力，2025年全年，華潤置地合同銷售金額2336億元，同比減少10.5%，銷售面積下降18.6%。在主要房企中，這一降幅並不算大，但增長乏力已是事實。更關鍵的問題在於，高價策略能否持續。當前購房需求整體收縮，改善型需求雖有支撐但容量有限，華潤置地在高端市場的份額天花板清晰可見。相對穩定的是經常性業務收入，1月經常性收入45.1億元，同比增長8.7%，其中經營性不動產租金收入31.1億元，同比增長13.7%。2025年全年經常性收入首次突破500億元，達到511.5億元，同比增長6.5%。這部分收入來自商業地產租金、物業管理、長租公寓等業務，現金流較為穩定。截至2025年9月，華潤置地資產負債率為73.96%，在行業內屬於相對健康水平。02華潤置地近期啟動的組織變革力度不小，地區公司從20個整合至18個，管理層級進一步壓縮，單城市公司平均支撐業績達130億元。這一配置在央企房企中效率較高——對比來看，中海發展有21個城市公司，招商蛇口24個，保利發展27個。但精簡的代價是內部人事調整頻繁。華東地區，杭州與寧波合併為浙江公司，原杭州行銷負責人調任集團總部，原東莞行銷負責人金雲鶴調入浙江，原寧波行銷負責人高禪則回歸華南調任東莞。蘇州與南京合併後，原蘇州行銷負責人羅贇喆轉而操盤南京高端項目。業務拓展方面，華潤置地與阿那亞在深圳大鵬的合作引發關注。大鵬新區領導近日與雙方召開西湧高端酒店群項目推進會，項目定位為“大灣區文化藝術策源地、全球山海人文度假目的地”，計畫建設海邊禮堂、圖書館等配套設施。秦皇島阿那亞2024年接待遊客342.48萬人次，總收入21.96億元，作為文旅IP已有一定影響力。但阿那亞此前在廣州、深圳等地的異地擴張並不順利，能否適應華南市場存疑。華潤置地在深圳深耕多年，具備本土資源整合能力，但文旅項目投資周期長、回報率低，短期內難以貢獻實質業績。更讓市場關注的是華潤集團副總經理韓嵩的“靜默”，他於2024年7月加入華潤集團，主要負責能源業務，此前在華電集團任職。今年初缺席華潤集團年度工作會議後，辭去新疆政協委員職務，目前官網管理層名單已無其資訊。官方未說明“另有任用”或保留頭銜，這在央企高管變動中較為少見。市場猜測與能源項目審計或戰略調整有關，但未有確切消息。韓嵩負責的能源業務與華潤置地關聯不大，但管理層變動本身已反映出集團內部調整的複雜性。華潤置地當前的處境頗為微妙，一方面，其選擇的高價路線在一線城市高端市場取得階段性成功，經常性業務收入穩步增長，財務狀況相對健康；另一方面，開發業務規模下滑，轉型方向明確但進展緩慢，組織調整帶來內部磨合成本，集團層面的管理層變動又增添了不確定性。 (城市邊緣CityEdge)
華潤置地也跟上節奏了
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華潤置地終於繃不住了

11月30日，華潤置地與中海地產合作開發的深圳灣沄璽項目開盤，單日成交130億元，創下年度新房開盤紀錄。與此同時，華潤置地在上海聯合產權交易所掛牌轉讓西安、貴陽兩座萬象系商業項目股權，底價合計超20億元。往前推半個月，這家央企剛完成一輪融資，重啟境外債發行計畫規模39億美元，減持華潤萬象生活股份套現20.6億港元，兩項合計約295億元人民幣。帳面上，華潤置地持有現金超1200億元，融資成本2.79%，但面對2800億債務和銷售下滑，一系列資本運作正在加速。01深圳灣沄璽的成交資料不算常見，據《每日經濟新聞》報導，項目首批推出348套大平層，面積從209到1149平方米，單價25萬至28萬元每平方米，最貴的總價3.3億元。開盤當天，500平方米以上戶型率先售罄，整體去化接近七成。這塊地去年12月以185億元拿下，創了深圳住宅地塊總價紀錄。類似項目還有幾個，11月29日，華潤置地在上海的澐啟濱江入市，地塊今年7月以244.7億元成交，是全年單次拿地金額最高的項目。下半年，北京、武漢等城市也有高端項目陸續開盤，產品結構明顯往豪宅集中。市場資料能看出分化，克而瑞統計顯示，2025年前三季度，全國11個重點城市總價千萬以上住宅成交27372套，比去年同期多15.6%。其中上海最活躍，總價3000萬以上成交1524套，5000萬以上成交674套。賣豪宅的同時，華潤置地也在處理商業資產。11月30日掛牌的兩個項目，西安西咸萬象城底價9.7億元，貴陽萬象匯底價11.08億元。轉讓條件裡有個細節：受讓方要接受營運管理服務協議，不能參與實際營運。這意味著華潤置地賣掉產權，管理權留在手裡，從持有物業收租變成提供營運服務收費。這個操作用過多次，太原萬象城、蕭山萬象匯、北京清河萬象匯、南通萬象城，這兩年都這麼轉讓的，價格從19億到40億元不等，基本實現溢價。加上西安、貴陽，通過“賣產權、留營運”方式，華潤置地收回資金超過百億。除了直接轉讓，還有證券化。從2022年起，華潤置地以成都、深圳、重慶、北京等地商業項目為基礎資產，發行了至少160億元CMBS，另外註冊了上百億類REITs額度。2024年3月，青島萬象城做底層資產的華夏華潤商業REIT上市，募資69.02億元。華潤置地2025年上半年財報顯示，經營性不動產業務收入121.1億元，同比增5.5%，其中購物中心租金收入104.2億元，增9.9%，毛利率78.4%創新高。在營購物中心94座，期內總零售額1101億元。02資產變現之外，融資管道也在打開。11月10日，華潤置地公告申請39億美元中期票據計畫在港交所上市，採用美元債加人民幣點心債模式，首批發行不超過9億美元等值。這是2019年11月以來第一次發行美元債，六年沒動這個管道。穆迪給了Baa1投資級評級。11月17日，華潤置地配售華潤萬象生活4950萬股，每股41.70港元，套現20.61億港元，持股比例從72.29%降到70.12%。據媒體報導，這次配售超額認購4倍，長線基金佔接近60%。兩項合計補充資金約295.7億元人民幣。按理說，華潤置地不缺錢。截至今年6月，現金及銀行存款1202.4億元，一年內到期債務616.16億元，完全覆蓋。平均融資成本2.79%，在行業裡很低。但債務總額2813億元，比半年前多了200多億，主營業務造血能力在下降。2025年上半年，開發銷售型業務核心淨利潤同比減少23.8%，對集團利潤貢獻不到四成。前10個月累計銷售額同比降16.6%，10月單月降51%。回款能力減弱，光靠帳上現金應付營運和投資擴張，壓力確實存在。華潤置地拿地節奏沒停，今年1至10月，華潤置地權益拿地金額538億元，排行業第五，接近去年全年水平。新增土儲和可售貨源裡，近九成在一二線城市。多數房企收縮，華潤置地還在逆勢擴張，對資金需求更大。摩根大通分析認為，配售股份不是因為流動性緊張，可能是為了彌補某些收益缺口。比如之前預計出售崑山項目能獲得20億至30億人民幣收益，如果交易延遲會影響年度核心利潤，配售收益規模相當，可以起避險作用。華潤置地經常性業務收入佔總營收比重已到21.7%，對核心淨利潤貢獻提升到60.2%。商業資產從重到輕，開發產品從剛需到豪宅，這套組合拳能不能改善財務結構、形成新增長邏輯，還要看後續執行效果和市場反應。至少從目前動作看，這家央企在流動性管理和資產結構調整上比較主動。 (城市邊緣CityEdge)
華潤置地終於繃不住了
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一條穿越地產新周期的路徑出現了

七月份，國家統計局發佈的2025年上半年房地產資料，揭示了一個嚴峻現實，即樓市正陷入“不好賣、不敢建”的螺旋下降循環。資料顯示，上半年全國總投資額為 46658 億元，同比大幅下降 11.2%；全國新開工房屋面積同比暴跌 20%；新建商品房銷售額44241億元，下降5.5%，其中住宅銷售額下降5.2%。購房者和房企正在互相強化這樣的一個僵局，即：購買力下降，需求不足，銷售量價齊跌，開發商資金鏈緊張，投資水平下降，新房供應下降，宏觀經濟得不到刺激，購買力下降。在這一僵局下，即便是行業洗牌之後的頭部房企，也不得不面對業績連續下滑的境況。至於腰部及以下的規模企業，出現虧損已經是司空見慣的事情了。管理大師傑克·韋爾奇說過，任何規模的企業都有可能遭遇創傷，這就是生活，這就是商業。行業形勢一直險象環生，不過還是有個別房企以多元化“護城河”和專業化壁壘，與當下的行業困境形成了有力抗衡，比如華潤和龍湖兩家企業，近兩年正在由過去招牌式的地產開發商角色漸漸過度到了城市營運商角色，成為了全行業中最先走出來的轉型引領者。龍湖作為一家民營企業，這波突圍尤為來之不易，無論在戰略上還是戰術上都表現出了特有的步驟和章法，最終實現了自身角色的躍遷，而當下正在進行的舉措和籌謀或將讓龍湖步入更具生命力的發展路徑。●正現金流當下，國內房地產市場進入了一個新周期。7月中旬，中央城市工作會議指出，中國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。隨著地產開發觸頂回落，房企們正在經歷從“高槓桿、高周轉” 向 “低負債、輕資產” 的根本性轉變。當下，房企們最推崇的經營模式就是輕重並舉的發展策略，即圍繞“開發+經營”建構核心業務框架，通過住宅開發等重資產業務與商業營運、物業服務等輕資產業務協同發展。這種模式既能保持地產開發的既有優勢，又能通過多元化經營和服務業務保障現金流的穩定。由於市場變化過於迅猛，目前絕大部分房企的收入依然依賴房地產開發業務，多元化業務收入佔比很少超過10%，大多在4%-8%徘徊。行業總體態勢雖然仍在調整期，但當下還是有個別房企以長期積澱的多元化產業優勢，實現了向新經營模式的過渡。比如華潤置地，這兩年確立了大資管戰略方向，採用了“3+1”一體化業務模式，即開發銷售型業務、經營性不動產業務、輕資產管理業務三大主營業務，與生態圈要素型業務聯動。今年上半年，轉型成果進一步鞏固。中報資料顯示，公司實現經常性收入205.6億元，同比增長2.5%，佔總營收比重21.7%；非房開業務合計實現核心淨利潤60.2億元，貢獻佔比提升至60.2%。還有龍湖轉型的速度也很快，其“開發+營運及服務”模式已趨於成熟，近兩三年的營運和服務營收佔比一直保持在20%以上。上周發佈的中報顯示，龍湖上半年營業收入為人民幣587.5億元，同比增長25.4%。其中，地產開發業務收入為人民幣454.8億元，同比增長34.7%；營運業務收入為人民幣70.1億元，同比增長2.5%；服務業務收入為人民幣62.6億元，同比微增。營運及服務業務收入合計為人民幣132.7億元，同比增長1.3%，佔總營收22.6%，貢獻核心淨利約40億元。在地產開發方面，龍湖乘著“好房子”政策推出，不斷提升產品力，獲得了良好的銷售成績，共計23座城市銷售進入當地市場TOP20，15座城市進入TOP10，上半年共實現合約銷售金額350.1億人民幣，其中一二線城市銷售佔比約90%。深耕多年的商業投資類股繼續保持增長態勢。中報資料顯示，上半年租金收入同比增長4.9%至55億元，營業額同比增長17%，日均客流同比增長11%，上半年出租率保持97%高位。此外，資管、服務和智慧營造類股也處於良性循環狀態。據悉截至到目前，龍湖經營性業務下的四個航道都已經實現了正現金流和自身造血功能。在宏觀經濟收縮的大環境下，取得這一成績實屬不易。●三盤托舉龍湖成為轉型先行者並不偶然，這首先有一層戰略性安排。今年6月龍湖召開的股中國會透露出的資訊非常豐富。有關內容顯示，這幾年龍湖提前踩剎車，包括提出以經營性現金流去壓降負債的戰略，到今年底之後，公司僅餘不到1400億的有息負債，每年需歸還的信用融資非常少，幾乎用物業管理和智慧營造兩個輕資產行業的收入就足夠覆蓋；而銀行貸款中近1000億，是用經營性資產做抵押，周期基本在10-15年。現在，債務安全性就是下一個周期的“基本盤”。“基本盤”的最大意義就是，未來龍湖的正向現金流將不用再去償還有息負債，而是可以直接助力商業投資、資產管理、物業管理、智慧營造四個營運及服務賽道。這四個賽道正是通向未來的“增長盤”。如果說地產開發讓龍湖在第一個地產大周期裡躍升至世界500強，那麼下一個大周期，這四個賽道將是成長增量的主要牽引力。從最近兩三年的表現看，這四個賽道堪當重任。在“基本盤”和“增長盤”之後，龍湖還在培育一個“創新盤”。“創新盤” 蘊藏著未來的可能性。首先是關於AI的試水。龍湖管理層表示，今年結合AI，公司開始在內部做很多行業級的AI應用試水，從內部試水開始做，未來成熟了會通過龍湖龍智造的千丁數科對外輸出。其次是今年年初，龍湖推出將各航道產品及服務整合一體的“龍湖”APP，標誌著“一個龍湖”直達使用者、深度互動平台的誕生。目前龍湖APP已接駁購新房、租好房、逛天街、享服務等全生態場景，實現了全航道協同、多功能連通的服務閉環。目前，完成了轉型的龍湖被多家投研機構看好。最近，申萬宏源證券表示，龍湖集團近30餘載穩健發展歷程樹立了公司守信篤行的市場形象。他們認為，公司後續將繼續憑藉戰略前瞻、精細營運、財務穩健和城市深耕四大特色穩健前行；考慮到公司地產結算毛利率已在底部區域，減值計提也已經逐步推進，並且多元業務仍然穩步增長，能夠貢獻業績壓艙石，看好公司的長期發展，維持“買入”評級。今年年中，重慶市原市長黃奇帆在一場峰會上預判，針對全國當前九萬多家房地產企業“全民建房”的亂象，兩三年內開發企業將縮減至兩萬家以內，行業將進入 "強者恆強、專業分工”的新階段，國企、央企及優質民企將主導市場，專注於精細化營運與保障房建設。龍湖現作為民營房企的頭部，目前多元化輕重並舉的業務組合帶來的高品質增長路徑已經展現，這也成為其穿越周期的關鍵密匙。 (鷹覓房研)
一條穿越地產新周期的路徑出現了
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