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RWA與NFT碎片化：綠地金創引領香港不良資產處置新範式
當全球不良資產規模持續攀升，傳統處置模式陷入「體量重、門檻高、周期長」的困局時，一場由技術驅動的變革正在香港悄然爆發。 2024年，綠地金創（香港）拋出的一枚“重磅炸彈”，徹底攪動了不良資產處置行業的格局——將一宗估值21億港元的香港核心區寫字樓不良資產，通過RWA（現實世界資產）代幣化與NFT（非同質化代幣）技術拆分為100萬份。這意味著，過去只有機構投資者或高淨值人群才能染指的億元級房地產不良資產，如今普通上班族、小額投資者只需拿出千元積蓄，就能成為這棟香港寫字樓的“迷你業主”，分享租金收益與資產增值紅利。這不僅是單一專案的創新嘗試，更標誌著RWA+NFT技術正式成為破解不良資產處置難題的“新鑰匙”，為整個行業開闢了“數位化、普惠化、高效化”的新賽道。
要理解綠地金創這項創新的顛覆性，首先需要看清目前不良資產處置產業的「沈痾」。根據國際清算銀行（BIS）2024年一季度數據，全球不良資產規模已突破4.8兆美元，其中亞太地區佔比超50%，而房地產類不良資產因“體量大、產權雜、變現難”，始終是處置鏈條中的“硬骨頭”。在傳統模式下，這類資產的處置幾乎被三重枷鎖牢牢困住，難以掙脫。
第一重枷鎖是「投資門檻的高牆」。單一房地產不良資產價值往往高達數億甚至數十億元，以香港辦公室為例，即便是非核心區的不良物業，傳統交易門檻也普遍在5000萬港元以上，這直接將中小投資者擋在門外。過去，這類資產的處置只能依賴少數資產管理公司、主權基金或富豪家族，資金來源極度狹窄，一旦機構投資人觀望，資產就會陷入「無人接盤」的僵局。
第二重枷鎖是「產權釐清的迷宮」。房地產不良資產往往牽扯複雜的歷史遺留問題：可能存在多輪抵押、司法查封記錄，甚至有隱藏的債權糾紛。在傳統處置流程中，光是聯合律師事務所、資產評估機構、產權登記部門核查權屬資訊，就需要3-6個月時間，且紙質檔案易丟失、易篡改，稍有疏漏就可能引發後續訴訟。某內地資產管理公司曾揭露，其2023年處置一宗香港辦公室不良資產時，因發現此前未公示的抵押記錄，導致交易停滯近1年，額外增加了數千萬元的資金成本。
第三重枷鎖是「交易效率的泥潭」。從資產盡調、定價、談判到最終交割，傳統房地產不良資產處置平均周期長達1-3年，且每個環節都離不開人工對接：租金收益需要財務團隊逐筆核算後手動發放，產權過戶過戶簽字蓋章，一旦交易雙方對條款產生爭議，整個流程就會陷入「拉需鋸戰」。更關鍵的是，傳統模式下資產流動性極差，投資者買進後若想退出，只能等待下一個機構接盤，幾乎沒有即時交易的可能。
就在業界普遍感嘆「不良資產處置難，房地產不良資產處置更難」時，綠地金創的RWA+NFT模式，以科技為斧，直接劈開了這三重枷鎖。
綠地金創此次處置的香港辦公室項目，位於九龍油尖旺核心商圈，建築面積約1.2萬平方米，因原業主資金鏈斷裂淪為不良資產，此前曾被某銀行抵押，處置停滯超2年。而透過RWA代幣化與NFT碎片化技術，這宗「沉睡」的資產被徹底啟動，其核心在於用區塊鏈技術重構了資產的「拆分、確權、交易」邏輯，實現了從「重資產」到「輕交易」的根本性轉變。
1. 碎片化拆分：把“億元資產”變成“千元標的”，打開普惠投資大門
RWA代幣化的核心第一步，是打破實體資產的“不可分割性”。綠地金創聯合香港持牌虛擬資產服務平台（VASP），首先對這宗21億港元的辦公大樓進行了嚴格的資產盡調與估值－由第三方機構確認資產無隱藏債務、產權清晰後，將其整體價值等額轉化為100萬份數位權益，每份對應0.0001%的資產所有權與權益，以存權益法為獨特的
這項拆分直接將投資門檻從「千萬級」拉到了「千元級」：按照每份2100港元的初始發行價（後因市場認購熱烈漲至2300港元），普通投資者只需投入1000港元（最低認購1份，支援零散認購），就能成為這棟香港辦公室的「權益持有者」——不僅能按持有份額定期獲得辦公室的租金分紅（每月結算，透過穩定幣自動發放至錢包），還能在資產未來處置（如整體出售、翻新後增值）時，分享溢價收益。
這種碎片化模式的革命性，在於它徹底改變了不良資產的「資金來源結構」。過去，這類項目只能依賴1-2家機構“全額接盤”，而此次綠地金創的項目上線後，短短72小時內就完成了全額認購，其中45%的認購資金來自普通個人投資者——有剛畢業的年輕人用實習工資買入2份，也有退休老人拿出積蓄認購10，原本「小眾化」的不良投資人更關鍵的是，海量中小資金的湧入，讓資產處置所需的流動性瞬間充盈，徹底解決了傳統模式下「接盤方稀缺」的難題。
2. NFT確權：不可篡改的“數位產權證”，終結產權糾紛痛點
如果說碎片化解決了“誰能投”的問題，那麼NFT則解決了“投得放心”的問題。在傳統模式中，產權證明依賴紙質檔案，易丟失、易偽造，而綠地金創為這100萬份權益生成的NFT，本質上是一份“上鏈的數字產權證”，其背後是區塊鏈技術的“不可篡改”與“全量追溯”特性。
具體來看，這份NFT包含三層核心訊息，且全部經過第三方機構核驗後上鍊：第一層是資產基礎訊息，包括辦公室的地址、建築面積、樓層分佈、建築年代等，由香港土地註冊處提供資料支援；第二層是權屬訊息，明確標註該資產已解除原抵押，當前權益歸所有NFT持有者共同所有，無任何隱藏債權；第三層是收益規則，清晰寫明租金分紅比例、資產處置溢價分配方式等，確保所有投資者權益一致。
更重要的是，這份NFT的所有權轉移全程在區塊鏈上記錄，每一次交易都有唯一的時間戳與雜湊值，任何人都無法竄改。投資者只需透過合規的數位錢包，就能即時查詢自己持有的NFT對應的資產資訊，無需再翻閱厚厚的紙質檔案；若想轉讓權益，也只需在交易平台發起轉讓，完成匹配後，NFT所有權會自動轉移，整個過程最快10分鐘就能完成，遠超傳統產權過戶1-2個月的周期。
香港某區塊鏈法律服務機構負責人表示：“NFT讓不良資產的產權從'模糊的紙質記錄'變成了'透明的數位憑證'，過去需要幾個月核查的權屬問題，現在透過區塊鏈瀏覽器查一下NFT的流轉記錄，幾分鐘搞清楚，這極大降低了盡調成本與糾紛
如果說碎片化是“入口”，NFT是“保證”，那麼智能合約就是驅動整個模式高效運轉的“引擎”。在綠地金創的專案中，所有與資產相關的規則——從租金收益分配到風險分擔——都被寫入了智能合約，一旦觸發預設條件，合約就會自動執行，無需任何人工干預。
以租金收益為例，這棟辦公室目前已出租給3家企業，每月租金總收入約80萬港元。依照傳統模式，租金會先進入資產管理公司帳戶，扣除營運成本後，再由財務團隊計算每位投資者的份額，手動轉帳至銀行帳戶，整個過程至少需要15天。而在智能合約機制下，每月5日租金到帳後，合約會自動扣除物業管理費、稅費等成本，再按照每位投資者持有的NFT份額，將對應收益兌換為穩定幣（錨定港元匯率），直接發放至投資者的數位錢包，全程T+1到帳，且每一筆流水都可在區塊鏈上追溯，避免了人工操作中的差錯。
更關鍵的是，智能合約也解決了不良資產處置中的「風險分擔」難題。專案上線時，綠地金創就與保險公司合作，為資產購買了“減值保險”，並將保險條款寫入智能合約：若未來寫字樓因市場波動導致估值下跌超過10%，智能合約會自動觸發保險理賠，將理賠金按份額分配給投資者，彌補部分損失；資產最終整體出售，溢價部分也會透過智慧合約給所有錢
這種「規則前置、自動執行」的模式，不僅將傳統處置中1-3年的周期壓縮至數月，也砍掉了90%以上的人工流程冗餘。根據綠地金創揭露，該專案的盡調周期從傳統的6個月縮短至1個半月，交易結算效率較傳統模式提升了14倍，營運成本降低了60%。
綠地金創的創新實踐並非偶然，而是香港在數位資產領域長期佈局的「必然結果」。作為國際金融中心，香港近年來透過政策創新、生態完善，為RWA+NFT在不良資產處置中的應用，搭建了獨一無二的「制度溫室」與「市場土壤」。
1. 政策先行：明確監管邊界，給創新“定規則、劃底線”
數字資產創新最怕“無規可依”，而香港早在2022年就啟動了虛擬資產領域的監管框架搭建，為RWA代幣化掃清了政策障礙。 2023年6月，香港《穩定幣條例》正式生效，明確了錨定法定貨幣的穩定幣在發行、流通、結算中的合規要求——這恰好解決了RWA項目的“收益結算痛點”，綠地金創此次項目中，投資者的租金分紅與轉讓價格收益，均通過合規穩定地結算，既避免了加密監管的價格。
同時，香港證監會（SFC）針對虛擬資產服務提供者（VASP）推出了“牌照分級制度”，只有持有第1類（證券交易）、第7類（提供自動化交易服務）牌照的機構，才能開展RWA代幣化發行與交易業務。綠地金創聯合的發行平台，正是香港首批獲得「雙牌照」的VASP機構，其發行流程需嚴格遵守資訊揭露要求－不僅要向投資人公示資產盡調報告、估值報告，還要定期揭露資產營運數據（如租金收入、空置率），確保投資人的知情權。
更重要的是，香港針對RWA代幣化推出了「監管沙盒」機制，讓創新項目在可控環境中測試。綠地金創的專案在正式上線前，就進入了香港金管局的“數位資產沙盒”，經過3個月的模擬運行，驗證了智能合約的安全性、NFT確權的有效性以及跨境交易的合規性，才最終面向公眾發行。這種「先測試、後推廣」的模式，既保護了投資人利益，也給了創新足夠的試誤空間。
2. 生態完善：資本、法律、技術「三駕馬車」護航
除了政策支援，香港成熟的金融生態，也為RWA+NFT計畫提供了全方位支撐。在資本層面，香港作為自由港，資本流動幾乎無限制，全球投資者可以透過美元、港元等多種貨幣認購項目，收益也能自由跨境劃轉——綠地金創的項目中，有20%的認購資金來自東南亞、歐洲的中小投資者，這在資本管制較嚴的地區幾乎無法實現。
在法律層面，香港擁有全球頂尖的法律服務體系，多家國際律所（如富而德、高偉紳）已設立專門的“區塊鏈與數位資產團隊”，能夠為RWA項目提供從資產盡調、產權核驗到智能合約合規審查的全流程服務。綠地金創此次計畫的NFT確權環節，就是由香港高等法院認可的律師事務所出具法律意見書，確保NFT的法律效力與傳統紙本產權證等同。
在技術層面，香港近年來大力扶持Web3.0與區塊鏈產業，吸引了大量科技公司入駐，為RWA專案提供底層技術支援。例如，綠地金創的專案採用了「聯盟鏈+公鏈」的混合架構——資產確權與核心資料儲存在聯盟鏈（確保隱私與合規），而交易記錄與收益分配則同步至公鏈（確保透明可追溯），這種架構既滿足了監管對資料安全的要求，又保留了區塊鏈的去中心化優勢。
綠地金創香港項目的成功，不僅盤活了一宗21億港元的不良資產，更給整個行業帶來了多重啟示——它證明RWA+NFT並非只是“技術噱頭”，而是將真正解決不良資產處置痛點的“實用工具”，其應用的場景也將更廣泛地解決不良資產處置的“實用工具”，其應用的場景也將更廣泛地解決不良資產處置的“實用工具”，其應用的場景也將更廣泛地解決不良資產處置”，其應用的場景也將更廣。
從資產類型來看，未來RWA+NFT不僅能用於房地產不良資產，也能擴大至不良債權、藝術品不良資產、機器設備等領域。例如，某資產管理公司若持有一批逾期的企業債權，可將債權總額拆分為小額NFT，讓普通投資者透過認購NFT獲得債權收益；對於查封的藝術品不良資產，也可透過NFT拆分，讓投資者分享藝術品拍賣後的溢價。 （神州不良資產）