劉強東，“買買買”

浮現高瓴身影。

劉強東最近可謂是動作頻頻，在海外開啟“買買買”模式。

最新消息顯示，京東旗下基礎設施投資與資產管理平台——京東產發，將與瑞士合眾集團、高瓴支援的Eza Hill，從凱德騰飛房產信託手裡收購新加坡四處物流資產，交易價格為3.06億新元，約17億元。這意味著劉強東又出手了。

值得一提的是，除了與高瓴支援的Eza Hill一起搞收購，高瓴本身也是京東產發，以及母公司京東集團的投資人。CVSource投中資料顯示，在京東產發僅有的兩輪融資中，高瓴資本均現身支援，參與前者A輪、B輪融資，兩輪融資共計完成15億美元金額。

而在京東集團的早期融資中，高瓴資本也作為C輪融資的投資人，參與到當年9.61億美元的融資。

17億元，劉強東又買了

說這筆物流資產收購案之前，先來看劉強東最近的動作。

一是，砸180億元收購歐洲消費電子產品零售商CECONOMY；二是，可能以40億港元價格收購香港佳寶食品。這兩筆交易加起來，劉強東要掏出整整200億元用於收購。

劉強東為何突然如此大手筆？國際化可能是重要原因。劉強東曾表示，國際化是京東未來最重要的方向之一。目前，京東在海外已有2000多名員工，物流網路覆蓋19個國家和地區。

如果這兩筆收購案順利落地，在國際化戰略上，京東在歐洲和香港就有了橋頭堡。因此，下一步“物流”必然是京東佈局的領域。

再回過頭來看，京東產發的這筆收購。劉強東要買的物流資產，位於新加坡烏美路的工業資產、樟宜南街、裕廊中國廈（大士裕廊工業區附近），以及班丹大道的物流倉庫。

其中，位於新加坡班丹大道的Senkee，是上述四項物流資產中規模最大、價值最高的物流樞紐，總建築面積約87,842平方米，售價達1.4億新元，約佔總交易價的一半。

位於烏美路、樟宜南街、裕廊中國廈的物流倉庫，有明顯的產業和地域優勢。烏美路作為新加坡重要的工業區域，匯聚了眾多電子、精密製造等企業，已形成完整的產業鏈上下游配套，與京東主營的家電零售業務相匹配。

樟宜南街的倉庫臨近樟宜機場，航空貨運優勢獨特，對於時效性要求極高的電子產品、生鮮食品等貨物運輸極為有利；裕廊中國廈在大士裕廊工業區附近，該工業區是新加坡重要的製造業基地，物流倉庫能夠及時響應區內企業的原材料採購與產品配送需求，與製造業生產節奏緊密配合。

由此，產業集聚、交通與容量優勢，成為劉強東此次收購的關鍵詞。報導顯示，被收購的四處物業總建築面積約186,346平方米，平均剩餘土地年限約27年，平均剩餘租期約1.6年。

浮現高瓴身影，共同籌備10億美元REIT

值得關注的是，這次出手，並不是劉強東單打獨鬥。他選擇了與瑞士合眾集團、高瓴支援的Eza Hill，進行合作。合作方之一的瑞士合眾集團，是全球領先投資公司，在多個國家和地區投資了多個大型項目。

另一合作方——Eza Hill，身後則有高瓴身影。投中網瞭解到，Eza Hill由高瓴通過Rava Partners設立，前者為Rava Partners的不動產投資平台。最新消息顯示，Rava Partners已宣佈，向某主權財富基金出售兩組此前由其開發，並持有的日本多戶住宅投資資產池，總價值約490億日元（約23.6 億元）。

作為交易的一部分，該主權財富基金將委託Rava Partners繼續擔任這兩組投資池的主要資產管理方。據悉，這些資產主要位於東京、大阪等日本主要城市。

此次與劉強東聯合收購新加坡物流資產，便是EZA Hill的最新動作。資料顯示，近年來，Eza Hill持續在東南亞“掃貨”。

2024年11月，EZA Hill便從ESR管理的基金LILV Portfolio手裡，收購了總價值1.48億美元的三項雅加達物流資產。該項目三項物流資產位於印度尼西亞的大雅加達地區，包括Cikarang、Cibitung和Cileungsi。由於地區地理位置優越、交通條件便利，這些資產成為物流和製造業的理想選擇。

收購後，劉強東計畫將該資產納入REIT資產池。目前，三方正就最終資產組合進行磋商，計畫最早於明年在新加坡交易所掛牌。

眾所周知，納入REIT資產池最大的好處，就是快速回籠資金。一方面，REIT掛牌新加坡交易所後，劉強東可快速盤活資本，將存量資產轉化為流動性更強的金融資產；另一方面，京東系能形成“融資-投資-融資”的再循環。

除這筆收購，劉強東還計畫與瑞士合眾集團、Eza Hill，共同籌備房地產投資信託（REIT），目標規模超10億美元（約合72億元人民幣）。這將是新加坡REIT市場逾一年來最大規模的新晉基金，折射市場回暖信心。

劉強東全球“鋪路”供應鏈

從操作手法上看，這不是劉強東第一次與PE大佬聯手，搞事情。

2024年底，京東產發就與鼎暉投資及保險機構，共同完成了一筆50億物流基礎設施基金的募集。該基金將投資大灣區、長三角等核心城市戰略叢集的7處高品質、高標準智慧物流園區，建築面積超過90萬平方米，主要服務於電商零售、新能源汽車等行業龍頭企業，以提升供應鏈效率。

對於供應鏈而言，它堪稱劉強東整個商業帝國的基石。在宿遷老家，劉強東豪擲200多億元，重點項目“亞洲一號”物流中心便坐落於此

在國際拓展上，今年上半年，劉強東在馬來西亞和越南，也分別新增3座自營海外倉，鞏固京東在東南亞地區的供應鏈網路；同時，斥資2.5億澳元，買下京東在澳大利亞的首個物流中心——Wacol，以拓展其在大洋洲的業務版圖。

稍早前，劉強東還進軍中東地區，營運9個海外倉，覆蓋了阿聯、沙烏地阿拉伯等國家，提升京東在該地區的供應鏈能力。到2025年底，劉強東計畫將全球自營海外倉面積實現超100%增長。

對於這些物流資產的“買入”，劉強東表示，零售業永遠不變的規律是，行業一定會越來越集中；對於後端物流業而言，也是越規模化，成本越低。

以最近擬收購的佳寶超市為例，可以看到，劉強東出手後，直接將供應鏈能力從深圳平移到香港。劉強東在利用佳寶的本地營運經驗快速適應香港市場的同時，也將佳寶超市的生鮮品類納入京東供應鏈體系，進一步最佳化其在大灣區的物流和配送服務。

事實上，在劉強東的商業版圖上，物流資產一直處於核心位置。其旗下擁有的6家上市公司中，4家都與物流有關，分別是京東物流（02618.HK）、達達快送、德邦物流（603056）、中國物流資產（01589.HK）。儘管達達快送和中國物流資產均因被收購，而退市，但這並不影響劉強東對於供應鏈建設的持續推進。

隨著劉強東與Eza Hill等拿下新加坡物流資產，以及其持續在全球“鋪路”供應鏈能力，其國際化戰略也逐漸成形。在這一趨勢下，劉強東的下一個Buyout，說不定正在醞釀中。 (投中網)