中國終於允許外國人買房，是一個很不尋常的訊號

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全球買房的風向，一夜逆轉。

9月20日，中國住建部一紙檔案撕掉實行了19年的封條：外國人買國內商品房不用再證明“自住”，可純投資、可出租。這是2006年以來的首次鬆綁，被解讀為“吸引外資”的新籌碼。

消息公佈後，華人圈嘩然：“終於能回家買幾套房收租了？”

可當中國打開閘門，海外卻相反。

過去兩年，從北美、到南半球再到亞洲，全球樓市正對外國買家逐一上演“逐客令”，重重施壓限制他們購房。

太平洋那頭，美麗國在聯邦層面雖仍沒設限，但地方已動手。德州、佛州、北卡等30多個州陸續提交法案，禁止“敵對國”公民購地買房；部分條文甚至把“綠卡以下”一律歸入高風險人群，立法只是時間問題。

加拿大更乾脆，2023年起聯邦重拳出擊：三年內禁止外籍個人及公司購買已建成住宅；安省追加25%的NRST，BC省20%外國買家稅再疊年度空置稅，一套500萬加元的房子，光稅就200萬。

歐盟陣營同樣不客氣。西班牙2025年4月起給“非居民”送上重錘：不常住即按房價100%徵收房產稅，相當於買兩套房交一套的錢；同期“黃金簽證”直接停發，買房送護照成為歷史。

澳大利亞緊隨其後，宣佈2025年4月1日至2027年3月31日全面禁止外國人購二手房，違規即強製出售+罰款，連“以房養學”的門也一併焊死。紐西蘭早在2018年就禁止外籍買家購二手房。

至於亞洲圈也並不手軟，韓國今年剛吧將首爾、京畿道等30個市縣劃為“外國人土地交易許可區”，先批後買，獲批後4個月內必須入住並連住兩年，把投資客直接勸退。新加坡2023年起外國人購房額外印花稅高達60%，全球最高，有地住宅乾脆不賣給外籍，除非特批。

一圈下來，全球買家面臨主流市場“無房可買”的境地，並非誇張。

全球樓市動向也代表著一部分資本熱錢的流向。

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當主流市場集體關門，資金本能尋找出路。

於是，似乎有默契地，資本熱錢的焦點“啪”地定在了日本——這個曾經“失去三十年”的市場，一夜之間成了全球買房人僅剩的自由港。

理由簡單粗暴，“三低一高”——低門檻、低利率、低估值、高流動的樓市，放眼全球，同時滿足這四項的，只剩日本。

首先是價格依舊窪地。東京23區二手均價雖破1億日元，聽起來嚇人，但折成美元仍只有上海內環或曼哈頓三分之一，且日元三年貶值20%，外資自帶8折。

還有政策自由，日本對外國人買房近乎零門檻。不限購、無額外稅、不需居留，今天飛機落地成田，明天就能買房過戶，全球獨一份。

與此同時，低息的融資成本疊加租金回報可觀。即便是東京23區普通的一間二手公寓，淨收租售比仍有4%左右，高出上海1倍、紐約1.5倍；如果是購買大棟樓物業，外國身份也有途徑拿到日本銀行的低利率貸款，正槓桿遊戲還能玩。

最後，還有一點很關鍵，東京已連續多年成為全球房產交易量最高的城市，今年外資砸進來3兆，投資金額全球最高，可以想像到其流動性有多高。

可或許也正因為外資過於踴躍，推動著日本樓市房價水漲船高，日本政府對“外國人買房”的現像已從曖昧轉向警惕。

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仔細一想，目前已經有好幾道訊號都在顯示，海外買家到日本買房的“窗口期”正在合攏。

先是房價，因東京90%的房產交易都為二手房，可即便忽略新房，東京23區二手公寓受高價樓盤拉動，均價也已經破1億日元。尤其都心6區三年漲幅42%，低估值故事越寫越貴。

面對步步高漲的房價，恐防投機加劇，東京開始了區域新房限購試點：千代田區新建塔樓已要求“外籍購房實名制同一樓盤限購1套，且必須持有≥5年”，防止短炒，被視作“限購0.1版本”。

另外，不止關東地區。關西這邊，大阪前不久宣佈2026年起停止發放新民宿牌照，出發點是為了堵住“買房做民宿”的套利漏洞，但說白了也是為區域購房熱降溫。

由此可見，如果認為東京樓市值得上車，有計畫資產配置的話，還是得抓緊行動。

可以把流程提前拆分做足準備：先在國內線上選房、遠端開好海外帳戶、備好護照和印章證明等等，日本買房過戶並不需要本人到場，可直接委託辦理。

當然，時間充足的話也可選擇飛東京集中看房、簽約、付訂金，等待司法書士過戶、託管公司收租，全程最快三十天便可完成交割。

中國開門，世界關門，日本例外，也不會永久例外，倒計時鐘聲已經響起。 (智谷趨勢Trend)