王思聰的上海豪宅又降價了。這套位於上海凱德茂名公館的頂級豪宅，自去年掛牌以來已經從1億多降到了6500萬，短短一年跌沒了4000萬。圖來源：項目公開圖更關鍵的是，即將成交當天再次被買家放了鴿子。這可是上海兩大頂級商圈的絕版地段，而且是400平大戶型，擱在三年前壓根不愁賣。圖源：項目公開圖要知道，早在13年前的2012年，該小區同戶型曾賣出1.4億的天價。可現在不止是小王，北上廣深所有的豪宅業主都不得不接受這個事實：一線頂級地段的豪宅較兩年前至少跌去了30%。但就在國內豪宅業主慌忙拋售的時候，一個訊號讓市場炸了鍋：中國正在向外國人開放房產購買權。這意味著什麼？國內樓市終於要進入海外競爭的池子了。鬆綁訊號來了外國人可以買中國房子了消息來得很突然。廣州限購政策進一步放鬆。對外籍人士、中國港澳台人士購買120平方米以上面積的住宅，個人購買非居住用房不限購的政策已於上周更新執行。這還只是開始。南寧更是直接公佈了外籍人士在邕購房政策：首付比例全部統一為15%；目前市場主流利率首套3%，二套3.3%。背後的一個核心原因：房子賣不出去了。根據國家統計局資料，1—5月份，全國房地產開發投資36234億元，同比下降10.7%。開發商急了，地方政府也急了。於是，一線城市接連鬆綁，從限購到降首付，從降利率到稅收減免，能用的招都用上了。現在，連"外國人購房"這張牌也打出來了。而就在中國的資產也加入海外買賣這盤大戰場的時候，當下全球可選的房產也是多種多樣。這當中，發達國家的資產是最令人嚮往的。而且有一些國家，經濟越是下行，房產買賣越好——比如英國。全球房產大PK今年還有那裡可以投現在全球房產市場的情況，用一句話概括就是：到處都有坑，但有些坑更深。美國房產：泡沫警報拉響2024年全國房價中位數為385,000美元，最新一個季度同比上漲3.5%，看起來還不錯？別急，2025年第一季度，經過季節性調整後的年化房屋銷售量為520萬套，同比下降5.4%。高企的利率、難以尋覓的好交易，讓許多投資者都在盼望著房價下跌。可房價就是不跌，這才是最可怕的。加拿大房產：史詩級泡沫更誇張的來了。聯準會發佈報告稱，加拿大房地產泡沫已經讓曾震驚世界的美國地產泡沫和日本地產泡沫自慚形穢。加拿大央行自2024年以來累計降息1.75個百分點，政策利率降至3%左右，可即便這樣，房價高企和生活成本的上升仍使部分買家保持觀望態度。澳洲房產：漲不動了澳洲的情況也好不到那去。2025年1月澳大利亞CoreLogic全國住房價值指數連續第2個月環比下降，分析人士指出，未來一年澳大利亞房價顯著增長的可能性不大。此外，在新加坡買房，外國買家要徵收60%的買家稅；泰國更不用說了，核心地段已經貴到支撐不起它的價值。而多重對比下來，英國倫敦仍然是許多高淨值家庭的選擇。它就像全球資產底層的壓艙石，在經濟下行的時候往往有上漲。在萊坊2025年的《財富報告》中，就針對高淨值人士做的一項調查顯示，倫敦是去年跨境投資最多的城市，收穫的投資額達96億美元，取代了紐約。具體原因，也是倫敦作為大國博弈中的相對獨立一方，擁有著高確定性、安全的保障。被低估的寶藏為什麼英國倫敦成了“保底配置”？這個答案或許可以從最近幾個月的新聞中找到線索。2025年6月，媒體曝光了許家印前妻丁玉梅通過5家離岸公司，以4980萬英鎊在倫敦Thames City項目購買33套豪宅的消息。雖然實際購房時間是2022年9月，但這個案例證實了中國富豪對倫敦房產的偏愛。更早的案例更加震撼：2020年，有"重慶李嘉誠"之稱的中國富豪張松橋18億買下倫敦超級豪宅，45個臥室，創下英國住宅交易最高紀錄。萬達集團王健林也曾以7.7億元在倫敦最貴富人街購房。這些不是偶然，而是精明的投資選擇。而最近也頻繁有各類金融機構押注英國，這裡提供一些最近的動態：第一，政策紅利史無前例近期，債券巨頭Pimco押注英國央行降息幅度將比市場預期更大。英國央行已將基準利率從4.75%下調至4.5%，市場預期每個季度都會降息。降息意味著貸款利率很可能同步下降，現在已經有蠢蠢欲動的購房者要入場了。更關鍵的訊號是，國際資本正在大舉進軍英國。西班牙能源企業Iberdrola推出586億歐元投資計畫，將英國列為首要投資目的地，投資總額的35%投向英國。阿聯開發商Arada更是斥資5.1億英鎊收購倫敦房產公司Regal 75%股權，加速英國住宅佈局。英國政府也在積極招商引資，考慮取消部分頂尖全球人才的簽證費用，這一舉措與美國近期收緊政策形成鮮明對比。甚至批准了蓋特威克機場22億英鎊的第二跑道擴建計畫，為該機場每年增加10萬架次航班鋪平道路。這些都是什麼訊號？全球資本正在搶灘英國，而房產投資是其中的重頭戲。第二，供需失衡到了極致2025年第一季度，倫敦僅開工建設了1,210套新私人公寓和住宅，創16年來最低。33個地方政區中23個根本沒有任何項目開工。供應斷崖式下跌，需求卻在回升。許多潛在的首次購房者原本希望房價下跌，現在卻湧入房地產市場。第三，租金收益率全球領先2025年英國租金預計增長4.5%，倫敦核心區域租金回報率穩定在5%以上。在全球負利率時代，5%的穩定收益意味著什麼，聰明人都懂。第四，匯率窗口正在打開英鎊對人民幣匯率經歷了大幅波動後，目前處於相對合理區間，為中國投資者提供了很好的入場時機。第五，教育+金融雙重價值倫敦不僅有世界頂尖的教育資源，還是全球三大金融中心之一。買的不是房子，是未來。張松橋們的選擇絕非偶然，他們買的是穿越周期的優質資產。寫在最後王思聰的豪宅賣不掉，中美富豪們（此前我們講過美國富豪增加英國的豪宅配置）卻在加碼英國。同樣是豪宅，差距為什麼這麼大？因為真正的投資者從來不會把雞蛋放在一個籃子裡。當國內市場遇冷的時候，他們早就把目光投向了全球最優質的資產。現在，這個機會也擺在了你面前。我們手上有一個性價比極高的倫敦項目，50萬人民幣即可撬動。項目位於交通便利的優質地段，步行即可到達地鐵站。英國央行正在降息周期，印花稅政策穩定，供需嚴重失衡，所有的訊號都在告訴我們：英國房產的黃金投資期已經到來。別等王思聰的豪宅真的賣不掉的那一天，才後悔沒有早點佈局海外資產。 (智谷趨勢Trend)

1全球買房的風向，一夜逆轉。9月20日，中國住建部一紙檔案撕掉實行了19年的封條：外國人買國內商品房不用再證明“自住”，可純投資、可出租。這是2006年以來的首次鬆綁，被解讀為“吸引外資”的新籌碼。消息公佈後，華人圈嘩然：“終於能回家買幾套房收租了？”可當中國打開閘門，海外卻相反。過去兩年，從北美、到南半球再到亞洲，全球樓市正對外國買家逐一上演“逐客令”，重重施壓限制他們購房。太平洋那頭，美麗國在聯邦層面雖仍沒設限，但地方已動手。德州、佛州、北卡等30多個州陸續提交法案，禁止“敵對國”公民購地買房；部分條文甚至把“綠卡以下”一律歸入高風險人群，立法只是時間問題。加拿大更乾脆，2023年起聯邦重拳出擊：三年內禁止外籍個人及公司購買已建成住宅；安省追加25%的NRST，BC省20%外國買家稅再疊年度空置稅，一套500萬加元的房子，光稅就200萬。歐盟陣營同樣不客氣。西班牙2025年4月起給“非居民”送上重錘：不常住即按房價100%徵收房產稅，相當於買兩套房交一套的錢；同期“黃金簽證”直接停發，買房送護照成為歷史。澳大利亞緊隨其後，宣佈2025年4月1日至2027年3月31日全面禁止外國人購二手房，違規即強製出售+罰款，連“以房養學”的門也一併焊死。紐西蘭早在2018年就禁止外籍買家購二手房。至於亞洲圈也並不手軟，韓國今年剛吧將首爾、京畿道等30個市縣劃為“外國人土地交易許可區”，先批後買，獲批後4個月內必須入住並連住兩年，把投資客直接勸退。新加坡2023年起外國人購房額外印花稅高達60%，全球最高，有地住宅乾脆不賣給外籍，除非特批。一圈下來，全球買家面臨主流市場“無房可買”的境地，並非誇張。全球樓市動向也代表著一部分資本熱錢的流向。2當主流市場集體關門，資金本能尋找出路。於是，似乎有默契地，資本熱錢的焦點“啪”地定在了日本——這個曾經“失去三十年”的市場，一夜之間成了全球買房人僅剩的自由港。理由簡單粗暴，“三低一高”——低門檻、低利率、低估值、高流動的樓市，放眼全球，同時滿足這四項的，只剩日本。首先是價格依舊窪地。東京23區二手均價雖破1億日元，聽起來嚇人，但折成美元仍只有上海內環或曼哈頓三分之一，且日元三年貶值20%，外資自帶8折。還有政策自由，日本對外國人買房近乎零門檻。不限購、無額外稅、不需居留，今天飛機落地成田，明天就能買房過戶，全球獨一份。與此同時，低息的融資成本疊加租金回報可觀。即便是東京23區普通的一間二手公寓，淨收租售比仍有4%左右，高出上海1倍、紐約1.5倍；如果是購買大棟樓物業，外國身份也有途徑拿到日本銀行的低利率貸款，正槓桿遊戲還能玩。最後，還有一點很關鍵，東京已連續多年成為全球房產交易量最高的城市，今年外資砸進來3兆，投資金額全球最高，可以想像到其流動性有多高。可或許也正因為外資過於踴躍，推動著日本樓市房價水漲船高，日本政府對“外國人買房”的現像已從曖昧轉向警惕。3仔細一想，目前已經有好幾道訊號都在顯示，海外買家到日本買房的“窗口期”正在合攏。先是房價，因東京90%的房產交易都為二手房，可即便忽略新房，東京23區二手公寓受高價樓盤拉動，均價也已經破1億日元。尤其都心6區三年漲幅42%，低估值故事越寫越貴。面對步步高漲的房價，恐防投機加劇，東京開始了區域新房限購試點：千代田區新建塔樓已要求“外籍購房實名制同一樓盤限購1套，且必須持有≥5年”，防止短炒，被視作“限購0.1版本”。另外，不止關東地區。關西這邊，大阪前不久宣佈2026年起停止發放新民宿牌照，出發點是為了堵住“買房做民宿”的套利漏洞，但說白了也是為區域購房熱降溫。由此可見，如果認為東京樓市值得上車，有計畫資產配置的話，還是得抓緊行動。可以把流程提前拆分做足準備：先在國內線上選房、遠端開好海外帳戶、備好護照和印章證明等等，日本買房過戶並不需要本人到場，可直接委託辦理。當然，時間充足的話也可選擇飛東京集中看房、簽約、付訂金，等待司法書士過戶、託管公司收租，全程最快三十天便可完成交割。中國開門，世界關門，日本例外，也不會永久例外，倒計時鐘聲已經響起。 (智谷趨勢Trend)

大家好，我是達叔。一個想和大家一起慢慢變富的傢伙。2025年9月16日，高層出台了放鬆外資的政策。裡面最關鍵的有兩點：1，外資企業投資，限制更少了。2，外國人來東大買房子，更方便了。但這並不意味著，外資可以敞開買房子了。規定裡面還提到：購房依然需要符合地方的要求。買房資格和以前沒有變化，只是手續上更貼心。這更多是一種訊號作用。大概在2006年左右，高層開始限制外資買房，外國人必須住滿1年才能擁有資格。為什麼要出這個規定？因為在這之前，外企收入很高，而東大的房價相對便宜。貴賤是相對概念，是對比出來的。那個年代的外企高管，只要懂點經濟，基本上一年買一套房，後來都賺大錢了。如果不限制他們，地產的紅利會被外國人吃乾抹淨，本國人連上車的機會都沒有。另外一個目的，則是為了控制房價的上漲，不願意讓大資金進來炒作。不過，上有政策，下有對策。你就看後來限購時期，民間各種破限購的手段，就知道這個玩意，根本防不住。在人民幣升值預期、東大房地產漲價預期、海外融資環境極度寬鬆的條件下。把美元換成人民幣，找到漏洞進來炒房，就是閉著眼撿錢。例如之前提到過。某個投資人，2009年海外融資2億美金，進入東大炒房，至少上百套起步，突破了所有政策。等到2015年前後，東大地產庫存進入高峰期，高層放開了很多限制，鼓勵別人進來買房。外國人買房，也不再需要住滿1年了。儘管政策很寬鬆，但美聯儲加息之後，人民幣有貶值預期。以李嘉誠為代表的一批外資，依然在撤退。因為這是他們的投資紀律：融資環境變差，就是撤退訊號；注意拋售節奏，不賺最後一個銅板。不過，2016-2021年，很多城市的房價也是漲了的。當時很多人都在笑話李嘉誠，說他看走眼了。但從結果來看，還是外國投資人水平更高一點。2015年-2020年，國內一批房地產企業，都在加槓桿，想要做大做強。現在一半都死了。而李嘉誠這樣的老錢，感受到了暴風雨之前的氣息，都在降低槓桿，準備度過危機。現在反而活的很好。大部分人只會加槓桿，不會降槓桿。這才是專業和業餘之間，最大的差別。新的問題來了。如果未來進一步放開，甚至允許外國人隨便買房子，東大的樓市是否會漲？日本案例。日本在1990-2020年期間，GDP幾乎沒啥增長，被人稱作“失落的30年”。但2020年後，日本的股市、樓市，全都在報復性上漲，主要就是外資買上來的。先說股市。巴菲特從2020年開始買入日本股票。2023年4月親自來到日本，為五大商社站台，表示他們是非常優質的企業。甚至在今年5月份股東大會上，巴菲特表示，日本股票50年都不會賣掉。2023年那時，所有做投資的人都傻眼了。因為過去，做空日本已經是茶餘飯後的笑談了，誰也沒覺得日本經濟可以復甦。但巴菲特這樣的超級KOL下場後，投資人全都開始研究日本。後來發現，好像日本還真的值得投資。主要有兩種觀點。第一，有人認為日本走出了衰退週期。30年前之前的債務差不多還完了，經濟繁榮週期的老人，現在也逐漸凋零。日本被動實現了財富再分配，未來增長可期。第二，有人認為日本沒有走出衰退週期。但因為國際局勢不穩定，再加上日本匯率不斷貶值，日本資產顯得非常划算。進來投資，更多是一種避險行為。從巴菲特的投資標的也能看出來：他買入的五大商社，既不是市值最大的，也不是最頂尖的科技，主要做貿易、投資、資源開發。而且他們有大量的海外業務，不太受日本國內經濟的影響。例如，五大商社合計持有海外資產，價值達3800億美元，相當於日本外匯儲備的68%。野村證券首席經濟學家，美和卓的評價是：它們不是企業，而是國家主權的延伸。樓市方面。日本最核心的區域，是三大都市圈（東京、大阪、名古屋）。三大都市圈裡面，最核心的區域是東京23區。如果只看2020-2025年的表現，東京房價指數從150漲到210，上漲40%。為啥東京房價漲了這麼多？第一，日本匯率5年期間，貶值了25%以上同樣的海外資金，買日本資產更划算了。大資本進來之後，被動推高了房價。第二，日本東京的房屋供應量，連年下降。根據不動產經濟研究所的資料：2024年東京23區，新增公寓供應量大概是8300戶。而該區域的總人口，接近1000萬，新增供應只有0.08%。對比上海。2024年新房供應量5.9萬套，人口2500萬，新增供應0.23%。這說明，東京核心區供應量極少，更稀缺。第三，在國際大都市之間，東京是全球有錢人資產組態的重要選項。東大也有很多富商、名人，選擇在東京買房。另外，東京租售比大概3-4%左右，持有成本低於房貸的資金成本。但是，即使東京房價漲幅40%，租售比高達3-4%，很多人依然沒賺錢。第一，5年時間匯率貶值25%。如果把日元換回人民幣，憑空少了一大塊收益。第二，日本房子隱性稅費很高。根據第一太平戴維斯的資料：同樣購買一套200萬美元的房子：上海額外成本大概是6-7%；但東京的額外成本，至少是16-18%。如果把這些成本都算上，最近幾年投資日本房產的人，只能算小賺。這就是為什麼很多投資人說：日本沒有走出衰退週期，資產價格上升，只是因為匯率貶值，人們覺得更划算了。而巴菲特之所以在日本賺錢。一是買的非常早，抄底成功。二是他利用公司的國際信用，直接在日本發行日元債，再拿去買入日元資產。相當於對沖了匯率的風險，所以收益率非常高。但普通的散戶，並沒有這樣的信用。大部分都是把海外的資金，換成日元，再拿去買日元資產。相當於在起跑線上，就已經輸了。而對於日本土著，他們手裡本身就是日元。在匯率貶值的預期下，很多都會選擇買房，來對沖貶值風險。只要買東京核心區域的住宅，也能賺錢。為什麼不能買別墅？因為東京市中心土地緊張，基本不太會讓修建別墅。東京的別墅，一般位置較為偏遠，周圍配套設施不如市中心的公寓。從房價表現也能看出來：2024年，東京都市圈“新建公寓”平均售價8135萬日元，較2019年上漲34.4%；而“新建一戶建”平均價格突破6000萬日元，較2019年上漲了17.3%。漲幅差了一倍。研究完日本的經驗，可以得出幾個結論：1，外資為東京資產價格上漲，未必是決定性作用，但肯定是邊際正向作用，無論是股價、還是樓市。有人印象日本年輕人很佛系，經過地產泡沫、驚魂未定，很多人都會選擇一輩子租房。而日劇《地面師》展現的是，日本人仍然為了土地、為了房子不懈奮鬥、爾虞吾詐。另外東京土著年輕人，有資格躺平，不斷湧入東京的外地年輕人，是另一股購買主力。東京和上海一樣，要年輕人、要有錢人。東京23區，15-34歲的人口增加，35歲以上還沒賺到錢、還留不下，就被淘汰出局。世界級城市的養蠱模式。國際資本流入，錦上添花，邊際增加供不應求。再看東大。就連上海這樣的頭部城市，過去幾年平均房價也下跌了30%。當然，如果只看內環的新房，價格依然是上漲的。但想要拉起整個大盤，需要額外的購買力。最好的辦法就是放開所有限購，讓外地人、外國人全都來上海買房。把房價拉起來，改變人們的信仰。2，只有大城市才有房地產。日本除了三大都市圈，其他的小城市沒有投資價值。根據官方統計，日本有900萬空置房屋，佔全國的13%左右。大部分都位於人口流出的小城市。不僅房屋價值基本清零，而且還要承擔各種稅費，甚至繼承的時候，還要交10-55%的遺產稅。 (達叔買房)