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上海最缺的就是四五房的大戶型
仔細觀察這兩年亮相的新盤，你會發現一兩房的小戶型幾乎銷聲匿跡
三房已經成為最低配置，與此同時四房五房的戶型越來越多
多居室產品供應端的提升，帶動成交資料也有所反饋
2023年以來，全國重點城市四房和五房的成交套數佔比，一直在穩步提升
前者從28%漲到了上半年的31.6%，後者有小幅上升
到了今年上半年，以上海為代表的一線城市四房產品同比增長了3.5%，佔比更是達到了31.9%創下新高
這部分增長主要來自三房戶型的份額縮減
不禁讓人好奇，現在上海的大戶型新房究竟演變成什麼樣了？
01
上海新房到底多了多少四五房
據不完全統計，近一年來代表性的四房新盤包括這13個項目
一共推出了2364套四房，平均每個項目182套
供應量最多的是內環內的改善盤，中環和中外環也有部分項目
集中面積段分為小中大三種
小的是150平以內的緊湊型四房，最小的僅僅只有128平，聽起來像是三房的戶型，大家可能會詫異原來還有這麼多“小四房”
中等是250平上下的舒適型四房，大的就是300平以上的豪宅四房，最大的有456平，每個房間都足夠寬敞
而且，單個小區中四房戶型的佔比也在迅速提高
過去大家都習慣了剛需盤中，70%到80%的比例都是100平三房戶型
大戶型作為點綴，套數寥寥無幾，都要靠搖號靠前才能搶得到手
現在就不一樣了，多個新盤的大戶型佔比超過40%，日益成為供應的主力軍，並佔據小區裡最好的C位
五房新盤則主要有這4個
保利世博天悅帶來了最多的118套，還都是250平左右的洋房的五房戶型
港城中環匯雲啟和露香園天譽也各有34和30套
金陵華庭的五房面積段直接站上了640平，把尺度感拉滿，不過只有3套，屬於是非標戶型
當然，接下來也有更多的四五房新盤蓄勢待發，遍佈多個市區核心類股
不乏備受關注的“地王”項目，比如虹口瑞虹“地王”、大華大寧“地王”等
萬科中興傲舍即將加推的樓王，也是首次推出功能性更強大的五房戶型
02
不斷進擊迭代的四五房產品
我們常說，一個優秀的戶型通常具備這幾個特點：
戶型周正、佈局合理、動靜分區、南北通透、採光充足、通風順暢、視野也要好……
現在市面上的一些熱門四五房戶型，簡直是把這些優點都一網打盡了
用更最佳化的動線、更大的面寬、更合理的功能佈局，進一步提升空間利用率，給到改善客群以更好的居住體驗
最突出的進化就是釋放尺度感
浦開雲璟四期的152平四房全部朝南，光面寬就足足有16.45米
還有上海壹號院350平四房，橫向客廳面積近百平，就能夠享受這樣的開闊感，絲毫不亞於別墅
突破了約束儘可能放大尺度，開一場House Party輕輕鬆鬆
第二點是通過多功能空間的佈局，設計出一個全生命周期的戶型
保利世博天悅約250平的五房，一共設計了兩個廳、三個衛生間、獨立書房還有儲藏室
科學佈局、動靜分離，各種生活場景有序而互不打擾
把大平層的優勢最大化，在一層內就能滿足業主的所有生活功能，既讓生活“私密化”也讓空間“家庭化”
251平的中間套甚至還有雙層挑高露台，整體瞰江面高達約14米，堪比私家空中花園
這樣一步到位、終極改善的超大面積五房
已經不止是為滿足家庭的基本生活需求而出現，而是為了實現更豐富的生活場景、更多元的空間體驗
第三點就是增加了多功能空間
唐鎮保利天奕把四房分成兩種戶型，在客廳部分設計了不同的承重結構位置
讓每個房間都靠的更近了一些，整個客廳的空間感也更強
約137平的C1戶型則是保留了進門處的房間，拆除隔斷即可釋放出大橫廳
這種“N+1”的戶型佈局，宛如一個多功能的魔法空間，可以充分滿足不同家庭結構的需求
最後甚至還給五房產品進行了定製化設計
區別於常見的精裝交付，萬科中興傲舍專門為業主提供空間定製服務，根據個人需求去改造北向X空間和南向次臥
業主既可以選擇把主臥行政套房化，打造出一個完整約70平的豪華行政主臥套房
也能夠改成左右兩個差不多大的次臥，外加一個約11平的多功能活動室
在滿足家庭個性化居住場景之上
萬科還在近百平的會客空間，也是整個戶型的核心場所，特意設計了一個客餐廳洄游
面寬約6.8米的西廚空間做了雙島台交付，再結合整個客餐廳一體化從而銜接成為一條完整的洄游動線
直線提升了實際得房率，將實用主義貫徹到底
03
四房五房變多，也是使用者需求變化導致的
儘管從全國房屋的總數上來說，現在已經不缺房子了
但是具體到各家各戶的住房條件，還是存在巨大的結構性差異
據七普統計資料顯示，“多代同住”是住房改善需求最為迫切的一類
上海和北京有超9%家庭“多代同住一室”
特別是上海，作為全國“多代同住一室”最嚴重的城市，這一比例高達10.7%
年輕一代嚮往擁有自己的獨立空間，迫切需要在有限的空間裡，儘可能地增加房間的個數
也就是說，這些家庭仍然有著改善需求
如果增加一間房整套建築面積以增加20平方米計算，相關潛在需求增量高達1800萬平方米
是這幾年上海新房平均成交面積的1.3倍還多
換句話說，四五房的大戶型住起來一定是更舒適的
過去新房市場供應集中在剛需的二房和三房，大戶型供不應求
大家只能去勉為其難去買二手，選擇太少，每個月的成交套數加起來也不超過300套
現在，越來越多置換的、改善的、需要更大戶型的客戶都向新房傾斜
我們在調研的過程中，也有多個中介反應上海很多大戶型的二手房賣不動了
一種是豪宅本身的類股價值得不到認可，在剛需聚集的類股裡形成了錯配
第二種是市區的“老破大”議價空間持續增大，成交價格和周期反而不如“老破小”
還有一種是樓盤品質欠缺，撐不起高昂的總價
典型的就是外環外的四五房房源，因為郊區並不缺大面積的房子，也就和小戶型的房價拉不開差距
04
一直以來，戶型都在隨著社會需求在改變
隨著土地政策的逐步放開和住房新規的鼓勵，必定會掀起國內戶型新一輪的變革
四五房產品意味著更大的房子、更多的房間，幾乎最大程度地滿足了當下人們居住的所有需求
正在成為更多改善客群的共同選擇
房間個數固然重要，單個房間的套內面積大小也不容忽視
我們也看到有多個城市開始嘗試取消公攤面積，為提升大家的居住舒適度而不斷努力
都說現在買房三房是起步，能買四房的情況下你會考慮踮踮腳買四房嗎？
或者你認為戶型要怎麼做才能適應未來的發展？ (真叫盧俊)