上海樓市背後的訊號，你看懂了嗎？

土地市場是樓市的溫度計，而當下上海土拍這把溫度計正顯示複雜的刻度。

近日，上海第九批次土拍清單的公佈，9宗地塊，總出讓面積約28.92公頃，預計11月下旬開拍，這次土拍距離第八批次落幕僅短短時間，土地供應節奏明顯加快。

01. 最新，上海九批次土拍資訊公佈！

上海第九批次土拍最顯著的特徵是分化加劇。本次推出的9宗地塊中，核心區域與外圍區域地塊價值差異明顯。

內環內此次無地塊供應，內中環間僅有楊浦區1宗地塊，中環與外環間有3宗（楊浦1宗、寶山2宗），而外環與郊環間有2宗（青浦1宗、浦東1宗），郊環外則有3宗（青浦、嘉定、青浦1宗、。

這種區域分佈直接導致開發商拿地策略的分化：核心區域地塊溢價率接近或超過10%，成為房企爭搶的焦點；而外圍區域的多宗地塊則多以底價成交。

例如，徐匯濱江類股近期成交的一宗地塊樓麵價高達14.85萬元/㎡，再度刷新類股記錄；而同期外圍區域的三宗地塊則直接底價成交。

02. 年漲11.32%，上海土地市場熱度不減！

事實上，今年上海土地市場保持了較高的熱度。前八批次土拍中，多次出現高溢價成交情況。

在3月的第三批次土拍中，靜安大寧和浦東北蔡兩宗地塊分別以32.3%和40%的高溢價成交，刷新了類股地價紀錄。

土拍熱度的持續表明，儘管房地產市場整體面臨調整，但上海作為一線城市，其對開發商的吸引力仍然強勁。

資料顯示，2025年前三季度，上海土地市場透過招拍掛轉讓90宗地塊，土地成交金額較去年同期上升30.9%，平均成交溢價率達到19.33%，較上年同期上升11.32個百分點。

這背後，與政策支援密不可分。8月25日，上海推出「滬六條」政策，從住房限購、公積金、房屋信貸、房屋稅收等6個方面，打出最佳化調整房地產政策「組合拳」。

此外，上海9月19日最佳化調整個人住房房產稅試點有關政策，明確持有上海市居住證滿3年並在上海市工作生活的購房人新購住房且屬於家庭首套的，暫免徵房產稅。

這些政策進一步降低了購屋成本，刺激改善型住宅需求的釋放，促進市場持續回升。

寫在最後：

上海第九批次土拍可能延續分化趨勢。青浦徐涇地塊因其雙軌交配套和成熟教育資源，預計將成為本批次熱門地塊之一；而練塘地塊憑藉1.05的低容積率，可能吸引開發低密度改善產品的房企。

土地市場的熱度或將傳導至新房市場，於購屋者而言，在分化中尋找價值窪地，或許能在這場樓市變革中佔據先機。

對此，你怎麼看？ （上海樓市情報）