買房邏輯變了！

今天我們聊聊房地產市場↓

最新發佈的黨的二十屆四中全會公報，明確提出要“推動房地產高品質發展”。中指研究院分析，以新需求引領新供給，以新供給創造新需求，未來房地產住房需求與供給之間的良性互動或進一步顯現。

從市場層面看，近期，多家規模房企宣佈債務重組取得“關鍵突破”。據中指研究院監測，今年三季度以來，包括佳兆業、碧桂園、龍光集團、遠洋集團、金科股份等在內的房企境內外債務重組捷報頻傳，行業債務風險出清處理程序明顯提速。同時，房企搶拍城市核心優質地塊，土地市場熱度也在升溫。

多家房企化債加速推進

融創中國無疑是此輪債務重組推進較快的大型房企。早在2023年1月，融創中國就完成了160億元境內債的展期。同年11月，其又通過“債轉股+發新票”的方式，完成百億美元境外債務重組。

此後，受債權人提出清盤呈請等因素影響，融創中國不得不尋求二次債務重組。其中，境內債的二次重組已於今年1月完成。今年3月，融創中國宣佈對境外債進行二次重組，“尋求更加全面的境外債務綜合解決方案。”

根據10月14日融創中國最新公告，該境外債重組計畫獲得了1469名債權人投票贊成，贊成票人數佔比達98.5%，對應債務金額支援率為94.5%。至此，融創中國境外債重組方案已贏得所需大多數計畫債權人批准。

融創中國方面表示，鑑於本次表決結果超過75%金額門檻，已滿足法院批准的核心要求，方案隨之將迎來法院批准流程。公告明確，香港高等法院將於11月5日舉行聆訊，對其重組方案作出最終裁決。這意味著，融創中國距離重組方案徹底通關僅“一步之遙”。

繼融創中國之後，旭輝控股集團於10月16日也披露了其境外債務重組方案的具體細節。具體內容包括：通過發行強制性可轉換債券用於債務大幅削減；大股東前期對其超5億港元借款同步轉股；推出為期10年的團隊股權激勵計畫，用於在重組完成後的經營復甦期穩定、激勵團隊。上述計畫將在10月31日召開的特別股東大會上尋求批准。

目前，旭輝控股境內重組已完成投票，此次召開特別股東大會審議各項事宜，意味著其境外債務重組主要前置工作已實質啟動。

此外，碧桂園於10月13日發佈公告稱，公司將於2025年11月5日召開兩類計畫債權人的會議，以審議及批准其擬議的債務安排計畫。為統一處理債務，公司還將同步進行現有港元可轉換債券的同意徵求，旨在將其管轄法律變更為香港法律並納入上述整體重組計畫。

據克而瑞統計，當前境內外整體債務實現重組或接近成功的房企共3家，分別為融創中國、旭輝控股以及龍光集團。世茂集團、佳兆業等8家企業境外債重組成功，整體共計11家房企實現境內或境外部分的債務重組。此外，新華聯於今年6月完成重整，金科股份、協信遠創的重整方案經法院批准後已進入執行階段。

中指研究院企業研究總監劉水分析，今年以來，房企債務重組加速是多種因素疊加的結果。在當前的市場形勢下，債權人對於債權回收的預期有所調整，相較於破產清算和資產持續貶值，更傾向於接受重組方案，以提高債務清償率。

“最困難的時候已經過去”

值得關注的是，在這一輪化債浪潮中，多數房企化債的核心變化從緩解流動性壓力走向實質性負債規模調整，通過債轉股、現金要約、資產抵債等方式實現削債目的。

融創中國在其發佈的境外債務二次重組方案中，針對總規模約95.5億美元的境外債務重組採用“全額債權轉股權”模式，成為首家將所有美元債券轉換為公司股本的房企。若最終順利實施，融創中國將基本實現境外債務清零。

佳兆業則同樣是通過債務展期、債轉股、資產處置等方式，對原有債務結構進行系統性最佳化。重組成功後，新票據的票面利率介於5%—6.25%，較歷史債務的利率有所下降。債務平均展期5年，公司在2027年年底前無剛性還本壓力。

據中指研究院監測，截至2025年8月，全國共有77家房企發生債務違約，行業已經歷了債務展期、債務重組、逆向混改、破產重整等一系列探索。其中，20家房企的債務重組方案獲批，化債總規模突破1.2兆元。

此外，在本輪債務重組中，多家房企大股東通過不同方式提供實質性資金支援。

比如，旭輝控股大股東林氏家族將超5億港元的股東借款同步轉股，並將其持有的約400萬美元現有票據全部轉換為強制性可轉換債券，將自身利益與公司未來深度繫結。世茂集團大股東許榮茂則將原借給上市公司的合計約80億港元貸款進行拆分，其中6億美元轉為新長期票據，其餘全部轉為強制可轉換債券。

“最困難的時候已經過去了。”融創中國創始人、董事局主席孫宏斌曾表示，“儘管在支援性政策持續出台的大環境下，核心城市、核心地段將逐步走穩，但房地產市場整體恢復可能還需要一個過程和較長時間。”

國家發展改革委宏觀經濟研究院院長黃漢權認為，應該說房地產確實是國民經濟一個非常重要的產業，它關聯的行業非常多，影響也是方方面面的。房地產近幾年處於一個調整的時期，從2021年高點調整到現在也有幾年的時間了，但我覺得我們的房地產還是有發展空間的。一是城鎮化率提高，二是改善型需求仍在。此外，“買漲不買跌的情況下導致一部分本來是正常的需求後延了，或者是被抑制。怎麼能夠通過政策的出台，使得正常的需求能夠被釋放出來，使房地產的供求還是回歸到它常態運行的區間。”

城市核心優質地塊成為焦點

值得一提的是，10月以來，除了新房和二手房市場進一步呈現回暖勢頭外，土地市場的熱度也在回升，尤其是熱點城市核心區域的優質地塊，成為房企聚焦的重點。

近日，合肥新一輪土地交易順利完成，推出四宗地塊全部成交。成都出讓兩宗涉及住宅的用地，總成交金額為3.16億元。而在杭州，主城區濱江區的一個地塊，成為第四季度的土地首拍，前後共經過22輪競價才最終成交。而這幾個地塊，都屬於核心區域的優質地塊。

“我覺得這個跟當下杭州政府在整個推地的特徵上面也是比較吻合的，儘可能通過這種核心的小規模的地塊去吸引房企拿地的信心。”中指研究院華東大區常務副總經理高院生表示。

中指研究院的資料顯示，今年前9個月，全國排名前100的房企拿地總額為7278億元，同比增長36.7%，增幅較1至8月擴大8.7個百分點。同時，住宅用地出讓金排名最高的20個城市中，均為核心一線二線城市，其中杭州、北京、上海前三季度涉宅用地出讓金均超千億元。而除了公開市場拍地外，部分房企還通過收購形式獲取大規模土地，北京、上海、廈門等核心城市高總價地塊交易頻繁。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，從最近的市場動向來講，整個土地市場表現是積極的，一些核心的區域受到企業認可，這也為後續尤其是明年的一些“好房子”住宅項目相應的供應提供了比較好的基礎。

中指研究院認為，近幾年居民住房需求發生重大變化，改善性住房需求明顯釋放，居民對住房的功能結構、物業服務質量、居住環境等均提出新的要求。同時，“好房子”建設不斷增加，在引導需求方面也發揮著重要作用，未來房地產住房需求與供給之間的良性互動或進一步顯現，“好房子”在推動房地產高品質發展中的作用有望強化。

盤前大事

• 國務院新聞辦公室定於10月28日上午10時舉行新聞發佈會，請商務部副部長盛秋平，上海市委常委、市委秘書長華源介紹第八屆中國國際進口博覽會籌備情況，並答記者問。
• 2025金融科技大會將於10月28日至30日舉行。
• 2025中國海洋經濟博覽會定於10月28日至10月30日在廣東深圳舉辦，10月29日至11月2日舉辦2025深圳國際海洋周。2025海博會以“數智深藍 共創未來”為主題。
• 中國證監會主席吳清10月27日在2025金融街論壇年會上表示，將啟動實施深化創業板改革，設定更加契合新興領域和未來產業創新創業企業特徵的上市標準，為新產業、新業態、新技術企業提供更加精準、包容的金融服務。
• 10月27日，商務部流通發展司負責人談2025年1—9月中國批發和零售業發展情況。今年以來，超7600萬名消費者購買12大類家電以舊換新產品超1.26億台，超8100萬名消費者購買手機等數位產品超8800萬件，全國8.7萬家銷售門店開展電動自行車以舊換新，累計換購新車超1200萬輛。
• 10月27日，沃爾瑪中國宣佈，劉鵬已加入沃爾瑪中國並擔任山姆會員店業態總裁，直接向沃爾瑪中國總裁及首席執行官朱曉靜匯報，即日起生效。山姆會員店代理業態總裁Jane Ewing將於今年年底如期結束外派任期和代理職責後，返回沃爾瑪國際部。
• 10月27日消息，宏勝飲料集團有限公司法定代表人祝麗丹已離職，辦公室已搬空。對此娃哈哈官方未回應。祝麗丹曾是娃哈哈的核心高管，在158家“娃哈哈系”“宏勝系”企業中擔任法定代表人或高管。 (中國商報)