【老屋能買嗎？有何優缺點？】
01 | 什麼是老屋？老屋的優點？
如果要買房子，你會買預售屋、新成屋，還是中古屋呢？
這幾年房價持續攀高，有些人會專挑老屋來買，因為談價空間會比較大一些。
但是很多人認為老屋有很多缺點，買老屋不一定划算。
到底老屋能不能買？老屋有哪些優缺點呢？
以下和你分享我的看法：
▌一、老屋定義
首先，我們先來了解一下什麼是老屋。
有人認為20年以上就算老屋，也有人認為30年、甚至40年才算老屋。
事實上，從政府的規範及補助來看，法令上沒有統一規範老屋的年齡，
但大部分人會沿用「危老條例 (都市危險及老舊建築物加速重建條例)」對於老屋的定義，認為屋齡30年以上就算是老屋。
▌二、老屋優點
由於現在的房子愈蓋愈高，加上建築法規的修訂，所以愈晚期蓋的房子公設比通常也愈高。
公寓除了梯間之外，通常沒有其他公設，所以可使用的實際坪數較大，不需要花很多錢買其他公設。
舉例：假設室內實際坪數20坪，公寓可能只要買23坪，但電梯大樓 (假設公設35%) 可能需要買到31坪。
如果公寓單價40萬，總價920萬；電梯大樓單價50萬，加上車位150萬，總價就有可能1700萬。
※補充說明：
很多人計算「實際使用坪數」時，會使用公設比來判斷它的坪效高低，但因為公設比的分母(總坪數)可能會因為被灌水而失真，譬如雨遮計入或不計入總坪數，有可能產生誤判，所以更好的方式是看「得房率」或「室內空間使用率」。
★ 得房率 = (主建物坪數 + 陽台坪數) / 總坪數
★ 室內空間使用率 = 主建物坪數 / 總坪數
#談價空間大：
因為房屋會折舊，所以老屋的單價通常會比新屋相對便宜。
而且老屋可能會比新屋有更多的瑕疵，所以談價空間也會比較大。
#生活機能方便：
老屋大部分是集中在舊市鎮中心，生活與交通機能可能會比較好。
近期新蓋的房子，通常會找郊區或較離市區較遠的地方，因此有可能坐落在新興的重劃區，各項機能需要一段時間才會比較成熟。
#有都更機會：
因為老屋的樓層數比較低，所以土地持分也比較大，有利於未來的都更改建。
土地持份的公式如下：
土地持份 = 基地面積/戶數
分母(戶數)愈大，土地持分愈小，這也是為什麼很多人認為5層樓公寓的含金量低於4層樓公寓，這是因為同樣基地面積的5層樓，均分後的土地持份會低於4層樓。
不過要注意的是，都更條件比較嚴格，譬如面積必須大於1000平方公尺，臨路條件也有限制，更重要的是，需要花很多時間談判與溝通。
因此建議買房時，不要加入都更的期望，否則可能你會加價購買，但未必能夠參與到都更，反而得不償失。
▌Q：你喜歡老屋嗎？你覺得老屋哪個優點最吸引你呢？