【老屋能買嗎？有何優缺點？】
03 | 老屋該怎麼買？要注意什麼？


呼~ 終於把老屋的優缺點分析及貸款限制寫完了！
下方"最新留言"有完整的文章，閱讀起來會更舒服唷~


▌1. 檢查漏水狀況
由於老屋最怕買到漏水屋，所以看老屋時，要特別注意是否有滲水現象。


如果第一次看屋後，對於房子有興趣，但又擔心漏水狀況，也可和屋主商量，帶著信任的師傅前往查看及估價。


因為屋主附有瑕疵擔保責任，所以購買之前要注意屋況聲明書，確認屋主是否有提到漏水現象。


假設是現況交屋，而現況交屋同意書或其他條約加上「買方拋棄瑕疵擔保權利」，除非你願意承擔漏水的任何情況，否則最好不要簽。


由於老屋的條件通常不像新屋這麼好，貸款成數和年限有可能受到限制，能選的銀行相對變得比較少。


因此自備款需要多準備，總價也不能買太高，否則如果無法貸款到30年或40年，就有可能增加每月還款壓力。


但...老屋的貸款條件就真的一定比較差嗎？


一般來說，如果老屋位於六都的精華地段，通常還是有機會爭取到一般條件。


舉例：以雙北地區捷運附近而言，即使屋齡40年以上，只要是買賣案件、有重新整修過、貸款人年齡不要太大、職業/收入/信用/債務狀況正常，通常還是可以貸款8成以上，也有機會找到可貸款30年的銀行。


不過，我建議下斡旋之前，先問過銀行是否有限制，並且先估貸款，才不會買了之後發現貸款不足，或者無法貸款30年，導致每月還款壓力太大。


另外，我也建議盡量不要選磚造/加強磚造的房子，因為貸款條件通常會比較差，而且結構安全也可能有疑慮。


提高貸款成數方法，包括了：
● 提供更多財力證明(存款、股票、不動產、保險等)
● 多比較不同銀行，找審核標準相對寬鬆的銀行


▌3. 避免重大瑕疵屋
老屋的狀況很多，除了漏水之外，更要注意避免買到重大瑕疵屋，因為重大瑕疵屋有可能影響到安全或健康。


尤其當你看到特別便宜的老屋時，就要特別提高警覺！


哪些算是重大瑕疵屋呢？包括以下幾種：
• 海砂屋：混凝土氯離子偏高的建築物 ，通常出現在民國70~80年代
• 輻射屋：放射性汙染超標的建築物，通常出現在71~73年
• 凶宅：發生非自然身故的建築物
• 危險建築物：災害後嚴重受損的建築物
• 傾斜屋：受到天災或工程影響而出現傾斜的建築物


4. 結構安全
由於違建可能會減少建築物的支撐力，或增加承載重量，進而影響到房屋的安全結構，因此購買老屋時，要避免買到違建，譬如：樓中樓夾層、陽台外推、頂樓加蓋等、懸空增建。


恩...先賣個關子寫到這裡，如果想看更多的話，請點選下方留言處囉

多數人會沿用危老條例規範，屋齡30年以上就算是老屋。 老屋有以下優點：1.實際使用坪數高 2.談價空間大 3.生活機能方便 4.有潛在都更機會5.無管理費或低管理費 老屋有以下缺點：1.漏水問題 2.管線老舊3.結構疑慮4.人身財務安全5.較不方便6.房貸條件受限

老屋可不可以買？銀行貸款有何限制？一文看懂老屋的優缺點及注意事項，避免買了後悔！ - 喬王的投資理財筆記

【老屋能買嗎？有何優缺點？】
01 | 什麼是老屋？老屋的優點？


如果要買房子，你會買預售屋、新成屋，還是中古屋呢？


這幾年房價持續攀高，有些人會專挑老屋來買，因為談價空間會比較大一些。


但是很多人認為老屋有很多缺點，買老屋不一定划算。


到底老屋能不能買？老屋有哪些優缺點呢？


首先，我們先來了解一下什麼是老屋。


有人認為20年以上就算老屋，也有人認為30年、甚至40年才算老屋。


事實上，從政府的規範及補助來看，法令上沒有統一規範老屋的年齡，


但大部分人會沿用「危老條例 (都市危險及老舊建築物加速重建條例)」對於老屋的定義，認為屋齡30年以上就算是老屋。


由於現在的房子愈蓋愈高，加上建築法規的修訂，所以愈晚期蓋的房子公設比通常也愈高。


公寓除了梯間之外，通常沒有其他公設，所以可使用的實際坪數較大，不需要花很多錢買其他公設。


舉例：假設室內實際坪數20坪，公寓可能只要買23坪，但電梯大樓 (假設公設35%) 可能需要買到31坪。


如果公寓單價40萬，總價920萬；電梯大樓單價50萬，加上車位150萬，總價就有可能1700萬。


※補充說明：
很多人計算「實際使用坪數」時，會使用公設比來判斷它的坪效高低，但因為公設比的分母(總坪數)可能會因為被灌水而失真，譬如雨遮計入或不計入總坪數，有可能產生誤判，所以更好的方式是看「得房率」或「室內空間使用率」。


★ 得房率 = (主建物坪數 + 陽台坪數) / 總坪數


★ 室內空間使用率 = 主建物坪數 / 總坪數


#談價空間大：
因為房屋會折舊，所以老屋的單價通常會比新屋相對便宜。


而且老屋可能會比新屋有更多的瑕疵，所以談價空間也會比較大。


#生活機能方便：
老屋大部分是集中在舊市鎮中心，生活與交通機能可能會比較好。


近期新蓋的房子，通常會找郊區或較離市區較遠的地方，因此有可能坐落在新興的重劃區，各項機能需要一段時間才會比較成熟。


#有都更機會：
因為老屋的樓層數比較低，所以土地持分也比較大，有利於未來的都更改建。


土地持份的公式如下：
土地持份 = 基地面積/戶數


分母(戶數)愈大，土地持分愈小，這也是為什麼很多人認為5層樓公寓的含金量低於4層樓公寓，這是因為同樣基地面積的5層樓，均分後的土地持份會低於4層樓。


不過要注意的是，都更條件比較嚴格，譬如面積必須大於1000平方公尺，臨路條件也有限制，更重要的是，需要花很多時間談判與溝通。


因此建議買房時，不要加入都更的期望，否則可能你會加價購買，但未必能夠參與到都更，反而得不償失。


▌Q：你喜歡老屋嗎？你覺得老屋哪個優點最吸引你呢？


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